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1、“都市海岸”项目可 行 性 报 告目 录第一章 市场及项目分析一、 全国房地产形势二、海口2004年房地产市场发展趋势三、项目区域状况分析四、项目周边可比楼盘分析五、本项目基本情况六、本项目定位第二章 投资估算与资金筹措一、项目投资估算二、项目资金筹措第三章 项目利润率预测一、销售收入预测二、项目利润率预测第四章 贷款风险分析一、开发项目贷款风险因素综述二、项目风险 附 表 报 告 摘 要项目主要技术经济指标一期项目用地34796M2 一期规划总建筑面积43156M2功能设定住宅楼层69层，纯商业为2层一层架空做商业和会所2层以上为住宅市场分析整体市场分析整体市场开始复苏，市场消化能力和需求潜
2、力正在趋强,但市场供应速度远大于市场吸纳速度,空置面积有进一步加大趋势,相应也增加风险性。区域市场分析海甸岛作为政府规划重点，在众多利好市政规划下，开发前景看好。鉴于区域楼盘以大户型为主的情况下，小户型住住宅的需求前景和消化潜力值得期待。户型面积定位1房 面积52-57M22房 面积87-91M23房 面积124-131M2档次定位高档住宅价格定位住宅均价3000元/M2商业均价5000元/M2开发成本测算建设总投资9045万元单位面积平均完全成本2095元/M2以上包括：土地使用出让金、开发成本、销售费用、利息、其它财务费用、销售税费基本方案按基本售价全部销售计，项目内部收益率54.1%保守
3、方案按基本售价-10%，项目内部收益率26.1%综合评价本项目无论从市场角度，还是财务角度来看，都具有较强可操作性，极具开发潜力。第一章 市场及项目分析一. 全国房地产现状2003年月，国务院下发了被业界简称为号文的关于房地产市场持续健康发展的通知，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。 被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业
4、”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续
5、快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。在通知中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度”。可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而
6、各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。二. 海口市2004年房地产发展状况1、房地产开发投资规模大幅增加房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演着越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。 投资力度的加大，意味着市场的信心重新树立，加快了发展的速度。2、商品房施竣工面积和销售面积增长迅速2003年商品房施工面
7、积402.17万平方米，比2002年增长85.6%，其中住宅施工面积342.69万平方米，增长94.3%；商品房竣工面积89.4万平方米，比上年增长92.2%，其中住宅竣工面积81.23万平方米，增长97.8%；商品房销售面积96.17万平方米，增长69.4%;其中住宅销售面积92.62万平方米，增长67.1%。2003年，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。2003年房屋销售面积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比2003年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。 销售面积增长近70，
8、显示了市场强劲的需求潜力和消化能力。销售面积大于竣工面积，表明市场消化速度已经大于供应速度，正在消化以前的存量。但是我们也看到，施工面积远大于销售面积，表明未来一段时间将有大量的市场供应，而销化能力如果没有明显增加的情况下，将有部分供应量得不到消化而成为空置面积，增加市场的压力。3、房地产投资资金结构有待优化 住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。全年海口市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业经营用房及经济适用房投资只占17.2%。值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。目前，海口市住宅建设
9、已初步完成了向市场化的转轨。 这就给房地产开发提供了一个良好得市场环境。4、市场日趋成熟，个人购房为市场需求主体 消费者理性购房，注意货比多家，对房屋质量、居住环境的要求更高，自我保护意识增强，个人购房占同期房屋交易量的比例为 83.7% 。房地产的需求市场还是以海口本地市场为主，省内其他市县消费者及海南省外消费者为辅。开发商开始从注重经济效益到经济效益和社会效益兼顾，重视楼盘位置、环境、设计、质量及市场定位，使房地产投资开发建立在市场需求的基础上。户型、结构、面积合理、小区环境优越的商品住宅已成为房地产开发投资的主流。5、海口市商品房价格稳步上升根据海口市房产管理部门统计数据显示，海口市目前
10、商品房销售基本良好，销售价格稳步上涨。2003年商品房平均价格 2200 元 / m2，比2002年增长 14% ，其中商品住宅平均价格 1800 元 / m2，增长 5% ，办公楼平均价格 3600 元 / m2，同比持平，商业用房平均价格 6000 元 / m2，增长 8% ，经济适用房平均价格 1300 元 / m2，与上年持平。价格得上升，显示了消费能力在逐步提高。2004年18月，海口市房管局共办理新建商品房交易3650宗,面积达485811 m2,成交金额113228万元,平均销售价格为2330.70元/ m2。在销售面积中，住宅为47.83万m2,占销售总面积的98.3%,非住宅
11、销售仅有0.75万m2,占1.7%。商品房销售中住宅所占比重过大，交易商品房用途单一化。这也说明海口的商业、写字楼、工业厂房交易缺乏。目前已在海口市房管局登记的商品房预售达2785宗,面积为33.5万m2。6、积压空置商品房总量逐步减少据统计， 1999 年 12 月底，海口市共有积压空置商品房 264 万平方米，停缓建“半拉子”工程 400 万平方米。至 2003 年底，已消化 210 万平方米，尚存 454 万平方米。空置面积的减少，说明消化能力加强，但空置面积依然高企，也加大了市场的压力。7、三级市场交易逐渐活跃据有关部门统计，海口市在2004年19月的二手房交易达到4070宗，同比增长
12、44%；面积70.2万平方米，同比增长27.9%；成交金额12.19亿元，同比增长35.5%。在二手房交易面积中，住宅占80.73%，平均价格1403元平方米；非住宅占19.27%，平均价格1794元平方米；综合价格为1736元平方米。来自海口房地产交易中心的统计数据显示，2004年19月，该交易中心平均每月的二手房销售额为700万元左右，而去年同期只为500万左右。其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达到900万元左右，与去年上半年同期相比超过了100%。随着海口二手房市场的交易量不断增加，其价格也跟随着稳步上扬。据有关统计数据表明，今年第二季度二手房销售面积比上季增长59.5%，价格涨
13、幅居各类商品房的首位，价格比去年同季和上季上涨14%和8.7%，其中住宅上涨21.4%和8.7%，同比涨幅比上季的18.9%高2.5个百分点。三季度二手房价格继续稳步上涨，住宅比去年同季上涨10.2%，比上季上涨1.4%。三级市场得活跃，将拉动二级市场的需求，换房的需求增加将直接带动大面积住宅的销售，也给这部分市场细分带来了机会。三. 项目区域状况分析（一）规划状况分析1、城市规划总纲：将海口建成“第二人居地” “第二居住地”是海口市一种新型的城市职能，在环境优美的热带旅游城市中选择第二居住地是国际上久已流行的做法。第二居住地不仅是一个生活和规划概念，同时也是旅游、休闲、度假等相关产业职能的进
14、一步拓展与深化。目前在海口购房的消费群中，不少置业者来自岛外，这样的消费不但有利于海口引进外来的智力与财富，同时也为进一步消除泡沫经济、再次振兴房地产行业打下了基础。2、“海口外滩”城市规划图 海甸岛整个岛屿都处在城市设计项目的范围之内。最近在岛屿中心地区进行了一系列高品质的开发项目：酒店、各种类型的高端房地产项目、写字搂、综合项目搂和大学校园等。3、海甸水城规划海甸水城规划图在海甸溪和海甸二路之间的约200米宽地带将会规划为海甸水城。本项目特点是利用区域临近海甸溪的地理特征，将水体引入区域组织空间，营造出千变万化的空间层次和极具吸引力的“水城”空间。利用挡潮闸，保持恒定水位和水循环，从而形成
15、清晰而又平静的水面，可以映出河道周边的新建楼群。 “水城”以低层建筑为主，为保证项目开发的经济平衡，沿海甸二路规划一排高层建筑物，现存的高层建筑尽管可能保留。内部水体可变的岛屿空间大小将使实现各种不同的功能成为可能。这座市中心的运河城将规划以办公、购物和居住功能为主。4、白沙门生态公园规划规划中的海甸岛白沙门生态公园占地64公顷，东与海南民生燃气的规划住宅用地相连，西靠海口市污水处理厂，南至人民大道，北至规划环岛路。在推选方案中提出了充分利用原基地中的水系，开凿溪流、布置跌瀑，创造出风格别致的自然水景，巧妙地用水将公园景观延伸至海面，将浩瀚的大海景观渗透到公园里，并将公园分为“凌波彩虹”、“山
16、容水意”、“碧海连天”、“林海风涛”四个景区，准备开发成继万绿园之后市内第二块大型公共绿地。5、环岛路规划 海甸岛环岛路位于海甸岛东北面，为路堤结合地带，东起海甸二路与横沟河交接的端头，北到甸昆路的北端与海边交接处，全长约6公里。此次规划建设就考虑到路的景观功能，人在车里就能看海，有沙滩的地方尽量保留。这一系列的重大规划都和海甸岛相关，无疑，未来几年内，海甸岛将吸引海口人的目光，海甸的区位形象将大大提升，它不再是单纯的居住型渔村小岛。海甸岛的旅游优势、休闲商务优势将得到展现，海甸岛的房地产开发前景看好。海甸岛将以一个崭新的形象展现在海南人民乃至全国人民面前，海甸岛的资源有待于进一步挖掘。（二）
17、海甸岛片区房地产整体市场分析1、片区规划：（1）海口市政府对海甸岛的定位高品质居住区、大学教育园区、旅游休闲度假区。在海口市政府的规划和发展战略影响下，海甸岛将成为生活氛围浓郁、旅游环境优良的岛中岛。（2）重大市政建设规划将影响海甸未来发展，海甸岛的区位形象将得到提升白沙门公园、环岛路和海甸水城的建设。海新大桥连接海甸岛与新埠岛、东海岸，为城市干道组成部分。桥长499米，宽36米。2、海甸岛目前在售楼盘（共32个）：海甸岛楼盘分布图：3、海甸岛即将推出楼盘：碧海云天海景花园（海南豫财实业联合总公司开发，北京建工集团海南分公司承建）宝阳花园 （海南宝阳房地产开发有限公司开发）金海雅苑（海南浙海地
18、产开发）（三）项目片区市场分析1、从建筑产品看多为小高层塔楼，多层项目较少。海甸岛从上列19个楼盘来看，只有滨海华庭、江南城以及即将推出的南方明珠3个项目有多层住宅。2、从园林看日式、夏威夷式、东南亚式园林风情充斥其间，产品差异化不明显。中国本土风情园林却较少，只有江南城、兆南绿岛家园为中国江南风情园林，从而凸显差异性。3、从户型面积来看1房在4165平米之间，2房在68113平米之间，面积跨度较大。3房面积多集中在120-150平米，市场上4房的供应量较大，除单纯的小户型项目如加州阳光、金色假日、四季花开外，其他项目都有4房。4、从营销推广手法和方式上看不注重营销推广，推广手法单一。不少项目
19、售楼处缺乏包装，地处偏僻却没有项目导视，很少做报纸、电视或广播广告宣传，觉得广告宣传也难以对项目销售起到直接的促进作用，从而放弃。甚至有部分项目认为，只有不好卖的楼盘才做广告。仅从楼书来看，不少项目楼书粗制滥造，没有品质感，难以给人美感。从卖点宣传来看，都以海景、休闲为主打概念，缺乏新意，难以给消费者留下较深的印象。5、从物业管理来看物业管理仅为房地产开发的附庸。物业管理公司多为开发商组建，专业性不强。6、从开发规模来看项目开发规模普遍较小，建筑面积大多在50000平米以下。7、从市场竞争情况来看地产市场竞争激烈，海甸岛在售的项目在35个以上，众多中小开发商分吃海口房地产市场这块小蛋糕。开发商
20、实力不雄厚，同时开发几个项目的企业只有金手指、江中实业、金邦实业少数几家，许多开发企业的品牌没有树立起来。外地实力开发商以独具特色的产品和先进的营销手法领跑市场，如宝安集团开发的江南城项目。8、从消费者市场反映来看低密度的多层小户型项目和有特色的大户型较受市场欢迎，如滨海华庭和江南城项目。9、从置业群体来看客户群体海口本地人和外地人隔占一半左右，其他为海南省内其他地区和岛外客户。二次置业人群所占比例较大，不少项目如江南城、滨海华庭二次置业客户达50以上。10、从销售周期来看销售周期较长，多数项目的销售周期为12年。因此市场上现房供应量较大。海甸岛市场还剩下较多尚未销售的现楼，对期房销售市场造成
21、一定的冲击。11、从价格上看住宅用房，除去带装修的四季花开、碧海滨江别墅，价格最高的两个项目为江南城和滨海华庭，其他项目价格均在3000元以下。由此可见，多层低密度住宅因为稀缺在海甸岛的价格反而超过建筑成本较高的小高层。项目名称均价（元/平方米）江南城3700一品水苑3300金椰都海滨花园2700福海新城2600星光海岸2500阳光熙园2700金色假日2600伊甸家园2900加州阳光2200滨海华庭3100碧海滨江国际贵族别墅5200四季花开（带精装修）4600绿岛家园2期3000万恒城市花园3期2800香榭丽花园2600北海岸88号2800侨达花园2900港湾花园280012、从物业类别商业
22、用房来看本片区大多项目都拥有裙楼商业，但大多空置，这和片区人气不足、商业氛围不浓有关。海甸岛商业物业价格调查分析价格物业楼层一品水苑福海新城金椰都花园侨达花园港湾花园绿岛家园1楼65008000600050008000108002楼6000600090003楼4000四. 项目周边可比楼盘分析1、一品水苑（1）楼盘调查表项 目名 称一品水苑位置海甸五东路16号占地面积（m2）27000建筑面积(m2)44000规模小高层共5栋236户发售时间（年、月）2002.2入伙时间（年、月）2004层数14、16层开发商海南宝通地产有限公司建筑设计规划、园林设计美国EDSA东方环境研究所东方园林深圳公司
23、承建商代理商海南嘉德旅游房地产投资咨询物业管理公司海南嘉德公寓度假村管理有限公司物管费元/m21.6最低价(元)2800均价（元）3300最高价（元）3800户型面积及比例、销售率户型面积（m2）套数所占比例销售率3房138128543房14532144房1965624顶层复式328208合计23610040商铺商铺12层，面积72-250米，销售均价6500。（2）项目营销特点针对外地投资型客户销售包租型投资方案：客户购买一品水苑公寓，给予30个月的投资保障，购房时按总房价的15一次性支付给业主，风险由一品水苑承担。委托出租投资方案：购买一品水苑公寓，可委托物业管理公司进行经营管理，出租租金
24、除支付给物业管理公司相当于第一个月租金的中介费和自第二个月起12的服务费用外，剩余部分全部归业主所有。设置外展销处：温州、上海、无锡。（3）项目存在的问题户型过大，投资者一般愿意购买小户型。而本项目每套总价均在40万元以上，投资成本高，风险大，而项目的出租客户有限，出租优势不明显，入住率低。项目目前入住仅50户，入住率不到30，缺乏生活气氛。周边配套不全，只有燕泰酒店紧邻。交通不便，没有公交车通往小区。销售现场缺乏包装，为一临街商铺布置而成，与其较好的产品品质形成较大的反差。（4）项目优势园林布置细致精美。小区门口为两株嫁接树木，在榕树上嫁接椰树，颇有特色。小区内主干道旁种植高大木棉，夏日荫凉
25、遮阳。中心花园小品与园林、游乐设施完美搭配，错落有致。且小区内地上无停车位，都在地下，保证地面的最大绿地率。建筑设计与品质优势。户型通透，房屋材质均为较好材料，门为木质防火防盗门，塑钢窗、雕花阳台栏杆、厨房专用排烟道设计。（5）客户群体本地首次置业者20，本地二次置业者30，海南岛外置业者50。2、金椰都海滨花园（1）楼盘调查表项 目名 称金椰都海滨花园位置和平大道59号占地面积（m2）40363建筑面积(m2)94517规模8栋一期4栋小高层发售时间2002.4入伙时间2004.9层数10-13开发商海南金椰都置业有限公司建筑设计规划、园林设计美国EDSA东方环境研究所承建商代理商无物业管理
26、公司开发商自己管理物管费（元）1元最低价(元)2300均价（元）2700最高价（元）3000户型面积及比例、销售率户型面积（m2）套数所占比例销售率3房125170504房143-165104305房复式180-3206820在售总数34210070（2）项目存在的问题户型面积偏大导致销售周期较长。面积较小的三房只余下少量部分约15，其他剩下的皆为四房以上的大户型。项目一期已入伙，但小区中心的道路、园林尚未完工，让购房者缺乏购买信心。小区打海滨概念，而海景单位非常有限，园林也没有凸显滨海特色。（3）客户群体海口本地客户占50，外地客户占50。3、福海新城(1)楼盘调查表项 目名 称福海新城位置
27、和平大道与海甸五东路交汇处占地面积（m2）建筑面积(m2)规模4栋小高层发售时间2003.11入伙时间层数18开发商建筑设计规划、园林设计承建商代理商物业管理公司物管费（元）1.1最低价(元)1888均价（元）2600最高价（元）3100户型面积及比例、销售率户型面积（m2）套数所占比例销售率3房平面117-124120674房平面1416033在售总数18010070(2)项目存在的问题项目为小高层点式结构塔楼，户型不通透。缺乏园林景观。不注重营销推广，售楼处缺乏包装，进入销售后期几乎没有广告宣传。4、项目周边可比楼盘一览表：项目名称层数户型面积（m2）套数所占比例总销售率一品水苑小高层共5
28、栋236户3房138128543房14532144房1965624顶层复式328208在售总数23640金椰都海滨花园8栋一期4栋小高层3房125170504房143-165104305房复式180-3206820在售总数34270福海新城4栋小高层3房平面117-124120674房平面1416033在售总数18070五、本项目基本情况（一）项目概况都市海岸项目占地34796平方米，建筑面积43156平方米，商业面积6600平方米，容积率1.24。共8栋400套。13栋为6层建筑，48栋为8层、9层建筑。（二）都市海岸项目SWOT分析（优势、劣势、机会点、威胁点）都市海岸区位图1、项目优势1
29、）地理优势。位于海边但又离海近700米，近海而不靠海，符合海口本地人的居住喜好。2）地块平整、周边无脏乱差环境。3）海甸岛居住氛围浓郁，自然景观条件好，是置业居家的理想居所。4）项目有独立的商场，还有长达300米的商业街，商业面积达6000平米，填补了周边居住小区无规模商业的空白。5）项目14栋为多层，510栋为8、9层建筑，在海甸岛小高层林立的市场环境下显得较为稀缺。6）项目周边皆为3房及3房以上大户型，而本项目小户型供应较多，填补周边项目市场空白。2、项目劣势1）一期规模较小。2）地块形状不规则，而且中间被一条市政路分割。3）周边居民不多，人气不足，不利于商业启动。3、项目机会点1）市政府
30、对海甸岛的规划和市政设施建设将提升海甸岛的形象。2）海口市房地产市场重新启动，升温明显。3）海南旅游产业的蓬勃发展将给海口地产注入活力。4）江南城项目的推广和宣传将带来不少过往看楼人流，本项目是其必经之地，也将会给本项目带来一定的人气。而且宝安集团将拓宽项目门前的和平大道北段、引进3条公交线路，这对本项目来讲也是很好的契机，大大改善了项目的交通条件。4、项目威胁点1）海口经济水平较低使得市民消费力有限，本地居民大多拥有自建房或单位福利房，购房需求不旺盛。2）片区项目销售周期大多较长，长达2年甚至更多。3）与异军突起的江南城为邻给本项目不小的压力。4）整个海口市商业用房销售量非常有限，本项目商铺
31、销售也将不很顺畅。六. 项目定位1、户型定位根据周边竞争楼盘的调查分析，区域楼盘基本以大户型住宅为主，小户型住宅基本上属于市场空白，本项目的主力户型定位为1房（5257平方米）、2房（8791平方米）、3房（124131平方米），同种户型面积比竞争项目偏小，形成了市场需求空白和产品差异化，避开竞争压力，市场风险相对较少。2、档次定位本项目经过精心的规划设计，独具异国风情园林、高品质的建筑、低容积率等综合素质，使本项目达到高档住宅档次，极大提高了市场竞争力和价格竞争力，获得更大的价值空间。3、价格定位根据本项目住宅的特点及实际情况，考虑到周边可比案例交易市场比较活跃，因此决定先取市场比较法作为本
32、次的基本方法来求取本项目住宅和商业的价格。市场比较法就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通过本项目与同类竞争楼盘的比较，另考虑本项目自身特点及周边商业物业的售价情况，我们可以确定本项目中住宅的销售均价为3000元/平方米、商业的销售均价为5000元/平方米较为适宜且具有一定的市场竞争力。住宅和商业定价（以住宅为例，商业同理测算）（1）影响住宅定价的各种因素及所占权重因素位置交通居住氛围建筑品质园林品质投资前景自然环境知名度周边配套小区配套物业管理总计权重16151112101353636
33、100（2）与都市海岸类比住宅及系数修正表：序号因素满分一品水苑福海新城金椰都滨海花园都市海岸1位置16101110102交通15111211113居住氛围1198984人流1211119115周边居民101078106投资前景13101011117业态组合532348知名度322219居住环境6323310建筑形象3211211物业管理64444系数总计10075707175（3）价格计算公式参考周边住宅情况：选择范围内可比性较强的住宅物业作为参照对象，有利于提高都市海岸住宅定价的准确性和科学性。选定的可比性住宅物业为：一品水苑、福海新城、金椰都滨海花园住宅价格计算：P=(K*T*Q/W)P
34、:“都市海岸”住宅价格K:各参考物业所占权重T:参考物业价格Q:都市海岸系数W:参考物业系数根据参考物业与本物业的可类比性确定计算权重。价格计算表 参考项目权重一品水苑福海新城金椰都滨海花园都市海岸权重651520住宅价格330026002700系数总和75707172住宅20594015483008商业同理测算5000通过以上测算，都市海岸的住宅均价为3000元/平米（取整），商业均价5000元/平米。第二章 投资估算与资金筹措一、项目投资估算1估算依据参照委托人提供的资料以及当前海口市建筑市场的价格情况。2项目投资概算1）土地费用：地价款按375元/平方米，为1618万元。2）前期工程费：
35、包括规划勘测设计费、可行性研究费。根据企业提供的资料，该项目占地面积34796平方米，总建筑面积43156平方米,则总费用为181万元（取整）该项费用视为2004年初一次性投入3）房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费共计5179万元。该项费用2004年投入20%，2005年投入75%,2006年投入5%（见下页表）建筑工程成本及增加值序号项目名称单位成本(元/平方米)1前期款42场地平整5钻探3.5设计费20临时水电3.5监理费7招投标合同鉴定费33建筑工程费1200合计总成本费用为1242元/平方米4）配套费用：按200元/平方米计,总费用为863万元。 5)报建费用:按50元
36、/平方米计,总费用为216万元6）管理费：按60元/平方米计,总费用为259万元7）销售费用：按60元/平方米计,总费用为259万元8）不可预见费：按70元/平方米计,总费用为302万元9）财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和向股东借款的利息，1年内贷款利率为5.58%，该项目贷款总额为3000万元。 则： 2005年利息：30005.58%10/12=140万元 2006年利息：30005.58%2/12=28万元 合计：168万元项目总投资估算表项目名称投资金额（万元）土地费用1618前期工程费181房屋开发费5179报建费用216财务费用168管理费用259销
37、售费用259配套费用863不可预见费302合 计9045二、项目资金筹措 本项目总投资额为9045万元，目前已投入开发建设资金约3215万元（包括地价款），为开发商自筹，占投资的35.5%,后续资金尚需约5830万元。其中开发商自筹3500万元,向申请银行借款3000万元，项目预售资金回笼款2545万元。第三章 项目利润率预测一、销售收入预测参考企业提供的资料及根据目前项目片区内该类物业的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目住宅销售均价为3000元/平方米，商业销售均价为5000元/平方米（见第六章分析），该项目可售建筑面积为43022.14平方米(该项目住
38、宅可售建筑面积为36354.4平方米，商业可售建筑面积6667.74平方米)。则整个项目的销售收入： 300036354.4+50006667.74=14240万元二、项目利润率预测项目计算公式金额（万元）（1）项目销售收入：14240（2）项目投资9045（3）经营税金及附加1840营业税及附加(1)5.5%783印花税（1）0.05%7土地增值费(1)(2)*110%(3)(4)30%1050（4）利润总额（1）-（2）-（3）3355（5）所得税(4)15%503（6）净利润(4)(5)2852（7）税前投资利润率(4)(2)37.09%（8）税后投资利润率(6)(2)31.53%第四章
39、 贷款风险分析一、开发项目贷款风险因素综述作为一个房地产开发贷款项目，其风险主要来源于如下几方面因素：其一该项目自身开发风险，因为开发项目自身的市场定位、销售状况等成功与否将直接影响贷款的风险。包括政府政策风险，开发建设期风险、建造成本风险、工程质量风险、营销策划风险等，其二是小业主无法还清贷款，开发商资信风险、法律风险等。下面就项目风险分别作定量和定性分析。二、项目风险1、项目建设资金风险由于房地产项目开发建设周期较长,因此存在着：由于开发商建设资金筹措计划不能落实,造成建设资金不足而停工；由于人为或非人为的因素使开发周期延长，造成总投资增加；由于设计变更、材料设备更改，直接造成项目总投资增
40、加；由于建筑物本体出现工程质量问题，需要返工或加固，造成不能按期竣工验收，且增加项目总投资；一旦发生上述情况，造成建设资金不足或出现“烂尾楼”,房地产开发建设的建设风险是可能存在的。我们应从开发商、投资商自身的经济实力，设计单位、施工单位、监理单位的资质情况及实力情况加以预测。开发商海口晔隆房地产有限公司由中房集团控股，经济实力雄厚，该公司经营状况良好。资产负债率、流动比率、速动比率三项指标均较好，长、短期偿债能力较强。按本项目目前建设状况，应考虑一定程度建筑物本体风险。2项目销售风险“都市海岸”尚未开始公开发售，但目前市场对此类物业需求量较大，随着整个项目的逐步建设和广告宣传，该项目以其所处
41、的优越地理位置，方便的交通，其销售前景是较乐观的，销售风险应该不大。3开发商资信风险：开发商资信风险来源于开发商以往与银行合作履约信用程度。其履约信用程度好的，则贷款风险小。反之则将面临较大风险。4政府政策风险：这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影响。5经济效益分析：（1）项目销售收入及回款时间估算按测算的销售价格及销售率计算项目的销售收入，同时根据海口住宅楼盘的一般销售情况及本项目的实际情况，估计该项目住宅和商业销售进度:2005年70%，2006年30%（不考虑销售空置），计算各时期的销售回款金额（详见附表10项目销售计划及销售收入测算表）。（2）销售税费按规定，海口市房
42、地产二级市场转让税费主要是经营税金及附加（营业税、城市建设维护税、印花税、土地增值费四项），合计为1840万元。（3）项目利润经测算项目的税后利润为2852万元，税后投资利润率31.53%。（4）现金流量表计算时基准收益率取8.58%（详见附表项目财务现金流量表）（5）财务内部收益率（FIRR）由前表计算可得，该项目在设定条件下财务内部收益率为：54.1%。（6）财务净现值(FNPV)项目在计算期内的财务净现值为:1944万元。（7）动态投资回收期该项目的动态投资回收期：1.91年（8）综合财务指标分析结论该项目的各项指标表明，项目具有较好的可行性。6敏感性分析销售价格及工程成本变化的敏感性分析详见附表：项目敏感分析表。经测算可知，销售价格和工程成本的两个因素分别变动对项目效益将产生直接影响，从两个因素的影响程度看，销售价格的影响大于工程成本的影响，项目指标对价格变动的敏感度相对较高。从项目敏感性分析可看出，总投资增加10%及售价下降10%对本项目的经济效益影响较大。建议开发商对本项目工程成本进行严格控制，同时不断
