郑州市金水区出让项目土地使用权抵押价格评估技术报告.docx

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1、土地估价技术报告班级：土管12-4班组员:张庆鹏 王雅沛 王君一 李鹏飞 章 涛 吴 静 王 珍 徐 月 邓 婕 李 茜郑 瑞土地估价技术报告项目名称：郑州市*公司住宅用地使用权抵押价格评估（郑州市）受托估价单位：河南农业大学土地评估咨询有限公司： 土地估价报告编号：河南*（2015）估字第012号土地估价技术报告编号：河南*（2015）技字第012号提交估价报告日期：2015年5月26日关键词：郑州市 抵押河南农业大学土地评估咨询有限公司2015年土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称郑州市*公司住宅用地使用权抵押价格评估（郑州市） 二、委托估价方单位名称：郑州市*公司 单位地址：郑

2、州市金水区*路 联系人：* 联系电话：* 邮政编码：450002 三、受托估价方 估价机构：河南农业大学土地评估咨询有限公司机构地址：郑州市金水区农业路63号执业范围：全国范围内从事土地评估业务资格证书获得时间：2014年7月1日估价资格有效期：2019年6月30日土地评估机构注册号：A201441016法人代表：* *联系电话：0371638*邮政编码：450002 四、估价目的 郑州市*公司因抵押贷款的需要，特委托河南农业大学土地评估咨询有限公司对位于郑州市金水区信息学院路与双铺路交汇处西北角，面积为13042.42平方米的一宗住宅用地的土地使用权抵押价格进行评估，为委托方土地出让会审提供

3、客观、公正的土地使用权价格参考依据。 五、估价依据 (一)有关法律法规1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号 ，2004年8月28日）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号 ，2007年8月30日）；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号，1998年12月27日）；4、中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号 ，2007年10月28日）；5、中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号，1990年5月19日

4、）；7、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）；8、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发201231号）；9、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）；10、土地调查条例（中华人民共和国国务院令第518号）；11、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）；12、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发201237号）；13、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）；14、国土资源部关于进一步规范土地登记的通知（国土资发2003383号）；15、土地登

5、记办法（国土资源部令第40号）；16、关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知（国土资厅发201320号）；17、建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房2007258号）。(二)地方政府及有关部门颁布的有关法规、条例、文件、通知1、河南省实施办法(2004修正)（1999年9月24日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过根据2004年11月26日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改河南省实施土地管理法办法的决定修正）；2、河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定（1997

6、年5月1日施行）；3、河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知（豫政200174号）；4、河南省人民政府办公厅文件河南省人民政府办公厅关于加强土地调控严格土地管理的通知（豫政办200733号）；5、河南省人民政府批转省财政厅、土地管理局关于加强我省土地收益征管防止国有土地资产流失的报告的通知（豫政199779号）；6、河南省国土资源厅办公室关于贯彻执行国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知（豫国土资办发201336号）；7、郑州市金水区人民政府国土资源管理文件郑州市金水区人民政府关于公布郑州市金水区中心城区及建制镇土地级别与基准地价更新调整成果的通知（确政土20151号

7、）；8、其他相关文件。(三)有关技术标准1.国家标准城镇土地估价规程（GB/T 185082014）；2.国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 185072014）；3.国家标准土地利用现状分类（GB/T 210102007）。(四)委托方提供的有关资料1.委托评估书；2.土地登记状况3.规划设计条件(五)估价单位掌握的有关资料1郑州市金水区土地利用总体规划；2.郑州市城市总体规划；3.郑州市金水区统计资料；4.郑州市金水区房屋、土地市场资料；5.郑州市金水区建筑成本费用资料6.郑州市金水区基准地价成果资料；7.估价机构收集、整理的其他资料。(六)估价人员实地勘察、调查资料1.估价对象现状利

8、用情况调查资料；2.估价对象所在区域交通状况、环境条件、基础设施条件、商服繁华、产业集聚、房屋土地市场等调查资料。 六、估价基准日 二一五年五月二十六日。 七、估价日期 二一五年五月二十六日至二一五年五月二十九日。 八、地价定义1、用途设定: 至评估基准日止，估价对象实际用途为住宅、临街商业用地，根据委托方提供的委托评估书及规划设计条件，本次评估设定待估宗地用途为住宅用地；2、开发程度设定: 估价对象实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地内场地平整，根据此次评估目的,设定估价对象开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地内场地

9、平整。3、地价内涵： 综上所述，此次评估待估宗地作为住宅用地的国有建设用地使用权价格是在估价基准日2015年5月26日，容积率为3.0，土地利用规划条件下，设定开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地内场地平整，土地使用权类型为出让，使用年期为住宅用地剩余使用年期69年的国有建设用地使用权市场价格。 九、估价结果估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：宗地单价=20086.86（元/平方米）土

10、地总价=20086.8613042.42=26198.13（万元)大写金额：人民币贰亿陆仟壹佰玖拾捌万壹仟叁佰元整。 （详见土地估价结果一览表） 十、需要特殊说明的事项1.有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项：A.国家、河南省及郑州市有关文件和规定。B.当地基准地价文件和有关资料由当地国土资源局提供。C.土地利用、开发等资料由委托方提供。D.土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。E.估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事

11、项： 土地估价报告中的估价结果为估价期日价格定义条件下的土地使用权价格，如评估目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、容积率、地产市场供需状况等影响地价的因素发生变化，土地估价报告评估结果不成立。3.估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理：A.他项权利：本次评估未考虑抵押、担保等他项权利对地价的影响。B.关于容积率的设定：根据委托方提供的资料，待估宗地规划容积率为5.5,根据最有效利用原则，本次评估设定容积率为5.5。C.关于用途设定的说明：根据委托方提供的规划设计条件，待估宗地规划用地性质为住宅用地，估价人员结合宗地所在区域实际情况，根据

12、最有效利用原则，设定待估宗地用途为住宅用地，在评估中参照住宅用地进行评估。一旦用途发生变化，评估结果不成立，评估结果需进行调整。4.其他需要特殊说明的问题:A.本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。B.估价结果的使用权归委托估价方所有，我公司作为受托估价方对估价结果有解释权。本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律法规政策有规定的除外。土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。C.委

13、托估价方如违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本报告和估价结果的，受托估价方不承担任何法律或经济责任。D.本报告的估价结果自提交报告日期起一年内有效。E.土地还原利率还原利率是将纯收益还原为价格的比率，其实质是一种投资利润率，是地价评估中的重要参数。本次评估采用安全利率加风险调整值法确定土地还原利率。即在安全利率的基础上，根据社会经济环境条件，考虑风险调整值，进而确定土地还原利率。其一般公式为：rr0+r1式中：r为土地还原利率，r0为安全利率，r1为风险调整值。这里的安全利率指无风险的资本投资利率，包括真实报酬率和通货膨胀率，以前我国常取一年定期存款利率作为安全利率。一个国家同期的长期

14、国债利率一般要比一年定期存款利率高，至估价基准日，我国一年存款利率为2.25，当前我国银行的存、贷款利率水平已与国际通用货币的利率相近，但有些偏低，反映当前我国一年定期存款利率作为安全利率已有些偏低，安全利率应高于一年定期存款利率；公式中的风险调整值为风险收益率，包括市场风险和特殊风险两种。市场风险是指在市场条件下，一些不可预测的因素条件变化带来的风险，特殊风险是指因天灾人祸等原因造成的风险。在确定还原利率时，须统筹兼顾，因地制宜地确定风险调整值。根据以上分析，结合郑州市金水区及待估宗地所在区域的社会经济发展、土地市场状况、城市规划、国家政策等因素及其对估价对象的影响程度，在征询有关当地专家意

15、见的基础上，确定土地还原利率为8%。十一、土地估价师签名 姓 名 土地估价师证书号 签 字* * *十二、土地估价机构估价机构负责人签字：河南农业大学土地评估咨询有公司二一五年五月二十六日表E.1 土 地 估 价 结 果 一 览 表估价机构:河南农业大学土地评估咨询有限公司 估价技术报告编号: 河南*（2015）技字第012号 估价基准日:2015年5月26日 估价期日的土地使用权性质：出让土地使用权估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号估价期日的用途容积率估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度设定土地使用权年限/年面积/单位面积地价/元/平方米总地价/万元备注证载实际设定规

16、划设定1郑州市*公司住宅、临街商业住宅5.55.5外部“五通”,内部场地平整外部“七通”,内部场地平整70年13042.4220086.8626198.13合计大写：人民币贰亿陆仟壹佰玖拾捌万壹仟叁佰元整。一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制: 本次评估未考虑抵押、担保等他项权利对地价的影响。 2.基础设施条件：本次评估设定为宗地外“七通”、宗地内“场地平整”，见估价对象基础设施条件表估价对象设定基础设施条件表周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件平整状况周边有信息学院路、农业路等交通状况便捷由市供电公司供电，供电保证率高由市自来水公司供水，供水保证率高排水畅通

17、暖气设施完善供气设施完备通讯条件优宗地内场地平整3. 规划限制条件: 用地性质为商业商务混合用地、容积率为5.5、建筑密度30%、限高100米、绿地率25%。4.影响土地价格的其它限定条件: 无。二、需要说明的事项：1.评估结果和评估报告仅为国有土地使用权出让会审提供土地使用权价格参考，不得用于与本次评估目的不符的课税（如缴纳土地增值税、营业税、契税）和土地使用权转让、抵押、收购、企业改制、合资合作、司法仲裁等其他目的。土地出让为政府行为，办理土地使用权出让手续时，入市价格和出让金水平应以政府主管部门最终审定结果为准。2.本评估报告自报告提交日期起一年内有效。3.若改变估价目的、估价基准日、土

18、地使用年限及国家政策调整、客观经济发生变化等，本评估结果需要调整或重估。4.其他需要特殊说明事项，参照本报告第一部分第十项。 河南农业大学土地评估咨询有限公司 2015年5月29日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述1. 土地登记状况（1）宗地名称：郑州市*公司（2）宗地位置：双铺路北、信息学院路西（3）土地用途：规划用地性质为住宅用地。（4）面积：郑国用（2014）字第0336号国有土地使用证中证载面积为13042.42平方。（5）使用权类型：出让。（6）土地登记证书号：郑国用（2014）字第0336号（7）登记时间：2014年5月4日（8）终止时间：2084年5月4日

19、（9）宗地号：JS1-144-126（10）图号：郑国土资测字（2014）第0421号（11）土地权属性质及权属变更：国有出让（12）土地级别：住宅三级（13）四至：北至居民区，东至信息学院路，西至高等院校用地，南至双铺路。2. 土地权利状况 土地所有权：属国家所有权。土地使用权：拟出让国有土地使用权，土地使用者由出让成交确认后决定。他项权利：本次评估未考虑抵押、担保等他项权利对地价的影响。 3.土地利用状况 估价对象规划用途为住宅用地，根据委托方提供的规划设计条件，规划容积率5.5，建筑限高100米，建筑密度小于等于30%，绿地率大于25%。二、地价影响因素分析（一）一般因素（1）城市资源状

20、况 行政区划金水区位于郑州市区东北部。东临中牟县，南连管城回族区、二七区，西接中原区，北靠惠济区。辖区东西最大距离22.9千米，南北最大距离17.2千米，总面积135.3平方千米。金水区政府在城区设立17个街道，作为派出机构，对所管辖区的行政和社会事务进行管理。18个街道办事处：文化路街道、花园路街道、经八路街道、大石桥街道、人民路街道、杜岭街道、南阳路街道、南阳新村街道、丰产路街道、北林路街道、未来路街道、东风路街道、兴达路街道、国基路街道、凤凰台街道、杨金路街道、丰庆路街道。自然环境金水区处在华北沉降带开封坳陷区西南边缘过渡地带，是黄河冲积扇形平原南翼的顶端。金水区属平原洼地，为黄河冲积平

21、原，局部有盐碱和风成粉细沙丘堆积。地势西高东低，西南高东北低，金水区境内河流有黄河、贾鲁河、东风渠、金水河、熊耳河、七里河、贾鲁支河等7条,金水区除黄河堤内区域外,均属于淮河流域。土地资源金水区总面积146.89平方公里，主要分为：（1）耕地6329.9公顷，有灌溉水田4568.6公顷，水浇地1253.6公顷，旱地231.8公顷，菜地275.9公顷。（2）园地524.5公顷，其中果园434.1公顷，其它园地90.0公顷。（3）林地264.1公顷，其中林地74.7公顷，灌木地6.1公顷，苗圃183.4公顷。（4）其它农用地2225.69公顷，其中畜禽饲养地10.1公顷，设施农用地26.5公顷，农

22、村道路170.1公顷，坑唐水面1565.1公顷，养殖水面109.7公顷，农用水利用地343.0公顷。（5）居民及工矿用地12136.4公顷，其中城市用地8888.7公顷，农村居民点1462.9公顷，独立工矿1441.0公顷，特殊用地311.1公顷。（6）交通用地704.7公顷，其中铁路用地19.7公顷，公路用地685.0公顷。（7）未利用土地669.5公顷，其中荒草地333.3公顷，沙地48.1公顷，其它未利用土地288.1公顷。（8）其他土地1179.7公顷，其中河流水面积1170.0公顷，苇地0.7公顷，滩涂9.0公顷。旅游资源金水区旅游资源丰富，风景名胜古迹众多,是河南省重要的旅游观光圣

23、地。境内的大河村遗址博物馆是一处包含有仰韶文化、龙山文化和夏商时期文化的大型古代聚落遗址，全国重点文物保护单位，面积40万平方米，河南省博物院为国家级重点博物馆，是中国建立较早的博物馆之一，也是首批中央、地方共建国家级博物馆之一。郑州市动物园，郑州市国家森林公园，野鸭湖生态农场景色绚丽,是城市居民休闲度假的好去处。郑州国际会展中心是郑州市中央商务区三大标志性建筑之一，主体由会议中心和展览中心两部分组成，建筑面积22.76万平方米，可租用室内面积占7.4万平方米。是集会议，展览，文娱活动，招待会，餐饮和旅游观光为一体的大型展览设施。它的建设标志着由世界著名建筑规划大师黑川纪章先生构思并获世界建筑

24、师联盟年会“城市规划设计杰出奖”的郑东新区正式启动。（2）房地产制度与房地产市场状况根据城市房地产管理法、土地管理法及国发200428号文、201231号、国办发20111号、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部39号令）、协议出让国有土地使用权规定（国土资源部21号令）、关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知国土资发20112号、国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知国土资发2010204号、国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(国土资发201034号)的精神，关于房地产开发用地出让有关问题的意见(豫国土资发2

25、0102号)。驻马店市政府逐年出台了驻马店市人民政府关于印发加快房地产业发展补充意见的通知（驻政200957号）、驻马店市人民政府关于印发驻马店市农村土地综合整治实施方案的通知（驻政201011号）、驻马店市人民政府关于印发驻马店市征地青苗及地上附着物补偿标准的通知（驻政201289号）等一系列政策，对规范土地市场、推动土地资源节约集约利用、促进国民经济健康稳定发展发挥重要作用。房价调控相关政策。2009年以来，中国的房地产市场非常活跃，部分地区出现了房价过快增长的现象，住房问题日益突出。为了遏制中国房价增长过快的现象，同时为了有效解决国内低收入群体住房难的问题，2007年8月7日国务院下发了

26、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，旨在建立和健全廉租房和经济适用房制度，2008年3月21日中华人民共和国住房和城乡建设部下发了关于加强廉租住房质量管理的通知，进一步完善了廉租房供应保障体系。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院下发了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国办发20104号），为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,会议确定的相关政策措施，简称“新国

27、八条”，2011年国务院办公厅下发（国办发20111号）文件，国土资源部下发关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知（国土资发20112号）对房地产调控也提出了重点要求。总之，以上房地产政策的出台，有力地推动了房地产业的持续、健康、良性发展。（3）城市规划与发展目标金水区以文化路、经三路和南阳路为轴线，重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业和都市型产业；在花园路-文化路-东风路附近建设片区商业服务中心；提升花园路的交通职能，疏解未来郑东新区的交通压力；沿花园路重点发展酒店宾馆等旅游服务职能；沿经三路发展餐饮、酒吧等服务产业；文化路要发挥大专院校、科研单位集中的优势，完

28、善科研教育功能；沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造，大力发展污染小、科技含量高、宜于在居住区中发展的都市型工业；依托东风渠、金水河大力建设滨河绿带。发展方向以东西南三向为主。郑州未来12年的发展方向，以东西南三向为主。中心城区城市用地增长边界为：东至京珠高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地，提升生态品质。至2010年，城市常住人口规模控制在350万人以内，至2020年，城市常住人口规模控制在500万人左右。目前郑州常住人口309万。至2010年城市发展建设用地控制在335平方公里以内，至2

29、020年，城市发展建设用地控制在450平方公里左右，人均城市建设用地控制在90平方米之内。目前郑州建成面积294平方公里。目前郑州的常住人口为309万人，两年后将发展为350万人，两年的时间郑州的人口将增加40多万。40万人的住房问题有待解决，房地产市场仍然有较大的发展空间。另外郑州市城区规模的扩大，会使得郑州周边城镇的规模缩小，原有的周边城镇辖区的商品房由于城区规划的变更，其房价将会跟随郑州市的主流房价逐步上涨，原有的周边城镇辖区居民将会更多的选在周边辖区的商品房。到2020年，郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心，现代农业

30、示范区。预计到2020年，市域总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人，全市生产总值1万亿元左右，人均生产总值10万左右，城市居民人均可支配收入3.4万元；城镇居民人均住房面积35平米；人均文化设施用地面积0.8-1平米。郑州的产业结构及城市产业布局在变化，郑州的各种产业将走向集中化和规模化。制造业和高新技术产业基地将占用的大量的土地资源，农业示范区将大量的占用和保护耕地，房地产开发商走向城镇的过程中，土地占用审批的过程会更加艰难，所以地价仍然会稳步攀升。城镇居民生产总值的增加也提升了城镇人口的购买力，对房价会是一个提升。城镇居民的人均住房面积将达到35平米，也就是说普通的三口之家将

31、会拥有105平米的住房，而这些住房不可能是政府提供的。（4）社会经济状况1、第一产业：按照“生态绿色、休闲观光” 现代农业发展方向，金水区都市型农业建设加快推进，农业产业化步伐加快。全区市级以上农业产业化重点龙头企业35家，其中国家级龙头企业和省级龙头企业各3家，涵盖了农产品加工、农产品流通、花卉苗木生产流通等方面。集生态观光、绿色农业、沿黄生态旅游的都市型农业示范带（马渡农业示范园区）初具规模。建设形成了以林、果、花卉为主的生产型示范园区（鸿宝现代农业示范园）。 2、第二产业：2015年金水区省、市、区重点项目203个，2015年完成投资285.2亿元。政府投资项目45个，全年完成投资5亿元

32、。河南信息广场等7个重点项目竣工并投入使用，金水万达中心等重点项目开工建设。投资结构更趋优化，服务业投资333.9亿元，占固定资产投资比重95.4%；民间投资227.5亿元，占固定资产投资比重65%。8 3、第三产业2015年社会消费品零售总额实现629.2亿元，增长9.3%。高端商贸业经营面积250万平方米；营业收入超200万的餐饮住宿企业191家，超亿元大型商场14家，超亿元市场11家。特色街区营业面积54万平方米，商户3290家，实现营业收入26.38亿元，农科路酒吧休闲一条街、西里路婚纱照材特色街成为郑州市特色商业街区。电商服务企业不断壮大，全区共有电商企业55家，中国农资网成为全国最

33、大的农资信息电子商务综合服务平台；IT伙伴网已覆盖全省，线上渠道商4834户、经销商15193户。综上，良好的宏观经济环境和稳定的社会秩序为土地资产的保值增值提供重要保障。另外，随着土地市场的不断发育成熟、市场管理制度的完善及政府调控土地市场的能力提高，土地资产的价值将会得到合理显化，并可避免非理性的过快上涨。因此，金水区整体地价水平在未来一段时期内将会保持平稳增长趋势。（二）区域因素（1）区域概况待估宗地所在区域交通便利，基础设施及公用配套设施较好，环境状况较好。（2）交通条件明天世纪占据金水区主城核心，位于农业路与信息学院路交汇处北500米，雄踞农业路、东风路、北环路、文化路四大黄金干线，

34、汇集 2号线、3号线、8号线三条地铁线，12条BRT快速公交，30个公交站点，与即将开建的农业路高架，实现无限出行方式。（3）委估宗地所在区域基础设施条件区域内基础设施状况达到“七通一平”，即通电、通上水、通下水、通气、通暖、通路、通讯、红线内土地平整。 通电：金水区供电系统供电，保证率高。 通上水：金水区自来水公司统一供水，保证率高。 通下水：统一进入市政排水系统，排水通畅。 通气：燃气使用符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工程施工及验收规范。 通暖：符合城市供热管网工程施工及验收规范。 通路：附近有双铺路、信息学院路、东风路。 通讯：开发区内基本通讯设施畅通。（4）公共设施状况及商服繁

35、华程度区域周边多极商圈融汇于此，3大公园，11所医院，19个银行， 44个商场超市，更有金水区政府、河南博物院等行政单位近在咫尺，商服繁华程度较高。（5）环境条件待估宗地所在区域位于金水区，自然环境一般，人文环境状况较好，稍有噪声污染，综合环境状况较好。（6）规划限制待估宗地所在区域符合城市规划。（三）个别因素(1)位置郑州市金水区信息学院路与双铺路西北角。(2)面积 13042.42平方米。 (3)土地用途 待估宗地规划用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地。 (4)深度及宽度 待估宗地深度及宽度适中。 (5)临街状况 宗地东临信息学院路、西临双铺路。 (6)形状 宗地形状近似于长方形。 (

36、7)地质、地势状况估价对象地质条件、土地承载力一般，地势平坦，对土地利用无不利影响。 (8)待估宗地内基础设施条件待估宗地内场地平整。(9)宗地利用状况待估宗地内无建筑物。(10)规划限制 估价对象规划用途为住宅用地，根据委托方提供的规划设计条件，规划容积率5.54，建筑限高100米，建筑密度小于等于30%，绿地率大于25%。综上所述，宗地个别因素条件较好，对企业利用无不良影响，各项指标总体上对地价有一定的上涨增值影响。 第三部分 土地估价一、估价原则根据地价评估的技术规程及估价对象的具体情况，为保证估价的客观、公正、科学和合法，我们遵循的主要原则有：1.替代原则在完全的市场竞争中，具体有相同

37、或相似的生产要素之间可以相互替代、相互类比。根据商品的可替代规律，某宗土地的价格受到同类型具有替代可能的地块价格的影响，因此在进行地价评估时，可通过对土地条件的比较来评估土地价格，是基准地价系数修正法和市场比较法的评估依据。2.需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3.变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，

38、而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 4.综合分析原则地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。5. 最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益

39、量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。6.预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形式及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未能给

40、权利人带来的利润总和，即收益价格。7.多种方法相比较原则目前，地价评估的方法较多，不同的方法有着不同的运用范围和自身的限制条件。评估方法如果运用不当，可能使土地估价的结果产生较大的误差。因此，在进行土地估价工作中，应以两种方法评估，对两种方法评估结果进行比较，相互验证，这样才能得出合理、公正、令人信服的评估结果。在估价过程中，严格按照国家、地方的有关规定，恪守公平、公正、公开的原则进行评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。二、估价方法与估价过程(一)估价方法的确定根据城镇土地估价规程，现行的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的

41、选择应按照土地估价规程，根据当地地产市场发育状况，并结合项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据国土资源部办公厅文件（国土资厅201320号），出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法。待估宗地规划用途为住宅用地，位于郑州市金水区，宗地所在区域征地案例较少，各项费用的取费标准缺乏足够的依据，因此不宜选用成本逼近法进行评估。郑州市金水区土地市场活跃，类似的市场交易案例较多，故可以采用市场比较法进行评。待估宗地作为住宅用地，虽然周边邻近的同类区域内住宅用地开发后一般用于出租和销售，但宗地的经营成本、一般平均费用、税

42、费等数据的确定缺乏充分的依据来源，而宗地建成后的不动产总价及相关税费的确定也缺乏充分依据来源，故不宜采用收益还原法，也不宜采用剩余法进行评估。待估宗地位于郑州市市区基准地价覆盖范围内，且郑州市市区基准地价修正体系完善，故可以采用基准地价系数修正法进行评估。综上所述，本次估价采用市场比较法、基准地价系数修正法两种方法进行评估。（二）估价过程根据城镇土地估价规程，评估人员通过实地勘查，认真分析调查收集的资料，在确定的估价原则的基础上，根据各估价对象的实际情况，结合本次评估目的，采用市场比较法、基准地价系数修正法两种估价方法，以使评估结果能够相互验证。1.市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原

43、则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。其计算公式为：PD=PBABDE式中：PD待估宗地价格PB比较案例价格A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数B待估宗地估价基准日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数（1）、比较案例选择选择比较案例时，应符合以下要求（与估价对象比较）：A用途相同或相近；B交易类型相同或相似；C属于正常交易，或可修正为正常交易；D

44、区域及个别条件相近；E与估价基准日接近；F统一价格基础。本次评估，选择了三个已发生交易、用途与待估宗地相同的实例，以它们的价格作比较，结合影响住宅用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。实例A：长春智信咨询服务有限公司该地块位于信息学院路西、文劳路北，用途为住宅用地，用地面积为66121平方米，土地使用年期为70年，于2014年3月4日交易成功。基础设施开发程度达到七通一平。实例B：河南天邦置业有限公司该地块位于信息学院路西、博颂路，用途为住宅用地，用地面积为34224平方米，土地使用年期为70年于2014年3月4日交易成功。基础设施开发程度达到七通一平。实例C：郑州新和润置业有限公司该地块位于农业路北、铁西路西，用途为住宅用地，用地面积为59158平方米，土地使用年期为住宅70年于2015年2月15日交易成功。基础设施开发程度达到七通一平。（2）、比较因素选择根据估价对象用途及区位条件，选择影响估价对象主要因素有：A、交易日期：确定地价指数，进行交易期日修正；B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；C、区域因素：主要有距主干道距离、道路通达性、所临道路有无交通管制、公用设施状况、环境质量等；