香江国际家居总部基地项目定位报告.docx

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1、项目定位报告国际家居总部基地项目定位报告目 录1.项目发展总体战略411项目的开发目标：412实现总体战略目标的基本保证51.2.1项目区位资源优势51.2.2 区域发展规划与政策优势61.2.3 良好的市场经营环境713实现总体战略的基本原则1014实现总体战略的策略保障112.项目市场客群定位1121 卖给谁？消费者定位112. 2购物消费以及公寓购买对象分析122. 3引商目标客户182. 4 综 述183. 项目总体定位194. 项目构成主题概念支撑体系2141项目总体构想2142项目构成及建设规模确定214. 3 香江国际酒店的构想224.3.1 广州星级酒店市场态势224.3.2

2、广州市五星级酒店比较234.3.3 香江国际酒店的定位294.4 香江国际时尚家居生活广场314.5 香江国际公寓344.6 香江国际大厦355.首期如何启动365.1首期启动的基本思路365.2首期价格定位365.3 建筑风格375.4 开发节奏与项目投资计划安排376.企业准备376.1统一观念376.2角色改变376.3下步工作建议376.4作好三方面工作准备387.项目经济分析与财务评价387.1项目建设投资估算397.2项目筹资计划417.3销售经营计划与收入估算417.4项目投资和经济分析427.5财务评价421.项目发展总体战略“国际家居总部基地”11项目的开发目标：1.1.1为

3、广州城市发展创造价值l 作为城市消费功能的补充和延续；l 作为休闲板块一个功能补充，促进和提升休闲板块的发展；l 作为城市信息、学术交流的积聚点；1.1.2为企业创造价值出品牌巩固香江集团的口碑和社会地位 短期内，以品质提升，做本地区房地产的良好品牌；中长期，以新城镇运动，依托亚运会、新火车站建设、轻轨总站建设等，改写番禹休闲地产标准，做泛珠三角市场的特色品牌；以高标准的城市景观开发，为城市增加风景，形成一个在公众舆论和政府面前都有公信力的品牌。l 出成果利润最大化；l 出人才锻炼一支集房地产、酒店、商业、办公、金融等为一体的高效集成团队，形成企业的人才竞争力；l 出机制形成一套企业运作大型综

4、合项目的管理机制和业务流程；l 出网络积累一批优质客户资源网络以及市场信息集成网络；1.1.3为消费者创造价值l 为泛珠三角居民提供高档次的休闲、购物、娱乐的场所；l 作为城市居民家居生活新潮流的引领者l 为国内外家居企业提供交流、学习、创造的机会12实现总体战略目标的基本保证1.2.1项目区位资源优势1) 核心地理区位优势番禺区位于珠江三角洲的腹地，其发展直接影响广州、佛山、顺德、江门、中山、东莞以及深圳，其地理位置的特殊性决定了其必将成为商贸、物流中心。而且番禺在历史上就是全国重要的港市，为历代的通商口岸，农业颇具特色，工商业发达，是国内著名的“鱼米之乡”，为岭南富庶之地。番禺区位关系图

5、广州顺德区佛山市深圳市中山市东莞市番禺区2) 立体交叉的交通优势港口优势：已通航的莲花山港，有两个1000吨级的泊位；在建的对岸海鸥岛东岸段，有1250米水岸线，可停靠5000吨级的船泊。部分建成的南沙港，有9至15米深的水岸线长达7公里，已建成1万吨级的码头1个和2.5万吨级泊位2个。已开通的南沙港和莲花山港，至香港客轮约一个半小时航程。铁路优势：快速铁路线的建设，以及亚洲最大的新火车站落户番禺石壁，将迅速提升番禺在珠江三角洲的经济地理地位，为其今后的快速发展奠定基石的基础。地铁优势： 广州地铁三号线的线路呈南北Y字形走向，从北向南贯穿广州市区新城市中轴线和番禺区发展轴线。广州地铁三号线的开

6、通将促进海珠区发展和提升番禺新区的社会经济地位，巩固广州作为华南地区中心城市的地位，进一步增强其与珠江三角洲城市群的联系，提高国际影响力和竞争力。城市快速路优势随着新光快速路等交通主干线的相继开通，进一步拉近了番禺与广州以及周边城市的距离。3) 得天独厚的旅游资源优势得天独厚的自然环境，别具特色的南国水乡风情，源远流长的历史文化，丰富多采的文化娱乐，发达的商贸旅游服务行业，便利的水陆空交通，为番禺发展旅游业提供了极为有利的条件。近年来，番禺大力加快新旅游景点建设的步伐，着力开发内涵丰富、特色鲜明的大型旅游区，形成“群星灿烂”的旅游格局。一批新的大型旅游景点，如香江野生动物世界、长隆夜间动物世界

7、、番禺博物馆、宝墨园、祈福农庄等脱颖而出。这些景区规模大，文化品位高，地方特色浓郁，使番禺旅游景点具历史性与时代性相结合，观赏性与娱乐性、知识性相结合，多层次、多类型、多风格的特色。1.2.2 区域发展规划与政策优势1) 亚运会的历史机遇广州亚运会的召开必将使广州成为国际化大都市的重要里程碑，番禺作为亚运村建设地，在城市建设、经济发展、城市功能定位以及提升城市总体形象、影响力等方面必将成为一次难得的历史机遇和发展契机。2) 政策扶持广州市总体规划的确定，番禺将成为未来的广州城市发展中心，是广州市21世纪的重点发展地区，是珠江三角洲乃至华南地区的区域服务业核心区、临港产业区，是21世纪广州新中心

8、城区、科教资讯产业中心和航运中心。 1.2.3 良好的市场经营环境1) 家居市场成为现代城市未来生活消费的新领域近年来，随着我国经济的高速发展，人均收入的不断提高，现代人的家居生活需求及取向已与上个世纪的消费观产生的较大差异。使得我国家居消费迅速增长，家居零售业更是得到蓬勃发展，家居生活的要求也已从对硬件的要求，如家庭电气化、装修高档化的模式中走了出来，从而对家居生活软环境的关注程度越来越高如楼盘的环境、绿化率，装饰装修材料是否绿色环保，橱柜、卫浴洁具的设计是否人性化等。2004年我国家居零售额约为1200亿元，至2005年末，面积在1万平米以上的家居卖场全国就有1000余家，其中面积在5万平

9、米以上的卖场也有30余家。家居消费领域存在巨大的商业发展空间，如果能够首先在这一领域取得突破性的发展，将会为企业带来一个全新的利润增长点。本项目中引入众多家居消费的理念，将会更加贴近市场需求，同时提高项目品质、打造项目独特的销售主张（USP）.家居论坛的成功运作将为本项目注入特有的魅力，吸引城市眼球，长期保持项目的活力。2) 快速发展的房地产市场为本项目的成功运营提供市场保证l 广州总体经济能力分析2006年11月份，广州经济增长稳中有快。从整体经济运行特征看，规模以上工业生产、市场消费亮点频闪，居民消费价格和生产价格升幅收窄，全社会固定资产投资增幅回落。经济运行呈现以下特点：广州市消费市场保

10、持活跃。11月份，全市实现社会消费品零售总额189.91亿元，比上年同月增长17.9%，比上月增幅提高3.2个百分点。1-11月累计，全市社会消费品零售总额1987.04亿元，同比增长14.9%；其中批发零售业增长14.5%，餐饮业增长16.9%。实现商品销售总额7634.85亿元，增长13.7%。投资需求继续扩大，城建项目平稳运行。06年1-11月累计完成全社会固定资产投资1322.56亿元，比上年同期增长13.4%，分别比上半年和1-3季度回落9.0个和2.1个百分点。其中基本建设投资、更新改造投资分别增长17.3%和41.7%，分别比上半年回落3.3个和68.3个百分点。1-11月新增固

11、定资产仍保持较高的增幅，达到517.15亿元，增长35.1%。居民收支稳步增长，服务性消费支出比重提高。11月份，城市居民人均可支配收入为1542元，同比增长5.9%。1-11月累计，全市职工平均工资为31909元，比上年同期增长7.5%；城市居民人均可支配收入为18260元，同比增长8.7%。l 广州市房地产市场分析 广州房地产市场保持持续活跃的态势，总体供应量减少，需求量增加。 商品房批准预售情况：2006年11月广州市十区批准预售的商品房项目共33个，批准预售商品房5210套，批准可预售商品房面积为51.49万平方米，与去年同期相比，分别减少45.00%、23.03%和38.43%，与上

12、个月相比，分别减少36.54%、 62.96%和64.20%。2006年1-11月广州市十区批准预售的商品房项目共645个，可预售商品房80723套，可预售商品房面积为812.60万平方米，同比分别减少28.73%、13.30%和12.77%。2006年11月各用途商品房批准预售情况 面积单位：万平方米用途住宅商业写字楼停车场其它面积41.421.186.831.970.08套数345414527513342 房屋交易登记情况概述:2006年11月，广州市房屋交易登记19548宗，交易登记面积200.72万平方米，交易登记金额114.09亿元，同比分别增加1.8%、3.1%和23.9%，环比分

13、别增加45.8%、39.2%和51.3%。2006年1-11月，广州市房屋交易登记179290宗，交易登记面积1908.93万平方米，交易登记金额1003.93亿元，同比分别增长3.1%、5.4%和27.1%。新建商品房和存量房情况详见下表：房屋交易登记面积各用途情况分析：2006年11月各用途房屋交易登记面积情况 面积单位：万平方米2006年1-11月，新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面的80.1%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的67.6%。2006年11月各用途房屋月均价单位：元/平方米13实现总体战略的基本原则l 确保土地资源价值的最大化发掘与利用，企业获得土

14、地升值和地产项目价值的最优化配置，从而达到经济最合理化；l 建立目标明晰的产品结构链：在统一的总体发展战略指引下，对用地特点和目标客户群进行细分，抓住有购买能力的各类消费群；l 处理好分区开发与整体社区“统一规划，分步实施”的关系：l 各组团主题概念要形成一种“共生互动累积”的关系，每个组团不是游离于大社区总体发展战略之外，而是对大社区的进一步繁荣和深化；l 注重投资的“集聚”效应；l 造势与借势的关系。强调与周边环境资源、在建项目的关系处理。14实现总体战略的策略保障1.4.1立足珠三角、影响全国乃至全世界的市场策略以珠三角区域的经济快速发展，以及珠三角区域对全国以及全世界的辐射力、影响力作

15、为保证，要确保项目的整体运作成功，在市场策略上在保证立足珠三角的基础上，必须面向全国、乃至全世界。以国际化家居论坛为按钮，引爆点，立足国内，寻求国际发展策略，不断提升项目的品质。1.4.2 按钮启发关联卖点的连锁反应！按钮的操作方法是找到所有卖点的共同交集，从而形成导火索。导致一系列卖点的爆炸。它的好处是传播发力比较集中，但是每隔不同的时间就要寻找一个相似的引爆点，并要求与原引爆点形成关联性。本项目以“香江国际家居论坛”为核心，围绕家居论坛展开规划设计与营销传播的思路，同时又能在市场上形成差异。以白金五星级酒店为突破口，以集国际化家居研发、展览展示、体验式营销为基础，以休闲娱乐为辅助的产品线作

16、为保障，形成核心竞争优势；以独特的区位条件为后盾，从产品、环境打造入手，形成泛珠三角区域唯一标准作出项目整体差异性。2.项目市场客群定位21 卖给谁？消费者定位本项目集酒店、公寓、商业、写字楼为一体，所以在项目客群定位问题既相互一致，又有不同。本项目消费群体包括购买、租赁客户与终端消费客户两种类型。商业项目与住宅项目不同，目标客户群最着重考虑的是经营回报如何，经营环境如何，经营前景如何。对目标群市场分析方法的思考l 目标群市场分析的主要目的，是为了了解、清晰两个问题：n 哪些人可能购买？这些人有什么需求特征？将来又是谁？n 这些人的规模数量目前可能有多大？将来又有多大？l 第一个问题属于定性的

17、，可以从收入（购买能力）和地缘关系（购买动机）两个层面进行界定，并直接指导项目产品定位。l 第二个问题属于定量的，可以从相关各类统计资料和数据中提取，但由于市场是瞬息变化和琢磨不定的，所以对目标群的数量和增量，我们可以利用现实市场的总量、份额、增长率为基数，以区域经济和产业扩张和发展潜力为矢量，以周边同类楼盘的客户构成为参考，试断项目的承接量底线和客户性质。2. 2购物消费以及公寓购买对象分析以地缘关系划分的消费圈层项目根据项目的可达性和就业中心的分布，消费者分成三个圈层：第一圈层：20分钟圈层，包括新火车站、亚运村、会展中心等第二圈层：2040分钟圈层，包括南沙、五羊新城、珠江新城、佛山、顺

18、德、东莞等第三圈层：泛珠三角区域以及全国。消费圈层分析1) 层圈分析第一圈层：敏感层，项目的启动客户；第二圈层：紧密层，项目的主要客户；第三圈层：辐射层，项目的补充客户。泛珠三角区域五羊新城、珠江新城、顺德、佛山、东莞等新火车站、亚运村、会展中心等40分钟车程20分钟车程辐射层紧密层敏感层第一圈层1) 流动人口分析投资41亿元人民币的广州新火车站选址于广州市番禺区钟村镇石壁村，距本项目仅有六公里，将建设成为现代化、生态型的国际一流的立体化综合交通枢纽。其将直接带来每天平均6万人的客流量（保守估计），如果按照未来的发展来看，结合地铁三号线，估计将有每天超过10万人的人流量在该区域活动。同时由于旅

19、游资源的带动以及会展、亚运村的拉动，在该区域活动的流动人口将有大幅增加。2) 固定人口分析汉溪地区是目前华南板块中居住人口最密集的地区，现在汉溪及周边地区已初步形成了一个潜在的巨大消费群，华南大盘在汉溪附近多达4个，这几个大型居住区目前的居住人口已超过12万人，按照统计目前该区域的居住人口已经达到25万人，按照城市规划，如果不包括祈福新邨、南国奥林匹克、碧桂园以及广州铁路新客站核心区人口，仅汉溪地区将有约28万人居住在该区域。3) 消费人次估算将流动人口以及固定人口相结合，在该区域活动的人口总量将达到每天约40万人次，随着经济的不断发展，在该区域消费能力还将不断提高，在这样消费能力的支持下，项

20、目前景非常看好。4) 消费特征分析在该区域活动的人群具备以下特征：流动性特征特殊的区位决定人群的特性；目标性特征消费人群目标明确；购买力强消费人群收入水平高，拉动需求；层次高该区域人群大多为中产阶级的聚集区，因此人群知识层次高。5) 消费能力分析消费特征决定消费能力，消费人群由于属于中高端人士，因此其消费潜力巨大。6) 消费障碍：l 地块附近的商业气息不浓；l 周边产品同质化；l 周边产业区的影响。第二、三圈层1) 目标消费者第二圈层珠三角区域市场，与项目通勤距离在20分钟以上，40分钟以内2) 目标消费者第三圈层泛珠三角区域以及全国市场3) 第二、三圈层职业特征l 泛珠三角区域内的经商人士、

21、中小企业主l 医院、银行、大学等高级技术专家l 泛珠三角区域内政府高级公务员l 泛珠三角区域内的金融、地产、高科技等高收入企业的经理人l 军工企业中高收入者l 香港、澳门、台湾得部分成功人士4) 第二、三圈层特征l 年龄层在30-55岁，家底富裕，已经解决住房问题，小孩教育问题等等。l 社交活动比较多，接受先进的生活方式、生活理念l 重视多年积累的家庭财富和个人荣誉，不轻易冒险，投资比较谨慎 l 对进入珠三角区域具有强大的追求，把在珠三角置业作为个人事业成功的一种象征l 享受生活的同时，接受尊容的服务，并得到个人价值的体现小结：l 他们是城市中正在兴起的中产阶层或成功人士；l 置业目的已经不仅

22、仅是满足日常生活；l 从消费动机来说，第二、三圈层消费群有两类： 被项目特色而吸引，他们是领头羊 被项目所建立的品牌而吸引，他们属于跟随者项目只有发展自己的唯一性和差异性，才能树立品牌，吸引泛珠三角区域乃至全国的消费群。收入水平与文化特征1）作为国际化的商业街区，客户群的分布区域不可能局限于一区或某一圈层，应该是立足珠三角、面向全国的中高端人群作为目标客户群。2)在对目标客户群年龄、职业、家庭构成、文化水平、购买动机、生活方式等多重因子进行分析前，收入与文化水平是划分目标群及判断其价值取向最重要的两个方面。BEDCA 收入水平 高 中 低低 中 高 文化层次如上图所示，设收入水平和文化层次两个

23、指标，按低、中、高三个水平层次，可以将目标市场群划分为9个组群。在本项目主流消费群中，首先可以排除低收入的3个组群：中文化低收入的“清贫工薪阶层”、低文化低收入的“社会底层”。高文化低收入的“前卫另类阶层”。同时高等收入中等文化水平、高等收入高等文化水平归结为一大族群。那么，本项目主流消费群由以下5个组群构成：A型：中文化中收入的“白领阶层”。B型：高文化中收入的“知识英才阶层”。C型：中高文化高收入的“财智阶层”。D型：低文化高收入的“暴富阶层”。E型：低文化中收入的“普通市民阶层”。对项目来说，不同组群的角色和作用是不同的：A、B型：主导型。是最为核心的骨干一族，规模最大，年龄在30-35

24、岁左右，职业以中高级专业人才，中高级管理人才和中高级公务员为主。是社区文化和生活方式的主要参与者、促进者，这类人事业有成，成长性强，对未来预期强，购买力强，追求生活品质提升。是项目的标准客户。C、D型：标志型。数量不多，但购买力强，落定迅速，大中国企老总、副总等；私营企业主阶层；少量高级专业技术人员和艺术家阶层：科学家（工程师、经济师、会计师）及企业高级技术骨干。对产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。E型：跟进型。是A型、B型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。购买动机为常住型。小结：l 从规模数量来看，A、B型所构成的中产阶级是市场主流；l

25、 从市场拉动作用来看，C起市场领头羊的作用；l 从销售的角度来说，A、B、C型是主要打击对象；l 从品牌形象角度来说，B、C型是不可忽视的重要因素。综 述1) 项目的三个消费圈层只是地域上的划分，实际上他们对于消费需求有一个重要的共性：追求有一个体面高尚的生活品质2) 在对项目接受度上：第一圈层由于地域的关系，只要我们的市场定位明确，就可以有充分的吸引力。第二、三圈层则需要在珠三角区域具有唯一性和差异性，有超越有亮点，才能吸引他们。因此如果我们一开始就以第二、第三圈层的需求做标准，则可以撬动整个泛珠三角区域市场。2. 3引商目标客户 短期内项目的商业客流量，未能达至一个理想的水平，但项目具有良

26、好的未来商业价值。现时商业物业市场，目标客户可按其动机分为投资客与自用客，投资客通常是被项目的前景及租金回报所吸引，较着重项目的远期发展，以买铺为主。自用客为自己经营，通常要求所选商铺能在短时间内盈利，以租赁为主，较为注重即时的营商环境。 1、目标商务群体 家居类产品经营企业； 家居贸易公司 家居设计类公司，包括广告、建筑以及所延伸的其他方面； 2、目标商务群体特性u 注重商场的经营管理u 重视品牌效应 2. 4 综 述 由于广州的整体城市定位发生转移，由原来的对外开放型向国际化的大都市转型，经济的强劲发展、亚运会的召开、交通设施的完善以及城市空间格局的优化等，都构成了社会消费强力攀升的原动力

27、。3. 项目总体定位依据“以市场为核心概念的规划体系”，项目围绕“国际家居论坛”展开，以五星级酒店为核心，集产品研发、商务、体验式营销、休闲、居住等多项能为一体的综合性项目。1) 发展概念的构想：香江国际家居总部香江国际酒店 （白金五星级酒店）香江国际时尚家居生活广场香江国际大厦香江国际公寓构建酒店建设、服务新标准；树立项目品牌新标竿；享受奢华浪漫的同时，实现商业价值与自我价值的体现引领家居用品消费新潮流；改变人们传统生活方式；构建公寓建设、服务新标准；创新居住理念与消费新观念。建设企业标准大厦；引领企业总部新潮流；推动企业国际化、信息化。2) 香江国际家居总部的目标通过各单体项目的聚集，实现

28、项目之间有机的沟通与互动，形成极化效应和扩散效应，从而促使人才、资本、信息等创新要素向该区域流动与集结，最终实现经济效益与社会效益的最大化。3) 国际家居总部主题概念的支撑：香江国际家居总部香江国际家居论坛家居展览展示中心新产品发布中心体验式营销中心家居用品研发设计中心集成办公中心休闲娱乐中心国际商务中心信息中心项目以国际家居生活为主题，以家居用品的概念、研发设计、展览展示、体验式营销、后续跟踪服务等为服务基础，实现国际家居用品消费新潮流为目标的发展思路，既反映了项目独特的区位优势，又符合家居用品的社会发展趋势以及企业的人文优势以及资源优势，从而引导人们迈向一种全新的生活模式。4.项目构成主题

29、概念支撑体系41项目总体构想 香江国际家居总部基地商务行政办公展览展示娱乐休闲高档居住42项目构成及建设规模确定 根据项目构想和项目用地价值分析，项目总体由四部分构成：（A） 香江国际酒店（B） 香江国际大厦（C） 香江国际公寓（D） 香江国际时尚家居生活广场（地下部分）。规划设计中坚持各个业态有机构成的原则：注重建筑综合体经济圈的打造，写字楼、酒店、公寓、商业设施不同业态有机地综合在一起，形成有效的互动关系，既能相互补充共同发展，彼此之间象发生化学反应一样精巧地相互连结在一起，形成一个有机的生命体。n 写字楼动力之心n 酒 店高档商务服务n 公 寓“住”出来的生命力n 家居生活广场现代生活风

30、向标。规划设计中坚持各个业态独立竞争的原则：各个业态又能独立对外经营，在市场竞争中能够独立发展，并各自形成有效的竞争力。 本项目总占地面积69990.92平方米，规划地上总建筑面积约14万平方米。项目开发比例依据开发商战略决策思想、市场容量以及规划控制指标及方面来确定。香江国际时尚家居生活广场面积确定：家居广场设在地下一层，受规划容量限制，由于家居市场属于窄众市场，市场容量相比综合内百货市场面积规模应该相对较小，依据市场比较原则，同时满足支撑国际家居论坛的要求，建议规划面积确定为地上面积3万平方米。香江国际公寓规划面积确定：目前中国房地产市场住宅类、酒店式公寓类市场形势看好，市场消化能力很强，

31、因此规划面积比例可以大一些，综合考虑地块特点，建议面积为6万左右。香江国际大厦规划面积确定：广州写字楼市场相对过剩，同时本项目写字楼以满足企业内部以及作为家居论坛、会议等相关企业的办公要求，建议以满足要求即可的原则建设，规划面积限定在1.5万平方米左右。香江国际大厦酒店面积确定：市场上同类五星级酒店的建筑面积一般在7-10万平方米之间，根据本区位发展与客流量预测，本项目酒店可定在56万平方米。4. 3 香江国际酒店的构想4.3.1 广州星级酒店市场态势2005年，广州旅游接待达到9398.53万人次，同比增长11.37%；旅游业总收入达到624.68亿元，同比增长14.19%，占全国旅游总收入

32、的8.17%。星级酒店的全年营业收入达到61亿元，占广州市旅游业年总产值的9.79；平均房价373.69元，同比上升了10.19；全年平均开房率64.05，同比上升1.45。在2010年亚运会之前，五星级酒店将在现有的7家基础上新添10到15家。州星级酒店总数会从现在205家增加到300家，新增客房近8000间。广州市的五星级酒店为白天鹅宾馆、花园酒店、中国大酒店、东方宾馆、广东国际大酒店、广东亚洲国际大酒店、凤凰城酒店。琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、正佳万豪、富力丽思卡尔顿、富力凯悦、皇冠假日、美林海岸、海景大酒店等10家以上五星级酒店也正在紧锣密鼓建设当中。4.3.2 广州市五星级酒店比较

33、比较项目1：碧桂园凤凰城酒店碧桂园凤凰城酒店依山面湖而建，占地面积20万平方米，建筑面积达7.8万平方米，设计豪华典雅、独具东西方文化底蕴和异域风情，引进了美国拉斯维加斯酒店的设计意念与不凡品位，给人一种气派超凡的尊尚之感。 酒店拥有600间宽敞舒适，品味高雅的客房及套房全部由名师设计，设施先进齐备，均配备可独立调控的中央空调，国际直拨长途电话，卫星电视，宽频互联网接口等；特大浴室设有独立淋浴间和美发用具。 位于酒店-1及1楼的渔米之乡中餐厅，格调高雅，清逸脱俗，拥有三十多间不同风格的贵宾房。生猛海鲜品种繁多，任您挑选。巧手点心，粤式珍馐佳肴汇聚一堂，质量上乘的出品，亲切殷勤的服务，无论是亲友

34、小聚，或商务宴请，都一定能满足您的要求。比较项目2：白天鹅宾馆 白天鹅宾馆座落在广州闹市中的“世外桃源”榕荫如盖，历史悠久的沙面岛的南边，濒临三江汇聚的白鹅潭。宾馆独特的庭园式设计与周围幽雅的环境融为一体，一条专用引桥把宾馆与市中心连接起来，实为商旅人士下榻的最佳之处。 宾馆建筑面积11万平方米。主楼34层，高102.75米，采用高低结合、主楼与底座构成整体的建筑型体方法建造，融汇了中西方建筑和园林艺术的特点。白天鹅宾馆于1983年建成。是我国改革开放初期最早引进外资，自行设计、施工和管理的具有岭南庭园特色的现代化宾馆，由广东省旅游局和霍英东先生合资兴建的。 宾馆现有标准房、三套房、四套房、商

35、务套房和总统套房843间）套），其设备先进，舒适典雅。宾馆还设有迪士高舞厅、高尔夫球练习场等服务娱乐设施。在大厅三楼和江畔花园上，还设有个风格各异的中西餐厅。 比较项目3：亚洲国际大酒店亚洲国际大酒店位于广州市最繁华的商贸中心地带，高级商业楼宇林立，往来机场、火车站交通便利。酒店客房数目422间，位于25-38层，包括豪华房280间、套房40间、商务房96间、公寓式套房5间、总统套房1间，房间均可宽带上网。位于7楼的多功能会议中心一“群英厅”，可容纳800人的酒会或600人的中式宴会，另拥有6间大小不一的会议室，可安排15至80人的会议。位于8楼的宴会厅“亚洲殿”，气派非凡，可容纳800人的酒

36、会或600人的中式宴会，另有7间独立的贵宾房。设备完善的商务中心与多功能会议中心同层，为会议客人提供快捷方便的服务。比较项目4：东方宾馆开业于1961年的东方宾馆，是广州历史最悠久的五星级酒店。座落于广州市繁华的政治、经济和文化中心区，东邻越秀山、西依流花湖，与中国出口商品交易会、锦汉展览中心隔路相望。交通条件得天独厚：位于地铁出口，二十分钟内车程覆盖白云国际机场、火车站、广九直通车站和广州（琶洲）国际会展中心。配备远程会议和同声传译系统的多功能会议室；可容纳2000余人会议和宴会的亚洲最大酒店内会展大厅；备有宽带上网接口、酒店内移动电话的800余套客房；环境幽雅的中餐厅、法式西餐厅、自助餐厅

37、；500余车位的地下停车场；10000平米的绿色中庭花园；阳光花园泳池、SPA、壁球室等健身康乐专业设施，无不为会展商务客人一一考量、贴身打造！ 比较项目5：花园酒店五星级花园酒店，座落于繁华的环市东路上，是一家具有国际水平的酒店，以广州市花红棉为店徽。 酒店大楼是一座超长拱形结构建筑，和花园大厦（副楼）的两座形塔楼，矗立在绿茵花园之间，占地4.8万平方米。酒店大楼30层，高107米，顶楼设有广州最大的旋转餐厅，有客房1112套；花园大厦21层，有公寓及写字楼1000套，内有容纳千人的国际会议中心，附设中西餐厅、花园梦幻城及齐全的各类服务项目和完善的娱乐设施。比较项目6：中国大酒店中国大酒店坐

38、落于流花路，毗邻交易会场和越秀山，临近广州火车站与白云机场。1984年开业，是国内首家中外合作经营的五星级饭店。酒店占地 1.9万平方米，总建筑面积 16.8万平方米。主楼19层高62米。整座酒店由高级酒店、商业大厦和住宅大楼三部分组成。拥有1013间符合国际标准的豪华客房。酒店设施齐全，11个餐厅，总座位数达2186个。其中，中餐厅2个（川菜、淮扬菜、粤菜、潮州菜）；外餐厅2个（法国菜、意大利菜、德国菜、日本料理、泰国菜、越南菜、举办世界各地的美食节）。比较项目7：广东国际大酒店广东国际大酒店位于广州市最繁华的环市东路339号，大楼建筑雄伟挺拔，主楼63层高200.18米，A、B两座副楼分别

39、为30层的写字楼和35层的公寓楼，6层裙楼将主楼与副楼相连，浑成一体。总建筑面积18.36万平方米。其中A副楼面积14，000平方米和B副楼六楼以上面积17，651平方米业已出售，酒店负责物业管理，63层主楼和6层裙楼共计面积15万多平方米属酒店经营管理。主楼拥有702间豪华客房，特设两套总统套房和国际俱乐部，设计装修高雅，富丽堂皇。裙楼包容了15间不同风格的餐厅和酒吧，有荟萃粤菜的百粤楼、中国地方风味的采风阁和荣获中国旅游业标志性建筑金奖餐厅的上林轩，有展现西餐精华的扒房和欧陆情调的咖啡厅，有配备6种语言同声传译、升降舞台的国际宴会厅，除一楼麦当劳餐厅由麦当劳有限公司经营、四楼潮江春餐厅出租

40、经营外，其余餐厅和酒吧都由酒店经营。还有多姿多彩的康乐娱乐消闲设施，如健身室、桑拿室、游泳池、桌球室、网球场、保龄球室、游戏机室、DS63夜总会、美容美发中心和大型国际购物中心等。广州五星级酒店指标统计序号名 称开业时间层 数建筑面积房间数量1东方宾馆196111-8002白天鹅宾馆1983341100008433中国大酒店19841816800010134花园酒店198530-11125广东国际大酒店1992631500007026亚洲国际大酒店2002501200004227碧桂园凤凰城酒店2003678000600总计5492根据调查统计结果显示：目前广州五星级酒店仅有7家，数量较少，但

41、是2010年以前五星级酒店项目将增加到1015家，20072010年三年间五星级酒店将集中放量，预示着未来几年高端酒店市场竞争加剧。目前广州五星级酒店总体面积基本在715万平方米之间。对于本项目的启示：硬件的好坏成为项目竞争的关键条件，但是需要跳出与其他酒店单纯在硬件、价格方面同质竞争的怪圈，避开主流竞争市场，开辟项目特有的家居论坛主题，形成具有鲜明个性和特征的五星级酒店项目。据2005年广州旅游业统计分析报告调查2005年广州住宿设施 (含宾馆、酒店、旅店、招待所等)营业收入总额为1942219.76万元，同比增长9.91%。其中客房收入占旅馆业总收入的39.84%，附设餐饮收入占34.93

42、%，商品销售收入占10.09%。广州市主要宾馆(酒店)营业收入排前10名的是花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、东方宾馆股份有限公司、广东亚洲国际大酒店、广州长隆酒店、广信江湾新城大酒店、广东新白云宾馆有限公司、广州大厦有限公司、广东国际大酒店。前10家宾馆(酒店)营业收入总额为248450.31万元，比上年增长4.83%，占全市宾馆(酒店) 营业收入总额的12.79%。2005年全市主要宾馆经营情况项目数 量(家)客房出租率平均房价%比去年同期(百分点)比去年同期(元)合计33263.380.48344.78-4.67星级小计20664.051.45373.6934.57五星级669.410.

43、37763.1875.12四星级2667.072.70451.1848.24三星级8962.370.27281.3017.55早期建设的高档（五星级）酒店仍然保持较大的优势不同时期建设的高档酒店接待经营对比分析统计项目花园酒店、广东国际大酒店、白天鹅宾馆、中国大酒店、东方宾馆广东亚洲国际大酒店、天伦万怡国际大酒店、鸣泉居度假村、长隆酒店、凤凰城酒店2005年同比（%）2005年同比（%）营业收入总额（万元） 179357.913.59 56414.1920.5客房收入（万元） 77060.278.72 28998.1321.89餐饮收入（万元） 60052.083.45 18249.90 22

44、.80商品销售（万元） 1835.67-24.35 457.4490.05其他收入（万元） 40409.89-3.31 8708.729.88利 润（万元） 38538.085.13 -2350.9904年-11455.63平均房价（增减元） 753.8489.66 547.93-42.55接待游客人次总数（万人次） 66.500.84 42.25-6.62国内客（万人次） 21.8733.81 26.10-11.92入境客（万人次） 44.63-3.61 16.153.87接待游客人天总数（万人天） 126.21-1.27 66.7015.74国内客（万人天） 38.49-2.87 42.03-10.81入境客（万人天） 87.72-0.55 24.674.6