项目经理部的工作.docx

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1、目 录第一章 项目经理部工作职责- 1 -一、项目经理部组织机构（需8人）- 1 -二、项目经理部主要职责- 1 -二、项目经理岗位职责- 3 -三、项目部副经理岗位职责- 4 -四、项目主管岗位职责- 5 -五、土建工程师岗位职责- 6 -六、安装工程师岗位职责- 7 -七、资料管理员岗位职责- 9 -第二章 施工准备阶段管理- 10 -第一节 准备阶段的现场管理- 10 -第二节 小区分区开发综合策划- 13 -第三节 准备阶段的技术管理- 14 -第四节 施工用电管理规定- 16 -第五节 前期的其他准备工作- 21 -第三章 施工阶段主要工作要点- 23 -第一节 0.00以下施工阶段

2、工作要点- 23 -第二节 裙楼结构施工阶段工作要点- 25 -第三节 标准层结构施工阶段工作要点- 26 -第四节 砌体施工施工阶段工作要点- 27 -第五节 样板房及销售环境施工工作要点- 28 -第六节 毛坯装修施工阶段工作要点- 29 -第七节 装修施工阶段工作要点- 31 -第八节 配套施工主要控制要点- 34 -第九节 竣工验收及交楼阶段主要工作要点- 34 -第四章 工程建设质量管理- 35 -第一节 项目质量管理- 35 -第二节 建设工程中间验收和专业验收制度- 41 -第三节 工程材料验收管理- 44 -第四节 工程质量检查内容- 47 -第五节 工程质量督导管理制度- 5

3、5 -第六节 工程质量分户验收制度- 58 -第五章 工程进度管理- 72 -第一节 房地产开发施工计划模块- 72 -第二节 项目计划管理- 79 -第六章 施工阶段的成本管理- 82 -第一节 施工计划和施工组织设计优化- 82 -第二节 工程变更管理办法- 84 -第三节 工程签证管理办法- 88 -第四节 建筑工程款支付申请审批程序- 91 -第五节 施工项目经理工程款支付申请审批程序- 95 -第七章 现场安全文明施工管理- 98 -第一节 安全管理目标- 98 -第二节 安全工作小组架构及责任- 98 -第三节 施工安全管理- 99 -第四节 施工现场文明管理- 100 -第八章

4、工程现场的资料管理- 101 -第一节 文件编号总文档目录- 101 -第二节 资料管理细则- 103 -第三节 工程竣工资料管理规定- 105 -第九章 紧急事件处理程序- 107 -第十章 对参建各方的管理- 108 -第一节 对监理单位的管理- 108 -第二节 对施工单位的管理- 128 -第十一章 竣工验收阶段- 138 -第一节 竣工验收规程- 138 -第二节 工程移交- 148 -第十二章 商品房交付使用管理- 151 -第一节 交楼工作的组织管理- 151 -第二节 交楼期间的维修服务- 152 -第三节 物业接管验收- 153 -第四节 工程保修制度- 154 - 162

5、-第一章 项目经理部工作职责一、项目经理部组织机构（需8人）项目经理项目副经理统计及档案管理员土建工程师2土建工程师1安装工程师1安装工程师2安全员二、项目经理部主要职责1、遵守公司各项管理规定、制度，参与编制公司长期发展规划和年度计划，按公司规定编制、调整本部门年度、月度和周计划，认真做好工作日志、提报工作总结，并负责相关制度的落实及实施；2、积极协调与工程相关各政府职能部门的关系，及时办理工程质量监督备案及施工许可证的办理；3、参与招标文件的编制工作，起草并参与签定施工合同；4、做好工程进场前准备工作（两通一平、高程校验、土方平衡等相关工作）；5、组织工程规划放线及验线工作；6、参与图纸会

6、审工作，汇总并提请变更，积极配合预算部做好工程签证工作；7、做好工程资料的档案管理工作，及时下发图纸会审记录、设计变更及工程签证；8、组织召开第一次工地例会，参加工地监理例会；9、检查、协调、督导各相关单位按照国家及相关部门质量安全规定进行工程建设，达到合同约定的质量安全目标；10、检查、协调、督导各相关单位履约合同约定，保证工程按计划开工建设，按计划竣工交付；11、协调总包和分包商的关系，保质保量的完成合同约定的工作；12、做好进场材料的验收、保管及登记工作，确保用到工程中的每批材料均达到合格（或符合甲方要求）；13、督导各相关单位按照国家及相关部门有关安全文明施工管理的规定，达到合同约定的

7、安全文明创优目标；14、通过一系列优化管理，使建设成本控制在计划之内，配合预决算部及时完成竣工结算；15、做好同相关科室、单位的对接，积极配合销售做好样板间的装修及看楼工作；16、参与各分部工程验收，组织基槽验收和工程竣工验收；17、及时办理工程移交及竣工备案手续；18、及时完成项目完工的后评价工作；19、配合公司相关部门及时妥善处理售后问题并安排专职人员负责，提高客户满意度，避免影响公司形象；20、加强团队建设，做好本项目部员工的学习、培训和考核工作；21、按时完成领导临时交办的其他工作。二、项目经理岗位职责1、在分管经理的领导下，全面负责项目部的日常管理工作；2、主持编制项目部年度及月度计

8、划，督导所属各项目的周工作计划及总结；3、负责各项目之间的统筹管理，合理进行资源调配，与各相关单位、部门及科室进行沟通协调。4、负责对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到人，并对目标完成情况进行监督和调整；5、参与招标文件的编制工作，负责签定施工合同；6、负责对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督。7、负责督导各项目及时组织工程竣工验收，办理工程移交及竣工备案手续，配合预算部做好工程结算工作；8、负责每月按时向公司书面提交资金计划、进度计划、材料采购供应计划及需要办理各项手续计划等；9、负责监督所属各项目文件资料的管理工作，并签署项目部的相关文件；

9、10、负责监督项目部人员做好工作日志，并定期检查；11、负责组织整个项目的后评价工作；12、负责项目部的团队建设，做好员工培训，并及时做好员工考评及考核；13、按时完成领导临时交办的各项工作。三、项目部副经理岗位职责1、协助项目经理做好项目部的日常管理工作 ； 2、协助项目经理编制年度及月度计划，检查各项目周工作计划及总结情况；3、协助项目经理做好各项目之间的统筹管理及资源的合理调配；4、负责检查项目目标管理的落实情况，针对未完成部分协助项目经理进行纠偏和调整；5、负责对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行检查；6、负责检查各项目工程竣工验收、工程移交及竣工备案的准备工作；7、

10、负责检查各项目文件资料的管理工作和员工工作日志；8、参与各项目的后评价工作；9、协助项目经理做好项目部的团队建设，做好员工培训，并及时做好员工考评及考核；10、按时完成领导临时交办的各项工作；四、项目主管岗位职责1、为项目部派驻工程项目施工现场的负责人，在项目经理的领导下负责工程现场业主方的日常管理及现场工作安排协调；2、严格履行施工合同，负责工程项目的工程质量、工期、安全生产、文明施工等的管理。3、做好施工现场开工前的准备工作以及与外部的协调工作；4、参加每周召开的工程例会，及时向项目经理汇报现场工程质量、进度、安全情况，按时上报周进度计划与总结；5、配合技术部组织项目的图纸会审和技术交底，

11、负责汇总变更，积极配合预算部做好工程签证现场计量工作；6、参与组织工程规划放线及验线工作；7、督导监理单位审核工程项目施工组织设计，包括工程进度计划和技术方案，安全生产措施和质量保证措施。8、参与分部分项工程的验收评定工作；9、督导监理单位做好进场材料的检查验收工作并做好台帐。10、组织定期、不定期的工程质量、安全检查，落实每项整改意见，发生质量安全事故及时上报；11、负责正确处理、协调好与施工单位、设计单位、监理单位等相关单位的关系，提前、及时解决施工现场可能出现的问题；12、参与组织各方人员进行工程竣工验收、工程移交工作和办理竣工备案手续，协助预算部做好结算工作；13、做好与销售公司的现场

12、配合工作；14、按时完成领导临时交办的各项工作。五、土建工程师岗位职责1、协助项目主管进行土建工程的日常管理及现场工作安排协调；2、协助项目主管做好工程开工的准备工作；3、参与土建工程的图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认。跟踪处理图纸会审中提出的土建工程方面问题；4、负责审查监理规划，参与审核土建方面的施工组织设计/方案并对重大技术措施和经济方案提出审查意见；5、监督检查土建方面的施工组织设计/方案和监理规划实施情况；6、负责汇总相关各单位提出土建方面的工程变更要求，并提请相关单位审查；7、根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况

13、进行检查考核并提出调整意见；8、根据项目规划和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见；9、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论；10、协助工程主管做好与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作；11、负责监督监理单位对土建施工材料的质量进行检查；12、参与分部分项工程的验收评定，协助项目主管做好定期、不定期的工程质量、安全检查，落实每项整改意见13、协助项目主管进行工程竣工验收、工程移交工作和办理竣工备案手续。14、按时完成领导临时交办的各项工作六、安装工程师岗位职责1、协助项目主管进行安装工程的日常管

14、理及现场工作安排协调；2、协助项目主管做好工程开工的准备工作；3、参与安装工程的图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认。跟踪处理图纸会审中提出的安装工程方面问题；4、负责审查监理规划，参与审核安装方面的施工组织设计/方案并对重大技术措施和经济方案提出审查意见；5、监督检查安装方面的施工组织设计/方案和监理规划实施情况；6、负责汇总相关各单位提出安装方面的工程变更要求，并提请相关单位审查；7、根据工程质量监督计划和相关规范标准对安装施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见；8、根据项目规划和工程施工计划对安装工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调

15、整意见；9、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目安装施工过程中出现的问题，进行研究讨论；10、协助工程主管做好与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作；11、负责监督监理单位对安装施工材料的质量进行检查；12、参与分部分项工程的验收评定，协助项目主管做好定期、不定期的工程质量、安全检查，落实每项整改意见13、协助项目主管进行工程竣工验收、工程移交工作和办理竣工备案手续。14、按时完成领导临时交办的各项工作七、资料管理员岗位职责1、做好项目管理部资料、文件的收集和管理，确保公司档案收录完备；2、负责工程图纸和技术文件的收发记录工作；3、负责工程档案资料的日常管理，确保

16、齐全、完好和有效并顺利移交项目资料；4、负责合同管理，协助项目经理做好工程款拨付审查工作，并与预算部做好对接；5、监督检查监理单位和施工单位工程资料收集、整理、归档管理工作；6、协助项目经理做好周计划与总结上报工作；7、保证项目部日常文书运作畅顺；8、按时完成领导临时交办的各项工作。第二章 施工准备阶段管理第一节 准备阶段的现场管理1、围蔽工程1.1围蔽前应进行的准备工作：投资发展部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由项目经理部配合进行收地围蔽工作，围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工；对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷

17、。明确征地红线。项目部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系投资发展部协调相关部门解决。测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。1.2围蔽工程注意事项：积极与当地政府部门和投资发展部做好沟通，取得当地政府部门的支持。按已制定的实施方案组织施工。2、申报临电临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要。3、现场查勘，进一步清理场地收地后，项目部应对场地内的情况进行详

18、细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在投资发展部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，项目部进场后，也应积极协助投资发展部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。及时与政府部门对接，准确知道原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。4、项目部组织详勘4.1取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。4.2勘察单位根据设计单位提供的详勘方案、总规

19、图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。4.3根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。在规定的时间内完成勘察工作。4.4所有钻孔工程量必须有两名现场工程师进行验收，及时存档。4.5现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。5、场地平整的实施5.1场地平整的主要步骤：a. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。b. 场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。c. 土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，

20、确定挖填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。5.2场地平整需注意的问题：a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。第二节 小区分区开发综合策划小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由公司统一召开小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发

21、目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。1、综合策划方案编制综合策划方案包含以下内容：1.1施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。1.2施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。1.3施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：尽可能满足施工现场要求和安全文明施工需要、满足销售需要等。1.4施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）1.5协助分管领导做好监理、总包、各专业队伍的考察工作，制定合同需求计划, 制定主体总

22、包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。第三节 准备阶段的技术管理1、0.000以下图纸会审基础开工15天前，项目经理部必须督促公司技术部组织召开由总工、预决算部、设计院、项目经理部、监理单位和施工单位参加的0.000以下图纸会审。项目经理部在图纸会审48小时前通知参加会审的监理单位和施工单位，并收集和汇总图纸审查意见，在图纸会审时将意见提交公司技术部。2、编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，项目经理部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制合同需求计划。2.1编制进度节点计划需要收集的信息：2.1.1收集图纸信息。2.1.2地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面

23、做法，外墙做法，交楼标准。2.1.3现场已收图纸，所欠图纸种类。2.1.4了解合同信息。2.1.5主体合同范围、工期。2.1.6现场已有合同，所欠合同。2.2编制方法：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。3、编制审查监理规划、监理细则和旁站方案详见监理规划编制规定、监理实施细则编制规定、旁站监理规定。4、审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工及后续工程的

24、施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见施工组织设计审核制度。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213号 危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法的通知）要求。第四节 施工用电管理规定1、管理原则及权责11 建设工程的用电管理实行建设单位、总承包施工单位、专业分包三级管理。12 建设单位负

25、责审批建设工程中所有用电单位的申请；全面监察建设工程用电的安全、节约、规范状况；制订并实施用电管理处罚条例。13 总承包施工单位在工程开工后全面接手用电管理工作，直接负责整个工地的施工变配电所的日常运行、维护、计量管理；二、三级配电系统的施工、安全运行、维护、日常检查，保证施工用电安全、节约、规范，依据用电管理处罚条例处理违规用电行为。2、用电申请及审批2.1所有用电单位用电前必须办理申请用电手续，填写申请临时用电审批表。2.2 申请用电容量超过50KVA或用电设备超过5台以上的用电单位必须现场勘查后，编写临时用电施工组织设计。2.3 临时用电施工组织设计应明确：2.3.1工程情况、特点。2.

26、3.2进行负荷计算、选择导线截面、配电开关、漏电开关容量、规格、型号。2.3.3确定电源进线、配电房、总配电箱、备用电源及配电位置、配电干线线走向。绘制电气平面图、接线系统图。2.3.4制定安全技术措施及标准。2.3.5临时用电管理架构及组成人员资质、上岗证书、身份证复印件。2.3.6临时用电施工组织设计必须由电气工程技术人员编制，技术负责人审核，经建设单位或其委托的监理单位批准后实施。2.4 申请临时用电审批表中用电方专业主管为日常管理及抄表责任人。3、用电计量及费用支付3.1 建设单位仅对总承包施工单位在施工变配电所中实行一级配电并计量。3.2每月5号，由建设单位、总承包施工单位项目负责人

27、双方就施工变配电所配电计量表抄录并确认，壹式两份，建设单位资料室存档壹份。3.3 总承包施工单位对各项目部及专业分包单位按照申请临时用电审批表进行配电计量，每月5号抄录，参照-变电所-号表施工用电记录表格式制表记录，报两份给建设单位备案。3.4 建设单位对总承包施工单位每月计量，用电量根据进度款的申请时间，计量累加，扣减总承包施工单位抄报的各项目部及专业分包用电记录表合计总量，按建设单位规定的单价计费，当次进度款中扣除。3.5各项目部及专业分包单位用电费用按合同约定结算时扣除，其计量按总承包施工单位上报的-变电所-号表施工用电记录表始终读数计算，按建设单位规定的单价计费，由总承包施工在拨付工程

28、款时扣回。4、日常管理4.1 建设单位专业主管负责巡查变配电所的运行状况，发现有异常现象及故障时，及时联系供电局及变配电所承包商处理、修复，每月收集停电公告通知，告知总承包施工单位，作好工地施工、生活安排。4.2 总承包施工单位必须严格按建设单位审批的临时用电施工组织设计安装整个配电系统，作好系统的运行、维护、检查并书面记录接受安监站、建设单位、监理单位的监察，并且做好每周组织全面检查整个工地的用电状况。4.3总承包施工单位有义务按照建设单位审批的各项目部及专业分包申请临时用电审批表及时就近提供配电接驳点，作好计量记录，每月5号报送建设单位备案；对违反安全、节约用电者，有权依据用电管理处罚条例

29、报建设单位核准后采取处罚措施。4.4建设单位、总承包施工单位必须作好申请临时用电审批表、临时用电施工组织设计、施工用电系统图、平面图变更审批、-变电所-号表施工用电记录表、日常维修记录的存档工作。5、用电管理处罚条例5.1总承包施工等单位未向建设单位办理申请用电审批表、临时用电施工组织设计者，不得用电，由此导致的工期延误，建设单位按合同约定双倍罚款。5.2未经建设单位审批擅自驳接用电者以偷电论处2000/次。5.3 对于建设单位批准用电的专业分包单位，总承包施工单位叁天内不就近提供驳接点，致使分包单位造成直接损失及工期延误，建设单位按合同约定条款签证双倍违约金转扣总承包施工单位。5.4 对于安

30、监站、建设单位组织的安全用电检查，发现存在严重违反国家安全强制性规范者，建设单位有权勒令停工整顿，处罚2000/次；停工整顿所导致的工期延误按合同违约条款三倍处罚，以上罚款在近次进度款中扣除。5.5出现重大安全用电事故单位，如导致直接人生死亡，变配电所严重损毁等，处以500020000元/次罚款。5.6 任何用电单位退场不办理用电终结计量确认，无条件接受建设单位用电计量计费结果。附表一、申请临时用电审批表NO:年 月 日施工单位名称合同编号施工范围申请容量有无临时用电施工组织设计施工单位项目经理电表号供电方专业主管表底数用电方专业主管施工单位申请意见签名 盖章年 月 日监理单位审核意见签名 盖

31、章年 月 日建设单位审批意见签名 盖章年 月 日附表二、施工用电记录表NO：序号日 期用电单位名称互感器变化读数用电单位确认供电单位确认 备注12345678910111213第五节 前期的其他准备工作1督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。2项目经理部办公环境及办公条件的规划。2.1资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。2.2工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。2.3上墙文件应符合公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、项目组织架构、岗位职责、晴雨表等。2.4办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。3工程监理

32、例会详见工程例会规定4熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。5放线点的及时复核和保护5.1对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，项目部应进行复核并做好保护措施。5.2监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。5.3复测施工

33、测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。6审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。7审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人员，应到其总公司进行核查，核查内容包括其工资单、社保等。8审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。9验收进场施工材料。（按公司的材料验收制度）10了解政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。第三章 施工阶段主要工作要点第一节 0.00以下施工阶段工作要点1、施工准备1.1放线、复核。对于规划局提供或

34、认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。 1.2施工计划编制。1.3施工方案审查。1.4质量、安全技术交底。1.5检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。1.6了解政府及行业的相关要求。1.7桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。1.8需要签订的合同：桩基施工合同、桩基础检测合同、工程施工合同、基坑沉降观测委托合同、降水合同、消防工程施工合同、弱电施工合同。2、基础检测2.1检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。2.2签订检测合同。

35、2.3检测准备工作。2.4检测结果跟踪与咨询。3、基坑开挖3.1边坡支护方案审批。3.2基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。4、地下室施工注意事项4.1基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。4.2地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。4.3施工缝止水带安装、检查。4.4底板防渗漏、预留孔洞预留、预埋、检查。4.5侧壁钢

36、筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。4.6地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。4.7专业协调：地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求技术部与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以技术部审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。第二节 裙楼结构施工阶段工作要点1、准备工作1.1开工前组织0.000以上图纸会审。1.2涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。1.3协调技术部与

37、设计院取得沉降观测测点布置图；了解沉降观测的具体规定，参与签订沉降观测合同。1.4转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。2、控制要点：2.1首层墙、柱位置放线后，督导监理部组织测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。2.2模板、钢筋、混凝土等分项工程验收应符合国家规范规定；2.3砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在主楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。2.4本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工

38、组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。第三节 标准层结构施工阶段工作要点1、模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。2、督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。3、为达到公司6天/层的进度要求，必须督促施工单位至少准备三套模板。4、当主体结构上至10层时，应督促施工单位安装调试施工电梯，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。5、主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。6、施工现场平面布置及文明施工管

39、理必须完全达到施工组织设计要求。7、砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。8、三宝”的使用，“四口”“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。第四节 砌体施工施工阶段工作要点1、准备工作施工前应了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求、验收标准。2、应注意的事项2.1根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成主体部分验收后砌体的施工，并通知总工、技术部、预算部组织会验，根据会验的决议进行大面积砌体的施工，会验应形成文字记录。2.2混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设部新出了混凝土小型空心砌块建筑技术规程JGJ

40、/T14-2004，各项目经理部应认真组织学习并贯彻落实。2.3门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合施工图进行。第五节 样板房及销售环境施工工作要点1、销售环境策划、样板房位置的确定完成0.000前，落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环境的内容，并联系销售公司进一步核实销售环境及样板房的布置要求。2、图纸会审3、材料定板4、场地移交5、样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。6、样板房所在楼层的上一楼层楼地面宜

41、施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。第六节 毛坯装修施工阶段工作要点1、准备工作施工前应向了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。2、应注意的事项2.1外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。2.2 室内各安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面

42、施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按钮底盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。2.3外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板；2.4外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。2.5塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程部应审批施工单位的专

43、项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。3、应协调的问题3.1抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。否则将造成：一来重新开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。3.2本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑

44、、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。第七节 装修施工阶段工作要点1、准备工作1.1豪华装修开工前，项目监理部应对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，并要求主体施工单位和豪装施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失，也对豪装工期产生影响。1.2豪华装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。1.3交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。2、应注意的事项2.1在豪华装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报总裁审批。未经批准不能大面积铺开施工。2.2项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收和书面