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1、奉化新桥骨科医院地块研究壹、市场概述贰、专题研究,奉化新桥骨科地块研究,1,奉化新桥骨科医院地块研究奉化新桥骨科地块研究1,壹、 市场概述,奉化新桥骨科地块研究,2,壹、 市场概述奉化新桥骨科地块研究2,城市规划,用地发展方向根据用地规划，奉化城市用地发展方向为“北进、东扩、西连、南控”。向北发展联系江口，向东扩展连接西坞，适当向西发展，加强与溪口的联系，控制向南发展。城市结构形态城市结构:城市空间结构为“一心一带三江三组团”，形成多中心、开放式、生态型的山水城市。一心：即由大桥和江口组成的核心城市。一带：即大桥、江口之间由山体构成贯穿城区东西的“一”字形生态带，成为城市的绿色走廊和开放空间。
2、三江：即贯穿城市的三条江， 剡江、县江和东江。三组团：即核心城市外围的三个组团，有方桥组团、西坞组团和萧王庙组团。各组团之间通过生态隔离绿地进行分隔，用组团间快速路加以联 系，使几个组团形成分合有致的整体。 分区职能1、核心城市：是城市的政治、经济和文化中心，主要分大桥片和江口片。 2、方桥组团：以高新技术和服装工业为主的综合性组团。3、西坞组团：依托甬台温铁路发展仓储、物流为中心的综合性组团。4、萧王庙组团：以农副产品加工、旅游服务和生态居住为主的生态型功能组团。,奉化新桥骨科地块研究,3,城市规划用地发展方向根据用地规划，奉化城市用地发展方向为“,规划中奉化住宅用地向西面延伸，本案位于城西
3、生态居住区与老城区交通枢纽大成路之旁。区域优势明显，发展前景无限。,小结,奉化新桥骨科地块研究,4,规划中奉化住宅用地向西面延伸，本案位于城西生态居住区与老城区,2009-2011年奉化市区商业及住宅土地推出情况,奉化市区土地成交量较少，成交土地可建商品房体量约52万方。,奉化新桥骨科地块研究,5,2009-2011年奉化市区商业及住宅土地推出情况交易时间地,本案,地块分析,金丰地块和宁兴中基地块体量较大，产品和推出时间与本案相似，将形成竞争。,金丰地块,宁兴中基地块,奉化新桥骨科地块研究,6,本案地块分析金丰地块和宁兴中基地块体量较大，产品和推出时间与,2009-2011年奉化市区土地推出量
4、和成交量较小，预计未来房源供给量短期内有限，本案竞争压力不大。,小结,奉化新桥骨科地块研究,7,2009-2011年奉化市区土地推出量和成交量较小，预计未来,主要在售楼盘,奉化市区楼盘目前市场存量约2000套左右，但主要集中在银泰城和东郡尚都，集中推盘量不大。,奉化新桥骨科地块研究,8,主要在售楼盘楼盘名称区域开盘时间产品总套数现剩余套数（套）户,奉化市场目前在售楼盘数量不多，市场供应量有限，这为本项目住宅和公寓的销售提供了良好的市场契机。,小结,奉化新桥骨科地块研究,9,奉化市场目前在售楼盘数量不多，市场供应量有限，这为本项目住宅,贰、专题研究,一、类住宅研究二、单身公寓研究三、超市研究四、
5、商务宾馆研究,奉化新桥骨科地块研究,10,贰、专题研究一、类住宅研究奉化新桥骨科地块研究10,一、类住宅研究,奉化新桥骨科地块研究,11,一、类住宅研究奉化新桥骨科地块研究11,个案分析,奉化银泰城项目类型：住宅、公寓、商铺项目位置：奉化南山路以东，中山路以南，广平路以西，岳林路以北土地年限: 70年 开盘时间：2011-06-19总 户 数：总户数1138户，板楼住宅120余套，酒店式公寓440套户型面积：前期推出6.7号楼大户型已基本去化完毕，目前主推板楼，面积段为70-90，120 销售价格：6号楼153 户型实际成交价格为14500-15200元/ ，板楼11500-12500元/之间
6、。板楼优惠政策：按揭优惠800元/，全额付款优惠1000元/ 销售率：板楼销售率35%，1，2,3,4,5号楼及酒店式公寓还未推。其中5号楼为170-194大户型，正在蓄客之中项目资源：银泰百货，超市、影院,奉化新桥骨科地块研究,12,个案分析奉化银泰城奉化新桥骨科地块研究12,个案分析,阳光茗都项目类型：住宅项目位置：奉化大成路以北土地年限: 70年 开盘时间：三期 2008年总 户 数：总共832户户型面积：90-160 左右销售价格：13000元/，复式12000元/ 销售率：还有2栋大面积复式楼未开,奉化新桥骨科地块研究,13,个案分析阳光茗都奉化新桥骨科地块研究13,小结,1、奉化市
7、场大面积户型较少，200左右的平层尤为稀缺。银泰城：153 户型共54套，售价14500-15200元/ ,销售1个月左右时间剩余5 套，较为成功。170-194 户型共54套，预计售价16000-17000元/ , 10月份左右开盘。阳光茗都：因工程进度及房产市场环境影响，还有2幢大面积复式未开。 2、目前房地产市场不容乐观，本项目紧邻医院且产品为大户型类住宅，对于客户来说有抗性。小区与银泰城相比有差距，销售存在一定难度。但银泰城153 户型的热销证明奉化拥有青睐中大户型的客户群体，二次置业的目标客群最看重的是价格及产品品质，如果本项目从较低的价格打造高端产品的理念出发且附加中央空调等配置，
8、以及城区高档住宅推量较少，本项目成功销售机遇可期。,奉化新桥骨科地块研究,14,小结1、奉化市场大面积户型较少，200左右的平层尤为稀缺。,二、单身公寓研究,奉化新桥骨科地块研究,15,二、单身公寓研究奉化新桥骨科地块研究15,银泰城酒店式公寓440套，目前正处于蓄客阶段，据了解每个业务员手上有10余组客户，按楼盘房源需求比来看蓄客情况一般。,个案分析,奉化新桥骨科地块研究,16,银泰城酒店式公寓440套，目前正处于蓄客阶段，据了解每个业务,1、单身公寓在奉化区域的接受度较底。 2、本项目如果走低端路线，则不易被市场接受；走高端 路线则客源被银泰城分流。为此单身公寓体量不宜太 大。预计5-6个
9、层面，150余套较为适宜。,单身公寓研究小结,奉化新桥骨科地块研究,17,1、单身公寓在奉化区域的接受度较底。单身公寓研究小结奉化新桥,三、超市研究,奉化新桥骨科地块研究,18,三、超市研究奉化新桥骨科地块研究18,示意效果图,奉化城西首个大型一站式购物超市,？,奉化新桥骨科地块研究,19,示意效果图奉化城西首个大型一站式购物超市？奉化新桥骨科地块研,目前奉化大型超市主要沿南山路纵线分布，占据了城区的主要核心地段，紧靠本项目的加贝超市是目前城西唯一的中型超市，故虽体量较小，但经营状况良好。本项目所处区域周边住宅林立，常驻人口众多，消费人群密集。大型一站式购物超市仍处于真空阶段，符合大型超市择址
10、要求。,本案符合大型超市对进驻区域大环境的选址要求。,市场情况奉化超市布局情况,奉化新桥骨科地块研究,20,目前奉化大型超市主要沿南山路纵线分布，占据了城区的主要核心地,市场情况奉化大润发超市,经营情况：奉化大润发1层区域由大润发租赁后对外进行独立招商，业态以珠宝、服饰、家电、餐饮为主；2-3层为其超市部分，自有经营。奉化最为成功的超市。,开业时间：2009年3月经营面积：18000经营区域：1-3层进驻方式：整体租赁车位情况：独立地下停车租金情况：1.5元/天,经营方针：整体租赁大型商业，通过其自营超市部分的市场影响力，部分对外招商赚取租金差价，降低超市经营风险。,奉化新桥骨科地块研究,21
11、,市场情况奉化大润发超市经营情况：奉化大润发1层区域由大润,市场情况奉化加贝购物广场,经营情况：奉化加贝购物广场1层商铺销售与出租并举，业态以服饰、家电、餐饮为主；2层为其超市部分，自有经营。开业时为奉化最大的超市购物广场，人气旺盛，商圈辐射力强。,开业时间：2004年10月经营面积：10000经营区域：1-2层进驻方式：自建持有车位情况：地面少量车位租金情况：自有物业，无租金,经营方针：占据有利地段，自建物业，自持有运营，降低运营成本，地产、商业两不误。,奉化新桥骨科地块研究,22,市场情况奉化加贝购物广场经营情况：奉化加贝购物广场1层商,市场情况太平洋购物广场,经营情况：太平洋购物广场为奉
12、化首个一站式购物中心，以百货业态为主。整个广场经营状况良好。超市部分处于一层区域，仅占1500左右，影响力相对薄弱，产品单一，经营状况较差。,开业时间：2008年9月经营面积：30000经营区域：1-5层进驻方式：自建持有车位情况：地下地面多车位租金情况：自有物业，无租金,经营方针：以百货为主，超市部分仅做丰富业态之用，基本不考虑经营效益。,奉化新桥骨科地块研究,23,市场情况太平洋购物广场经营情况：太平洋购物广场为奉化首个,市场情况大成路加贝超市,经营情况：大成路加贝超市属于传统超市，超市自营部分占90%以上，仅部分入口商铺对外租赁。由于周边住宅区域众多，且其品牌认知度较高，目前经营情况尚可
13、。,开业时间：2011年5月经营面积：4000经营区域：1层进驻方式：租赁车位情况：无车位租金情况：1.0元/天,经营方针：抢先进驻奉化西部空白市场，以周边消费居民为主要消费群体，打造奉化知名超市品牌。,奉化新桥骨科地块研究,24,市场情况大成路加贝超市经营情况：大成路加贝超市属于传统超,市场情况各超市与本项目竞争情况,大润发超市,目前奉化最有竞争力的超市项目，经营产品及运营模式已被市民及商家所认可，稳定抢占奉化中心市场。与本项目距离较远，不产生正面竞争关系。,加贝购物广场,奉化最早的大型超市项目，与本项目共享部分客户群，但经营产品及模式已落后目前市场要求，本项目若产品定位及硬件布局优于对方，
14、将在竞争关系中抢占有利位置。,太平洋超市,对方为小型超市，虽借助其百货业态优势，但由于超市产品过于简单，就超市部分无法与本项目进行正面竞争。,大成路加贝超市,对方为中型超市，与本项目距离仅500米，但硬件条件较差（体量小、门面差、无停车位）。本项目从体量、格局、产品及停车位等配备完全优于对方。本项目超市开业后，对方可能面临无消费客户的尴尬局面。,本项目在奉化城西区域占据绝对优势，无项目可与本案产生竞争关系！,奉化新桥骨科地块研究,25,市场情况各超市与本项目竞争情况大润发超市目前奉化最有竞争,本项目符合大型超市区域选址要求，在高于周边竞争项目规格（体量、形象、品牌、停车位）的前提下，项目占据绝
15、对竞争优势。,市场情况总结,奉化城西首个大型一站式购物超市，可行！,建议引进国内知名大型超市（家乐福、欧尚、乐购、华润万家）。,奉化新桥骨科地块研究,26,本项目符合大型超市区域选址要求，在高于周边竞争项目规格（体量,本案部分工程规划不符合超市拓展硬件需求。,商家情况大型超市拓展要求,现阶段，大型超市拓展均采用类似奉化大润发的大体量整体租赁模式，对项目硬件均有着较高的要求。本项目目前规划基本上符合大型超市的拓展要求，但单层面积与面宽进深比例稍显不足，将会对项目招商形成较大的阻力。,奉化新桥骨科地块研究,27,大型超市市场拓展硬件需求情况面积楼层单层面积楼层高度车位情况,该平面设计图体现了目前大
16、型超市的基本布局思路：方正的建筑格局，方便商品摆放布局；硕大的单层商品展示区，使人流动线尽量集中简洁。,以上两条超市主要拓展思路已被市场所认同，且根深蒂固。,商家情况大型超市拓展要求,奉化新桥骨科地块研究,28,常规大型超市平面设计图：商品展示区收货区配套用房收银区对外租,本项目引进大型超市，必须对项目规划设计进行部分改造！,规划设计思路：一层卖场人流动线简洁便利，并尽量使超市购物人群经过各单元商铺，提高各商铺人流量，增加商铺商业价值；二至三层属超市部分，单层面积尽量大于6000，格局设计方正，面宽及进深比接近7:4；配备电动扶梯，每层两部，垂直货梯一部；在死角区域设置货物装卸区，使之不影响商
17、务宾馆及公寓整体形象。,项目规划设计意见,奉化新桥骨科地块研究,29,本项目引进大型超市，必须对项目规划设计进行部分改造！规划设计,项目规划设计意见,项目地块1-3层除1层公寓及宾馆大堂外均为超市部分；各功能区块出入口互不影响；3层顶部进行绿化，补充绿化面积并提高公寓景观性。图示设计方案符合超市拓展硬件需求。,奉化新桥骨科地块研究,30,项目规划设计意见项目地块1-3层除1层公寓及宾馆大堂外均为超,项目超市租金水平,奉化区域与本项目同等定位的大润发超市目前租金水平为1.5元/天，同等地段的加贝超市目前租金水平为1元/天。对比思路：大润发超市在地里位置方面优于本项目；加贝超市在体量、规划方面劣于
18、本项目；,本项目超市部分目前大概租金水平应在1.25元/天。,奉化新桥骨科地块研究,31,项目超市租金水平奉化区域与本项目同等定位的大润发超市目前租金,五、商务宾馆研究,奉化新桥骨科地块研究,32,五、商务宾馆研究奉化新桥骨科地块研究32,奉化主要商务宾馆,奉化新桥骨科地块研究,33,商务宾馆名称经营方式房间个数入住率入住人群南苑e家出租107,南苑e家奉化 南山路92号 奉化溪口、腾头生态旅游景点 开业时间：2007 房间数量：107,广电商务酒店开业时间2002年8月，新近装修时间2008年9月，楼高20层，共有客房总数68间（套），标间面积48平米。,市场情况,奉化新桥骨科地块研究,34
19、,南苑e家广电商务酒店市场情况奉化新桥骨科地块研究34,98商务宾馆房间：40余间入住率：50-60%入住群体：旅游，团体居多,蓝天宾馆房间：39间入住率：95%以团体住为主,市场情况,奉化新桥骨科地块研究,35,98商务宾馆蓝天宾馆市场情况奉化新桥骨科地块研究35,奉化市区目前商务宾馆不多，平日入住率为80%以上，双休日更达90%以上，需求较为火爆，存在大量的市场空缺。本项目商务宾馆方案可行。,市场情况小节,奉化新桥骨科地块研究,36,奉化市区目前商务宾馆不多，平日入住率为80%以上，双休日更达,一、地理位置 1、位于中心城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中
20、心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。2、邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。3、邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。4、邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。 5、具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。6、最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。二、交通条件1、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。2、交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行
21、线、有良好的可视性和可进入性。三、房屋租赁1、房屋租赁价格合理，潜在的位置优势，租赁期不低于10年。2、房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。3、产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人；房屋结构完好，布局合理，有较高的出房率。4、房屋建筑面积在3000-6000之间。,如家选址要求：,本项目目前规划设计符合商务宾馆的拓展要求，可按照原设计方案进行操作。建议引进南苑e家、如家、速8等知名快捷酒店。,商务宾馆拓展要求,奉化新桥骨科地块研究,37,一、地理位置 如家选址要求：本项目目前规划设计符合商务宾馆的,项目商务宾馆租金水平,目前奉化区域商务宾馆常规租金水平在0.8-1.25元之间，由于奉化城区覆盖较小，地段差异性导致得租金差异较少，主要为物业新旧及格局导致租金上下浮动，本项目从规划、物业规模及新旧程度均占有优势，故租金水平可处在中上游水平。,本项目宾馆部分目前大概租金水平应在1.1元/天。,奉化新桥骨科地块研究,38,项目商务宾馆租金水平目前奉化区域商务宾馆常规租金水平在0.8,
