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1、黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报）一、市场概要（一） 城市理解1、 城市区位：常州地处江苏南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。与苏州、无锡联抉成片，构成了长三角都市圈，区位优势明显。2、 城市交通常州市有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。3、 城市概况常州地处江苏，常州市下辖溧阳、金坛两市及武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰区，下辖24个街道办事处、32个镇、2
2、17个居民委员会（社区委员会）和645个村民委员会。4、 城市化进程城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产的需求量。无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDP已经超过了3621美元，但是城市化率相对落后，在50%-59%之间，可见其城市化水平还存在很大的提升空间。5、 文化及旅游常州古城文化旅游区：唐代古刹天宁寺、北宋苏东坡泊舟处舣舟亭、仿古一条街篦箕巷；常州新区现代旅游区：横山风景旅游区，分设竹海古风、紫霞晴岚、桃雨柳烟、波声月色、碧水芳草和现代游乐及园务生产区等7个景区；春秋淹城：“三城三河”格局的举世奇观
3、，成为新型省级生态旅游区。6、宏观经济“十五”期间，常州市国民经济总体呈现规模扩张、结构改善、品质提高、活力增强的良性运行态势，城乡居民生活品质得到明显改善，各项社会事业发展取得显著成就，经济总量在江苏省内排位由“九五”期末的第六位升到了第五位，城市综合竞争实力跻身全国同类城市先进行列。2005年，常州实现地区生产总值突破1300亿大关，达到1302亿元，按可比价计算年均增长13.9%左右，城市综合实力在加快发展中实现新的提升。“九五”期间以来，常州人均地区生产总值由“九五”期末的17635元增加到“十五”期末的37174元，约折合4500美元，常州目前正处于城市化进程高速发展阶段。“十五”期
4、间，常州第三产业呈现出传统行业不断提升、新兴产业迅速崛起的良好发展态势，二、三产业比重比“九五”期末上升了3.2个百分点，产业结构进一步优化。“十五”期间，累计实现社会消费品零售额1454亿元，相当于“九五”时期的1.6倍，年均增幅达13.4%，消费规模不断扩大，增长速度逐年提升。“十五”时期以来，城镇居民人均可支配收入年均增长速度达11.2%，比“九五”高出2.5个百分点，2005年城镇居民人均可支配收入达到14589元，居民收入得到显著提高。6、 居民生活水准2005年，常州城镇居民恩格尔系数为35.9%，较“九五”末期下降了4.2个百分点，常州城镇居民整体生活水准已从小康跨入富裕阶段。“
5、九五”时期以来，常州城乡居民人均储蓄存款余额增长迅速，2005年达到24704元，较“九五”末期增长136.63%。7、 总结常州市近年经济运行呈现如下特点：综合实力稳步增强，财政收入稳步提高；投资规模稳步扩大，投资主体日益多元化；消费需求不断扩大，增长速度逐年提升；私营经济发展迅速，整体实力明显壮大；人民收入持续提升，人民生活步入富裕阶段。二、 房地产市场1、 概述“十五”期间，常州市房价5年内接近翻番，房价每平方米由1686元提高到了3330元。年平均上涨幅度达14.6%，明显高于城镇居民11.2%的年均收入增幅。特别是2005年房价上涨最猛烈，涨幅达到34.4%，平均销售价格为4181.
6、98元/平方米。2、房价变化区域200320042005均价(元/平方米)均价(元/平方米)同比增长率(%)均价(元/平方米)同比增长率(%)城区城中3668.244551.0124.075374.2718.09城东26802638.75-1.544670.7777.01城南30932945-4.784025.2636.68城西2942372526.614185.8912.37城北3007.5358019.044386.4122.53小计3350407221.554526.9911.17新北区2550339032.943697.769.08武进中心区2400285018.753371.5418
7、.03总计29503663.6124.194181.9814.152005年常州市区商品住宅平均销售价格为4181.98元/平方米，较2004年增长14.15%，增长幅度较2004年小调十个百分点。2006年1-6月份商品住宅平均销售价格一览表(单位:元/平方米)区域一月份二月份三月份四月份五月份六月份城中555856524695557857775681城东424043674518424043153995城城南422942484652440744564122区城西442744214401416842513949城北441245524201411443914760平均价格472346764441
8、437745564417新北区311833713863361635223615武进中心区319033403469381538053945总平均价格394641524183407341794252个案规划价格配套金城大厦商务办公一栋，办公236，面积65280，商铺6，面积8001300办公单价范围39804800，均价4400；商铺一层8800，二层5800。东芝电梯，双良（天然气）中央空调九洲寰宇24层，总建94000平米，14层为商业，五层起为办公，单层面积在3000平米，办公最小面积为100平米。地下两层车库，面积约16000平米办公均价7000-8000元/，租金中间层次15F上下2元
9、/天。其余的在1.5元/天左右，无折扣。配有健身会所，游泳池（4楼），公用会议厅，5A智能化办公平台。共11部三菱电梯，远程遥控防火系统，喷淋，日产中央空调，单层两侧各一安全通道，办公区每层设两个面积约50的花园。府琛商务广场住宅，办公，商铺，酒店式公寓。1栋28层住宅楼，3梯7户配置，面积45-120，主力面积为70-80的两室两厅户型，占60%以上。住宅规划126户。1幢19层办公楼，面积范围50-140，主力为88.63，共规划350间办公住宅均价3380元，31803580元（开盘时）；办公均价3580元，33503780元，酒店式公寓均价3500元，33003700元；商铺均价1万（
10、13）层的平均价，0.81.2万公寓内部配有4部电梯（蒂森克虏伯电梯，性能一般），两个安全楼梯，走廊宽度为1.72.1米。层高为2.3米。富都商贸总建4万平米，规划13层为商业，426层为商务公寓（其中不设置4，13，14，24层，公寓共19层）。商业：1层100200平米占多数，挑高5.6米。23层多为300平米的。办公：每层34个房间，单间面积在43平米。开间3.9米，进深7.5米，层高2.9米。套间面积约为100。物业管理费为：商务公寓2元/，商业为3元/。公寓内部配有4部电梯（蒂森克虏伯电梯，性能一般），两个安全楼梯，走廊宽度为1.72.1米。层高为2.3米。大成大厦大成大厦规划18层
11、，12层两栋楼。底下3层为商场，4层为娱乐，5-18层为办公，地下两层车库，大约300个车位办公的价格为5800-5900元/，租金为1-1.2元/。12层的单栋楼作为酒店来经营。爱特时代建有两栋25层住宅，14层为商铺，面积为1.8万；525层为住宅，面积为3.4万，面积规划为52.16151.65，主力面积为105.14113.69的两室两厅。两栋住宅楼之间的裙楼屋顶上种花草植物，构成空中花园。此楼盘价位在4100-4800元之间,均价4450元/，有98折优惠，一次性付款97折。楼盘差价在3050元/平米。物业管理0.8/电梯费1.2万元15年铝合金窗框料（单框中空双层），摄像门禁监控系统，自动灭火喷淋系统，东芝电梯金陵江南大饭店1-8F为酒店使用（包括大堂，会议室，套房）9-16F商务办公区域17-18酒店办公室19-27客房最低0.8元/天，租赁面积大还可以商量。物管费3元/月。空调7元/月，每年84元/。中央空调，三菱电梯6部（目前在用3部）限载900，11人
