某地区永顺镇汇都东方项目管理一级开发.docx

《某地区永顺镇汇都东方项目管理一级开发.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地区永顺镇汇都东方项目管理一级开发.docx（48页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目 录第一部分 摘要一、项目名称 .3二、项目位置 .3三、规划条件 .3四、土地利用现状 .4五、一级开发成本 .5六、开发周期 .6第二部分 第一章 项目基本情况 .7一、项目情况及区域分析 .71、项目名称及开发主体 .72、项目位置及附图 .73、区域因素 .94、人文环境 .10二、土地利用现状情况分析 .151、项目用地权属 .152、土地利用现状 .15三、地上物现状调查分析 .161、地上房屋现状统计调查表 .162、地上树木调查统计表 .17四、主要规划指标说明 .18五、开发进度分区及供地时间、数量预测 .20 第二章 工作方案 .21一、征地工作方案 .211、征地情况概

2、要 .212、政策依据 .213、征地费用构成 .214、征地费用汇总表 .24二、拆迁工作方案 .261、拆迁情况概要 .262、房屋拆迁依据 .273、房屋拆迁补偿费汇总表 .274、企业一次性停产停业损失.28三、征地费用汇总表及相关政策.281、征地费用汇总表.282、适用相关政策.28四、市政投资方案 .301、基础设施情况分析 .302、市政投资估算汇总表 .34五、专业人士及服务费 .35六、供地方案 .361、土地出让方式.362、出让规模 .363、市政接用时间 .364、土地销售收入预测 .365、周边房地产销售收入.36第三章 开发进度 .38一、开发进度安排 .38二、

3、开发进度表 .39第四章 投资方案 .401、一级开发静态成本测算 .402、二级开发静态成本测算.403、一级开发现金流量表.434、资金筹备.43第五章 关键点控制 .44第一部分 摘 要一、项目名称：北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案二、位置：北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。三、规划条件总用地面积： 113760平方米（170.64亩）建设用地面积：102583平方米（153.9亩）建筑总面积： 256457.5平方米其 中： 住宅建筑面积：223357.5平方米 商业建筑面积：30000平方米 公共建筑面积：3100平方米容 积 率： 2.5用 途： 住宅、商业及配套四

4、、土地利用现状占地单位用地性质总土地面积（亩）本次征（占）地面积面积（亩）/平方米现用途备注永顺村村民委员会集体土地2040.00 57.20/38135.24工业、商业永顺村经济合作社第五分社集体土地163.9067.23/44822.24工业、商业新建村村民委员会集体土地2000.0039.74/26494.66综合、工业、商业通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）国有土地6.476.47/4313.55商业合计4210.37170.64/113760.00现状土地面积汇总表建筑面积附属物树木备注合计集体土地建筑物国有土地建筑物电线杆（根）变压器（座）油罐（个）加油机设备（座）污水渠（米）总计树木

5、（棵）果木（棵）其它总计68650.2062939.875710.338535444069665838永顺村30835.1230835.124424401515新建村21978.7521978.751359957524永顺村经济合作社第五分社101261012628154826814通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）5710.335710.33地上物汇总表 五、一级开发成本序号项目金额（万元）备注总计39831.73233万元/亩楼面土地一级开发成本住宅31053.61单价：1390元/平方米商业8778.12单价：2652元/平方米征（占）地费用1土地补偿费11491.9070万/亩2地上附着物

6、补偿费（不含房屋）344.233安置补助费4585.004防洪费205.175房屋拆迁补偿费10374.516企业停产停业损失6865.02合计33865.83市政投资估算费用1通电344.252（1）电缆72.253（2）电源路径272.004通信（讯）20.005（1）中国网通电信管网8.006（2）有线广播电视网12.007通上水211.208通燃气455.00合计1030.45 前期费用1测绘费18.002设计费70.003招投标管理费27.204招投标代理费36.005工程造价咨询费5.156工程标底编制费20.007工程建设监理费27.008可研编制费38.009环评费30.001

7、0交通评估费80.0011挂牌交易费38.0012专业人士费10.30合计399.65财务费用1585.30利率5.85%一级开发利润2950.50利润率8%六、开发周期一、开发进度安排鉴于本项目征地面积有限,故一级开发采用一次实施方案,不进行分区域实施。开发项目一级开发期12个月。第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开发立项）的申报工作。第二阶段：拆迁评估及地上物拆迁（协议拆迁）。第三阶段： 完善征地手续（包括签订征地补偿协议、支付征地补偿款、取得征地批复、取得建设用地批准书等）第四阶段：市政基础设施建设，完成土地平整第五阶段：申请入市第二部分第一章 项目基本情况一、

8、项目情况及区域分析1、项目名称:北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案2、项目位置及附图(1)本项目宗地位于北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。其四至：东至华丽中空玻璃机械设备厂西路； 南至京通快速路；西至物资学院路； 北至天赐良缘住宅小区三期。(2)附图通州区永顺镇汇都东方项目位置图:项目用地位置汇都东方项目用地范围附图:3、区域因素：区域位置: 通州区位于北京市东南部，西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。是北京通往华北和东北地区的交通要道。通州区地处华北平原北部,平均海拨20米左右,地势平坦,

9、土地肥沃。全区面积907平方公里，人口68万，是北京规划建设规模最大的新城区。紧邻北京中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里。气候：通州区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候，四季分明；年平均气温11.3；年平均降水642mm；年平均风速2.8米秒。交通状况：通州区交通发达，京通快速路、京沈高速路、京哈高速路横贯东西、六环路，连接南北，以此四条主干线为主，构成了四通八达的公路网；京承、京秦铁路途经通州卫星城，开发区西侧是京秦铁路专用线，并设有货运站，与地铁一号线相连的“八通”轻轨列车终点站位于通州区中部；机场：首都国际机场距通州建成区仅22公里；港口

10、：从开发区沿京津塘高速公路和京津公路可分别直达天津新港（110公里）及天津市区。良好的交通条件有利于人员和物资的流动和运输。经济状况：通州区原是以农业经济为主的郊区县，改革开发以后，第二、三产业有了长足的发展。金融保险、交通运输、电子通信、新型建材、新医药等新兴行业发展强劲，城乡居民储蓄余额达88亿元。“十五”期间，通州区以投融资体制创新为突破口，构筑“一河两线三城”新城区和全区“一环三路四个区域”的总体框架，加快道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务等五大体系的基础设施建设、全面提升城市的档次，努力建设一个功能完备、环境优美、人居和谐、持续发展的新通州。4、人文环境通州区是一座历史

11、的文化古城。西汉高祖12年（公元前195年）在此建县，始称路县，距今有2200多年的悠久历史。名胜古迹有别具风格的北周燃灯佛舍利塔、明清古寺三教庙、一代文豪曹雪芹故居。由于通州区位于京杭大运河北端，运河文化是本区挖掘、继承和发展的亮点。区域房地产业分析受首都北京发展的影响，带动了本区域房地产的发展。目前，通州已经云集了国内外50多家房地产开发商，建成了30多个封闭式居住小区，近几年，通州区住宅开复工面积每年数百万平方米。在这些项目中涌现了一批高品质、大规模的生活社区，这些楼盘虽然地处通州，但在整个北京市的房地产市场中都拥有了相当不错的表现。因为在CBD区域内云集大量的写字楼，商业、宾馆、文化和

12、娱乐设施。在这个寸土寸金的地方，住宅价格居高不下，平均每平方米在万元以上。而近年来，随着地铁八通线的开通，通州凭借其临近CBD的独特优势，商品房以较低的价格（每平方米4500-5000元）逐渐受到燕沙商圈及国贸商圈人士的瞩目，吸引更多私企老总和企业中层管理人士及把眼光投向通州地区的房地产业。通州区的购房前景 地铁八通线的通车为通州的发展带来了新机遇。它拉近了通州与城区在时间上的距离，不但为出行的人们带来了方便同时也拉动了八通线周边的楼市价值，促使人们更为关注这个区域。通州又是距离CBD最近的近郊区，轻轨的开通使通州与CBD之间的联系将更加紧密。以前在通州买房的主体主要来源于附近拆迁的居民，而现

13、在对于在北京东部各个商务区工作的年轻人来说，通州地区较低廉的房价对于他们有着较大的吸引力。 汇都东方项目要营造的氛围本项目主要营造丰富多样的以居住和商业配套显现现代生活环境氛围，采用周边式道路布局，尽量扩大中心部分环境面积，形成挺拔的外观形象。考虑到地段所处位置，沿京哈高速公路布置现代建筑构成视觉整体，在进京和出京方向均能体现出独具标志性的景观，有利于提升地段的生活品质。 四至：东至: 华丽中空玻璃机械设备厂西路 北段 北中段 中南段 南段南至:京通快速路(西马庄出口以东800-2000米) 东段 东中段 中西段 西段 西至:物资学院路 北段 南段 北至:天赐良缘住宅小区三期 东段 东中段 中

14、西段 西段二、土地利用现状情况分析1、项目用地权属本项目总用地面积170.64亩（113760.00平方米），其中涉及集体土地164.17亩，包括永顺村村民委员会用地57.20亩,永顺村经济合作社第五分社用地67.23亩, 新建村村民委员会用地39.74亩，此外涉及国有土地6.47亩。2、土地利用现状现状土地面积汇总表 占地单位用地性质总土地面积（亩）本次征（占）地面积（亩）永顺村村民委员会集体土地2040.0057.20永顺村经济合作社第五分社集体土地163.9067.23新建村村民委员会集体土地2000.0039.74通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）国有土地6.47占地6.47合计4210.

15、37170.64三、地上物现状调查分析1、 地上房屋现状统计调查表名称地上建筑物（）建筑面积（）用地性质永顺村互慧互利装订厂8322.00集体土地汽车服务中心14525.12点点香涮肉坊1656.00金鼎张1656.00通顺旺汽配3968.00北京昊博门窗厂708.00小计30835.12新建村七色光艺术幼儿园2240.00集体土地北京通工业用布有限公司2272.00北京印韩时装公司8539.00新建工业区3406.00小市场3485.75北京万惠红润门窗厂2036.00小计21978.75永顺村经济合作社第五分社电力公司安装队1648.00集体土地北京崛起装饰有限公司996.00通和汽修厂2

16、730.00永顺宇钛门窗厂940.00永顺瑞德建筑材料经销部360.00京通港加油站888.00北京市枫桦山木业有限公司2564.00小计10126.00合计62939.87通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）5710.33国有土地总计68650.202、树木调查统计表（表一、表二、表三、表四）表一 永 顺 村 树 木 表序号名称规格（厘米）数量（棵）1国槐13112柏树813梧桐树1224椿树1015合计15 表二 新 建 村 树 木 表序号名称规格（厘米）数量（棵）1国槐141542柳树863桃树7134椿树1015毛白杨4076龙爪槐10127石榴树8108月季3

17、909金丝垂柳16510山渣树26111大叶黄杨52=1012合计599表三 永顺村经济合作社第五分社序号名称规格（厘米）数量（棵）1油松872香椿2013桃树6124枫树1215柿子树1426毛白杨40472028柳树14189123210臭椿1021120112合计82表四 地上其它附属物调查统计表序号单 位名 称数 量（个）备 注1新建村电线杆8M12电线杆（木）8M12永顺村电线杆8M44变压器2污水渠长440米3永顺村经济合作社第五分社电线杆8M21电线杆12M6电线杆（木）8M1变压器1加油机设备4油罐54通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）庭院灯65总计四、主要规划指标说明1、用地规划

18、要求：（1）、拟规划建设用地使用性质：居住用地（2）、总用地面积约：113760平方米（3）、拟规划建设用地面积约102583平方米（4）、规划红线外用地面积：11177平方米（5）、容积率2.52、建筑规划要求：（1）、建筑使用性质：住宅、商业及配套（2）、住宅建筑面积：223357.5平方米地上商业建筑面积：30000平方米地上公共建筑面积：3100平方米（3）、建筑控制高度：80米3、项目用地规划总图:五、开发进度分区及供地时间、数量预测鉴于本项目征地面积有限,故一级开发采用一次实施方案,不进行分区域实施。开发项目一级开发期12个月。第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、

19、一级开发立项）的申报工作。第二阶段：拆迁评估及地上物拆迁。第三阶段： 完善征地手续（包括签订征地补偿协议、支付征地补偿款、取得征地批复、取得建设用地批准书等）第四阶段：市政基础设施建设，完成土地平整第五阶段：申请入市第二章 工作方案一、 征地工作方案1、征地情况概要本次纳入土地一级开发的集体土地有164.17亩，需征为国有建设用地。所征土地行政区划上涉及永顺村、永顺经济合作社第五分社和新建村。具体数据如下表：现状用地平衡表 行政村落总土地面积（亩）征地面积（亩）占用比例永顺村2040.0057.202.80%永顺村经济合作社第五分社163.9067.2341.02%新建村2000.0039.7

20、41.99%合计4203.90164.173.91% 2、政策依据根据北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）进行补偿，其方式为货币补偿。3、征地费用构成（1）、土地补偿费根据北京市国土局关于实施北京市征地补偿费最低保护标准（通州区部分）的通知(京国土征2004228号)，并结合本项目所在区域的市场情况，本项目的土地补偿费按70万元/亩计，征地面积164.17亩,则：土地补偿费为11491.90万元。（2）、地上附着物补偿费（不含房屋） 地上附着物主要为树木、电杆、变压器、污水渠等，合计补偿费为344.23万元。具体情况见如下表：表一 永 顺 村 树 木 表名称规格（厘米）数量

21、（棵）标准（元）金额（万元）国槐1311150.21柏树812200.18梧桐树122700.17椿树101200.02合计150.58表二 新 建 村 树 木 表名称规格（厘米）数量（棵）标准（元）金额（万元）国槐14154153.24柳树86150.07桃树713250.13椿树101200.02毛白杨407250.7龙爪槐10123003.6石榴树810100.08月季39030.12金丝垂柳165700.56山渣树261300.08大叶黄杨52=101820.19合计5998.79表三 永顺村经济合作社第五分社名称规格（厘米）数量（棵）标准（元）金额（万元）油松8710005.6香椿2

22、01240.05桃树612251.8枫树121500.06柿子树1428002.24毛白杨404250.4202150.06柳树1418150.381232150.58臭椿1021000.22012000.4合计8211.77表四 地上其它附属物调查统计表单位名称数量（个）补偿价格（万元）备注新建村电线杆8M121.20电线杆（木）8M10.10永顺村电线杆8M444.40变压器24.00污水渠长440米2.14永顺村经济合作社第五分社电线杆8M212.10电线杆12M60.90电线杆（木）8M10.10变压器12.00加油机设备446.00油罐5260.00通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）庭院

23、灯60.15总计323.09（3）、安置补助费用本项目所征用土地内共有3个村镇，其中永顺村占用57.20亩,永顺村经济合作社第五分社占用67.23亩, 新建村占用39.74亩。根据测算，应办理农转用人员约为328名，超转人员约为29名。安置补助费总额约为4585.00万元。具体情况见表一、二。附表一： 各村人口年龄结构情况调查表村名总户数总人口年龄小于16岁年龄在16至29岁之间年龄在30至39岁之间男性年龄在40至55岁之间女性年龄在40至45岁之间男性55岁以上女性45岁以上永顺村10362583401724498245239164312永顺村第五分社2355737811213265575

24、475新建村9602469414256552371212288376合计2231562589310821182681508506763表二： 农转非及超转人员补偿情况表村名总面积（亩）征地总面积（亩）人均占地面积（平方米）农转非人数超转人数补偿额（万元）永顺村204057.20.796491045永顺村第五分社163.967.230.286224112735新建村200039.740.81409805合计4203.9164.171.36328294585（4）、防洪费根据规定，通州区应按征用土地上建设用地面积缴纳，缴纳标准为20元/平方米，防洪费总额为205.17万元。4、征地费用汇总表征地所

25、需费用汇总表项 目补 偿 标 准数 量总价款（万元）土地补偿费70万/亩164.17亩11491.90地上物补偿（不含房屋拆迁补偿）按宗地内实际情况见地上附着物补偿费中表一、二、三、四344.23安置补助费农转非10万/人超转45万/人农转非约328人超转约29人4585.00防洪费20元/平方米102583平方米205.17合 计 16626.30二、拆迁工作方案1、拆迁概要 本次土地一级开发地上房屋拆迁涉及位于永顺村、永顺村经济合作社第五分社、新建村的企业和通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）。具体情况见下表：名称地上建筑物（）建筑面积（）用地性质永顺村互慧互利装订厂8322.00集体土地汽车服

26、务中心14525.12点点香涮肉坊1656.00金鼎张1656.00通顺旺汽配3968.00北京昊博门窗厂708.00小计30835.12新建村七色光艺术幼儿园2240.00集体土地北京通工业用布有限公司2272.00北京印韩时装公司8539.00新建工业区3406.00小市场3485.75北京万惠红润门窗厂2036.00小计21978.75永顺村经济合作社第五分社电力公司安装队1648.00集体土地北京崛起装饰公司996.00通和汽修厂2730.00永顺宇钛门窗厂940.00永顺瑞德建筑材料经销部360.00京通港加油站888.00北京市枫桦山木业有限公司2564.00小计10126.00合

27、计62939.87通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）5710.33国有土地总计68650.202、拆迁依据集体土地拆迁根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法（市政府第124号令）执行。国有土地拆迁根据北京市城市房屋拆迁管理办法（市人民政府令第87号）执行。 一级土地开发单位在实施拆迁工作时，拟采用现状调查、制定拆迁补偿政策、评估测算，确定对各原用地单位与住户的补偿价格。本项目对拆迁的补偿方式全部为货币补偿，不涉及住户回迁。 汇都东方项目宗地建设用地面积为102583.00平方米,根据预估拆迁建筑面积约68650.20平方米。3、房屋拆迁补偿费用汇总表名称建筑物结构建筑面积

28、（）拆迁补偿费（万元）备注永顺村平房8782.00877.10集体土地楼房22053.123903.32小计30835.124780.42新建村 平房13202.751314.48集体土地楼房8776.001053.12小计21978.752367.60永顺村经济合作社第五分社平房9046.00896.50集体土地楼房1080.00129.60小计10126.001026.10通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）平房658.00256.00国有土地楼房5052.331944.39小计5710.33 2200.39合计68650.2010374.514、企业一次性停产停业损失 按建筑面积1000元/平

29、方米计，企业房屋建筑面积68650.20平方米，则企业一次性停产停业损失为6865.02万元。5、房屋拆迁补偿费用与企业一次性停产停业损失合计为17239.53万元。三、征地费用汇总表及适用相关政策1、 征地所需费用汇总表征（占）地费用汇总表序号项目金额（万元）备注1土地补偿费11491.902地上附着物补偿费（不含房屋）344.233安置补助费4585.004防洪费205.175房屋拆迁补偿费10374.516企业停产停业损失6865.027合计33865.832、适用相关政策（1）北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）（2）北京市国土局关于征地公示公告程序的通知（京国土征

30、2004238号）（3）北京市国土局关于加强征地补偿安置协议监督管理工作的通知（京国土征200439号）（4）北京市劳动保障局关于贯彻执行北京市建设征地补偿安置办法有关就业问题的通知（5）北京市劳动保障局关于印发关于本市建设征地农转工自谋职业人员社会保险有关问题的处理办法的通知（6）城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；（7）北京市集体土地房屋拆迁管理办法（市政府第124号令）；（8）北京市城市房屋拆迁管理办法（市人民政府令第87号）；（9）关于印发北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见的通知（京国土房管拆字20011188号）；（10）关于印发北京市房屋拆迁评估管理暂行规定的通知（京国土房

31、管拆字20011147号）；（11）北京市房屋拆迁评估规则（暂行）；（12）北京市房屋估价办法（京国土房管拆2003808号）；（13）关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知（京国土房管拆字20011234号）四、市政投资方案1、基础设施情况分析项目宗地红线外基础设施可以达到“七通”(即通电、通路、通信、通上水、通下水、通热力、通燃气)，具体情况如下：（1）通电A、项目所在区域供电情况及配电网规划情况该地区由永顺110kv变电所供电，现状安装2台50MVA变压器，主变容量能满足地区负荷增长的需求，该变电所现有7回10kv出线，目前有21个预留10kv出线间隔。本项目北侧天赐良园小区在开发

32、建设时，为了该小区供电，已在其东北侧建设一座10kv开闭所，并采用架空敷设方式沿小区北侧边界接至北京物资学院大门口入地。随着地区城市建设项目的逐步实施，继续采用中低压架空供电方式供电已经难以满足城市景观要求，为了满足这一需要，同时考虑提高供电可靠性要求，根据北京市中压配电网“十一五”规划，该区域供电10kv物资学院路将实施架空线路入地。B、负荷预测根据本项目规划建设情况，根据不同用地性质进行负荷统计，负荷统计计算如下表：编号用地性质建筑面积（万）用电定额（W/）同时率用电负荷（kW）1住宅部分22.34500.22234.002公建3.31600.5993.00合计25.653227.00项目

33、负荷统计（计同时率0.7）2258.90根据委托方提供的用电需求资料，做负荷预测如上表所示，该项目负荷预测约为3227.00kW；计及不同性质负荷之间同时率，预计项目负荷总量为2258.90kW。现状永顺110kV变电所可以为本期增加的负荷供电。另需建设1座10kV住宅公用配电室和2座公建专用10kV配电室。C、敷设方案本项目新建10kV电源由北京物资学院大门口接口引出延物资学院路至本宗地西南角边界，以备项目开发建设时接用。现状路径无电力管沟，本期需配套新建管井，建议采用8150+2100海泡石管，路径长约0.85km。具体接入方案见附图。D、投资估算本投资估算仅考虑本项目10Kv外电源工程费用，未考虑配电室及其电源工程费