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1、青岛城阳区项目市场研究报告（DOC 10）.doc青岛城阳区项目市场研究报告2006年11月壹 青岛市宏观经济分析一、青岛市简介青岛市在山东省东部，南滨黄海，西临胶州湾，胶济铁路终点。全市总面积为10,654平方公里，其中市区包括市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等7区，为1,102平方公里。2005年末，全市总人口740.9万）增长13。其中，市区26543万人，增长27。青岛市全市海岸线（含所属海岛的岸线）总长862.64公里，是全国五大外贸口岸城市和最优良海港之一。是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市。是海内外著名的旅游胜地和避暑胜地,是全国重点旅游城市和八个国际会议城市之一.
2、青岛港年吞吐量1.87亿吨，根据全国沿海港口布局规划对全国34个港口进行综合评价,青岛港仅排在上海港之后,列全国沿海港口第二位。青岛市交通运输发达。青岛已形成以港口为枢纽的海陆空立体交通网络。高科技工业园经济技术开发区、旅游度假区和保税区的建立和良好的发展，成为全市外向型经济发展新的增长点，合理的招商引资的策略也大大推动本市的经济的飞速发展。自然资源丰富，青岛海区港湾众多，岸线曲折，滩涂广阔，水质肥沃，是多种水生物繁衍生息的场所，具有较高的经济价值和开发利用潜力。青岛依山傍海、风景秀丽，是闻名中外的旅游度假胜地.如前海海滨、崂山国家级风景名胜区、石老人国家旅游度假区等。二、宏观经济分析1、国内
3、生产总值GDP列表 单位：亿元2005年青岛市生产总值完成2，6955亿元，比上年增长169，在上海、北京等城市之后全国排名第十，首次“挤”掉了成都进入全国十强。 n 得天独厚的地理位置及港口优势，改革开放以来，青岛市大跨步前进，诞生了众多的支柱企业，如海尔、颐中、双星、澳珂玛等。n 三面环海，景色秀丽，每年吸引约2,000万人的岛城旅游业也成为青岛市的另一支柱产业。n 岛城迅猛发展，国民生产总值连续两年保持在16以上的高增长。总量稳居全省之首，伴随2008年奥运会合作城市的建设，岛城经济会迎来一个新的发展高峰期。2、三次产业分配n 2005年第一产业17464亿元，第二产业1，39975亿元
4、，第三产业1，12111亿元。三大产业比例为6.5：41.6：51.9,二、三产业呈现出增长迅猛的发展势头。n 青岛市多种经济共同发展，一、二、三次产业结构不断优化，目前青岛逐步形成工业型、服务型并重的城市格局。n 二、三产业的迅速发展，总量在山东省分别居首位和次位，城市化进程加快。3、城市居民人均收入与消费城市居民人均可支配收入城市居民人均消费支出n 2000年2005年城市居民人均可支配收入15%的速度增长，比2004年增长16.5，预计2006年仍以15%左右的速度提高。n 青岛市2005年人均消费支出为9,883.45元，比2004年增长9.8，比2004年下降一个位次。城市居民人均消
5、费支出以5%的速度增长，消费支出2004年、2005年连续两年保持山东省第一位。n 岛城居民的生活水平在不断提高，其人均收入及可消费支出列全国35个大中城市第10位，居于前列。4、城市居民家庭月人均消费支出n 上表家庭各项消费占家庭总支出的76%，其余支出包括购房、社会保障、借贷等方面支出。n 家庭消费支出项目中，食品类占绝对主力，其次为教育文化娱乐服务、衣着、交通和通讯类、第三梯队为医疗保健、家庭设备用品及杂项商品和服务。n 从上表可看出，家庭消费仍以生活必须品为主力如食品、衣着、通和通讯、居住等。n 教育文化娱乐、医疗保健、家庭设备用品等非必须消费支出仍位于次位，整体消费水平仍有待提升。贰
6、 房地产市场分析一、房地产市场概况青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，青岛奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。1、市场供给2005年，青岛市房地产开发投资额220亿元，比200
7、4年增加35.22。其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1。全市各类商品房施工面积2，300万平方米，同比增长10.5；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6。商品房新开工面积1，200万平方米，比2004年增长22.8。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22。商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6。2006年16月份，全市完成房地产开发投资117.43亿元，同比增长28.7。按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增长50，高于全市房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产
8、开发投资的77.9，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元，同比增长2.2；商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8、28.5。2、市场需求2006年前6个月，青岛市房屋销售面积281.4万平方米，其中：期房销售面积176.2万平方米，占青岛市房屋销售面积比重为62.6%，同比提高17.4个百分点。现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。青岛市房屋销售额124.2亿元，其中：期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售额为42.5亿元，占比重为34.2%。2006年上半年以来，青岛地产市场正在逐渐回暖
9、。青岛地产对社区品质的关注，包括环境规划、建筑品质、住宅科技以及后期物业管理、配套设施诸多方面，带动住宅产业长足发展。可以预见，青岛地产品质的突破，带动销售需求的稳步提升。开发量骤增，价格上升但幅度放缓。大盘的成败将影响所在区域的价值，开发商实力与社区品质成为影响房地产发展的关键因素。3、成交价格2006年上半年岛城住宅商品房平均销售价格为6，288.2元平方米，累计上涨7.6，拉动房价总指数同比上升3.8个百分点。l 经济适用房售价稳中有升。由于建筑成本和拆迁费用的加大，经济适用房价格仅上升3.8。l 普通住宅售价涨幅则略高。上半年岛城普通住宅平均销售价格为5，817.8元平方米，其中多层住
10、宅平均销售价格为5，721.8元平方米，同比上升6.6，高层住宅平均销售价格为5，916.4元平方米，同比上升7.1。l 高档公寓住宅售价依然保持高增长态势，由于其优越的地理环境以及存量的减少，上半年高档公寓住宅平均销售价格为10，642.1元平方米。 l 非住宅类商品房售价上半年平均较上年同期上升10.6，拉动房价总指数上升1.2个百分点，同比涨幅回落0.9个百分点。l 二手房价格上半年同比平均上升6.1，拉动房价总指数上升2.3个百分点。二手房中高层住宅价格同比上升5.2，多层住宅价格同比上升7.5。二季度本市的房屋租赁价却大幅度上涨，达到了9.1，列全国70个大中城市首位。青岛市房屋销售价格涨幅呈逐步回落态势，涨势也明显趋缓。月环比资料显示，16月份，房屋销售价格平均每月递升幅度为0.7，较上年同期低了1.8个百分点。房地产市场向健康理性的方向发展。12.16.202200:3700:37:2522.12.1612时37分12时37分25秒12月. 16, 2216 十二月 202212:37:25 上午00:37:252022年12月16日星期五00:37:25
