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1、禄口皮草全球采购港南京禄口皮草全球采购港项目报告南京中关村置业发展有限公司2011年3月20日目 录l 前言l 项目概述l 项目竞争分析l 项目发展规划l 项目招商运营l 禄口皮草产业集群的建设与发展l 禄口皮草全球采购港环境评估l 项目效益l 结论篇附件：附1：项目经济环境分析附2：皮草行业发展分析附3：南京皮草历史文化前 言“有路就有丰田车”，“有皮就有禄口人”，禄口在历史上就以“皮草之乡”的美誉远播海内外,从“朱元璋集天下皮匠于江宁”开始，禄口就成为中国南方著名的皮毛之乡，不仅具有皮毛加工的悠久历史，在一定意义上，也是中国江南皮毛文化形成、延续和发展的主要地区。禄口人祖祖辈辈以传统的硝皮
2、缝制手艺赖以谋生，禄口皮草人皮毛传统手艺精湛，制作精良，产品质量一枝独秀，享誉海内外。作为南京著名的侨乡,并带着这毛皮生产绝技飘洋过海去异国他乡加工服饰。据不完全统计，禄口有近4000多港澳侨胞，大多从事与皮草相关产业。目前，每年外出从事皮草业的熟练技术工人近20000多人，占禄口在籍人口近20%，中高级技术人员1000多人，分布极广，较集中的有香港、广州、深圳、杭州、海宁等地，每年创造产值在100亿元以上。可以说，禄口皮草人是中国及世界现代皮草业的中流砥柱，创造并引领了世界皮草业的发展潮流，也主宰着世界皮草业的沉浮。南京禄口皮草全球采购港以“皮草”为主轴，立足南京、面向全球、辐射长三角，规划
3、建设集批发零售、产品研发、文化休闲、旅游购物、美食餐饮、信息发布、物流配送、服装表演等多功能于一体的商业综合体，成为南京最具特色的大型商业中心。“从世界回到禄口，从禄口走向世界”，南京禄口皮草全球采购港项目计划整合禄口已经形成的皮草产业优势，聚散为整；统一形象、统一宣传，发挥集约效应，为供需双方搭建直接见面的贸易桥梁，吸纳境内外多家皮草服装采购商，美国、加拿大、俄罗斯、日本等国的采购商在此直接下单，并最终建设成为品牌厂商集产品展示、品牌体验、营销管理、产品销售四位一体的总部基地，打造世界中高档皮草产品的“批发零售营销总部基地”通过南京禄口皮草全球采购港的建设，彻底改变皮草业原有的前店后厂的传统
4、模式；以品牌运作的操作模式，带动和提高皮草特色产业的产品档次，加快引进国外先进、时尚的设计理念和业内著名品牌，形成产品设计、生产、销售于一体的产业发展格局，力争把“禄口皮草”打造成世界级的“金字招牌”，推进这一产业向现代产业集群发展，整体提升禄口皮草城皮草服装产业的行业地位和服装产品的品牌价值。南京禄口皮草全球采购港成熟后，预计可实现皮草服装年交易100万件、市场交易额达到100亿元，吸纳就业人员30000余人。预计每天的车流量为5000辆至8000辆，直接带动旅游购物人次每年约在300万以上。项目由中铁二局集团投资，由南京中关村置业发展有限公司开发，挖掘和整合禄口及周边地区丰富的商业、产业资
5、源，在项目地块策划南京最具特色的大型商业中心，最大程度地解决了“核心资源”+“招商策划”+“运营管理”三大大问题，将旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，能以最快的速度和最小的代价形成项目的核心价值，形成项目的持续核心竞争力，进而提升项目房地产价值，带动商业项目和住宅销售，形成江宁投资置业的热潮。一、项目概述（1） 项目名称：南京禄口皮草全球采购港（2） 项目地点：江宁经济技术开发区空港工业园信诚大道以南，来凤路以西。（3） 项目商业整体定位及核心价值选择：南京禄口皮草全球采购港立足南京、面向全球、辐射长三角，是集品牌百货商品展示展销、品牌孵化、旅游休闲为一身的主题式城市商业综合体项目。项目规划
6、建设集批发零售、产品研发、旅游购物、休闲娱乐、美食餐饮、信息发布、物流配送、服装表演、皮草博物馆等多功能于一体，是大型一站式、可享性购物、观光和消闲娱乐商业综合体，拟订造成为世界中高档皮草产品的“批发零售营销总部基地”，“南京第一专业特色MALL”。核心价值： 1、树立江宁区南京新城市名片的新形象，充分挖掘禄口的潜在优势，通过城市经营策划，确定江宁区在南京以及华东经济圈的地位。 2、地段优势，本项目最大的增值因素，是它得天独厚的地段优势。项目坐落于空港工业园东大门，未来规划建设南京南部最大休闲商贸区，项目的实施，必将全面提升土地使用价值，突出地域特色和时代精神。3、项目保值增值的角度出发，项目
7、坐落空港中心商圈地段，这里未来日人流量可达5万以上，2011年项目地常住人口将达到30万左右，交通四通八达，这里建成一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的皮草全球采购港新概念商业休闲中心，必将成为江宁区乃至南京市标志性商业项目，其项目保值增值能力非常之大。4、核心价值：特色产品，创新的业态；创新的都市消费、一站式购物满足等附加阶值创造；独特的商业主题号召力，优质的服务和整体的经营管理水平；便捷的交通组织；极大的投资潜力和多向度投资的机会。项目目标客户群定位： 核心区域：“南京及周边苏皖地区”，重点区域：“面向全球、重点北方”。辐射区域：“辐射华东”，为华东六省一市提供新的集旅游、购物、餐饮休闲一
8、体的特色目的地，影响华北、华中、华南等区域。通过南京禄口皮草全球采购港的建设，带动和提高皮草特色产业的产品档次，加快引进国外先进、时尚的设计理念和业内著名品牌，形成产品设计、生产、销售于一体的产业发展格局，力争把“禄口皮草”打造成世界级的“金字招牌”，推进这一产业向现代产业集群发展，成为国内领先的国际化、专业化的皮草产业交易平台。进而直接带动江苏乃至长三角经济区皮草生产、贸易、服务及相关产业的高速发展。 （四）项目名称及VI阐述l 项目名称：南京禄口皮草全球采购港名称内涵阐述：“禄口”：1、 禄口国际机场，知名度大，禄口空港传递的交通优势信息明显，2、 地点指向性明确，无论南京本土、异地购物都
9、能明确指向；3、 能够引起禄口人共鸣，对招商提供情感支持；“皮草”1、皮草功能定位明确，专业性强，需要向业内人士传达明确的皮草功能定位。2、“皮草”：是由俄罗斯犹太人最早使用，由禄口人传播应用，承载着禄口人的历史与精神。“全球采购港”：1、“全球”：面向全球，走向世界的定位。2、“采购”：项目“批零兼营，以批为主”的定位，突出批发特点，暗示价格折扣；3、“港”：空港，也表达了批发流通有概念。l 项目LOGO：金凤凰项目LOGO内涵阐述：凤凰：凤凰被认为是百鸟中最尊贵者，为鸟中之王，又称不死鸟；凤凰：象征着祥瑞，天下太平的象征。适太平盛世，便有凤凰飞来。凤凰：代表尊贵女性，也表达了项目围绕“女性
10、”的建设轴心。凤凰：在中国文化中，凤凰“阴阳一体”形象不仅表示自然物之“和”，也表示人类社会之“和”。凤凰“五色”被看成“德、义、礼、仁、信”五条伦理的象征，也是项目团队文化。凤凰涅磐：据说凤凰能火中再生，凤凰经历烈火的煎熬和痛苦的考验，获得重生，并在重生中达到升华。象征着不朽、复苏和重生。以凤凰作为项目的VI标识，能恰好地表达项目与禄口皮草产业曾身处困境，不畏痛苦、义无反顾、不断追求、提升自我的执着精神。（五）、项目范围及规模l 土地1) 项目启动涉及的物业为：20栋展示交易楼约11.47万平方米；39栋品牌商务楼约1.9380万平方米和会所及餐饮配套0.41万平米；2) 项目涉及的项目未开
11、发地块为：项目东部72亩发展用地（工业）与项目西部84亩发展用地（商业）；3) 项目可能涉及的项目未开发地块为：项目相邻地块的500亩发展用地（工业）；4) 项目可能影响的未开发地块为：项目相邻地块的约250发展用地（待收储）l 建设规模南京禄口皮草全球采购港项目总规划面积881亩，总建筑面积约80万平方米；一期占地383.69亩，建筑面积已完成约14万平方米，包括：已经完成建设用地面积228.69亩,建筑面积约14万平米：包括30栋展示和交易楼约11.47万平方米；39栋品牌商务楼约1.9380万平方米和会所及餐饮配套0.41万平米；72亩商业配套项目用地，计划建设购物主题公园等；84亩商业
12、发展用地，计划建设酒店及公寓商务写字楼项目等。（六）、项目承担投资商：中铁二局集团有限公司股票简称“中铁二局”，股票代码“600528”，是中国铁路建设系统第一家上市公司。是国家工程施工总承包一级企业，大型铁路综合一级施工企业，享有对外经营权和对外贸易权。公司注册资本9.12亿元人民币。拥有总资产200余亿元，年生产能力超过500亿元。开发商：南京中关村置业发展有限公司南京中关村置业发展有限公司负责项目整体开发工作，公司成立于2003年，注册资金1.23亿元人民币。公司拥有一支精通项目管理、技术、策划、金融及商业地产运营的专业管理团队。运营商：南京菲林克斯商业管理有限公司，受南京中关村置业发展
13、有限公司委托，负责项目招商经营管理工作，承担项目商业运营管理工作。二、项目SWOT分析l 【优势分析】Strength：1、经济优势省门第一街道禄口因南京禄口国际机场坐落在境内而得“省门第一街道”的美誉，更得到各级领导的重视和支持，是国家六部委确定的全国重点镇、省市新型示范小城镇和重点建设中心镇。特别是自南京市实施“三城九镇”发展战略以来，禄口作为南京都市圈的新城来发展。2009年初，南京市委、市政府根据国内外国际机场周边地区发展的规律和南京城市向南拓展的定位，把禄口区域作为南京的一个新城和重要的经济增长极来规划，专门制定了南京市禄口空港新城发展规划。禄口空港地区生态将承载人口110万人，城乡
14、建设用地160平方公里，成为长三角门户型的国际化、现代化空港城。2、交通优势国际贸易枢纽，商贸活动频繁 项目地处南京的交通枢纽，拥有着得天独厚的交通优势，十分方便物质运输和客流往返。1) 城市主干道将军南路、机场高速、宁溧路、轻轨铁路与市中心紧密连接；2) 六条省际高速公路，沪宁高速、宁杭高速、宁高高速、宁马高速、宁丹高速、机场高速；3) 距离南京禄口国际机场仅7公里；3、 产业优势成熟皮草产业，产业发展集中 上世纪70年代末期，禄口裘服产业逐步形成。经过20多年的长足发展，禄口共有貂皮服装生产企业数十家，且呈现逐年递增的发展趋势，行业发展非常潜力巨大，形成了国际水平的工艺技术优势。4、经营优
15、势经营模式国际化，产展销一体化作为国内专业的皮草服装产业的国际性贸易平台，禄口街道已经形成的皮草产业为依托（禄口当地的数十家貂皮服装生产企业），通过对街道现有的几十家中小型皮草加工企业的有效联合，聚散为整；通过统一形象、统一宣传的方式，发挥集约效应，将为供需双方搭建直接见面的贸易桥梁，吸纳境内外多家皮草服装采购商，美国、加拿大、俄罗斯、日本等国的采购商将有望在此直接下单；彻底改变原有的前店后厂的传统模式，以品牌运作的操作模式，整体提升禄口皮草服装产业的行业地位和服装产品的品牌附加值。5、配套优势现代智能化系统，完善商务软硬件配套综合商务配套，国际信息平台，成熟的硬件基础，本项目已经完成14万平
16、方米的物业建设，在竞争中已经处于先发地位。6、旅游资源优势每年二百余万游客，旅游引发商机无限南京是著名旅游城市，历史文化的资源优势正不断转化为产业优势。目前，全市已经形成完整的“吃、住、行、游、购、娱”综合接待设施的旅游业体系，2009 年全市累计接待国内外游客近200万人次。强大的旅游消费人群，必将给皮草项目带来不可限量的旅游经济效益。7、良好的政府与人脉资源项目是需要整合多方面资源的一个项目，包括政府资源，当地政府对项目给予充分的认同和有效支持，这样更有利于企业的运营并有足够的发展空间，同时可以解决相当大部分本土劳动就业问题和各类社会问题。社会效应的形成会促进政府与项目本体良性互动。8、优
17、秀的项目资源禄口近20%的人从事与皮草加工相关的产业，极其丰富皮草人脉资源为项目成功提供了保障。9、项目经营优势项目由中铁二局投资，上市公司，央企信誉，良好的管理能力为项目的成功提供经营保障。l 【劣势】Weakness1、 作为非传统商业圈：项目离主城区尚有25公里，远离传统商业圈；由于固有的消费习惯和江宁区明显欠缺的人气，目前在江宁区启动大的商业中心存在一定的风险，但是存在先行一步的重大机遇，同时考虑到皮革城的商业特征，对于这种需要商业面积较大的低成本运营的经营项目在江宁落户将很有竞争力。 2、 政府税制政策；由于浙江大部分同类市场采取包税制，税收政策灵活，迎合了小微企业发展需求。3、 金
18、融政策；由于大部分皮草企业为中小型企业，对资本需求极其渴望，如果说这些企业在短期内能取得突破性发展的话，资本的支持的作用不言而喻，而竞争省份（浙江省）对小微企业的贷款扶持金融政策开放、灵活，为皮草企业发展提供了帮助。l 【机会】Opportunity1、 符合政府产业发展政策：“加快现代服务业发展为促转型作贡献”，空港开发区是南京市现代服务业核心区，项目地处空港小镇的规划核心区，发展规模、发展思路、发展方向符合南京市现代服务业产业政策指导思想。2、 符合空港工业园规划调整：南京空港工业园规划建设12平方公里的空港小镇，最终形成一个可容纳1015万人口的卫星城，使之成为周边地区和航空旅客进出南京
19、的首选之地。3、 符合城市规划发展方向：从特大城市的发展规律看，南京将成为千万级人口的城市，根据南京市的总体发展规划和现代服务业规划布局：以重大项目带动城市布局逐步南移。项目紧紧围绕把“禄口新城建设成为南京的空港卫星新城”的城市规划，全力打造功能完善、环境优美、富有现代化气息的生态型、循环型、节约型经济社会全面协调可持续发展的市场环境。4、 符合和谐社会的建设：关爱“留守儿童”的成长，关注“空巢老人”的抚慰，目前成为全社会普遍关注的课题。禄口地区的“皮毛大军” 已形成庞大规模，数千名青壮年外出从事皮草行业，其子女丢给家中老人或托人照管，往往在思想行为上缺乏正确引导，学习、生活上疏于管教，这些“
20、留守儿童” 成了教育中新的特殊群体。禄口中心小学近2000名小学生中有627名是该群体成员，占全校学生总数的三分之一。面对如此众多的“留守儿童”，省、市、区有关部门十分关注，要求社会上的方方面面的力量动员起来，扎扎实实、力所能及协助学校做好“留守儿童” 的教育工作。而禄口皮草全球采购港的建设，对于禄口人来说无疑巨大的喜讯，必然得到禄口人民的欢迎。l 【威胁】Threat主要来自竞争对手的威胁：目前来自成熟商业圈在顾客心目中已建立起一定信誉度的海宁、余姚等竞争对手的威胁；结论：综上所述，本项目的优势相当明显：经济优势、区位优势、产业优势、政策优势、经营优势、配套优势、旅游（人力）资源优势。这几大
21、优势，涵盖了经济层面、技术层面、管理层面和政治层面等社会经济中的各个方面，得天独厚。3、 项目建筑规划与改造v 项目建筑发展发展历程南京禄口皮草全球采购港（原名中南汽车港）于2005年立项建设，项目已建区域占地229亩，采取“商业街+交易中心”的模式，总投资约4亿元，建筑于2008年通过竣工验收。v 项目建筑规划为推动南京皮草特色产业的发展提升，拓展南京禄口皮草全球采购港的服务功能和发展空间，加快市场的提档扩容升级，项目计划对原先建筑风格进行改造。项目改造凸显四大价值：即城市价值、文化价值、产业价值和物业价值。建筑改造从后期经营、招商的角度出发，通过不同商业经营模式对商业建筑设计、配套设施的要
22、求，因地制宜，结合一期现有的建筑形态，分析制定人流、物流、车流在各区域间的最佳行动路线，根据建筑状况来规划配置各区域业态类型，确定业种及布局方案，在制定最佳动线时，确保动线通畅，最大限度提升商铺的规划设计合理性。协调统一、突出重点：整体规划街道风格，强调商业街的完整性与统一性，强调街道空间与建筑空间的有机结合，完善酒店、餐饮娱乐配套工程，创造轻松、舒适、独具特色的休闲购物环境。项目力求创造中国最前卫、时尚的主题式商业综合体。在完美合理功能组织的基础上意图将商业文化融入采购港的规划设计的各个层面，形成多层次、立体化的休闲购物空间，最终形成禄口新城地标性建筑, 成为江宁一道亮丽的风景线。本项目建筑
23、设计由台湾设计建筑师马丘比丘亲力打造，遵循丹麦风情设计的理念，将丹麦风情建筑的精髓融入其中，设计全程整个设计体现了设计师对整个皮草商业环境的理解，以及他们所要表达的意图，将当今丹麦小镇原汁原味的在南京本土还原。浪漫的风情和商业环境相融合，在禄口皮草全球采购港中得到完美体现。v 项目功能规划皮草城占地881亩，建筑面积80万平方米，总投资达30亿元，是一个以皮草为主轴，集加工、贸易、研发、金融、生活、娱乐于一体的商业综合体， 1、工贸一体商业风情街；2、品牌商业广场；3、营销总部基地；4、商城配套服务工程生活娱乐、大型停车场、酒店、学校、金融、通信等服务配套设施。5、原辅料市场； 6、会展中心承
24、办国内外的皮草各种展览活动和皮草产品的展示、展销、专业会议及活动。6、人才中心建设人才培训中心，目前整个行业高素质的企业人才不足，从业人员业务水平有待进一步提高。面对全球经济一体化的新形势，创国际一流企业，创国际知名品牌势在必行，因此培训高素质人才队伍工作有必要性。7、国际贸易中心重点发展出口皮草服装、皮具及相关产业，力争用五年时间，建设成为国内一流、世界著名的中外皮草制品产销中心，成为“世界皮草心脏”。v 一期市场建筑规划项目启动区：约229亩，集商贸、展示、办公、餐饮与客房服务为一体，同时，拥有可为商户和客户提供多层次商务服务的配套设施。项目一期启动区建筑内容主要涉及：独立商铺20栋约10
25、万平方，品牌商务楼78栋计约2万平方，配套一栋办公楼、一栋综合配套服务楼。总建筑面积为114,670.77平方米，用途为商业，可提供大开间店铺1300多个，车泊位300多个。皮草商业风情街“丹麦欧陆小镇” 品牌精品商业街由780间独立商铺组成，面积从110平方230平方，为三跃四格局设计上每个商铺都是功能完备的独立体：一楼为精品展销售中心，汇聚皮草服装设计、品牌展示、精品销售等产业前沿元素；二楼为企业办公与业务洽谈区，三楼为打样制作区。项目启动期间为品牌精品商业街，随着项目进一步发展，未来规划为原辅料、相关产品交易区。品牌商业广场品牌商业广场平面设计采用通高中庭,南北连接成金轴银线,在中心处设
26、有圆形时尚中空造型,设有豪华扶梯，在建筑内部形成了良好的空间层次感，在市场中庭建设中国最大T台，定期举办T台秀并举行相关活动屋面采用中庭采光窗, 从一层到四层白天不需要灯光采光,并获得舒适的如同室外的采光感受，结合各通高中庭，通风条件，最大可能的达到了节能要求。皮革服装、皮鞋及相关产品交易区，荟萃国内外顶级的皮草、皮革服饰、皮鞋精品，能满足不同消费层次的需求，广场总面积约25000平方米，店铺平均面积达到50平方米左右，每层均设有休闲区，环境宽敞轻松，布局合理有序。市场管理中心工商、公安、国税、地税、质监部门设立常驻机构，为经营户做好服务。工商银行、中国银行、建设银行定向入驻，确保南京禄口皮草
27、全球采购港城具备全新的金融服务。综合配套工程办公楼：为市场管理、商务洽谈与多功能展示厅；品牌发布厅与餐馆楼：综合配套楼建设；快捷商务宾馆。高端品牌创意中心品牌创意中心位于南京禄口皮草全球采购港二期市场南侧。占地面积为78亩，建筑面积逾2万, 容积率为0.39。项目吸收国际先进理念，以带动南京皮革产业和皮草采购港升级为主要目标导向，依托禄口皮草既有的优势，按照现代总部商务的理念进行规划、设计、建设和经营，建成后的皮革总部商务区将是一个集展示销售、设计研发、品牌营销、总部管理、商务办公于一体的现代化皮草行业总部商务区。品牌风尚中心建筑设计以双拼多层建筑为主，其中1层初步规划为产品展示接待中心；2层
28、初步规划为产品设计打样中心与企业研发中心；3层初步规划为企业办公区与贵宾接待室或套房；顶层露台初步规划为顶层休闲区。用户也可以根据自身的实际需求进行功能性的选择。品牌风尚中心招商对象主要是有志于“脑体分离，品牌运作”的皮草企业、有志于实现产业升级的皮草产业链上下游企业、有志于企业总部与生产基地分离、研发、营销和营运管理与生产制造分离的创新型企业。品牌风尚中心目前共计划引进品牌企业30家，于2011年9月28日开街营业。智能化商务市场市场内布局以现代时尚商场氛围为蓝本，导入现代商务智能配套理念，首创智能化商务市场，全面引领购物交易环境的升级换代；宽带直接入户、局域网内部互联，有线无线通讯畅通无阻
29、，中央空调集中建设、单独控制，安全报警、自动监控，立体消防体系完备合理，更有多部电梯构成立体空间，快捷便利。主楼前广场是超大规模的停车场，充足的车位，充分满足市场停车的要求，同时与国际接轨的市场管理系统、防盗报警系统、电视监控系统、网络通讯配线系统、停车管理系统以及银行和ATM系统给市场内的商户提供安全、规范的经营环境和优质的服务。2、禄口皮草全球采购港二期工程采购港二期工程分为两块区域一块位于现采购港的西侧，占地84亩地，规划建设大型购物中心（精品皮草展示厅）、写字楼（皮草国际贸易中心）及地下车库,提供全面周到的办公、商住条件及完备而人性化的高品质商务管理服务；另一块位于现采购港的东侧，占地
30、72亩地，规划建设景观大道、皮草主题式购物公园。规划入驻皮草企业400多家，与风情商业街及品牌广场贯通相连。 3、禄口皮草全球采购港三期工程三期工程包括现代化、商场化的交易大市场和高档商务酒店。建成后的交易大市场将引进国内外众多的知名品牌，涵盖皮具箱包、皮革服装和裘皮服装等相关产品，成为一个功能齐全、购物方便、环境优雅，集展示、购物、餐饮、休闲于一体的特色休闲购物中心。项目规划建设高档酒店一座南京菲林克斯大酒店，酒店位于采购港东面，高是一个集商务办公、酒店、餐饮、休闲娱乐为一体的高档酒店。4、南京禄口皮草全球采购港四期工程四期工程位于地块东北角，未来建成本项目的制高点和地标建筑。将建设高层商务
31、会展区、皮草服装专业市场区以及皮草博物馆区三大功能区块，包括皮草研发中心、会议、大型展示、商务和办公等。主要布置商铺、大型会展，是本项目的心脏。四、项目招商运营l 招商策略及成果综合考虑了禄口皮草业者的实力和意愿，结合项目特点，深入挖掘各类资源，充分发挥合作方式模式，整合各种资源，对招商、经营管理全过程进行全方位项目重塑；采取招商先行，放水养鱼、差异化精确招商的策略，综合利用各种招商方式，全方位、多层次、点线面展开招商，初步完成了项目招商。以商招商，成立禄口裘皮商会，推动招商；以会招商，在皮草服装主要集散地召开高频次项目推荐会，在各皮革专业市场发放宣传单，重点大客户当面洽淡。政府招商，整合禄口
32、政府、发展商、行业协会资源，。运营招商，通过良好的运营前景，吸引客户入驻。大客户招商：大户是关键，大型品牌商户（如香港品牌馆）作为主力商家引进，给予其较高的优惠条件。主动招商，招商人员上门点对点招商；l 招商成果2010年12月8日，公司在项目所在地空港开发区召开了首次项目招商会，会议在与会皮草业者热情参与、项目公司精心组织、禄口镇政府的大力支持帮助下，取得了盛大成功。1. 总房源自然状况:我项目地目前现房约14万，其中包括独立商铺676套，B区交易大厅可分割租赁单位614间，商务别墅78套。2. 目前，独立商铺中，给出的可租赁房源共449套，占独立商铺总量的66.4%。3. 截至2011年3
33、月23日，已租赁独立商铺365套，占可租赁总数的 79.3%，占独立商铺总量的52.7%。4. 海宁招商工作自3月18日开始，共计认租131间商铺。项目得到海宁、温州、北京、深圳、广州的广大皮草经销商的热烈响应，目前陆续到项目考察的客户已经达千余人次，目前已经完成496户租赁；香港知名皮草经销商已计划组团建设香港皮草品牌体验馆。l 运营管理基本思路及策略（一） 、传统模式、创新平台概念：人无我有、人有我优、人优我专、人专我特！项目启动定位于皮草专业批发市场，以寻求差异化的市场经营型服务、为经营商户创建一个全新的市场拓展、经营平台为核心竞争力的皮草批发总站！面向国际、国内两个市场，提供不同于传统
34、市场的经营性服务功能；为商户创建经营平台-协助经营商户发展、扩大、成功经营的平台，实施“请进来，走出去，走上去，搭台唱戏”的策略，建立内销、外销、经营服务三大服务平台，全面打造创新型经营服务。u 创新平台打造：打通上下游；上游整合皮草资源，中游打造禄口商会，下游形成会员联盟，从而帮助入驻商户切实贯通下游渠道资源。u 创新二：引进外销机构，打造采购平台。积极联络引进长三角、华东，乃至全国范围的汽配外销机构，以及各个驻华商务机构，为入驻商户提供外贸窗口。u 创新三：引入专业机构，切实解决商户发展经营的困难。针对经营商户在发展过程中遇到的经营管理、组织建设和发展资金三大问题，通过引进专业机构予以帮助
35、解决。（2） 项目运营定位：中国皮草硅谷 “总部经济”的经济模式着力于从建筑形态、运营机制等各方面搭建适宜“企业总部”成长的优质平台，形成了品牌企业总部云集、旗舰店扎堆的良好格局，从而打造中国皮草企业品牌孵化总部（中国皮草硅谷）：我国皮草产业环境：企业规模较小，产品结构不合理，不适应市场变化需求；企业研发能力不足，缺乏具有知识产权的产品；企业经营观念落后，难以进入全球采购体系； 皮草企业只有商标，没有品牌！企业深受原材料涨价和人员成本的双重压力，生存环境恶化，中国皮草企业数量庞大，但企业整体研发和创新能力不足，众多企业有创新和做大的迫切愿望，需要一个“皮草硅谷”提供的全面服务平台。具备产（产业
36、化）学（学术、科技交流）研（新技术的研究和开发）销（为产品提供展示、销售的场所）、住（附设高级住宅和酒店式公寓等生活配套）的完整体系。基于对项目的分析（包括竞争对手以及具有借鉴性的其他行业经验），因此我们提出以一个全新的模式来运营项目：中国“皮草硅谷”不同于美国的硅谷、北京的中关村。它不是创业者、留学者的天堂，也不是所谓研究所的办公集中地，而是中国弱小的皮草企业做大做强的摇篮，从标识开始，到产品，到销售，到品牌，到融资，提升质量、提升款式、提升品牌、提升价格。全力建设：工艺技术的前沿（新标准、发标中心）、信息的集散中心、营销的前沿阵地、对外贸易的窗口、皮草人才的黄埔军校、模式创新的摇篮、融资的
37、基地。v 项目运营模式1“上帝的上帝”的“两个上帝”，生意在哪里？服务上帝的上帝！1、第一个上帝：入驻禄口皮草采购港的商户；2、第二个上帝：全国皮草经销商。上帝上帝的上帝 业务拓展 形象展示 信息共享 交流平台 一站式解决 产品丰富 价格低廉 物流方便 信息充分（1） 第一步，时间：2011-2012年：面向全国皮草销售商，打造“拿货基地”，让世界做我们的销售代表！（2） 第二步，时间：2012-2013年：面向南京及周边地区富裕人群，建设创造“旅游目的地零售市场”;（3） 第三步,时间：2012-2013年：面向全球，引进香港裘皮协会、世界裘皮协会、专业外贸公司,建设国际采购中心。v 项目运
38、营模式2：虚实结合=鼠标+水泥，全球化的中国皮草交易第一平台（鼠标+水泥模式）：皮草阿里巴巴打造一个专业的全国（乃至全球）皮草虚拟交易平台；通过大量的经营实体（皮草生产厂家、经营者）的引进，并通过为其提供经营性辅导（内销、外贸资源性平台的搭建），创建全国皮草市场虚实结合的经营新模式。为全国的皮草生产厂家和代理商提供网络交易服务，协助其拓展国内与国际的皮草交易业务。在全国乃至全球对“禄口皮草全球采购港”进行针对性的品牌推广与传播，树立其行业领先和龙头地位，将禄口皮草全球采购港打造成一个全国的皮草交易平台、全球的采购平台！引领全国皮草市场交易的虚拟化、电子化、平台化。虚拟经营与实体经营相结合，突破
39、皮草市场传统的交易方式，利用电子商务平台便于入住厂家与商户拓展国内与国际市场；打造华东、全国乃至全球皮草市场交易引擎，市场范围进一步扩大。v 项目运营模式3：皮草澳特莱斯（OUTLT）=工厂直销折扣店，皮草澳特莱斯必须保证其在经营上有足够的特色和优势1 价格优势：价格低；价格透明；保证价格上的优势是皮草澳特莱斯经营成功的根本性因素；2 品种选择优势：品种选择多；体验式选购；3 营销特色优势：麦德龙式会员制批发；体验式皮草文化的强势融入；各类皮草文化知识介绍；以经营者和消费者为中心增值性服务；配套服务的支持；会员制模式的源头是服务好消费者，通过众多的优惠活动，从而让其对禄口皮草全球采购港充满了依
40、赖和依恋，形成口碑宣传。4 此外连续性的特色主题活动和系列宣传，尤其是针对特殊群体的定向传播也是皮草澳特莱斯成功的重要保证之一。 通过经营业态的特色、规模、专业效应，迅速提升整个项目的商业知名度，打出自身商业品牌，有效缩短养商周期，提高经营收益。（3） 项目运营模式4：皮草迪斯尼=皮草文化购物（1） 、“貂得意”主题品牌体系主题餐厅作为皮草主题商贸区的亮点，规划自行经营一家皮草主题餐厅和酒吧，改装成餐桌的皮草主题餐厅，提供貂肉、狐狸肉、羊肉、狗肉、牛肉等特色菜品。主题迪斯尼提供皮影戏等主题DIY提供皮草装饰DIY等。（2） 禄口皮草历史产业博物馆裘皮的耶路撒冷裘皮博物馆（3） 皮草品牌体验馆温
41、馨的购物和洽谈区，等离子电视播放该品牌生产商的介绍，墙面上的各个图片资料生动有趣，让顾客获得更多的对该皮草品牌厂家的认识和体验；茶几上的热咖啡散发着浓浓的关爱和诱惑，漂亮的导购小姐得体的介绍使你流连忘返，品位与追求，不由你长吁短叹。（4） 项目运营模式5：“四统一”= 集成聚变 整合创新成立“南京禄口皮草商业发展公司”，专门负责项目的全程经营管理，实行“统一管理，分散经营”的运营管理模式，即：统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。1 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。2 统一营销管理：为市场策划1年365天的系列营销计划。3 统一服务监督：指导、协
42、调、服务、监督经营户的经营活动，保证市场的高效运转。4 统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养。5 统一经营；上游统一谈判，获取低价原皮资源；6 统一产品服务；引进产品设计公司，分享款式，“校、企、行”联手，整合设计、加工、推广各个环节，打造中国皮草品牌孵化器。7 统一品牌服务，使用“禄口皮草全球采购港”，统一组团参加大型展会，统一展会形象设计。投入大量的推广资金，用于市场的形象与活动宣传，整合众多商家资源造势兴市，打造永久性创富平台。积极打造“禄口皮草”的品牌效应及市场影响力，保障市场的长期繁荣。v 项目运营模式6：实行“三位一体”的运行管理模式由政府成立南京禄口皮草全球采购港市场管理
43、中心；投资商引进商业管理有限公司；由商户成立禄口皮草商会，三方共同成立禄口皮草全球采购港经营管理委员会；三方各负其责，协同作战，实行“三位一体”的运行管理模式。如下图：禄口政府投资商商户南京禄口皮草全球采购港经营管理委员会禄口皮草商会市场管理中心商业管理有限公司五、禄口皮草产业集群的建设与发展根据江苏省发展计划委员会规划，江苏将全力组织实施100个产业集群建设，争取每个县(市、区)培育1-3个在未来几年内销售规模可以达到30亿元以上的产业集群。产业集群的最重要特点之一，就是它的地理集中性，即大量的相关产业相互集中在特定的地域范围内。因此，形成一种柔性生产综合体，构成了区域的核心竞争力。产业集群
44、与“区域品牌”打造区域经济核心竞争力产业集群作为区域经济发展一种新的产业发展模式，为凝聚企业竞争能力、提升区域经济发展水平架起了桥梁。主要表现为以下几个方面：1.产业集群促进区域生产率提高，同一产业内大量企业在地理上的集中，能很快形成区域规模经济效应。1) 关联性供应商的聚集，大幅度提高区域内企业对供应商的议价能力。2) 专业化市场的形成，从原材料供应、配套产品支持到最终产品销售，集群区域内可以自然形成巨大的专业产品市场。3) 高素质员工的流入，产业集聚对技术员工而言，意味着更多的就业机会和较低的流动风险，由此带来人才的集聚。4) 是专业信息的共享。有市场的、技术的以及与竞争相关的信息有可能在
45、区域内大量会集并迅速传递。5) 集群的形成使政府更愿意投资于相关的教育、培训、检测和鉴定等公用设施，公共资源的共享使资源在产业集群内具有更高的运行效率，会明显地促进了集群内企业的发展。2.产业集群促进区域创新。1) 产业集群推动了专业市场的形成、技术工人的流动、信息资料的共享等，极大降低了集群区域内创立新企业的“壁垒”。2) 区域内企业间的非正式交流有利于技术创新。集群企业间可能存在的技术溢出效应也有利于新技术的研发和应用。3) 企业家的集中有利于促进组织创新。3.产业集群提高区域竞争能力。竞争能力的获得既来源于竞争，又来源于合作。产业集群为区域内企业的竞争与合作提供了双重机会。1) 竞争对手
46、的存在迫使企业不断革新技术、创新产品、改进服务。2) 产业结构在竞争与合作中得到优化。竞争使产业内部的分工更加专业化，合作使企业间形成的产业链更加紧密。3) 促进企业在更高层次上展开竞争。集群区企业竞争的最大特点是在合作中竞争。从理论上讲，这不是一种零和博弈，而是一种正和博弈。4) 产业内部的单个企业绝大部分属于中小企业，规模不大，但是整个集群却具有显著的规模优势和很高的市场占有率。集群使得许多本来不具有市场生存能力的中小企业，由于参与到了集群里面，不但生存了下来，而且还增强了集群的整体竞争。“区位品牌” “禄口皮草”品牌的整合和推广随着产业集群的成功，集群所依托的产业和产品不断走向市场，自然
47、就形成了区域品牌。“区位品牌”即产业区位是品牌的象征,如法国的香水、意大利的时装、瑞士的手表等。单个企业要建立自己的品牌,需要庞大的资金投入,然而通过皮草产业集群的整体力量,利用群体效应,容易形成“区位品牌禄口皮草”,从而使每个皮草企业都受益。区位品牌与单个企业品牌相比，更形象、直接，是众多企业品牌精华的浓缩和提炼，更具有广泛的、持续的品牌效应，对于产业集群区域的经济促进作用是显而易见的。区域品牌是号召力和生产力，是形象和信心的标志，“禄口皮草”区域品牌一旦形成之后，就可以为区内的所有皮草企业所共同享受。这种区域品牌效应，不仅有利于企业对外交往，开拓国内外市场，确定合适的销售价格，也有利于提升整个区域的形象，大大增强了集群内企业的比较竞争优势，为未来禄口皮草可持续发展
