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1、居间 部分法律基础知识,居间（中介）、居间合同,1、居间就其实质而言，是一种商业形式，是牵线搭桥、举荐媒引，促使交易双方成交的一种经纪活动。居间双方一般为平等主体间专项从事这种经纪活动而从中获取报酬的人，就是居间人。居间不仅出现在我们二手房买卖、房屋租赁中，还出现在证券交易、职业婚介等领域中。2、居间合同：合同法第424条： 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。,房地产买卖居家合同：包括买卖合同（定金合同）、居间合同,1、买卖合同 ：（定金合同）：从属性，从属主合同，为了保证主合同履行的 一 种担保合同 （定金罚则） 实践性，以定金交付为
2、定金合同成立条件 要式性，须以书面形式约定,居间合同（特殊委托合同）,概念:类型：1、报告居间（向委托人报告缔约合同的机会） 2、媒介居间（在对房屋买卖的媒介居间中，房屋出卖人为一个居间合同的委托人，买受人为另一个居间合同的委托人，两个委托人委托的往往是同一居间人） 媒介居间人可以从双方（两个居间合同的委托人）取得报酬，之所以如此，是因为其完成了两个居间合同的给付。但根据合同自由的原则，当事人可以另行作出约定，实务中，居间人有时候只对一方委托人收取佣金。在双重居间，居间人对双方均有忠实义务。,居间合同,特征：有名合同、诺成合同、不要式合同、有偿合同、单务合同 例：甲欲出售自己的一套房屋，与乙签
3、订居间合同约定：“乙为甲报告订约机会，事成后，甲支付报酬1万元。委托出售协议、房地产买卖居间合同综合,合同法第245条第1款规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”,实践中如实报告的具体表现：1、只需将所知道的情况如实报告委托人，但应尽可能掌握更多的情况，以供委托人选择。2、保证提供的信息真实可靠，没有任何的隐瞒欺骗和任何自己主观臆测。3、对于有影响的事项，如标的物是否存在瑕疵、资信状况、支付能力。4、不得与第三人（其中一委托人）恶意串通损害委托人的利益，也不得恶意促成合同成立。,合同法第245条第2款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人
4、利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”,，甲委托乙为其购买一套房屋，特别要求，不能有一点渗水，刚好乙接受了另一委托人丙出售一套房屋。（乙知情，此房屋雨季时，有渗水，但为了报酬，乙隐瞒并欺骗了甲）在甲与丙签订买卖合同后，甲发现了问题，知道乙隐瞒并欺骗了甲便向丙提出损害赔偿要求。此例中的乙为了拿到居间劳务费，不仅没有履行据实报告的义务，而且还采取隐瞒真相的手段，与丙恶意串通而损害了甲的合法权益。因此，乙不仅无权向甲主张居间报酬的请求权，而且就其故意造成的损失，承担损害赔偿责任。,合同法居间人的报酬请求权,居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不
5、明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。,报酬取得必备条件,取得报酬必备两个条件：1、所介绍合同必须成立2、合同成立，与居间人的介绍有因果关系实践中居间人促成的合同，须为合法、有效的成立，如果合同无效或可撤销，是不能视为促成合同成立。,合法、有效合同（房地产买卖居间合同）,1、合法：2、有效：合同签订后存在有效、无效、效力待定的情形,1、有效：2、无效：我国合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的
6、手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。3、效力待定：是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。,效力待定,合同法规定了以下三种情况为效力待定合同：(l)限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经过其法定代理人的追认才有效；(2)行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，必须经过被代理人的追认才能对被代理人产生法律拘束力。(3)无处分权人处分他人财产权利而订立的合
7、同，经权利人追认才有效。,代理权产生（委托代理）,委托代理权来源于被代理人的授权行为。授权行为具有单方性、独立性、无因性。授予代理权的方式：1、明示授权:书面或口头2、默示授权：根据被代理人实施的特定行为，推定具有授权的意思,催告权,合同法相关规定1、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。（限制民事行为人）2、相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。3、合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”相对人除了有催告权外，还有撤销合同的权利。,撤销权
8、,相对人除了有催告权外，还有撤销合同的权利。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”1、撤销的意思表示必须在追认之前作出的，对于法定代理人已经追认的合同相对人不得撤销。2、只有善意的相对人才可以作出撤销合同的行为。3、相对人作出撤销的意思表示时，应当用通知的方式作出，任何默示的方式都不构成对此类合同的撤销。,委托代理权的消灭,关于合同的解除,1、友好协商解除2、司法解除3、单方解除,有下列情形之一的，当事人可以单方解除合同,1、因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力指当事人在订立合同时不能预见的、对其发生和后果不能避免并且不能克服的客观条件，包括自然灾害、战争、社会
9、异常事件等 2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。主要债务即次要债务的对称，是指根据合同的约定，当事人应当承担债务的大部分或者对债权人权利有重要或根本性影响的部分。 3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的。迟延履行是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期届满，仍未履行合同债务;或对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行的。 4、当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。如果合同约定的履行期限或者其他合同条款对当事人权利义务至关重要，一方有违约行为将严重影响到当事人订立合同所期望的经济利益时，当事人可以不经过催告程序而直接单方解除合同。比如季节性、时效性强的标的物迟延交货，则另一方当事人有权单方解除合同。,单方解除合同,需要说明的是，当事人单方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。,居间合同委托人“跳单”,
