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1、湖北泽中物流有限公司通城县综合物流园建设项目可行性研究报告湖北泽中物流有限公司2011年3月目 录第一章 总 论31.1项目概要31.2可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想31.3研究范围41.4推荐方案与研究结论41.5存在问题及建议6第二章 项目背景与发展概况82.1项目背景82.2项目建设的必要性92.3项目进展11第三章 市场分析123.1我国物流行业发展状况123.2我国仓储配送业发展现状133.3行业发展趋势143.4我国第三方物流市场需求分析15第四章 项目建设条件评价174.1选址及项目区概况174.2交通状况184.3经济建设18第五章 项目总体方案设计205.1项目规划
2、方案205.2物流配送管理225.3土建工程255.4水电工程295.5采暖通风和制冷305.6智能化电气设计31第六章 消 防376.1设计依据376.2概况376.3 建筑消防376.4消防用电及消防报警386.5消防管理38第七章 环境保护407.1建设地点环境现状407.2主要污染源及污染物407.3综合治理方案407.4绿化417.5环境影响评价42第八章 节约能源438.1编制依据438.2能耗分析438.3节能措施438.4节水措施44第九章 劳动卫生安全459.1设计依据459.2工程概述459.3防护设施459.4 项目运营中安全防保主要措施469.5工业卫生469.6预期效
3、果及存在的问题与建议47第十章 企业组织管理4810.1园区管理组织机构4810.2项目定员4910.3人员培训4910.4财务管理与控制机制5010.5采购管理规划5010.6信息化管理系统建设52第十一章 项目实施进度安排5411.1项目的前期准备工作5411.2实施进度安排5411.3项目建设管理55第十二章 投资估算与资金使用5812.1项目总投资估算5812.2总投资估算表5812.3项目资金筹措58第十三章 项目财务评价5913.1 财务分析基本假设5913.2 运营成本及运营收入估算5913.3损益估算与净现金流量预测6113.4敏感性分析67第十四章 可行性研究结论6814.1
4、研究结论6814.2建议69第一章 总 论1.1项目概要（1）项目名称：通城县综合物流园建设项目（2）建设性质：新建（3）项目建设单位：湖北泽中物流有限公司（4）建设单位法人代表：胡伟斌（5）项目建设地点：湖北省通城县隽水镇1.2可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想1.2.1编制依据1、国务院办公厅国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知；2、国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发20098号；3、国家发展改革委物流业调整与振兴专项投资管理办法；4、湖北省物流业调整和振兴实施方案（20092011年）；5、咸宁经济和社会发展第十二个五年规划的建议6、建设单
5、位提供的基础资料；7、设计单位收集的行业基础资料。1.2.2编制原则1、认真执行国家、行业有关农/工产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3、总平面布置应满足农/工产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6、认真贯彻消防法和劳动
6、部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。1.3研究范围本可行性研究报告对“通城县综合物流园建设项目”的资源条件、功能分区规划、市场销售、工程技术设计方案及技术经济等进行全面考察、分析、研究，包括项目建设内容及规模、总体目标、总投资效益、建设背景、项目建设意义和必要性以及有利条件、市场需求预测，规划方案、经营策略，组织管理、运行机制、保障措施，环境保护、劳动安全、投资估算、资金筹措、财务分析、经济、社会、生态效益等。通过可行性研究论证，对本项目可行性、可操作性及实施价值做出科学、公正、合理的判断和分析，最终对项目的可行性做出论证、评价和建议。1.4推荐方
7、案与研究结论1.4.1项目内容项目计划购置土地150亩（100050），建设一个以农产品和药品的贸易配送为主的综合物流园。物流园内主要分为七大区域，功能强大，开展从产品的储藏、加工到包装、展销、配送等一系列服务功能，园区拥有齐全的配套服务设施，开展办公、餐饮住宿、信息、汽车维修等服务。本物流园建成后将具备以下功能：（1）贸易功能：主要进行药品和农产品的展销，为卖家提供一个产品展示场地，方便买家的采购。通城县总人口约60万人，近3万人在全国各地从事药品交易活动，在全国医疗卫生体系商贸活动中，有90%的医疗单位都与通城的商家有贸易往来。本贸易市场建成后，将这些商家汇集至本地发展，充分利用通城拥有众
8、多药品生产厂家的优势，以出厂批发价格，吸引全国各地的药品采购商前来，同时直接针对湖北、湖南以及周边省市的各医疗中心、各大医院、药店等定点销售。（2）配送功能：为买卖双方提供物流配送服务功能；将配好的货物按到达地点或到达路线进行送货。运输车辆可以租用社会运输力量或自已的专业运输车队。（3）仓储功能：从运输周转、贮存方式和建筑设施上都重视通道的合理布置，货物的分类和堆积的最大高度，并配置经济有效的机械化、自动化存储设施，以提高贮存能力和工作效率。仓库由贮存物品的库房、运输传送设施（如吊车、电梯、滑梯等）、出入库房的输送管道和设备以及消防设施、管理用房等组成。（4）服务功能：主要商家将根据自身产品的
9、特点，组织强有力的售后服务队伍，以达到物资品牌化、服务人性化。1.4.2区域环境保护本项目综合物流园内实现统一的废弃物综合处理，以达到建设和经营过程中采用全程环保控制，争创一个无污染的物流中心。对废物的治理：建设过程中将施工场所与周围环境隔离，施工活动、机械存放、材料堆放等均在围档内进行，并且在正式运营以后产生的废材废弃物，均通过分类回收利用的办法避免环境污染。对废水的治理：在市场内建设污水处理区，采取“预处理物化（1）物化（2）”三级处理工艺进行集中处理，确保排放达标。对噪音的防止：在施工过程中采取有效的减震和吸音措施，使噪音控制在国家规定的限定指标内。在运营过程中不会产生噪音污染。1.4.
10、3工厂组织及劳动定员本项目劳动定员276人，项目将实行全员聘用合同制，对不同层次人员，采取不同方式进行考核，择优聘用。对公司的高层领导（高级管理人员），通过考试、考察、考核，择优聘用；对中层干部实行竞争上岗；对工作人员采取双向选择方式。经考核确定聘用人选后，被聘用人员与单位签订聘用合同，确立劳动关系。将工资与成绩结合起来，以真正调动员工的积极性和创造性，促进优秀人才脱颖而出。1.4.4项目建设进度安排本项目建设周期为48个月，分两期建设，具体时间为一期2011年6月2013年6月、二期2013年1月2014年12月。主要建设内容：项目调查与立项准备工作、园区设计规划及基础设施建设、各功能区建设
11、及设施。1.4.5投资估算和资金筹措本项目总投资额为10245.00万元人民币。其中，固定资产投资10045.00万元，流动资金投资200.00万元。1.4.6项目综合评价结论本项目的实施符合通城县经济发展方向，项目建成后将对咸宁地区的经济发展起到巨大的推动作用，将极大地推动农副产品市场化、商品化的进程。贸易市场的建设，将促进通城药品贸易产业的发展，同时，贸易活动的频繁能够带动当地餐饮、住宿、交通等经济的发展，使通城县经济迅速与国内国际大市场接轨，形成市场商品生产市场的良性循环，进入市场经济的行列。同时物流中心起到推动区域经济发展的龙头作用，将带动相关产业的迅速发展，为通城县创造较大利税，成为
12、新的税收增长点。本项目建设业主单位完全具备承担本项目建设的能力和基础，而且项目承办方具有建设、管理，经营推广的经验及人才资源，为本项目发展奠定了良好的基础。根据该项目的经济评价表明，实施后具有可观的经济效益，又可为地方财政做出贡献，提高地区经济发展的水平。本项目设计合理，可操作性强，项目规模与综合效益明显，项目无“三废”污染环境，符合国家与地方经济产业建设发展政策。市场开发前景广阔，希望有关部门给予支持。1.5存在问题及建议尽管本项目已经依托有关技术单位进行了项目前期的论证和准备工作，解决了一些设计与操作上的制约因素，但是，本项目的详细方案及实施上还需要当地政府的大力扶助，尤其是在项目场地的土
13、地、相关政策及资金等问题上还需要地方政府和银行给予具体的支持与优惠办法。由于当前国内物流园行业的快速发展与变化，一批有实力的外、内资品牌正在加紧抢占市场。因此，本项目的品牌资源定位与推广等工作亟待展开，因此，本项目需要尽快立项并付诸实施。第二章 项目背景与发展概况2.1项目背景n 调整产业结构，加快构建富有竞争力的现代产业体系咸宁经济和社会发展第十二个五年规划的建议中指出要大力发展现代物流业。建设以临江临港和以京港澳高速、杭瑞高速、京广铁路、武广高铁、武咸城际铁路沿线为主的物流走廊和现代商贸物流基地。强化生产物流，延伸流通物流，加快发展第三方物流。引进、培育在全国、全省有影响力的物流企业，壮大
14、物流市场主体，加强物流基础设施和标准化建设，培养高素质物流人才。加快构建我市现代物流网络体系，努力形成中部地区区域性现代商贸物流基地。n 统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设意见发展目标意见强调，要对农产品流通体系建设大力扶持。要支持“菜篮子”现代市场体系的建立，必须加快农产品现代物流的发展，支持生产基地新建产地批发市场，推进现有产地批发市场升级改造。意见规定，改善批发市场场地、道路、交易厅（棚）、水电、信息服务、质量检测、采后处理等基础设施条件，鼓励配套建设冷藏保鲜和流通加工设施，实现采后快速预冷、商品化加工处理和上市旺季入库冷藏保鲜。而要想更好的促进农产品的有效流通，要强化产销衔接功能才是更重
15、要的。意见规定，大中城市要根据本地消费需求，主动与优势产区加强协作，建设“菜篮子”产品保障基地；优势产区要充分利用当地资源，建设服务全国或区域的“菜篮子”规模化基地，与各大中城市建立长期稳定、互利合作的产销关系。鼓励农贸市场与农产品生产、流通企业和生产基地实行“场厂挂钩”、“场地挂钩”。支持大型连锁超市和农产品流通企业与农民专业合作社的“农超对接”，建设农产品直接采购基地。支持在重点集散地和交通枢纽地建设冷藏物流中心，与城区冷藏配送中心形成对接。n 物流业调整和振兴规划发展有关规划物流业调整和振兴规划提出要扩大物流市场需求、支持物流企业发展、优化基础设施布局、加强行业基础工作、改善物流政策环境
16、，从统计数据来看，物流业的增加值在整个服务业的增加值里面，已经占到了16.5%，在整个GDP里面已经占到了66%，也就是从数据里已经看出来，物流业已经成为国民经济的一个非常重要的服务产业。这次国务院常委会上指出，物流业涉及领域广、吸纳就业人数多，对促进生产、拉动消费的作用大，也充分体现了物流业对整个国民经济发展的重要作用。同时规划还提出要推动重点领域物流发展。加强农产品质量标准体系建设，发展农产品冷链物流。现代物流产业的发展，是一个涉及多业部门的复合产业，是一个复杂的系统工程。为了加快富邦物流的发展，必须有针对性的在物流产业政策、政府引导推动、基础设施建设、物流服务市场体系、物流信息化、物流产
17、业技术创新及人才培养等方面，制定一系列有效政策，以推动持续协调发展。任振鹤市长在2010年政府工作报告中明确指出：“要改造传统商贸服务业，大力推行连锁经营、特许经营和物流配送，引进培育第三方物流企业。依托不断完善的交通运输网络，大力发展现代物流业。”显然，咸宁市已把发展现代物流业作为咸宁经济发展重要的推动力。发展被称为“第三利润源”的现代物流产业，能够有效降低社会流通成本，从而降低企业供应及销售的成本，提高对市场的反应速度，起到改善企业外部环境的作用；企业生产过程的物流合理化，又能够降低生产成本，这对于推动“经济强市“的战略是非常有利的。随着武汉城市圈、长株潭城市群、南昌城市群的建立。武汉、长
18、沙、南昌即将形成我国中部中三角。通城位于中三角的中心点，具备举足轻重的地位。中三角作为我国经济纽带的核心，其发展潜力巨大。那么通城作为中三角的核心，其作用不言而喻，同时其发展速度将直接影响到中三角形成的速度。2.2项目建设的必要性1、加强仓储布局，优化仓储配送体系的需要尽管我国仓储有了长足的发展，但还是在很多方面暴露了其弊端。由于各行业各部门为了满足各自的需要纷纷建立自己的仓库，导致仓库数量众多，他们都在经济集中地区和交通便利的地方建设仓库，以至于仓储布局极不合理，造成了部分地区仓储大量剩余和部分地区仓储能力不足的两极分化局面。仓库数量大，但布局不够合理。物流产业已经成为我国新的经济增长点，作
19、为物流最基本功能的仓储必须引起足够的重视，必须不断提高仓储的运作效率。要加大投入力度，努力提升现有仓库的基础设施，不断改造陈旧老化的仓库，更新使用现代化的仓储设备，形成科学合理的仓储设施网络。我国不同行业的仓储企业的储运设施不能共用，影响了企业合理统筹仓储资源的能力。为适应现代物流要求，要加强资源整合，建立仓储网络。仓储标准化不仅是为了实现仓储环节和其他环节的密切配合，也是仓储内部提高作业效率的有效手段。所以仓储企业要不断完善其标准化体系。加强仓储资源的整合，完善仓储标准化体系。2、推动新农村建设发展的要求。党的“十七大”报告明确提出“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设，形成城乡经济社会发展
20、一体化新格局”，这是实施科学发展的一项具体措施，也是我国实现小康社会宏伟目标的一项重大举措。实现小康社会，农村是薄弱环节，必须加强农村建设；科学发展观的核心是“以人为本”，其中的“人”是指工人、农民、知识分子等广大人民群众，而农民占了广大人民群众中的绝大部分，所以，解决好农业、农村、农民问题是全党工作的重点。本项目的建设将大大的带动当地农村经济发展，解决老百姓再就业和增收问题。3、项目建设是湖北产业结构调整的重要突破口2009年，咸宁市物流业经受了金融危机的考验，以贯彻落实国务院物流业调整和振兴规划为契机，抓住机遇，克服实体经济带来的影响，实现了止跌企稳、加快回升的良好发展态势，为咸宁市经济较
21、快发展提供了有力支撑，如何应对新的形势，实现地方经济与全球经济的对接，是地方经济建设的关键。项目的建设对于湖北省振兴商贸物流业、承接我国产业向内地转移，对激活消费、扩大内需，加快产业结构调整和振兴，提升全省经济竞争能力等方面都具有重要的现实意义。4、促进区域经济的发展和当地劳动力就业本项目的建设，使地方资源得到有效配置，促进地方经济的可持续发展。增加新的经济增长点，提高地方财政收入具有十分重要意义。项目将带动上下游产业链的发展，同时，本项目的经营需要大批加工、管理、运输等的劳动力，必将有大批农户转为产业工人，农户年平均收入可提高2-3倍。大大提高了农民的收入，使当地农民早日步入共同富裕的道路。
22、5、推动咸宁市现代物流产业发展的需要目前，咸宁市物流业仍处在分散的或多元的管理方式；企业的“大而全”“小而全”的格局还没有完全打破，工厂都设有自己的仓库，购置运输车队，不愿意把物流活动分离出去交给第三方物流去做。这种条块分割式的管理体制同现代物流讲究联合协调、形成一条物流供应链以贯穿全过程的要求相悖。物流不畅，导致物流及相关行业产品及服务整体成本居高不下，企业运行效率低下，存量资源闲置、增量资源浪费的现象也屡屡发生。这些问题不仅制约了现代物流产业的加速发展，也严重影响了咸宁市经济整体的运行质量和发展水平。本项目的建设不仅能满足区域经济内部活动的物流需求，而且还能满足区域对外经济活动的物流要求，
23、以形成能提供高效物流服务的网络体系。2.3项目进展本项目在可行性研究之前进行了大量的调查与准备工作情况，包括：湖北省农业企业状况、相关产业市场现状与发展趋势、市场渠道与客户调查研究、品牌认知度调查研究、拟建地区的环境现状、物流运输条件、公用动力供应、项目初步可行性研究、项目地址初选等重要事项，为本项目的启动作好了充分准备。第三章 市场分析3.1我国物流行业发展状况物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，
24、物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。2007年中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。全国社会物流总费用为45406亿元，同比增长18.2%。2008年，雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾害，北京奥运交通限行和环境整治，油价剧烈波动和燃油税出台，都对物流业带来影响，特别是国际金融危机对物流业的冲击。在严峻形势下，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保持增长。2008年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，
25、正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。2009年是我国物流业应对危机走向复苏的一年，也是物流格局加快调整的一年，呈现出明显的季节性和结构性变化。在国家扩大内需政策的推动下，汽车、家电、电器产品物流高速增长；基础设施建设、灾后重建等物流需求大幅增长；农产品、食品和日用消费品等物流需求稳定增长；与此相关的城市配送、仓储中转、货运快递等保持了较快发展势头。从区域来看，东部沿海地区物流业受外需萎缩影响较大，增速放缓；中西部地区以内需为主，加上产业转移，物流行业仍然保持了较快的增长速度。物流业调整和振兴规划把促进物流业发展纳入应对国际金融危机的“一揽子计划”
26、，进一步提升了其在国民经济中的基础性支撑作用，为物流业发展创造了良好的外部环境。随着政府各类“扩内需、保增长”政策的陆续出台，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业的市场前景逐步好转，农村物流、零售业物流等细分市场成为投资热点。“十一五”乃至未来更长时期，中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大，物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。3.2我国仓储配送业发展现状从2
27、0年的发展历程来看，我国的现代化仓储配送业度过了艰难的起步期，迎来了高速发展的新阶段。在国家实施宏观调控政策和持续快速增长的推动下，中国仓储配送业延续了进入新世纪以来的良好的势头，我国的物流市场以成长为全球发展最快的市场，并成为国际资本最为关注的领域之一。3.2.1我国仓储行业发展现状1、业务量增大，业务收入增长速度较快。2、货物平均库存量增长，周转速度明显提高。由于市场变化的不确定性和生产流通的周期性，以及货物总量的增长，进入仓储、保管、分拨的货物总量在增加。3、仓储设施作为物流节点的作用越来越重要。在主要表现为：一些大型的生产和流通企业，纷纷选择租用或自建区域配送中心作为自己货物的集散地；
28、大型运输企业投资货运场站，货物分拣中心支撑着零担货运企业的业务发展；众多国际企业在保税区自建和租用大型仓储设施作为货物分拨的物流平台。4、专业仓储技术获得较快发展。仓储作业机械化程度和普及程度有所提高，高层货架仓库、高台库、自动立体仓库等机械化程度要求较高的仓库比例有了一定提高。5、依托于仓储企业的质押监管贷款业务迅速增长。这项业务模式被评为十大物流业务创新之首。经过一年的宣传和实践，各大银行普遍接受了这一业务模式。3.2.2我国配送行业发展现状我国自20世纪90年代以来，逐步呈现以市场为导向，以企业为主体，构造多层次、多类型的仓储配送格局。随着大型跨国零售连锁集团和物流服务商纷纷抢滩我国，配
29、送行业和配送中心建设得到迅速发展，配送业务运作和配送中心建设日益规范化、现代化和专业化。1、配送中心建设步伐加快。随着连锁商业的发展，配送中心的建设受到重视，特别是连锁企业自建配送中心的积极性高。2、市场参与主体多元化。配送企业在竞争中重组整合，国有、民营和外资企业“三足鼎立”的格局逐步形成。3、配送技术和装备水平有所提高。随着信息技术的创新和应用条件得到改善。4、基础设施的有所改善。国家铁路、高速公路、水路、民航等网络的完善。5、配送行业政策环境逐步完善。配送是一种现代化的流通组织形式，为了大力促进流通体制改革和流通领域的现代化进程，中央有关部门对配送业采取了积极鼓励和支持的政策。3.3行业
30、发展趋势1、各种货物运输量日益增长、物流需求规模不断扩大随着经济不断发展，咸宁市的物流需求规模不断扩大。预计近五年内其道路货物运输量和货物周转量以后每年保持5%和0.5%的递增。2、专业化的物流服务需求已开始显现，发展势头较好具体表现在：一是外商企业对高效率、专业化物流服务需求量大且增长快。二是大型优势企业开始尝试和利用专业化物流服务。三是新兴经济领域如快递服务、电子商务等行业，对物流配送服务的需求日益增多。3、物流中心的供应商主要为农产品、建材、汽车、商贸、化工、城市配送等为主的生产商和经销商。4、物流中心的消费条件：道路交通条件好；生产商、供应商、经销商和批发商的需求。5、物流中心在使用中
31、可能产生的新用途：向上可以延伸到市场调查与预测、采购及定单处理；向下可以延伸到配送、物流咨询、物流方案的选择与规划、库存控制决策建议、货款回收与结算、教育与培训、物流系统设计与规划方案的制作等等。3.4我国第三方物流市场需求分析据测算，目前我国企业的自营物流占整个物流市场规模的60%-70%左右，物流市场需求的匮乏使得我国物流业的发展内在动力不足，限制了物流业的发展，同时这也为我国第三方物流的发展给出了巨大的发展空间。中国目前与物流相关的总支出有19000亿人民币，物流成本占GDP的比重为20%左右，第三方物流市场的潜力很大。一是我国加入WTO必然会使第三方物流需求量大幅增加。入世后，将会有一
32、大批跨国生产、零售企业在我国建立生产基地或销售网点，跨国公司对我国的投资进一步增加，这必然会带来更多的第三方物流服务需求。同时，我国将成为世界制造基地，原材料采购、成品销售会快速增长，进出口贸易也会有较大增长，从而使物流量大大增加，这就需要强大的第三方物流服务作为支撑。而且随着大量跨国公司的进入，市场竞争的加剧，我国的生产企业和商业企业也将更多地开拓国际市场，进行跨国经营，改善或重新打造自己的物流系统，其物流总量将会超过10%的增长，这无疑又将大大促进第三方物流的需求量。入世后企业对第三方物流服务需求层次将提高，需求内容更趋复杂化多样化。二是西部大开发将促使西部地区物流量增长，第三方物流需求的
33、地域分布将扩大，随着西部大开发战略的实施，国家要将大量资金投入到西部基础设施建设中，西部基础设施对经济制约的瓶颈将得到极大缓解;国家对西部地区企业给予优惠政策，加上西部地区本身的资源优势，将会吸引大量东部资金和外资流向西部，东部沿海发达地区以及部分跨国公司将在西部建立生产基地。西部地区拥有丰富的农作物资源和农畜土特产，西部大开发，将使资源优势转化为经济优势，这些都将促使西部地区经济的快速增长，物流量的增加，货物流动的频繁，进而带动第三方物流服务需求的增加。三是随着我国经济的快速发展，人们生活水平的提高，近几年出现了“五一”、“十一”长假的假日经济现象。大城市在长假期间出现了购物热潮，市场销售额
34、大幅增长，假日经济使厂家和商家的销售大幅增长的同时，也产生了对快速响应的物流服务的需求。另一方面，目前第三方物流的有效需求还不足，企业由于拥有物流设施，自营物流的比例很大，有待我们的物流企业去主动开发，挖掘潜在的客户需求。随着我国基础设施的不断普及和提高，科技、交通、通讯、电子、计算机、网络的迅速发展，我国第三方物流市场将会有更大的增长空间。第四章 项目建设条件评价4.1选址及项目区概况本项目选址于咸宁市通城县隽水镇，用地面积150亩。4.1.1选址原则（1）符合当地政府关于土地利用发展规划的要求；（2）交通便利，电力和水源供应充足，取用方便，水质符合GB5749的规定；（3）满足建设工程需要
35、的水文和工程地质条件；（4）符合环境保护要求，避开水源保护区、旅游区、自然保护区、环境污染严重地区及山谷洼地等容易受洪涝灾害威胁的地区。4.1.2地理位置及具体建设地点通城县位于湖北省东南部，湘鄂赣三省交界之幕阜山北麓。地跨东经11336E-1144E，北纬292N-2924N。县境东南界江西修水县，西与西北毗邻湖南省岳阳县、临湘市，北与东北与本省崇阳县相邻。通城县东西最长约45公里，南北最宽约40.5公里。为丘陵起伏的盆地，东、西、南三面环山，北面平坦开阔。高度由南向北递减，最高点是与江西省修水县、湖南省平江县交界处的黄龙山主峰只角楼，海拔1528.3米；最低点是四庄乡小井偏北边境，海拔78
36、米。境内有母亲河-隽水河（陆水上游）。县人民政府驻隽水镇。咸宁通城县隽水镇位于湘鄂赣边界，西临106国道，北接正在修建的杭（州）瑞（丽）高速，地处武汉城市圈、长株潭城市圈、江西昌九工业走廊的金三角之间，是一个全国文明镇。4.2交通状况目前，全县拥有公路1245公里，每平方公里公路密度为1.085公里，高于全市平均水平。其中：国道25.67公里，县道70.62公里，乡村道680公里，全县现有等级公路 242.42公里，有二级公路74公里，有高级、次高级公路118公里。构成了城通乡,乡通城的全方位公路格局。县城东通九江，南通长沙，北通武汉，西通岳阳。武（汉）长（沙）公路，通(城)临(湘)公路，通(
37、城)修(水)公路，杭瑞高速，通平高速，岳九铁路沟通了通城与周边各大中城市的联系。同时，国家即将建设一条由湖南岳阳至江西九江的铁路，铁路规划三年内完成，将贯穿通城，进一步完善了通城的交通网络枢纽。近五年，共投入资金4700多万元，投工570多万个，新修公路六条32公里，改造公路6条55公里，新修、翻修油路37公里，新铺设水泥路面38公里，新建桥18座580多米，全县所有乡镇100%通等级公路，占72%，99.2%的村通公路或机耕路。4.3经济建设2009年，通城县全年实现生产总值43.97亿元，比上年增长16.7%，2010年将重点做好建龙钒业、瀛通电子、陶瓷工业园、20万亩高产优质油茶基地等2
38、2个重点项目，力争完成全社会固定资产投资26亿元，确保完成今年GDP增长14%的目标。全年完成规模工业增加值6.54亿元，同比增长26.5%；利税1.6亿元，同比增长16.8%。工业经济效益综合指数达到161.4%，比上年提高6.7个百分点。外贸出口企业增至12家，外贸出口1115万美元，同比增长11.1%。全县主要农产品全面丰收，成功争取到“国家产粮大县”项目；生猪、茶叶、森工等主导产业蓬勃发展，市级以上农业产业化龙头企业新增5家，达到14家；农业总产值16.4亿元，增长31.9%。各项惠农政策全面落实。发放农民负担及补贴政策监督卡9万余份，发放率达98；落实“四补”资金1526万元。第五章
39、 项目总体方案设计5.1项目规划方案5.1.1项目定位本项目占地150亩，总占地面积约100050平方米，定位以采购、展销、仓储、物流配送为主的综合物流园。项目将按照通城地区物流产业的发展规划建设，立足咸宁，辐射周边省市，逐步形成一个大型的物流联动体，提供农产品、农副产品、药品等产品的贸易、运输、储运、流通加工、销售、配送、信息处理等采购服务与物流服务。同时还开展完善的配套服务，园区内配套建设办公、酒店、信息服务、汽修、加油等。本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据
40、生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型物流中心。5.2.2功能分区园区整体规划结构主要以交易、配送片区为核心，配套仓储、办公、商务住宿功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地：交易用地，指为各类农产品和药品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各类农产品和药品为主的仓库建筑用地。配套服务用地：指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务
41、和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地：指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。表4-1规划功能分区用地汇总绿化用地：指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。表5-1 项目建设技术指标建筑物名称
42、建筑面积结构类型一、总占地面积100050二、建筑占地面积51150三、总建筑面积931501、交易市场（展销厅）22000钢架结构2、包装配送区5000钢架结构3、仓储区（常温库、阴凉库、冷藏库）16650钢架结构4、办公及信息服务区2000钢筋混凝土框架结构5、商务酒店45000酒店占地面积3000，共15层，钢筋混凝土框架结构框架结构6、汽修中心1500钢筋混凝土框架结构8、门卫配电室等配套辅助设施1000混砖结构四、公共设施大型停车场及道路绿化等48750五、容积率0.93六、建筑密度51%七、绿化率15%本园区主要有产业功能区和配套服务功能区组成：n 主功能区展销区：药品、农产品展销
43、中心仓储区：待销常温库、药品阴冷库、农产品冷藏库包装配送区：主要进行产品的运输包装，进行简单加工，便于长途运输n 配套服务功能区综合服务区：商务酒店（包括餐饮、商务办公、住宿）、信息服务中心、办公楼、汽修中心、加油站等公共设施：大型停车场、公用配套设施及道路绿化等5.2物流配送管理本项目农产品物流快速配送，管理方面采用集约型物流配送管理模式；技术方面则广泛使用信息技术、自动化技术、网络技术、物流智能化技术等先进的技术支持系统。本项目将使用智能调度、智能配送系统来有效支持和配合整个物流作业过程，以应对物流中心多货品，多货量，多配送地等服务要求的挑战，减少人工作业。智能调度系统的中心目标是把若干的
44、配送任务以运输成本尽可能低（车辆最少、行驶里程短、所需运输时间最快、等待时间最少）、服务质量尽可能高为目标，把配送订单分配给合适的可用的车辆，输出装货单、行驶路线指导、配送顺序单和货品分拣数据。此管理系统的优势在于：1）能通过现代化的计算机网络通信技术，对物流资源进行统一调配，合理使用。2）针对农业行业小生产，小流通的运行格局，提出了大流通、大市场的运行模式，有利于农业市场的规范管理。3）能通过配送中心的协调运作，实现农产品的准时配送。4）物流网络与internet信息网络的同步建设，真正实现了物流信息和物流功能的共享。1.自主导航系统根据只能调度系统建立的行车路线计划，为送货人员送货进行指导
45、。该功能采用车载GPS接收机进行车辆当前位置定位，以基础电子地图为送货参考，根据行车路线进行送货指导，保证配送的准确性、提高工作效率，降低送货业务中对配送人员的要求，降低管理成本。以上功能采用地图指导和语音指导两种方式进行，在语音导航方式下，系统语音提醒配送人员前方行驶路线防线及交货品的数量、首款金额及首款方式。2.送货预约系统根据智能调度系统建立的时间计划，进行送货预约，采用在短消息的方式发送到达客户的预计时间，让客户提前做好交接准备，在提高服务质量的同时、也加快了交接时间，提高工作效率。3.车辆监控系统采用车载GPS接收机接收车辆的位置信息、行驶状态信息，通过无线网络把信息发送到监控中心，
46、在杜奥都中心大屏幕上进行监控，实时了解车辆的工作状态。4.安全报警系统当车辆或货品遭到抢劫等安全事故时，陪送人员操作一个隐蔽的报警按钮，系统通过无线网络向监控中心发出报警通知，以声光效果进行报警提示。监控中心经过对报警信息的分析处理，产生报警处理方案，向相关人员下达拦追堵截指令，以最小代价抓捕犯罪分子。同时可以与110接警系统相连实现一体化报警，该功能的采用保证了车辆、货品的安全。5.配送反馈系统在送货交接时，对送货的完成情况信息进行采集，对未能完成的送货客户，建立未完成的原因。6.信息采集系统信息采集系统采用监控中心与车载终端系统的配合，对交通信息、客户信息进行采集，获得最新的配送信息，保证
47、调度计划的建立与实际相符。采集的交通信息包括：道路的变更（新增、删除、位置变化）、道路速度、道路单行道、道路转弯禁止，道路隔离带及其他交通限制信息。采集的客户信息包括：客户的位置、客户送货交接时间。7.送货控制系统在使用高精度GPS系统的基础上，配送过程中车辆严格按照调度计划所规定的行车路线、送货客户的准确位置，对送货车辆的行为进行控制。结合送货车厢的开关门控制器、车辆所在的位置和配送客户所在位置，当车辆到达配送客户位置时，车厢的开关门控制器打开，可以打开车门进行卸货，当车辆不再客户位置是，车厢的开关门控制器关闭，不可以打开车门。系统的使用保证了货品在配送过程中的安全。5.3土建工程5.3.1项目建设设计原则本项目综合物流园的土地利用总体规划以国家和省的有关法律、法规为指导，在对国民经济和社会发展用地需求做出科学预测的基础上，合理确定土地利用的方向、结构
