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1、天津金地.国际广场项目产品建议书 天津金地营销部天津金地国际广场项目产品建议书金地（集团）天津房地产开发有限公司 营销部2009年10月目录一、区域市场分析41、项目周边片区城市定位大幅提升42、天津市中心城区商品房供应严重不足42.1土地市场42.2房地产市场52.3 市区别墅市场52.4 市区高端公寓市场62.5小结6二、客户分析61、天津高端客户分布特征62、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高73、本项目的客户定位8三、住宅部分项目定位101、本项目规划条件概述102、地块价值分析113、市场定位114、产品定位124.1 项目规划原则124.2 别墅部分总体规划形式134.3 别墅户型
2、面积区间134.4 别墅部分户型设计要求144.5 停车方式及车位配比154.6 采暖及制冷154.7高层户型建议154.8 会所164.9幼儿园、小学174.10其他配置174.11立面风格建议184.12景观概念以及风格方向22四、商业部分项目定位251、商业主题定位252、规划理念263、业态分布264、停车及车位27五、公寓部分项目定位271、写字楼市场简析271.1 天津写字楼市场特征描述271.2 写字楼市场供需分析281.3 写字楼市场细分281.4 片区写字楼项目分析301.5 小结302、小户型公寓市场分析312.1 小户型公寓市场细分312.2 典型项目分析322.3 小户
3、型公寓贷款政策与相关费用分析362.4 小结373、发展建议37六、示范区展示建议38附件：片区内写字楼项目销售情况概览39一、区域市场分析1、项目周边片区城市定位大幅提升传统的天津中心小白楼CBD地区地域狭小，空间有限，城市功能过度集中，人口、交通和环境压力不断加大，发展局限性较大。因此，沿城市发展主轴向东西两侧扩展CBD的范围十分必要。市政府对中心城区空间发展战略提出“一主两副、沿河拓展、功能提升”发展策略。将以小白楼CBD为主中心，向东西两端延伸设置城市新中心，向北为西站城市新中心，向南则为天钢柳林城市新中心。天钢柳林片区的战略地位由原先海河上游开发改造六大节点之一智慧城板块提升为天津天
4、钢柳林城市新中心，城市定位大幅提升。中外建项目正位于天钢柳林片区中心位置。根据最新规划定位，天钢柳林城市新中心将建成面向国际，集商务办公、会议展览、商业娱乐、创智产业及高端居住（国际社区）于一体的，集中展现天津城市形象的生态型城市新中心，也必将成为天津对外开放及国际化程度最高的区域。天钢柳林城市新中心整体建设规划范围约15平方公里，规划“一带七区”，总开发建筑面积约1260万平方米，其中住宅（含还迁房）建筑面积605.5万平方米；公寓211万平方米；办公占214.5万平方米；公建（含会展、柳林公园）176.5万平方米；商业52.5万平方米。 目前，该区建设指挥部已成立，已完成5路3桥1堤岸及轻
5、轨等基础设施的建造，会展中心即将开建。天钢柳林城市新中心道路功能明确，交通组织有序，对接快速交通系统。区域轨道交通密集、发达。过境轨道交通线路有M1,M9,M7,M10,Z1（市域快速铁路线）等。本项目距离M9M7Z1的换乘站仅300米，出行便捷，亦可通过轨道交通换乘到达全市各角落。区域定位的大幅度提升，该区域发展前景广阔，对本项目的定位提出了更高的要求，也为本案调整规划，提升项目档次提供了充足的发展空间。城市功能定位提升，也使得天钢柳林区域将成为继水上奥体、梅江、老城厢后的又一高端居住区的聚集地。此外，河东区沿海河开发力度不断加大，南站CBD中的嘉里项目，中信项目，中粮六纬路等项目的开发建设
6、必将提升河东区整体城市形象与地位。2、天津市中心城区商品房供应严重不足2.1土地市场市区土地总体供需关系异常紧张，可用于开发的土地供应量远远不能满足商品住宅需求量，土地供应结构的问题直接导致市区商品住宅市场供应量的短缺。住宅土地宗数土地面积（含公建）住宅建筑面积住宅销售面积2005年1572.3151.74392006年1041.583.73242007年524.245.33272008年512.025.41272009上半年316.319.8140此外，从市区近期批租土地的规划指标分析，容积率均在2.3以上，也就是说低密度产品将在未来不长的时间内在市区绝迹。2.2房地产市场商品房成交情况20
7、04年2005年2006年2007年2008年2009年1-8月市内六区供应量（万平方米）438449.5285339.5191.782.5全市供应量（万平方米）869991.69321065.61026.7448.2市内六区占全市比例50.40%45.33%30.58%31.86%18.67%18.41%市内六区成交量（万平方米）616.8439324.6327.3127.8204.2全市成交量（万平方米）1109.29905834.9990.4502.5823.7市内六区占全市成交比例55.60%48.51%38.88%33.05%25.43%24.79%市内六区成交均价（元）387151
8、66639682241008310413市内六区均价环比涨幅32.26%33.45%23.81%28.58%22.60%3.27%全市成交均价（元）310440284803612869387119全市均价环比涨幅32.30%29.77%19.24%27.59%13.22%2.61%市内六区较全市均价涨幅差值-0.04%3.69%4.57%0.99%9.39%0.66%市区商品住宅供应量逐年萎缩，成交面积也相应不断下降。2004年，市区商品住宅供应量面积约占全市总面积的一半，2009年已下降至18%，市区成交面积占全市的比重也由2004年的55.6%下降至2009年的25%。市区商品住宅严重的供
9、需矛盾造成成交价格逐年快速上涨，上涨幅度每年均高于全市价格上涨幅度。产品供不应求，尤其低密度产品的稀缺性日益显现，为项目差异化定位创造条件。2.3 市区别墅市场项目名称项目别墅规模项目已推出已推未售量后期供应量待售总量钻石山5.53.30.52.22.7西康路36号3.853.851.0501.05霞光道5号4.124.12000檀府6.566.561.101.1Town中堂4.314.31000荷兰墅3.53.50.600.6小计27.8425.643.252.25.45从上表可以看出，市区别墅项目已非常稀有，截至今年上班年末，各项目存量所剩无几，各项目存量以联排别墅为主，约5.45万平方米
10、。而今年上半年市内六区消化别墅产品117套，约3.6万平方米。也就是说，按目前的速度，市区别墅存量将在未来半年到一年的时间内全部消化完毕。未来市区别墅的稀缺性毋庸置疑。2.4 市区高端公寓市场随着天津经济的快速发展，房地产总体开发水平也取得了长足的发展，一批开发水平高，溢价能力强，高单价，高总价的项目在市场立足，并被高端客户高度认可。天津高端市场正在被激发，高端客户对于真正高品质住宅的需求正在逐步释放。中心城区高端产品消化迅猛，为项目提高定位提供了市场支撑。n 仁恒海河广场2009年8月1日开盘，推出250房套开盘即告售罄，均价16000元/平方米，目前均价已调整至20000元；n 金融街津塔
11、项目，2009年3月开盘，截至目前实现销售额15.2亿，目前均价21000元/平方米；2.5小结近年来，天津经济快速发展，增幅居全国前列，收入金字塔中上部客户的基数迅速放大，高端商品住宅需求旺盛。同时，一批高品质，高单价，高总价的项目入市，并取得良好销售成绩，高端客户需求被进一步激发，天津高端住宅市场在质量和容量上均进入快速发展期。二、客户分析1、天津高端客户分布特征天津高端住宅市场大致可以划分为水上奥体、梅江、老城厢等几个板块，不同版块依托区域自身良好的自然资源、人文资源、政策导向等优势逐步发展成为天津市高端住宅区域。水上奥体版块是天津传统的高端住宅区域，区域内有水上公园、堆山公园、奥林匹克
12、体育中心公园等一批市区稀缺的自然资源及人文资源，吸引了天津市南部地区教育、科研、医院等行业高端人士以及韩、日、欧美等外籍人士的入住。特别是2004年以来，借助奥运场馆建设、水上公园改造等契机，该区域已迅速成熟并成为天津市高端市场的标杆。梅江区域同样凭借其良好的水域资源，在政府规划的多项目同时开发的条件下，迅速获得天津市中南部私营企业主、周边企业中高端管理者及外地进津高端人士的青睐，成为市区又一高端住宅区域。老城厢区域在老城区拆迁改造后，一批高端住宅项目破茧而出，凭借其优越的区位优势，良好的商业和商务氛围，吸引了大量的政府公务人员、高端商务人士、高级白领以及一批对老城厢有深厚情结的客户的入住，成
13、为市中心新兴的高端住宅区。此外，随着天津滨海新区开发开放力度不断加大，滨海地区聚集了大量的天津新贵阶层，成为金融、现代制造、信息产业、航空航天等新兴产业的高端人群比较聚集的地区。中外建项目凭借天钢柳林副中心的政府规划导向、滨海新区快速开发的带动、海河沿线的快速开发、良好的轨道、快速路交通体系、城市土地资源的日益稀缺，必将进一步激发天津市区与滨海新区各类高端人士聚集，成为又一高端居住聚集区。2、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高日前市统计局公布的2008年我市人口发展状况报告显示：2008年，本市常住人口成为进入新世纪以来增长最快的一年，主要原因是外来人口大量涌入本市。2008年，本市新增加外来
14、人口主要呈现以下特点：一是增量大幅上扬。2008年本市常住人口是进入新世纪以来增长最快的一年。数据显示，2008年全市外来常住人口达224万人，比上年增加了53万人，占全年常住人口增量的比重高达86.89%。本市的外来人口增量首次超过京沪，比北京多7.6万人，比上海多34.77万人。二是本市常住人口年龄老化进程趋缓，本市外来人口中，15岁64岁人口为192.3万人，占全部外来人口的比重达到85.85%。使常住人口的年龄结构趋向年轻化，减缓了本市人口的老龄化进程。三是外来高素质人员增加，高新技术和高端化、高层次的产业逐步形成，对高素质人才的吸纳作用也在逐步体现。2008年本市外来人口中，大学及以
15、上受教育程度人口比重已达到10.2%，与上年相比提高了1.79个百分点。天津经济的快速发展，人才引进政策的逐步落实，越来越多的大项目、大企业在津投产，都是高端人才选择天津的重要因素。越来越多的高端人士在津落户与天津经济活力与日增强形成良性互动，互相促进。而越来越多的高学历、高收入、高素质的人士落户天津必将对天津高端商品住宅市场产生巨大拉动。3、本项目的客户定位项目位于河东区，天钢柳林城市副中心，片区城市地位的提升、市场形势以及本项目成本等因素，都要求我们必须要牢牢抓住高端市场，树立起天津东部乃至全天津市最高端的产品形象。从和平区小白楼CBD、河东区南站CBD、河西区友谊路地区等经济最活跃，高端
16、人口最密集的区域吸引客户，这是项目成功的前提和关键。项目客户总体定位于讲究生活品味，追求生活品质，高学历、高素质、高收入，现代、时尚、有国际化视野的客户。由于本项目规模较大，同时不同地块产品有所区别，因此将按照地块定位不同进行客户定位：别墅客户A. 年龄：主力客户年龄段40-55岁之间；B. 来源地市区65%主要来自小白楼CBD、河西友谊路地区、南站CBD等滨海30%空港、西区、TEDA等外地投资客5%C. 职业特征n 中型以上私营企业主n 金融、地产、物流、钢铁、贸易等传统优势产业高级管理者n 垄断行业等大型企业中高级管理者n 新金融、IT、电子、信息技术、现代制造、航空航天等新兴行业高级管
17、理者n 滨海地区各类外资企业中高级管理者n 各类在津的外籍人士，以及外地来津的经营者或新天津人D. 客户特征：这部分客户是天津高学历，高素质，高收入的客户群体，很多客户有海外学习或生活的背景，目前事业有成，他们对于生活的品味有较高追求，对于住区的品质要求极高。E. 家庭构成：国内客户主要以三口之家为主，少量有三代同堂，小孩年龄初中以上，如果是三代同堂家庭，则阶段性或长期会有驻家保姆；F. 置业类型：多次置业；G. 出行方式：家庭主要成员自驾私家车出行为主，会有部分公车接送，部分女主人驾私家车； H. 价值诉求：城市别墅、理想居所，有“一步到位”的心理。他们对居住品质要求很高，认为居住的社区一定
18、要体现身份认同感和尊贵感。他们既要靠近滨海新区这个中国北方经济高地，又要享受天津城市新中心提供的完善配套；对于房产美观、户型舒适型、景观环境、配套等各方面均有较高要求，愿意为高品质的居住区付出较高的代价。由于年龄的问题，对于居住健康和舒适进一步关注；I. 生活习惯：这部分客户工作繁忙，压力大。因此，对于业余时间的休闲生活要求比较高，对于社区配套会所、家庭内部的休闲娱乐及学习的空间均有一定的要求；景观高层部分A. 年龄：主力客户年龄段30-45岁之间；B. 来源市区主要来自小白楼CBD、河西友谊路地区、南站CBD60%滨海空港、西区20%东丽区高端人口15%外地客户5%C. 职业特征n 中小型私
19、营企业主n 金融、地产、物流、钢铁、贸易等传统优势产业中高级管理者n 垄断行业等大型企业中高级管理者n 公务员、教师、医生、律师等n 新金融、IT、电子、信息技术、现代制造、航空航天等新兴行业中高级管理者及科研人员n 滨海地区各类外资企业中高级管理者n 各类在津的外籍人士D. 客户特征：这部分客户是同样是高学历，高素质，高收入的客户群体，很多客户有海外学习或生活的背景，事业蒸蒸日上，前景广阔，他们别墅客户在对品味和品质的欣赏和追上没有本质的区别，只是由于年龄、资历的原因，在收入水平和社会地位方面存在差距。由于其良好的教育背景，这部分客户对于健康、环保的居住方式尤为关注。E. 家庭构成：主要以三
20、口之家为主，小孩年龄多处于学龄；F. 置业类型：2次及以上置业；G. 出行方式：家庭主要成员自驾私家车出行为主，有少数客户公车接送，部分女主人自驾私家车； H. 价值诉求：高品质社区，强调身份认同感，对产品舒适度同样要求较高，对于周边基础教育配套有一定需求，对于健康、环保的生活方式有一定的偏好和追求；I. 生活习惯：生活忙碌，业余时间渴望休闲健康的生活方式；公寓部分A. 年龄：主力客户年龄段25-35岁之间；B. 来源n 市区55%n 东丽区20%n 投资客，租客通过轻轨来自市区或空港等地区25%C. 家庭构成：二人世界、三口之家（小孩较小），部分家庭成员工作地点分别在市区和滨海；D. 置业类
21、型：1次置业，过渡型产品，或投资型；E. 出行方式：自驾私家车、公共交通、班车等F. 价值诉求：过渡型房产，不离开市中心，希望能有较好的城市环境、便捷的公共交通，良好的基础教育配套；G. 生活习惯：奋斗型客户三、住宅部分项目定位1、本项目规划条件概述宗地位于天津市东南区域，东南半环快速路与外环之间，行政隶属于市内六区之一的河东区。宗地地处中心城区滨海新区的城市发展主轴带上，北侧紧邻连接天津市区与滨海新区核心区的主干道津塘路和地铁9号线(原津滨轻轨)一号桥站，同时规划地铁7号线也在项目东侧设站，南侧距海河约1.2公里，地理位置优越。规划性质土地面积建筑面积建筑密度绿地率居住A66337.9（包括
22、小学用地10000）142364.7容积率不大于1.8，建筑面积235302.1平米(不含小学、幼儿园)不大于20%不小于45%B76026.8（包括幼儿园用地2400）商业金融业A-1地块36518.936518.9不大于100000平米不大于40%不小于20%178883.6平米（含幼儿园小学用地）335302.1平米（不含小学幼儿园）2、地块价值分析本地块四面临路，北侧为津塘路，南侧为规划先锋路，东侧为变电所路（规划武当路），西侧为钢厂路。周边这四条路均有拓宽改造的规划，津塘路将进一步拓宽，路两侧进行大规模绿化，变电所路拓宽后将更名为武当路，直通即将开建的柳林桥，道路通达性极佳，南侧先锋
23、路及西侧钢厂路也将于近期动工改造，这两条路均将建设成为区域内的重要交通干线。地块周边为传统的居民区与企事业单位混杂的地区。地块北侧与津塘路隔路相望的是万客隆超市和二号桥居民区，以及一些企事业单位；地块西侧为待整理的一机床厂、月牙河及新建居住区，东侧与居民区与科研单位临近，再向东3公里左右就到达东丽区区中心，地块南侧是正在拆迁改造的天钢分厂、村庄等，向南1公里为海河。从未来规划看，周边地区除了一些刚刚出让的土地之外，其余的企事业单位及村庄都将被拆迁，搬离这一地区。地块西南侧的天津钢厂已完成拆迁，土地基本平整，准备重新出让。地块南侧靠近海河及河滨公园，交通便捷，闹中取静，景观资源好，居住舒适度较好
24、，适合安排低密度高端产品。地块北侧靠近津塘路一号桥，津塘路不但有地铁9号线在此设站，而且有多条公交线路通达市内各地及滨海地区，此外在地块北部还规划有商业综合体，生活便利性非常好，适合安排高层产品，这样布置也可最大限度避免项目内部各物业类型间的互相遮挡问题。地块东西两侧紧邻交通主干线，恐怕会有一定的噪音干扰，规划时应加以考虑。3、市场定位项目客户总体定位于讲究生活品味，追求生活品质，高学历、高素质、高收入，现代、时尚、有国际化视野的客户。因此，本项目产品应充分迎合这部分客户的偏好，努力营造项目品味，追求建筑品质，项目总体风格现代、时尚、国际化，别墅产品不失典雅、稳重、大气的气质。此外，本项目年龄
25、较长的客户则对于健康配置十分关心，年轻客户大都有良好的教育背景，对于环保类技术十分关注，而对于。因此，对于建筑新技术方面侧重健康、环保，提升居住舒适度等技术的应用。本项目别墅部分定位为：大隐于市的官邸型城市别墅本项目高层住宅部分定位为：五星级城市公馆本项目商业部分定位：生活主题的休闲商业公园4、产品定位4.1 项目规划原则从06年至今，市区内成交的土地平均容积率达2.5，本项目住宅部分容积率仅为1.8，为市区内非常稀缺的低容积率项目，也是唯一具备拆分容积率，规划高附加值产品的项目，而这样的高附加值产品同样将是市区非常稀缺的产品类型；目前，天津市区内的别墅产品即将绝迹，本项目应抓住这一市场机遇，
26、规划城市别墅类产品，填补市场空白，迎合高端客户对于城市中的高档次、低密度社区的向往，必将获得极大的产品溢价能力；近来，天津高端公寓市场正被逐步激发，一些高品质、高舒适度的公寓产品也取得了很好的业绩，也是一种高附加值，高溢价能力的产品类型；在以上两种主要的住宅类产品中，我们应尽量多的排布别墅类产品，剩余面积安排景观高层产品；在A-1地块内，根据容积率、覆盖率等规划指标，规划约6万平方米经济型公寓类产品，适应当地普通客户需求；规划4万平方米地上商业面积，2万平方米地下商业面积。通过合理的规划设计，保持基地原有的规划肌理和原生树木，让建筑散落于树木之间，力争将其建设成为现代建筑、原生地貌及人文积淀完
27、美结合的经典项目。 项目规划注重主题营造，为后期推广铺垫；要符合中国传统“风水”理论；物业类型面积（万平米）位置联排别墅9B地块及A地块南侧景观高层14.5A地块公寓6A-1地块商业（地上+地下）4+2A-1地块4.2 别墅部分总体规划形式建议采用合院别墅的规划形式概念，形成组团的围合感，加强土地利用效率，同时注意避免合院形式的别墅对居住私密性等方面的影响，在小院范围、开窗方式、入户方式等细节处理上应充分考虑。尽量保证三级院落的空间体系，即社区空间、合院空间、私家庭院空间，每一层空间强调不同的功能。社区空间为完全开放空间，社区内所有人均可享受，让老人和儿童有相对较开阔的空间休闲；合院空间为半开
28、放空间，提供邻里交流、小型聚会的空间；私家庭院则完全私密空间。A区靠近景观高层的1-2排布置经济型产品，其余布置舒适型产品，端户或景观位置较好的位置也可出现少量高端型产品。B地块最南侧靠近主路的一排及两侧临路位置安排经济型户型，其余大部分位置安排舒适型产品，中心位置安排高端型产品，以上各类产品端户可变异出面积稍大户型。4.3 别墅户型面积区间类型地上部分户均面积户数比经济型180-19035%舒适型22545%高端型25015%旗舰型2805%B区产品类型：联排别墅容积率：不低于0.7类型户数比位置经济型15%外围，环形车道边舒适型50%中心位置高端型30%中心位置，靠近主景观旗舰型5%靠近主
29、景观端户A区别墅产品类型：联排别墅容积率：不低于0.75类型户数比位置经济型50%外围，环形车道边舒适型40%中心位置高端型10%中心位置，靠近主景观4.4 别墅部分户型设计要求地下室n 所有户型设计地下室，充分理解政策规定，地下室须为全部赠送面积，不计入容积率，有分割产权；n 地下室面积基本与首层面积基本相同，在空间上预留较宽敞的活动空间； n 除经济型外，所有户型配工人房及专用卫生间，设置于地下；n 地下室空间应充分利用，结合规划设计下沉式院落，保证地下部分充分采光与良好的空气流通； n 给水、排水、强弱电、暖气等各种配套设施应可在地下室正常使用；赠送面积n 所有户型可适当考虑赠送附加值，
30、不超过总面积10%，但前提是要保证户型使用的合理性；n A地块最靠近景观高层的一排利用第四层赠送面积，提升这排户型的附加值；层高n 户型层高首层3.3米，二层3.0米，三层坡顶室内最低处3.0米，地下室2.8米；可根据户型面积适当调整；户型设计具体要求n 经济型户型设计原则主要针对三口之家，开间5.1米起，三室格局，首层不设居室，二层两个居室（未必设套房），三层主卧套（主卧、卫生间、书房、衣帽间，保证主卧舒适度，书房、衣帽间尺度可适当控制）n 舒适型户型设计原则主要针对三口之家，开间6米起，三室格局，首层不设居室，二层两个套房，三层主卧套（主卧、卫生间、书房、衣帽间，保证主卧舒适度，书房、衣帽
31、间尺度可适当控制），室内可设计中庭、吹拔等情趣空间n 高端型户型设计原则针对三代同堂，开间6.6米以上，四室格局，首层设父母房，二层两个套房，三层主卧套（主卧、卫生间、书房、衣帽间，保证主卧舒适度，书房、衣帽间尺度可适当控制），室内可以中庭、吹拔、家庭厅等情趣空间。4.5 停车方式及车位配比B区联排别墅类型停车方式车位配比经济型（最南一排）小院停车1：1舒适型地下1：2高端型地下1：2旗舰型地下1：2A区联排别墅类型停车方式车位配比经济型地下1：1舒适型地下1：2高端型地下1：24.6 采暖及制冷热源采用市政集中供暖，室内采用地辐射采暖方式。制冷，预留户式中央空调位置。4.7高层户型建议A区超
32、高层楼座单层户数层数户型面积停车方式及车位配比中间双塔4户43117（两室）+80（一室）+180（舒适三室）+240（四室）全地下，1：1.2第二及第五栋4户43最外侧高塔4户33145+145+105+105全地下1：1在两个超高层之间，可用低于24米的7层舒适型公寓连接，该公寓为舒适型产品，两梯两户户型。居室位置面积户数户数比总面积面积比一居43F8017217.3%17.3%137609.4%9.4%二居33F10513213.3%30.6%138609.4%23.2%43F11717217.3%2012413.7%三居33F14613213.3%33.4%1927213.1%37.3
33、%7F162282.8%45363.1%43F18017217.3%3096021.1%四居7F209141.4%18.7%29262.0%30.1%43F24017217.3%4128028.1%147.6 994100%100%146718100%100%层数栋数居室面积户数户数比总面积面积比434一居8017217.3%69.2%137609.4%72.3%二居11717217.3%2012413.7%三居18017217.3%3096021.1%四居24017217.3%4128028.1%332二居10513213.3%26.6%138609.4%22.6%三居14613213.3%
34、1927213.1%73三居162282.8%4.2%45363.1%5.1%四居209141.4%29262.0%147.6 994100%100%146718100.0%100%大堂物业类型面积要求高度装修景观高层（43F、33F）120平方米以上两层(南北贯通)高档精装公寓80平方米以上一层（随商业首层高度）时尚精装大堂管理应考虑后期提升服务品质需要，考虑设置大堂助理等，提升服务品质。4.8 会所同类项目会所配置项目名称面积主要功能备注钻石山6000国际标准恒温泳池、壁球馆、健身房、瑜伽、SPA、足浴共两层，地下一层时代奥城3000游泳池、健身房、瑜伽、壁球馆、乒乓球、台球、棋牌室地下一
35、层仁恒海河广场2500左右游泳馆、健身房、乒乓球、羽毛球，其余未定不确定江胜天鹅湖5000游泳池、西餐厅、会客区、办公区（局部二层部分）地上一层，局部两层富力城3000游泳馆、健身房、乒乓球、羽毛球，其余未定地下三层本项目会所定位会所主题：健康休闲会所总面积：3000平米，基本全部地下，注意结合下沉广场、小院考虑自然通风、采光需求；位置：安排在A地块与A-1地块之间，结合商业及超高层大堂入口预留出入口主要功能：游泳池4泳道25米泳池+儿童戏水池或按摩池，约800平米，有加热功能，可四季使用泳池在高档商品房项目中仍为标志型设施，是档次的象征，对客户心理影响很大，形成独特优势SPA健康SPA依托泳
36、池，高档次定位台球/棋牌/乒乓球占用较小面积，200平米左右健身房选用名牌设备，面积适中，200平米左右4.9幼儿园、小学子女教育问题是影响客户置业的重要因素。景观高层和公寓部分的客户较年轻，其子女会有部分在幼儿园及小学年龄段。n 尽量引入优质教育资源，丰富周边配套；n 在布置操场与教学楼位置时应充分考虑学校操场、教学楼与住宅的相互影响；4.10其他配置常规配置n 别墅部分舒适型以上面积户型，预留私家电梯位置，并可改造为储藏空间；n 智能化：家居智能集成温度、对讲、安防、信息交流等n 一卡通：实现车库、门禁、电梯、缴费的全功能覆盖；n 入户门电子锁可选择密码、指纹等形式n 加强安防系统配备：电
37、子防护设备、室内保险柜位置预留等，希望能有某项特别能值得说的配置；n 国际卫星电视系统；n 分户中央空调机位预留；健康配置n LOW-e低辐射玻璃；n 全置换式新风新风机组将室外新鲜空气经过滤、除尘、加热（降温）、加湿（除湿）等处理后，以低速地面送风的方式送到每一个房间，相对污浊的空气从卫生间、厨房的排气系统有组织的排除室外；n 光导照明对于本项目大量地下室空间而言，本项技术实际应用效果较好；n 地源热泵地下水源中央空调系统是利用地球表面浅层的地热能资源（地下水）进行制冷的高效、节能、环保的系统。地下水源热泵通过输入少量的高品位能源电能，实现低位热能向高位热能的转移。地热能在夏季作为热泵制冷的
38、冷源，也可在冬季作为热泵供热的热源。n 毛细网栅采暖制冷系统该类技术确实具有一定的溢价能力，对于项目品质起到很好的提升作用，而且在天津市场目前基本上是空白，具有一定的新鲜度和号召力。在不影响建筑平面布局的情况下，结合各项技术目前的成熟度，可在充分调查研究的基础上，对部分分项技术适当使用。4.11立面风格建议别墅部分n 稳重、典雅、大气、时尚的总体风格，突出项目品质感；n 减低高度感，突出层次变化n 采用三段式手法n 采用米黄系列颜色，几层采用石材，上层可考虑涂料；n 采用灰色调坡屋顶；方向选择一：北美风情优势n 可操作性强；n 风格总体偏内敛，迎合部分高档次客户需求；n 有一定的风情感，对于宣
39、传推广有利；n 与高层相对好配合；劣势n 冲击力不够；优势n 建筑符号感强，对客户的冲击力较强n 风情感较强；劣势n 设计、施工难度均较大，要形成一定精细度较困难；n 建筑形式有些地方不适宜北方天气，需做调整；高层部分n 采用竖线条的哥特式建筑风格n 强调公建感，体现品味与档次n 强调高层建筑的背景感n 突出典雅、时尚、现代的风格；n 在前期设计中充分考虑灯光效果的设计；n 提升公共区域的档次，大堂的面积、高度、装修标准、入口形式感等；4.12景观概念以及风格方向n 强调与社区建筑形式的和谐统一；n 追求景观种植密度的同时，注重精细操作；n 别墅部分社区入口强调仪式感；n 社区围墙采用较厚重、
40、不可透视围墙，增强私密性及专属感；n 重视对外公共设计。社区外退绿带上也应有所设计，提升总体项目品质及客户感受n 龙涵道短期内无过境交通，可做为我项目内街重点考虑景观设计；n 项目地块内有大量几十年树龄的原生大树，在规划时可将一部分树木保留，打造项目景观环境；n 除了基地内保留的部分原生树木外，可移栽大量品种优良的成树，在树型、花期等方面统筹考虑，协调统一；n 社区内可规划小型水系，不做大面积水景，增加项目景观的情趣性。； 活水与野趣，能够最有效地提升园林的品质档次 近人尺度用植物增强私密性 宅间小径，营造低密度别墅风情 小品与景观结合，标示与景观结合四、商业部分项目定位1、商业主题定位打造以
41、家庭为主题的Life style型商业公园打造中高档次，以家庭消费为主题，以“品位时尚、精致生活”为理念，缔造区域型一站式休闲、娱乐、购物中心，兼顾本社区配套型需求及周边地区中高端目的型消费需求，将住宅的配套需求与时尚的零售理念相结合。在商业类型上既满足小区高档人员的生活需要，又能够将比较时尚的零售理念引入，以聚集高消费人流为目的，提升项目的市场地位。在这里休憩、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市DAY+NIGHT生活。通过自身的建筑特色与时尚的零售理念相结合，发展成为河东区最有特点的时尚中心公园式休闲购物中心美国购物中心协会定义：购物中心是由开发商策划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的
42、主力店，多元化商业街和足够的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。购物公园是购物中心的另一种形态。购物公园既是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方风俗民情、采购特色商品的旅游观光进店，具有文化性、平民性、休闲性。购物公园个性鲜明的园林小品，具趣味性的建筑物色彩、风格，与绿色植物相映成趣，质朴亲切。购物公园具有购物中心的集中商业和实现物业整体商业价值的优点，也具有商业街灵活、分散、多变的优点，同时又兼有公园的绿色、放松、休闲、舒适的特征。他集三种城市功能于一身，是一种创新、有生命力的商业形式。2、规划理念n 中央下沉式露天广场，加强地下一层商业的风情感及可视可达性
43、，达成双首层概念；n 自由曲折式内街，增强游人停留的兴趣；n 动态空中走廊，强调各个楼层之间的交通联系，最大限度提高高层商业价值；n 考虑与轻轨通道的连接，有利于引导轻轨人流进入商业；n 对于一些有一定需求，租金承受能力一般的业态，可以规划至3层以上，从首层直接设置扶梯直达该区域，提升其价值；3、业态分布分层业态分布业态单铺面积位置及形态形态主力店运营方式地下2层停车场地下1层超市12000东侧主力店自持翻斗乐2500西侧主力店自持散铺60-100下沉广场周边双街布置自持地上电影院2500四层飘板主力店自持餐饮主力店1500一拖三一拖三主力店自持后期出售金融业形象店300-400沿街，公寓下一拖二出售生活主题商街100-200商业广场周边一拖二出售30-50三层及以上，靠近影院或超市散铺出售，部分铺位考虑包租，便于业态整体规划4、停车及车位项目停车考虑地面结合地下，项目地下二层全部为停车场，至少可以停放500辆机动车。地面可利用绿化带建成草皮砖停车场，约可建设300个停车位。共建设约800停车位。五、公寓部分项目定位1、写字楼市场简析1.1 天津写字楼市场特征描述
