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1、 怀仁县青年路棚户区改造B-1期项目可行性研究报告山西新星项目管理有限责任公司二零一二年五月怀仁县青年路棚户区改造B-1期项目可行性研究报告编制单位：山西新星项目管理有限责任公司资格证号：工咨乙10420060029法人代表：符宝莲项目负责人：李锦荣 编 制 人 员 名 单序 号姓 名从事/注册专业职 称项目负责人李锦荣建筑/煤炭注册咨询工程师项目组成员韩旺胜煤炭/建筑注册咨询工程师陆赞炼煤炭/建筑注册咨询工程师陈 瑛给排水注册咨询工程师徐翠莲市政交通注册咨询工程师梁 风工民建高级工程师王 坚工民建高级工程师郝根义建筑结构高级工程师张丽华给排水高级工程师报告编制人陆赞炼煤炭/建筑注册咨询工程师
2、郝根义建筑结构高级工程师张丽华给排水高级工程师师永顺注册监理工程师报告审核人李锦荣建筑/煤炭注册咨询工程师王丽娟煤炭/建筑注册咨询工程师目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 承办单位基本概况31.3 项目背景31.4 可行性研究范围51.5 项目编制依据51.6 主要技术经济指标61.7 研究结论与建议8第二章 项目建设的必要性和意义102.1 怀仁县概括102.2 怀仁县青年路棚户区现状及特点112.4 项目建设SWOT分析16第三章 项目改造方案193.1 项目棚户区拆迁、安置方案193.2 项目改造范围213.3 项目建设规模23第四章 项目选址244.1 选址基本要求244.
3、2 选址原则244.3 场址位置254.4 场址适宜性分析254.5 场地建设26第五章 项目建设条件275.1 政策优势275.2 自然条件275.3 水、电、通讯等配套公共设施条件295.4 征地拆迁条件295.5 技术条件29第六章 工程建设方案316.1 设计指导思想316.2 规划、建筑设计316.3 结构设计346.4 给排水、暖通设计366.5 电气设计406.6 消防设计44第七章节能节水措施467.1 设计依据467.2 节能措施46第八章 职业安全卫生与消防528.1 职业安全卫生528.2 消防设计53第九章 投资估算与资金筹措559.1 估算编制说明559.2 投资估算
4、569.3 投资计划与资金筹措58第十章 项目财务预测数据6010.1 项目计算期、折旧及摊销费6010.2 营业收入和营业税金预测6010.3 借款偿还计算6110.4 总成本费用估算61第十一章 项目总财务评价6311.1 财务盈利能力分析6311.2 项目偿债能力分析6311.3 不确定性分析6411.4 财务评价结论65第十二章 项目管理与实施进度6612.1 项目管理6612.2 项目实施进度6812.3 项目建设管理7112.4 招投标管理7212.5 工程监督管理73第十三章 投资风险分析7513.1 风险因素识别7513.2 风险估计和风险评价7613.3 风险应对策略77第十
5、四章 环境保护7914.1 场地环境描述7914.2 编制依据7914.3 污染源分析7914.4 环境保护方案8214.5 环境效益评价8414.6社会风险分析8614.7 社会评价结论86第十五章 可行性研究结论8715.1 研究结论8715.2 项目建议88 怀仁县青年路棚户区改造B-1期项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称怀仁县青年路棚户区改造B-1期项目1.1.2 项目建设单位（1）单位名称：大同市丰元房地产开发有限公司（2）成立日期：2011年12月26日（3）地 址：大同市东风里汽贸小区商铺3号（4）注册资金：人民币伍仟万元整（5）法人代表：张铁保
6、（6）经营范围：房地产开发、销售及售后服务（凭有效资质证经营）1.1.3 建设地点B-1区高层住宅东邻规划青年路，西至铁路线绿化隔离带，南邻项目多层住宅区域。1.1.4 用地规模项目总占地面积约180400平方米，其中规划用地面积152880平方米，代征城市道路用地面积27520平方米。总建筑面积568672。B区拟定为高层住宅区域，规划高层住宅建筑面积总计212400平方米，其中B-1期建筑面积64680平方米。1.1.5 项目建设目标B-1期拟建17层的高层住宅3栋，10层住宅6个单元、16层住宅7个单元，合计安排住宅户数924户，拟建住宅建筑面积64680平方米。项目建成后， 将大大改善
7、怀仁县棚户区居民住宅状况，促进土地资源的有效利用，使城市功能分区趋于合理，配套设施齐全，基础设施完备，居住条件优越，为怀仁县城南棚户区居民建设一个适合居住、生活、工作及休闲的社区。1.1.6 建设期项目建设期限：24个月（2013年1月2014年12月）本项目工程总投资9975万元，费用构成如下： 项目投资估算汇总表 单位：万元 表1-1工程或费用名称建筑工程费工程建设其他费合计投资比例（%）工程费用8085.00 81.05%主要建筑、构筑物7761.6公用及室外配套323.4工程建设其他费用990.00 9.92%建设单位管理费93.00 可行性研究报告编制费10.00 专项评估费（环评、
8、节能）7.00 地质勘探费9.00 设计费190.00 施工图审查费25.00 施工图预算编制费18.00 建设单位临时设施费80.00 招标代理费8.00 工程质量监督费11.00 工程建设监理费130.00 竣工图编制费9.00 城市基础设施配套费400.00 预备费500.00 5.01%建设期货款利息400.00 4.01%建设总投资9975.00 100.00%1.1.7 资金筹措本项目所需全部资金由建设单位自筹2.5亿，其他向银行贷款及售房回笼资金5.4亿元解决，本期资金由项目实际情况相应调整。1.2 承办单位基本概况山西丰元房地产开发有限人公司，于2011年12月26日成立注册，
9、属于有限责任公司。公司具有独立法人资格，自主经营，独立核算，自负盈亏，承担独立民事责任。公司严格按照公司法运作，建立了符合现代公司运行机制的管理体制，实行总经理负责制。公司主要经营范围为资产的经营，包括房地产开发和销售等。1.3 项目背景棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。近日，为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2008】131号）的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，住房和城乡建设部、国家
10、发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行等五部门联合发布关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，
11、缺乏市场开发价值。特别是城市棚户区，退休、下岗职工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署，积极推进棚户区改造。2009年12月24日，住建部等五部委联合印发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见，把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程。按照文件的要求，到2012年要解决1540万户低收入家庭住房困难，这里面包括通过国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题，包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。这是一项
12、顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，一举多得的重大民生工程。“让阳光照进棚户区”已成为各级政府加快推进城市和全部国有工矿棚户区改造的有力强音。根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保【2009】56号）和住房和城乡建设部关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函（建保综【2010】9号）及山西省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知的通知等文件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善，怀仁县政府决定对青年路棚户区分七期实施。怀
13、仁县青年路棚户区改造工程就是在这种背景下被提出的。1.4 可行性研究范围 (1)总 论（2）项目建设的必要性和意义；(3) 项目改造方案(4) 项目选址(5) 项目建设条件(6) 工程建设方案(7) 节能节水措施(8) 职业安全卫生与消防(9) 投资估算与资金筹措(10) 项目财务预测数据(11) 项目财务评价(12) 项目管理与实施进度(13) 投资风险分析(14) 环境保护(15) 可行性研究结论1.5 项目编制依据本项目可研受山西丰元房地产有限公司的委托，山西新星项目管理有限责任公司为怀仁县青年路棚户区改造项目做可行性研究报告的编制工作。编制依据是：（1）中华人民共和国城乡规划法(200
14、8年)；（2）城市规划编制办法及其实施细则；（3）怀仁县城市开发整体规划；（4）投资项目可行性研究指南(2004年3月中国电力出版社)；（5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；（7）国家有关规划和建筑的条例规范；（8）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)；（9）民用建筑规范（GB50368-2005）；（10）国家计委、建设部联合颁发的建议项目经济评价方法与参数；（11）城市新建住宅小区管理办法（建设部令第33号）；（12）住房城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）；（13）财政部关于切实落实相关财政政策积极推进
15、城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）。1.6 主要技术经济指标根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表： 主要技术评价指标一览总表 表1-2项 目数 量1居住户数39601.1多层住宅户数11101.2高层住宅户数28502居住人口126723户平均人口3.2人/户4总占地面积1804004.1规划用地面积1528804.2代征城市道路用地面积275205总建筑面积5686725.1地上建筑面积5166725.1.1住宅建筑面积328540多层住宅建筑面积116100高层住宅建筑面积2124405.1.2商业建筑面积1807225.1.3配套公建建筑面积74105.2地
16、下建筑面积520006住宅平均层数、层高13层、3M7建筑密度40%8平均每户建筑面积82.99绿地率23%10容积率3.3711机动车停车位1580辆机动车地上停车位300机动车地下停车位1000机动车产体停车位280主要经济评价指标一览总表表1-3序号指标名称单位指标备注1总投资万元790002财务净现值万元154303财务内部收益率%13%4投资回收期年6.39(含建设期3年)5投资利润率%7.476投资利税率%8.247借款偿还期年8（含宽限期3年）8利息备付率最小值6.079偿债备付率最小值1.181.7 研究结论与建议1.7.1 研究结论1.7.1.1 本项目建设符合怀仁县城市发展
17、规划。1.7.1.2 本项目位于怀仁县青年路，北至火车站广场，南临天和街西至铁道线（留宽50米绿化带），东临鸿泰毕庭小区，地理位置优越，交通便利，基础配套设施齐全，项目选址合理。1.7.1.3 棚户区平房多、密度大、容积率低，不利于土地资源高效合理利用，加快棚户区改造有利于城市土地集约化高效利用，节约城市土地资源。1.7.1.4 本项目的实施改善了广大居民的住房条件，符合片区内居民的客观意愿。1.7.1.5 本项目绿化率高，建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.7.2 建议1.7.2.1 本项目具有良好的社
18、会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。1.7.2.2 应尽快对选址场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。1.7.2.3 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。1.7.2.4 在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。1.7.2.5 工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 项目建设的必要性和意义2.1 怀仁县概括1、地理位置怀仁县隶属于山西省，经度113 10 东，纬度：39 92 北 地处山西省雁门关外、大同盆地中部，全县国土总面积1232平方
19、公里，占全省面积的0.78%。其中平川占70%，山区占24%，丘陵山坡占6%。境内属温带季风气候，四季分明，年平均气温7.3ºC,年均日照时数2800小时，年均降雨量380毫米。无霜期150天左右。全县共10个乡镇，163个村，总人口28.6万人，其中农业人口17.2万人。北距历史名城大同37公里，南距新型能源重化工基地朔州市市区96公里，有着联结同朔，沟通东西的得天独厚的区位优势，不论是南来北往的客商，还是观赏应县木塔，恒山悬空寺、云岗石窟等名胜古迹的游客，都途经该县。优越的地理位置，对的经济发展曾产生了积极的推动作用，随着改革开发的市场经济的进一步发展，这个效应将会更加显著。 怀
20、仁县是全省经济强县之一，2008年全县生产总值完成88.29亿元，增长11.29%，人均GDP达到29264元，增长10.65%，财政总收入达到17.8亿元。2009年GDP完成92亿元。2010年预计全年完成地区生产总值109亿元。农业初步形成了基地化种植、特色化养殖的格局。农产品品种主要有玉米、黍子、谷子、豆类、马铃薯、蔬菜、甜菜、瓜类等，其中胡萝、葱头等农产品远销香港等地。畜牧业近年来发展较快，初步形成了奶牛、梅花鹿、肉牛、肉猪、肉羊、绒山羊、蛋鸡七大养殖基地。林业建成了两条林带环绕、八个大片布局、十个景点点缀的生态林业格局；现有林地面积42万亩，四旁树1650万株，农田林网控制面积70
21、万亩，森林覆盖率20%。工业形成了煤炭、陶瓷、化工、建材、乳品加工、电力、制药七大支柱产业，2005年，规模以上工业企业现价总产值完成37.1亿元。旅游等新型产业正在兴起。商贸等各类有形市场共有11处，年交易额35亿元。成为山西北部重要的商贸流通集散中心。2、气候特征境内属温带季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥。年均气温73，平均无霜期150天左右，年均日照时数2800小时，年均降雨量一般在315459毫米之间，多集中于七、八月份。 3、地震根据我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组，县抗震设防烈度为7度。4、工程地质怀仁县青年路两侧地质经有关部门测定，地基承载
22、力特征值Fak=180240KPa，可以满足建设基本地质条件需要。2.2 怀仁县青年路棚户区现状及特点2.2.1 棚户区现状情况怀仁县青年路棚户区位于县城以南，以青年路为界，以西至铁道线为A片区，东至鸿泰毕庭小区为B片区，南临天和街为C片区。社区供给用房大部分为低收入家庭。退休、下岗职工多，收入水平低，所居棚户区房屋多为上世纪六七十年代建造，属砖木结构的平房和不超过三层的砖混结构的楼房，使用年限较长，质量较差，简易结构密度较大，功能不全，基础设施简陋，出入交通不便。通过调查测算，棚户区房屋总建筑面积在6.12万平方米左右，总占地面积为270亩。其中单、低层砖木房屋建筑面积1.46万平方米左右，
23、占地面积11亩左右，占棚户区总数的36.36%；三层以内砖混结构房屋建筑面积4.66万平方米左右，占地面积18亩左右，占城市棚户区总数的6.64%。2.2.2 现状特点分析经调查与分析，怀仁县青年路B区棚户区存在以下几个特点：1、旧房屋房龄长。棚户区房屋为上世纪六、七十年代所建，旧房屋房龄长，远远超过居住用房25年的使用年限。许多地方都是连片的旧屋、老屋、简易房所占比例较高。且大多地方公共配套设施差，人居环境恶劣。2、房屋质量差、安全隐患多。由于棚户区的房屋为六、七十年代所建，所以砖木、简易结构的占70%以上，危险和严重损坏的占85%以上，存在消防、倒塌等重大安全隐患。供电、供水、排污、道路、
24、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；3、容积率低，土地使用率低。据初步计算，棚户区B区人口为1130人，平均每亩为11人。建筑总面积6.12万平方米，容积率为0.3，如此低的容积率，反映了棚户区土地没有得到有效的利用。2.3 项目建设的必要性2.3.1 项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2007年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等文件，其根本
25、目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目标。为应对世界经济金融危机的不利影响，2008年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。2010年中央经济工作会议3次强调保障性住房建设。会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”，并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。”实施县县城南区A、B区棚户区改造项目，体现了党中央、国务院对城市棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是
26、全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是县各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。2.3.2 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐稳定的重要举措棚户区现有居民，多为低保户、工人、家属。在维持生活现状外，根本没有经济实力购买城区周围的商品房。实施棚户改造，首先惠及的是广大棚户居民，采取各种拆迁安置办法，将他们从棚户区解放出来，拆迁补偿结合相应的政策补助，能很好的改善、解决棚户居民的居住问题。怀仁县城南的青年路老企业集中，这些企业为地区的经济建设曾做出了不可磨灭的贡献，也为国企改革顺利推进作出了榜样。然而，企业的职工及其家属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中，时刻面临着生命安全方面
27、的威胁，而部分职工甚至无房可居，严重影响了家庭和睦、社会稳定。解决他们的住房困难，搬离棚户区、住上新楼房，是他们强烈的愿望，甚至是几代人的期盼。总理温家宝在今年的两会期间说“我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。集中精力发展生产，其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。而社会公平正义，是社会稳定的基础。我认为，公平正义比太阳还要有光辉。”实施怀仁县青年路棚户区改造项目，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务，有利于帮助怀仁县青年路棚户区居民改善住房条件，提高生活质量，使他们得到更多实惠，感受到党和政府的温暖。2.3
28、.3 项目建设对带动投资和消费，促进经济协调发展都具有重要意义中央和山西省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。实施怀仁县青年路棚户区改造项目，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。2.3.4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措2010年初，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。“国十一条”文件为2010年房地产市场
29、调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。具体工作内容之一就是要增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。2010年政府工作报告也指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。2.3.5 项目建设是推进城镇化，提升城镇发展质
30、量和水平的客观要求2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议提出，2010年经济工作的主要任务之一是加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。其中，通过“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平”来扩大内需是中央经济工作会议着重强调的一个环节，也将成为2010年经济工作部署和发展的一项重要战略。会议还强调：“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大区域经济。”推进城镇化的发展战略，将有助于带动怀仁县房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。
31、青年路棚户改造项目区位优势明显，交通发达。近几年，怀仁县公路建设速度较快，实现了与相邻各乡镇的对接。在提高城市品位、塑造城市形象上，通过加大招商引资力度，走经营城市之路。集镇区供水、排水、通讯、有线电视等基础设施不断完善，正朝向规模化、商业化发展。但必须看到，怀仁县的城镇化发展水平还不高。本项目的建设将有利于进一步完善县城市整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的棚户区改造成适合居住的和谐现代化综合生活区，其环境保护和改造意义重大。2.3.6 项目建设是加快县经济发展，促进县经济增长的需要怀仁县近年来经济总量有了很大提高，但与周边兄弟地市相比
32、，差距仍然较大。棚户区改造安置房项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。因此应立足自力更生，加城市中低收入家庭住房改造的力度，精心培育高品质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平2.3.7 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要 当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。综上所述，怀仁
33、县青年路棚户区改造项目势在必行，无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。2.4 项目建设SWOT分析2.4.1 优势1、区位优势为加快怀仁县城扩容提质，有效缓解县城建设用地供需矛盾，切实改善投资环境，带动县域经济发展，2001年怀仁县委、县政府做出了开发项目所在地县城南区、拓宽怀仁县城的决策。2004年投入3000多万元，重点抓好“两桥两路”建设。“两桥”即启动迎宾桥建设；“两路”长征路及仁爱路等等建设。建成后的新城具有分区明确、特色鲜明、城市综合功能强大、绿化率高等特点，本项目所在地正是位于怀仁县县城南面，处于迎宾大桥以南。同时，怀仁一中、县计生局、移动公司等单位相继整体搬迁落
34、户这里。本项目的地理优势和商业价值更为突出。2、环境优势本项目位于山西省北部朔州市怀仁县南，该地属温带季风气候区，土地肥沃，适宜各种作物生长。可产松、杉、杨、等；矿产资源丰富，已探明的矿藏有39种；水能资源相对丰富，理论蓄积量150万千瓦，已装机125万千瓦。名胜古迹颇多，风景迷人。林海莽莽的省级金沙滩生态公园，拥有多种风景的清凉山人工湖公园。有保护完好的众多文物古迹清凉山及金沙滩古战场、杨家将祠堂等等。怀仁县作为一个生态旅游名城，必须充分利用丰富的生态自然资源，充分发挥竹文化优势，提高城市知名度，以优势带动规模，以规模促进效益，提高旅游发展的整体水平，加快县发展。3、政府支持优势本项目为怀仁
35、县青年路棚户区改造建设项目，政府将给予极大的关注和支持。本地区开发建设享受朔州市鼓励投资的若干规定（政府令20036号）等文件规定的一系列优惠政策。2.4.2 劣势（1）项目处于怀仁县城以南，工农业发展经济圈；（2）周边建设环境尚未成熟；（3）市政配套还需完善。2.4.3 机会（1）整个县城南区缺少综合服务水平较高、周边环境适宜的居住小区；（2）项目地处铁路线、大运高速附近，有助于招商引资的开展，带动周边其它地区的发展；（3）2006年山西省提出启动以大中城市为中心的山西城市群建设（即以太原为中心，包括大同、朔州、阳泉、运城、晋城在内的城市群），大同明确定位“北京后花园”，朔州定为山西省北部新
36、的经济重点城市 ，项目所处地理位置，正在这两座城市之中，前后皆可充份利用两城市的经济拉动优势，带动怀仁县相关产业快速发展。2.4.4 威胁（1）怀仁县城镇整体规划有待完善，对项目的开展和持续发展造成很大压力；（2）拆迁安置工作范围大，容易引发社会事件。综上所述，本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是建设条件充足、潜力大，将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础。第三章 项目改造方案3.1 项目棚户区拆迁、安置方案按照“加速城市发展，坚持以人为本，建设和谐社会，促进科学发展”的总体要求，本项目按照统一规划、合理布局、突出重点、配套建设、因地制宜、整体推进的原则，采取政府组织、企业尽责、市场运
37、作的方式，着力改善城市困难群体居住条件。根据项目承建单位的项目实施计划，本项目改造将采用以房补房（产权置换）的方式进行，拆迁补偿和安置遵循以下原则和办法：（1）棚户区改造以政府引导，专项资金补贴、集中安置的原则；（2）先拆后建、棚户区居民的现有房屋采用以房补房、附属物（包括各类杂屋、构筑物等）不参与，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；（3）棚户区拆迁采取奖励拆迁、自愿换房的办法。房屋拆迁按照市场价值评估后货币补偿，按有关文件精神，棚户区先期拆迁户优先入住改造房。3.1.1 补偿与安置本项目建设选址在县县城南区，按照国家、省、市有关文件对拆迁的926户居民进行补偿和安置，分期改造现有棚户区。1
38、补偿现状地块棚户房总占地270亩，房屋大部分为居民私人所有，新征用地按地区征地拆迁补偿安置办法实施补偿。2临时过渡拆迁户的临时安置采用临时过渡的方式，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。考虑工程建设时间，临时过渡费主要由临时安置补助费和搬家费两部分构成。临时安置补助费300元/户/月，给予一年的临时安置补助费。搬家费（搬迁补助金）按300元/次/户补助，需要过渡的，付给两次的搬家补助费。经计算，搬迁926户、61200平方米房屋的临时过渡费为555.60万元。3.安置本项目拆迁户住房安置采用产权置换方
39、式，产权置换实行建筑面积按原住房结构等平米置换，互找楼层差价；置换建筑面积超出原建筑面积的，按成本价购买增加的面积。B-1期产权置换的房屋中，项目将提供有不同户型的住宅房屋，总建筑面积64680，其中主要通过以房补房的方式返给棚户区居民，不实现差价补交，其余部分以成本价销售给低收入居民，达到改善棚户区居民居住条件、改善居住环境、节约土地的目的。3.1.2 拆迁安置计划该棚户区改造的拆迁和建设采取由东向西推进的办法，在取得拆迁户同意的前提下，可先拆除棚户区内的杂屋和间距较大的平房，让先期过渡的住户尽量少，后期拆迁住户的过渡安置时间尽量缩短，以保证大部分住户的拆迁时间和临时过渡的成本。1. 201
40、2年8月，安排拆除A片区1-20号楼所处地块内居民的危房及杂屋。2. 2012年9月，拆除B片区地块居民的危房及杂屋。3. 2012年10月，拆除B区地块居民的危房及杂屋。4. 2012年11月，拆除C区地块居民的危房及杂屋。5. 2012年10月-2014年12月，棚户区居民按先拆先建、先建先返的顺序陆续安置回迁居民。3.2 项目改造范围怀仁县青年路棚户区现有房屋总建筑面积在5.68万平方米左右，总占地面积为18.04万平方米左右，主要分布在怀仁县城南青年路规划区内，总计3个片区，考虑到资金和时间的原因，本项目分期分区进行改造安置，首先对其中A区先进行住房改造，再对B、C片区进行住房改造，C
41、区主要是商用房，故考虑主要分别安置A、B区拆迁居民。本项目棚户区改造既要贯彻房改政策，又要考虑棚户区居民的实际情况。在建设标准上，要参照朔州市经济适用住房或廉租房的户型建筑面积，在充分考虑当地居民住房实际情况、财政和居民收入水平的基础上加以确定，配套设施的建设标准要满足居民入住的基本要求。本项目实施参照国家住房和城乡建设部及国家发改委等5部门联合下发的建保【2009】295号文件关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知等有关规定。结合怀仁县总体规划2010-2020和城市建设计划、经济适用住房建设计划、土地利用年度计划，确定怀仁县青年路棚户区A、B、C片区改造项目商、住综合片区（棚改项目）设
42、置：60、70、80，90及100以上多种户型。规划总户数约为3960户。71山西新星项目管理有限责任公司 拆迁改造及安置总进度表 表3-1项目名称时间2012年2013年2014年789101112123456789101112123456789101112项目前期准备工作基础及主体工程施工安装工程俊工验收安置回迁居民3.3 项目建设规模怀仁县青年路A、B、C片区棚户区改造安置房项目总用地面积270亩。总建筑面积568672，其中C片区占地30亩（合20000m2），商用和公建建筑面积180722；B片区地块占地144亩（合96368m2），建筑面积223678；A片区地块占地96亩（合64032m2），建筑面积48510。住宅建筑为多层及高层单元
