镇江某项目商业规划建议.docx

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1、*公司 镇江项目商业规划建议(商业地产事业中心)主题建议:商圈和购买力不能支持商业消费,体量控制在15000以下，商业定位在服务性的休闲社区配套为主，发展江边旅游经济，倡导商业配套提升住宅价值。项目介绍： 镇江市焦山公园对江,东吴路以东,规划滨江路以南,象山脚下,原焦化厂地址 项目周边规划成型小区有 红豆置业维科置业 一面环山一面环水主要交通为东吴路.本项目是镇江旅游项目景点的尽头 周边几乎没有商业氛围,目前此区域入住人口很少,唯有原工厂的部分家属和上班工人 周边项目社区商业配套： 龙吟坊商业步行街商业体量13000，销售均价8000元/最小面积在30左右 马里兰商业街 商业体量3400， 销

2、售均价8000元/最小面积在30左右 我家山水暂时没有商业项目开发计划 米山人家暂时没有商业项目开发计划 维科置业的商业规划暂时没有出台 一、镇江商业体系规划1、 总体布局结构城市商业网点空间布局形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的“1、4、9”塔式结构体系。一个市级商业中心：大市口一级商业中心，以大市口为核心的老城区城市商业中心。四个区级商业中心：南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心，分别位于主城三个新城区（城市分区）和大港新区内的区级商业中心。九个居住区级商业中心：跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资等三级商业中心，分别为相应居住区配

3、套的社区商业服务中心。 大市口市级商业中心城市商业中心以大市口为核心，由中山东路中山西路中山北路、解放南路解放北路、大西路万古一人路、长江路东吴路、正东路健康路、南门大街第一街楼、斜桥街山门口街、梦溪路、电力路等商业街区构成。商圈范围东起环城路，西至电力路（延伸至大西路、中山北路），南起运河路，北至长江路。规划商业零售网点营业面积为55万平方米。功能定位集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等功能于一体，成为全市商业最繁华的地区，反映城市经济发达程度的重要窗口，对顾客具有较强吸引力的商业、休闲活动目的地。具备服务全市，辐射周边的商业服务功能。大市口核心商贸区以大市口为节点，以中山路、

4、解放路相交而成的十字双轴为主体，重点发展大中型百货、大中型综合超市、专业店和专卖店等以“购“为主的商贸区。不断提升商业服务档次，满足消费者多样化且较为前卫的消费需求，突显高雅和引领时尚的消费特色。消费主要对象：镇江市及周边城市群及乡镇，游客等。老城西商贸区以大西路街区为主导，发展中小型专卖店、特色商店和专业店等，应充分体现城市内涵和传统文化特色，形成融旅游、购物、休闲于一体的特色商贸区。消费主要对象：本市居民和游客等。梦溪广场商贸区以梦溪广场为节点，包含梦溪路和正东路的商业街区，重点发展中高档百货与超市，餐饮、娱乐及休闲类服务业网点，形成综合性的商贸活动区，作为大市口核心商贸区的有益补充。消费

5、主要对象：本市居民、商务客人等。长江路商贸区以长江路为载体，重点发展餐饮娱乐、旅游休闲、文化等商业服务业设施，将三山、长江连为一体，连接跃进路、九里街两个特色居住区级商业中心，成为市级高档文化娱乐、旅游、休闲、商务活动中心。消费主要对象：本市居民、外地游客、商务客户等。牌港商贸区以牌湾为中心，包括中山西路（至火车站）、朱方路和中山北路所涵盖的街区，重点发展大型超市、专业店、专卖店和旅游休闲服务业等。业态导向突出以百货店、专卖店、专业店、大型超市为主要业态。置换小商品市场、杂货店等业态，严格限制廉价商店、小吃店、小门面房和流动摊位的经营。经营品种以高、中档为主，花样齐全。业态设置导向鼓励设置：专

6、卖店、专业店；适度设置：超市、便利店、自动售货亭、餐饮、娱乐休闲设施；限制设置：购物中心、专业市场主要消费对象：本市居民、外地游客等。南徐区级商业中心南徐区级商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成，规划商业零售网点营业面积为15万平方米功能定位面向本区域居民的日常消费，面向城市行政、文化、商务机构，打造以现代零售业以及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主要特色的区域商业中心。业态导向鼓励设置：专业店、专卖店、超市以及餐饮、文化娱乐、宾馆等服务业设施；适度设置：购物中心、大型超市、百货店；限制设置：工业消费品市场。丁卯区级商业中心丁卯区级商业中心以京口

7、广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成，规划商业零售网点营业面积为20万平方米。面向本区域居民的日常销售，面向学生为主的特殊消费群体，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。业态导向鼓励设置：超市、专业店、专卖店以及餐饮、文化、科技等服务业网点设施；适度设置：购物中心、大型超市、百货店；限制设置：工业消费品市场。谷阳区级商业中心谷阳区级商业中心由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成，规划商业零售网点营业面积为15万平方米。面向本区居民的日常消费服务、面向城乡周期型特定购物群体，打造以现代化零售业与市场为主要特色的区域商业中心。

8、业态导向鼓励设置：超市、大型市场和餐饮、文化娱乐等服务业；适度设置：仓储会员店、购物中心、大型超市、百货店；大港级商业中心位于大港中心区内，规划商业零售网点营业面积为10万平方米。面向本区域行政、港口、企业、国际商务人员，面向周面城乡居民的日常消费，打造以现代化零售业以及休闲、商务、餐饮、宾馆等服务业为主要特色的区级商业、商务中心。业态导向鼓励设置：百货店、大型超市、超市、餐饮、文化娱乐等综合性强、配套齐全的商业网点设施；适度配置：大型超市、百货店、便利店；限制设置：工业消费品市场。二、社区商业体系规划 居住区域商业中心居住区级商业中心设置要求应位于社区中心或人流集中、交通便利的地段。原则上商

9、圈服务半径为2000米，服务人口为35万的本社区居民，每个居住区级商业中心规模为23万平方米的营业面积。具体的规划建设要求按照城市居住区规划设计规范的标准执行。功能定位以优化居住环境、方便居民日常生活、提高生活品质为宗旨，主要经营居民日常生活必需品和配套必要的生活服务网点，形成以购物、休闲、餐饮、便民商业服务设施为特色的社区商业中心。镇江政府重点规划的社区商业中心（1）跃进路居住区级商业中心（2）黄山南路居住区级商业中心（3）九里街居住区级商业中心（4）青年广场居住区级商业中心（5）丁卯南居住区级商业中心（6）谷阳西居住区级商业中心（7）官塘居住区级商业中心重点（8）谏壁居住区级商业中心（9）

10、高资居住区级商业中心本规划推断出结论：目前我们项目所在地块商业规划不在政府2004-2020.重点商业规划范围之列，大体量的商业规划投入要谨慎。况且在10000以上的非规划区域商业项目要求听证。三、商业环境和购买力 商业环境镇江商业环境集中在中山东路一条街包括主要的专卖店、超级市场、餐饮酒店、娱乐中心和百货商场。 百盛商场-最好的百货公司-处在大市口商圈，产品档次是中低档、公司品牌为套牌、（估计体量：40000） 天润发-最好的超级市场-产品档次是中低档、店面设计较好、餐饮和超市经营较好（估计体量：20000） 第一楼街-在建SHOPPING-MALL（估计体量：70000），处在大市口商圈，

11、销售定价和主力店均未确定。 易初莲花购物中心-整体体量在50000左右，最早将会在 2006年底开业。产品档次在中低档为主。在我们项目前段东吴路口，地处在接到相接处，用郊区商业规划角度看位置相对较好。 中山东路商业街-整体容量在1000米左右，沿街商铺，产品档次在中低档为主。 未来要开发的商业还有，沃尔玛、金山旅游商业街、江鲜一条街。购买力分析1、目前状况：2004年，全市地区生产总值完成78116亿元，按可比价计算，比上年增长147。人均实现地区生产总值29235元，比上年增长147，按现价汇率折算：人均为3535美元。财政收入增幅较快。全年财政总收入完成9212亿元，比上年增长326。其中

12、：上划中央财政收入3667亿元，增长141；地方财政收入5545亿元，增长413。在财政收入中：工商税收完成6249亿元，增长235，其中：增值税完成38.21亿元。企业所得税完成7.42亿元、营业税完成8.16亿元。全市进出口总额完成35.2亿美元，比上年增长31.8。其中：进口总额20.1亿美元，增长45.5；出口总额15.1亿美元，增长201。招商引资力度加大，吸引外资成绩显著。全年新签外商投资项目477个，其中在1000万美元以上项目135个，比上年增加45个。合同利用外资26.8亿美元，比上年增长49.9。实际利用外资12.2亿美元，比上年增长508。全市完成全社会固定资产投资320

13、.5亿元，比上年增长35.1。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，基本建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。在固定资产投资中：第一产业投资额完成8.2亿元，增长31；第二产业投资额完成187.5亿元，增长51.5；第三产业投资额完成124.8亿元，增长18.2。城市建设步伐加快，综合功能日益完善。2004年城市建设投入86亿元2004年末,全市户籍总人口26721万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。市区人口10136万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。全市男性人口13506万人，女性人口13215万2004年末,全市户籍总人口267

14、21万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。市区人口10136万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。全市男性人口13506万人，女性人口13215万人。男女性别比（女=100）为102.21。在全市总人口中：京口区41.54万人，润州区23.72万人，丹徒区36.11万人，丹阳市80.16万人，扬中市27.24万人，句容市58.44万人。全市人口总户数增加到99.38万户，平均每户2.69人。其中市区37.42万户，平均每户人口2.71人。2004年，全市出生人口20419人，人口出生率7.64，比上年上升0.89个百分点。全市人口自然增长率由上年

15、的0.88下降为-0.71。2004年全市共有回族、蒙古族、满族、苗族等4个少数民族1.63万人，少数民族人口占全市人口总数的0.57,少数民族人口数列江苏省的第六位。全市少数民族人口中，有清真饮食习惯的回族、维吾尔族、哈萨克族、塔塔尔族等10个民族近1万人，占全市少数民族人口的61.3。2、预计购买力指标分析（1）社会消费品零售额：2010年达到185亿元；2020年达到572亿元。（2）连锁商业实现的消费品零售总额：2010年达到55亿元，占社会消费零售总额的30；2020年达到229亿元，占社会消费总额的40。（3）从业人员占全社会就业人口的比重：2010年达到15左右，2020年达到2

16、0以上。（4）商业网点（零售业）营业面积：2010年达到90万平方米，人均拥有商业营业面积1.0平方米；2020年达到150万平方米，人均拥有商业营业面积1.4平方米。根据以上的指标分析，镇江的发展主要目标是在商业和旅游业上为主，全市地区生产总值完成781.16亿元（含工业和其他行业）2010年商业零售仅达到55亿元，全市户籍总人口26721万人，市区人口10136万人。故此可以推断，镇江的购买力和商业环境在2010年之前不会很乐观。目前最大的集中性商业在50000左右，主要的商业零售企业还没有选择在镇江作为主要的拓展目标市场。一方面说明大市口商圈的巨大改造潜力。另一方面说明目前商业市场的不成

17、熟度。租金收益返原项目周边的小区住宅销售价格在均价4000元/左右，红豆集团项目的马里兰街（估计体量在10000以下，社区底商销售定价在8000元/，销售状况不好。招商广告已经推出，但目前均为空铺。大市口商圈的街边商铺租金价格在5-10元/.D，主要沿街商铺的销售价格在15000-25000元/，非主要街道很少有集中性商业存在，均为小面积的住宅底商和社区商业网点。根据周边的项目的开发和建设周期来看，周边楼盘象红豆四季花城、我家山水、维科项目等总的建筑体量应该100-150万之间，根据目前的拆迁进度开发工期销售速度，初步认为将在3-5年的时间完善社区入住和周边配套，社区形成以后常驻人口预计不会超

18、过50000人，根据镇江目前的消费力水平和国民经济的发展速度，我们可以推测社区的消费总额理论值：50000人/4人.户=12500户。按照每个家庭总年收入在50000元，用其收入的40%放在零售和日常生活非固定消费上来看，此社区的消费总额度将会在1.25*5*0.4=2.5亿。按照目前镇江市大市口商圈总体量在40000的大型百货公司的销售总额来看，也很能达到2.5亿。故此我们认为，由我们和周边项目整体商业体量不大于40000体量（此预测数据刚好和政府2004-2020商业规划要求大致吻合，如果在未来的几年之内本社区列为镇江重点社区商业次级商业中心商圈范畴，此预估体量加上本社区重点集中性商业易初

19、莲花项目体量总商业体量在近9-10万之间，故此这也是和镇江政府的规划要求相吻合的 ）。周边项目龙吟坊商业街预计体量在13000，红豆置业马里兰街商业体量3400，周边零星商业体量预计会在5000。故此我们可以用反推法预测即使在社区规模成型后，人们的消费力支持商业体量也是很有限。大面积开发商业用房风险系数较大。排除东吴路新建集中性商业易初莲花的消费商圈辐射概念和消费竞争对社区商业影响因素。我们可以理论上推导出此社区的消费能够支持商业体量的刚性需求初步预计为：40000-13000-3400-5000=18600。（排除维科置业的商业体量设置和其他不可预见的商业配套）此预估排除不可预测因素： 流动

20、人口消费、社区人口外出消费、大市口商圈的急剧开发、政府打造滨江商业特色街、镇江市政建设力度加大，国内外热钱投入、市区人口到焦山周边定向消费。通过租金返原可以推断：假设项目的租金达到3元/.D，方可实现投资者的收益保障。而3元/.D的租金水平可以在大市口商圈的次级中心实现承租。对目前急需开发的商业市场来说，经营户的市场容量严重不足。也就是说在2010年之前，镇江政府为实现人均拥有商业营业面积达到1.0平方米将会抢走大量的市场资源。导致项目招商的困难。通过以上商业规划、购买力、项目商业竞争和租金返原推断出此项目的商业体量应在15000以下。商业地产规划建议 一、东吴路单边商业的延伸 小区周边环境对

21、我们住宅开发来说是很有优势的。只要资金能有保证，未来的几年，此项一定是一个高尚的住宅小区。由于东吴路口的易初莲花购物中心的设置，将会容纳此区域的购买力。而且地理位置在交接口，完全可以截断我们的商业零售的通路。故此我们的商业定位在以服务性的社区商业为主。实现错位经营。 东吴路的商业可以和易初莲花卖场实现商业动线的延伸。响应政府旅游经济观念的发展，在江边地块实现社区商业的集中性。主要的经营目标群体为江边休闲，江边度假，江边旅游，和酒吧休闲概念。非商圈商业的独特效果设计应体现文化底蕴。和大市口商业竞争能存活的主要是独特文化概念。二、商业地产开发进度设想商业项目的整体概念提出高尚住宅项目周边商业配套完

22、善独特文化背景休闲娱乐风情街打造本项目住宅的销售清盘，开始商业项目的建设和销售住宅销售和周边项目入住启动商铺招商 3211号地块:毗邻东吴路/滨江大道,交通比较便利。3号地块：是景观资源最好的地块，可以直接看江景/焦山景观。 往北（白色箭头）：主要通向焦山。 往南（黑色箭头）：主要靠未来由铁路改造而成的30米宽的通江路 往西（绿色箭头）：主要通向市中心，有三条交通大道：滨江大道/东吴路/淞村路 往东（蓝色箭头）：主要通向象山乡，有宗泽路/禹山北路等 人流通常是由更不发达的区域流向更发达的区域。这使得宗地能够辐射的商圈范围集中在商业欠发达的项目东侧及项目西侧。而商业比较成熟的西南侧（大市口商圈等

23、），不在项目辐射范围之内。 1、首先商业规划不仅仅包含设计上的技巧，投资者及经营者的考虑是关键之处。 2、商业动线问题：商业设计为单边商业本身汇聚外部人流并无优势，如做成内街更加无法保证充足人流。建议社区配套及部分旅游商业放置在1地块北部及西部（如图所示），以商业街的形式出现，不设内街，建筑形式为两层，一二楼灵活分割，可连卖，可单卖。面宽和进深比率为3：4为好，面宽大于5米。（保证三方人流，东吴路，滨江大道，及通往西北规划住宅小区道路）。 3、如地块1有拆迁难度可后期开发商业。 沿江地块3是本地块商业价值最高的地块，可利用沿江优势发展沿江特色商业，目前经镇江商业实地踏勘及与政府沟通，业态定位于

24、弥补镇江市场空白的特色餐饮、娱乐及休闲商业。 商业建筑形式为集中商业。3号地块计划商业形态1、餐饮选址及建筑要求: 1、区域的成熟度为首要的选址条件，若区域成熟度不够，餐饮商家会延迟进入，同时不介意用增加后期租金投入量来规避前期市场风险，故3地块开发时间建议为周边小区入住之后； 区域周边交通及临路状况良好； 周边应具有中高档社区人群； 项目可视性良好； 周边应具备固定的商务人群； 周边存在餐饮市场空白点。 2、建筑要求（中高档中餐）：配电1000千伏安/万平米；必须配备隔油池；所有餐饮商铺应设置天然气接口，配中压燃气；柱间距8米左右，适合餐桌摆放；层高3.54米，正厅在4米左右、单间在3.5米

25、左右。 3、停车：餐饮对于停车的要求因私家车拥有量的加大而不断提高,但无统一标准，希望达到每2桌1.5个车位的比例。进驻方式租 赁：小型餐饮签租期35年 中型餐饮签租期510年 大型餐饮签租期1020年 （注：体量及租期与品牌有关） 购买建筑：投资自用型，体量与经营范围不等，与经济实力有关。 输出管理：主要是加盟连锁的形式。 合 营：经营者与产权人合作，风险共担。 2、娱乐行业特点:投资门槛较低，经营利润高，投资回收期短进驻方式: 租赁、输出管理（购买建筑经营的几乎没有） 租期：一般在5年左右A、康体健身行业特点: 健身俱乐部属于大投入大产出的行业。 健身俱乐部经常以配套的形象出现，高档的健身

26、俱乐部能够很好的提高住宅的整体形象。 健身俱乐部一般都拥有固定的消费群体，依靠会员卡的销售为其提供稳定的收入 中高档的健身俱乐部，大都提供洗浴、美容、美体、康体、娱乐等服务。建筑要求： 面积需求：800-4000平米 楼层：对楼层要求不高，一般选择2层3层，地下室也可以 柱距：8米左右，跳操室柱子尽可能减少 层高：没有硬性要求，净高4米为宜 配套：高档健身房一般配有淋浴、桑拿设施 建筑形式：多为2或3层复式，分为器械区、有氧区、美容区、淋浴区等功能区 进驻方式： 租赁（租期：10年左右）B、KTV行业KTV选址要求： KTV的选址相对比较苛刻：必须避免同行业汇集；要求有足够的停车位；周边交通便

27、利；喜欢与餐饮比邻而居；要求配套有中央空调。建筑及配套要求（以市场主流大型KTV为例） 面积区间：小型 5001500平米； 一二十个包厢； 中型 15004000平米； 五六十个包厢； 大型 4000平米以上； 一百个包厢左右； 包厢面积区间为：820平米/单间 楼 层：无过多的要求，高楼层也可（租金低） 层 高：没有硬性要求， 通常为3.03.5米挑高 配 套：需要有餐饮的设备KTV的进驻方式 基本为租赁（租期一般为1520年）消费客群描述： 主要客群一：休闲娱乐型；此客群喜爱或习惯KTV消费，人数通常在38人，具有惯性消费特点。 主要客群二：聚会联欢型：此类客群人数通常在10人以上多为团

28、体聚会，以KTV作为载体达到休闲、娱乐的效果；此客户群有单次大额消费的特点。经营客群描述： KTV的经营形式为连锁店的扩张，很少有个体经营行为。所以KTV的经营群体有资金实力强；推广效果好；统一进行管理；经营稳定等优点。C、酒吧酒吧明显的建筑需求为共享空间的设置，部分要求具备餐饮条件，其他则无过多要求限制。 面积区间：小型 100200平米，中型 200400平米，大型 600平米以上。进驻方式： 酒吧的进驻方式以租赁为主，个别关注房屋及地址升值潜力的经营者会选择购买。D、咖啡厅及茶社建筑及配套要求： 茶社小型 100200平米，大型 200700平米，单间（815平米/间，每个营业点有812套单间不等）。 咖啡厅小型 100400平米，大型500平米以上，无单间 。 楼层：楼层要求在首层或联体二层 层高：没有硬性要求， 通常为3.54.5米挑高 配套：咖啡厅需要有餐饮的设备、茶艺则无明确要求29