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1、实习报告课程名称：财务管理模拟实习报告内容：衡阳市石鼓区奥林匹克公园新建工程项目可行性研究报告学院名称：经济管理学院指导教师：黄德忠、胡海波、雷振华、李东升班级组次：会计104班第9小组姓名学号：曾 伟（20104920453）张 曼（20104920433）邓玉婷（20104920424）董悦娜（20104920409） 白玛康珠（20104920445） 2012年5月30日 衡阳市奥林匹克花园项目可行性研究报告 房地产决策资讯顾问有限公司 二零一二年五月目 录报告总体结论8I.报告说明8II.总体评价8III.技术经济指标9IV.结论与建议11第一章 项目介绍1211项目背景及地块现状1
2、2112项目背景12113地块现状1312项目地块综合开发环境13121自然及人文历史景观条件13122交通条件13123水、土地、空气污染状况14124项目地块周边治安状况分析1413项目地块周边建筑状况分析1414项目地块周边居民状况1415项目地块周边市政工程实施情况1416项目地块周边配套设施状况14161商业设施15162生活设施1517项目地块优劣势分析15171优势分析15172劣势分析16第二章 宏观社会经济环境研究182.1国民经济景气状况对本项目的影响182.2银行利息及金融政策对本项目的影响192.3通货膨胀因素对本项目的影响192.4固定资产投资对本项目的影响202.5
3、消费需求对本项目的影响20第三章项目区位环境分析2231项目区位行政区划与自然地理22311行政区划22312自然地理2232项目区位经济发展状况233.2.1国民经济233.2.2对外开放243.2.3城乡建设243.3衡阳城市发展战略定位2434 项目区位人文历史与景观状况25341人文历史25342项目区位景观状况2536项目区位城市建设与房地产开发状况2937项目区位生活配套设施状况30371能源状况30372通讯状况30373教育条件30374医疗条件3138项目区位城市发展规划3139项目区位综合开发价值分析31391有利因素32392不利因素33第四章 衡阳市房地产市场发展现状3
4、541房地产业在国民经济中的地位日益增加3542房价稳中有升4143开发结构仍需改善4144空置总量与空置面积上升4245土地政策购置面积增势较猛4246衡阳房地产市场展望44第五章 市场有效需求及项目定位建议3251消费者特征分析45511消费能力45512年龄结构4552消费者地域结构4553消费者心理习惯特征4653衡阳市房地产消费市场需求特征46531消费者对方位的选择分析47533消费者对置业环域的选择4755项目所处板块的消费环境5156衡阳购房者对运动与健康的认知程度5257衡阳市购房者对精装房的认知程度5358本项目目标消费群体综合定位5359产品主题定位54第六章 项目建设进
5、度5661施工条件5662计划进度安排56第七章 项目投资估算及资金筹措5871投资估算的范围5872投资估算的内容5873投资估算的依据5974项目总投资6075投资分年投入计划6376资金筹措63第八章 财务效益分析与财务评价6481财务分析的依据6482财务指标的选取6683财务效益分析6784 盈亏平衡分析7585敏感性分析7686风险分析7687财务评价79附表目录表一：经济技术指标9表二：2010年石鼓区主要经济指标23表三：衡阳市房地产业各年主要经济指标42表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m258表五：项目投资估算表61表六：资金筹措63项目销售价格预测 单位：元/ m26
6、4项目各方案销售额65投资收益率67表：保守方案项目现金流量表69表：一般方案项目现金流量表71表：乐观方案项目现金流量表73盈亏平衡表75项目敏感性分析表76报告总体结论I. 报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2011年10月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。II. 总体评价石鼓区得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。
7、大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：l 本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。l 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。l 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。III. 技术经济指标表一：经济技术指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）10
8、36718264132330165264132178289其中：多层住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花园洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%联体别墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%独体别墅297152971515%商业及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。l 项目项目总占地面积： 1570亩l 容
9、积率: 1.1l 建筑覆盖面积： 261668平方米 （覆盖率25%）l 绿化率 42%l 高度限制: 18米l 车位比例： 1：0.9l 项目开发周期： 5年l 开发总成本： 14.6亿元（营业税及附加未计入）每平方米单位成本： 1269元/平方米l 项目销售收入：保守估计： 16.5亿元一般估计： 18.9亿元乐观估计： 21.6亿元l 总投资利润率：保守估计： 6.74%一般估计： 22.09%乐观估计： 39.58%l 权益资本利润率：保守估计： 254.90%一般估计： 306.96%乐观估计： 365.27%l 净现值NPV（单位：万元）： 保守估计： 3153一般估计： 1732
10、5乐观估计： 33162l 内部收益率IRR：保守估计： 11%一般估计： 33%乐观估计： 57%l 盈亏平衡点X：保守估计： 0.943一般估计： 0.829乐观估计： 0.732IV. 结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2012
11、年上半年开工建设。45第一章 项目介绍11项目背景及地块现状112项目背景l 衡阳地处南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。历来为湖南省第2大城市、中南重镇。也是国家老工业基地、中国优秀旅游城市、中国抗战纪念城、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇，是南下通往广东、广西，东到江西福建，西达云贵川渝的门户。l 石鼓区位于衡阳市北部中心城区，全区总面积112平方公里，常住人口30万人，辖青山、人民、潇湘、五一、合江
12、、黄沙湾6个街道，松木、角山2个乡，28个行政村，43个社区居委会。l 石鼓区位于衡阳市区西北部，东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放大道为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，素有衡阳城区“北大门”之称，经行政区划调整，由城北区更名为石鼓区。l 2011年12月份，湖南置业发展有限责任公司正式与衡阳市政府签定了征地合同，其中一期用地400亩。2011年12月31日，公司在衡阳市艺术中心举办了“奥林匹克花园”奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第一次的形象宣传，为项目的开发、推广作了铺垫。113地块现状项目地块
13、位于石鼓区，总占地1560亩，地块东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放大道为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，目前为农业区。地块内部地势平坦、土地肥沃，相对落差在一米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林。地块内现有一条东西向双车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约一米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。12项目地块综合开发环境121自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外，地块还靠近市商业区，经济发展水平较高，但缺少独
14、特的人文景观与历史古迹。122交通条件石鼓区水陆交通便捷，湘江、蒸水四季通航，水运发达，公路网络更是纵横交错，四通八达，107国道贯穿南北。衡大、衡炎、衡邵、衡岳高速汇聚互通，与京珠高速、京珠高速复线及衡枣高速相连。武汉广州高速铁路已建成通车，衡阳至桂林南宁高铁线正在规划修建中，交通优势明显。123水、土地、空气污染状况项目地块整体污染状况小。湘江水质较为清澈、流量大；土地平坦，几乎均为农业用地，污染小；部分路段的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比衡阳市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。124项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务
15、业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。13项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。14项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口、服务业人口及企业单位居民极少。15项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅衡阳至桂林南宁高铁线一项，工程正在规划修建中，政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。16项目地块周边配套设施状况161商业设施石鼓区地处衡阳市繁华地段，人气旺盛，水
16、陆交通便利，历来商贾云集，商业网点遍布街巷，大型商场星罗棋布，是衡阳人流、物流、资金流、信息流最密集的城区。素为衡阳商业贸易最发达的地区，商业辐射范围延伸到湘南地区。如今，区内的华源建材市场、五一副食品批发市场、中湘五金机电市场、永兴家具市场已成为湖南中南部四大有影响的专业市场。 162生活设施地块虽处于商业区外的农业区内，但周边生活配套设施基本齐全。拥有工人文化宫、青少年宫、市博物馆、西湖公园等一大批高品位的文化活动场所。且拥有一山（石鼓山）、一塔（来雁塔）、双江（蒸水、湘江）、两湖（西湖、雁栖湖）等特色旅游资源，建设石鼓亲水仿古文化街、酒吧街等项目，重现石鼓“青草桥头酒百家”等繁华商贸文化
17、古景。17项目地块优劣势分析171优势分析l 土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。l 项目规划用地近1600亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。l 紧临解放大道，靠近衡阳市商业老区，交通条件极为便利。解放大道的高标准建设以及规划沿路两侧100米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。l 项目地块位于石鼓区未来规划的中高档居住区内，周边均为衡阳市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。l 便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速
18、居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。l 地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有湖湘风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本；沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。l 项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性。l “住在湘江”衡阳房产高层论坛会的召开，树立了良好的湘江版块区域品牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。l 本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之公司雄厚的资金实力背景和良
19、好的政府资源背景，辅以“奥林匹克花园”良好的项目品牌和运作模式，石鼓区政府将“衡阳市奥林匹克花园”项目列为石鼓区政府一号工程，都将进一步加强本项目的优势。172劣势分析l 项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。l 项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为1米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。l 靠近衡阳市商业老区，人口较为密集，人流量大，导致交通情况略有不便。l 人口多从事服务业，加大的居民的不稳定性。l 项目周围娱乐设施齐全，不利于“奥园”项目的推广。在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，现在都未有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设
20、施和吸引人气上显得势单力孤。第二章 宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的 层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判：2.1国民经济景气状况对本项目的影响德意志银行大中华区首席经济学家马骏表示：由于地产投资和出口的下行，中国经济在今年一季度将继续减速，年化环比GDP增速可能降到6%-7%。全年来看，中国GDP增长为8.3%，低于2011年9.1%的预估数。去年四季度经济增长继续下行，但是通胀开始
21、下跌，通胀下跌就会构成对政策松动的预期，而这个预期是利好。因此可以预期，环比经济增长估计在二季度可以开始恢复，同比经济增长则在三季度可出现复苏。新年以来，我国经济增长延续了小幅下行态势，并创1992年以来季度累计同比增速回调时间最长纪录，在一定程度上反映了我国经济由高速向中速增长阶段的转换。当前世界经济出现某些积极变化，内需增长降中趋稳，预计2012年全年经济运行呈“前降后稳”态势。一季度，我国出口增幅明显回落，投资、消费增速放缓，企业去库存尚未结束，经济增长呈小幅下行态势。伴随着增速回调，物价上涨压力趋减。从发展态势看，世界经济出现回稳迹象，内需增长潜力依然可观，一些积极因素正在积累，经济增
22、长有望降中趋稳。我们认为，当前的整体国民经济会以扩大内需为着重点，此形势是支持本项目的开发的，但也需要警惕国际经济复苏的不确定性。2.2银行利息及金融政策对本项目的影响2012年以来，中国人民银行按照中央经济工作会议精神和国务院统一部署，继续实施稳健的货币政策，加强宏观审慎管理，着力提高政策的针对性、灵活性和前瞻性，根据形势变化适时适度进行预调微调，引导货币信贷适度增长，保持合理的社会融资规模，促进金融机构优化信贷结构，继续稳步推进金融企业改革，完善人民币汇率形成机制，促进经济金融平稳运行。而银行存款准备金率的下调和世界经济形势的逐步复苏有益于本项目的资金到位，宽松的金融环境对于是的项目的成本
23、费用的控制以及风险的降低提供了一定的保障。2.3通货膨胀因素对本项目的影响2012年一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.2%；食品价格上涨6.2%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨3.9%，服务项目价格上涨1.5%。全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.9%。其中，居住价格同比上涨1.8%。，住房租金价格上涨2.0%，水、电、燃料价格上涨2.0%，建房及装修材料价格上涨1.5%。2012年影响物价上涨的因素仍然较多，特别是土地、劳动力、环保成本因素长期存在。今年又逢地方政府换届，各地推动城镇化、工业化的热情都很高，对通货膨胀仍不能掉以轻心
24、。而且原材料和动力价格的过快上涨可能会增加支出费用，委托方应把握好进度，控制成本。2.4固定资产投资对本项目的影响中国1-4月固定资产投资增速微幅放缓，增幅不及预期及前值。具体数据显示，1-4月民间固定资产投资年率上升27.3。东部地区投资38856亿元，同比增长18.8%，增速较1-3月份回落0.1个百分点；中部地区投资19037亿元，增长25.9%，回落1.2个百分点；西部地区投资17109亿元，增长25%，回落1.9个百分点。新开工项目计划总投资64921亿元，同比增长21.6%，回落1.4个百分点。从到位资金情况看，国家预算资金增长28.7%，增速较1-3月份提高3.8个百分点；自筹资
25、金增长24.2%。在投资的增长中，新开工项目和资金来源依旧保持了较快的增长速度，在资金来源中，自筹资金增长和政府预算资金占了很大的比重，这说明政府和企业已将更新改造投资放在较高的位置。而房地产投资的持续增长促进了建筑、装修等行业的繁荣，对人们的购房行为和观念都产生了较大的影响，这对于我的经济的持续发展也有极大的益处2.5消费需求对本项目的影响2012年3月份，社会消费品零售总额15650亿元，同比名义增长15.2%(扣除价格因素实际增长11.3%，以下除特殊说明外均为名义增长)。其中，限额以上企业(单位)消费品零售额7686亿元，增长16.9%.1-3月份，社会消费品零售总额49319亿元，同
26、比名义增长14.8%(扣除价格因素实际增长10.9%)。从环比看，3月份社会消费品零售总额增长1.18%.十二五”规划重大项目后续建设支持投资增长。一般而言，随着一批五年规划重大项目的开工，后续投资规模需求较大，这将在一定程度上支持投资保持较快增长。二是保障房投资建设继续加快。全国住房保障工作会上，有关部门表示 2012 年全年保障性安居工程开工总量基本确定在 700 万套，竣工总量确定为 400 万套。保障房投资的迅速增长，将成为一季度投资领域的亮点之一。三是新开工项目计划投资企稳回升有利于投资增长。去年城镇居民人均可支配收入 21810 元，名义增长 14.1，扣除价格因素，实际增长 8.
27、4，农村居民人均纯收入 6977 元，名义增长 17.9，扣除价格因素，实际增长 11.4。收入快速增长为消费增长提供了良好基础。而物价回落增强居民实际购买能力。一季度除春节期间外，物价水平较 2011 年将有明显回落，这有利于提高居民尤其是低收入群体的消费能力。再者，随着生活水平的提高以及节日因素，一季度以餐饮、家政、娱乐等为代表的服务性消费将保持良好增势。这些都有益于刺激市场需求。结论：2012 年，全球经济下行风险加大，出口增速继续放缓，房地产、基 础设施等投资明显降温，社会消费品零售增长保持相对稳定，我 国宏观经济仍将呈现平稳回落态势。国家调整优 化房地产市场供求结构的措施对于本项目的
28、开发是一个利好因素，但委托方也要根据国际形势变化，做出相应的调整第三章 项目区位环境分析31项目区位行政区划与自然地理311行政区划石鼓区位于南中国最大的交通枢纽、湖南省第2大城市衡阳市北部中心城区，全区总面积112平方公里，常住人口30万人，其中非农业人口25.2万人，辖青山、人民、潇湘、五一、合江、黄沙湾6个街道，松木、角山2个乡，28个行政村，43个社区居委会。 石鼓区位于衡阳市区西北部，东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放大道为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，素有衡阳城区“北大门”之称，2001年行政
29、区划调整，由城北区更名为石鼓区。312自然地理石鼓区地处衡阳市城区北部，东临湘江与珠晖区隔水相望，西北与衡阳县为邻，南以解放路与雁峰区接壤，西与蒸湘区以蒸湘北路为界。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。湘南境内有二水：湘水和蒸水两条水系跨沟越涧，绕峰过坳，激激扬扬，蜿蜒逶迤，一路千万声呼唤，众里千百度寻觅，终于激动面欢快地在古城衡阳市北石鼓区汇合，缠绵于一体。一个叫韩愈的唐代人便站在那座石山上摇头晃脑地念念有词：“红
30、亭枕湘江，蒸水会其左。瞰临渺空阔，绿净不可唾、”这山便是石鼓山。 石鼓区因山中石鼓书院而沉淀了湖湘文化的精髓，因山下蒸、湘、耒三水交汇而名遐三湘。石鼓区自古人文荟萃，商贾云集，发展经济具有独特优势。32项目区位经济发展状况3.2.1国民经济2010年，石鼓区较好的保证了全年目标任务的完成和“十一五”计划的实现，再次被评为全省综合经济实力“十强县”，并升至第七位，为全区实施“十二五”计划，大力推进石鼓区跨越式发展奠定了良好基础。表二：2010年石鼓区主要经济指标项目单位实绩同比增减（%）国内生产总值万元362096116人均国内生产总值元11856113第一产业增加值万元4797732第二产业增
31、加值万元189230139第三产业增加值万元124889101全社会固定资产投资总额万元81182-04外贸进出口总额万美元2190183社会消费品零售总额万元19233114职工年均工资元10957195城镇居民人均可支配收入元7303108农民人均纯收入元309253年末存款余额万元291364116年末贷款余额万元177057-333.2.2对外开放石鼓区有着加快经济发展的基础。经过几年的积累，石鼓区已经进入了经济飞速发展期，具备了经济腾飞、建设强区的条件。石鼓区国民经济和社会发展的第十一个五年规划明确提出了全区未来五年经济发展的宏伟蓝图构建“三大商圈”，即常胜商圈、江滨旅游休闲商圈、松
32、木物流商圈；打造“四大产业集群”，即盐化工工业集群、汽配加工工业集群、医药器械生产工业集群、新材料生产工业集群；建设三大“农业产业带”，即衡角公路沿线养殖业产业带、107国道花卉苗木种植产业带、湘江西岸无公害蔬菜和延秋蔬菜种植产业带。 3.2.3城乡建设 “十一五”期间，石鼓区经济社会发展将采取“南改北拓、城乡一体”、“三产旺区、二产强区、民营活区”的措施，加速区域经济的发展和城乡一体化进程。财政总收入年均递增15%，城镇居民人均可支配收入年增8.5%，农村居民人均纯收入年增7.5%。 3.3石鼓区发展战略定位当前，石鼓区正处在跨越式发展的关键时期，聚人气、造声势，提高知名度、美誉度，稳固发展
33、生态型规模型农业，长足发展生态型工业经济，活跃第三产业是其城市发展战略。围绕这一目的，石鼓区政府已先期策划实施了“住在石鼓”活动，并取得了成功使包含本项目在内的近十个大型房地产项目得以实质性启动。第二步是塑造“吃在石鼓”，拟以“美食在石鼓”的概念为基础自然演绎。第三步是“乐在石鼓”，这是石鼓区第三产业发展方向的完整定位，其内涵是石鼓区第三产业的整体蓬勃发展，使石鼓区成为都市人娱乐、休闲等时尚消费的理想之所。完成围绕“人”的“三步走”战略，切实营造起人气、商气，推动全区第三产业的整体启动和全面发展。34 项目区位人文历史与景观状况341人文历史在衡阳城区中，石鼓区历史最为悠久。自西汉开始设县治至
34、中华人民共和国，历经两千多年别史变迁，石鼓区为衡阳和湘中南地区政治、经济、文化中心，沉淀了深厚的历史文化底蕴。境内北宋时称“四大书院”之首的石鼓书院，朱熹、王夫之等儒家先贤曾于此临江讲学，传承文化思想；辖区内的演武垶曾是湘军的摇篮，晚清中兴名臣曾国藩、彭玉麟的湘军由此而起，崛起晚清中兴局面；来雁塔屹立三江之滨，彭玉麟曾亲笔题写塔名。石鼓区人杰地灵，人才荟萃，名人众多，文化流长，风骚独领，古衡阳八景的“朱陵洞内诗千首”极言石鼓文化之繁荣。342项目区位景观状况耀江花园 耀江花园规划总占面积1136亩，规划总建筑面积近90万平方米，容积率低于1.20，是湖南乃至国内罕见的集生态公园、浩瀚湖景、高尔
35、夫球场、大型商业配套、多功能奢华双会所、47亩成龙成章和幼儿园等于一体的“生态;岛居”大盘。居高贵眺922亩浩翰湖景，闲庭信步于918亩翡翠绿地中，在此居住将体验到人与自然和谐共存之道,更体现出人生的品位。 耀江花园一期以生态化、休闲化和文化性为主题，尊重自然，做足“绿光水影的文章”，在满足人与社会交流的同时，营造休闲、文化、绿化相融的社区空间，力求达到传统与现代、理性与感性、人文与自然的和谐与统一；在环境设计上引入亲地、亲绿、亲水、亲子与亲合“五亲”设计理念，充分考虑雁栖湖公园近千亩绿地和近千亩湖景，同时在社区各楼栋间营造了不同风格景致的超阔庭院式御花园，做到一户一景，移步易景，为客户创造更
36、舒适的居住环境和生活空间；建筑上以国际5 S标准设计，汇聚国内外滨水建筑的精华，科学、健康、环保、节能；房子有价，生命无价，在此居住将能得到更多的健康和快乐。 石鼓书院 千年学府石鼓书院，是我国宋代四大书院之一，约有1200年的历史传承，人文内涵深刻厚重。在我国书院史、教育史、文化史上享有崇高的地位。它座落在衡阳市石鼓区三水汇合的石鼓山上，该山海拔69米，书院总面积约4.01公顷。蒸水环其左，湘水挹其右，耒水横其前，三水汇合，浩浩荡荡直下洞庭。 相传汉代，三国武侯诸葛亮在石鼓山督师，为纪念诸葛先生“鞠躬尽瘁，死而后已”的精神，在石鼓山左边建了“武侯祠”。唐贞观时（公元627650年），刺史宇文
37、炫辟石鼓东崖西溪间为游览胜地，题“东岩、”“西谿”四字，刻于东西崖壁上。其后刺史齐映于山之东建合江亭。唐宪宗元和年间（公元806820年）衡阳隐士李宽在山上“筑庐名寻真观”，悉心读书，即为石鼓书院的雏形。宋至道三年（公元997年），衡阳郡人李士真创建书院，景祐二年（公元1035年），宋仁宗钦赐“石鼓书院”匾额，与当时的睢阳书院、白鹿洞书院，岳麓书院齐名，并称全国四大书院。石鼓书院建成后，相继兴建大观楼。南宋末年为纪念抗元英雄李芾，又修建了“忠节祠”。到了明代又建立了“七贤祠”。祭祀韩愈、朱熹、张栻、黄勉斋、李宽、李士真、周敦颐。 2007年9月18日，著名学者刘和平登上石鼓书院湖湘文化讲坛，以
38、“六经责我开生面，知行并进，知行两难”为题作了精辟的论述，此为重修石鼓书院后的第一讲。今后，石鼓书院将诚邀社会知名人士和专家来此讲学,将湖湘文化发扬光大，再铸书院辉煌。衡阳西湖衡阳西湖位于衡阳市石鼓区演武坪，现占地1838公顷。北宋诗人周敦颐曾在此地写下名句：“西湖夜放白莲花。”说明早在北宋时期，西湖便在当地很有名气。西湖上建有公园，于1992年建成开放的，取名西湖公园，又名明翰公园。该园以清新明快为主基调，以中国山水园林为主题，水陆兼用，建有“莲湖飞珠”、“双亭烟雨”、“月映白莲”等景区。据介绍，上世纪90年代初该公园修建时，设计者曾专门到杭州西湖取经学艺，并模仿西湖“三潭”在该公园内仿建了
39、“二潭”。西湖公园以清新明快为主基调，以中国山水园林为主题，在占整个公园面积42.7的水面做文章，水陆兼用，建有“莲湖飞珠”、“湖天一色”、“双亭烟雨”、“花鸟回廊”、“芙蓉拥翠”、“月映白莲”“中日友谊樱花林”等十余处景区。园内建造的明翰烈士铜像，寄托了故乡人民对先烈的缅怀。古色古香的芙蓉阁耸立湖边，秀美挺拔，与之隔湖相对的花卉馆更是流光溢彩。快艇、樟鱼、滚地龙、太空飞车等新型娱乐设施，增添了现代气息，开园至今，平均接待游客90万人次。1995年被评为全省园林绿化先进单位。1997年被省建委评为“省最佳公园”。l 朱陵仙洞朱陵仙洞位于石鼓山东侧。相传唐天宝年间，董奉先曾在洞内炼丹因而得了仙洞
40、之名。又传此洞北通南岳与水帘洞（亦名朱陵洞）两洞相连，南岳有道高僧曾借此洞往返衡岳之间，瞬息即到。洞内壁上曾留下了杜甫、韩愈、王夫之等历代名流待作达千首之多，使得朱陵洞以诗名远播三湘。后因战乱，尤其是日寇的狂轰滥炸，碑文、镌刻多被毁坏。仅留下小洞的残边及洞口上的“朱陵后洞”和“东崖”等残字。后虽经修整，但难复原貌。然而，作为衡阳八景之一，朱陵洞至今仍令许多游人心驰神往。 青草桥 蒸湘汇合处，石鼓左侧旁，屹立着青草桥。有桥至今，历时近八百年。南宋淳熙十三年（公元1186年），薛伯渲任衡州知府时，在青草渡修建木桥，为第一代青草桥。青草桥，原系半圆拱桥，尖墩，建筑艺术较高，表现着古代衡阳人民的聪明才
41、智。桥头两端店铺鳞次栉比，成为集市贸易繁华之地，加上石鼓名山胜景，吸引着许多游客。店铺当中，尤以酒店居多，故八景中就有“青草桥头酒百家”的诗句。当人们伫立桥头，你会感到如置身在图画中：“草入帘青，水沉玉碧。舴艋往来，灯明两岸之星，棹拂半江之雪.。如今，青草桥作为一景，更可观赏。他的作用也越来越大，不仅沟通南北，使市中心区与城北的万民新村和工业区连成一片，打开了衡阳通往南岳、衡山的卡口，负荷着各种运输车辆，而且使石鼓公园、朱陵洞、五一桥形成一片自然统一的游览区，真正起到桥梁的作用。35项目区位道路与交通状况l 石鼓区有较为便利、快捷的交通网络，全县公路总里程354公里，其中一级公路328公里，二
42、级公路781公里，三级公路608公里，四级公路1823公里。l 石鼓区距衡阳市区仅10公里12分钟车程，作为衡阳市人流、物流、资金流、信息流密集度最高的城区，“京广”迎南北商贾，“1814”送西东旅朋，西外环依城而过，衡大高速穿越境内，蒸湘二水环绕，历为湘南重镇，兵家必争要衢。即将贯通的吉邵高速、衡岳高速纵横相连，构成一幅四通八达的经纬图轴，为全区的经济注入了新的活力。36项目区位城市建设与房地产开发状况l 城市建设今后一段时期内，石鼓区经济社会发展的指导思想和总体思路是以科学发展观统领经济社会发展全局，坚定不移地实施“南改北拓、城乡一体”发展战略和“三产旺区、二产强区、民营活区”的发展方针，
43、全面建设小康社会，努力构建和谐石鼓。 不断巩固发展全区特色产业，主动担当起全市建设“区域性商贸物流中心”的主力军重任，着力打造“三大特色商圈”。始终坚持以工业化总揽经济发展全局，把新型工业发展作为区域经济发展的重中之重，全面发展特色工业集群，力争在全区打造“四大新型工业集群”。优越的地理环境，坚实的发展基础，使石鼓这块热土倍受投资者青睐，充满着希望和生机。21万石鼓人民期待着四海宾朋、五洲商贾来石鼓求发展、创繁荣、共谋经济发展大略。区委、区政府将为投资者创造最优良的环境，实施最优惠的政策，提供最优质的服务，营造最开放的氛围，让每位投资者在事业取得最大成就的同时，经济上得到丰厚的回报。 l 石鼓
44、县城区内在售楼盘概况目前石鼓县城区内在售楼盘基本属于本地地产商所开发的楼盘，其总体情况为：项目开发规模小、档次较低、针对的目标消费群体为本地消费者，付款方式单一。比如位于城中心的晶珠广场和某沿街商住楼，其公寓单套建筑面积在80m2150m2之间，较好楼层的销售单价为900元/m2左右，必须采用一次性付款的方式。销售情况较好，130m2以下的户型都已基本售完，150左右的户型剩余量较大，总体上已销售量已分别达到70%和80%。37项目区位生活配套设施状况371能源状况l 电力状况现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KWH。形成了“环网结构，开环运行”的配网框架。l 天然气状况天然气主管道923公里，日供气能力22万立方米。372通讯状况总装机容量达66万户，并建成了全县宽带多媒体通信骨干网和衡阳石鼓SDH高速传输网和DDN数据传输网。移动通信方面，有GSM网一个，900MNZ基站21个，能同时容纳30000部手机同时通话。373教育条件境内具有各类学校（含成教）78所，其中大中专院校11所；在校学生人数为46
