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1、2012竞态项目市场调研报告目录一、竞品项目详情- 2 -1.绿地之窗- 2 -2.东方陆港- 9 -3.行署国际广场- 13 -4.天明国际广场- 17 -5.美盛中心- 21 -6.升龙高铁站前广场- 24 -7.上上国际中心- 27 -8.河南文化产业大厦- 29 -9.楷林IFC（国际金融中心）- 30 -10.恒天国际- 32 -11.建正东方中心- 34 -12.豫航中心- 36 -13.易元国际- 38 -14.网络传媒大厦- 39 -15.中晟伟业国际广场- 39 -16.亚新广场- 41 -17.中科金座- 42 -18.建业总部港- 45 -二、市场调研总结及相应建议- 4
2、7 -一、 竞品项目详情1. 绿地之窗目前在售A座B座一期三期二期基础数据项目案名绿地之窗项目地址东风东路与七里河南路交汇处物业性质写字楼、商业开发商河南绿地广场置业有限公司销售公司绿地售楼电话0371-69115555/67575555施工单位上海绿地建设（集团）有限公司建筑设计郑州大学综合设计研究院建筑风格现代简约商务风格景观及规划特点空中花园景观物管公司上海圣维仕物业物管收费8.5元/平米/天总占地面积51600万平方米总建筑面积480000平方米（一期58307）容 积 率5.50绿化率10%写字楼情况一期D4地块总建筑面积65847，地上建筑54811，办公用房39133，商业用房1
3、5398，整体规划为写字楼24层，裙房3层商业,总高度100m。二期D3地块总建筑面积187816，地上建筑149936，商业面积19802，办公面积分为A座64361、B座65020，4层连廊，写字楼36层，裙房3层商业，总高度145m。三期D2地块总建筑面积86870，地上建筑51367，办公面积19891，商业面积31127，四层商业，写字楼11层，总高度45m。商业层高4.5m，写字楼层高3.4m。车位一期D4地块两层地下车库，地上停车位14个，地下停车位287个，合计301个。二期D3地块四层地下车库，地上停车位10个，地下停车位729个，合计739个。三期D2地块四层地下车库，地上
4、班车及货车停车位9个，地下停车位661个，合计670个。建材配置设备配套电梯品牌上海三菱电梯速度2.5m/s电梯数量一期电梯8部二期电梯A座14部、B座14部。交房标准外 立 面墙 面1-3层干挂石材、4-36层玻璃幕墙保 温岩棉板保温外墙玻 璃(Low-E)低辐射镀膜玻璃预售证信息预售证用 途总 套总 面 积发证日期楼栋【2010】郑房预售字（D0337）号商业/办公264套52410.55 2010-8-211、2号楼【2011】郑房预售字（D0362）号商业1套2258.19 2011-01-30D4地块3【2011】郑房预售字（D0368）号办公694套144996.74 2011-0
5、4-19（D3地块1号楼）【2011】郑房预售字（D0396）号办公173套/间58274.23 2011-10-311号楼项目分期推出情况推出期数户数开盘日期销售均价销售率一期2642010年8月21日9000元/售罄二期3302011年4月23日18000元/-20000元/90%三期3302011年6月19日18000元/-20000元/70%四期1732011年11月6日15000元/60%标准层平面图254121258132134132255121126251119120262262274145146145279132282138活动时间活动内容2011-8-10绿地之窗精装甲级写字
6、楼云峰B座VIP预约登记中，5万抵15万/套。2011-9-15精装修写字楼均价20000元/，全款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。2011-9-30一次性付款优惠4%，另有最高优惠8万元/套。2011-10-20精装修写字楼限量销售，均价20000元/，一次性付款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。2011-10-2711月6日盛大开盘。商业办公106平米起，先登记最高优惠8%。价格走势备案信息二期房管局备案信息：楼盘名称：绿地之窗：D3地块一号楼A座3610360936083607360636053604360336023601351035093508350735063
7、505350435033502350134103409340834073406340534043403340234013310330933083307330633053304330333023301321032093208320732063205320432033202320131103109310831073106310531043103310231013010300930083007300630053004300330023001291029092908290729062905290429032902290128102809280828072806280528042803280228012
8、71027092708270727062705270427032702270126102609260826072606260526042603260226012510250925082507250625052504250325022501241024092408240724062405240424032402240123102309230823072306230523042303230223012210220922082207220622052204220322022201避难间2012201120102009200820072006200520042003200220011912191119
9、101909190819071906190519041903190219011812181118101809180818071806180518041803180218011712171117101709170817071706170517041703170217011612161116101609160816071606160516041603160216011512151115101509150815071506150515041503150215011412141114101409140814071406140514041403140214011312131113101309130813
10、071306130513041303130213011212121112101209120812071206120512041203120212011112111111101109110811071106110511041103110211011012101110101009100810071006100510041003100210019129119109099089079069059049039029018128118108098088078068058048038028017127117107097087077067057047037027016126116106096086076066
11、05604603602601三期房管局备案信息：楼盘名称：绿地之窗：D3地块一号楼B座36203619361836173616361536143613361236113520351935183517351635153514351335123511342034193418341734163415341434133412341133203319331833173316331533143313331233113220321932183217321632153214321332123211312031193118311731163115311431133112311130203019301830173
12、016301530143013301230112920291929182917291629152914291329122911282028192818281728162815281428132812281127202719271827172716271527142713271227112620261926182617261626152614261326122611252025192518251725162515251425132512251124202419241824172416241524142413241224112320231923182317231623152314231323122
13、3112220221922182217221622152214221322122211避难间20242023202220212020201920182017201620152014201319241923192219211920191919181917191619151914191318241823182218211820181918181817181618151814181317241723172217211720171917181717171617151714171316241623162216211620161916181617161616151614161315241523152215
14、211520151915181517151615151514151314241423142214211420141914181417141614151414141313241323132213211320131913181317131613151314131312241223122212211220121912181217121612151214121311241123112211211120111911181117111611151114111310241023102210211020101910181017101610151014101392492392292192091991891791
15、6915914913824823822821820819818817816815814813724723722721720719718717716715714713624623622621620619618617616615614613备注：红色标注为近30天成交房源项目分析 绿地之窗项目在2010年8月21日，一期均价8000余元/，开盘便卖光。二期300套房源，均价19000元/，4月23日上午一开盘，整层销售基本售罄。三期在6月1日开始对外宣传，金水路中州大道交汇处打出一处户外广告，6月11日认筹，仅仅一周以后6月19日就正式开盘销售。 三期6月19日开盘销售，在前期的调研过程中销售人员
16、透漏三期房价可能会达到25000元/，开盘当天推出200套房源，整层销售，当天销售70%，剩余50套左右，销售均价为17000-20000元/，与二期销售价格基本持平。 结合最新推出的销售信息，在售的为20层以下150-500，主要为散户销售，每套最高优惠8万元。 4月份二期开盘，成交均价为16185元/，推出330套房源，主要以整层销售为主，现在仅剩余6层，32层-36层已经不对外销售，暂时销控。 6月份三期开盘 ，成交均价为17435元/，主要为半层和散户，销控23层以上。7月份持续销售，价格进一步提高，成交已经达到18464元/。 8月份成交61套，主要成交为A栋第25层整层成交（十套）
17、，面积为2023；云峰B栋散户成交51套，成交均价为18054元/。 10月份精装修写字楼限量销售，均价20000元/平米，一次性付款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。 10月份成交28套，主要成交为云峰B栋，销售房屋均价为19074元/。2. 东方陆港港汇中心(G栋)格林威治OFFICE(C栋)基本信息项目案名路劲东方陆港项目地址金水金水东路与农业东路交叉口向南600米物业性质写字楼、商业开发商郑州客属地产销售公司自销售楼电话0371-69190000/1111施工单位 河南省第一建筑工程集团有限责任公司 建筑设计 郑州市建筑设计院 建筑风格现代商务景观及规划特点商业街广场物管公司
18、隽御物业物管收费商业6元/月，办公3元/月总占地面积29017总建筑面积107835容 积 率2.85绿化率33.5%写字楼情况地上建筑82693，独立商业15983，裙房商业16651，办公50059，一期C栋19层，高度70m，三层商业1层层高4.5m，二三层4m，4-19层3.6m。二期G栋19层，高度79m，四层商业1层层高5.5m,2-4层4.5m，5-19层3.9m。车位一期格林威治OFFICE地上停车位198个，地下停车位226个；二期港汇中心地上停车位139个，地下停车位274个。合计地上停车位337个，地下停车位500个。建材配置设备配套电梯品牌芬兰通力电梯速度/电梯数量三部
19、电梯交房标准外 立 面墙 面底层1-3商业米黄色石材，深色铝板；4-19层玻璃幕墙，深灰色面砖保 温/玻 璃LOW-E玻璃预售证信息预售证用 途总 套 总 面 积发证日期楼栋【2011】郑房预售字（D0370）号商业办公139套22876.54 2011-05-12C#（一期格林威治OFFICE）标准层平面图4层平面图1081051621621161991485-19层平面图11676108148162162122148活动时间活动内容2011-10-20东方陆港目前仅剩少量房源，均价14000元/，分割出售不接受按揭，预计2012年年底交房。2011-09-29东方陆港仅剩少量房源，均价14
20、200元/，具体一房一价。2011-09-02东方陆港清盘销售，均价14200元/，具体一铺一价。2011-08-03东方陆港最后两层均价14200元/2011-06-21东方陆港整层销售，仅剩两层，均价14000元/。2011-04-25东方陆港已建至四层，200-1000平商务空间即将发售。价格走势备案信息第19层19081907190619051904190319021901第18层18081807180618051804180318021801第17层17081707170617051704170317021701第16层16081607160616051604160316021601
21、第15层15081507150615051504150315021501第14层14081407140614051404140314021401第13层13081307130613051304130313021301第12层12081207120612051204120312021201第11层11081107110611051104110311021101第10层10081007100610051004100310021001第9层908907906905904903902901第8层808807806805804803802801第7层708707706705704703702701第6层
22、608607606605604603602601第5层508507506505504503502501第4层407406405404403物业管理房401备注：红色标注为近30天成交房源项目分析 6月份东方陆港写字楼价格为12328元/，优惠幅度较大，据房管局备案信息显示，一期销售情况良好，整体去化量达到50%，但是价格相对较低。 7月份一期第17层整层出售成交8套，销售均价为13100元/。 7月份中央特区项目推出了一栋住宅，4号楼，335套房源，7月23日开盘销售，均价为9000-10000元/，共成交71套，成交均价为9579元/。 8月23日至今共成交34套，成交均价为13500元/。
23、 10月份一期已售罄，均价115360元/平米，预计2012年年底交房。 二期明年初开始销售，均价预计为18000-20000元/。3. 行署国际广场2#4#6#5#3#1#基础数据项目案名行署国际广场项目地址正光路与众旺路交汇处物业性质写字楼、公寓、商业开发商郑州耀威房地产开发有限公司销售公司power基点售楼电话0371-87552222/3333施工单位浙江海天建设集团有限公司建筑设计香港时代建筑风格新古典主义景观及规划特点中阳花园，围合式商务社区屋顶露台空中花园物管公司河南瑞祥物业管理有限公司物管收费办公2.5元月. 商业3.5元月.总占地面积45亩总建筑面积12万容 积 率3.50绿
24、化率28%物业特征1#、2#、5#为15层办公楼，3#、6#为13层办公楼，4#为7层办公楼。底层两层商业。小区由6栋6-15层的框架中高层建筑物组成，面积从40-1000平米，主力户型面积40-90平米，其中地下为双层停车场900余个车位，15部三菱品牌电梯直达地下停车场。该项目集写字楼、行政版国际公寓、商务酒店、临街商业为一体。写字楼情况总建筑面积124560，地上建筑37646，地下建筑86914，商业11006，办公75907。车位地面停车位51个，地下两层停车位673个，共724个。建材配置设备配套电梯品牌上海三菱电梯速度2.5m/s电梯数量4部电梯交房标准外 立 面墙 面青灰色花岗
25、岩石材干挂保 温/玻 璃LOW-E镀膜玻璃预售证信息预售证用 途总 套 总 面 积发证日期楼栋【2010】郑房预售字（D0348）号商业办公728套51878.16 2010-11-062-5【2011】郑房预售字（D0360）号商业/办公206套16203.67 2011-01-191销售现状推出期数户数开盘日期销售均价销售率一期728套2010年11月12000元/80%二期260套2011年2月15000元/售罄标准层平面图353350353325活动时间活动内容2010-09-08售楼部已经开放2011年年底入住，其中C、E两栋已经封顶，2010-11-02B、C、D、E四栋已封顶，预
26、计2011年年底入住，开盘在即2010-11-1111月底开盘，公寓房源已经选完，剩余写字楼房源。2010-12-06行署国际广场B、C、D栋已售罄，剩余写字楼房源，均价12000元/左右2011-01-17二期A、F栋楼预计4月推出2011-05-032011年4月开盘，目前仅余F栋写字楼房源，预计均价在20000元/左右。2011-06-16行署国际广场F栋写字楼已建至八层，具体开盘时间待定。2011-08-31行署国际广场住宅售罄，写字楼均为300平米以上户型，开盘时间待定2011-10-12行署国际广场住宅售罄，写字楼开盘时间待定。价格体系备案信息第15层151615151514151
27、3151215111510150915081507150615051504150315021501第14层1416141514141413141214111410140914081407140614051404140314021401第13层1316131513141313131213111310130913081307130613051304130313021301第12层1216121512141213121212111210120912081207120612051204120312021201第11层1116111511141113111211111110110911081107110
28、611051104110311021101第10层1016101510141013101210111010100910081007100610051004100310021001第9层916915914913912911910909908907906905904903902901第8层816815814813812811810809808807806805804803802801第7层716715714713712711710709708707706705704703702701第6层616615614613612611610609608607606605604603602601第5层5165
29、15514513512511510509508507506505504503502501第4层415414413412411410409408407406405404403402401第3层315314313312311310309308307306305304303302301第2层215214213212211210209208207206205204203202201备注：红色标注为近30天成交房源项目分析 3-5月份房管局备案有早期销售房源信息，拉低了销售均价 6月份成交约3000商铺，均价为43960元/，该项目目前仅剩余6号楼（F栋），但是尚未获得预售证，其他已推出房源，目前在售2
30、号楼房源。 7月至今成交2号楼八层共16套，成交均价为13100元/。 8月份未成交。 10月份未成交。4. 天明国际广场写字楼酒店基础数据项目案名天明国际广场项目地址众旺路与正光北街交汇处物业性质商业、酒店、写字楼开发商郑州市天久置业有限公司销售公司河南恒辉房地产顾问有限公司售楼电话0371-66593777施工单位中国建筑第七工程局有限公司建筑设计河南徐辉建筑工程设计事务所建筑风格现代简约景观及规划特点写字楼与酒店之间有广场物管公司天明物业物管收费7元/天总占地面积13333总建筑面积5万容 积 率3.00绿化率40%物业特征写字楼单层面积684，A栋3部电梯， B栋2部电梯，可自由分割。
31、写字楼情况地上建筑面积39855，酒店两栋15层，建筑高度56m，面积19638，写字楼两栋13层，建筑高度46m，面积19397，裙房两层，对外商业面积4450。车位地上停车位176个，地下一层停车位224个，共400个。标准层平面图活动：日期活动内容2011-01-27天明国际广场2栋酒店、2栋写字楼，其中酒店部分自持，写字楼对外出售，预计4月开盘，现在排号，开盘可享受8.8折优惠。2011-04-15天明国际广场已封顶，预计6月开盘。2011-05-23天明国际广场整层面积为700平，可自由分割，预计6月开盘。2011-7-15对外接受咨询，预计八月份开始认筹活动。2011-7-28一批
32、开盘，均价18270元/。2011-08-17天明国际广场8月20日盛大开盘，VIP金卡客户开盘当天购房即享10%优惠。2011-09-159月25日加推剩余房源，最小面积为300平米。2011-09-20天明国际广场剩余房源9.25日开盘销售。会员招募，入会即享9.5折优惠。2011-09-26天明国际广场剩余房源，最小面积为300平米，均价22000元/。2011-10-14天明国际广场VIP会员全城招募中，入会即享9.5折优惠。2011-10-19天明国际广场10月22日开盘，会员招募倒计时，入会即享9.5折优惠，加推五层商务空间，最高优惠80万。2011-10-24天明国际广场均价22
33、000元/，具体一房一价。价格体系备案信息 A栋楼第13层1301第12层1201第11层1101第10层1001第9层901第8层801第7层701第6层601第5层501第4层401第3层304303302301第2层202201第1层102101B栋楼第13层1301第12层120312021201第11层110311021101第10层100310021001第9层903902901第8层803802801第7层703702701第6层603602601第5层503502501第4层403402401第3层302301第2层203202201第1层消防控制室101备注：红色标注为近30
34、天成交房源项目分析： 项目对于区域造势以及本案的区域借势，较为关键，在推广的过程中提出CGD（中央政务区）的说法，强调自身的商务区域价值。 前期入市时，以简易房作为销售中心，可以看出其营销节点与现金流因素。 本案考虑借势，造势，在后期的推广延展中，可以结合策略差异化定位。 天明国际广场目前已正式开始销售，7月28日一期开盘，共成交两层4套房源，成交均价为17950元/。 9月份天明国际广场剩余房源在9月25日开盘销售。会员招募，入会员可享受9.5折的优惠。 天明国际广场10月22日开盘，会员招募倒计时，入会即享9.5折优惠，加推五层商务空间，最高优惠80万。 10月份成交1套，销售房屋均价为1
35、7783元/。5. 美盛中心酒店写字楼基本情况项目案名美盛中心项目地址金水东路与农业东路交汇处物业性质写字楼、酒店、商铺开发商郑州美盛房地产开发有限公司 销售公司售楼电话0371-69301111/69302222施工单位中国建设第五工程局建筑设计机械工业第六设计研究院建筑风格现代简约建筑景观及规划特点中央广场总占地面积42768总建筑面积172294容 积 率6.1绿化率31.16%写字楼情况地上建筑面积127391，写字楼25层，高100m，面积84928。喜来登酒店22层，高99m，面积42463。商业层高4.9m，办公层高3.7m。车位地下建筑面积44902，地面停车位66个，地下三层
36、，停车位886个，共952个。标准层平面图建材配置设备配套电梯品牌日立（暂定）电梯速度3.5m/s电梯数量写字楼共22部电梯.交房标准外 立 面墙 面1-4层深灰色花岗岩石材，5-25层灰白色花岗岩石材保 温/玻 璃Low-E中空节能玻璃、彩釉玻璃活动：日期活动内容2010-06-035.20日美盛中心奠基。2010-10-13美盛中心正在打地基。2011-05-13美盛中心已出地面两层，预计2011年底开盘。2011-06-13预计年底开盘。2011-6-132011年年底预计开盘销售。2011-08-31美盛中心咨询中，写字楼面积区间为240-3600平米，售楼中心预计2011年10月。2011-09-13美盛中心预计11月开盘面世。项目现在已经建筑到第13层，预计年底封顶。2011-10-15美盛中心内部客户认购活动，当天推出写字楼B区610F，销售均价为28000元/。预售证信息：预售证用 途总 套 数总 面 积发证日期楼栋【2011】郑房预售字（D0395）号办公/商业234/7套/间84844.33 2011-10-241号楼备案信息：第25层2510250925082507250625052504250325022501第24层2410240924082407240624052404240324022401第23层23102309230823072306
