某商业项目商业定位报告.docx

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1、深圳富智商业顾问 景德镇市新天地项目商业定位报告86目 录第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析1一、景德镇市大型商业物业调查及分析1二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析11第二部分、项目市场分析与定位13一、景德镇经济概况13二、项目概况15三、消费者市场调查分析22四、商户市场调查及分析25第三部分、项目商业主题定位42一、商业定位原则42二、项目市场定位43三、项目形象定位43四、项目功能定位44第四部分、业态组合与业种规划46业态组合及业种规划47导入并稳固较高层人流建议55第五部分、主力铺型面积建议59第六部分、各楼层平均租金的建议60一、项目租金估算60二、招商策略

2、建议63第七部分、租售比例建议65第八部分、商铺交付装修标准建议66一、铺内装修标准66二、公用设备设施及装修66三、外部规划设计几点建议67第九部分、商业营运管理模式建议70一、管理功能70二、管理模式70第十部分、租赁合同和商户管理公约建议72一、租赁合同72二、商户管理公约77第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析一、景德镇市大型商业物业调查及分析1、开门子购物广场（表1-1 ）调查时间2007-5-20地段市广场南路公交线路6-8-108-203-1-103目标所在地功能划分开发区（ ）开业日期预计2007年12月营业时间社区 （ ）商业区 （ ）管理模式自主管理（ ）租金水平

3、目前只做销售，招租方案尚未出台租金支付委托管理（）定位中高档出租率经营状况工程在建中建筑面积（）17万实用率(%)进场需提交证件经营面积（）12万进场费（元）合作方式合作条件保证金（元）管理费（元/）税（元）电费（元）各楼层专柜数停车位数量配套经营项目人流量（人/小时）特 点所处地段一般，商业规模大，经营业态多，业种全，一站式购物车流量（辆/小时）各楼层业态分布4FKTV 、中式餐饮、游乐天地、电影院、特色餐饮、大型餐饮3F工艺 陶瓷专卖店、文化天地 书城 音像城 陶瓷作坊示范区 茶馆、家居专卖店 床上用品店 家居饰品店 家具展示中心 百货商场2F麦当劳、酒吧 咖啡厅、百货商场、电器城、女人天

4、地、品牌咖啡厅、西式餐饮、品牌女装、女士用品、鞋帽、美容美甲、内衣、儿童用品1F麦当劳、一线品牌专卖店品牌男女服装、电器、珠宝、名表、化装品、箱包、鞋、手机城、西式餐饮、电信营业厅、百货商场-1F生活街区、小商品、美食广场、冷饮店 零食店备注目前工程在建中（表1-1 ） 数据来源：深圳富智分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割虽然相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及未来几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是已经远远超出了市场所能承受的范围，

5、再加之目前本市多处商业都处于空置状态，无论是投资者还是经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。这样的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。调查时间2007-5-21地段市珠山中路公交线路16-18-20-K26-K35-1031-4-5-6目标所在地功能划分开发区（ ）开业日期2003年营业时间9：0021：00社区 （ ）商业区 （）管理模式自主管理（）租金（元/）4F租金支付与小业主商谈后确定委托管理（ ）3F10-20定位中档2F10-100经营状况差1F60-260建筑面积（）3万出租率40进场需提交证件经营面积（）1.3万进场费（元）无实用

6、率(%)50合作条件保证金（元）无合作方式出租税（元）水电费（元）管理费（元/）停车位数量配套经营项目人流量（人/小时）特 点商业规模适中，地段极佳，欧式建筑风格，外立面设计和采用材料硬朗，充分利用莲社北路地势打造多首层概念提袋率各楼层业态分布5F4F3F美容、保健品、广告公司、装饰公司2F童装、品牌男装、儿童摄影、健身运动、品牌女装、快餐馆、美容院、烟酒专卖1F珠宝、眼镜、品牌男装、品牌女装、时尚女装、皮具、美甲、饰品备注2、景德镇商城（表1-2）（表1-2） 数据来源：深圳富智分析：景德镇商城位于市区老商业中心珠山中路，其地段及建筑设计外观相对较占优势，但因其内部主通道规划没有形成有效循环

7、，出现多处死角，而无法有效导入潜在消费人群。再加之其商铺全部小面积分割并销售于小业主经由其自行出租及管理，造成其业态无规划，形象不一，宣传不力，管理混乱，租金也因其缺乏有效管理而没一个统一的标准，同一楼层都会因每个业主具体情况不同而相差极大，这样的情况造成的直接后果就是现经营商家会认为有失公平而对整个商场的未来发展失去信心，从而可能退出，而对于潜在欲进驻经营者更是心存疑虑，最终因自身原因导致换租率提高而无法让消费者认可甚至可能整个商业陷入僵局。经营状况除商场临珠山中路和莲社北路铺面以及其首层主通道内铺生意较好外，其它铺面均人流稀少，生意惨淡。3、华达百货（表1-3）调查时间2007-5-22地

8、段市珠山中路公交线路16-18-20-K26-K35-1031-4-5-6目标所在地功能划分开发区（ ）开业日期2006年4月营业时间普通日9：3021：30节假日9：3022：00社区 （ ）商业区 （）管理模式自主管理（）租金（元/）租金支付委托管理（ ）定位中档经营状况良好建筑面积（）2万出租率90进场需提交证件经营面积（）进场费（元）5000实用率(%)合作条件联营5-20保证金（元）无合作方式联营5-20税（元）水电费（元）管理费（元/）600水电停车位数量配套经营项目餐饮人流量（人/小时）502特 点商业规模适中，地段极佳，内部装修属中档，外立面装修大众化提袋率10各楼层业态分布及

9、部分品牌6F家电、美食城。5F床上用品、童装、电玩、童用、家室、内衣、游戏室、照相器材。品牌：安奈尔、小猪噜噜、巴布豆、西瓜、太郎、米奇、妙世界、好孩子4F品牌男装、户外用品、季节商品、健身器材、体育用品、运动服装。品牌：佐丹奴、威鹏、依林鸟、KAPPA、斯伯丁3F绅士男装、羊毛羊绒、箱包、男士精品、休闲装、皮具、商务休闲。品牌：才子、马克华、菲菲罗伦、思庄吉、金利来、忘不了、雅戈尔、罗蒙、斯得雅培、梦特娇2F少淑装、品牌女装、服饰。品牌：威兰西、婷美、CRTY、Y2K、紫藤罗、贝特如、红迪丝、红玫1F珠宝、化装品、皮具皮包、烟酒等。品牌：羽西、名钻坊、周大福、美宝莲、高夫卡、西欧三星、天梭、

10、梅花、玉兰油、达芙妮、百丽、欧莱雅、沙驰、千百度-1F食品 超市备注广告费：3000年（表1-3） 数据来源：深圳富智分析：华达百货同样位于市商业旺区珠山路段，占尽天、地、人之优势，于2006年4月开业。无论是硬件设施还是内部装修都比较大众化，比较适合当地市民的审美及消费理念。因其有相对严格的商业管理制度和比较成熟的经营理念，因此，其经营状况表现良好，在景德镇市民中口碑较好，是消费者购物，休闲的好去处。惟一不如人意的地方就是在偌大一个近2万平米6层的商场内竟然很少看见有提供给消费者用来休息或顿足的地方，让人感觉稍有遗憾。4、群英街（表1-4）调查时间2007-5-20地段市珠山中路公交线路16

11、-18-20-K26-K35-1031-4-5-6目标所在地功能划分开发区（ ）开业日期2006年4月营业时间社区 （ ）商业区 （）管理模式自主管理（）租金（元/）4F租金支付委托管理（ ）3F定位中档2F经营状况良好1F建筑面积（）7.3万出租率进场需提交证件一期建筑面积2万进场费（元）实用率(%)合作条件保证金（元）无合作方式税（元）水电费（元）管理费（元/）停车位数量（辆）90配套经营项目人流量（人/小时）特 点建筑设计时尚新颖，运用灰色铝板，黑灰色铝合金门窗等设计元素提袋率3F时尚精品：品牌服装、箱包皮具、精品鞋帽、珠宝首饰休闲娱乐：酒店、品牌餐饮连锁、超市、便利店、咖啡、茶吧、休闲

12、吧、娱乐中心、都市生活馆等多元精品：通讯器材、家电数码、字画古玩、瓷器工艺2F1F备注目前正在销售中（表1-4 ） 数据来源：深圳富智群英街位于市商业中心珠山中路段，地理优势相当明显，单间铺面面积以50-70为主，与景德镇商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占据先天优势且商铺主要以首层临街面为主，充分迎合了本地经营者与消费者的习惯，所以开发商以销售为中心而忽视经营管理的做法并不会对其今后的商铺经营状况造成太大的影响。5、浙江商城（表1-5）调查时间2007-5-20地段广场南路公交线路16-18-20-K26-K35-1031-4-5-6目标所在地功能划分开发区（）开业日期2006年4月营业

13、时间普通日9：3021：30节假日9：3022：00社区 （ ）商业区 （）管理模式自主管理（）租金（元/）3F租金支付委托管理（ ）定位中档2F经营状况较差1F50-60建筑面积（）2万出租率60进场需提交证件经营面积（）进场费（元）实用率(%)50%合作条件保证金（元）无合作方式出租税（元）水电费（元）管理费（元/）4元/停车位数量配套经营项目餐饮人流量（人/小时）特 点三层框架结构，经营小商品，服装批发市场提袋率2F童装、男女服装、品牌男女装1F小商品电子、小商品、鞋帽、皮革-1F仓储及配套服务区备注（表1-5 ） 数据来源：深圳富智分析：位于城市新兴商业区核心地段浙江路、广场南路交汇处

14、，建筑面积2万平方米，为三层框架结构。因其在地理位置上稍显劣势且商业业态组合较混乱，开发商销售完后不再对投资者和经营者负责，目前经营状况较差，多处商铺空置。6、时代购物中心（表1-6）调查时间2007-5-20地段新厂西路十字路口公交线路目标所在地功能划分开发区（）开业日期预计2007年9月营业时间社区 （）商业区 （ ）管理模式自主管理（ ）租金（元/）4F租金支付每月支付委托管理（）3F35-38定位中档2F60-64经营状况正在招商中1F160-168建筑面积（）2.4万出租率进场需提交证件经营面积（）进场费（元）实用率(%)55合作条件统一招租三年保证金（元）三个月租金合作方式出租税（

15、元）水电费（元）除餐饮外其余业态已包含管理费（元/）停车位数量配套经营项目人流量（人/小时）特 点提袋率各楼层业态分布及部分品牌3F美食广场、电玩城、网吧、书城、儿童乐园、家居用品2F时尚男女服饰、饰品、西餐、数码广场、文体用品等1F珠宝、化装品、皮具皮包、服饰、鞋帽、IT产品、电信服务-1F品牌超市备注（表1-6） 数据来源：深圳富智分析：时代购物中心坐落于景德镇新厂西路十字路口， 位于新厂商圈，属于区域型的一站式购物中心，所以对本项目属市区龙头商业中心来讲还构不成威胁。7、温州商业街位于广场南靠近浙江路段，已建，但因多种原因，目前大部分面积空置状态。但今后需要对其密切关注，因其在地理位置上

16、不及本项目，所以，就算是有潜在的威胁也是很小的一部分。8、皇冠百货位于广场南路与曙光路交叉口，共六层，建筑面积共计16800平方米，之前曾经开业过，因管理和经营不散而关闭，目前在出售或出租中。要对其今后的规划和发展进行动态跟踪，因其在地理位置上不及本项目，所以，就算是有潜在的威胁也是很小的一部分。综合分析：综上对景德镇市开业或在建大型商业物业进行的市场调查，不难发现，多数商业物业目前处于销售建筑停滞或经营管理混乱状态，这与开发商的实力和领导层开发理念有很大关系，多数开发商只注重销售这一环节，而忽视了现代竞争环境下的商业需要有效管理的问题，因为我们的产品最终是要展现给消费者，只有让消费者认可，我

17、们产品的质量才是合格的，而消费者对产品所处的环境以及整个产品的商业氛围和其创新程度比较感兴趣，所以除了销售，整个商业的业态合理规划、商家的合理选择与有经验的经营管理团队便构成了现代商业繁荣的前提。以上各商业物业除了华达百货、群英街和景德镇商城在地理位置和潜在的消费力与本项目有可比性，可能存在潜在的竞争威胁外，其余的均对本项目没有太大的竞争威胁。其中本项目与华达百货无论从规模还是从建筑形态上均有相似之处，所以为了避免与其可能发生的正面竞争，在以后的主题与业态定位上我们会尽量与之不同，采用补充或者错位经营策略；而目前已开业的景德镇商城无论在经营管理还是整体的形象统一上均存在很大欠缺，对经营者和消费

18、者已经形成一种较为负面的影响，除了投资者认识到统一经营管理对于一个商业物业的重要性而进行合理调整，否则，它对本项目不会造成威胁；群英街的一期工程因在地段上占据先天的优势，而且它是以商业街临街面的形式展现给经营者和消费者，所以说它的出现势必要分流部分珠山中路的消费人流，但相对此黄金商圈每天近20万人次的潜在消费大军，再加上本项目的多主题定位立体交叉，在某种意义说上可能是一种双方共赢的局面，而非相互竞争。二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析商业或地段名称范 围经 营面 积租金元月出 租 率商业情况浙江路未来区域中心广场南路到华南路段多在200-1000平米，大多在1-2层经营120-170

19、 60%此区域汇聚了一批国内品牌餐饮和休闲商业中心：如龙御堂养生会所、金阳光休闲中心、兴隆海鲜大酒店、西迪咖啡、六千馆、加州阳光中西餐、KTV商务网络、咖啡、富春堂、香港拉芳舍、上岛咖啡、时光倒流中西餐、茶艺、咖啡、天天鱼港、一味有源、老院子等经营状况良好广场南路未来区域中心解放路到曙光路100左右45在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州东坡酒楼、澳门豆捞、紫金城足道、淑萍红茶坊中西餐、KTV、咖啡、高老庄菜楼、罗玛等中大型餐饮及休闲会所。多处商业空置珠山中路传统老商业中心华南路到莲社路段40-200不等190-369 99属市区老商业中心地段，主要经营品牌服装服饰、女鞋等以中青年女

20、性性为主要消费对象的业态。目前属景德镇消费档次较高，消费人流较大的区域，经营状况良好拥军一条街位于珠山中路至路段长约400米左右10-30 97主要以经营中低档服装、服饰、饰品为主，98商铺都是首层经营的商业格局，经营状况良好，人气较旺莲社路与胜利路交交汇处分别向两条路300米范围10-30 70此区域集中如巴渝堂足浴、润目足浴楼、东山红、南昌莱馆、大世界沐足、康润堂、嘉年华、绿野仙踪音乐主题酒吧、阿铭休闲、大世界食府、百姓村等中小型休闲及餐饮场所，目前经营状况较差，部分店铺处于歇业状态新厂商业区区域商业中心200左右80购物中心、大型超市、零售业等城西商业带区域老商业中心200左右70建材、

21、陶瓷专业市场（表1-7 ） 数据来源：深圳富智以上区域商业中除浙江路段和广场南路段在定位、地位位置与人流上与本项目有可比性，在未来有可能与本项目所处区域产生竞争，从而分流潜在消费群外，其余路段或区域型商业目前以及在未来一段时间内因所处地段和受众消费群体不同而不会对本项目造成威胁。单从目前景德镇市民消费习惯和交通情况以及政府对传统商业中心的支持力度来看，浙江路商业在一段时期内还无法赶上本项目所处市区龙头商圈。第二部分、项目市场分析与定位一、景德镇经济概况总体经济快速增长。2006年全市实现生产总值224.78亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，其中，第一产业实现增加值20.84亿元，增长

22、6%，第二产业实现增加值121.58亿元，增长17.9%，第三产业实现增加值82.36亿元，增长12.1%；全市人均生产总值达14582元，比上年增长13.9%，以上年末汇率换算达1869美元。经济运行与社会发展中存在的主要问题和矛盾：一是经济总量仍然偏小，经济运行质量还不高，财政收支不平衡的矛盾仍较突出；二是产业层次总体偏低，资源能源集约利用有待提升;三是农业基础设施仍然相对滞后；四是就业和社会保障压力较大;五是投资拉动效应有所弱化。消费市场持续活跃。2006年,全市实现社会消费品零售总额68.1亿元，比上年增长16.7%，增速位居全省第一。分地区看，城市市场增长步伐快于农村市场，全年城市的

23、零售额达56.51亿元，比上年增长17.3%；县及县以下零售额为11.54亿元，比上年增长14.3%。分行业看，饮食业增幅最高，达20.1%，增幅比批发零售业高3.6个百分点。消费拉动效应增强。住房、汽车、旅游、消费类电子通讯产品、教育和文化体育休闲等成为消费热潮，进而转化为城市居民消费结构进一步升级的需求。消费增长成为经济上升的重要力量。在2006年全市生产总值增长中,消费增长的贡献率达62%,拉动GDP增长9.1个百分点,成为“三驾马车”中的主导力量。对外经济。交通运输迅速发展。2006年，杭瑞高速景德镇段顺利通车，成为我市向东挺进的一条重要通道；济广高速景鹰段建设迅速，南环高速公路建设加

24、快实施。全市客、货运输全面增长，全年各种运输方式完成货运量733.46万吨，比上年增长5.1%。全年完成客运量1008.95万人次，比上年增长4.2%，其中铁路客运量112.41万人次，增长8.4%；公路客运量876万人次，增长3.7%；民航客运量10.54万人次，增长22% 。旅游产业加速做大。 2006年，全市接待国内游客661.31万人次，比上年增长13.86%，实现国内旅游收入23.54亿元，增长19.01%；接待入境游客5.93万人次，增长23.4，实现旅游外汇收入1903万美元，增长20.73%。旅游总收入达到25.1亿元。全市旅游业带动直接就业人数7000余人，间接就业人数3.5

25、万余人。景区景点建设进一步加快，深度挖掘陶瓷文化博览区等陶瓷文化旅游产品，加强了洪岩仙境创建国家AAAA级景区、佳洋陶瓷股份公司和新都民营陶瓷艺术公司创建国家工业旅游示范点的申报工作，完善了瑶里、月亮湖等旅游景区景点的配套设施，整理打造金竹山寨景区。我市被评为“中国最值得外国人去的50个地方之一”。旅游质量不断提升，全省星级饭店服务技能大赛再获团体总分第一名和3个单项第一，新增具有国家导游员资格人员47人，累计达到374人。根据测算，2006年旅游收入占GDP的比重为11.2，比上年提高0.3个百分点,旅游业日益成为我市重要的支柱产业。金融存贷良性扩张。2006年底，全市金融机构各项存款余额达

26、204.3亿元，比上年增长16.8%,居民储蓄存款达137.67亿元,增长12%;各项贷款余额达135.1 亿元，增长10.6%。全年金融机构现金收入470.53亿元，增长21%,金融机构经营效益稳步提高。体育事业成绩喜人。2006年，群众性体育活动丰富多彩，举办各项体育运动达20次，参加人员超过1万人次；体育竞技水平有新的提高，体育健儿在省级以上体育竞赛中获得较好成绩。据统计，在全省各类体育比赛中共获金牌242枚，银牌147枚，铜牌81枚。人口增长继续得到有效控制。据人口变动情况抽样调查推算，2006年末全市总人口为154.5万人，比上年末增加0.66万人，全市人口出生率为13.37，死亡率

27、为5.62，自然增长率为7.25。城乡居民生活水平稳步提高。2006年，全市城乡居民人均收入均呈两位数增长，其中城镇居民人均可支配收入9962元，比上年增长13.5%；农民人均纯收入3954元，比上年增长11.2%。城乡居民收入增加的同时，生活消费支出也稳步增长。城市居民人均消费支出为7029.38元，比上年增长25.72%，其中食品消费支出增长18.72%。农民人均生活消费支出2771.85元，比上年增长15.21%，其中食品支出增长6.15%。城乡居民居住条件继续改善。据抽样调查，2006年末城市居民人均房屋使用面积20.71平方米，比上年增长1.72%；农民人均住房面积42.79平方米，

28、比上年增长13.23%。城市建设水平提升。重点工程建设加快，景东大道跨皖赣铁路立交桥贯通，白鹭大桥建设进展顺利，中华北路延伸开发建设项目路南拆迁补偿完成51471平方米，北路拆迁完成23400平方米，人民公园改造项目共引进资金480万美元，工作进入实质性阶段。旧城改造成效显著，斗富弄、戴家弄街区改造项目进展加快，对珠山东路、广场北路等30条主次干道进行了沥青路面和下水道维修，对小花蔑弄、太平巷等37条里弄进行了改造，基本实现市区旱厕到水冲式公厕改造，在城区主次干道设置了300多只分类果壳箱。增加了昌江之水、春苗、高岭石、马踏飞燕等一批城市雕塑景观。城市环境更适人居，我市建成区绿化覆盖率达41.

29、3%、绿地率38.47%、人均公共绿地面积9.31平方米，中心城区人均公共绿地面积5.14平方米，生产绿地占建成区面积2.63%，市区生活垃圾无害化处理率达99.7%，实现创建“国家园林城市”目标。二、项目概况1、区位介绍传统商业核心区域，是景德镇当之无愧的钻石地段。项目坐落在景德镇市最繁华商业中心的核心地带，总占地面积5462m总建筑面积约23286m，其中商业面积近2 m。万地下停车场车位约30个。项目位于景德镇市核心商业街珠山中路的东端，新村东路和新村西路、珠山东路的交汇处，西临华达百货、珠山中路步行街，南接金利昌瓷贸大厦、国贸广场是景德镇目前人流量最多的购物场所，也是景德镇最繁华的商业

30、核心区，区位显赫。项目门前的休闲广场也是景德镇市唯一一个大型休闲娱乐广场。景德镇传统商业中心大致集中在以休闲广场为起点，以珠山中路为轴线，环绕所围成范围内，在这个范围内，具备了中心商业区发展的基本功能和物业平台金融服务机构（1.5公里内集中了交通银行、城市信用社、中国工商银行、中国邮政等）、商场百货（500米内集中华达百货、金利昌陶瓷大世界、友谊商场、景德镇商城、群英街等）。2、物业概况项目商场共五层，呈不规则的四边形；一层层高约5米，二层-四层每层高约 4.2米图5：商场二六层平面图。项目还拥有地下一层楼面，其中建筑面积为4612 m和下沉式广场面积为341 m。3、交通环境项目地处景德镇商

31、业核心区域，紧邻商业最为繁华的珠山中路、珠山东路、莲社北路， 1、K35、11、20、103、12、10、108、16、5支线等公交汽车经停，几乎成为市内所有公交车的必经之路；交通环境无比优越、交通条件无可替代。珠山中路商圈主要商业分布图（图）华南路珠 山 中 路华达百货广场南路中国工商银行兽王男装第七小学KAPPA劲霸男装莱克斯顿城市信用社花苑宾馆博士眼镜康奈皮鞋群英街神功剪发金伯利钻石老烟斗金冠眼镜女人秀澳伦皮鞋良友宾馆中国电信通信电子市场内衣连锁以纯七牌男装海润之家七匹狼李宁友谊商场玉器坊药店金利来金盛宾馆鸿星尔特步景客隆超市星期六乔丹专卖达芙妮之都劲霸男装卓尔珠宝周六福景德镇商城中国邮

32、政农村信用社斯尔丽中国联通佳佳基交通银行黎人坊金昌利陶瓷大广场北路莲社南路休闲广场本 案图书馆万客隆超市永和大王肯德基锦宫大厦宏越时尚休闲馆达菱妮蜘蛛王傲宝贝莲社北路马鞍山路佳佳基时光随道休闲酒吧珠山中路商圈主要以人民广场为原点，向珠山路约1.5公里，延莲社路广场路、马鞍山路、新村路、珠山东路等各方向路段约0.5公里左右，是景德镇市主要购物、休闲场所，其商圈辐射到周边浮梁、婺源、乐平等地。经营主要以沿街店铺为主，整个商业区域统计商家在500多个，随着市民生活水平的不断提高和城市商业升级换代的需求，百货、超市、商业步行街等孕育而生，为景德镇购物档次和购物环境带来很大改观。珠山中路商业经营范围主要

33、以服装、鞋帽、服装饰品、眼镜店、通讯专卖店为主，各品类80的经营都集中在这一区域，反映本路段日常消费品商业中心的地位，目前为止，仅有两家餐饮和四家休闲场所，分布零散。莲社南路主要以经营本地特产陶瓷为主，但目前无论从路面环境和铺面装修程度来与珠山中路还有很大差距。广场南路图书馆集中了少儿辅导、教育培训、电脑维修、美容美发等几家中小型服务机构。广场北路由万客隆超市、康电器等中大型商业以及邮政、银行、医院等金融和医疗服务机构，马鞍山路自发形成的业态也较混乱，而且整体环境较差。新村西路靠近广场路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整体环境较差，所以显得档次较低。2、项目商圈内人流与车流调查与分析人流量

34、调查表调查路段：广场南路与马鞍山路交汇处人流特征调查时间段青年男性人/小时青年女性人/小时中年男性人/小时中年女性人/小时儿童人/小时合计人/小时普通日时段1852582062161651030节假日时段2092982382561991200平均值1972782222361821115所占比例17%24%19%21%16%（表2-1 ） 数据来源：深圳富智分析：以上对广场南路与马鞍山路的人流调查中可以看出：此区域路段各特征人流都有一定比例，其中青年女性和中年女性稍多一些。车流量调查表调查路段：广场北路与珠山东路交叉口车流特征调查时间段公交车车次/小时摩托车/自行车车次/小时小汽车/出租车车次/

35、小时合计人/小时普通日时段588163819744200节假日时段596179919874382平均值592171819814291所占比例13%40%47%（表2-2 ） 数据来源：深圳富智分析：以上对广场北路和珠山东路交叉口的车流调查中可以看出：出租车/小汽车在此路段出现次数较多，其次是摩托车/自行车。人流量调查表调查路段：莲社北路人流特征调查时间段青年男性人/小时青年女性人/小时中年男性人/小时中年女性人/小时儿童人/小时合计人/小时普通日时段40130240780201210节假日时段58156233875451367平均值49143236727331188所占比例4%12%20%61

36、%3%（表2-3 ） 数据来源：深圳富智分析：以上莲社北路的人流调查中可以看出：此路段的中年女性明显多于其他特征的人流，占到一半以上。车流量调查表调查路段：莲社北路车流特征调查时间段公交车车次/小时摩托车/自行车车次/小时小汽车/出租车车次/小时合计人/小时普通日时段040014701870节假日时段042115631984平均值 041015161926所占比例021%79% （表2-4 ） 数据来源：深圳富智分析：以上莲社北路的车流调查中可以看出：小汽车/出租车所占比例远远超过其他特征车流。人流量调查表调查路段：珠山中路人流特征调查时间段青年男性人/小时青年女性人/小时中年男性人/小时中年

37、女性人/小时儿童人/小时合计人/小时普通日时段2347242987661062128节假日时段3197363868121192372平均值2767303427891122249所占比例12%32%15%35%6%（表2-5 ） 数据来源：深圳富智分析：以上对珠山中路的人流调查中可以看出：此路段的中年女性和青年女性的比例要多于所有特征的男性，说明此路段消费人群以女性为主。 车流量调查表调查路段：珠山中路车流特征调查时间段公交车车次/小时摩托车/自行车车次/小时小汽车/出租车车次/小时合计人/小时普通日时段240141014403090节假日时段258156315433364平均值24914861

38、4913227所占比例8%46%46%（表2-6 ） 数据来源：深圳富智分析：以上对珠山中路的车流调查中可以看出：此路段小汽车/出租车和摩托车/自行车所占比例基本持平，各占46。人流量调查表调查路段：珠山东路与广场北路交叉口人流特征调查时间段青年男性人/小时青年女性人/小时中年男性人/小时中年女性人/小时儿童人/小时合计人/小时普通日时段1082961173419832406012节假日时段1123997181120362666233平均值1102979177220092536115所占比例18%16%29%33%4%（表2-7） 数据来源：深圳富智分析：以上对珠山东路与广场北路交叉口的人流调

39、查中可以看出：此路段的中年女性和中年男性所占比例要多于青年。车流量调查表调查路段：广场南路车流特征调查时间段公交车车次/小时摩托车/自行车车次/小时小汽车/出租车车次/小时合计人/小时普通日时段4568669572280节假日时段4619739962430平均值4599199762354所占比例20%39%41%（表2-8 ） 数据来源：深圳富智分析：以上对广场南路车流调查中可以看出：此路段小汽车/出租车和摩托车/自行车所占比例基本持平，分别占41和39。综合分析：以上对项目商圈内各主要路段的人流和车流及其特征进行了粗略测算，保守估计：此商圈每天有将近二十万的人流和二十多万的车流于此而过，足见其作为景德镇市一级商业旺区所起到的龙头效应。其中人流特征主要表现为任何一特征的人流均占一定比例，其中以中年女性、青年女性和中年男性稍占优势，另外值得注意的是项目周边新村东路以及对面广场在下午时段会有数量较大的儿童以及家长流，此部分潜在的消费人群也不容忽视；车辆特征表现为小汽车/出租车和摩托车/自行车所占比例基本持平，从中可以看出：潜在的消费人群属于中高收入阶层的占多数，另外，值得注意的是，此区域几乎遍布市区所有的公交线路。这里既是一个磁场又像是一个中转站，将源源不断的人流和车流吸引过来又转送出去。实践证明，人流即是资金流、即是财富流。三、消费者市场调查分析1、1822岁年龄消费人群的