某新兴经济论坛基地项目申请报告.docx

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1、“京东博鳌孔雀湾” 昌黎世界新兴经济论坛基地项目项目申请报告QZXY-2011-122编制单位：秦皇岛市中咨工程咨询院有限公司单位地址：秦皇岛市建设大街宜安大厦五楼联系电话：0335-3603707 0335-3690846传 真：0335-3690846编制日期：二一一年十月“京东博鳌孔雀湾” 昌黎世界新兴经济论坛基地项目项目申请报告签署页院 长：刘志新总 工：刘安成编制人员：王金秋 吕凤琴 张锦朋 咨询师签章：目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目单位基本情况11.1.3 编制依据和工作范围11.1.4 项目建设的理由21.2 项目概况31.2.1

2、建设地点31.2.2 建设规模41.2.3 项目投入资金及效益情况41.3 结论5第二章 项目背景与建设的必要性62.1 项目建设的背景62.1.1 自然环境62.1.2 投资环境72.2 项目建设的必要性82.2.1 本项目建设是昌黎县现代服务产业发展的必然要求82.2.2 本项目建设是满足日益增长的商务会议需求的需要82.2.3 本项目将有力地推动昌黎县域经济向更高层次发展9第三章 市场分析103.1 商务会议经济概述103.2 国外会议经济发展概况103.3 亚洲地区会议经济发展概况113.3.1 东北亚情况分析11.11.3.2 东南亚情况分析123.3.3 参考案例分析123.3.4

3、 分析结论133.4 国内会议度假产业发展概况及比较分析143.4.1 与中心城市（如北京）的比较分析143.4.2 与度假型城市（如博鳌）的比较分析153.5 项目支撑条件分析153.5.1 历史条件153.5.2 比度假城市具备更优越区域条件163.5.3 比中心城市具备更优质的生态资源条件163.5.4 交通通达条件163.6 市场分析结论17第四章 工程建设条件184.1 自然条件优越184.1.1 地理位置184.1.2 地质条件184.1.3 气候条件184.1.4 地热矿产194.1.5 水利资源194.2 基础设施完善194.2.1 交通便捷194.2.2 通讯发达204.2.

4、3 电力充裕204.3.4 市政完善204.3.5 环境优美20第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析215.1 项目选址215.2 用地规模215.3 规划建设用地指标215.4 耕地补充215.5 征地拆迁及移民安置方案21第六章 技术、工程方案226.1 规划设计方案226.1.1 指导思想226.1.2 项目建设实施原则226.1.3 项目建设定位226.1.4 建设布局236.1.5 主要建设内容236.1.6 建设时序256.2 技术方案256.2.1 景观风貌空间结构256.2.2 建筑景观特征分区256.2.3 建筑色彩与建筑风格266.2.4 微观景观元素建设方案266.2

5、.5 道路景观方案266.2.6 街景建设方案276.2.7 夜景照明276.2.8 广告安置286.2.9 无障碍设计28第七章 主要原料、动力供应297.1 原材料297.2 动力供应297.2.1 供水297.2.2 供电297.2.3 热力供应31第八章 总图布置及公用辅助工程328.1 总图布置328.2 总图主要数据328.3 公用辅助工程328.3.1 道路工程328.3.2 供电工程338.3.3 给排水工程358.3.4 通信工程378.3.5 采暖通风378.3.6 消防与安全系统38第九章 节约能源409.1 用能标准和节能规范409.2 项目能源供应及消耗情况409.3

6、 节能措施及效果分析419.3.1 建筑节能标准要求419.3.2 节能措施429.3.3 节能效果分析45第十章 环境影响评价4610.1 设计依据4610.2 项目环境影响因素4610.3 项目环保措施4610.4 环境影响评价48第十一章 劳动卫生安全消防4911.1 劳动防护4911.2 安全生产4911.3 安全防火4911.4 安全卫生50第十二章 组织机构与人力资源配置5112.1 组织机构5112.2 工作制度5112.3 劳动定员51第十三章 项目实施进展和招投标安排5213.1 项目实施进度安排5213.2 招投标安排52第十四章 投资估算与资金筹措5514.1 投资估算及

7、编制说明5514.1.1 概述5514.1.2 编制依据及计算标准5514.2 资金筹措方案56第十五章 项目财务分析、经济分析5715.1 财务评价依据5715.2 基础数据5715.3 财务评价58第十六章 社会效益评价6016.1 数量化社会效益6016.2 非数量化社会效益60第十七章 研究结论61第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 “京东博鳌孔雀湾”昌黎世界新兴经济论坛基地项目1.1.2 项目单位基本情况单位名称：昌黎瑞恩会议服务有限公司企业类型：有限责任公司法人代表：黄峻岭1.1.3 编制依据和工作范围1、编制依据（1）全国生态环境建设规划；（2）投资项目可行性研究

8、指南（试用版）中国电力出版社2002年3月第一版；（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2005年）；（5）河北省环境保护条例；（6）河北省投资优惠政策；（7）秦皇岛市城市发展总体规划；（8）旅游发展规划管理办法（国家旅游局）；（9）河北省投资优惠政策；（10）国家有关政策规定、法律法规、技术标准、规范、规程等；（11）项目单位委托书；（12）国家、河北省有关政策规定、法律法规、技术标准、规范、规程等。2、工作范围本报告对“京东博鳌孔雀湾”昌黎世界新兴经济论坛基地项目建设的必要性和可行性，市场的前景和风险进行论述和分析；对工程建设的用地、

9、建设规模、工程方案等进行分析；对环保节能等进行分析；对工程进度安排及人力资源利用等进行分析；并进行投资估算和经济效益分析；对其投资效果、社会效益、经济效益进行可行性研究。1.1.4 项目建设的理由商务会议度假产业包括会议业、展览业和奖励旅游业等，是新兴的都市型产业之一，也是世界上一个非常巨大的产业。根据国际展览业权威人士估算，国际展览业的产值约占全世界各国GDP总和的1%，如果加上相关行业从展览中的获益，展览业对全球经济的贡献则达到8%的水平。国际会议同样是一个巨大的市场，根据国际会议协会（ICCA）统计，全球每年召开的国际会议超过16万次，产值约为2800亿美元。中国是当今世界成长最快的新兴

10、经济体，2010年国内生产总值达到39.8万亿元，过去五年年均增长11.2%。随着经济的快速发展，各类商务会议度假的需求也不断增长。虽然商务会议需求因形式、内容复杂多变，尚无权威统计，但以北京上海为例，2010年仅在北京国际会议中心已经召开和将要召开的外宾超过千人的大型国际会议就达到20个以上，上海仅30多家五星级酒店承接的国际会议就达到600多个。纵观各地区的十二五规划，沿海和大型景区周边的城市均将会议展览度假作为支撑未来发展的主要产业之一。昌黎县位于京津冀都市圈中休闲旅游产业中心地带，东靠渤海，背山靠海，境内有黄金海岸为首批国家级海洋自然保护区，东北靠秦皇岛北戴河景区，西距天津100公里，

11、北京250公里，周边交通便捷，环境优美，旅游资源丰富。昌黎瑞恩会议服务有限公司在取得昌黎县政府的大力支持下，结合昌黎原生态滨海旅游资源，立足东北亚，面向全国和国际商旅会议市场，以建设东北亚顶级商务会议度假目的地为目标，投资兴建“京东博鳌孔雀湾”昌黎世界新兴经济论坛基地项目，以此带动河北沿海地区现代服务业和旅游产业升级，与南、北戴河共同形成河北沿海地区旅游服务产业隆起带，促进沿海地区产业协调布局和转型升级，带动区域就业和产业发展，实现经济效益和社会效益双赢。1.2 项目概况1.2.1 建设地点“京东博鳌孔雀湾”昌黎世界新兴经济论坛基地项目位于南邻赤洋口三村、西邻赤洋口一村、北临栅子里，东临赤洋口

12、三村地，占地面积约1670000平方米（2500亩）。地块现状为荒地和一般农用地，无建筑物，适宜选址建设本项目。项目西邻海岸公路，东靠渤海湾，交通十分便利，滨海旅游资源丰富，是建设临海旅游度假基地的理想场址。1.2.2 建设规模项目总占地面积2500亩，总建筑规模167万平方米。1.2.3 项目投入资金及效益情况该项目总投资1028286万元，固定资产投资992699万元，包括工程费用854061万元，其他费用65105万元，预备费用73533万元。铺底流动资金35587万元。 资金来源：该项目总投资1028286万元，全部为企业自筹资金。效益情况：项目建成后，预计正常年可实现营业收入82.

13、0亿元，年均利润25.38亿元，项目投资利润率24.8%；年缴纳所得税6.34亿元。静态投资回收期为7.44年，内部收益率为21.61%。表11：主要技术经济指标表序号指标单位数量1占地面积亩25002总投资亿元1023项目运营人员人5484全年营运天数天3605正常年收入亿元82.06正常年成本亿元46.887正常年利润亿元25.388投资利润率%24.81.3 结论该项目符合国家和河北省鼓励发展的产业政策,符合市场经济的发展需求，符合秦皇岛市的总体发展规划和昌黎县沿海地区发展现代服务产业的发展定位，符合北戴河新区的产业发展要求，对推动河北沿海地区现代服务业和旅游产业升级，与南、北戴河共同形

14、成河北沿海地区旅游服务产业隆起带，促进沿海地区产业协调布局和转型升级，带动区域就业和产业发展等具有非常重要的作用。该项目意识理念超前，方案选择合理，建筑规模适度，建筑风格现代，必将成为河北沿海地区乃至东北亚地区重要的标志性景观。该项目资金投入全部为项目承担单位昌黎瑞祥会议服务有限公司自筹资金，建设资金有保证。财务评价结果，项目投资利润率24.8%，动态投资回收期10.98年。根据敏感性分析，本项目具有一定的抗风险性，并具有良好的经济效益和社会效益。因此，该项目是可行的。鉴于本项目建设资金投资额较大，对项目要求较高，建议企业加大自筹资金力度，确保资金及时到位。第二章 项目背景与建设的必要性2.1

15、 项目建设的背景2.1.1 自然环境河北省昌黎县位于河北省东缘，东临渤海。总面积1184平方千米。总人口55万人（2006年）。县政府驻昌黎镇，距秦皇岛市区44公里，距石家庄438公里，地处京津冀都市圈中心，是河北省实施“两环”战略（环京津、环渤海湾）的重点市县之一。昌黎背山面海，地质结构复杂。由平原（约占总面积的36%）、低山丘陵（约占总面积的9%）、沙带（约占总面积的29%）、沿海（河）滩涂（约占总面积的26%）构成了多相性资源结构。昌黎倚山傍海，山、海、滩、泉具备，有“东方夏威夷”美称的黄金海岸旅游区，是国家级海洋自然保护区，国际滑沙活动中心、翡翠岛海洋大漠风光，国内独有，国际罕见，20

16、05年10月昌黎县黄金海岸以“沙漠与大海的吻痕”的特色风光被评为“中国最美的八大海岸之一”。昌黎葡萄沟素有“十里葡萄长廊”之称，与新疆“吐鲁番”齐名。县境最高峰为碣石山主峰仙台顶，海拔695.1米。昌黎县属中国东部季风区、暖温带、半湿润大陆性气候。无霜期平均是186天，最高平均气温是25.1，最低平均气温5.2，年平均气温11，平均年降水量712.7毫米，四季分明，日照充足，年均日照时数达2800小时。县境内水系比较丰富，有滦河、饮马河、七里海等三条主要水系组成。滦河水系在昌黎境内流域面积为353.4平方公里。有大型湖泊碣阳湖，淡水储量440万立方米。地下水存量达2.7亿立方米，其中矿泉水存量

17、1500万立方米。全县水资源总量平均为37375万立方米，平均每平方公里占有水量为30.8万立方米。昌黎具有适宜多种农作物生长的肥沃土地，土质以潮土、褐土、盐土、风沙土为主。优质耕地94万亩。已探明的矿藏有铁、锰、铜、石英、粘土、石灰石、砂等，其中具备开采条件的铁矿储量1亿吨以上，花岗岩储量83亿立方米，水泥灰岩储量2亿立方米，且灰分含量高，易开采，石英砂储量7685万吨。境内还有集疗养、洗浴于一体的温泉资源三处，目前已探明可供开采的地热资源达116.5亿立方米。2.1.2 投资环境昌黎县位于环渤海经济圈的中心地带，是连接华北与东北两大经济区的“经济走廊”，区位优势明显。昌黎县交通便捷。205

18、国道贯穿全境。京沈高速公路昌黎出口引路抚(抚宁)昌(昌黎)黄(黄金海岸)高等级公路拉近了昌黎与大中城市的距离。从昌黎到天津的时间只用1小时。昌黎距山海关机场60公里，距夏都北戴河25公里，距北京机场270公里，距秦皇岛港45公里，距天津新港150公里。建成通车的沿海高速公路在昌黎有三个出口，位于龙家店镇晒甲坨村南的秦皇岛市的第二个机场，秦皇岛北戴河机场，已于2010年6月开工建设，预计2011年底前完工。秦皇岛市新城区在昌黎黄金海岸已完成规划选址。全县邮政、通讯业务方便快捷，水电供应充足。河北昌黎工业园区是2006年被批准的省级开发区，基础设施健全完善，项目准入条件优越，具备了大规模承接项目入

19、驻的良好基础。奥地利施华洛奇公司、美国冠龙集团、中粮集团、富士康科技集团等世界500强企业和国内贵州茅台集团、天士力集团、天津优联集团等知名企业纷纷在昌黎投资兴业。2.2 项目建设的必要性随着中国经济的快速发展，各企业、团体之间和内部的经济商务交流越来越频繁，商务会议旅游已经成为中国发展现代服务业的重要方向之一。昌黎县是秦皇岛沿海地区商务旅游度假产业布局中的重要一环，发展商务会议休闲度假旅游产业具有十分广阔的发展前景。2.2.1 本项目建设是昌黎县现代服务产业发展的必然要求以休闲度假旅游为基础的现代服务产业是昌黎县的支柱产业，昌黎县也确立了大力实施旅游立县的发展战略，成立了县旅游发展委员会，出

20、台了关于实施旅游立县发展战略的意见，编制了昌黎县休闲旅游产业发展总体规划，不断加大旅游基础设施建设力度。但是目前昌黎县旅游产业总体上还是处于低水平重复建设，缺乏一批具有带动和辐射作用，具有巨大品牌影响力的高端产业项目。旅游资源虽然丰富，但是开发利用还不科学到位。本项目以高端商务会议、温泉休闲疗养度假和滨海健康生活为主题，将采用世界顶尖水平的规划设计，高质量的建设，以市场为导向采用国际化的运营管理模式，建成后将全面提升昌黎整体旅游服务产业的品质。2.2.2 本项目建设是满足日益增长的商务会议需求的需要项目所在的东北亚地区新兴的国际大都市众多，经济联系广泛活跃，其会议经济起步晚，但增速具世界前列，

21、各国重视会议产业投入。但是东北亚地区的大都市因交通拥堵、用地紧张，自然资源不足，缺乏大规模的高端度假型会议空间。本项目将以商务会议服务为基础，整合休闲、度假、餐饮、娱乐、运动、养生等一系列设施，建设形成政务商务客群的国际社交平台。2.2.3 本项目将有力地推动昌黎县域经济向更高层次发展昌黎是以农业和旅游业为主的县，是全国粮食基地县，盛产稻谷、小麦、玉米、花生、大豆等大宗农作物；中部地区的淀粉粉丝远销海外；北部山地丘陵，盛产苹果、玫瑰香葡萄、蜜梨和桃、杏等各种水果，驰名京东；名种酿酒葡萄赤霞珠等享誉全国。昌黎县是国家命名的“中国酿酒葡萄之乡”、“中国干红葡萄酒城”。昌黎有64.9公里海岸线，占河

22、北省海岸线总长的10.7%，滩缓潮平，盛产对虾、文蛤、扇贝、河豚鱼等各种水产品。本项目建设将进一步推动昌黎的一三产业更加融合发展，以三产带一产，一产促三产。该项目符合河北省的产业发展规划，第三产业定位于面向京津，服务河北，以商贸流通、休闲度假、文化娱乐及新兴服务业为重点，开拓国内、国外市场。加之该县经济建设的迅速发展，已经具备相当的经济实力，能够为该中心的建设提供良好的配套服务。因此，本项目建设，符合地区发展实际，符合区域资源特点，符合市场需求，因此是完全必要且可行的。第三章 市场分析3.1 商务会议经济概述商务会议经济，指通过举办承接各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益和社会效

23、益的一种经济现象和经济行为。会议经济一般被认为是高收入、高赢利的行业。据专家测算，国际上会议展览业的产业带动系数大约为19，即会议展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9。会议经济可分为：“政府推动型”（如德国和新加坡）、“市场主导型”（如法国、瑞士和香港）、“协会推动型”（如加拿大和澳大利亚）、“政府市场结合型”（如美国）四大模式。在国外，会议展览业与旅游业、房地产业并称为世界“三大无烟产业”。3.2 国外会议经济发展概况发达国家会议产业发展成熟，与会者会议度假、企业交流、商务宴请、零售消费和交通消费构成会议产业收入主体。度假、交流、餐饮、娱乐、购物及交通是会议中心主要的配套设施功能。据统

24、计，2009年举办国际会议数量前五名的国家均为欧美国家，其中美国以举办了595次国际会议居首，德国以458次位居第二。而亚洲国家中，日本257次（第8位），中国245次（第9位），韩国176次（第15位），新加坡119次（第24位）。3.3 亚洲地区会议经济发展概况亚洲地区人口稠密，“千万人口级国际大都市”聚集，经济活跃，是世界上会议需求增速最快的地区。目前主要会议经济集中于中国、日本、韩国及新加坡地区。3.3.1 东北亚情况分析东北亚会议度假产业起步相对较晚，受益于经济的稳定增长，会议度假发展速度很快。见下表。.3.2 东南亚情况分析 东南亚会议度假发展较为成熟，会议度假是重要的支柱产业之一

25、，已经形成了若干知名的高品质会议度假区，且主要为滨海度假区。3.3.3 参考案例分析1、洞爷湖国际会议中心影响力：G8国际会议主场；位置：距北海道首府札幌160公里，距日本第三大机场140公里；资源优势：隶属支笏湖国家公园，拥有独特温泉、火山、湖景资源；主会场：Windsor Hotel国际会议中心；配套设施：包括别墅式酒店、游艇码头、农业观光园、SPA会所、餐饮及风情商业街、ECO博物馆等；启示：依托自然资源优势而打造的高端会议区，拥有丰富的文化、餐饮、商业设施。2、仁川航空城国际会议区影响力：中央政府投资410亿美元，建设航空城；位置：位于仁川空港地区，距离首尔56公里；资源优势：滨海资源

26、，低密度、高绿化规划开发；主会场：投资1.3亿美元的信息国际会议中心；配套设施：Nikolaus 高尔夫球场、松岛国际学校、Medi City（77公顷，养生功能）、龙游舞衣园（210公顷，娱乐商业功能）、云北娱乐园（270公顷，文化遗产及教育）、国际会议中心酒店等；启示：国际会议区的功能丰富，并与航空城规划的商务区、物流区、总部区等形成有力的产业支撑。3、新加坡云顶世界国际会议中心影响力：新加坡是东北亚会议产业GDP占比最高的国家（2+19%），该会议中心由新加坡最新打造；位置：圣淘沙岛；资源优势：滨海资源，圣淘沙旅游资源；主会场：26个功能厅，大宴会厅达6000平米；配套设施：6家主题酒店

27、（含餐饮及博彩）、环球影城、水上乐园、海事博物馆、海洋生物园、节庆大道商业区、圣淘沙其他旅游配套资源；启示：通过增加高端会议设施带动圣淘沙旅游的整体升级推进新加坡会议经济进一步发展。3.3.4 分析结论亚洲地区尤其是东亚地区人口稠密，城市圈密集，会议需求旺盛，在国际的占比将进一步提升；亚洲各重要国家着力发展会议经济，争取建设“国际会议度假目的地”；中国内需最为旺盛，中心城市及度假城市均面临发展“会议经济”的重大契机。针对现有成功的会议度假中心分析，未来的商务会议度假基地应大规模增加包括度假、餐饮、休闲、娱乐的高端会议衍生需求，同时重视会议产业对经济的促进作用，充分利用既有的度假区，通过引入会议

28、概念以期实现成功升级。3.4 国内会议度假产业发展概况及比较分析我国的会议度假产业起步较晚，大概在上世纪90年代开始逐步发展，随着我国经济飞速发展，对商务会议需求也越来越大。目前我国会议度假产业已基本形成了两大体系：一是围绕中心城市（如北京、上海、广州、深圳等）发展以会展、商品交流等为主要内容的商务会议展览产业；另一是围绕度假型城市（如昆明、大连、博鳌等）发展以商务交流、会议旅游、休闲度假、养生保健等为内容的会议度假产业。3.4.1 与中心城市（如北京）的比较分析北京是中国首个提出“世界城市”概念的国际大都市，会议接待数量和产业收入全国排名第一，举办国际会议的数量已达到与东京、香港相当的水平，

29、并呈迅速增长趋势。但是北京发展会议度假产业面临三大问题：（1）、交通问题：国际会议举办期间的交通管制和限行将加剧城市中心的交通压力，对城市的正常运行产生负面影响；（2）、承载力问题：现有会议设施规模小、分布不集中，高标准会议设施数量较少，大型国际会议的承载力不足；（3）、配套设施不完善：缺乏国际会议客群特殊需求的文化、娱乐、商业和度假设施，对国际会议组织的吸引力不够。3.4.2 与度假型城市（如博鳌）的比较分析博鳌亚洲论坛始于2001年，每年1届，该论坛是非政府、非营利的国际组织、亚洲以及其他大洲国家政府、工商界和学术界领袖对话的高层次平台，也是目前中国唯一定期定址的国际会议。同时博鳌还举办东

30、盟高官论坛、中国上市公司发展潜力论坛、房地产论坛、中国市长论坛等国际高端论坛会议，中国电影基金年会、旅游局长会议、全国高尔夫球会总经理联谊会等行业主题年会，通用汽车销售年会、欧米茄手表全国零售精英大会等著名跨国企业年度会议。每年超过300场国内国际会议在博鳌召开。但是博鳌也同样存在发展的瓶颈，具体为：（1）、交通成本高：博鳌位于中国最南端的海南岛，距离中国各主要会议需求输出城市（如北京、上海、杭州）上千公里，人均交通支持增加20004000元；（2）、缺乏城市圈支撑：海南省及周边的“千万级人口中心城市“较少，但度假型城市较多（珠海、厦门、澳门），企业商务会议频次低，并存在同区位的竞争压力；（3

31、）、远离政务中心：政务型会议级别高、影响力大，会议频次高，但博鳌因远离首都北京，造成政务会议需求不足。3.5 项目支撑条件分析3.5.1 历史条件自建国起，北戴河就依托其毗邻首都的优势，成为国家领导人的度假区。在中国，北戴河不仅是个避暑胜地，同时也是诸多重大政治决策诞生的地方。北戴河亦是中国北方疗养院最为集中的度假区，各大部委和国企机构仍然保留着”夏季到北戴河开展奖励旅游举办年会“的传统。3.5.2 比度假城市具备更优越区域条件秦皇岛会议经济具有多个城市圈的有力需求支撑。与度假城市相比，秦皇岛的区位优势突出，在1000公里辐射圈内，城市密集：有世界城市北京；北方经济中心城市天津；政务发达的省会

32、城市沈阳、济南、太原、石家庄、郑州；商务活跃的经济城市青岛、大连、唐山；以及国际城市首尔、釜山、大阪、东京。同时因毗邻北京，秦皇岛可承接更多政务国际会议辐射，并且辐射日韩。3.5.3 比中心城市具备更优质的生态资源条件与中心城市相比，秦皇岛自然优势突出。北戴河黄金海岸区域是中国最美的八大海岸之一，有世界罕见的海洋大漠，有400种候鸟途经的生态湿地，有1000米浅层开采深度的温泉资源，林地覆盖率达54%。秦皇岛自然资源丰富，空间规划的制约性小，土地开发强度较低，具备发展多功能复合型会议配套设施的机会。3.5.4 交通通达条件作为环渤海经济圈中的重要城市，秦皇岛较其他度假城市拥有更为便利的通达性环

33、境，包括高速公路：京沈高速大幅增加自驾游客群出行高速铁路：京秦/津秦高铁通车后，将京津地区时间缩短到1.5小时，3小时可辐射石家庄、沈阳、济南等，客群到访的交通成本、时间成本进一步缩短海港：通过水路，可与大连、烟台、韩国仁川等国内、国际主要城市直接相连机场：北戴河国际机场已选址昌黎，建设标准4C级民用机场，通往俄罗斯、韩国、日本、香港和国内主要城市。未来，秦皇岛将是东北亚地区通达性最好的度假城市之一，大幅促进与会者的辐射范围、到访频次、缩短时间成本和交通成本3.6 市场分析结论综上分析，本项目目标市场潜力巨大，且具有很大的国内国际影响力；项目支撑条件完备，与竞争区域相比存在着巨大的比较优势，因

34、此从市场分析角度，本项目选址非常可行。第四章 工程建设条件4.1 自然条件优越4.1.1 地理位置本项目建设地点位于昌黎县城东，南邻赤洋口三村、西邻赤洋口一村、北临栅子里，东临赤洋口三村地。项目场区周围环境状况良好，交通十分便利，适宜休闲娱乐项目的建设。4.1.2 地质条件项目区浅层地下水埋深10米以浅，水质为弱碱性，对混凝土无浸蚀性。地震基本烈度为8度区，新建筑物要依据国家有关规范，进行抗震设防。4.1.3 气候条件昌黎县属中国东部季风区、暖温带、半湿润大陆性气候。无霜期平均是186天，最高平均气温是25.1，最低平均气温5.2，年平均气温11，平均年降水量712.7毫米，四季分明，日照充足

35、，年均日照时数达2800小时。冬季受西伯利亚大陆性气团控制，寒冷少雪，春季受蒙古大陆性气团影响，偏北或西北风为主，蒸发量较大，气候干燥，夏季受海洋气团及燕山、太行山地形的影响，降水集中，秋季为过渡季，降水较少，多西北风。年极端最高温度 40.2，最低 -25.5；月平均最高气温 31.2，最低 -10.8；月平均最高地温 29.8，最低 -5.5；年平均地温 13.8；年平均降水量 593.7mm；最大降水量 899.2mm，最小降水量 273.3mm；最大积雪深度27cm；最大冻土厚度60cm。4.1.4 地热矿产已探明的矿藏有铁、锰、铜、石英、粘土、石灰石、砂等，其中具备开采条件的铁矿储量

36、1亿吨以上，花岗岩储量83亿立方米，水泥灰岩储量2亿立方米，且灰分含量高，易开采，石英砂储量7685万吨。境内还有集疗养、洗浴于一体的温泉资源三处，目前已探明可供开采的地热资源达116.5亿立方米。4.1.5 水利资源昌黎县境内水系比较丰富，有滦河、饮马河、七里海等三条主要水系组成。滦河水系在昌黎境内流域面积为353.4平方公里。有大型湖泊碣阳湖，淡水储量440万立方米。地下水存量达2.7亿立方米，其中矿泉水存量1500万立方米。全县水资源总量平均为37375万立方米，平均每平方公里占有水量为30.8万立方米。4.2 基础设施完善4.2.1 交通便捷205国道贯穿全境。京沈高速公路昌黎出口引路

37、抚(抚宁)昌(昌黎)黄(黄金海岸)高等级公路拉近了昌黎与大中城市的距离。从昌黎到天津的时间只用1小时。昌黎距山海关机场60公里，距夏都北戴河25公里，距北京机场270公里，距秦皇岛港45公里，距天津新港150公里。建成通车的沿海高速公路在昌黎有三个出口，位于龙家店镇晒甲坨村南的秦皇岛市的第二个机场，秦皇岛北戴河机场，已于2010年6月开工建设，预计2011年底前完工。秦皇岛市新城区在昌黎黄金海岸已完成规划选址。全县邮政、通讯业务方便快捷，水电供应充足。4.2.2 通讯发达昌黎县的电话普及率较高，电话交换网全部实现程控化；国际互联网已经开通宽带网，互联网用户遍布乡村；移动电话用户迅速增加；电信通

38、讯网实现了光纤数字化传输。4.2.3 电力充裕昌黎县属京津唐电网，电力供应有可靠保障。4.3.4 市政完善供水、排水。县城建成了供水充足、排水通畅的市政管网，并不断向城区外延伸。4.3.5 环境优美工业废气、废水处理率，固体废弃物综合利用率均达到90%左右，实现地面水和大气环境质量按功能区达标。绿化率。城乡绿化率不断提升，广泛开展营造城市森林活动，绿化覆盖率达到40%左右。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址该项目选址位于位于昌黎县城东，南邻赤洋口三村、西邻赤洋口一村、北临栅子里，东临赤洋口三村地，交通便利，区位优势突出，适宜选址建设本项目。该选址无国家明文规定的自然保护区

39、、风景旅游区和濒危动植物保护名录。5.2 用地规模该项目总占地面积2500亩，全部为一般农田。5.3 规划建设用地指标项目建设将使秦皇岛市建设用地总量增加2500亩，未突破秦皇岛市建设用地规划指标控制总量，有利于秦皇岛市土地利用总体规划的实施。5.4 耕地补充关于补充耕地，本项目将把补充耕地的资金列入工程投资预算，拟采用缴纳耕地开垦费委托开垦的方式补充耕地，委托开垦的承诺按照当地的标准缴纳耕地开垦费。5.5 征地拆迁及移民安置方案本项目建设占地不涉及村庄的拆迁和移民安置。第六章 技术、工程方案6.1 规划设计方案6.1.1 指导思想坚持产业化经营和可持续发展战略的方针，以市场为导向，合理利用、

40、科学开发旅游资源，把本项目推向国际国内大市场，创品牌、创名牌，为国家创汇，为农民增收，为企业提供安全优质的服务。通过商务会会议度假产业化经营，拓展国内现代服务产业发展可持续发展新模式。6.1.2 项目建设实施原则1、坚持环境保护和开发利用并重的原则，以开发促发展，以发展促保护，防止开发性破坏和破坏性开发。2、坚持生态效益与经济效益、社会效益并举的原则，正确处理防护、治理、利用、开发的关系。3、坚持林草先行，水、电、渠、路配套，加强基础设施建设的原则。4、坚持依靠科技统一规划的原则，加强经营与管理。6.1.3 项目建设定位依托昌黎区域原生态滨海旅游资源，立足东北亚，面向国际国内两个商旅会议市场，

41、着力打造东北亚顶级商务政务会议旅游度假目的地，在环渤海地区形成以商务政务会议服务为基础的，集国际会议产业、旅游度假产业、时尚休闲产业为一体的现代服务产业集群，促进河北沿海地区现代服务业和旅游产业升级，推动河北沿海地区产业协调布局和转型，带动区域就业和产业发展，实现经济效益和社会效益双赢。6.1.4 建设布局项目总占地面积2500亩，总建筑规模167万平方米。核心为国际政务商务会议区，主要建设新兴经济论坛主馆、国际会议场馆、企业峰会中心、新兴媒体中心、海岸金都商务会馆等会务服务设施，以及海洋世界酒店、温泉酒店等综合管理服务中心等配套服务设施。6.1.5 主要建设内容本项目总建筑面积约167万平方

42、米，具体工程项目见下表。主要建设工程一览表序号名称单位数量备注1新兴经济论坛主馆1500002国际会议场馆群3800003新兴媒体中心2100004企业峰会中心732005海岸金都商务会馆680006碧海金沙主题海洋酒店650007翡翠半岛主题温泉酒店700008国际文艺大观园2800009城市文艺演艺广场8400010海之蓝世界餐厅9400011海之风综合健身会馆16000012综合办公楼780013停车场28000序号建设内容备注1新兴经济论坛主馆包括可容纳6000人的大会厅和可容纳3000人的阶梯报告厅，配备同声翻译系统、投影、录像等全面的数字化会议系统，立式讲台、嵌入式移动屏幕等。适用

43、于大型国际会议、报告会、大型企业年会、节庆演出等。2国际会议场馆群包括100个中型会议厅，每个会议厅最多约可容纳1200-1500人（可灵活分割）。适用于各类大大中型会议。3新兴媒体中心包括可灵活分割的演播厅、展厅和媒体工作空间，作为大型展示空间，适宜企业具备新品发布会，电视、网站、广告媒体等外拍节目场地。4企业峰会中心400个独立会议室、阳光房茶歇间、SPA间、客房等。适用于各类企业高管VIP会议、高端技术培训及研讨会等。5海岸金都商务会馆为政务、商务及国际访客提供放松、交流的社交空间，以山水景致、风情建筑、蓝调音乐和地道红酒等给客人在视觉、听觉和味觉方面的全方位体验。6碧海金沙海洋主题酒店

44、顶级客群的主题酒店，约800间瞰海景观阳台客房，5家主题餐厅，一线海景及私家海滩、室外无边泳池、室内水世界中心娱乐、运动中心，Club MED管理模式，企业客户可一票全包服务。7翡翠半岛温泉主题酒店怀旧复古的日式别府风格，室外保留大量原生林地，并植入四季植被，仿日本最好温泉区别府风格的露天温泉汤池，国际顶级水疗会所。8国际文艺大观园面向全球高端消费客群的艺术品收藏及拍卖区，面向国际高端与会客群及财富客群，吸引国内外知名的艺术博物馆、策展组织机构、拍卖机构、投资机构进驻。9城市演艺广场可容纳数百人的室内外结合的演艺广场，可以作为选秀活动、节目外景的场地，广场内的主要商业包括艺术品展卖、艺术家工作

45、室、特色市集、餐饮酒吧等。10海之蓝世界餐厅拥有巨大水族箱和LED屏展现海底世界，包括200个包房、1000人自助就餐区，提供国际美食及海鲜。11海之风综合健身会馆引入知名的SPA品牌，提供包括瑜伽、排压课程、瘦身课程、按摩、饮食调理等在内的健康养生服务。国际化的体检中心，并提供健康及营养调理、睡眠调理、亚健康调理等专项服务。12综合办公楼13道路停车场、道路6.1.6 建设时序本项目建设周期为3年，从2011年10月至2014年4月底。6.2 技术方案6.2.1 景观风貌空间结构该项目景观风貌空间结构以基地的用地布局空间结构为基础，以自然、城市建筑、人、空间有机融合为主旨进行构建。规划通过综合分析公共设施、高层和标志性建筑、公园、广场的分布情况，选出最能代表南区的核心要素，构建“一心、两带、三轴、多点”的城市景观骨架。“一心”是指基地内两条河流在南侧交汇所形成的大型景观公园，以此为核心