盐城-韩国城商业项目产品定位建议方案_32页.docx

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1、“韩国城”产品定位建议方案第一部分 市场分析一、盐城商业地产发展形势（一）、盐城市区商业中心的布局现状1、商业中心发展现状根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。“中心商业圈”主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市的市级商业中心与区级商业中心。“特色商业圈”主要是指适应某一区域的功能特征，而形成与之相配套的商业业种业态相对集聚的零售商圈。“居民消费圈”主要是指主要以满足

2、居民的消费需要为目的的零售商圈，其可以包括覆盖面较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心与社区商业中心。表1：盐城市区主要商业中心现状 商业空间类型位置核心商圈基本商圈主力业态中心商业圈建军中路地段市区全市百货店、商业街、大卖场黄海路市区全市综合性批发市场、大卖场居民消费圈开发区商业街、榆河路、解放南路与大庆路交汇处、盐马路、双元路居民区超市、大卖场、农贸市场特色商业圈迎宾路市区全市电脑器材一条街新高力商城、鸿基家具城、百易家居、大世界装饰城市区全市建材、家具专业店开放大道市区全市汽配一条街（资料来源：通过实地调查所得）（二）、盐城市区商业布局的空间特征1、大型新

3、兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。从2004年前后，大型新型零售业态陆续登陆盐城市区，如：大型综合超市、大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈则有家具专业店与大卖场组合。业态空间分异现象逐渐出现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时代、华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。家居建材市场位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新主干道的开辟与盐城火车站的运

4、营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表现，使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。3、商业企业连锁化，提早布点争夺市场市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈，人民超市、文峰超市、雅加乐超市等加快了对市场的袭夺，主要体现在对优势区位的提前布点上，特别是新开发的居住区，如城南新区。二、盐城市区商业布局中存在的问题（一）、中心商业圈与局部区域商业物业供给过量，商业网点进入时机把握欠妥当，商业网点市场定位模糊、地理定位盲目。首先，从市区2005与2006两年的商业地产开工量来看，“增量物业”明显超出“存量物业”的正常增长速度，2005年的商业地产存量约为308万平方米，而到2006年新增物业

5、就已经达到180多万平方米，增长率超过60，超过商业地产的正常增长速度1015这个比例，也超过盐城市GDP的增长速度和盐城社会零售品总额的增长速度，在市场逐利性推动下，商业地产开发过度结果就是商业物业的“供大于求”，即：物业供应超过零售商业发展需求，必将会造成闲置地产。其次，从新增商业地产空间布局来看，中心商业圈商业地产开发力度大，商铺供应量大。解放南路商业开发力度大，定位大多以中心商业圈为主，它们相距不远，市场区域重合度高，它们未来主力业态定位为大卖场，该类业态的市场辐射可达3公里，那么未来市场竞争将异常激烈。当前具体问题主要表现为：1、 城南配套跟不上商业开发步伐 南拓已经成为盐城市区规划

6、的重要内容，城南成为城市规划发展重心，按政府规划该分区人口将达到31万人。南片区商业若要定位于区域型商业圈，必须有足够的门槛人口，配套的基础设施，交通站点等重要的因素，在这些要素没有完善之前进入大体量的商业物业本身就带有很大的风险。2、 业态趋同竞争激烈 商业地产开发商市场定位模糊，地理定位盲目，存在着同类业态“扎堆儿”的隐患。开发商在开发中未对商业地产进行目标市场定位，商业中心等级定位不明确，空间定位存在很大的盲目性。如体育中心、瑞景新时代、国飞尚城商业街、缤纷亚洲未来的发展只有进行错位经营，特别是在目标市场定位上彼此有所侧重，才能保持较好的收益。（二）、商业开发过度集中于局部地段，为日后交

7、通问题埋下隐患大型商业网点聚集解放南路，势必造成该地段未来的交通拥挤问题。政府在规划中将建成区规划为百万人口的市区，伴随城市化速度加快，商业网点的过度集中，未来的交通拥挤问题在所难免，正确处理交通与商业之间的关系是商业中心健康发展的关键。（三）、新开发的居民区商业网点欠缺，部分功能区配套商业地产开发出现超前与滞后现象新建居住区的社区商业网点供应不足，商业设施滞后的矛盾比较突出，数量少、布局分散而且服务质量较差，物价高。尽管有普通超市布局于此，但是缺少农贸市场与休闲娱乐设施等，临时性的市场沿路搭建影响当地的交通与卫生环境。过高或过低评估局部地区的人口导入速度是造成开发出现超前与滞后的主要原因。三

8、、城市商业空间未来发展趋势构想（一）、商业空间等级体系日渐完善，不同等级商业中心职能分化日益明显未来几年中，建构合理的商业空间等级体系，科学地布局商业网点，向多中心、多层次结构发展，即要有为市内外服务的中心商业区网点；有主要为城市较大片区服务的区域商业中心区网点；有为居民区服务的网点等，形成不同等级与不同业态构成的商业群落。市级商业中心的超市等业态将逐渐从市中心消失。市级商业中心的主力业态应为现代百货店、专卖店与步行街，市中心商业网点日益特色化、专业化、高档化和时尚化。区域级商业中心应以大卖场为主，社区商业中心则是以超市为主。总之，商业的布局必须要依据区域市场的潜力和购买力水平、区域市场顾客的

9、种类和性质、区域位置、交通和客流规律以及同其他区域市场的关系四个重要方面。（二）、城市空间结构重构与城市化催生商业中心网点的时序变更城市空间结构重构将加快某些路段商业网点类型的变更：新居住区从建成开盘到完善的过程，周围的商业网点类型也会经历建材装潢杂货店、批发部超市、社区商业街这样的时序变化过程。老城区边缘的商业网点，如：建材市场、批发市场与汽配市场，也会随着城区面积的扩大、土地的升值，网点类型也会随之更新。（三）、社区商业发展成为必然社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象, 以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，它属于居民消费圈。随着市区城市化过程和人口郊区化的逐渐体现

10、，特别是在房地产行业的推动下，城市边缘区出现一批在建与新建的大型住宅区，这些社区将成为人口的导入区，人口进入后对社区商业网点的需求必将旺盛，与之相关的社区商业地产也将成为开发与投资的。四、盐城主要商业项目分析明珠商贸城城区 北区物业类别 商铺 价格 15000元/平米元/平方米 发 展 商 江苏明珠世贸商城有限公司 具体位置 盐城市开放大道288号招商热线 88563778项目简介 明珠世贸城以第四代SHOPPING MALL的业态布局为核心，以起点高、现代化、科学化为原则进行整体规划，分三次实施，集展示交易、科技信息平台、商品物流平台和吃住休闲服务平台为一体的华东商业局舰。项目建设中占地面积

11、为480000平方米，区域内建筑单体设计以商业适用标准为主，总建筑面积在700000平方米，写字楼场所3000多个单元，商铺8000多个，住宅3000多户，可入住商家9000多家。明珠世贸城采取买一平米送两平米的的销售模式优点：1、 开发规模宏大，开发实力强劲2、 业态布局齐全，并形成一定的产业结构链3、 所处区域为国道边，交通运输方便4、 全国性招商，为项目打造了一定的知名度5、 招商场搬迁至此，为项目注入了相对稳定的人流和客源缺点：1、目前周边就近的生活配套尚不齐全2、开发规模大，招商难度加大白马纺织服装批发市场城区 北区物业类别 商铺 价格 4000-15000元/平米元/平方米 发 展

12、 商 名都房地产开发有限公司 运 营 商 盐城白马纺织服装营销管理有限公司具体位置 盐城市开放大道355号招商热线 8550888项目简介 盐城白马纺织服装批发市场位于城北商贸物流园区，是盐城“大商贸带动大发展”标杆项目。20万平方米超大规模，汇集时尚家纺、布艺、服装品牌，批发辐射苏北五市3500万人口。 盐城白马纺织服装批发市场有酒店、写字楼、仓库、物流等多种配套，目前市场销售方式：买一层送二、三层。优点：1、 项目内部配套齐全。2、 与明珠一起形成了强大的影响力3、 所处区域为国道边，交通运输方便4、 利用了盐城原有的纺织优势。缺点：1、目前周边就近的生活配套尚不齐全2、项目包装推广力度较

13、弱 中远世纪城购物广场城区 西南区物业类别 商铺 价格 未定发 展 商 盐城市中远投资发展有限公司投 资 商 江苏富达企业集团具体位置 盐城市世纪大道88号招商热线 83069098 83069099项目简介 用地面积81964.48、地上总建筑面积:16万，8万多商业（世纪购物广场）主力商业2.4万、商铺:2.1万、酒店:1.3万、娱乐:1.6万4栋5.2m挑高小户型（世纪公寓），建筑面积6万、8栋小高层住宅（世纪嘉园），建筑面积6万。 目前该项目商业部分暂未销售，预计世纪购物广场将建成超级卖场、国际影城、国际酒店、购物广场等CBD地标性建筑。优点：l 项目类型丰富，功能灵活，互相补充l 商

14、业体量大，且较高档，对于购房者具有较强的吸引力l 商业业态齐全，比较吸引市场l 在市中心设立接待中心，且提前蓄水，积累了一定的市场知名度和客户。缺点：l 项目体量过大，运营存在风险l 目前项目周遍交通配套不齐全l 没有设立看房直通车，客户对于该项目地段不能立刻体验l 销售人员较少，接待态度和销售技巧一般l 该项目主案名和分案名非常平庸 米兰广场城区 T型地带物业类别 商铺 价格 8000-24000元/平方米 发 展 商 江苏中天奥康置业有限公司 具体位置 盐城市解放南路106号体育馆西侧招商热线 8320488项目简介 与盐城市新体育馆为邻的中天瞰城国际，北依大庆西路，西邸体西路，东隔解放南

15、路，处于盐城T地带黄金位置。 项目集住宅、公寓、商业为一体，总建筑面积约52万平米。 该项目目前销售火爆，销售方式为五年包租，首付百分之十（前三年使用权归开发商所有）等销售方法，建成后一楼为精品街、二、三楼为鞋帽商场，四层为办公。优点：l 项目地段优越、人流相对密集l 销售方式新颖，降低了投资者门槛。l 统一规划，统一运营，避免了业态杂乱的现象l 与周边项目形成了业态互补，避免了竞争缺点：l 市场知名度较，没能与前期形成有效对接l 销售人员较少，接待态度和销售技巧一般金庭世纪广场城区 城西南 物业类别 商铺 发 展 商 江苏金庭置业有限公司 具体位置 盐都新区日月路项目现场招商热线 88581

16、977，88581988销售价格 10000多元/商铺面积 20-50不等项目简介 项目总建筑面积11万平方米。金庭世纪广场项目融购物、娱乐、休闲于一体，金庭世纪广场项目正式运行后，将成为盐城新的立体商业都会和苏北区域性的商业中心。作为盐城服务业的重点工程，建成后的金庭世纪广场将拥有情景街铺、主题式商场、专业店、休闲主题娱乐餐饮等业态。 优点：1、项目具有多元化功能。 2、地段好，周边公共事业单位多，缺点：1、目前周边就近的生活配套尚不齐全2、开发规模大，招商难度加大第二部分 SWOT分析一、优势分析（S）1、政府背景优势l 政府开发背景，保证了雄厚的资金实力和高标准的开发规模和档次l 作为市

17、政府工程，利于宣传，能给予投资者以更强的信心保证2、区域发展优势l 项目位于城南新区，二大行政中心辐射范围，是盐城市“重点向南”政策里最具发展潜力的区域3、交通环境优势l 项目附近解放南路，开发大道等主要干道，宽畅通达，10分钟车程即可直达市中心l 西靠盐城路、北邻长寿路、开发大道，南有盐渎路，道路畅达，10分钟车程即可直达市中心l 项目位于盐城市的门户地段，盐宁高速、盐徐高速、沿海高速入口，皆在附近，城际往来畅达快捷l 项目附近有20、18、101、9、26等多路公交线路，出行便捷4、商业、住宅互动优势l 作为新兴的居住区，项目周遍住宅项目云集，目前已有恒荣世家、都市豪庭、华厦绿城等众多项目

18、，随着这些项目人口的陆续入住，对该区域未来的商业配套需求也将不断升级，给本项目的发展奠定了雄厚的客群基础l 目前项目周遍已经形成了以红星美凯龙、高力国际家居港等卖场为中心的家装、家居集散地，已经形成了较浓郁的专业市场的商业氛围l 随着世纪广场、金庭商贸城等大型商业中心的进一步发展，必将更进一步地拓宽该区域的商业发展前景二、劣势分析（W）1、所处地段相对偏远l 项目虽然位于政府重点发展的城南新区，但在该区域所属位置相对偏远，与新区最主要的世纪大道有约1公里的距离l 项目所在区域住宅众多在建，入住率低，目前项目周边人气严重不足，配套稀缺，不利于吸引投资者2、项目周边道路狭窄l 项目周边盐城路、长寿

19、路、盐渎路等临街道路，均过于狭窄l 相对于本项目如此大规模商业的实际需求，周边的路况不利于客群往来和物流运输，严重阻碍本项目的经营发展，进一步影响投资者的信心3、项目规划商业体量过大l 项目占地180亩，建筑面积15万平米，体量过大，相对该区域可见范围内的商业消费能力而言比例失衡4、项目已建楼座搁置时间较长，对市场产生了负面印象l 项目停工已有时日，长时间的工程搁置，造成了“烂尾楼”的印象，严重影响项目的市场形象5、开发商缺乏商业项目开发和运营经验 商业地产的开发运营与住宅有很大区别，开发商须具备较丰富的经验，由于开发商以前未涉足大型商业地产开发，因此这方面存在一定的欠缺。6、 商业项目相关政

20、策限制l 投资门槛较高，首付比例不低于50%l 按揭年限短，最多10年l 契税高达4%，增加了购买者的成本7、 现有商业结构有缺陷 A、B楼采用回廊式、公共楼梯形式，对于需要多楼层的商业类型构成限制， 对于招商和销售有负面影响 没有上下水管道，不能满足部分商家的需要，也不利于产品用途变更 三、机会点分析（O）1、周边楼盘不断涌现，带动配套和人气逐渐增强l “重点向南”的政府区域发展策略成效明显，目前城南地区已成为盐城市房地产发展最重要的一个区域l 随着该区域楼市的进一步升温，大量新楼盘的不断涌现，使得该区域的配套和人气呈现必然的增长趋势2、项目规划方案可作调整，较为灵活l 因开发商经验不足，项

21、目现有的规划方案呈现出较多的硬伤，但基本具备较好的改造性，定位方向上有多种选择l 在做出切合市场实际需求的定位之后，通过对现有规划方案进行合理的调整和改造，项目的发展空间将得到拓展四、威胁点分析（T）1、宏观环境的负面影响l 经济环境的走弱和房产调控政策的趋紧，抑制了投资需求l 各地楼市竞相降价促销，影响了房地产开发的利润空间l 相当一部分有投资能力的客户处于观望状态，投资较谨慎2、城南优势的相对缩小l 2008年开始盐城楼市集中放量，以城北为代表的各板块的发展使城南不再具有绝对优势l 其它区域楼市的发展，将分流盐城市有限的投资力量，特别是那些配套和人气已然成熟的区域，其商业项目的投资价值必将

22、更被看好3、区域内竞争的加剧l 项目周边楼盘数量较多、规模较大、档次较高l 无论是住宅项目还是社区商业都对本项目构成较强的直接竞争4、中远世纪城、金庭世纪广场对本案商业的直接冲击l 中远世纪城是位于世纪大道旁的重点开发项目，既有住宅又有商业；金庭世纪广场是位于恒荣世家斜对面的大型商业项目l 同区域的这两个大型商业项目，都位于更有利的地理位置上，交通、人气、配套更具优势，必将对本项目商业造成强有力的直接冲击5、“韩国城”形象定位的障碍l “韩国城”的案名给市场形成固化的认知观念，认为本项目必当是具有韩国风格的商业项目l 在“韩国城”这一称谓之下，要开发真正适合市场实际需求的商业项目，将本项目置于

23、定位、包装、宣传上的尴尬境地 第三部分 产品定位总体产品定位布局图规划简要说明： 建议项目与解放南路面垂直设立广场中轴线，中间设有大型中心广场，中轴线前端为沿街商铺，拟复制韩国“明洞街”，以售卖韩式商品为主；中轴后端拟模拟韩国梨泰院，以韩式料理、小吃为主。中心广场定位成动漫广场，为表演活动提供场所，是未来聚集人气的地方。 项目已建成的A、B楼功能定位在：商务型假日酒店（主要有：客房、会议中心、接待中心、餐厅、放映室、文化馆、健身馆、桌球馆）。 项目两边为居住区，一面是韩国风格的别墅；一面为现代风格的高层住宅。一、炸掉A、B楼之利弊分析（一）、利弊分析1、利：由于周边配套尚跟不上，做商业地产难以

24、全部去化，故进行产品颠覆是突破困局的有效措施。能改变A、B楼目前搁置已久的负面形象，推陈出新，给市场带来新的希望。2、弊：损失了已形成的建筑成本。需要一定的时间来新建，推迟了销售周期。（二）、炸掉后如何定位最安全的定位是做住宅，因为这样消费群体广泛、销售速度快、销售周期短。由于不能超出规划容积率太多，且不对楼盘内部建筑构成遮挡，以形成项目错落有致的美感，我们建议定位为沿街底层商业+多层住宅。 （三）、经济利益对比分析1、纯商业成本我们所指的成本是指扣除土地费用后的成本开发商提供总成本为5千万元由于开发商背景原因，我们设定土地成本占20%，即1000万剩下的4000万为纯开发成本销售收入 名称层

25、数面积均价总价备注A栋一层2,043.06 850017,366,010 纯商业二层3,058.90 450013,765,061 三层1,727.80 28004,837,847 合计6,829.77 35,968,918 B栋一层1,991.96 850016,931,618 二层2,902.43 450013,060,913 三层1,530.73 28004,286,030 合计6,425.11 34,278,560 13,254.87 70,247,478 利润=70254000=3025万（元）2、沿街底层商业+多层住宅销售收入建筑面积=117381.2=14085底商面积=1341

26、住宅面积=12744销售价格：商业11000元/住宅4400元/销售收入=134111000元/+127444400元/ =7082.5万（元）开发成本建安费=800元/14085=1127万（元）前期费用=33.8+1.7+28.2=63.7万（元）l 规费=11273%=33.8万l 勘探费=11270.15%=1.7万l 筹建开办费（管理费）=11272.5%=28.2万税费=390+467.4+118.8=928.22万l 营业税=7082.55.5%=390万l 所得税=7082.56.6%=467.4万l 土地增值税=7082.51%=70.82万基础设施配套费：200元/1408

27、5m2=281.7万营销费用=7082.5万2.5%=177万财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=1127+63.7+928.22+281.7+177=2577.62万（元）开发利润开发利润=7082.52577.62=4504.88万（元）对比列表：定位占地面积容积率建筑面积成本销售收入利润纯商业11738m21.1213147m24000万7025万3025万底商+多层住宅11738m21.214085m22577.627082.5万4504.88万小结：从经济测算来看，纯商业的利润相比住宅要低，且还有招商、回报、免租的成本，以及销售周期后延的时间成本。因此，如果规划能允许变更

28、为沿街底层商业+多层住宅的话，将能获得较好的收益，也能顺利销售。二、不炸掉A、B楼之各种定位分析（一）、纯商业1、优势分析l 产品形态比较统一，便于推广l 产品结构无需特别改造，减少项目前期投入成本。2、劣势分析l 根据目前的盐城市场，大型商业项目销售的抗性较大l 项目所在区域还不具备发展大规模商业的基础l 需要进行招商、经营管理，开发商需引入专业的招商公司和经营管理公司，因此增加了运营成本。l 商业项目往往要到招商取得一定成果后才能获得较好的销售业绩，销售周期一般相对滞后。l 需要进行返租回报甚至是回购的销售模式，对开发商有一定的风险。3、 经济分析名称层数面积均价总价备注A栋一层2,043

29、.06 850017,366,010 纯商业二层3,058.90 450013,765,061 三层1,727.80 28004,837,847 合计6,829.77 35,968,918 B栋一层1,991.96 850016,931,618 二层2,902.43 450013,060,913 三层1,530.73 28004,286,030 合计6,425.11 34,278,560 13,254.87 70,247,478 4、 业态分析 根据A、B楼大开间、公共楼梯、无上下水管道的结构，我们认为适合如下业态布局： （1）中型超市：沿主要道路，两层，大开间 （2）社区商业：沿街一楼布局烟

30、酒店、五金店、电器店、水果店、花店等 沿街二、三楼布局网吧、运动馆、女子美容等大开间需求 的商业 （3）内街商业：采取专业型市场的布局，并讲究一定的品位。分标 段布局服饰店区、工艺品店区、箱包店区等。 （二）、商业+经济型酒店1、优势分析l 商业与经济型酒店的结合可以缓解纯商业项目的销售压力。l 有品牌的经济型酒店一旦入驻，还可作为本项目的一个卖点，提升项目档次，聚集人气，从而带动“韩国城”整个项目的销售。l 根据项目周边环境，作为政府行政中心区域，经济型酒店的发展具备一定的市场空间。l 没有招商的繁琐工作2、劣势分析l 商业项目的销售仍然不会顺畅l 项目的可见性不高，这是酒店物业的一大抗性l

31、 本地块周围尚不具备商务氛围，酒店的经营前景不看好l 需要花费一定的装修成本l 须与专业的经营管理公司合作，并仍然会承担经营管理过程中的一些责任l 须提供返租回报，由此让开发商背上负担l 需要较大面积的停车位，这对项目利润是一种削弱。3、 经济分析名称层数面积均价总价备注A栋一层2,043.06 1100022,473,660 商业二层3,058.90 32009,788,488 经济酒店三层1,727.80 31005,356,188 合计6,829.77 37,618,336 B栋一层1,991.96 1100021,911,505 商业二层2,902.43 30008,707,275 经

32、济酒店三层1,530.73 28004,286,030 合计6,425.11 34,904,810 13,254.87 72,523,146 （三）商业+小户型公寓1、优势分析l 居住型物业消费群体广泛，它与商业的结合可以缓解纯商业项目的销售压力l 开发商在同区域已经有同类项目成功的经验（博客领地）2、劣势分析l 需要进行项目管道的改造，既增加了成本，又推迟了销售周期l 项目的朝向不利于长时间居住所需要的采光和通风l 目前周边的交通条件满足不了居住需要3、 经济分析名称层数面积均价总价备注A栋一层2,043.06 850017,366,010 商业二层3,058.90 32009,788,48

33、8 公寓三层1,727.80 31005,356,188 合计6,829.77 32,510,686 B栋一层1,991.96 850016,931,618 商业二层2,902.43 32009,287,760 公寓三层1,530.73 31004,745,248 合计6,425.11 30,964,625 13,254.87 63,475,311 （四）、沿街商业+办公1、优势分析l 削减纯商业的体量，大大降低了销售风险；l 办公将带来旺盛的人气，这对于本案的商业、住宅具有促进作用l 办公物业能省去招商、经营、返租等繁琐过程，缩短销售周期，减少开发商的后顾之忧l 办公物业的客群有就近居住的心

34、理，因此对本案的住宅销售也有促进作用。l 本案建筑空间的文化气息和丰富的美感，以及宁静的氛围，对于办公族群具有较强的吸引力。l 不需要花费较多成本进行建筑改造和装修，因此能迅速进入销售阶段2、劣势分析l 办公物业的购买群体相对比较较少l 办公物业对于智能化设备要求较高，因此开发商须追加一定的投入3、 经济分析名称层数面积均价总价备注A栋一层2,043.06 850017,366,010 商业二层3,058.90 31009,482,598 办公三层1,727.80 30005,183,408 合计6,829.77 32,032,015 B栋一层1,991.96 850016,931,618 商

35、业二层2,902.43 31008,997,518 办公三层1,530.73 30004,592,175 合计6,425.11 30,521,310 13,254.87 62,553,325 小结：综合来看，这四种物业类型中：纯商业的销售和招商会面临不少困难小户型公寓需要花费较多的改造成本经济型酒店运营前景不佳沿街商业+办公无论是利润还是销售都相对最为理想4、办公产品设计建议低密度办公 传统的写字楼都是高楼大厦，走进一栋写字楼出来还是一栋高楼大厦，而低密度办公的写字楼有一定的环境存在，一个是外部的自然环境，包括绿化率、水景、景观会让人放松心情；同时还有休闲阳台和屋顶花园，可以在紧张工作之余出来

36、呼吸一下新鲜空气，放松自己的神经，这种感觉是传统的写字楼无法达到的； 低密度办公除了外部有成熟的配套，在内部配套上也有满足商务需求的设施，如高级会所，迷你高尔夫练习场，成为一个生活、娱乐、工作的平台。 低密度办公会有自己企业的独立冠名权，可以让自己企业形象得到很好的展示。外立面 低密度办公房外立面颜色应时尚个性而不失稳重，所以建议外立面主色调可以考虑为黄色或灰色。 窗户低密度建筑应保持充足的阳光和较好的透风性能，所以建议采用大面积落地窗 绿化低密度办公房既然要满足较高的舒服度，高密度的绿化是必不可少的，草地、树木，流水一应俱全。 坐椅、凉亭对于繁忙的商务人士来说在忙碌的工作中，抽身于绿地庭院中

37、休息片刻，无疑是种享受，这也是低密度办公房的特色之一。 第五部分 商业街定位建议一、几种定位分析（一）、纯商业街1、优势分析l 纯商业定位可以扩大项目的利润预期l 纯商业街项目的定位易于对整个商业街进行整体包装，便于创造统一的宣传形象2、劣势分析l 内街形式的商业街，很难培育消费市场，不被投资者看好。l 由于规模较大，因此业态定位、招商、经营都将耗费较多的精力和时间l 对于运输、停车、仓储有一定的要求，开发商将因此增投一定的成本（二）、商务别墅1、优势分析l 别墅是稀缺性物业，销售前景看好l 别墅与项目的文化气息吻合，能提升项目档次，提升开发商的形象l 别墅能化零为整，面积大，利于销售2、劣势

38、分析l 别墅讲究宁静，与商业存在一定的冲突，两者结合未免牵强l 本案缺乏别墅应有的高绿化、私密性，做出来的别墅档次不会高二、我们的定位建议商业别墅通过纯商业街与商务别墅这两种定位的优劣对比，我们认为定位商务别墅更能实现顺利销售。商业别墅是一个新生事物，它有着传统社区商业无法比拟的优势。有别于以往底商或以住宅楼裙房形式建设的商业模式，商业别墅是完全独立于住宅区的，它具有更加独立、更加个性化的特点，使得它的经营业态更加广泛、功能更加强大。这也是目前经营业态最为广泛的社区配套商业建筑，适合餐饮、精品店、娱乐、婚纱摄影等多种业态。如何平衡商家与居民的关系，如何满足居民生活的需要成为开发商关注的重点。商

39、业别墅恰恰在这两者之间找到了一个共同点，既贴近居住区，又独立经营，形成了当今社区商业的新建设模式。商业别墅应采用可拆可合的内部结构，更让经营者获得了更加灵活的组合方式，可以根据自己所需要的经营面积，对内部结构加以改变，任意的组合出自己需要的面积空间。景观商业别墅应该具有一个优雅美丽的中心景观区，这样能吸引周边人群前来游玩和消费，也使消费者能得到休憩。 第六部分 商业部分运营模式分析一、优惠招商，先经营后销售1、优势分析l 以优惠的政策（如免租3年）吸引商家进驻，尽快培育项目需要的商业环境，才能给客户带来经营上的信心，从而保证项目后期的资金回笼。l 优惠招商政策能吸引品牌商家进驻，这对于提高项目

40、知名度、提高投资者信心、促进商城整体繁荣具有重要意义。l 进行统一的经营管理，可以避免业态混乱、经营混乱，利于项目的长期发展。2、劣势分析l 开发商无法迅速回笼资金l 吸引商家入驻需要前期大量的联络洽谈工作l 开发商后期有一定的回报和经营压力2、 部分由政府经营，部分面向市场1、 优势分析 政府经营能享有政策、资金、税收、管理等各方的优惠，运营成本低 能增强商家的信心，有利于招商工作 政府消费是商业的一个重要目标市场，因此政府经营有利于本案商业的繁荣 通过政府经营培育商业，将提升本案的销售价值 借助于政府的推广渠道，本案的知名度将大为提升2、 劣势分析 对于开发商来讲，将推迟回笼资金 三、直接

41、销售1、优势分析l 直接销售，意味着资金可以直接迅速回笼l 开发商不用联络洽谈，避免了前期繁琐的谈判工作和后期经营的合作隐患2、劣势分析l 以项目目前的规模和周边的市场环境来看，直接销售很可能在短期内就将面临滞销的困境l 将导致商城管理无力，经营混乱，进而进入困境，进而影响到项目整体的形象。小结：综上，我们建议采取“部分政府经营，部分面向市场”的政策l 部分商业街由政府组织班子进行包装、推广、招商，制定招商优惠政策和经营管理制度。l 先重点攻克部分品牌商家，对其实行一定年限的免租优惠政策，并在物管费、经营管理费等方面给予优惠；l 品牌商家签约后，开始根据不同的商业组团依次推出销售，实行返租回报。