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1、【锦康福缇岛商住小区】,1,居民消费者消费特性调研报告,目 录,CONTENTS,Part-A：项目需求分析Part-B：调研执行说明,Part-C： 居民消费者需求情况Part-D: 居民消费者消费特性及项目机会点总结,目 录,CONTENTS,Part-A：项目需求分析,How to do?,Do What?,为了更清晰、准确的掌握市场动态及供应情况，了解居民消费者的需求，找到市场的空缺点，为项目商业后期的定位提供系统、科学的数据支持。2011年8月昆明康源房地产开发有限公司的委托我司，开展了针对福缇岛项目周边的零售商业市场的调查工作。本次市场调查工作包含了项目周边半径3公里范围内现有零售
2、商业市场供应情况、项目周边未来兴建项目概况及居民消费者消费特性问卷调研工作，而其中又包括了目标客户大客户的深度访谈工作。,商业怎样做才能成活及提升价值？,根据对企业及项目的了解，并结合项目目前的进度，针对本次调研的整体思路如下：,我们分别通过二手资料收集，问卷调查及深度访谈三种不同调研方式，了解消费费者的特性及需求，以此寻找市场空缺点及项目未来发展的机会点，为项目后期商业定位提供依据及建议。,1、消费者特性2、市场需求3、项目机会点,调研流程说明,访问员筛选,访问员培训,访问员分组及地点分配,项目地执行,问卷审核,室内二审,问卷抽查复核,合格,不合格,现场一审,数据录入,作废,统计分析,报告撰
3、写,问卷审核,消费者特性的构成,消费者特性由消费者个人情况、消费习惯及喜好和消费需求构成。三者之间存在相互联系，相互影响。,消费者个人情况,消费习惯及喜好,消费需求,性别,年龄,文化程度,职业,月基本生活支出,月收入,生活状态,消费类型的选择,消费区域的选择,喜欢的消费场所,交通工具的选择,能承受的时间,消费频率,消费时间的选择,区域内商业的印象,业态的期望及需求,种类的期望及需求,品牌的期望及需求,我们将从以上详细内容剖析项目半径3公里范围内及3公里范围外的居民消费者的消费特性。通过研究消费者层级结构、收入支出情况、消费的习惯性选择及偏好、商品需求及消费场所需求这几类有密切关联的消费者特点，
4、分析其形成之根源，以便于我们发现蒙自商业市场中存在的不足和机会。,消费伙伴的选择,消费者特性分析思路,对项目的认知,认知程度,投资信心,商铺的定价,投资意愿,影响消费的因素,目 录,CONTENTS,Part-B：调研执行说明一、有效样本与调查地点之间的分配情况二、问卷调查接触及甄别情况三、项目组人员四、如何鉴别有效样本,有效样本与调查地点之间的分配情况,有效样本与调查地点之间的分配情况,备注：接触总数指接触的总人数，包括拒访人数、中途拒访人数、不符合条件的人数及有效人数,问卷调查接触及甄别情况,项目组人员,目 录,CONTENTS,Part-C：居民消费者需求情况一、受访者的个人情况 二、受
5、访者在日常生活中的消费习惯及喜好三、受访者对周边零售商业的期望及需求四、受访者对福缇岛的认识,受访者个人情况分析,受访者的年龄性别及生活状态,在20-35岁之间的大量受访者，分别处于家庭生命周期中的单身阶段、新婚阶段和满巢阶段，其年龄和生活状态基本匹配，处于这三个阶段的消费群体，具备消费力强的特点。,受访者的文化程度与职业,受访者的文化水平在一定程度上决定了他们的职业情况。大部分受访者的职业为工人或服务行业的服务员、个体业主、无固定职业者（项目周边靠收租金生活的村民）。,文化程度,职业,受访者的个人月收入及家庭基本支出情况,受访者的职业决定了其收入水平，因此大部分受访者的家庭月生活基本支出集中
6、在30%-40%之间，以致于其家庭收入用于进行其他消费空间不大。,个人月收入情况,家庭基本支出情况,小 结,男女结构：男女比例基本平衡。年龄结构：集中于20-35岁之间，消费力强。家庭生命周期：集中于单身阶段、新婚阶段、满巢阶段，消费力强。文化程度：主要集中于高职/技校、大专和大学本科。职业情况：主要为个体业主、工人或服务行业人士和无固定职业者。人均收入水平：集中于2000以下-4000之间，中等收入水平。家庭基本支出情况：家庭基本支出占总收入的30%-40%之间的人群居多，消费空间一般。,受访者在日常生活中的消费习惯及喜好,受访者在日常生活中的消费占比,受访者消费区域的选择,受访者喜欢去的消
7、费场所,消费者在日常生活中喜欢去的消费场所主要有其它（包括超市及家附近的一些不知名的商业场所）、商业街。,3公里范围内,3公里范围外,受访者喜欢去的购物中心,备注：1.项目周边的居民消费者可在金色交响家园乘坐77路公交车直达正义坊； 2.新螺蛳湾商品丰富及价格低廉。,受访者喜欢去的百货商场,百盛昆明百货大楼均位于城市的核心商圈，交通便利，消费者到达性强；百盛商品品类丰富、消费环境好；昆明百货大楼为云南本土的百货商场，经营年限长，在消费者心中已形成一定影响力和口碑。,受访者喜欢去的商业街,受访者喜欢去的其它商业场所,受访者的消费频率,受访者外出消费选择的交通工具及能承受的时间,受访者的消费时间,
8、大部分受访者喜欢周末去消费。,受访者外出消费选择的同伴,大部分受访者喜欢同亲人和朋友去消费。,3公里范围内,3公里范围外,影响受访者消费的因素,由于项目所处区域内暂时还没出现大型的超市、购物中心及综合市场，所以对于周边消费者来说便利的交通变得尤为重要。,受访者消费习惯及喜好小结,【Part-E：居民消费者需求情况】,【Part-E：居民消费者需求情况】,受访者的消费需求,36,3公里范围内受访者对周边零售商业消费场所的评价,大部分受访者认为周边现有的零售商业消费场所不能满足其消费需求，另有小部分受访者认为周边现有的零售商业基本或完全能满足其消费需求，具体是体现在消费场所销售的商品价格、商品质量
9、、消费场所类型及环境三方面。,3公里范围内受访者对周边零售商业的评价,大部分受访者认为周边现有的零售商业不能满足其消费需求。但是一些日常生活消费品基本可以得到满足，如副食品及杂货、服装、药店。,3公里范围外受访者对周边零售特殊产品及服务的期望及需求,未来在项目所处区域内出现大型购物中心、品牌折扣店、大型的专业市场或大型的餐饮美食，可能会吸引3公里范围外的居民消费者至项目所处区域内消费。,受访者对周边零售业态的期望及需求,受访者对百货类商品的期望及需求,3公里范围内,3公里范围外,受访者期望在项目周边出现的百货类商品主要有：鞋、精品服饰、化妆品及其他的品牌折扣店。,受访者对餐饮品类的期望及需求,
10、3公里范围内,3公里范围外,受访者期望在项目周边出现的餐饮品类品主要有：特色小吃、快餐、川菜。,受访者对娱乐休闲类商品的期望及需求,3公里范围内,3公里范围外,受访者期望在项目周边出现的娱乐休闲类商品主要有：电影院、酒吧、洗浴中心。,受访者对个人护理及保健类商品的期望及需求,3公里范围内,3公里范围外,受访者期望在项目周边出现的个人护理及保健类商品主要有：药店、美发、口腔诊所及足疗按摩。,受访者对文化教育类商品的期望及需求,3公里范围内,3公里范围外,受访者期望在项目周边出现的文化教育类商品主要有：图文打印、图书文具、补习班、外语培训及婴幼儿早教。,受访者对其他种类商品的期望及需求,3公里范围
11、内,3公里范围外,受访者期望在项目周边出现的其他种类商品主要有：超市、银行ATM机、服装整改。,受访者对周边零售商业品牌的期望及需求,服装Clothing,备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。,化妆品Cosmetic,受访者对周边零售商业品牌的期望及需求,备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。,受访者对周边零售商业品牌的期望及需求,餐饮 eating,备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。,受访者对周边零售商业品牌的期望及需求,美容美发 Hairdressing,备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。,受访者对周
12、边零售商业品牌的期望及需求,电影院Cinema,备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。,受访者对周边零售商业品牌的期望及需求,唱歌KTV,备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。,受访者对周边零售商业品牌的期望及需求,超级市场 Supermarket,备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。,受访者的消费需求小结,受访者的消费需求小结,受访者对“福缇岛”的认知,地理位置,地理位置,地理位置,地理位置,地理位置,受访者对福缇岛的认知程度,大部分的受访者不知道“福缇岛”，但是在访问过程中经过访问员介绍后，有大量的受访者表示知道福缇岛的地理位置
13、。,不知道,知道,3公里内：,3公里外：,78.24%,21.76%,知道的内容,95.38%,4.62%,地理位置,规模,物业类型,开发商,其它,受访者对福缇岛商铺的定价,3公里内,3公里外,销售价格,租赁价格,受访者对福缇岛的投资信心,3公里范围内,3公里范围外,受访者对福缇岛的投资意愿,影响其投资或消费的因素主要是：离居住、工作地近，较为便利； 2. 能够满足周边生活需求；3. 持观望态度。,影响其投资或消费的因素主要是：离居住、工作地近，较为便利； 2. 能够满足周边生活需求；3. 持观望态度。,3公里内,3公里外,受访者对“福缇岛”的认知小结,D-1、消费特性及项目机会点总结,Par
14、t-D,总结,消费者习惯及喜好,消费者需求,项目机会点,1、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智慧的珍珠里，有勤奋的心血闪光。2、人们走过的每一个足迹，都是自己生命的留言；留给今天翻过的日历，留给未来永久的历史。3、人生是一座可以采掘开拓的金矿，但总是因为人们的勤奋程度不同，给予人们的回报也不相同。4、理想之风扯满人生的帆；奋斗之杆举起理想之旗。5、人应该学会走自己的路，但更应该掌握手中的罗盘。6、不能因为人生的道路坎坷，就使自己的身躯变得弯曲；不能因为生活的历程漫长，就使求索的脚步迟缓。7、人生的意义在理想的光辉中闪烁；生命的价值在创造的生活中闪现。8、只有走完平凡的路程，才能达到伟大的目
15、标。9、奋斗目标是人生的精神支柱。10、共同的事业，共同的斗争，可以使人们产生忍受一切的力量。奥斯特洛夫斯基11、属于每个人的道路，都在每个人的足下；属于每个人的历史，都在每个人的身后。12、终于有一天，海水和泪都是甜的。13、有志者自有千方百计，无志者只有千难万难。14、贫不足羞，可羞是贫而无志。吕坤15、人，只要有一种信念，有所追求，什么艰苦都能忍受，什么环境也都能适应。丁玲16、人生的途程是遥远的，只要双脚不息地前行，道路就会向远方延伸。17、理想是人生的坚实支柱，如果失去了生活的理想，精神也就会随之而瘫痪。18、目标不是都能达到的，但它可以作为瞄准点。28、我学习了一生，现在我还在学习
16、，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。别林斯基29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。马克思30、外国语是人生斗争的一种武器。马克思31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。法布尔32、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。杜甫33、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。杜甫28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。别林斯基29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。马克思30、外国语是人生斗争的一种武器。马克思31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。法布尔32、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。杜甫33、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。杜甫,
