长春大街汇粮项目.docx

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1、长春大街汇粮项目初步判断及定位报告博智威诺(北京)地产营销机构2007年5月18日第一部分 市场分析一、市场概况长春商务产品市场概况CBD是商务中心区（CentralBusinessDistrict）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区，国外人习惯上称之为“市中心”。目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。我国长春、上海属地区性CBD。长春市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，长春地区也

2、从较落后的工业化城市向服务业等第三产业发展。在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力发展新兴的高附加值产业。使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。一个城市的CBD，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合商务产品的生存和发展需要。从长春市现今的商务产品布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！1） 现有的两大办公商务区域是以人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域。案名光明商务大厦中银大厦百聚商务广场润天国际国际大厦地点西安大路336号西安大路11号安达街2号西安大路与康平街交汇处西安大路与同志

3、街交汇处产品规划地上24层地上25层地上9层地上25层地上24层工程进度现房现房现房现房现房经营方式7至15层2.4元/天;17至25层西安大路侧2.18元/天,另一侧2.10元/天租金范围：1.58-2.09元/天出售出售A座1.89元/天/不含电费；B座1.58元/天/含电费价格6338元/3850元/起起4600元/均5000元/租/售率只售出3户,租出60%60%余四套65%80%用途写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼配套设施商务中心、健身中心、棋牌室、商务中心、会议室商务中心银行、商务中心商务中心备注因售价太高只售出3户，现在以出租为主。周边环境属高档商业区域，出租率较高。三层整体出售给

4、市人才市场,4F-9层成交均价在3500元左右.共109套，20层以上部分现涨价，销售缓慢。B栋设施陈旧，价格较低；A栋位置及环境较好，价格较高。分 析： 此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础； 拥有如此

5、多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一； 随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位； 2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济； 2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。2

6、）解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间，成为长春第二个商务办公区域。案名星宇名座光大大厦中吉大厦21世纪国际商务总部长春国际商务中心通钢国际大厦地点建设广场西侧解放大路121号解放大路62号解放大路868号解放大路36号亚泰大街与解放大路交汇处产品规划地上15层，地下2层地上25层地下2层地上28层地上23层，地下1层地上22 地下1地上18地下2工程进度9月底交工现房现房现房2005年10月交工现房价格3850-4500元租金3.5元/天，不含电费1.45-1.82元/天3450-5000元2770-38504500-5000租/售率80%80%80%90%80%90%用途商住写字楼写字楼写

7、字楼商住五A级写字楼配套设施会议室、商务中心、健身中心会议室、商务中心银行、省政府政务中心八大配套中心会议室、商务中心、健身中心酒店,银行,宽带,休闲娱乐场所备注5-15层为商住,1-4层为商铺,一层:16500元/,二层11500元/,三层7500元/,四层7000元/,商铺购买要求必须在1000以上.车位售价:18万/个.采用全钢结构，点式玻璃和进口铝复板幕墙。由第一太平戴维斯物管，置身于商贸、文化、金融为一体的繁华区域。位于主干道,省政府政务中心, 有较强的办公氛围,内部设施和环境较好.位于主干道,全安金三角,省内多家著名公司进驻.现八大中心部分完成并投入使用,商务办公优势明显.两栋商住

8、性质塔楼,2004年由汉瓦代理,转以投资商住办公为主.地下车位12万/个,底层为南关客运站.位于主干道,写字楼采用租售结合政策，写字楼预计1.8-2.4元/天.,B座被通化通钢集团整栋购买，并赋予冠名权。分 析： 市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦，对于解放大路沿线的发展有了较大促进。但与传统商业中心相比存在较大差距。整个地区性商业氛围还没有形成，缺少大的金融单位进驻；不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位，影响更多的商家进驻； 写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长期投资者压力增大，减

9、少了对此类项目的投入。而中小企业对于办公场所的需求则以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大； 从产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际利用面积降低；同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。3） 火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间。案名长春银座吴太商务中心银座B座长春昆仑太平洋大厦建设大厦春铁大厦地点长江路57号胜利大街8号长江路52号长白路34号黑水路16号长春大街与广州路交汇处辽宁路7号产品规划地下11层地上1层地上22层地上13层地上18层地上23层地上36层地下2层地上25层工程进度2002年10月入住2003/1

10、1/8入住现房现房现房2005.10入住现房户型面积3120045-16632-16633-16652-9788.7211.73300.458-158价格3300元/出租1.2-2.5/3650-39502560-32001850-22005200元/1021F,均价5400元/19802300租/售率95%租70%85%95%90%售30%95%用途1-2层门市3-11层商务套房3-19层为写字间电梯写字楼商住公寓商用住宅10-21层写字间对外销售1-3层为商场4-25为商住公寓配套设施宽带、5A智能、游泳池、棋牌室会议室,咖啡厅,宽带,商务中心健身中心会议室,咖啡厅,宽带,职工餐厅,商务中

11、心宽带,职工餐厅,商务中心无会议室,咖啡厅,宽带,商务中心空中花园，宽带，客服中心备注2001年复工，钢骨结构，第一个小户型投资性产品，销售异常火爆。由博大华夏房地产经纪公司全程营销代理吴太集团投资四亿建造,只租不售,大部分写字楼设施是吉林省内最先进的.紧临长江路步行街,吴太商务中心对面,二栋塔楼.1-6层为图书音像城,6-13为商住公寓.层高4.2为市区内唯一.紧临路步行街,1-3层为大连一家商场,4-18层为商住公寓.原规划为星级酒店两栋，因资金问题改为住宅出售。4-7层为省政务中心22-36层为省建设厅用房10-21层对外销售,曾由达声公司代理,现由北奇自行销售.1-4层商场4万平米未开

12、业。高层商务住宅部分暂无法办理产权登记，客户自行办理，需另外补交出让金。分 析：n 此区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联系便利， 吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意；n 长江路电脑科技开发区的设立，使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件，对于中小商务产品的市场起到了一定促进作用；n 总价不高、等同住宅的按揭首付、足够的人流和大量的商贸流动，使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字楼投资者的青睐；n 此区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入市场，成为站前写字楼市场的主流。长春商住产品市场概况1）区域行情周边商住项目列表情况开盘日期案名位置建筑

13、面积(平方米)均价主力面积(平方米)主力总价(万元)销售率交房时间交房标准工程进度产品规划2006.12.6宝迪克公馆大马路与长春大街交会处240464500452080%2007年6月末精装修准现房建筑共19层，一三层为街铺及规模商业，四五层为商务写字间，六十九层为全精装修公馆户型。2005.6.1亚泰鼎盛国际重庆路618号111733680042-5928-4075%2006年2月精装修现房由5个单元门栋相结合，共28层。1-6层为亚泰购物中心，7层为多功能会所，7-28层为商住用房。2006.11.3世纪鸿源西安大路8号100000750070-8052-6075%2007年3月末精装修

14、现房项目1-6层规划为高档商场，6-29层为商务宫寓。2006.10.12岳阳富苑岳阳街与平泉路交汇处210004200401830%2007年8月毛坯地上十层总共12层，一至四层商铺，四至十二层为商住用房。 2）产品分析规模案名总建规模（万平方米）2以下2-55-1010-1515-2020以上宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑目前，竞争楼盘个案规模集中在2-15万平方米。主力面积案名主力面积（平方米）30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑一房二房三房由于产品自身特征和规划用途，竞争楼盘的主力户型为一房，主力面积

15、一般在40-50平方米，两房户型非常少，面积一般在50-80平方米。 平均价格案名平均价格（元/平方米）4000以下4000-50005000-60006000-70007000-80008000以上宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑从目前在售的项目情况看，对外报平均单价在40008000元/平方米之间；由于亚泰鼎盛国际和世纪鸿源都属于高端项目，所以平均价格相差较大；从2007年的价格走势来看，以上项目在春节过后价格都有所上扬，但上扬的幅度不大，每平方米上涨100-200元。目前该区域内市场需求旺盛，楼盘销售形势一片大好，预计下半年推出个案的价格还会保持上涨趋势。主力总价案名主力总价（万元

16、）20以下20-3030-4040-5050-6060-7070以上宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑一房二房三房从目前在售的项目情况看，一房主力总价在20-30万元。销售率案名销售率20%以下20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑在售项目普遍销售情况较好，销售率在70%-80%，只有岳阳富苑由于定位不够明确以及主题不够鲜明导致项目上市半年之久仅销售了30%；预计其它项目年底基本售磬或步入尾盘销售。 3）客群分析项目名称职业主要区域来源购房目的宝迪克公馆私营业主、政府官员、高级白领南关区、朝阳

17、区为主40%自住；60%投资亚泰鼎盛国际私营业主、政府官员、高级白领全市各区域及外地客户投资为主世纪鸿源私营业主、政府官员、企业公司、企业公司老板全市各区域及外地客户投资、办公岳阳富苑私营业主、政府官员、高级白领南关区、朝阳区为主投资、自用在竞争楼盘中，世纪鸿源和亚泰鼎盛国际为高端商住项目，客群构成主要为私营业主、政府官员、高级白领、企业公司、企业公司老板等，他们分布于全市各区域乃至外地，购房的主要目的是投资，也有一部分企业公司用来办公。宝迪克公馆和岳阳富苑都属于中档商住项目，主要的客群来自于朝阳和南关两大区域，其中以私营业主、政府官员为主，他们购房的目的主要是投资，另外有一部分高级白领购买用

18、来自住或办公。4）市场供应量案名房源总数（套）售出数量（套）剩余数量（套）宝迪克公馆25420351亚泰鼎盛国际398298100世纪鸿源800600200岳阳富苑23570135剩余套数合计（套）486目前，区域内商住项目总剩余数量为486套，区域内总体供应量不大，这对于新盘来说是绝佳的上市时机。区域结论 项目规模以2-15万平方米楼盘为主。 主力面积为40-50平方米的一房和二房。 均价集中在4000-8000之间，价差较大。 主力总价集中在20-30万元之间。 客群构成主要以私营业主、政府官员、高级白领为主，还有一少部分 的企业公司以及企业公司老板。 区域内在售项目普遍销售情况较好，20

19、07年市场供应量不大，新推项 目面临良好的市场前景。5）代表个案解析1宝迪克公馆项目地处长春大街与大马路交会处,占地面积2774平方米,总建面积24046平方米,容积率为8.7,面积区间为28-90平方米,主力面积为45平方米,销售价格为4150-4950元/平方米.销售率为80%.【项目点评】本项目地处长春市商业市场发源地,长春市第一大传统商圈-大马路商圈,毗邻重庆路商圈,属于城市中心绝版地段.其周边商业氛围浓郁,具有极大的投资价值。本项目属于烂尾楼改造项目,对其自身品质产生一定影响,但是改造后作为精装小户型规避了本项目的这一硬伤。2亚泰鼎盛国际项目地处重庆路商圈核心地段,占地面积1.2万平

20、方米.总建面积111733万平方米,容积率为9.1.面积区间42.03-169.52平方米,主力面积为42-59平方米,销售均价为6800元/平方米.销售率为75%.【项目点评】地理位置较好，是长春市少有的绝版地段；开发商吉林亚泰房地产开发有限公司是国有控股单位，实力雄厚，并在长春房地产开发中具有一定的品牌优势。户型设计较差，没能体现出北方住宅对南北通透的要求，厢房占了一半，该项目定位于住宅，但也可以用于商业办公，购买该项目的投资客较多。3新世纪鸿源广场新世纪鸿源广场地处长春市人民广场,西安大路CBD商务带的前端位置,项目占地面积4500平方米.总建面积近10万平方米,容积率为10.面积区间3

21、0-169平方米,主力面积为50-80平方米,价格区间5800-9400元/平方米,销售均价为7500元/平方米.销售率:75%.【项目点评】绝版的地理位置与高品质的建筑,决定了其价格的高昂与品质尊贵.项目为一综合体类建筑,分为写字间商场宫寓三种物业类型,现对外销售的为精装宫寓部分,绝版的地理位置吸引了大量的投资客的眼光,本项目一入市便取得了良好的销售业绩.4、岳阳富苑 岳阳富苑位于岳阳街与平泉路交会处，项目总建筑面积21000平方米，容积率2.54，由长春立信房地产开发有限公司开发。项目主力面积40，销售均价为4200元/平方米，交房标准为毛坯。2006年10月12日正式开盘，目前销售率仅为

22、30%。【项目点评】 项目在前期的策划和推广中，由居住小户型向商住两用转变，目前销售情况不够理想。项目毗邻长春市动植物公园，位于市政支路，更适合做小户型产品，目前如何打破销售僵局是项目面临的最重要问题。二、综合结论n 从产品形式上看：纯写字楼销售较好的项目，除地段优势明显外，周边都有完善的功能配套存在，自身服务性设施齐全，主题鲜明的楼盘销售较好，但销售速度明显低于其他地产产品；而商住公寓作为具备办公和居住双重使用功能，以及面积小，总价低，使用灵活，便于转手等特点，倍受投资者青睐，并严重冲击着纯写字间市场。n 从经营形势上看：现有写字楼中都是在开盘时出售，后因各种原因，主要是销售不畅等，转而以租

23、赁的形势进行经营的。此类楼盘有：国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等；这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁，可见长春市的产权写字间市场容量不大；商住公寓虽然在软硬件配套上逊于纯写字间，但是其具备使用灵活，不受到类似时间管理诸多写字楼管理约束，使其深受中小成长型企业欢迎。n 从客户构成看：已售客户中有超过60%的用户是以自用为主，投资客较少。投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值，而投资客关心的无非是他的投资能否顺利回收。地段、环境、配套、回收资本的年限等都是投资客的考量重点，其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的原因；n 从市场构成看：随着【亚泰鼎盛国际】和【

24、新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸城】等项目的面世，无论从地段还是周边配套与写字楼相比都存在一定优势，而长春地区商住公寓的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的面积控制，还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的混淆，是长春写字楼市场持续低迷的重要原因；n 从潜在客源看：长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期，也是人们进行投资与否的关键。国家对房地产产品的宏观调控不会短时间过去，人民币升值等对投资领域的消极影响还将持续一段时间，所以持币观望的投资者和自用客源逐步退出市场，择机购入。n 从区域经济影响力看：由于长春所在区域的地缘影响力不够，无法获得跨省级的区域管辖能力

25、，被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。故东北三省的区域性经营组织选择长春作为驻地办事处的较少，本地经销商考虑辐射地区的可操作性，也都在外地设常驻机构以满足自身发展。这些因素都制约了长春写字楼市场的进一步发展，是近年纯写字楼项目发展缓慢的重要原因。而项目套房的产品，由于其目标群体只限于中小型成长型企业，而飞跨区域的大型企业，故该类产品一度在办公物业市场占据优势，销售势态良好。第二部分 本案认知一、对本项目的初步认识1、 位于长春第一大商圈，周边商业繁华，是长春商业中心，市政配套相当完善；2、 建筑面积1万2千平米，规模较小，5层以下为商业裙房，之上较早为客房，目前一层尚有一家茶馆在经营3、 地

26、块红线内可利用土地较少，无法进行环境改造；4、入市时间较长，整体立面陈旧，需进行改造；5、建筑立面、环境没有独特之处，无法体现高档物业特质；6、原为酒店客房，虽然是框架结构，但是改造难度较大，两个消防通道，四部电梯都需要改造。二、走访市调1、项目周边目前在售物业主要有写字楼与商住公寓两大物业类型， 典型代表项目有宝迪克公馆（商住公寓），亚泰鼎盛国际（商住公寓）、韦伯时代（商住公寓），世纪鸿源（商住公寓），新润天国际（写字楼）、鸿基名筑（写字楼）等。2、写字楼物业最高售价达到6500元/，最低达到4700元/；商住公寓类物业最高售价达到7500元/平米，最低达到4500元/平米3、本区域无论是写

27、字楼物业还是商住公寓物业从调查得到的结果显示，目前销售情况都十分良好，都存在相当大的市场空间三、本案基本判断1、位于城市中心区的公建物业，地段优势明显，但产品质素平平;2、部分暗房，销售困难重重;3、虽然紧邻长春大街，但是因地块限制，本案的交通组织条件较差,地上、地下停车位匮乏，这在一定程度上会影响后期的销售;4、作为公建类物业，如入市销售，公摊面积过大，买家利益受损，不利于销售，需要进行改造；5、作为原办公型物业，标准层平面分割墙体过多，需要重新进行改造，工作量及改造难度都比较大;6、如能重新进行项目改造及营销包装，本案有成为区域明星项目的潜质。第三部分 项目定位一、 SWOT分析S(优势)

28、位于长春第一大商圈，市政配套完善；交通便捷，日常生活方便；产品经过改造后，有望成为区域内紧俏物业；作为城市中心区物业，保值性强，土地增值机会明显W（劣势）地块内交通条件较差，停车数量不足周边环境较为杂乱；产品质素平平；没有环境展示形象不佳；公摊大，改造难度大；T（威胁）周边项目竞争；相关证照办理难度大，入市时间推迟；客户对项目认同度低；O（机会）城市中心区可供开发土地稀缺，土地价值日益明显；区域内无论是写字楼物业还是商住物业供应量较少；作为长春的CBD及商业中心，区域内有大量的办公及租住需求；二、本案初步市场定位本案几种定位的可能性假设一：专业写字楼定位，无法与市场进行对接理由：第一， 区位相

29、比本区域西安大路沿线写字楼来讲较差；第二， 现有停车位、交通动线无法满足办公需要；第三， 在价格上无法进一步拉升，对项目投资方业讲无法达到预期利润，本区域纯写字楼竞争产品较多;第四， 市场操作难度较大，存在市场风险。假设二：高档商住公寓，存在市场可能，有一定的市场操作空间理由：第一，作为一种商住产品，在使用功能上介于写字楼与住宅之间，扩大了客源基础；第二，作为专业写字楼的一种可替代产品，具有写字楼所不具备的一些优势，如低首付，长还款期限等优点；第三，作为中城市中心区的公寓产品，备相当大的投资价值，周边聚集了大量的写字楼，有大量的办公人群（中外企事业单位的高管们等），随之会产生相当大的住宅需要，

30、周边配套完善，生活便利；第四，对于相关配套，商住公寓要比写字楼要求低。第五、本区域同类型物业供应量较少，从在售项目来看，销售形势较好。三、客群定位本案客群定位的主要依据是本案的物业形态、所处区位，以及目前市场同类型产品的销售状况本案客群模拟：1、 投资客，用以出租获利（办公或住宅）；2、 自用型办公，因为本案的性价比，吸引过来的小型办公需求（业务代办处、小型咨询公司等创意型企业）；3、 中外高层管理人员，属于自住型，人民广场商圈内企事业单位的中外高层管理人员的第二居所并兼有投资目的；4、 普通白领，追求便利生活及时尚潮流的新派青年（首付五万，月供1000）；5、 商业用途，如水疗、男士会所等美

31、容美体机构。四、本案形象定位长春之心，都心生活样板定位释义：1、 本案地处长春第一大商圈，人民广场区域，是长春绝对意义上的中心2、 同时本案位于长春大街前段，是另一个意义的中心。3、 市中心，代表的是商业的繁华，配套的齐全便利，是时尚之地、是繁荣之地，更是生活之地4、 本案经过包装改造之后将成为市中心的时尚高级商住公寓，将成为高品质生活的代表。五、主题广告语人民广场 少数人的行政公寓与繁华的距离，只有一步城市主流 精英领地市中心 绝版行政公寓六、价格定位市场比较法定价原理（一）市场比较法定价影响因素位置交通状况周边环境市政配套设施规模景观户型结构园林/会所物业管理列表如下：项目分值位置交通状况

32、15综合配套15远景规划8景观10外部环境7户型15社区10建筑规划10品牌10合计100（二）定价的基本原则结合市场及博智威诺多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表 图：各定价因素影响因素之权重分析图参考本案类比楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定项目均价。参考均价评定，根据市场比较法对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出本案的参考的均价。 项目名称权重因素本案宝迪克公馆岳阳富苑亚泰鼎盛国际世纪鸿源均价（元/）PXPa=4500Pb=4500Pc=6300Pd=7500位置交通151214101215综合配套151213101414远景规

33、划876577景观1055755外部环境764544社区1011114户型15101091211建筑规划1058799品牌1058498合计1006369597374 价格修正:Pi=(Qx/Qi)PiPa=(Qx/Qa)Pa=（63/69）4500=4109Pb=(Qx/Qb)Pb=（63/59）4500=4805Pc=(Qx/Qc)Pc=（63/73）6300=5437Pd=(Qx/Qd)Pd=（63/74）7500=6385各类比楼盘权重取值为WiWa=50% Wb=30% Wc=10% Wd=10% Px=PiWi=PaWa+ PbWb+ PcWc+ PdWd=410950%+4805

34、30%+543710%+638510%=2055+1442+544+639=4680元/由于本案的信息较少，因此我司采用的是市场比较法，这个价格只是一个理论上的参考价格，上下均会有浮动，后期通过营销包装可实现一定的包装溢价。七、本案投资回报率的计算人民广场区域商务写字间平均租金1.7元/日，由于本案的位置，我们取较低值1.5元/日，本案平均售价取4700元/投资回报率月租金12(个月)/售价本案投资回报率=-1.53012/4700=11.5%本案投资回报率处在商住物业10-12%合理投资回报率之间，具有较高的投资价值。第四部分 规划及相应策略调整一、规划调整1、二层以上的平面，在满足防火规范

35、的前提下，同时将一个电梯井封住，每个标准层的热水间、储存室全部拆除，用一条走廊进行连接；2、最小套型控制50平米左右，最大套型控制在70平米；3、立面贴高档面砖，增加相应立面构件，空调隔栅，窗体材料使用彩铝或塑钢，窗口部分改成落地飘窗，功能与情趣兼备，距地面约300-500，原铸铁暖气改造纯刚暖气；4、地上停车位、地下停车的重新设计、分割；地面重新铺装，相应导示系统建立；5、屋顶标志性设计，增加屋顶泛光照明；6、大堂功能齐全，警卫、休息、等候、信报等标准设计；7、项目北入口的人行通道艺术及情趣化设计。二、设施调整1、可视对讲、宽带上网、烟感报警、自动喷淋、智能化保安系统；管道直饮水2、轿厢重新

36、装修三、交房标准调整1、大堂、公共走廊精装修，理石地面，墙面乳胶漆；2、精装修交房标准：厨房：整体橱柜、洗菜池、吸油机、电磁炉，地面-地板，墙面-墙纸；卫生间：洁具-洗手盆、坐便，地面-瓷砖，墙面-瓷砖，天花-扣板，吸顶灯其他部分，地面-地板，墙-墙纸，天花-吊顶，吸顶灯、防盗门。四、物管服务品牌物业引进，突出酒店管家式物业管理；第五部分 营销策略提示一、包装策略l 产品线：外立面重新设计、精装大堂、精装修交房；l 营销线：案名包装、平面表现，销售现场 ；l 社会线：通过体现社会公益意识和民族主义精神，以及各种高规格的论坛和活动，赋予发展商明星企业的形象，将地产营销拔到社会高度，树立发展商的形

37、象品牌。 二、形象先行差异化策略l 预热期形象先行，先虚后实，开盘后虚实结合；l 先拔高项目形象，通过差异化形象而并非具体卖点来与类比项目形成差异。三、借势营销策略 利用同区域其他同类项目在营销中对共性卖点的宣传，为我所用，节省宣传费用，提高宣传效果。 共性卖点包括：重庆路商圈、周边配套等。四、事件营销策略通过营销过程中发生的节假日和重大事件进行营销（春节、五一和十一黄金周、房交会等），活动不断、保持市场的持续关注。五、低开高走策略 在内部认购时采取投石问路的方式，检验市场对价格的可接受度； 然后以相对优惠的价格面市，然后一路高走，给市场坚定信心； 保证好房源能够获得最大的价值。六、主动出击策

38、略 利用自身客户资源，“天伦洗浴”客户资源。 包括：点式营销策略DM直邮、短信、展架。七、点式渗透策略l 针对目标客户集中地（如：写字楼、高级酒店和会所、洗浴中心、高档酒楼等）进行点式宣传；l 通过行业专业报刊杂志，以及行业协会针对目标行业进行营销。八、无尺度网络营销策略通过定向网络宣传，进行跨地域互动式营销。九、控制性销售策略分楼层和朝向来分阶段控制销售，同楼层也需实行组合销售战术。十、商业销售策略本项目商业现状l 本案一层可售面积较少，二层虽然较大，但是出入口太少，销售难度较大，建议先进行客户积累再决定销售方式；l 本项目处于核心商圈，存在较大的高售价空间。 第六部分 阶段性营销计划一、营

39、销分期l 参考提供的预期工程计划和市场情况进行营销分期，销售周期设定为6个月；l 本项目工程改造期限为8个月，自2007年7月开工，2008年4月竣工，2008年5月商务公寓交付使用。营销分期时间阶段工程进展营销工作筹划期2007年6月2006年7月报建、场地清理合作公司和营销思路确定预热期2007年7月2007年9月开工典礼、围墙广告、营销中心装修完成；销售人员进场，客户登记积累信息释放筛选客户强销期2007年9月2007年10月完成2/3工程量，工程形象出立面开始预售持续期2007年10月2007年12月内装修、公共区域、裙楼开业等预售、现售 提价节点可根据封顶、外装修完工、公共区域完工等

40、来进行，具体涨幅根据市场情况制定； 具体销售计划根据工程进度、预售证取得时间、市场状况等综合考量确定。二、分期营销计划1、销售筹划期1）时间：2007年6月2007年7月2）阶段性策略：事事提前，策划先行；精心部署，形象先行。3）实现目标：完成（售楼处、楼体广告、各种宣传资料）各项准备工作，进行铺垫性宣传，为项目前期认购聚拢人气，推广知名度。开发商、代理商、广告公司、设计公司之间实现有效沟通，达成配合默契。4）主要工作：l 确定合作公司；l 销售硬件准备；l 营销方案制定；l 销售人员的到位和培训；l 在主流媒体上开始小规模初步露脸式软文宣传（由媒体免费发表）2、项目预热期1）时间：（2007

41、年7月2007年8月）2）阶段性策略：l 宣传上以形象为主，先虚后实，逐步深入；l 主要利用楼体、路牌、售楼处等，初步塑造项目商住形象和气质；l 推广主题突出项目昭示性，攻击对手致命弱点；l 以定位和形象“长春之心，都心生活样板”为主，展示项目区位优势。展现“市中心绝版行政公寓”的产品理念，逐步揭示项目的独特卖点。3）实现目标：l 通过提前宣传和接受咨询，提醒市场的关注，使市场对本项目的功能、形象和档次定位有初步认识，并产生一定的信任；l 看准竞争对手的弱势，采取“以强攻弱”的战略，截留竞争对手的客户；l 充分收集市场信息，对营销思路和定位的偏差进行纠正；4）操作方式： 运用围墙、网络、户外广告牌进行宣传，印刷简装折页，报纸配合进行软文炒作。宣传主题定位如下：围墙：楼盘名称、电话号码、突出产品定位宣传语长春之心，都心生活样板。网络：正式在长春主流地产网站展示，着重形象、定位及地段优势。 楼体广告牌和喷绘： 表明项目定位市中心，绝版行政公寓软文：l 在新文化报、东亚经贸上首次展现项目开发理念和特色；简装折页：针对来访客户和内部