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1、武汉洪山区项目市场报告第一部分：武汉宏观整体经济环境分析一、武汉2004年整体经济运行态势总结1、目前武汉市GDP运行情况：项目2004年全年（亿元）增幅（%）生产总值195614.5第一产业1035.2第二产业90317.8第三产业95013.0第三产业中房地产业79202004年武汉市经济形势总体运行良好。初步测算，全年武汉市GDP总值达到1956亿元，比去年同期增长14.5，值得关注的是，武汉房地产业在去年发展极为迅猛，增幅达到20%，超过总体增幅5.5% 。2、武汉市十大工业行业运行情况由上图可知，钢铁、汽车、光电子、烟草和石化是支撑武汉经济最大的支柱产业。其中武钢更是位列十大行业之首
2、，占到总量的四分之一左右。在本案地块附近，分别有电力、机械制造和船舶制造等行业存在。有上图我们可知，2004年增长速度最快的行业分别是钢铁、环保和石油化工等。其中环保行业增长率第一，与国家出台多项环保政策有关。3、GDP中产业构成由上图可知，目前武汉市的第二产业和第三产业并驾齐驱，比例大致相同，与2003年对比来看，第二产业比例略有上升，而第三产业略有下降，我们认为这与今年以来全国性的固定资产投资高速增长有很大的关系。但第三产业中房地产行业的增长显著，在所有行业中位居第一。4、人均可支配收入及人均消费性支出分析项目2004年2003年增幅（%）城市居民人均可支配收入9564.058524.52
3、12.2由上图可知，武汉市城市居民人均可支配收入增长幅度平稳，但略低于全市GDP的增长幅度。由上图可知，食品支出仍是目前武汉城市居民人均消费性支出的主流，达到42%，居住支出并不算高，只占到支出比例的10%，表明城市居民对于改善居住愿意付出的消费仍有所保留。5、武汉与各大城市支配收入对比由上图我们可知，武汉的人均可支配收入在各大城市中处于中游水平，与天津、重庆、成都同属于“第二集团”，虽然这一指标上武汉只有京沪的60%左右，但相对于京沪的“超高”房价，我们认为武汉居民的房产购买能力仍然很强。6、结论经过上述分析，我们对武汉市区域经济运行和居民消费情况总结为以下几点：l GDP继续高速增长，幅度
4、略有提高，总体健康l 固定资产投资增长迅速，上半年有过热现象，但下半年有所缓解。l 可支配收入增长平稳，略低于GDP增长l 消费支出比例结构变化不大，居住消费比例稳定二、2004年武汉房地产市场运行分析1、2004年房地产施工面积分析项目2004年（万平米）2003年（万平米）增幅（%）房产施工面积2439195524.7本年新开工面积105575639.5由上图可知，2004年全年施工面积和新开工面积已经相对去年同期增长了24.7%和39.5%，其中新开工面积增长较大，表明全市房产市场继续升温，随着新开发商的不断介入，未来武汉全市的房产供应量将有一个大幅度的提升。2、2004年房地产销售量分
5、析项目2004年2003年增幅（%）房产销售面积（万平米）583.9493.118.4 房产销售额（亿元）14610341.6销售单价（元/平方米）2504208919.8从上表我们可以看出，2004年武汉市房产销售面积同比去年增加了18.2%。 对比之下，全年施工面积增长了24.7%，仍有不少存量房尚未销售掉。3、房产供求形势总结由上图我们可知，2002-2004年新开工量始终高于竣工量，说明武汉的房地产市场处于比较良性的发展轨道中。可以看出，在2003年市场逐步激活后，开工量开始大幅上升。由于开工到完工通常需要超过一年的工期，所以未来一两年内将有大批新房入市，这将是考验4、我们对武汉房产市
6、场的预测 根据我们的判断，始于2004年1季度的宏观调控对武汉楼市有一定的降温作用，不少资金实力不够雄厚的开发商开始收缩战线，但对于资金雄厚、资金链运作健康的开发商来说，却是一个寻求合作开发的好机会。 我们认为前期跳涨的局面不会出现，但由于开发成本的提高，房价仍然会稳步上扬，跳水的情况不大可能出现，因为前期可销售房源在高峰期已经提前消化，目前市场上可销售房源并不多，而对后期项目的开发，开发商将审慎对待。我们认为，未来武汉的房产市场对开发商、对消费者来说都将是一个“选择”的过程，就好像在上半年的火爆行情当中，有开发商选择“不涨价，快速出手”，有开发商则选择了“封盘”，期待赚取更大的利润一样，下半
7、年的市场将是市场上不同利益群体之间“博弈”的过程。第二部分：市场篇前 言武汉市的房地产市场经过2004年的量价齐升之后，在2005会如何发展牵动着众多房产开发商的神经。对于下半年即将开盘的武汉项目来说，如何正确地对自身的区域和价格进行定位成为当务之急。此次我们对于武汉住宅市场做了一些具有针对性的市场调查。根据我们自身楼盘的特点和与当地楼盘之间的竞争关系，我们将此次研究的区域分为本案周边板块（代表目前的竞争形势）和沿江板块（代表未来的发展走向）来进行市场面的分析。一、本案周边板块市场分析区域介绍本案周边区域包括巡司河沿线一带和南湖花园城地区。该区域为洪山区靠近武昌区的部分，虽然离武昌中心区域直线
8、距离较近。但由于交通动线不畅，社区整体发展水平落后于中心区域。另外本区域属于传统的市郊区域，交通情况目前本案周边尚无路面较宽的路况较好的主干道路通往武昌市中心，客观上制约了市中心客源向此区域的流入。所以未来交通动线的规划对于本案的营销有着重要的左右。环境情况本案周边区域有众多的铁路分布，客观上影响了社区的大环境。另外，由于地块周边有国道，大量的运输车辆经过所产生的噪音和环境污染也不可小视。区域内竞争个案列表：楼盘开盘日期均价（元/平方米）主力户型（平方米）总户数总建规模（万平米）销售率剩余面积和户型黄金时代2004-327002房90-952403.32004年售完汇文新都（二期）2004-6
9、30003房120-1321005.270%剩余面积为120-132平方，3室2厅2卫户型。春天故事2004-628003房123-1306009.392%剩余都是123-130平方，三房二厅户型，及几套100平方以下二房二厅。城南新居2004-627002房90-100900995%剩余面积为130平方，3室2厅2卫户型。郁馨花园2004-625503房110-124800985%剩余面积为110-124平方，3室2厅户型。东方莱茵2004-729003房120-1242601470%剩余面积为120平方，三房二厅户型都市桃源2004-927003房120-1357608.880%目前剩余少
10、量的100平方以下二室二厅户型，和部分120平以上三室二厅户型。风华天城（二期）2004-1129473房122-1328002880-90%剩余为三房二厅、四房二厅120平方以上。由上图可知，本案附近区域在去年有不少新盘推出，显示了供应的增长，且主力房型以三房两厅为主，面积在120平米左右。目前，该区域楼盘销售的状态基本为，小面积两房售罄，大面积三房有所剩余，显示区域客户仍比较青睐小面积房型。l 均价分析由上图可知，本案周边区域楼盘目前的均价在2500-3000元/平方米这个范围内，其中汇文新都达到了区域最高报价3000元/平方米，而郁馨花园则是区域最低报价2550元/平方米。从纵向分析上来
11、看，去年下半年该区域楼盘的均价有10%以上的涨幅，显示房产市场景气度逐渐趋高。l 主力面积分析由上图可知，区域内楼盘以三房为主，主力面积多集中在120-130平方米之间，其中郁馨花园的户型设计的比较紧凑，在110-120平方米之间。l 销售率分析由上图我们可以知道，区域内楼盘的销售情况普遍都还不错，销售率平均在80%左右，其中黄金时代的经过3个季度的销售，其所有户型已经销售完毕，而汇文新都由于定价较高（3000元/平方米），近一年的时间其销售率还只有70%。重点竞争个案介绍东方莱茵发展商：宝安集团创新科技园有限公司建设指标：总基地面积7.95万平方米，总建14万平方米，容积率1.76，绿化率4
12、0%建筑形态：多层，小高层均价：2900元/平方米主力面积：三房两厅两卫 120-124平方米房型分析： 该楼盘三房房型面积在120-124平米之间，面积控制的比较合理。房型南北通透，采光和通风都比较好。价格分析：本案均价在2900元/平方米左右，在区域内属于比较高端的价位，本案相对于周边的春天故事等价格略高，虽然房型不错，但显然较高的价格抑制了销售的进行。客源分析： 本案的主力客源以武昌南湖周边客户为主，部分来自武汉工业大学教师和投资客户。外区客户过问的很少。郁馨花园发展商：武汉峰火房地产开发有限公司建设指标：总基地面积5.3万平方米，总建9万平方米，容积率1.3，绿化率35%建筑形态：多层
13、均价：2550元/平方米主力面积：三房两厅两卫 110-124平方米房型分析： 该楼盘三房房型面积在110-124平米之间，面积控制的比较合理。但房型有所不足，朝南只有两面宽，显然朝北房间过多。价格分析：本案均价在2550元/平方米左右，在区域内属于比较低端的价位，故销售业绩好于附近的一些楼盘。 客源分析： 本案的主力客源以武昌区丰收村当地客户为主。部分来自于洪山区几所大学的教师和投资客。区域房产市场总结：通过上述的分析，我们可以看出本案周边区域（包括巡司河沿线和南湖花园城板块）总体来说在整个武汉房产市场中其价格处在较低的水平，这是由于该区域目前的环境和硬件条件等因素客观决定的，这些因素在短期
14、内无法得到根本的改变。但与此同时我们应该看到，随着武汉房产市场的整体趋热，市中心整体的价格攀升走势在所难免。本案距离武昌市中心直线距离很近，很有希望紧跟市中心价格一起走出一轮上涨行情。当然，前提是区域交通条件的改善。二、沿江板块市场分析区域介绍沿江板块区域包括长江沿岸一带的汉口、汉阳和武昌区域。作为武汉市的母亲河，长江未来必将成为其城市经济和建设发展的轴心。与此同时，长江沿岸的房地产将以一个独立的姿态迎接市民的目光。虽然目前该区域的发展还处在刚刚起步的阶段，但未来的形势很光明。交通情况目前整个沿江板块的交通规划尚处在刚刚起步的阶段。已经建成的道路有位于武昌一面的临江大道和位于位于汉口一侧的沿江
15、大道。我们可以看到，在新道路建成的区域中，房产价格都呈现出强劲的上升势头。可见，江景房在购房者心目中还有具有很重要的地位。环境情况沿江板块的环境情况参差不齐，其中武昌的北段，汉口和汉阳的北段经过整治，环境情况有了较大的改善。与此相对应的是，武昌的南段尚未经过大规模改造，客观上制约了江景房的价格区间.区域内竞争个案列表：楼盘开盘日期区域均价（元/平方米）主力户型（平方米）总户数总建规模（万平米）销售率江景大厦2003-11汉口48003房140-1557608.8100%蓝湾俊园2003-11武昌40003房149-153120011.5100%怡景花园2003-11汉口60004房220-24
16、53007.3100%东方江景园2003-12汉阳30004房142-1715888.390%滨江苑（三期）2004-1汉口42003房137-14786014.680%广源大厦2004-2汉口48001房60-801801.8100%鹦鹉花园2004-6汉阳32004房143-15918714.570%江南明珠园（二期）2004-9武昌42003房133-1474007.585%时代广场未开汉口10000未知未知150%由上表可知，沿江板块的楼盘主要分布在汉口、汉阳北区和武昌北区这三块开发比较早的沿江区域，本案所属的武昌南区江岸尚未开发，故没有沿江楼盘。除了单幢的写字楼外，沿江楼盘的规模通常
17、较大，一般在8万方以上。l 均价分析由上图可知，沿江区域楼盘价格参差不齐，目前的均价在3000-5000元/平方米这个范围内，其中未开盘的时代广场达到了区域最高报价10000元/平方米，在已开盘的楼盘中，怡景花园以6000元/平方米的均价位列第一。而东方江景园则是区域最低报价3000元/平方米。总体来说，汉口部分江岸楼盘得均价最高，汉阳部分江岸楼盘的均价最低。l 主力面积分析由上图可知，区域内楼盘以三房为主，主力面积多集中在150平方米左右，其中广源大厦由于是小户型，所以主力面积较小，而怡景花园定位高端客户，户型超过了200平米。l 销售率分析由上图我们可以知道，区域内楼盘的销售情况普遍都很不
18、错，销售率平均在80%以上，其中汉口区域的沿江楼盘基本都是在2003年末2004年初开始销售，经过一年多的去化，已经基本销售完毕，而武昌和汉阳的沿江楼盘销售速度相对迟缓。鹦鹉花园发展商：武汉鹦鹉实业有限公司建设指标：总基地面积9.22万平方米，总建14.5万平方米，容积率1.5，绿化率35.8%目前在售47# 楼，总建2.2万平米。销售指标：1幢18层 的小高层均价：3200元/平方米主力面积：四房两厅两卫 143-159平方米房型分析： 面积配比：房型面积户数比例一房一厅一卫57平方米179.1%二房二厅一卫82-104平方米5127.3%四房两厅二卫143-159平方米11963.6%该楼
19、盘房型以四房为主，房型面积较大。符合其对产品的定位。由于其开发商号称是港资背景，该楼盘的楼型也沿袭了香港楼盘的风格，部分房型朝向很差，甚至会出现暗卫，客观上影响了该案的去化。价格分析：本案均价在3200元/平方米左右，这个价格已经是汉阳北区的行情价格了，本案相对于周边的东方江景园价格略高，其原因在于鹦鹉花园具有一定的规模优势，但其房型设计的不足抑制了楼盘价格的提升。客源分析： 本案的主力客源以汉阳当地的具有中高收入者居多，本案所在的江畔沿岸区域，特别是世茂集团的高调进入，使得该批客源对区域价格看涨。本案的所定位的“江畔”概念对这部分客源还是具有一定的吸引力。江南明珠园发展商：武汉江南实业集团房
20、地产开发有限公司 建设指标：总基地面积46700平方米，总建12万平方米，容积率2.57，绿化率49%建筑形态：小高层、高层均价：二期均价4200元/平方米主力面积：三房两厅两卫 133-140平方米房型分析： 该楼盘三房房型面积在130-140平米之间，面积相对其它楼盘来说稍大。但该楼盘位于长江之畔，因此大部分房型都能看到江精。价格分析：本案二期起价在4000元/平方米左右，相比较一期来说有了较大幅度的上涨（一期03年底开盘时均价为3000元/平方米）。该楼盘又是武昌地区长江一桥和二期之间最后一个纯住宅商品房，因此其销售情况仍然是比较良好的。客源分析： 本案由于价格相对较高，因此其购买客户都
21、是具有较高收入的人群，其主要职业是高校教师、企业管理层人员、政府机关工作人员及公务员等。区域房产市场总结：通过上述的分析，我们可以看出沿江区域在整个武汉房产市场中其价格处在中等偏高的水平，且销售形势普遍较好。但是，由于沿江地带开发程度相差较大，造成汉口、武昌和汉阳的沿江楼盘彼此之间尚有较大差距。但与此同时我们应该看到，随着市政工程的不断开展和强势开发商的介入，长江沿线未来将形成统一的规划和概念。这将是本案日后价格提升的重要概念支撑。 第三部分：武汉住房消费问卷调查分析一、基本资料分析1、被访者性别比例分析 通过上图可以看出，本次被访对象中男女比例大致相等/，分别占了总量的54%和46%。到20
22、04年底，武汉市总共有近800万的人口，全年房屋交易面积为1239.94万平方米。作为一个省会级城市，武汉的房地产市场正处于一个起步阶段，随着市场的逐步成熟，人民的消费水平不断提高，武汉的房价会在将来有一定的上扬。2、被访者年龄分析 从上图可以看出，本次被访者的年龄层次最集中在26-35岁和36-45岁之间，分别占了总数的41.15%和32.54%。而在实际的购房群体当中，这一年龄层次的客户也是主力购房群体。而这些购房的购买用途除了自住，也有用来投资的。可以预见的是，将来本案的购买者，其年龄层次也主要集中在26-45岁这一年龄段内。60岁以上的客户由于其购买能力有限，因此不太可能成为购房的主力
23、客源。46-55岁和56-60岁这两个年龄段分别占了本次被访者总数的17.22%和7.66%。3、被访者文化程度分析 从上图可以看出，本次调查对象中，本科学历的人所占比例最高，达到了总数的43%，其次是大专学历，占到了41%，而硕士及以上学历的占了近总数3%。目前随着9年制义务教育的普及，人们的文化程度不断提高，高学历的人才在社会上的比例也越来越多，这也使得高收入的人群也不断增高。收入的增高也提高了当地人民的消费水平，其中尤为明显的就是作为第三产业支柱的房地产业。整个04年武汉房屋销售总恶为165.59亿元，比03年增加了47.2亿元。其中销售给个人的为146.13亿元。4、被访者职业分析从上
24、图可以看出，IT业从业人员在本次被访者中所这比例最高，为12.44%，其次是交通运输业，占了10.05%，其它的各个行业也都占有一定的比例。从目前武汉各楼盘的客源来看，他们都具有一定的收入及较为稳定的工作，象公务员、商贸、高科技从业人员等。5、被访者家庭人数分析从上图看出，本次调查对象中三口之家占了超过一半的比例，为51%。可以看出在武汉传统的3口之家式家庭结构没有改变，而他们往往也是购房群体中所占比例最多的，无论是两房和三房都是他们可以考虑的对象。家庭人数为4人和5人的分别占了21%和13%，这一群体若是购房一般会选择的较大面积的房型。而家庭人数为1人或2人调查者，他们在购房中会选择一房及二
25、房，少数也会选择小三房做为考虑对象。6、被访者家庭月收入分析 从上图可以看出，家庭月收入在2500-3500元之间的被访者所占比例最高，达到了38%，其次是3500-4500元和4500-5500元之间的被访者，分别占了总数的21%和18%。这一层次的客源会在今后本案的购房群体中占有相当的比例。而月收入在2500元以下的家庭，因其自身原因，还不具备购买新商品房的能力。随着武汉经济的日益发展，人民的生活水平不断提高，定会出现越来越多的高收入家庭，同时也提高了他们的购房能力。7、被访者日常出行方式分析从上图可以看出，被访者选择最多的出行方式还是公交车，占了总数的54%。而随着人们生活水平的提高，选
26、择出租车作为日常交通工具的客户也占了总数的14%。目前武汉每百户家庭拥有0.8量私车，选择私家车作为出行主要方式的占了总数的14%。一个楼盘的销售在吸引客户方面和交通动线有着很大的关系，综合本案周边环境考虑，今后周边的交通有待进一步的提高完善。8、被访者现居住区域分析 从上图可以看出，由于本次调查的四个抽样点都位于武昌区，所以被访者目前所居住区域为武昌区的所占比例最高，达到了60%，其次是洪山区和青山区，分别占到12%和11%。汉口作为全市的商业中心，其繁华程度首屈一指，被访者中目前居住在汉口的占了被调查总数的9%。本项目地处武昌，可以预见的是今后的客源主要是来自武昌本地的客户，另外也会有汉口
27、及汉阳的客户。9、被访者购房区域认可程度分析 从上图可以看出，最能得到被访者认可的购房区域是武昌的水果湖区域，占了总数的21%。该区域相比武汉其它区域来说，环境优美、配套成熟、交通畅通、各种物业设施布局紧凑，住宅与办公物业互为补充、协调发展。在此区域办公的人，上班与居住之间只需步行就可解决。这就与汉口CBD主要是以金融、商业为主，居住区与金融区分离的状况有所不同。选择南湖区域的占了15%，位于第二位。而徐东地区经过多年的发展，目前区域内的配套相当成熟，选择它的客户也占了总数的12%。10、被访者购房关注问题分析 从上图可以看出，客户在购房过程中最为关注的是价格、环境和地段两大问题，分别占了总数
28、的21%、15%和13%。房价是地段好坏的表现，而地段又是决定房价的重要部分，周边环境也制约着价格的发展，客户在购房过程中无疑对这几个问题最为关心。近年来，客户对于楼盘自身品质和开发商的背景也加大了关注度，在本次被访对象总数中分别占了4%和3%。 11、被访者计划购房时间分析 从上图可以看出，有42%的被访者计划在2-3年内购房，计划在3-5年内购房的占了23%，准备在1年内购房的占了13%，不确定的占了22%。目前武汉的房价处在一个稳步上涨的阶段，人民的生活水平也不断提高，随着越来越多 的人有了购房计划，武汉将会掀起新一轮的购房热朝，从而推动了房价的上涨。12、被访者购房类型选择分析从上图可
29、以看出，有45%的被访者选择平层，这一类型的建筑是绝大部分客户购房时的首选对象。而选择复式的则排在第二位，占了32%，选择错层的占了18%。这两种类型的住宅也都得到部分客户的青睐。总体来看，错层也是平层的一种延伸形态。无论是错层和复式都会得到一定数量的客户所选择。而在5%的选择其它类型的被访者中，大部分都是选择别墅类型的建筑。13、被访者购买户型分析从上图可以看出，有29的被访者选择了二室二厅一卫，该房型一般面积不大，结构紧凑，总价又不高，能得到大部分客户的认可。选择三室一厅一卫的和选择三室二亭一卫的分别占了24%和20%，一般的三口之家都能选择这几种房型。而家庭人数在四人或四人以上的则会选择
30、四房或更大的房型。一房更能得到单身人士的喜爱。14、被访者所能承受购房单价分析 从上图可以看出有将近一般的被访者所能承受的购房单价在2500-3000元之间，目前这一价格也符合本项目周边楼盘的价格。其次是3001-3500元的价格段，选择它的客户占了总数的26%。随着今后当地居民生活水平的提高，同时房价也在稳中有升，人们所能承受的购房单价也会有所提高。15、被访者购房选择面积分析从上图可以看出，选择110-130平方米面积段的客户所占比例最多，达到了29%。在这一面积段的房型中，可以是二房，也可以是三房，因此选择它的客户也最多。其次就是91-110平方米的面积段，占了总数的26%，这一面积的房
31、型基本是以二房为主，而相对三房来说它的总价又低，因此也得到了为数不少的客户所青睐。而50平方米以下的房型除了适合单身人士居住外，还具有较高的投资价值，在各个楼盘中，该面积段的房型几乎都是一经面市，就马上被一抢而空，除了房源数量较少之外，可见其受市场喜欢程度。16、被访者支付购房总额意愿分析 从上图可以看出，有46%的被访者其购房总额支付意愿在21-30万之间，一般来说这一总价的房型其单价一般在2500-3000元/平方米之间。而选择16-20万之间的客户在31%。17、被访者购房信息来源分析从上图可以看出，被访者主要的购房信息来源报纸、占了总数的17%，而通过调查询问我们又得知，楚天都市报、长
32、江日报和武汉晚报最为广大客户所接受。而选择户外广告、电视广播和朋友介绍的分别占了15%、14%和14%，随着房地产市场的越来越成熟，房展会也越来越大越多，因此也有不少客户是通过房展会了解到购房信息的，在本次的调查对象中占了11%的比例。18、被访者对于项目所处区域房价看法分析从上图可以看出，对于武金堤也就是本项目所这区域的房价，有63%的被访者认为其价格应该在2500元以下，有33%的客户认为应该在2500-3000元之间。综观本项目，虽然位于长江之畔，但是因地块周边的配套交通等各方面尚不成熟，因此不少被访者认为该区域目前的房价不宜过高。这样不但能够吸引人气，提高项目在群众中的知名度，还能为今
33、后项目价格的提升打下基础。19、被访者购买本案原因分析从上图可以看出，若选择购房本案，有30%的客户是因为首次置业，有27%的客户认为本项目有投资潜力，24%的客户是因为二次置业。可以看出，本项目不但适客户自住，还有较大的投资潜力。二、交叉分析1、购房选择区域现居住区域交叉分析 从上图可以看出，武汉市民购房时的地域观念还是比较强的，像汉口和汉阳的客户其购房首选区域是在汉口汉阳地区，而选择武昌中心区的也是以武昌区的客户最多。从前面的分析我们已经知道，若让武汉市民选择购房区域，最为看好的是水果湖区域，而在该区域中，又以青山区的客户最多。而选择作为本项目所在地即武泰闸区域的客户中，来自洪山区的占了最
34、大的比例，来自青山区的也占有一定数量。2、购房选择区域家庭月收入交叉分析 从上图可以看出，在选择水果湖区域的客户中，月收入在4500-5500元之间的客户做占比例最多，其次是3500-4500元之间的客户。而选择武泰闸沿线的客户中，所占比例最多的是月收入在2500元以下的客户。由于本次7500元以上的客户样本容量过较小，在本图中不能完全反应真实情况。但可以看出的是，中高收入群体在购房客户中占有大部分比例，而中低收入群体为改善其现有住房水平，随着自身收入的不断提高，也在购房客户群体中占有重要地位。3、购房选择区域购房所选户型交叉分析从上图可以看出，在大部分区域中都是选择二房二厅一卫的客户所占比例
35、最多，其次是选择三房一厅一卫的客户。大面积房型主要是集中在洪山区和青山区。水果湖区域中三房二厅二卫的房型说占比例最多，其次是三房二厅一卫。前面的分析中我们已经知道目前市场上最为市民所青睐的是二房和三房的房型，而大部分楼盘也正是以这两种为主力房型推向市场。4、购房选择区域所能承受单价交叉分析从上图可以看出，购房选择水果湖区域和汉口汉阳区域的客户其所能承受的单价较高，而这两个区域也正时当今武汉高价房集中区域。选择武泰闸沿线的客户起所能承受的房屋单价最多的是集中在2500元以下，可以看出该区域目前的房价相比较武汉其它区域来说还比较低，早晨这种现象是多方面的原因，但同时也说明该区域具有较大的上涨空间。
36、5、购房选择区域购房选择面积交叉分析 从上图可以看出，选择南湖区域的客户其购房所选面积更多的是集中在200平方米以上的复式和90-110平方米的二房；选择水果湖区域的客户其购房所选择面积最多的是集中在110-130平方米面积段。而选择武泰闸沿线的客户，所选择的房型面积最多的是集中在71-90平方米段，而选择50平方米以下及50-70平方米面积段的也不在少数。6、购房选择区域购房总额支付意愿交叉分析从上图可以看出，选择汉口地区的客户其购房总额支付意愿都较高，基本都在40万元以上，这主要是因为该地区的住宅单价本来就高，而来此购买的客户都具有较高的收入，因此他们的支付能力也相对较高。选择武昌中心城区
37、的客户其支付意愿基本都在40万以下。三、需访市场今后走向及预测经过一段时间的调查，我们认为随着武汉房产市场两年来特别是去年下半年的高速发展，武汉地区购房客户的需求也处在迅速的转变，以往的购房思路会受到颠覆。总结起来，我们有以下几点预测：l 客户对于楼型的需求将趋于多样化随着武汉市内越来越多的新产品类型的出现，客户对于房产形态的选择余地越来越大，特定的产品类型将直接面对着特定的消费人群，如对电梯的敏感度来看，2030岁之间的客户对有无电梯相对不太敏感，随着年龄的递增，对电梯的依赖程度越强，所以对多层无电梯的梯型接受程度越低。在未来，客户将更加注重这些多样化的产品设置是否符合自身的偏好，如何正确引
38、导消费者，是摆在开发商亟待解决的问题。l 观望者减少，客户质量提高，楼盘成交率上升相对于去年火热的春节楼市，众多开发商今年并没有将春节看成是和“五一”、“十一“黄金周相提并论的销售黄金周。很多开发商在楼盘销售推广上一如既往，没有采取特别的促进销售政策。去年春节楼市，不少售楼部一般可以接待10多组左右的看房客户，而今年由于很多楼盘售楼部都是在大年初四才开始对外开放，加上春节期间雨雪交加的天气，春节黄金周在客户来访量上和往年春节相比有所减少，但是在成交量的比例上则比往年有所提高。 从今年春节期间的情况来看，单纯的咨询、了解楼盘情况为主的客户和往年比有所减少，但成交量相对而言比往年却有提高，春节看房
39、者中意向客户比例增加。今年春节的购房者中，由于天气的因素，和以往相比，那种单纯的“看楼”客户，有所减少。在一些特定楼盘，往往体现出更强的购买目的性。可以预见，春节期间的楼市打响了今年武汉全年市场的第一炮，市民在购房时也更加趋于理性。 l 外地返回武汉人士将在购房群体中占有重要地位 通过对购房客户群体调查发现，今年春节的购房队伍中，“返汉族”是不可忽视的一个群体。在很多楼盘的成交的客户中，有多套的购买者都是在外地工作的武汉人，他们趁春节返乡的机会置业，或为安顿自己的父母，或为自己购置新房；售楼人员接待的更多都是常住外地工作的武汉人。位于南湖花园城的东方莱茵销售中心，从初四开始，看房人数就逐渐增多
40、，每天基本上都有六七组人看房，在这些人员中，很多都是武汉到外地打工的人， 可以看出，除了武汉当地客户和外来投资客，“返汉族”也将在今后的楼市中占有重要地位。l 购房者更加看重品牌效应在目前武汉的购房者中，很多人都是冲着楼盘的知名度和开发企业的知名度而来，知名企业的开发楼盘销售趋好，如位列武汉房地产开发企业十强的长城建设在青山开发的健吾公馆，和位于沌口开发区的水木清华，这两个楼盘的销售情况很好的反应了这一点。 另外某些知名楼盘在后继开发中，也因为其之前积累的品牌效应而在春节期间收到了回报，如南湖片区的知名楼盘华锦春天故事光在春节期间已成交10套，下订7套，取得了较佳的销售业绩。 知名的开发商其品牌就是质量的保证，它们一般都在市民中有良好的口碑，其所开发的楼盘更能得到购房者的信任， 客户在购房时也会更多的了解关注开发商的背景。价格建议：根据此次对于本案周边区域和沿江区域的市场调查和问卷调查，我们经过分析建议本案一期入市价格略低于区域均价，为2500元/平方米。
