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1、西北湖开发项目报告 目 录 第一章 武汉房地产市场走势综合分析一、 总体市场发展状况良好，无泡沫之虞 61. 总投资、总销售量稳步增长2. 新开工楼盘销售率较以往普遍提高3. 各档次楼盘平均价格分别上涨4. 小高层市场份额逐渐增大5. 开发企业越来越注重整合外部资源6. 大盘开发热点逐步外延7. 旧城改造步伐加快，城区地价攀高二、 各类物业发展趋势分析 141. 写字楼、营业用房开发趋缓2. 住宅继续看好多层、小高层开发步伐加快3. 酒店式公寓及小户型市场前景模糊4. “豪宅市场初露端倪三、 当前楼市畅销户型分析 211. 畅销户型基本特征2. 复式住宅要求质素较高、市场理性3. 错层结构逐渐
2、淘汰四、 临湖住宅开发现状 241. 区域分布以“武昌“为主2. 多层住宅是主体建筑类型3. 湖岸线整治风格各异第二章 西北湖片区房地产市分析一、地理位置与交通配套 28二、综合圈层的教育、医疗、体育、文化等配套 29三、周边住宅物业（市场存量、增量） 31 第三章 重点楼盘剖析一、世纪华庭 34设计新颖、定位准确，销售价格及速度创单体高层高档楼盘新高，朝向、户型等缺陷明显二、东方国际公寓 37项目定位过于求全、一网打尽，档次不高，东西朝向是不可弥补的硬伤三、怡景花园 39临江景观资源丰富，户型设计不尽合理，出现对视现象，朝向均好性不足，车位明显不够、四、中环大厦 43立面效果及色彩安排恰当，
3、容积率过高，户型设计中明显出现对视严重、通透性差、车位不足等问题五、东湖林语 45推窗即见景的人居环境、优化的建筑结构及选材使项目成为多层高档楼盘之典范，过快的销售速度让开发商留下遗憾六、丽岛花园 47既“虹景花园”之后唯一成功的高档别墅，楼盘获多个全国奖项，后期高档盘景观资源不足第四章 武汉高档住宅消费群体研究一、 居民对高档住宅的购房意向问卷调查 49二、 目标客户抽样访谈分析 56第五章 武汉高档住宅竞争态势、市场空间分析一、 总体竞争态势 66 别墅和高层单体争抢同一消费群体1. 别墅市场竞争激烈，价格竞争占主导2. 别墅价格偏低，对高层住宅销售冲击较大3. 中心城区高档单体高层开发近
4、期增长较快二、 市场空间 68 武汉楼市高档住宅购房理性、价格承受能力较强、市场空间的挖掘起决于消费意识的引导富豪第一居所趋向于中心城区豪华住宅第六章 项 目 定 位一、 决定市场定位的几个因素 72 1. “地王”位置决定了本项目的高端定位2. 周边项目竞争要求本项目以高端定位来突出重围：3. CBD商圈的启动给周边豪宅开发带来生机4. 武汉真正的豪宅市场其实是“卖方市场”5. 项目的高成本决定了高端定位是控制风险的现实需要二、 市场定位 74武汉西北湖高档住宅区的“顶级豪宅”三、 产品定位 75唯一性、尊贵性、差异性、创新性四、 核心竞争策略 76产品领导者策略五、 核心消费群描述 76第
5、七章 案名设计建议一、 案名阐释 80二、 推广主题 81 三、 侯选案名 81第八章 规划设计建议一、规划总体思路 82 1总平面设计建议2项目风格建议3单体建筑设计建议二、大楼配置、会所配置及园林绿化 88第九章 项目投资成本估算及财务分析一、 项目基本指标 93二、 项目开发成本构成 94 三、 财务评定 102第十章 项目风险规避一、 风险剖析 103 二、 风险规避措施 103第十一章 项目价格定位及营销推广一、 价格定位 105二、 营销推广 105第一章 武汉房地产市场走势综合分析一、 总体市场发展态势良好，无泡沫之虞 1.总投资、年交易量稳步上升在近两年武汉楼市继续升温、交易持
6、续放量、价格涨幅较快的市场格局下，武汉房地产市场已提升了一个台阶：1从投资增幅来看，2002年的房地产投资额132.5亿元，较2001年的115.39亿元，增幅为14.8%，这一增幅远低于国有及其它投资的增幅（国家统计局副局长邱晓华语），这说明武汉房地产投资并未出现过热；2从全国35个大中城市房价分析，武汉目前平均套房销售价格与户均可支配收入比为7.2。低于全国平均值7.8，与房地产业发达城市北京（12.4、上海(8.7)、深圳(9.0)及同类城市沈阳(10.6)、南京(11.9)相比，基本处于合理的比例，因此，房地产业对武汉而言，仍有一个长远发展的过程。2002年总投资额为132.5亿元，同
7、比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%。2002年施工总面积为1690.12万，同比增长9.2%；其中，住宅1387.22万，同比增长14.8%，占总面积的82.08%，住宅中的经济房面积140万，占总施工面积的8.3%。2002年竣工总面积为633.17万，同比增长3.1 %。其中，住宅522.73万，同比增长4.6%，占总面积的82.55%，住宅中的经济房面积70万，占总面积的11.1%。截止2002年底，全市实有住房建筑面积9400万m2（不含空置住房），人均建筑面积已达22.16m2。200
8、2年全市销预售总面积为759.32万（其中住宅销售面积393.13万）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。2. 新开工楼盘销售率较以往普遍提高从各个片区来看，无论是繁华的汉口区域，还是较偏远的青山、桥口、汉阳，每个区域里各式项目（非常失败的项目除外）的销售率都比较高。据统计，今年新开盘项目84个，新开项目销售率达55。 各区新开项目、项目平均销售率如下表： 行政区域2002年新开项目平均销售率武昌区1854洪山区 1648%江汉区 1058%江岸区 860%桥口区 950%汉阳区 1546%东西湖区 662%青山区 259%合计8455% 3.各种类型住宅售
9、价普遍上涨中高档商品住房明显增多，比重逐渐增大，占全市商品房开发总量的63%，并由此带动全市商品房单价的上涨。市区中心地段的中档商品房均价已达2700元/，涨幅7.4，产品的综合品质有明显提高。均价最高的区域为江汉区为2618.05元/，其次是江岸区，2450.60元/，主要是由于这两个区域属于老城区，土地价格过高引起的；最低的区域为青山区1827.21元/，全市住宅均价2327.21元/，同比上涨12.68%。普通住宅均价如下图写字楼市场继续保持平稳的发展趋势。全年均价为4162.25元/m2，涨幅1.94%，四个季度写字楼价格如下图。季度价格指数2002年第一季度4128.31030.04
10、2002年第二季度4149.161035.242002年第三季度4163.081038.712002年第四季度4208.631050.07各季度指数列表如下： 住宅价格指数写字楼价格指数综合物业价格指数2001年第四季度1082.371023.091041.902002年第一季度1003.971030.041017.012002年第二季度1038.991035.241032.412002年第三季度1078.311038.711049.292002年第四季度1136.631050.071115.724.小高层市场份额逐渐增大 全市各片区房价普遍上涨来自于多方面因素的促进，有政策面的积极推动，如：
11、土地储备制度的实施，交易手续费的下调，交易程序的简化；也有开发项目的品质提高，新开项目推出力度加强；同时还有购房消费的日益理性和成熟以及购买力的释放，诸多积极的因素促成本年楼市的普遍飘红。 2002年7月10日以后，我市正式实施土地储备制度，使得城市用地更加稀缺，迫使开发商向天空要地。可以看出，今年我市房地产市场小高层数量明显增多，截止10月份，小高层占到总供应量的43。同时小高层固有的优势如楼盘带电梯，房屋的采光、通风、视野均比多层住宅好等，普遍得到市场的认可。 各区小高层数量比例如下表：区域名称楼盘总个数小高层个数所占比例武昌区984849%洪山区602135%江汉区1166253%江岸区
12、 965961%桥口区 311548%汉阳区 4349%东西湖区2827%青山区 1800合计 49021143% 5.开发企业越来越注重整合资源，产品质量上了台阶今年本市项目，无论城郊大盘别墅还是多层洋房，从规划水平、园林设计、户型创意都上了一个台阶，这主要得益于行业竞争所带来的发展，开发公司都注重仔细研究市场，高度重视项目品质和细节，日益满足居民消费品位提高带来的新的购房需求。 在规划设计上纷纷请来外域或者外地大师参与，在建筑施工方面大量地运用了新技术、新工艺、新材料，尤其是在大规模社区体现得更加突出，开发商都能以开放的心态来提升产品质量。 各区涉外项目的个数以及在各区中的比例 区域名称项
13、目总个数涉外项目个数所占比例武昌区982627%洪山区602237%江汉区1162824%江岸区 961213%桥口区 31619%汉阳区 431023%东西湖区28932%青山区 18422%合计 49011724%6。大盘开发热点逐步外延从今年热点版块的分布来看，除了传统的热点地区以外，涌现出一批新的热点，如：中北路、东湖、汤逊湖、杨汊湖等。我们综合比较这些新的热点区域可以看出，这些区域实际上是传统热点区域的延伸。 1）徐东路向中北路和东湖两个方向延伸。 2）光谷版块则向珞狮南路、汤逊湖、关山路方向扩张 3）由常青路、杨汊湖、新华下路、发展大道围成汉口新的地产经济圈，实际上是金银湖版块的延
14、伸。7。旧城改造步伐加快，中心城区土地价格攀高近半年来，武汉市通过旧城改造，对房地产开发用地供应进行了有效调控，逐步让开发商自觉地“回归”并参与到城市中心城区，旧城改造的趋势日益明显，目前，仅汉口地区，除王家墩CBD建设外，其它如“汉正街商贸区改造项目”、“永清商务区旧城改造项目”、“新华西路旧城改造项目”，其中以“新华西路旧城改造项目”为例，该地块最终以234万元/亩的高价竞拍成功，充分预示着武汉旧城改造项目用地的成本已经到了一个新的高度，在较高土地成本、及城郊大盘中档物业的双重压力下，旧城改造项目中走高端路线的思潮蠢蠢欲动，在竞拍“新华西路”地块成功后，夺标的南京三金公司一位负责人表示，“
15、在对武汉房地产进行考察后，发现武汉的房地产开发水平不高，三金有信心把该项目建成武汉房地产精品，使之成为区域标志性建筑”因此，我们可以预言，随着开发商“回归”中心城区的热潮出现，市中心城区高端住宅的市场竞争会日益激烈，高端住宅产品的形式会日益丰富，激烈的市场竞争最终较量的还是开发商之间自身实力与经营理念的竞争。二、 各类型物业发展趋势综合分析1.写字楼、营业性用房开发明显趋缓，存量房消化仍需时间目前，武昌除“光谷版块”市场较好外，其它地区均反映平淡；汉口中心城区写字楼如“武汉广场”、“世贸大厦”、“泰合广场”、“游子乡大厦”等；西北湖商圈的纯写字楼如“建银大厦”、“信合大厦”、“招银大厦”、“宏
16、元商务大厦”、“环亚大厦”等，是汉口地区较有代表性纯写字楼，通过市调我们发现，除少数楼盘招租较好外，大部分招租率不到50%，有的楼盘，甚至不到30%的出租率。通过市调及走访相关物业管理部门，我们发现武汉当前纯写字楼市场需求量有限，普遍空置率较高，从未出现过火爆的市场状况；西北湖商圈以从建设大道沿线到青年路沿线，纯写字楼随着在建工程开发量的增加，空置率将越来越高，导致这种局面的主要原因为：其一，武汉市改革步伐较慢，总体经济发展水平在全国同类城市比处于低水平，国内外各类大公司在汉分设办事机构数量有限，武汉本地新成立公司规模较小，对写字楼需求有限；其二，地方政府驻汉办事处规模小，多选择购置房产；其三
17、，武汉在上世纪90年代初第一次房地产高峰中盲目上马的大型写字楼项目较集中，消化存量都是问题；其四，近几年，政府虽然对写字楼开发进行了相关调控，仍有新项目问世；以上原因导致武汉目前写字楼空置率久高不下，租金水平不高，目前租金水平大部分在35元/左右，最高的在65元/左右，而且各写字楼纷纷出台不少优惠措施吸引租户。据2002年上半年对全市空置房的调查，老城区写字楼，营业用房空置现象相对集中。因此，受其影响，全市写字楼，营业性用房开发步子明显放慢，1-3季度，全市写字楼、营业性用房竣工47.64万平方米，只占前3个季度总竣工量332.77万平方米的14.3%，比去年有所下降。2002年上半年武汉市各
18、主要城区房地产开发空置房情况表行政区域总计比例住宅比例营业用房比例写字楼比例总计126.275.6559.94%25.7520.4%24.8019.65%江岸30.2323.95%22.7030.00%5.1019.81%2.439.8%江汉28.9322.92%14.6119.31%3.7414.52%10.5842.66%桥口11.919.46%4.035.33%3.5613.83%4.3517.54%汉阳11.869.39%9.967.89%1.405.44%0.502.02%武昌25.2219.98%16.4121.69%6.5825.55%2.238.99%洪山10.338.19%3
19、.870.68%1.867.22%4.618.55%青山0.920.07%0.521.32%0.291.13%0.110.44%东西湖4.123.26%1.002.89%3.1212.12%其他远城区2.622.10%2.553.370.11.08%按价格分析营业用房空置表 面积单位：万平方米价格分类项目比例（%）空置面积比例（%）总计7425753000元以下40540568226493000元以上34459518937351附表3显示：高档价位的空置营业用房比例较高，而且单个项目空置面积较大，营业用房多为集中空置。按价格分析写字楼空置表附表4 面积单位：万平方米价格分类项目比例（%）空置面
20、积比例（%）总计3424804000元以下17500042116984000元以上17500024808302附表4显示：高档价位的空置写字楼比例较高，也都为集中空置，主要集中在世贸广场、武汉广场、泰合广场、亚贸广场等大型写字楼。2目前武汉客户群体最大、开发商最看好的楼盘为地段较好的中高档住宅盘武汉市受经济发展水平影响，居民收入、消费水平在全国同类城市排行滞后，总体房价与同类城市相比，明显较低。价格在1500元/以内的经济适用房几年热销不减，消费群体较大。价格在20002500元/的中档楼盘多集中在城郊大盘，如金银湖片区、后湖片区、南湖片区等五大热点片区，这一价格区间的楼盘竞争异常激烈，房屋品
21、质正逐年提升，但由于地点偏远，政府配套设施难以完善，目前不少开发商正逐渐将开发重心向城区转移。随着开发重心向城区的转移，价格在25003000元/左右的中高档多层、小高层楼盘，因获得丰厚，深受开发商亲睐；这些楼盘因其交通便利，地段位置优越，价位适中，成为目前武汉居民二次置业及白领阶层购房的首选，汉口地区目前最有代表性的如“福星城市广场”，3小高层住宅开发步伐加快随着人们生活水平的提高和开发用地成本的增加及城市可供开发的土地逐步减小，小高层市场逐步升温，其开发和销售日益成熟，目前武汉市小高层项目主要集中在开发较为成熟的武昌热点片区及部分中心城区，武汉市目前现有住宅楼盘约430个（不完全统计），其
22、中小高层住宅楼盘有93个（不完全统计），约占总供应量的21.6%，多层住宅仍是市场的主导，占场市总供应量的53。2%，其中小高层所占比例较2000年、2001年，2002年已有较大的突破。武汉市小高层住宅市场发展一览表年度楼盘数量增长比例（%）2001年43232002年62442002年9350在武汉市现有93个项目（不完全统计）中，在售小高层达到85个，其中汉口地区共有42个小高层楼盘占总比例的49.4%；汉阳地区共有7个小高层楼盘，占总比例的8.2%，；武昌地区共有小高层楼盘36个，占总比例的42.4%，如“徐东片区”有“都市精典”，“徐东欧洲花园”，“世纪彩城”等项目，南湖片区有“加洲
23、花园、碧云天、新大地家园”等项目，光谷片区的“名都花园”，“丽岛花园”等，“明择半岛尊邸”；在汉口、汉阳、武昌三个城区中，汉口地区聚集的小高层项目最多，西北湖板块、香港路、台北路、解放公园路、青年路、新华路、新华下路沿线是汉口地区小高层、高层住宅项目主要聚集地，如江岸区的“永清庭园，黄浦雅园”，江汉区的“澎湖公寓，富豪花园，沁园春”等项目；汉阳城区 “东方华尔兹”等项目较有影响。随着我市旧城改造工作的不断深入，以及各大盘云集的城郊片区的开发土地的日益减少，小高层住宅开发会逐步取代当前多层住宅占主导地位的局面。这一趋势的发展也是我国城市房地产经济发展的必由之路。 中心城区为小高层聚集的一些特征：
24、 区域经济发展迅速，居民消费水平相对较高； 人口密度大，人流量大，交通便利； 区域土地资源日渐稀缺（尤其是武汉市新的土地政策的出笼）； 商贸繁盛，配套设施齐全；4商住两用楼购买多为置业投资，多集中在商业氛围较浓的老城区对商住两用公寓楼的调查，我们走访了江汉路步行街的“港澳中心”、“台北之星”、“世纪大厦”、“俊华大厦”以及西北湖商圈内的“元辰国际”公寓、“嘉鑫广场”等项目。通过市调，我们认为目前武汉市不少开发商看好小户型商住两用楼的市场前景，已在传统的商业氛围较浓的老城区开发小户型商住两用楼。面积在2885（标准间、一室一厅、二室二厅），销售形式较好，目前这些小户型购买群，近30%为自用，70
25、%以上的为中小投资者用于置业投资，大部分已租或待租，其租赁对象多为传统贸易领域的中小个体私营业主，而如IT、医药等科技含量较高的产业领域多选择不同档次写字楼办公，并不看好这种商住两用公寓楼。5酒店式公寓及小户型市场前景模糊酒店式完全产权公寓楼，是近几年随着我国对外改革开发而出现的一种投资性物业，目前，在部分开发商注重市场引导及对投资人回报承诺的前提下，该物业市场出现热潮。如武汉市目前最有影响的酒店式公寓项目“港澳中心”的成功开发销售最为典型。“港澳中心”基本情况：港澳中心位于武汉最繁华的江汉路步行街临街中间段，由武汉江龙房地产建筑开发有限公司开发，香港美亚置业投资（中国）有限公司代理。港澳中心
26、的基本投资模式为：投资者仅需支付物业总值30的投资款，余款由银行提供按揭贷款。在按揭期内将使用权委托给专门酒店管理公司统一经营、统一管理、统一支付按揭款。在头五年中，每位业主每年将得到相当于总楼款8的固定回报。委托期满后业主可继续委托管理公司经营，也可以自用或自行出租获得相当年限的租金收益。此外，投资者及其亲友还可以享受每年一定时段的免费入住时间，或者通过美亚公司的度假网络交换到国内外城市的度假村，享受国际流行的度假交换计划的乐趣。据调查，港澳中心自开盘以来，在武汉地区已取得相当好的销售业绩，并于8月3日至4日在深圳香格里拉举行展销会，目前公寓楼均价6000元/平方米，另外装修款1000元/平
27、方米，物业管理费18元/平方米，目前已销售80%，销售形势看好。但这种个别的热销并不能说明武汉楼市迎来了“酒店式公寓”的春天，在北京、上海、深圳、广州等经济发达、对外开发处于前沿的城市，其市场容量较大，其开发、销售及物业管理已经较为成熟，武汉市虽是全国特大城市，但受经济发展速度及对外开放深度的制约，离“国际化大都市”的标准还有相当距离，近年来，外地客商，外驻企业、机构，数量虽有增加，但对酒店式公寓的消费市场仍较为狭小，其大规模开发时机尚未成熟，由于武汉市房地产开发中一直忽视类似物业的市场细分，很大程度上干扰着“酒店式公寓”的市场。小户型住宅的存在无论是因为产品本身的品质，还是因为酒店的物业管理
28、，但有一点却是任何人无法回避的，就是开发商抓住了总价的概念，用一个较低的总价来冲击目前较普遍存在的高总价市场。然而，这种情况很快就会因交通环境大为改善的近郊、甚至郊区的低总价项目的推出而出现改变，从某种意义上说，小户型住宅和郊区物业的目标客群是接近的，都是中等收入的工薪阶层，这类客群希望享受都市生活，又对大量大户型、高总价房望而却步。于是，对郊区交通等环境不能容忍的人留下来选择了小户型，其他的去近郊用同样的总价购买了舒适的户型；另外，几乎所有的小户型项目都打出了投资牌，但到底所提供的户型能不能够投资成功却还需要谨慎考虑。6武汉“豪宅”市场初露端倪随着武汉市房地产业的日益成熟，房地产开发商越来越
29、注重产品品质的提升和消费市场的细分，为满足一部分富裕阶层及各行业层峰人士的高端住宅产品，既北京、上海、深圳等经济发达城市之后，在武汉楼市早已问世，通过近2年的市场引导，目前豪宅的市场竞争在武汉楼市可谓是初露端倪。三、 当前武汉楼市畅销的户型分析（一）、畅销户型基本特征住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便、有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加日后改动布局的烦恼和费用，要么有可能带来难以挽回的遗憾，绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。我们在考察了众多楼盘之后，综合分析目前武汉楼市一些比较畅销的主打户型，它们共同的特质十分明显，一梯两户的板式结构楼，由于通
30、透性较好，与“蝶式”、“点式”楼相比更适合武汉的气候特点，其市场接受程度较高，它们都具有如下共性：1三房两厅两卫，建筑面积为110平方米-150平方米，朝南房间（含客厅）有3个，客厅及主卧必须朝南，力争达到朝南房间的最大数。2入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证。3客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅开间不小于4.2米，并且客厅的阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果要求较高。4厨房、饭厅和公共卫生间最好集中在一起，确保功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便
31、备餐与用餐，均有明窗，通风、采光好，橱、卫设排烟道，确保住宅的环保效果好，利于身心健康。5、两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。6、每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅。其中主卧室十分宽大，建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且置于最里面，充分保证了其私密性；其余两间小卧室面积次之，为13平方米-16平方米。并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于南北空气对流。7、公共活动区（客厅、饭厅、厨房）与分隔过渡区（公用卫生间）功能分区集中营，动静分区、干湿分区明晰，过渡自
32、然，互不干扰。8、房中无狭窄通道和其他难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，达85%以上。（二）、复式住宅要求质素较高，市场十分理性复式住宅一般是这样界定的：内部设计突出欧美风格和现代意识；将起居空间与居住空间分为上下两层。一数为公共活动空间，设客房、客厅、餐厅和厨房，层高约3米；二楼为私人活动空间，设有起居室、卧室和书房，层高2.8米。楼上、楼下分别有多个卫生间，且与浴室分开，有的复式住宅采用中空设计，厅的高度达5.6米，站在一楼仰视二楼顶，给人一种高堂大殿、气派非凡的感觉。复式住宅定位高档、设计新颖、气派，价格亦比一般平面住宅要高, 随着经济的发展，社会上出现了不少成功人士。据最新统
33、计，全国资产超过百万的就有900多万人，这些家缠百万的人成为复式住宅的主要买家。但是作为一种特殊的大户型住宅，复式住宅针对的目目标标客户层面较窄，目前，客户对复式住宅的购买十分理性，在规划设计和公共环境较好的高档楼盘，尽管复式住宅价格最高，但其销售形势却看好，而相反，一般中高档楼盘的复式住宅，却因体量大、总价高，销售形势严峻。在目前的形势下，影响普通复式住宅市场的基本因素为：目前这一客户群体的积淀量不够，所以对大户型复式住宅的需求量不大；目前仍有大量大户型豪宅陆续上市，且这些楼盘大都具备一定特色，因此复式住宅所面临的竞争压力较大；另外一些复式住宅的环境、设计、建筑质量、位置等因素亦会制约其推广
34、的顺利进行；复式一般为纯大户型住宅，其针对的客户群体较单一，所以抗风险能力弱。由于复式住宅的目标客户层面较窄，其销售周期一般较长，因此要求其设计应具有一定超前性，以争取层面更广阔的客户群体；在大规模开发中小部分复式设计是发展商为分散面积过于集中所带来的市场风险而采取的一种规避手段，但复式设计的面积、楼层、环境等必须经科学的论证，不可盲目追随市场。（三）、错层结构逐渐被淘汰在我市曾火爆一时的错层式住宅，由于其在实用性上存在明显的缺陷，近2年并没有受到消费者的青睐，而简单且实用的平层住宅又逐渐回归主流。四、武汉临湖住宅现状分析武汉市具有极为丰富的湖泊资源，在住宅产业普遍倡导以人为本和生态环境的今天
35、，亲水对于住宅项目来讲无疑是一个极为有利的自然条件。于是大量的楼盘项目都与水紧密地联系起来，开发商们纷纷大打水牌。我们在市调过程中，特别对武汉市目前盛行的滨湖“亲水住宅”项目进行了调研和分析，本市以水为主题的住宅分布及特点如下： 1、区域分布-武昌为主 从目前武汉市已建和新建的临湖的住宅项目的区域分布上看，我们发现武汉三镇中湖泊资源最为丰富的武昌拥有最多的临湖住宅，具房地产信息部门统计，约占全市临湖住宅总量的43%；武昌市区内的临湖住宅主要集中在东湖、沙湖、南湖和汤逊湖周边。其中我市面积最大、风景最为优美的东湖由于环境保护的限制，其周边的房地产项目主要集中在湖的西面，可开发面积约500亩，每亩
36、地价在100万元到150万元之间（90年代初大约在每亩2050万元之间），“秀水公寓”以3800元/平方米的价格旺销后，“东胡林语”也得益于东胡之美名而成为武昌地区名噪一时的高档楼盘，均价超过4300元/平方米，其中5100元/平方米的经典房已售罄；南湖附近由于好其水质好、开发空间大，已经成为武昌主要的高档别墅集中开发区域，目前我市具有较大规模和较高影响力的临湖高档住宅项目都在此区域（如：丽岛花园、明泽半岛尊邸、水蓝郡等）；经济最为繁荣的汉口地区其临湖住宅占到总量的36% ，低于武昌，这与汉口地区湖泊较少而且面积较小的自然条件有关。汉口市区寸土寸金，市区内如鲩子湖、西北湖、喷泉公园周边的住宅项
37、目多以小高层、高层住宅为主（如鲩子湖边的澎湖公寓、西北湖边的世纪华庭、喷泉公园周边的中环大厦等）。目前汉口新开发的临湖住宅多集中在金银湖周边，其开发项目以别墅为主。 汉阳地区的临湖住宅虽然只占总量的21%，但迅速发展的势头使我们有理由对该区域的住宅开发充满信心。目前汉阳的临湖住宅主要集中在墨水湖周边地区和沌口附近的如后官湖、三角湖等湖泊周边。其中沌口地区的天然湖泊由于开发程度不高，水质保持较好，加上武汉经济开发区的影响，具有较高的发展潜力。2、多层住宅-最多的建筑类型 目前我市临湖住宅的开发类型上看，高层住宅所占比例最小，仅为15%，主要集中在汉口城区内和东湖附近等由于条件限制无法进行大规模开
38、发的区域。多层住宅占总量的38%，是目前我市临湖住宅的主要开发类型。小高层住宅占总量的21%；而别墅占临湖住宅总量的26%。 值得指出的是，目前武汉市大型的临湖住宅项目大多同时开发别墅、多层住宅和小高层住宅；为使业主能够充分享受湖景，临湖多为别墅，其后为多层住宅，再往后为小高层，这样即可以保证大多数业主能够观赏湖景，同时也能够形成一个由湖面和建筑共同组成的小型气候循环圈，起到自动调节空气的生态作用。由于多层住宅目前市场接受程度较高，因此为缓解销售压力，同一个项目中多层住宅的供应量一般来讲是最大的。3、湖岸线设计各具特色 优美的湖景是临湖住宅最大的优势，而与湖面相连的湖岸线，是人与水最为接近的地
39、方，自然成为开发商最为重视的场所。从我们对临湖住宅的调查发现，湖岸线的设计已经成为临湖住宅项目中最为匠心独具之处。据统计，目前我市临湖住宅项目对湖岸的处理主要有同下几种方式： 人工沙滩，一般临湖设置，可以打沙滩排球； 游泳池，设在湖边即赏水又玩水。 设置木制栈桥，用于垂钓休闲和作为游艇码头。 临湖栈道，一般选用木头作为栈道材料临湖铺设，尽显自然。或沿湖岸设临湖跑步道既可观景又能健身。 湖景会所，临湖而设，风格各异，即满足会所的功能，又成为一道景观。 从湖岸线上不同的设计上我们可以看到现在的临湖住宅虽然同样以景为主题，但设计思路上已经发生了显著的变化，从原先的“观水”发展到“亲水”再到目前流行的
40、“玩水”。设计思路的变化反映了人们在居住上与自然相融合的要求，体现了人们居住条件的改善和居住品味的提高。第二章 西北湖片区房地产市场分析一、地理位置与交通配套汉口曾是中国内地最大的货物集散中心和中国进出口贸易的重要口岸，伴随武汉迈向国际大都市步伐的加快，武汉作为口岸城市的地位逐渐形成并且不但强化。口岸物业是现代城市区域经济的最权威代表，伴随着海、陆、空交通工具的发展，口岸物业不再被局限于港口，而是泛指所有交通汇集之处、港口、地铁、车站等周边物业。武汉作为一个日益国际化的中心城市，更是热切需要口岸物业，以充分展示现代化大都市的无穷魅力。西北湖版块成为汉口地区标志性CLD、CBD及CFD，是目前汉
41、口口岸物业的扎堆区域，而本项目在时间上和空间上与西北湖版块的区域发展成熟度高度吻合，在西北湖版块片区平面坐标体系中处于旗舰物业地位，傲视其余。西北湖项目北望机场高速出口、汉口火车站、武汉市公路客运总站、地铁一号线二号站出口，南眺以武商武广世贸、汉商、SOGO、万松园国际街为核心的CBD，西临王家墩CBD桥头堡，东靠本市金融一条街，尊处建设大道与青年路交汇处。凭借西北湖版块便利的交通网络，强大的经济辐射能力，充足的消费群体和消费能力，完善的办公、居住、金融与市政服务体委，巨大的增值潜力，西北湖项目作为汉口标志性口岸物业之一，就是汉口城市中心的繁华所在。富豪花园、新都市花园、澎湖公寓、添地公寓、德
42、富花园等；以西北湖项目为中心的中央金融区，包括建银大厦、信合大厦、农业银行大厦、人民银行大厦、光大银行大厦（在建）、招银大厦等；以西北湖项目中心的中央商贸区包括新世界贸易中心、SOGO、武商、武广、世贸等，可以断定，以为西北湖项目中心的1000米半径范围内，CLD、CFD、CBD构成该板块的绝大部分面积，完全有理由相信西北湖项目的王者风范。二、西北湖综合圈层的教育、医疗、体育、文化等配套1教育资源配置状况：第68中学（万松园精品国际精品街），第12中学（市重点航空路附近沿线），11中学（航空路附近），万松园小学，北湖小学，武汉市外国语学校（万松园路），第69中学（青年路沿线），天门墩中学（建设
43、大道三眼桥附近），解放中学（解放大道市委解放公园附近），先锋中学（唐家墩马场路68号），邬家墩小学（马场路204号），市艺术学校（北湖正街12号），市体委中心学校（新华路体育场），武汉一中（规划中），空军少年军校（建设大道575号），北湖幼儿园（汉口北湖南街）等2。医疗资源配置状况同济医院（解放大道亚酒附近），协和医院（解放大道中山公园附近），儿童医院（台北路附近），武汉中医院台北分院（台北路鲩子湖），联合医院（香港路万科俊园附近），六医院（香港路），省财贸医院（武汉图书大世界旁），武汉市妇幼保健院（香港路218-2号）等。3体育及文化资源配置状况：新华路体育馆（新华路长途客运站），西北湖公园广场，武汉杂技厅（建设大道台北路附近），喷泉公园体育场（建设大道与新华路交汇处），武汉图书馆（建设大道房地交易大厦对面），武汉图书大世界（新华下路北湖路），中山公园（解放大道
