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1、金泰城项目理解 金泰城项目组 2010年3月17日 目录一、项目金泰城简介总述项目基本资料项目产品户型二、配套项目外部配套情况社区内部配套情况三、规划项目环境简介项目交通环境项目规划理解四、理念环境设计理念居住理念项目目标客户群分析项目产品户型分析项目总体优劣势分析五、市场周边在售项目分析周边住宅地块介绍六、附件一、项目金泰城简介总述金泰城濒临渤海湾，居于国家战略规划的辽宁沿海经济带上，位于鲅鱼圈南部新城的核心区域；北至月亮湖公园，西至渤海湾畔，南至山海广场，东至平安大街，总占地面积约157万平方米。虽然项目目前在生活配套等硬件搭配上并不十分完善，但是项目具有众多的利好未来规划，所以金泰城可以
2、说是“销售未来”的一个商品房项目，并且无论是现有条件、品质、服务还是未来的规划水准都要远高于当地同类商品房项目。项目基本资料1、项目名称：金泰城2、项目位置：位于辽东湾大街以东、平安大街以西，月亮湖公园以南的营口开发区沿海核心地段3、发 展 商：由北京金泰地产和辽宁翰鸿置业共同出资组建。4、使用属性：是一个包含六大业态、五大俱乐部、一个私属海滩的城市综合体项目5、产权年限：商业40年；住宅70年（按征地时起计）6、征地时间：一期2007年1月征地；一、三、四期部分土地2007年2月摘牌；二、三、四期部分土地为2009年4月摘牌，2009年4月摘牌的土地于2007年2月办理征地手续；2007年摘
3、牌的土地是直接摘牌。7、项目一期介绍： u 建筑结构：框剪结构u 建筑规模：1、2、3、5、7、10、13、17、18梯为18层高层6、8、9、11、12、15、16梯为11层小高层u 小区总占地：住宅约109489平方米，公建约2070平方米u 对外统一口径：均价 5000元-6000元/u 总建筑面积：127637平方米 u 总建筑密度：25%u 容积率：1.71u 绿地率：30 %u 实用率：82%左右u 车位数量：378个，地上168个，地下210个u 物业管理费：待定，1.5-2元u 食用水系：市政食用水u 总户数： 931户u 装修标准：清水房，地热铺好u 交房时间：2011年5月
4、末u 预售时间：5月u 开盘时间：7月末8、项目二期介绍（规划）u 建筑形式：二期产品全部规划为高层观景豪宅产品。u 面积区间：210-300平米u 户型：可变化四居、可变化三居u 开工时间：部分土地计划2010年8月u 交工时间：预计在2011年底9、项目三期介绍（规划）u 产品定位：品质的舒适型产品和速销紧凑型产品相结合的中小户型社区u 建筑形式：高层u 面积区间：50-150平米u 户型：一居-三居都有，还有跃层u 开工时间：部分土地计划2010年8月u 交工时间：2011年底10、配套设施：金泰城为多业态组合、国际主流的生活综合体项目，总占地面积约157万平方米。其中有总建筑面积约为7
5、1.5万平方米的住宅部分；配有金泰珑悦海景大酒店，一座白金五星级的酒店；含高尔夫球场、马术、帆板、游艇、网球等多项运动场地的体育运动公园；金泰大剧院、图书馆；风情商业街。外埠配套有区医院、区政府，新的商业大厦等。11、预售许可证：办理中，计划于2010年5月取得12、按揭银行：未定13、规划设计单位：营口城市规划设计院14、园林设计单位：万加华景建筑设计有限公司15、工程监控：营口经济技术开发区建设监理有限公司16、项目开工日期：2009年4月27日17、工程进度：截至2009年12月，15栋住宅结构封顶18、物业管理：金泰物业20、项目网站：（建设中）21、企业网站：二、配套项目外部配套情况
6、1、 社区及周边生活配套u 娱乐休闲配套鲅鱼圈周边的旅游资料极为丰富，有“山、海、泉、林”的美称，还有周围的滨海公园，为其锦上添花：山：在鲅鱼圈东部，驾车仅需20分钟的望儿山风景旅游区开发建设于1992年7月，1993年5月向游人开放，望儿山是中国辽南名山，已载入中国名胜辞典。是国家首批AAA级旅游区，辽宁省省级风景名胜区，辽宁省爱国主义教育基地，中国第一个有组织的母亲节“中国营口望儿山母亲节”即诞生于此，从1995起已连续成功举办了十五届望儿山风景旅游区占地面积1.08平方公里，景区内建有景区内有慈母像、步母石、哺乳轩、报母泉、母恩池、念母寺、忆母像、慈母馆、拜母亭、仙人桥、母子桥、情人湖、
7、母爱世界、风范园、礼园、望儿山庄等10余处以母爱为主题的人文景观与望儿山古老的自然景观融于一体。慈母馆是我国唯一的母亲纪念馆，每年来自海内外的拜母者络绎不绝，贤达人士多以文孝母，为母立传铭刻其中永久纪念。母爱世界亦为我国目前唯一展现古今中外伟大母爱的庞大雕塑群，雕塑形态各异栩栩如生。海：鲅鱼圈海域，海水清澈，有许多天然的浴场，政府也在海边建立了几个美丽的滨海公园。山海广场位于营口经济技术开发区西部、滨海旅游带中部，即山海大道路西端。广场设计直径136米，总体面积约58000，广场西临大海，东望望儿山，距沈大高速公路约2.7 公里。南北两侧各为1.5公里长的天然优质沙滩浴场，景色优美。南部金沙滩
8、浴场、北部月牙湾浴场一直是远近闻名的海滨旅游度假胜地。牙湾海水浴场位于营口开发区山海大道西端，山海广场南北两侧各1500米长的海岸线上。这里浪缓滩平、水清沙细，构思独特的人文景观和美丽的海滨风光相映成画，是国内少有的黄金海岸。而且这里各种服务设施齐全。分别设有游泳区、沙滩休息区、赶海拾贝区、移动游艇码头、沙滩自由宿营地、沙滩运动区等，沿海岸线修建了2500米的木栈道和石岛红景观墙、3000米长的电瓶车道、15米宽的绿化带及5个综合性旅游服务站，设有公共淋浴、海鲜大排档、各类经营商网和泳具出租点。金沙滩海水浴场位于营口开发区山海广场旅游区以南2公里，是一处天然的开放式海水浴场。这里海浪舒缓，沙滩
9、平坦、沙质细腻，色泽金黄，“金沙滩”因而得名。泉：鲅鱼圈东南边是著名的熊岳温泉，1990年经辽宁省矿泉水鉴定委员会鉴定，熊岳温泉定名为“高温医疗矿泉水”。熊岳温泉水富含多种有益人体健康的矿物质元素，具有促进新陈代谢、改善心血管功能、调节内分泌、增进新陈代谢、提高机体免疫力等功效，并被越来越多的游客所认可。以此建立的天沐营口熊岳温泉度假村也是远近闻名，林：鲅鱼圈东南边的熊岳植物园保存了来自亚洲、欧洲、美洲的珍稀树木62科152属共500余种。如中外闻名素有活化石之称的古老孑遗树种银杏和水杉，珍稀树种天女木兰、玉铃花、刺楸、三亚钓樟、刺五加，经济价值较高的特产树种杜仲和漆树，以及从国外引入的萌芽松
10、、北美乔松、西黄松、短叶松、脂松和欧洲云杉、火炬树、美国鹅掌楸、日本厚朴、银槭、红槲栎、栓栎、沼生栎及欧洲白桦等成为该园独具风格的树木。园中奇株异树，千姿百态，古木参天，蔽空绿荫，鸟鸣婉转，木香馥郁，令人顿生回归大自然之感。u 饮食配套饮食配套：皇家园林酒店、新红运酒店、海王府肥牛、鼓浪屿码头；购物配套：奥克兰新天地、红海购物中心；u 购物配套购物配套：奥克兰新天地、红海购物中心；u 教育配套辽宁省实验学校鲅鱼圈分校已经投入使用，共划分幼儿园、小学、初中三个级别，共可容纳学生3000多人。u 医疗配套项目北侧为新建营口开发区中心医院。u 其它配套项目东北侧为开发区新建区政府、国税局，与新建营口
11、大剧院近在咫尺。u 交通配套u 金泰城交通便捷，东临平安大街是市政主要公路，贯穿辽宁沿海经济带的辽东湾大街从金泰城中穿过，金泰城内主要公路有金泰路，西至辽东湾大街，东至青龙山大街u 哈大高铁：国家“十一五”规划的重点建设工程项目之一的哈大铁路客运专线，现已纳入国家中长期铁路网规划，国家发改委于2005年末批复立项。规划中的哈大铁路客运专线全长902余公里，南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市。哈大铁路客运专线是双线电气化铁路，区间运行列车均为动车组，开通平均时速250公里，最高时速可达350公里以上，将是东北乃至全国最先进的客运专线。为了达到
12、高速运行的标准，哈大铁路客运专线将新建17个车站。根据规划，共设23个站点。在营口地区，哈大客运专线共设置三处专用车站，由南至北分别为新鲅鱼圈、新盖州、新营口，其中新鲅鱼圈站位于鲅鱼圈南部新城的南部区域，沿平安大街北行至金泰城住宅项目约3.2公里。u 规划中的营口机场：营口市政府、海航集团旗下的海航机场集团有限公司和五矿集团旗下的五矿(营口)产业园发展有限公司，将采取“一次规划、分期建设”的思路建设营口机场，规划按民航机场4C级适航标准建设，设计旅客吞吐量为年15万30万人次，中期规划50万100万人次，远期为年300万500万人次，建设总投资为4.5亿元人民币。三方将共同投资组建营口机场有限
13、公司，计划把营口机场建成环渤海重要的支线机场和东北地区南端的区域货运枢纽机场。u 公交车线路表：209路公交（大厦号房，途径金泰城住宅项目二期，并从三期、四期中穿过）204路公交（大厦熊岳火车站，途径金泰城住宅项目一期）大厦仙人岛小客（途径金泰城住宅项目一期）u 自驾车行车路线：沈阳（哈尔滨）金泰城：哈大高速沈大高速，熊岳城站出站，山海大道（西行）辽东湾大街（北行）路东大连金泰城：丹大高速沈大高速，熊岳城站出站，山海大道（西行）辽东湾大街（北行）路东北京金泰城：京沈高速盘海营高速沈大高速，熊岳城站出站，山海大道（西行）辽东湾大街（北行）路东2、社区内部配套情况u 社区园林环境方面我们项目拥有海
14、景、河景和精心打造的园林景观，再加上我们项目周边得天独厚的自然景观，西临渤海湾，被月亮湖公园、二道河公园、和体育运动公园所簇拥，周围的自然环境可以给您的生活带来好的空气，让您的生活品质得到好的提升，紧邻占地1100的体育运动公园，一个天然的大氧吧，可以净化生活，您以后就在这优美的环境下生活，观赏着美丽的景色，陶冶情操，每天的心情也会格外的好，保障您和家人的身心健康。u 社区商业为了保证一期入住业主的生活品质，我们在17#18#设置了商业配套，里面也有棋牌室、健身房等供业主娱乐的设施。社区内小超市、药店、保健医疗诊所一应俱全u 社区教育医疗无u 智能化系统我们拥有营口地区独一无二的智能安防系统，
15、全封闭的小区周边设置了红外线报警防范系统，采用主动红外线对射探测器在小区围墙上安装，形成无形的红外线电子墙，对小区周界进行24小时警戒。在小区重要节点，如小区室外、住宅楼楼内大堂和电梯轿厢等处安装监控系统，分别采用室外云台摄像机、彩色摄像机、红外摄像机保障小区安全。并在小区内设置了电子巡更系统。u 物业管理金泰地产在北京、三亚等地的项目一直以物业管理出众而闻名的，因此，我们来到辽宁鲅鱼圈，是必然要打造一流的物业服务标杆的。我们在北京有十余年的物业公司运营经验，现在在鲅鱼圈已经成立了自己的物业管理公司，专门服务金泰城项目，还聘请了世界物业管理届最著名的世邦卫理士物业管理团队给予顾问服务。因此，居
16、住于金泰城住宅组团可以享受到完美的物业管理服务。三、规划项目环境简介我们金泰城项目正位于南部新城最核心的位置，交通便捷，东临平安大街是市政主要公路，贯穿辽宁沿海经济带的辽东湾大街从金泰城中穿过，金泰城内主要公路有金泰路，西至辽东湾大街，东至青龙山大街。项目交通环境公交方面，209路、204路从金泰城中穿过，并设立有“金泰站”，同时大厦月亮湖，大厦仙人岛等处的小巴车也停靠金泰城。项目市场环境鲅鱼圈是1992年10月国务院批准设立的国家级经济技术开发区，随着开发区工业北上，城市南移的发展规化，南部新城将打造一个新的城市中心，区政府现已迁入，新建的中心医院和省实验学校现都已投入使用，我们金泰城项目正
17、位于南部新城最核心的位置，交通便捷东临平安大街是市政主要公路，贯穿辽宁沿海经济带的辽东湾大街从金泰城中穿过，金泰城内主要公路有金泰路，西至辽东湾大街，东至青龙山大街。项目规划理解规划设计理念社区依水傍海而建，东临平安大街、临近区政府、大剧院、图书馆，西靠山海广场、高尔夫球场、金泰珑悦海景大酒店、体育公园、滨海浴场，南依省实验中、小学，北居月亮河公园及二道河。卖点提炼：1、山水资源：山海广场、滨海浴场、月亮河公园及二道河，最近距海岸线仅600M2、紧临鲅鱼圈区政府，处于鲅鱼圈中心地段生活配套完善3、随着建设的进行，作为鲅鱼圈的中心地带，各种公交路线正在不断规划之中，使周围的交通变得便利4、大剧院
18、、图书馆紧邻项目，将与项目共同形成配套成熟的大型的人性化居住社区5、区域集高尔夫球场、月亮湖公园、山海广场、滨海浴场、体育公园等旅游休闲与动场所，将会成为鲅鱼圈的“旅游休闲区”。四、理念环境设计理念核心景观是西班牙风格景观（如：叠水景观）；大型景观节点如长廊、假山喷泉、景观亭等；主入口:精神堡垒石材；功能性分区如儿童游戏区、休闲区、健身区、停车场等。另外树种的选择上考虑四季的变换，采用40余种各式树种，季季都有景。在环境心理方面，除在空间、天然材料、尺度方面精心处理外，更加大了文化层次上的追求，希望不仅达到环境各景观的互动及渗透，更满足他们的休闲居住要求，实现 “绿色自然生态家园”的梦想。卖点
19、提炼：1、月亮湖公园、体育运动公园、二道河公园等三大公园环绕，自然人文景观环境无与伦比，独一无二；2. 西班牙风格园林景观；3.外部景观与社区园景相互渗透、相互融通，景观立体层叠，大面积绿地环绕，空气质量优质；居住理念都市休闲理念主要演绎“离尘不离市“的生活理念，根据目前国内外最新城市居住理论，高品质的城市居住生活方式，应符合如下条件：是脱离了工作空间板块的纯生活都市空间板块；有十分便利的公共交通与个人交通条件；有良好的生态化居住环境；有完善的商业、教育、休闲娱乐等生活服务配套设施；高性能的建筑产品；优良的性价比卖点提炼：1.项目地属南部新城区中心板块，在近期有着大规模的利好的规划。2.楼盘沿
20、二道河而建，是中心板块为数不多的即有河景又有海景的大型人性化社区3.该楼盘拥有月亮湖公园、建设中的体育公园，加上楼盘自身的特色园林空间，形成“家在度假村”的理想休闲生活状态4.位临辽东湾大街，有交通上的绝对优势5.拥有完善的一体化教育体系幼儿园、小学、中学6.拥有营口的未来-鲅鱼圈新城项目目标客户群分析（一）目标客户群特征u 居住、工作在鲅鱼圈、营口的当地居民以及外埠主要来自攻大庆、沈阳、哈尔滨、鞍山四地和其他东北客户u 家庭月收入在6000元以上u 年龄层次以40岁左右的中年为主u 改善居住环境，家庭成员独自安家（二）核心客户生活工作状态u 生活节奏缓慢，没有很大的生活压力u 精神状态良好，
21、有活力，朋友、家人之间经常会在外边聚会u 冬季很少活动，夏季有很丰富的业余生活u 会享受生活，有一定消费观念u 节假日会有部分人到临近的几个旅游景区游玩（三）核心客户心理特征1、当地客户：u 想要高档住宅，要身份感、层阶感，u 注重本区域的未来发展潜力 u 注重生活空间的私密性，关注项目周边教育和交通情况u 注重小区的自身配套设施，面积、平面布局的实用性，以及绿化 u 对物业管理有较高要求，对项目周围环境有一定要求 2、外埠客户： u 注重住宅外观品质和品牌，并且离海近，最好可看到海u 注意住房与自身地位是否相符u 对物业有较高要求u 拥有独立的空间及周边的环境u 希望有良好的社区配套和市政配
22、套u 对价位有一定的要求，不能高也不能低项目产品户型分析主力户型优劣势分析 2C户型：二房二厅一卫（建筑面积约99.02；）货量统计：这种户型共136套，占小三房的比例为14.61。货量分布：17#楼、18#楼优势分析：进深小，南北通透，采光好，通风好；明卫；有观景阳台；动静分离。劣势分析：卫生间小，门对着客厅； 2E户型：两房二厅一卫（约101.47）货量统计：这种户型共有204套，所占比例为21.91货量分布：1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、7#楼、10#楼、13#楼。优势分析: 进深小，南北通透，采光好，通风好；有观景阳台；动静分离。 劣势分析: 卫生间太小，门有些对着客厅与餐厅，私密性
23、差；餐厅小，客厅略显小。 3B户型：三房二厅两卫（约134.94）货量统计：这种户型共201套，所占比例为21.59。货量分布：1#楼、2#楼、5#楼、7#楼、10#楼、13#楼。优势分析：进深小，南北通透，采光好，通风好；观景餐厅，宽广舒适；动静分离；双开门书房。劣势分析：以次卫为中心进行布局，中间过于混暗；玄关到客厅之间距离较长，浪费空间；客厅开间小。 3E户型：三房二厅二卫（约130.01）货量统计：这种户型共39套，所占的比例为4.19。货量分布：8#楼、9#楼优势分析：进深小，南北通透，采光好，通风好；观景餐厅，宽广舒适；动静分离；双开门书房。劣势分析：以次卫为中心进行布局，中间过于
24、混暗；客厅开间小。 4A户型：四房二厅二卫（约171.43）货量统计：这种户型共20套，所占比例为2.15。货量分布：8#楼、9#楼优势分析：进深小，南北通透，采光好，通风好；厨房宽敞；观景餐厅，宽广舒适；主卧设施齐备，双开门书房。劣势分析：以次卫为中心进行布局，中间过于混暗；中间过道过长，有旅店客房的感觉。项目总体优劣势分析项目优势分析：规划优势 ：鲅鱼圈是经1992年10月国务院批准设立的国家级经济技术开发区，随着开发区工业北上，城市南移的发展规化，南部新城将打造一个新的城市中心，区政府现已迁入，新建的中心医院和省实验学校现都已投入使用，金泰城项目正位于南部新城最核心的位置，交通便捷，东临
25、平安大街是市政主要公路，贯穿辽宁沿海经济带的辽东湾大街从金泰城中穿过，金泰城内主要公路有金泰路，西至辽东湾大街，东至青龙山大街。公交方面，209路、204路从金泰城中穿过，并设立有“金泰站”，同时大厦月亮湖，大厦仙人岛等处的小巴车也停靠金泰城。自然资源优势：金泰城位于南部新城的西部，北靠月亮湖公园，南临山海广场，西至月牙湾浴场，东至平安大街。濒临著名的月牙湾浴场而建，并临靠月亮湖公园、山海广场、金沙滩浴场等景点，占据了南部新城最核心的自然、人文资源。二道河从金泰城横穿而过，加之金泰城内的体育运动公园组团、白金五星级酒店组团，金泰城集萃了南部新城乃至鲅鱼圈自然资源与一体，打造了最具震撼力，最宜居
26、、宜游的海上大都汇。配套优势：项目周边配套齐全，各种商业在不断的规划建设当中，交通四通八达，出行方便。完善的教育体系，在小区内就可以完成子女从幼儿园到高中的教育。新的商业大厦也正在建设当中，这可以满足以后生活购物的需求，区医院、区政府也都已经迁至南部新城，区医院现在的医资技术在鲅鱼圈也是领先水平的，高品质的医疗保障。还有内部综合体配套，金泰珑悦海景大酒店，一座白金五星级的酒店服务标准，体育运动公园，金泰大剧院，风情商业街，满足业主们的一切所需。产品优势：做好的产品是金泰地产一直以来的目标，产品本身各方面的配置也都是开发区最高端的，从项目规划到园林景观设计再到工程施工，每一个环节都是要求做到最好
27、；项目施工单位是由辽宁金帝建工集团和中国航空港两大建筑公司同时建设，都是具有国家一级资质和国家特级资质的施工单位，其施工质量和施工技术是全国水准的，是开发区其他项目无可比拟的；建筑的材料上选用的是高档的建材，玻璃石采用双层的中控玻璃，窗是采用的断桥铝建材，断桥铝它是使用传导性能很差的材质相互连接，内外部连导，这样到冬天屋外的冷空气不会传导进来，屋内的热量也不会流失，而普通的塑钢窗时间久了容易变色变脆弱，密闭性就会减弱，保温、隔音效果就会不好；清水房，地热铺好（全程跟踪服务）；因为我们是销售的准现房，届时金泰城住宅组团销售时您可以重点关注一下我们的园林景观，我们对于园林的规划建设投入巨大，园林建
28、设的标准完全可以同中国顶级的以园林闻名的开发商“龙湖”相媲美。项目劣势分析：区域劣势：项目周边环境荒凉，短时间内无法进行有效改善，大概几年之后有良好的改变；项目缺乏一定的外部配套设施支持，短时间内无法改善；项目周边有很多新的项目建设，短时间内会造成一定的环境污染。交通劣势（首期）：项目虽然有公交站点，但间隔时间较长，且位置偏远，打车不便； 超市距离项目也有相当一段的距离，相对来说购物距离也有相当一段距离。配套劣势：社区内没有泳池和会所，相对成熟社区的配套略显单薄五、市场周边住宅地块介绍附图，地块重新规划亚龙湾一号MOMA峰汇华能住宅金泰城住宅红旺家园华海城周边地块一：华能住宅华能电厂地块位于金
29、泰城四期地块南部，面积约10万平米，预计今年将开工建设，华能电厂将地块项目的开发委托给沈阳的一家房产开发公司，预计将建造20栋高层住宅，其中有8栋面向市场出售，其余为华能电厂的职工福利房，预计华能电厂职工福利房价格在3000元/平左右；市场价格约在4000元左右。周边地块二：MOMA峰汇MOMA峰汇项目位于营口经济技术开发区新城核心，北至平安大街，西至文德大道，东至青龙山大街，北临二道河,与开发区政府隔河相望；毗邻鞍钢分厂及辽宁省实验中学、实验小学分校；周边产业园区、金融商务区方兴未艾，视野开阔，五点一线沿海产业基地先导区域，发展潜力不可限量。建筑面积28万平方米的MOMA峰汇项目，由汇明地产
30、斥巨资倾力打造，邀请全球建筑物理学大师凯乐先生率领的团队进行规划设计，将恒温、恒湿、有氧、降噪等高科技住居理念引入东北，属东北首个精装科技住宅，一场划时代的居住变革从此开始。项目由高层及小高层组成，总户数约1901户，拥有1550个地停车位。MOMA峰汇以科技为先导，舒适健康为已任，充分体现了开发商对建筑全生命周期的人文关怀；体现了一个团队对健康、舒适、节能三方面的深层次思考以及对目标客群尊荣地位的考量。周边地块三：亚龙湾壹号亚龙湾壹号由米高（辽宁）置业有限公司开发建设，位于二道河北、辽东湾大街东，临近月亮湖公园，是一个占地37万平米的城市综合体项目，最高单价4600，最低单价3700。200
31、9年底开工，预计2011年竣工。一期开发南侧五栋高层，28层3栋，25层两栋。该项目位于我项目一期的北侧，隔河相望。项目开发后属于我项目的竞品项目。周边地块四：红旺家园红旺家园由营口技术开发区联宇房地产开发有限公司开发，位于山海广场东侧，临近高尔夫球场，紧邻华能住宅项目，占地33864平方米，一期在2010年开盘，为5栋17层高的高层，价位区间在3380到4280之间，一居倒四居，45到139平米的户型均有，商业部分也占有不小的比例。周边地块五：华海城 该项目用地共分东西两个板块，其中西侧地块西临平安大街。共规划了19栋高层住宅。项目一期共建设三栋高层住宅，位于西侧地块的南部，建面12万平方米
32、，为3栋540套32层高层住宅，主要户型有65平（一室二厅一卫）、88平（二室二厅一卫）、113平（三室二厅一卫）、128 平（三室二厅二卫）、229平（四室二厅二卫）、270平（五室三厅四卫）等。百米高层建筑，楼间距开阔；紧邻辽宁省实验学校；户型丰富，从39平的LOFT到270平的大户型；配套厨房净水系统，中央新风系统、太阳能热水系统等；销售价格:2层3180.有后期产品推出。后续产品用地为东,侧面积为8.7万平的地块及西侧面积为10万平地块北部区域，建筑面积41万平方米，规划16栋高层住宅。周边在售项目分析（一） 楼盘总体优劣势比较MOMA峰汇：优势：项目位于营口经济技术开发区新城核心，
33、MOMA峰汇不用空调和暖气，室内温度四季如春，将恒温、恒湿、有氧、降噪等高科技住居理念引入东北，属东北首个精装科技住宅，高科技住宅产品，精装房，整个建筑节能可以达到70%以上。劣势：价格偏高，均价在6000元之上，临近公路环境吵杂，临近二道河，河水污染严重，有异味，蚊虫多。鸿基国际：优势：国际著名园林景观设计，纯地中海风格建筑、规划了别墅、洋房；位于新、老城区交界处、生活配套相对完善，社区内规划合理，完成人车分离；销售价格采用一房一价，在鲅鱼圈为首例。劣势：临近公路，距离商业区太近，噪音污染很严重。书香门第：优势：拥有该区域最好的教育配套，价格中庸，极容易为客户所接受，拥有良好的分销体系，在东
34、北的几个大城市当中有广泛的认知度。和现在的中心较近，商业配套齐备。劣势：随着地区发展，中心区域南下，相比其他项目，可能会偏离中心位置。翔峰国际花园：优势：拥有独立的社区商业，较完善的周边配套，临近南部新城未来的中心地带，教育、医疗、市政各方面都很优秀，同时临近月亮湖公园。劣势：周围有过多的大型商场，略显喧哗，人口流动量大，影响小区内人们的生活质量，交通部是很好。渤海铭城：优势：6层建筑，靠近现中心位置，周边配套齐全。经典小户型，收到很多人的喜爱，价格较低，也是人们购买的一大因素。劣势：中心区域南下，对其有很大影响。御景湾：优势：生态景观住宅小区；月亮湖公园东侧、红海河南岸，处于城市中心地带，地
35、理位置优越；周边配套齐备，交通便利。劣势：临河滋生蚊虫，临近公路，噪音过大。富吉家园： 优势：位于国家三A级旅游风景青龙山公园脚下，毗邻鲅鱼圈新客运站，经济开发区中心位置，交通便利，地理条件优越；西临长江路小学，园区有三分之二部分环抱于青龙山公园之中。 劣势：缺少河景海景等水系景观，周边配套不全。（二）楼盘规模类比楼盘名称占地面积容积率发展商 口号MOMA峰汇11.2万平方米2.5营口汇明房地产开发有限公司东北首个高科技精品住宅鸿基国际15万平方米2.54营口鸿基地产开发有限公司提高城市品位、完善城市功能、塑造城市形象、提高城市吸引力书香门第10.2万平方米2.36营口湾畔房地产开发有限公司一
36、流的建筑质量，一流的环境配套，一流的基础设施配套,一流的物业管理，翔峰国际花园5.4595万平方米2.99营口翔峰置业有限公司翔峰展翼，胸怀天下人居渤海铭城：17.48万平方米营口营城房地产开发有限公司大而全的生活社区御景湾6.635万平方米1.88营口经济技术开发区钱江置业发展有限公司营造优质社区中人与自然和谐共生的氛围富吉家园16万平方米2辽宁富吉实业集团有限公司富贵与您拥有一生，吉祥与您相伴永远（三）楼盘配套楼盘名称自身配套交通配套MOMA峰汇北临二道河,与开发区政府隔河相望；毗邻鞍钢分厂及辽宁省实验中学、实验小学分校；周边产业园区、金融商务区方兴未艾，视野开阔，总户数约1901户，拥有
37、1550个地停车位公交路线：209路、408路、501路鸿基国际15万平规模的花园式居住社区，园区实行完全人车分流，车辆直接进入地下停车场公交路线：206路、501路书香门第位于最好的教育中心地带翔峰国际花园翔峰商业大厦，金融商贸中心乘坐公交206路，到区中心医院下车南行400米即是。渤海名城小区建筑以6层为主，每个组团北侧建有11层小高层，建设立面现代、简约，充满韵律。501、105、103、106路、熊岳城小客、双台子小客、盖州小客御景湾西临已建成的奥克兰风情商业街，东临大型综合市场、商业大厦、大型超市，商务中心；新实验中学、新世纪小学、开发区高中；紧邻的开发区中心医院；18洞高尔夫球场、
38、网球场、小区配套建设的6000平绿色休闲广场、海滨浴场、温泉疗养院及多家星级酒店。小区距高速公路口仅为5分钟车程，距火车站10分钟车程，另有多条公交线路汇聚周边，居者出行极为便利。富吉家园园区内建有地下停车场、活动会馆；一流幼儿园；休闲广场、绿化景观带、音乐喷泉。园区外建有十七层大型商务酒店、五层大型购物广场。105、103、609，熊岳、盖州、双台子、四台子等小公共。六、附件附件一：关于金泰城项目涵括业态五大业态：低密度住宅组团、白金五星级酒店、体育运动公园、海滨别墅、大剧院、商业中心。五大俱乐部：高尔夫俱乐部、马术俱乐部、游艇俱乐部、帆板俱乐部、网球俱乐部1、金泰珑悦海景大酒店简介金泰珑悦
39、海景大酒店位于渤海湾沿线的黄金口岸，是集商务、渡假、滨海娱乐于一体的白金五星级酒店。酒店总建筑面积约6.2万平方米。建筑设计由国内权威设计单位北京建筑设计研究院主笔，整体用地规划由美国EDSA公司设计，园林景观部分由万加华景（加拿大温哥华）景观设计咨询服务有限公司担纲设计。 金泰珑悦最大限度的保持了海岸原生地貌，周边无人工构筑物及道路，拥有豪华客房二百余套，可以满足国内外宾客旅居、娱乐、商务、休闲等方面的多元化高标准需求。酒店在辅助配套设施规划上充分利用了得天独厚的资源优势，集海滨沙滩浴场、养生温泉、游艇码头、体育健身中心等多种功能于一体，硬件素质达到了超五星级的国家标准。 2、体育运动公园占
40、地约1100亩，金泰聘请了有世界级声誉的美国SCHMIDTCURLEY公司精心进行国际标准的总体规划设计，充分利用月牙湾浴场优美的滨海景观和特色环境，规划建设有18洞国际标准高尔夫球场、网球、沙滩排球等各类高尚运动场地，未来将成为环渤海湾地区品位人士的休闲聚集场所。公园环抱金泰珑悦酒店及海滨别墅区，建成后将成为综合性的、人与自然和谐相处的大型公共运动场地。3、海滨别墅海滨别墅规划为20栋电梯独栋景观别墅4、高档住宅一期情况（1）住宅一期工程基本经济指标占地面积：约65407平方米总建筑面积：约127637平方米 其中，住宅约109489平方米，公建约2070平方米总户数：约931户 容积率：约
41、1.71建筑密度：25绿地率：30停车位：378个，地上168个，地下210个物业类型：16栋住宅，7栋11层小高层和9栋18层高层层高：3米产权年限：70年户型面积范围：主力户型面积区间约为90-200平；其中：二居约为90110平米，三居约为130148平米，四居约为175-200平米。附件二：关于南部新城营口经济技术开发区南部新城区，由新加坡裕廊公司规划设计，总规划面积26.7平方公里，其中启动区面积为7.53平方公里。2008年，新城区新建20层以上的高楼将达到30栋。10层以上的小高层将达到132栋。规划和再见的主要项目有：澳门翔峰国际商场和中储粮大厦“双子塔”、区新中心医院、区投资
42、服务中心、新城区红旺大酒店、开发区大剧院、会展中心、金泰五星级酒店、体育公园、滨海温泉场等。南部新城区以现代建筑群为主，结合河流、广场、公园等开放空间，构成环境优美、充满韵律的城市轮廓线，打造新城区政治、经济、金融、商贸中心，创造繁荣、和谐、生态、易居的城市空间环境。附件三：关于“五点一线战略”建设“五点一线”沿海经济带，是省委、省政府坚持以科学发展观为指导，在深化省情认识基础上，着眼于实现辽宁老工业基地全面振兴作出的重大战略部署。目的是以“五点一线”沿海经济带开发建设带动辽宁新一轮大开放，实现沿海地区与腹地发展的良性互动，努力打造沿海经济强省。2006年2月，辽宁省人民政府关于鼓励沿海重点发
43、展区域扩大对外开放的若干政策意见正式颁布，明确提出了“五点一线”沿海经济带对外开放战略。“五点”即沿渤海一侧的大连长兴岛临港工业区、辽宁（营口、盘锦）沿海产业基地、辽西锦州湾沿海经济区（包括锦州西海工业区和葫芦岛北港工业区），沿黄海一侧的辽宁丹东临港产业园区、大连庄河花园口工业园区。“一线”即滨海公路，西起葫芦岛市绥中县，东至丹东东港市，全长1443公里，连接葫芦岛、锦州、盘锦、营口、大连、丹东6市的21个县（市）区、103个乡镇，沟通大小港口25个，连接工业园区228个、旅游景点133个。滨海公路计划总投资59亿元，将于2010年全面建成通车。截止今年4月底，“五点”沿海重点发展区域已开发土
44、地面积98.33平方公里，占起步区总面积（195.26平方公里）的50.36%；可摆放项目面积80平方公里，占起步区总面积的40.97%；实际利用土地面积30.78平方公里，占可摆放项目面积的38.48%，占起步区总面积的15.76%；基础设施建设累计投放资金77.06亿元；累计批准入区注册项目217个，项目投资总额860.81亿元。其中，外商投资项目54个，投资总额约合180亿元人民币，占累计批准入区注册项目投资总额的20.91%，合同外资额6.33亿美元，实际利用外资额1.54亿美元。附件四：关于“五区、三带、四廊、两圈”发展战略按照营口开发区的地域特色、功能定位和产业布局的发展规划，正在全面规划和建设“五区、三带、四廊、两圈”的城市空间格局。“五区”即主城区、新城区、熊岳区域、卢屯红旗区域、望海新区五大片区。“三带”是指城市的三条旅游发展带，即细部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带。“四廊”是指城市的四条沿河生态绿廊，即沙河生态绿廊、红海河生态绿廊、二道河生态绿廊、熊岳河生态绿廊。“两圈”是指城市的两大工业园区，即临港工业区和滨海工业区。附件五：项目区位图 金泰城项目组 2010年3月17日星期二
