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1、方山路、利民街项目可行性分析报告2.doc方山路、利民街项目可行性分析报告二00六年八月十四日方山路、利民街项目可行性分析报告目录第一章昌乐概况31、基本情况32、城市总体发展规划构.3-4第二章昌乐商业情况.51、商业业态.52、商业楼盘情况.63、商业消费分析.74、昌乐县零售商业发展分析.8第三章地块几种定位的可行性分析.91、地块概况.92、地块SW分析.93、项目可能成功的业态定位及理由.9定位1：.10定位2：.11-12定位3：.13-14第四章项目准确与提案背景.151、项目总定位.152、生产资料和生产资料市场的定义.153、对昌乐生产资料市场的描述.16-17第五章项目建设
2、规划建议181、规划原则.182、建筑模式.183、房型设计.184、配套标准.185、道路规划.18第六章项目的运营模式.191、项目的推广模式19-202、项目的推广理念.21第七章项目投资效益分析.22第八章政府支持.23第一章昌乐概况一、基本情况昌乐县东临潍城、坊子、西界临朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北与寿光接壤。县境东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里，总面积1100公里，现12个镇、4个街道，904个行政村，177747户，总人口596368人，其中城镇人口127186人，市区人口约80000人。2005年,实现生产总值72.56亿元,财政总收入6.09亿元，地方财
3、政收入3.52亿元。二、城市总体发展规划（重点发展建设新城区及东北片工业区）1、城市性质：在积极发展商贸、金融保险、房地产、信息咨询、交通运输、邮电通讯、居民社会服务等新兴行业的同时，将旅游、流通、交通作为重点，优先加快发展以农副产品为信托，从现有工业基础和各方面条件出发，大力发展纺织化工、食品加工等劳动密集型工业，在城市中留足旅游、商贸服务用地及工业用地。2、规划期限：近期2004年至2010年，规划人口20万；无期至2020年，规划人口28万；远景至2050年，规划人口40万。3、城市规模：2010年建设用地控制在24平方公里，规划人口20万，人均建设用地120平方米，2020年城市建设用
4、地控制在33.9平方公里，规划人口28万，人均建设用地120平方米。4、城市用地发展方向：原规划以向北、向东发展为主； 5、城市总体布局结构：体现“一山一水，两轴双城”的空间布局特点。“一山”：以孤山为主的风景旅游区，“一水”：指环绕城区的水系及沿河绿带，“两轴”：是指贯穿城市南北的商业主轴线-新昌路，东西景观轴线-新城街；“两城”-指新城和老城。新昌路规划如下：新昌路规划图第二章、昌乐商业情况一、商业业态：目前昌乐的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。昌乐目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
5、各业态对消费者的吸引比重依次为：家乐佳、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。昌乐现各商业街业态布图如下：附件1：昌乐商业街业态详细统计二、商业楼盘情况目前昌乐商业楼盘主要有：中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。商业总建筑面积约：19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。现租售情况及原因分析：1、良性分析：A、昌乐属“四线”城市，但距地产投资热潮的潍坊仅24公里，受潍坊投资热的影响，投资意识开始萌芽。B、前期开发的商业地产项目尤以温州商城租售相对较好，原因为政府重点招商引资项目，投资商为温州人士，前期营销宣传上引来
6、部分温州客户前来经营，当地投资受之影响。C、投资门槛较低，1800元/平方米起价。2、抗性分析A、商业运作不成功，各商业项目中均无主力店支持，且无运营公司进行专业运营。B、开发面积过多，投资者受前期投资收益小的影响，不敢盲目投资。C、昌乐整体消费意识不强，投资者多为企事业单位领导，社会投资者较少。商业楼盘分布图如下：（附件2：各商业楼盘调研统计表）三、商业消费分析昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支
7、出634元。人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。昌乐GDP增长态势图表：昌乐商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之昌乐购物环境的不理想，形成了昌乐人对昌乐的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在昌乐买），以到潍坊购物为荣的心理。昌乐消费者异地消费的原因分析如下：A、昌乐目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在昌
8、乐，而中档及大宗消费一般到潍坊、淄博等地进行消费；B、长期无知名度较高的购物消费地形成了只认潍坊等大城市的购物习惯；C、大城市的消费选择机会较多也是一个原因。因此，昌乐的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。四、昌乐县零售商业发展分析1、目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。2、随着昌乐新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。3、昌乐专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。4、昌乐居民零售消费场所为：家
9、乐佳超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。居民消费场所示图如下：第三章、项目几种定位的可行性分析一、地块概况地块位于昌乐县待规划的方山路与利民街交口东北侧，总占地约64亩，地块南北呈方型，目前地上附着物为东南村大修厂及东田村征地时建设的沿利民街和方山路门头房约32间，建筑面积约3000平方米。二、地块SW分析A、S（优势）：北临309国道，西挨规划中的方山路，东为大沂路，南通规划中的宝通街，交通优势明显；昌乐城市规划为以利民街和新昌路为中心点向南向东发展，地块处于规划中的利民街和方山路交口，属于待发展的半成熟地块；项目周边以五金、建材、机电、农业生产资料、汽修汽配、摩配等为主要经营业
10、种，且在昌乐县城属于消费者认可的商业区域；项目距中心商圈距离为1公里，且周边1公里半径居住区域人口约为1万余人，易形成零售购买群体；项目周边经营店铺房屋陈旧，结构和经营不相配，经营户盼望有规模化、集中化的专业市场；昌乐长期以来无正规的专业市场，消费者及经营户希望集中经营，形成品牌。B、W（劣势）：昌乐县城市发展速度较慢，地块在市民心目中是脏乱差区域。昌乐的拆迁补偿问题影响了诸如蓝宝石花园、商业步行街等项目，且部分房产的自营户对拆迁补偿问题的合理性担心；项目经营户担心拆迁后的回迁时间内无经营场所，影响生意。项目地块呈d字型，沿街部分建设相对减少，建设规划受影响；昌乐的投资消费意识较淡薄，租金较低
11、，销售在一定程度上将受到较大影响。昌乐投资消费意识处于低潮阶段，且目前为目尚无运作成功的商业项目，使部分投资者的投资利益未能实现，在一定程度上影响了本项目的投资消费。三、项目可能成功的业态定位及理由序号定位机会风险备注1日常消费零售业态1、昌乐商业业态及结构层次有待于改善；2、商业主街改造，300余经营户面临二次选址。1、昌乐的商业开发面积已饱合；2、本项目的地段不属于核心商圈，项目周边2万人口不能支持4.5万商业零售面积；3、人均消费性支出5639元，消费力较弱。 地段及人口属不可控因素，因此，成功机率在40%以下。2住宅底商1、农民进城购房形势明显；2、项目周边小范围无住宅楼盘。1、项目地
12、段不是理想居住区域；1、 地块价格相对较高，但住宅售价不高；2、 方山路最新规划，不允许沿街普通商业。风险率为40%以下，但利润较少。3生产资料市场1、市场空白，符合本业态经营杂乱，影响市政发展；2、市政规划可为项目带来置业户；3、地块优势1、现有商业地产操作不成功，使投资市场疲软；2、符合定位的现业态经营户的经营成本较低，相对本项目置业门槛较高；风险的可控因素大于不可控因素，成功机率在65%以上。三种定位详细分析如下：定位一：日常消费品零售业态，建筑模式为卖场步行街定位理由：消费品零售额占整个消费需求的60%以上，因此吃与穿永远是社会消费的主流。成功分析：昌乐的零售商业欠发达，目前无百货、专
13、业市场、批发市场等多种业态。昌乐人均GDP2005年为14678元(按现行汇率折算为1775美元)，市区人口为约80000人，2004年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，按照城市商业发展惯例，昌乐的商业开发饱和面积为64000平方米，商品零售面积需求量为20.8万平方米，而现在昌乐的商业开发面积约13万平方米，未来1年内商业开发面积将达至20万平方米，商业开发已饱合，但昌乐的商业业态及档次参差不齐（详见商业业态分布图），说明昌乐的商业开发仍存在一定空间；昌乐商业项目现经营面积约为7.868万
14、平方米，说明昌乐的商业零售消费存在较大空间。目前昌乐的消费档次较低，商业机会来自于：1、目前存在的商业档次较低，无百货、主题商场等中高档业态；2、开发的13万平方米的商业，招商及经营均不成功，项目可在操作上控制风险；3、商业主街新昌路及利民街改造，使300多个经营户面临二次选址经营。失败的理由：1、2004年昌乐的人均可支配收入7538元，日常消费品商业地产开发饱合，消费支持力较弱；2、长期形成的本地消费排斥的心理，影响商业地产的开发；3、昌乐房产投资消费意识淡薄，且由于城市假日广场、商业步行街、温州商城等项目的运作不成功，使得消费意识受挫。4、项目位于城东，属城市稍偏区域，周边固定人群约2万
15、人，不是核心商圈，不能支持4万余平方米的零售商业。5、新昌路、利民街等街道改造的客户被分散至现房商业步行街、假日广场、温州商城、新昌商场等。综合分析：地段决定定位，此定位成功机率在40%以下，风险大于机会。定位二：住宅为主少量底商定位理由：据调查，2004年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来
16、越强。昌乐房地产发展态势图：各住宅楼盘的分布（现做）此定位成功的理由：1、昌乐县新一轮总体规划万户农民进城的政策，必然使住宅地产增加；2、县城建成了科技工业园，并有几十家企业入驻园区，当地居民都希望改善目前的居住环境，对住宅的需求迫切。目前政府对科技工业园区没有安排居住用地，随着园区的建设发展，区内人口将进一步增加，住宅需求较大。3、从住宅地产的发展太势图看出，本区域1公里范围内无住宅楼盘。此定位失败的理由：1、政府对方山路规划沿路两侧不允许建设沿街商铺，项目利润将减少；且此区域对于昌乐来讲属于偏、脏、乱区域，对购房者的吸引力不强；2、项目地块两面沿街，且过往车辆较多；加之北临胶济铁路钱，嗓音
17、较大，将直接导致售价不高，销售力不畅。3、目前项目沿方山路和利民街段有共43个经营户，且有2/3为自有房，拆迁、补偿难度较大。4、项目目前无地下管网，不知政府何时将地下管网完善，影响项目建设。5、利润测算：基本指标1、 土地面积：84亩，55300平方米；2、 容积率：1.2；3、 总建筑面积：66360平方米，其中商铺：3000平方米，住宅：63360平方米。预计销售收入：商业部分：3000平方米*3000元/平方米900万元住宅部分：63360平方米*1550元/平方米9820亿元合计：10720亿元成本测算序号项目单位成本（元/平方米）总成本（万元）备注1楼面地价600 3318按48万
18、/亩2设计、管理费30166设计15，勘察5，监理83配套费804404建安成本70038505室内外总体301666后期配套301667资金成本803602千万，6%、期限为3年计8销售费用48322总销售额的3%9税费129858总销售额的8%10不可预见费1066.411合计9712.4利润预测：1千万备注：1、土地价格过高，而昌乐房地产价格涨幅不容乐观；2、 分两期开发，周期长、利润过少。定位三：专业市场（二层建筑、商业步行街模式，业态上以五金、机电、汽修汽配、摩修摩配、农资批发为主）定位的理由：1、昌乐县城无此类专业市场，按照国内城市发展的规律和城市消费需求来看，国内70%以上的城市
19、有自己的能够满足居民生产、生活需求的专业市场，且此类市场能够较大程度上推动当地经济的快速发展。此定位填补了昌乐专业市场开发的空白。2、随着经济的发展和居民的收入增加，居民对生活质量的需求进一步提高，因此无论是消费者还是与此类定位相关的经营者，迫切需求有专业的市场。3、项目周边现商业业态符合就地改造商业操作沿方山路、利民街、站前街目前的经营业种为：五金机电、建材、汽摩修（配）、装饰材料、农业生产资料（塑料薄膜）等，共300个经营户，经营面积约30000余平方米。此定位成功的理由：1、昌乐县规划改造道路包括：方山路、站前街。据调查，项目周边，即转盘向东利民街两侧和转盘北方山路上共有汽修配、摩修配、
20、五金机电经营户126个。方山路为昌乐县城规划重点道路，沿街经营户70%以上属于规划拆迁范围，基本解决了汽摩修配的招商问题。2、站前街两侧共有装饰材料、五金、建材、农资等经营户74个，站前街也属改造范围，通过政府引导也能成为项目的经营客户。3、汽修配、摩修配经营户年利润在520万之间，且有20户以上经营年限在8年以上，积累了大量资金；另，装饰材料、五金经营户年利润为3-10万之间，且有10余户经营年限在3年以上，有着较强的购买力。此定位风险在于：1、项目定位的各业态目前租金范围：0.160.8元/平方米/天，15%以上租金为0.5元/平方米/天以下，另有1/3属自的房产。低廉的租金及自有房产经营
21、户成为项目的最大风险点。风险避免：A、通过与政府对城区的改造规划结合，获得政府支持，对占道经营，影响市容市貌及城市规划的符合本市场的业态的经营户引导至本市场进行经营。B、目前此类经营户的租金虽然不高，但所交纳的税费较租金较高，通过获得政府的支持，对进驻本市场的经营户在税费上减免，将能够吸引租赁经营户。2、昌乐投资市场低潮，目前昌乐投资经营户60%以上为行政、企事业单位人士，而昌乐的商业地产投资项目仅有温州商城目前初步见到效益，这一现象将大大影响投资者的投资信心；风险避免：A、树立项目的形象品牌及政府支持，增加消费者的投资信心；（可控因素）B、降低置业门槛，努力招商，减少投资者投资风险；（可控因
22、素）C、通过3年后120%价格回购等营销操作，消除消费者投资顾虑（可控因素）。3、来自项目运作模式及项目品牌的建立；（可控因素）4、政府对利民街、站前街、方山路的规划实施时间能否与项目操作吻合；（不可控因素）5、昌乐县城距豪德光彩贸易广场12公里，半小时车程，消费者长期形成的排斥昌乐中高及大批消费的习惯将成为影响投资及经营户的置业信心。风险避免：通过专业的营销操作队伍，树立良好的形象品牌，引导消费（可控因素，但时间较长）。综合分析：1、项目占地85亩，建筑面积约为45000平方米，计约650套商铺（按70平米/套）。2、昌乐县区内共有与此定位相符的经营户约400个，按40%的购买率，单价按28
23、00元/平方米计，共120个购买户，回笼资金约3100万元，另投资户按100户计，回笼资金约1960万元，合计约5060万元。3、目前昌乐的现有经营户按75%的租售率进驻项目，将有300经营户进驻经营，另可通过发展县级代理及到潍坊区域进行招商，按照现经营户的35%计，将有100经营户进驻；市场超前预计面积最多为规划面积的20%，计为9000平方米（约128套）；即按照目前的规划，未来3年内市场将有122套空置。2、通过政府城市规划与项目拆迁的经营户的进驻市场经营，能够解决市场招商的问题，保证了的启动。3、通过派生经营与投资客户，能够保证项目的利润。第四章、项目的准确定位及背景一、项目总定位市场
24、业态定位为：以汽修配、摩修配、五金机电、装饰材料、农业生产资料等为主的生产资料批发零售市场。二、生产资料和生产资料市场的定义1、生产资料：人们从事物质资料生产所必需的一切物质条件，即劳动资料和劳动对象的总和。包括土地、机器、设备、厂房、工具、燃料、原材料、辅助材料等。2、生产资料市场：生产资料市场是组织供、需单位集中进行生产资料商品交易活动并提供咨询服务和管理的场所或交易中心。生产资料市场在社会再生产过程中起着中介作用，生产资料市场运作得愈是有效率，社会再生产的运行就愈是顺畅。包括专营和经营生产资料的公司兼营的市场，但不包括一次性交易会。生产资料市场主要经营满足生产需要的原材料、燃料、工具设备
25、、仪器仪表、交通运输工具等生产资料。3、目前昌乐县生产资料业态种类、营业面积、单店经营面积范围如下表：序号业态现经营面积体量统计备注1汽修配、摩修配30-200平方米，仅配件经营面积单层为30-70平方米，修理车间为80平方米左右103家主要为各类汽车、农用车、摩托车配件，不包括修理车间。2装饰材料75250平方米30家板材、成品装饰材料、地板，经营摊位前有长5米，宽10米的摊点，供摆放板材等。3五金、机电30-98平方米38家小五金、取暖设备、机电设备、等4农资50-80平方米，但需要经营面积2-3倍的仓库15家农膜、钢（铁）丝、塑料制品、种子、农药批发等5汽饰、家饰80-200平方米，洗车
26、车间28家汽车灯、汽车内装饰品、家庭装饰布艺术、窗帘小商品6灯具45-87平方米5家三、对昌乐生产资料市场的描述昌乐生产资料市场是组织供、需单位集中进行汽修配、摩修配、五金机电、装饰材料、农资产品等生产资料商品交易活动并提供咨询服务和管理的场所或交易中心。目前生产资料市场在社会再生产过程中起着中介作用，生产资料市场运作得愈是有效率，社会再生产的运行就愈是顺畅。昌乐生产资料市场开成后，可在市场经营上的业种如下：第一类：是以满足现代代步工具的生产资料，有汽配摩配类，包括各种汽车配件，摩托车配件等；第二类：是以满足现代家庭装修装饰的生产资料，有板材类、建材类、五金类、机电类、陶瓷类、地板类、洁具类等
27、；第三类：是以满足农业需求的生产资料：有塑料制品类、地膜类、农作物种子、化肥、农药类等。昌乐生产资料市场地处昌乐县规划建设的景观道-方山路与商业街利民街交口，南临利民街，西方山路，北临309国道，东接为大沂路，交通便捷。与昌盛物流中心仅2公里，将形成批发物流互通的态势是开发建设专业市场的理想地段。项目提出背景自2005年始，昌乐县的城市建设有了突飞猛进的发展，城市面貌发生了很大的变化。随着县城的建设发展和城市规模进一步扩大，城区居民不断增加，尤其是县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅可大大加快昌乐县的经济发展速度，同时还可带到昌乐县的就业及再就业工程，使城区人口
28、数时进一步增加。城市功能随着商业步行街、假日广场、温州商城等项目的运作日臻完善，但与衣、食、住、行等方面比较，市民居住环境改善的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。昌乐县目前的商业形态，还属于较低级的集市型、零散型模式，这在相当程度上阻碍了昌乐人融入崭新的现代生活方式。目前昌乐的汽修汽配、摩修摩配集、五金机电、装修装饰、农资等分散在市区各个街道，占道经营，恶性竞争，经营环境脏、乱差，既不能满足居是消费需要，更影响城市的面貌与规划。建设规模该项目规划用地总面积5.5万余平方米，商业建筑面积4.4万余平方米，项目建成后，将形成一个集汽配汽配、摩修摩配、五金机电、装饰建材以及农业生产资料于一
29、体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化生产资料市场。经济和社会效益1、社会效益A、项目的开发建设符合国家产业政策和昌乐县城市发展规划B、对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，提高和改善了居民的居住、投资环境条件C、昌乐素有“建材之乡”，项目的建设可带动昌乐市建材工业和第三产业的发展。2、经济效益市场建成后，可实现利润总额1500万元；市场运营后，将为社会提供2000余个就业岗位，可实现年交易额3亿元人民币，将实现年利税1000余万元；市场的建设可为土地方提供可观的经济补偿，使土地方获益。市场预测：目前按人均不足8平方米为困难住户的认定标准，昌乐县现有无房户、拥挤户和居住困难户主50
30、00多户。同时，还有近30万平方米的危房、简易房急需改选重建。另据有关部门预测，随着城市规模的扩大和城市人口的急剧增长，每年城区新增加住房户口1000多户，旧城区的改造也将导致一批拆迁户进行异地安置，使本来就很紧张的住房供求矛盾更加严峻。昌乐现有果蔬基地50万亩,年产12亿公斤,主要有西瓜、苹果、草莓、芋头、芦笋等几十个品种,拥有凯盛食品、永强食品等蔬菜加工企业35家,年加工蔬菜64万吨。另外，昌乐拥有昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近100家，主要生产水泥、板材、大理石等20多种产品,其中水泥生产能力达50多万吨，素有“建材之乡”之称。住房建设的增加，必然引起住房环境的改善和建
31、材的需求加大，五金建材、装饰材料市场的需求有着广阔的需求市场；而作为全国果疏基地，农业生产资料的需求将持续增加。预计市场运营三至五年内，将彻底改变昌乐人排斥昌乐消费的消费习惯，商务中心建成后，具有拉动人流、物流、资金流的能力，其商业升值空间不可估量。第五章、项目建设规划建议一、规划原则1、 根据现有经营业态体量和需求面积情况进行规划（附：现有业态情况统计表）现有业态情况统计表序号业态现经营面积体量统计所需面积（市场超前建筑按现有面积的20%计）1汽修配、摩修配30-200平方米，仅配件经营面积单层为30-70平方米，修理车间为80平方米左右103个经营户10000+200012000平方米2装
32、饰材料75250平方米30家3600+7204320平方米3五金、机电30-98平方米38家2660+5324192平方米4农资50-80平方米，但需要经营面积2-3倍的仓库15家900+1801080平方米5汽饰、家饰80-200平方米，洗车车间28家3360+6721334平方米6灯具45-87平方米5家360平方米备注1、派生的经营户包括目前现有业态的经营户的20%，另外还有目前昌乐市场空白，但有着市场需求空间的业态（陶瓷、洁具、卫浴设备、地板等），此类业态超前建筑面积按同类经营面积的40-50%计，即有2150平方米。2、其它市场辅助业态预计面积为市场总建筑面积的8-10%，即3000
33、平方米。2、商业市场业态规划细分的原则是：A、业态相近原则：即，符合同一类消费的业种就近规划；B、业态互补原则：即，消费者购物的便利性，各业态要按消费者购物习惯进行业态规划组合。根据商业市场业态细分的两大原则和昌乐目前生产资料经营业态的实际情况，认为，本项目的建设规划为：二、建筑模式商业两层结构，步行街建筑模式。两层商铺之上为四层住宅。分为五金机电街，装饰材料街，汽配摩配街，农资街，汽修、摩修车间。三、房型设计框架结构，单套面积为30-80平方米，开间不小于3.5米。四、配套标准解决取暖问题，宽带、电话、有线电视插口。地面铺地面砖，玻璃门和防盗门，每户要有独立的卫生间。预留空调位。另：市场外观
34、要新艳，醒目，市场要有地标性建筑。住宅部分地面处理，卫生间，厨房铺地面，墙面刮腻子，其他毛坯。五、道路规划汽配、摩配街：街宽为6-8米；五金机电街：街宽为6-8米；装饰材料街：街宽为10-12米；农资街：街宽为10-12米；另可规划2000-3000平方米的汽修、摩修车间。第六章项目的运营模式一、项目的推广模式商业地产首先是商业的，其次才为地产；因此，商业的运营与管理是商业地产的核心部分。因此，本项目的推广理念是：在详尽、科学的市场调研的基础上进行准确分析与业态细分，将后期的商业运营融入到市场的前期规划中。即，将彻底抛除只做地产不做商业的短期获利的不负责行为，细致做好每一个运营细节。项目推广流
35、程如下：项目规划开发的运作模式/程序“昌乐生产资料市场”项目的规划开发运作模式/程序简述如下：1、市场调研编写市场调研计划及详细的调研表格，针对定位的各业态进行普调。【已完成项目的前期定位调研，近期将组织进行业种细分调研。】2、调研结果分析组织专家对调研结果进行科学系统的分析【邀请有关投资决策、专业市场经营、商业地产专家进行分析论证。】3、确定定位与市场细分通过对调研结果的论证，确定项目的总定位与市场细分定位4、引爆“舆论”，市场预热举行各项营销推广活动，预热市场，引起消费者关注。【与政府有关部门、潍坊各媒体进行联合进行宣传推广。】5、政策优势，营销推广，聚集客户通过优惠的招商和销售政策，以及
36、科学细致的营销推广工作，聚集客户。【在舆论“引爆”的基础上，不失时机聚集与市场定位相同的各商业业态。】6、组织构架组建多元投资结构的股份制公司【组建“项目筹建指挥部、技术决策部、公关联络部、工程开发部、营销推广部、综合行政部等机构。】7、全息营运在成功招商的基础上，全面启动和实施项目的综合开发与后期市场营运【建议在潍坊设立筹建指挥部，分门别类组建作业班子，全方位投入各个工程作业面的实质性运行。】项目规划开发的运作程序（流程）市场调研（调研计划书）调研结果分析（可行性论证）市场定位与细分（业态经营细分）分）引爆舆论（市场预热）营销推广（政策营销） 全息营运（实质性启动运作）组织架构分门别类组建作
37、业班子组全息运营组建后期运营班子，开始运营二、项目的推广理念1、客户分析根据市场调查，把营销对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。A、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。B、显性客户群：可分为投资者和经营者a、投资者：1、昌乐、潍坊等周边区域的商铺投资者；2、看好本区域生产资料市场业发展前景的其他地区的投资者；b、经营者：1、经营五金机电、汽配摩配、装饰材料、农资等的加盟者或自营者；2、看好本区域汽修汽配、摩修摩配、装饰材料、五金建材、机电业发展前景的派生经营者。2、营销推广理念昌乐属于四线城市，因商业发展相对滞后，因此长期形成了消费者外地投资
38、、外地消费的消费习惯；另一方面，消费者对政府的依赖性依然较重，政府所提供的信息将是消费的一个方向，同时，按照目前居民的消费习惯，在营销宣传上可借助于公司的上海品牌，引导消费。昌乐地消费者对住房的理性消费没有形成，感性消费很强，攀比成风严重，因此通过创造市场引导消费，是本项目的推广理念。另外，昌乐和大多四线城市一样，存在人口外流，资金回流的现象。特别是春节期间，是大量现金流回当地的时候，因此，如果条件允许，尽是选择在这段时间开始营销，加大宣传推广力度，抓住大城市打工的人认为家里的商铺单价便宜的心理，往往能收到不菲的成效。商业项目首先要给经营户以经营的保障，即：让经营户认为到该市场前来经营将是唯一
39、和最理想的选择，能够实现更多的利润。因此：首先，市场的宏观发展规划的描述及市场经营问题将成为经营户最为关注的问题；其次，经营户关心的是前期市场启动的问题，即能不能将昌乐大部分同类业态经营户集中于市场进行经营；第三，经营户关心的是有没有能力进场经营的问题；第四，昌乐属于四线城市，同类业态的经营户的经营尚处于传统经营模式阶段，价格战成为竞争的主要方式。在营销中解决了以上四个问题，项目的推广也就成功了。附件3项目的营销推广思路第六章、项目投资效益分析基本指标1、 土地面积：83亩，55300平方米；2、 容积率：0.8；容积率最大可能地增加至最大限度。3、 建筑面积：4.4万平方米预计销售收入商业：
40、4.4万平方米*2800元/平方米1.23亿元仓库：待定、不计。总收入：1.23亿元。成本测算序号项目单位成本（元/平方米）总成本（万元）备注1楼面地价8473727按48万/亩2前期开发费用勘察、设计、监理30132设计15，勘察5，监理8配套费80352尽量减免至80以下4建安成本80035205室内外总体30132道路、围墙6后期配套30132水、电、暖、智能化7资金成本803602千万6%期限为3年计8销售费用84369总销售额的3%9税费224984总销售额的8%10不可预见费104411合计9752（单位成本：2217元/平方米）利润预测：1、总收入：1.23亿元2、总成本：221
41、7万元3、预计利润：2548万元。备注：1、建筑面积尽量增加；2、可减免事项争取减少最低值（建安+配套费+税费共计减少150元以上。）3、成本尽量控制在2100元以下。4、可降低的项目为颜色标注部分：附4：项目敏感性分析第七章、政府支持1、为繁荣市场，项目建成前，政府成立由国土、规划、工商、城管、公安等部门联合工作组，协调拆迁事宜，地块实现“三通一平”；市场建成后，将站前街、方山路、利民街占道经营、影响市容市貌的摊点请政府给予取缔，引导至本市场进行经营；2、对进驻昌乐生产资料市场的经营户经营所得税和营业税5年地方留成部分全额退还；3、对进驻昌乐生产资料市场的经营户免5年以上工商管理费；4、项目
42、建设的各类配套费、手续费全免；5、项目土地价款：按底于36万/亩执行；6、教育部门对进驻昌乐生产资料市场的经营者的子女入托、入学就近安排或优先安排进入知名学校，有关规费与城镇居民同等待遇；7、市场重点管理，允许边开展边营业，边办理有关手续，办理证照只收取工本费并实行“一站式收费”；8、办理相关手续时，在办理各种证照除收取工本费和代国家、省、市收取的行政事业性收费以外，免收其他行政事业性收费；9、所需的水、电、气、热、运输、通讯条件等，有关部门优先安排，收费标准按本地企业标准执行；10、政府不再审批与本项目业态定位相同的市场；11、优惠政策的兑现，由县政府指定部门负责协调财政、税务、物价、国土、公安等部门负责办理兑现。
