某公司项目经营业态模式分析.docx

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1、 目 录 0. 前言 21. 竞标人公司及项目成员简介 32. 项目分析 123. 项目市场、业态、功能定位建议 234. 项目建筑规划及开发方案建议 285. 项目业态模拟划分建议 306. 项目经营模式、运营管理模式建议 337. 项目经营业态比例及价位制定策略建议 358. 项目市场营销推广方案 419. 项目招商代理、销售代理实施方案 4910.项目财务与经营效益评估 5411.竞标人所拥有的商业资源 5512.竞标人服务形式、内容及收费标准 55附：竞标公司企业法人营业执照副本复印件1份0. 前言非常欣赏贵司高层的前沿意识，在此项目操作之初即通过公开招标的方式，寻找专业合作伙伴，为项

2、目的科学、系统、专业运作负责。对贵司给予我司充分信任，并给予我司参与此项目公开竞标的机会深表感谢。我司在收到贵司此项目的竞争性招标文件后，对此项目的竞标工作非常重视，立即组建了竞标项目组，并对该文件进行了认真、仔细的阅读与分析。基于我司对吉林市商业市场、地产市场现状及未来发展趋势的了解与认识，并对该项目规模与所处地段的分析与研判，我司作为符合贵司相关要求的合格竞标人，决定对该项目的全部标段进行竞标。我司项目组本着负责、严谨、客观、求实的态度，在时间紧张、课题复杂、工作量繁重的情况下，付出了巨大的努力，最大限度地保证本次竞标工作的规范化、科学化、前瞻化与专业化。依靠自身的专业优势及规范的工作流程

3、，项目组先后采取了资料搜集、数据整合、市场研究、分析判断、创意策划、商业规划等工作方法，并根据贵司竞争性招标文件的相关要求，编制并准备了此次竞标的竞标文件及相关资料。我司对于此项目市场定位的核心思想为“引导而非迎合、创新而非仿效”。“提升人民生活品质、引领时尚消费文化”是我司的使命，“改写吉林市商业业态格局、补充吉林市商业市场空白、促使高端消费回归”是我司的目标，“消费者、开发者、投资者、经营者、管理者共赢”是我司的任务。本竞标文件，凝聚了我司竞标项目组成员的智慧与心血，期冀本文件能够为此项目的定位与运营提供帮助，并为此项目的良性健康发展提供基础支持。概念机构诚挚期待贵我两司能够开展更进一步的

4、合作！王亦农 总经理哈尔滨全新概念营销顾问有限公司2006年8月10日1. 竞标人公司及项目成员简介1.1 公司简介概念机构是集地产策划营销、商业运营管理、连锁加盟运营、广告创意发布、传媒运营代理、文化艺术传播、企业管理咨询等多项业务于一身的专业服务机构，旗下拥有北京全新美地国际文化艺术发展有限公司、哈尔滨全新概念营销顾问有限公司、哈尔滨新概念广告有限公司。新概念广告有限公司成立于1997年，以房地产为主要服务客户，广告人特有的创意思维更使我们能够锐意进取并敢于突破。全新概念营销顾问有限公司在行业同仁的呼声中，于2000年应运而生。人和名苑、金桂园、思阳新境、珑瑞香坊、中财雅典城、峰尚福成、通

5、达时空、河柏花园、天泽购物中心、优度社区、中浩华尔街、海富康城、万达商业广场、公园丽景、宏晟时代广场、都市华庭、泰富长安城、百联购物中心、金街尚座、福顺尚都、吉林欧尚临江购物广场等项目的操作伴随着我们走向成熟。做为哈埠近几年全程代理销售楼盘总量近四百万平方米、销售额近百亿元的强势营销机构，全新概念营销顾问有限公司已成长为黑龙江省地产营销策划行业领域的旗舰。2005年概念机构进驻北京，成立北京全新美地国际文化艺术发展有限公司，随时感受一线城市的脉搏，逐步涉及文化传播、艺术交流、艺术品经营、各种活动筹备、影视传媒传播及一线城市地产运营等多领域。九年的创意、策划、营销、运营实践历程中，我们力图“不模

6、仿、求创新”，每个项目都做出了自己的特色。“有限创造无限”是我们的经营理念，“让我们以专业的全新概念为客户创造奇迹”是我们的服务宗旨。我们绝不墨守成规，每年都安排全国性的考察，积极学习同行先进经验。我们关注城市经营，因为商业及地产离不开城市，经过对自身资源的不断整合，我们形成了一支能打硬仗的团队。公司的人力资源以研究生、本科生、大专生为主要力量。不仅如此，凭借多年商业及地产业界的影响和诚信，我们与哈尔滨工业大学、哈尔滨商业大学、黑龙江大学等高等学府的专家们及百盛、新世界、松雷、远大等资深商业人士进行互动交流与合作，形成了几支可以冲锋陷阵的专家顾问团队，在商业及地产项目的实际操作中，与我们携手不

7、断打造新的明星项目。1.2 成功案例(见图表1-1)案例一：20012003 中财雅典城是我公司全程策划和项目操盘走向成熟之作，2001年开盘，不到两年完成近9亿元的销售业绩，成为哈尔滨名副其实的名盘，无论操作理念、策划思路、销售控制和营销手法、广告策划与设计都形成了自己的风格，影响已波及深圳住交会。创新策略：哈市首家概念式营销项目，首推“东三省首席健康运动休闲主题社区”概念，聘请孔令辉担任项目形象代言人，并利用中国申办2008奥运会于2001年7月13日公布结果的契机借势开盘，产生了巨大的“轰动效应”。差异化卖点营销策略设计：主题鲜明衔接紧密的广告推广，结合各阶段持续的公关活动将项目销售推向

8、一个又一个高峰，为体现鲜明的主题定位，“赞助中国乒乓球俱乐部联赛”；为体现对业主的人文关怀，举办“春节业主联谊会”；为持续演绎项目的体育精神，以“雅典城俱乐部会所”为载体演绎体育人生；与黑天鹅、恒信钻石等知名企业实现企业联盟共享市场资源，三方共赢。案例二：20042005 优度社区是在我们经过了四年的营销实践后，对当今地产市场的切身体验之作，也是我们与开发商对哈尔滨经济技术开发区地产市场潜力的共同挖掘。实践证明，优度社区的市场定位和诉求深入人心。创新策略：“泛CBD 尺度生活”，主张“追求有度的生活”，塑造“白骨精”时代的全新居住模式；宣言性的提出生活不是摆阔，生活不是做秀，生活不是过度奢侈而

9、是恰到好处。差异化卖点策略设计：区别平铺直叙以及生搬硬套的广告诉求模式，以诙谐的口吻轻松传递出项目主张与卖点；哈市首例高尚社区中小户型设计典范、首例体验式庭院规划、首家引入深圳万科的项目，运用公关活动穿插项目营销过程，注重品牌建设与口碑传播。案例三：20042005 海富康城是我公司操作大规模项目及进行中小户型住宅营销的完美之作，通过运用营销技巧和概念炒作，创造了开盘后半年内销售额超过3个亿的奇迹，海富康城成为问鼎第六届住交会“中国名盘”的唯一哈埠楼盘，并迅速成为该区域的明星楼盘。创新策略：在欧风当道的地产界，率先提出法式社区概念，“东三省首席法兰西风情社区”的定位，使项目迅速网络了一批忠实拥

10、护者；倡导“人本、生态、纯居”的理念，以“诗意的栖居”为终极目标，塑造新型的社区人文关怀，建立具有 “亲和力”的项目品牌形象。 差异化卖点策略设计：重视城市发展的前瞻性，预期城市发展方向-海富康城所处区域必将成为未来城市发展的桥头堡，通过软新闻的方式传达给受众。本埠地产商首例全球招标项目，以法式风情为载体，着力打造景观地产；跳出大户藩篱，以中小户型迅速抢占市场， 引无数客户排号认购，持续创造销售奇迹。案例四：20052006 金街尚座全国首例“开放式MINI公寓”，主张开放的生活方式，空间开放、地段开放、服务开放、消费开发，倡导“自由的氛围与兼容并包的内涵”；N多种产品功能，展现作为城市中心高

11、尚公寓的时尚气度与领袖魅力，创造“更多智慧、更多时尚、更多个性化、更多财富”的居住空间 。案例五：20042005 万达商业广场、百联购物中心是我们面对商业地产的新挑战，缘于我们对哈埠乃至国内商业地产全方位的调研、认识及操作，我们认为商业地产应强调销售力，更关注地产与城市发展的协同性，更加真实面对后期经营的压力，万达、百联等商业地产项目使我们与开发商同呼吸、共命运。案例六：2005 泰富长安城是我公司2005年的扛鼎之作，其独特的“中式园林 现代院落”主题定位，将中式古建筑魅力与现代生活模式完美结合，迅速成为哈埠乃至东北地区的明星楼盘，自2005年9月19日至今已完成3亿元销售额。创新策略：“

12、中式园林 现代院落”，运用古今结合的设计理念寻找藏匿千年的居住记忆，在寻根过程中将古建筑魅力与现代生活模式完美结合，演绎中式生活空间，西式生活流线的现代居住模式。差异化卖点策略设计：中国魅力是永恒的主题，相信中式园林亦能带给冰城人持久的震撼，运用强势媒体策略与公关活动，将打造和谐社会的理念传递出来；重奖征集户型设计方案，旨在让老百姓设计自己的房子，是营销融入生活的第一步，在未来的推广过程中将更多的运用中式文化攻关。案例七：2005 都市华庭创新策略：“上流社会 高尔夫知本生活”，网络有产阶级，同步衍生出象征资本（知名度文化资本、社会资本等），首次针对上层人士，财富界定自己的地位。差异化卖点策略

13、设计：哈埠首席豪宅，据守CBD核心原点，历经N次修改，定制帝景豪宅，首创私家电梯厅，绝色小四居。案例八：2006 吉林市欧尚临江购物广场是我公司2006年开篇之作，跨省操作国内前沿领域的商业地产，以体验式景观商业地产的差异化高端定位赢得了开发商的赞同，目前，此案正在操作过程中。创新策略：“体验式景观商业地产”，以差异化高端定位回拢外流购物人群，以欧洲前沿时尚文化吸引城市青年群体，塑造整个城市的时尚人群。差异化卖点设计：针对商铺购买者提供商业地产的系统运作服务，从商铺设计、景观设计、主力店引进，到未来的全程商业运营管理、保证投资者租金利益的售后返租合同；针对消费者，高端差异化以及前沿时尚的两段式

14、购物层级设置。图表1-1：概念机构成功案例及服务内容1.3 服务体系(见图表1-2)图表1-2：概念机构服务体系1.4 项目成员项目总负责人：王亦农北京全新美地国际文化艺术发展有限公司 总裁哈尔滨全新概念营销顾问有限公司 总经理 创意总监哈尔滨新概念广告有限公司 总经理 艺术总监哈尔滨工业大学工商管理硕士 哈尔滨工业大学工程管理硕士1993年步入广告界，开始涉足房地产广告，与冰城房地产广告市场搏击风浪，1997年成立新概念广告公司，职业艺术家的资历使其在地产策划行业游刃有余，2000年成立哈尔滨全新概念营销顾问有限公司，2005年组建概念机构，入京成立北京全新美地国际文化艺术发展有限公司。多年

15、来，率领概念机构团队，创造了东三省地产策划、营销推广、运营及广告创意设计等领域的多项佳绩。项目执行负责人：孙 烨全新概念营销顾问有限公司 商业运营总监武汉大学 经济系工商管理专业 本科 经济学学士商业管理咨询师 人力资源管理师 ISO9001:2000标准质量管理体系内部审核员接受过多项商业运营管理及人力资源管理的专业高级培训。1997年进入零售百货业，曾任哈尔滨松雷股份有限公司企管部经理、哈尔滨松雷股份有限公司商业发展中心运营总监、哈尔滨实力商业策划管理机构项目总监。先后进行哈尔滨松雷国际商厦、哈尔滨松雷和平商厦、牡丹江波斯特购物中心、大连时代世友商城等大型现代化购物中心的全程商业运营管理工

16、作，并主持哈尔滨国展购物中心、齐齐哈尔百货大楼、佳木斯中央同源商城、鹤岗东北亚商城、哈尔滨百联购物中心、吉林欧尚临江购物广场等零售业态商业企业及商业地产的市场调研、定位论证、商业策划、企业诊断及管理咨询工作。具备扎实的商业理论知识基础和丰富的商业招商运营管理经验，具有现代时尚大型百货业态及商业地产的商业策划、招商管理与全程运营能力。项目执行负责人：单宝山全新概念营销顾问有限公司 项目运营总监哈尔滨工业大学建筑工程学院 工民建专业 本科 工学学士曾在建筑公司、房地产开发公司、营销顾问公司工作，有着丰富的建筑工程管理与市场营销经验，对地产运作的全部流程有着切身的感受，并多次参与概念机构对地产全程代

17、理项目的投标工作，意识超前，专业能力强。先后主持信恒花园、龙信家园、恒祥大厦、峰尚福成、天泽购物中心、盟科时代、中财雅典城、中浩华尔街、海富康城、泰富长安城、哈尔滨百联购物中心、金街尚座、吉林欧尚临江购物广场等项目的调研、招商、销售工作，对商业招商及住宅市场的变化有着敏锐的感觉和超前的意识，对销售团队的管理有着丰富的经验和娴熟的技巧。赵 琼全新概念营销顾问有限公司 创意总监助理 一级策划师哈尔滨商业大学 房地产经营与管理专业 学士先后参与完成中财雅典城、优度社区、海富康城、泰富长安城、都市华庭、天泽购物中心等项目的推广和操盘，完成天泽购物中心、哈尔滨百联购物中心、吉林欧尚临江购物广场、优度社区

18、、泰富长安城、都市华庭等项目策划方案及调研报告的撰写，参与哈尔滨万达商业广场的广告推广工作。多年的工作与实践，对地产策划的流程，尤其对地产市场有着深刻的理解，并先后参与概念机构对地产全程代理项目的投标工作，意识超前，风格独特，具备优秀的文案表现力，对地产市场营销及广告有着独到见解。孙 凯全新概念营销顾问有限公司 策划咨询部经理 一级策划师黑龙江建筑学院 建筑企业经济管理 本科沿海地区4年从业经验，从事于地产全案策划，熟悉地产全案策划流程，能独立完成策划方案的制定。多年从事营销策划方案的制定，监督策划方案实施进度，完成对项目发展进程的跟踪。在项目市场定位的基础上，对一、二、三级市场数据的深度分析

19、找出市场空白点，完成项目的功能、档次、客群定位。对当地地产市场动态进行跟踪。按照项目的进度实施分阶段策划方案，并对目标客群的精神属性与物理属性、媒体通路、广告策略进行深度分析。成功地服务于宁波宾果70项目、上海金地项目、宁波金地项目等大型地产项目。柏 巍全新概念营销顾问有限公司 建筑环境部 一级规划师哈尔滨工业大学建筑工程学院 建筑学专业 本科先后在哈尔滨规划设计院、翘楚装饰公司工作，参与完成黑河海关培训中心装饰设计，中财雅典城、金安绿泽苑、河柏花园、峰尚福成、通达时空、昌运百年、优度社区、海富康城、都市华庭、金街尚座、欧尚临江购物广场等的相关规划创意、设计，泰海花园、学府花园的环境规划创意、

20、设计，多届房展会展位的创意、设计等。意识现代、风格独特、经验丰富，工作能力强，具备高超的建筑规划创意设计专业水准。郭占钰哈尔滨新概念广告有限公司 平面设计部经理 资深平面设计师哈工大清华远程平面设计专业 本科 先后负责哈尔滨万达商业广场、海富康城、宏晟时代广场、泰富长安城、都市华庭、公园丽景、天泽购物中心、吉林欧尚临江购物广场的设计工作，作品风格大气凝练，有极强的文字理解和平面表现能力。1.5 外围团队沃尔玛、家乐福、百盛、新世界、松雷、远大、万达、万科等国际国内知名企业的高管及其他商业业内资深人士(基于行业规则，外围支持团队相关人员人名略)。2. 项目分析2.1 项目综述2.1.1 项目区域

21、环境该项目用地位于吉林市老城区昌邑区，项目用地四面环路，是吉林市经过多年培育形成的经商宝地，更是吉林市的商业中心，区位条件上堪称“吉林商业地王”。2.1.2 项目位置该项目为政府收购储备土地。座落于吉林市吉林大街东侧、上海路南侧、重庆路西侧、解放大路北侧，交通便利，是吉林市中心商业区，土地级别为一级一类(见图表2-1)。场地外围条件为七通一平(即通电、通讯、通路、通上水、通下水、通热、通气和场地平整)。2.1.3 项目规划该项目用地面积29019.24平方米，项目容积率小于等于5.0(可根据方案规模适当调高)，规划用地范围内的活动空间及绿化面积不少于15%，限高120米。2.1.4 规划和设计

22、目的a. 根据吉林市城市总体规划，该项目用地性质为商业用地。 b. 该项目应以大型高端商业为主,可按内部商业步行街设计,考虑到东北地区的气候特点，参考国外Shopping Mall模式进行设计。c. 该项目位于吉林市商业集中区，方案设计应作综合交通分析，满足周边交通要求。d. 该项目的整体设计应充分考虑城市轮廓线，建筑风格、色彩应具有标志性、现代感。e. 为了体现现代化都市风貌，把该项目建设成为吉林市的一处标志性建筑。图表2-1：项目宗地位置卫星图2.2 吉林市商业概况分析2.2.1 吉林市宏观经济环境综合分析2.2.1.1 GDP发展状况及产业结构情况(见图表2-2)2001年2002年20

23、03年2004年2005年国民生产总值446亿元515亿元600.1亿元703.7亿元805亿元GDP增长率11.115.4%16.5%17.3%14.4%第一产业增加值70亿元77.3亿元85.3亿元99.2亿元107.3亿元第一产业增长率8.9 9.6%10.4%17.2%18.1%第二产业增加值175亿元211.8亿元260.9亿元318.3亿元362.5亿元第二产业增长率9.721%23.2%22%23.8%第三产业增加值201亿元226亿元253.9亿元286.2亿元313.亿元第三产业增长率9.712.5%12.3%12.4%13.1%产业结构比例15.8:39.2:4515:41

24、.1:43.914.2:43.5:42.314.1:45.2:40.713.3:46.6:40.1人均GDP10334元11863元13808元16239元18190元人均GDP增长率9.514.914.7%13.3%14.1%图表2-2：吉林市宏观经济指标概念观点：国民生产总值的稳步增长说明整个城市的经济发展良好，为项目的开发奠定了良好的经济基础，同时在GDP保持年均10%以上的增长速度时，地产进入到高速增长期，地产增长12%带动GDP增长1%左右，出现地产与宏观经济共荣的局面。2.2.1.2 全社会消费品零售总额(见图表2-3)2001年2002年2003年2004年社会消费品零售总额19

25、5亿元220.3亿元250亿元285.3亿元同比增长率13.71313.5%14.11%城市零售额156亿元179.8亿元206亿元236.7亿元同比增长率15.815.114.6%14.9%县及县以下零售额38.8亿元40.6亿元44亿元48亿元同比增长率5.74.68%7.7%餐饮业零售额29.8亿元38.2亿元43.5亿元50.5亿元餐饮业零售额同比增长率22.628.213.8%16.2%批发零售贸易业零售额153.9亿元171.5亿元205.4亿元234.5亿元同比增长率14.211.419.8%14.1%其它行业零售额11.2亿元10.8亿元-同比增长率-8.94.1-集市贸易成交

26、额49.9亿元52.4亿元49.6亿元-同比增长率2.14.8-5.3%-集市贸易占消费品零售总额25.623.819.8%-市场总数313个310个250个-其中：消费品市场267个263个206个-生产资料市场26个28个24个-生产要素市场20个19个20个-市场成交额141.4亿元115.2亿元113.3亿元-其中：消费品市场48.8亿元49.1亿元46.4亿元-生产资料市场8.9亿元14.8亿元16.2亿元-生产要素市场83.7亿元51.3亿元50.7亿元图表2-3：吉林市社会消费品零售总额概念观点：社会商品零售总额的逐年增加，说明消费需求呈上升趋势，为城市商业体量预留了潜在的上升空

27、间。2.2.1.3人均可支配收入(见图表2-4)2001年2002年2003年2004年人均可支配收入5883元6710元7700元8550元增长率9.7%14%14.8%11.0%人均消费性支出4801元5280元5875元6540元增长率7.7%10%11.3%11.3%农民人均纯收入2700元3060元2930元3201元增长率2.3%13.3%-12.8%18.6%人均生活消费支出1779元1881元2160元2359.4元增长率-3.3%5.7%14.8%17.4%城市人均住宅使用面积9.07平方米13.07平方米13.27平方米14.1平方米农村人均住房面积18.29平方米18.3

28、6平方米20.2平方米20.51平方米参加养老保险人数28.05万人31万人49.9万人53.3万人图表2-4：吉林市人均收入支出指标概念观点：伴随着人均可支配收入的逐年增加，人均购买力也逐年增强，有利于地方商业的发展，带动区域经济增长。2.2.1.4 吉林市的区域位置优势(见图表2-5)【参考信息8月8日文章】题：交通建设助推东北对外开放。根据规划，继连接珲春和俄罗斯扎鲁比诺港之间的陆运线路的建成，吉林省将依托地理优势，建造中国东北第二条出海物流大通道，一条连接朝鲜东北部罗津港和珲春的交通路线，该工程已经启动，预计2007年底完工。此外，到2009年珲春与长春之间的路网也将连接起来，建立起更

29、为完善的交通网络体系，承载东北地区对俄、朝、日贸易过程中内陆与港口之间贸易输送的功能。图表2-5：吉林市区域位置图概念观点：这条具有潜在价值的路线将成为一条新的国际贸易通道。此项工程的启动，必将使吉林省成为东北地区对外贸易的一个中心区域，也将带动其省内各大城市的经济发展。吉林市作为吉林省的重要城市，同时也是珲春与哈尔滨、长春之间的重要通道。东北其它地区的货物要到达珲春和港口城市，吉林市是必经之路。吉林市将成为贸易通道上的重要枢纽，起着承载交通中转站和贸易集散地的巨大作用。以此为契机，吉林市将拥有更充沛的经贸资源，城市开放进程加快，经济发展速度得到提升，成为整个东北地区新的交通枢纽和经济中心。这

30、片几乎沉寂的中枢地区将在几年内崛起，国内企业也会很快开始借力该地区的新发展，寻找新的投资热点，带动城市发展。对于吉林市的商业来讲，存在着巨大的机遇。2.2.2 吉林市商业市场分析(根据我司2006年3月吉林市商业专项市场调研报告)按照商业中心区来划分，吉林市船营区的河南街商圈、昌邑区的东市场商圈属于吉林市的两大商圈。2.2.2.1 吉林市两大商圈范围界定 一级商圈定义徒步采购的可能距离是二公里的半径圈，约步行15分钟之内的距离，一级商圈也称为“最近圈”。按照商业零售的统计，一级商圈与商铺物业紧密相联，吸引全部销售量的60%70%。 船营区河南街商圈范围界定(见图表2-6)河南街商业中心区的一级

31、商圈范围以河南街为中心，以北大街越山路桃源路南京路朝阳街为区域为范围。由于河南街商圈与东市商圈过于接近，两个核心商圈产生客流的交叉互动性极大。图表2-6：河南街一级商圈图 昌邑区东市场商圈范围界定(见图表2-7)东市场商业中心区的一级商圈的范围是以重庆街为核心，外围以江湾路东昌街解放东路延安路吉林大街围合区为范围。图表2-7：东市场一级商圈图2.2.2.2 吉林市两大商圈业态格局 船营区河南街商圈业态格局河南街商圈业态以各类专卖店为主。经营品类为服装、服饰、鞋帽、化妆品、休闲、体育、首饰、箱包、眼镜、工艺品、礼品、童装、家具、家居、快餐、风味食品、美容、婚事摄影、娱乐、文化、音像等，各旺铺商家

32、的经营面积多在80-200平方米之间。 昌邑区东市场商圈业态格局东市场商圈业态以大型商业百货店、宾馆酒店为主，以各类专卖店为辅。代表商业企业有国贸购物中心、大商百货大楼、西春发商场、新东商场、大福源超市等。2.2.2.3 吉林市商业市场现状 两大商圈成为吉林市商业的主要支柱 两大商圈相邻过近，呈现“儿童状哑铃”，互动性过强，商家竞争激烈 吉林市两大商圈代表了整个吉林地区的商业主体，而商圈之间的距离较近，客流互动性强，商品同质化程度高，相互之间还产生覆盖作用，这使商业企业的竞争十分激烈 商业市场环境相对落后，品牌、服务、环境、管理层次相对偏低 商业竞争导致商家资金占用期过长，新款商品上市缓慢，使

33、消费者在对意向商品追求时尚、更新换代方面产生了制约，同时限制了整体商品零售市场销售额快速增长 由于吉林市属于省辖城市(吉林省第二大城市)，国际和国内的知名品牌企业均不在此设立办事处，而是将机构设置在吉林市周边的两个省会城市长春和哈尔滨，这导致吉林市地区的经销商多了一层采购环节，而且在经营过程中与省会城市的经销商也不完全享有同等的待遇(通常的优惠待遇根据地区销售额来决定) 当今社会是信息时代，消费者往往会通过电视和网络等信息渠道来取得最新的商品信息，有时消费者获得信息的速度往往超过地区代理商。这使得消费者对商品更挑剔，追求商品时尚的效率更快。而地区经销商在采购环节上无法提高效率(厂商制约、资金、

34、运输等因素)来满足消费者的需求，而丢失客户。尤其是中高档商品的消费者都属于高收入阶层，往往在属地无法满足消费需求时会选择去附近的经济发达地区消费2.2.3 吉林市商业未来发展趋势分析“十五”期间，吉林市商业规模进一步扩大，新型商业不断发展，商品供应充裕，消费结构不断改善，消费领域不断扩宽，消费档次不断提高，吉林市消费品市场进入了持续健康、繁荣活跃、兴旺发展、稳定增长的新时期，市场格局发生了根本性的变化。2.2.3.1 吉林市商业未来发展需求 储蓄存款余额增长显现消费需求潜力 商业主体缺乏大型品牌旗舰店，尚不能满足中高端消费需求 吉林市一级商圈在20012005年的IRS(商业市场饱和系数)平均

35、值大于20000元/平方米，零售商业市场饱和系数较高。这一数据表明，吉林市商圈的商业总体尚未达到饱和的程度，存在商业发展空间。 吉林市2005年的城乡恩格尔系数分别为32和40，比2004年分别降低3.2个百分点，城乡居民具有消费能力 经济快速增长和居民收入的提高促进了社会购买力的增强 农村市场需求潜力巨大2.2.3.2 吉林市商业未来发展目标为了在“十一五”期间吉林市商业总体上达到或接近发达城市的流通水平，吉林市人民政府制定的商业发展目标为： 社会消费品零售总额年平均增长13%；社会消费品零售额2010年达到600亿元，比2005年增长84.6% 5000 10000的人口居住区必须拥有1个

36、大型综合超市 连锁商业的份额达到10% 人均拥有零售商业网点营业面积达到0.5平方米 大型商业企业、连锁企业实现管理信息化水平达100%2.2.3.3 吉林市商业未来发展趋势 建设多级现代商业服务网络 做大做强商业龙头企业 初步形成连锁经营链条 培育发展特色商业街 大力发展和完善社区商业经营网络 大力发展电子商务，提高信息化水平 加快吉林市现代物流业发展 大力发展会展业，不断培育新的经济增长点2.3 项目所在区域商业市场分析2.3.1 项目所在区域商业市场现状及竞争力项目所在区域位于昌邑区东市场商圈南部，北部与国贸购物中心、大商百货大楼一街(上海路)之隔，属于吉林市核心商业区，大型商业林立、人

37、流聚集，商业氛围浓厚，消费层次相对较高，具备商业竞争优势。但同时存在着商品同质化程度高，商业竞争激烈，商业市场环境相对落后，品牌、服务、环境、管理层次相对偏低的现象。2.3.2 项目所在区域未来发展趋势(见图表2-8)根据城市总体规划，按照充实提高市级商业中心区，培育发展区级商业中心的原则，重点发展两个市级商业区和三个区级商业带。两个市级商业区，即：东市场商业中心和河南街商业中心。东市场商业中心，是吉林市城市中心商业区。应进一步改善经营环境，调整结构，提高档次，在行业齐全、综合配套的基础上，形成具有不同特色、现代化一流商业街区的整体形象。图表2-8：项目所在区域效果图3. 项目市场、业态、功能

38、定位建议 3.1 项目产品定位建议3.1.1 结合本项目自身规划、规模条件、吉林市商业格局以及上述因素，“概念机构”认为本项目定位必须结合城市的远期规划与发展，用前瞻性的思考去定位本项目，通过对吉林商业地产市场的深度分析综合考虑，“概念机构”将本项目整体开发目标定位为：豪布斯卡（HOPSCA）复合商业地产 豪布斯卡(HOPSCA)为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL写字楼OFFICE停车场PARKING大型综合购物中心SHOPPING MALL商贸博览CONVENTION国际公寓APARTMENT的复合体。 豪布斯卡(HOPSCA)最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大

39、、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。 豪布斯卡(HOPSCA)具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。3.1.2 豪布斯卡(HOPSCA)的优势 高可达性HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外

40、界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。本项目的位置位于城市的核心地段，符合豪布斯卡对地段的要求。 高密度，集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志。人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。 整体统一性建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 功能复合性HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化娱乐消费、

41、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充。 土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。 内部、外部联系完整性HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。 巨大的

42、社会效应因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。 巨大的升值潜力一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造

43、了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。3.1.3 结论：HOPSCA，是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。HO

44、PSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。3.2 形象定位3.2.1 案名“豪布斯卡(HOPSCA)商业广场”3.2.2 主题定位语城市地表 商业旗舰3.2.3 广告定位语格调 时尚 魅力 追求体现致雅格调 张扬风采时尚 展示个性魅力 实现品质追求3.3 项目市场定位建议根据商业地产的特殊属性，目标市场客户的定位应分为投资者和消费者两大类，下面就这两大目标市场客户群体分别进行定位阐述。3.3.1 投资者定位 大型零售商国际国内知名成功大型零售商业企业。 购铺自营者私营业主：指正在从事商业零售经营活动的小业主，目前有产经营，有扩大经营的需求，渴望购买商铺自主经营，实现房产升值与投资升值的双赢。 购铺出租者企业家：固定资产投资保值获利。自由职业者：有稳定的资产收益，投资意识强烈，通过投资实现资产升