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1、租赁型公寓发展格局及分析,面对市场的刚性需求，国家租赁政策的有力引导，公寓市场引来多方企业分食蛋糕，不仅有YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域，还涌现出以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。,租赁型公寓市场状况,四大类租赁型公寓品牌,租赁型公寓市场状况,四大类租赁公寓优劣势对比,租赁型公寓市场状况,市场分类,集中式运营方租下或者买下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。分散式运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间装修装配后，以公寓品牌对外出租。分两种形态，一种是整租
2、，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来三居，租出去三四间房，然后又分为不同价位档次。,租赁型公寓市场状况,品牌对比分析,至2016年，国内已有多个互联网类长租公寓品牌，如下主要选取其中运营较为成熟的、融资能力强、知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓见公寓、YOU+5个品牌进行对比分析。,租赁型公寓市场状况,租赁型公寓市场状况,租赁型公寓市场状况,南京市品牌对比分析,租赁型公寓市场状况,南京市市场状况分析,1、南京的租赁公寓主要集中在江宁、宁南、河西、绕城沿线等区域。属于二线城市中租赁活跃市场，规模大的公寓企业少，市场占比远远小于上海和杭州，规范化程度低，没有严格执行
3、分租标准。属于初级阶段竞争。2、 3000元是明显的分水岭，长短租结合才能长久，单纯的产品溢价，在量小的情况下，非常有效，量大时可能就有空置风险3、近三年南京长租公寓进入大批资本巨头，北京来的广发租房，美丽屋，杭州来的爱上租，本地的摩登公寓，魔方公寓，贝客公寓，银城千万间，拉拉公寓，我爱我家相寓，YOU+等等。远高于正常价格收房。比如建邺区拉德芳斯精装3房市场租价5500元，有品牌公寓毛坯房6000，签3年，导致长租公寓进入转折点，小规模的公司收不到房源，而空置率增加难以为继。,租赁型公寓市场状况,南京市市场状况分析,小结,1、目前国内大多数长期公寓均分布在一线城市，二线城市由于住房需求相对稍
4、少、租金价格难以支撑运营等原因基本没有进入。2、各品牌规模都不大，属于典型新兴领域，多品牌混战、各品牌市场占有率低，相对国内2.5万亿的住房租赁市场正处于启蒙阶段，尚未形成巨头型品牌，依然存在市场机会点。3、目前市场主要存在两类收房模式，以YOU+、Warm+为代表的集中整体收房主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，然后进行统一装修改造、集中运营管理，有利于核心优势-租客社交平台的搭建，但是收房慢、难以形成规模等劣势也很明显；以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式整栋拿地降低成本，分散收房迅速扩大覆盖面，满足多样化需求，实现规模化发展。
5、均采用互联网看房、交租、维修申报等一站式服务，盈利模式主要依赖于“租金收入+服务费”。,租赁型公寓市场状况,租赁型公寓是有专业机构介入的专业化服务模式。从人的角度，即C端去考虑效益；房子只是个载体，更重要的是社区运营和管理。租客通过私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过增加黏性，从各种衍生需求挖掘额外效益。所以空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。,租赁型公寓的运营模式,一、管理与社群运营,集中式租赁公寓运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。,分布式租赁公寓其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务，提供全新的租住体验，,租赁型公寓
6、的运营模式,集中式服务公寓运营模式,商业楼宇,公寓运营商,租客,开发商收购已有商业地产REITS（房地产投资信托基金）工业厂房转为商业,设计与改造标准化装修外包为主,注入品牌,房屋托管,租后服务,现金流,包租为主,租金或预收款,互联网或线下,O2O看房：整租进，整租出,社区化服务：保洁、维修、公共区域等,分布式服务公寓运营模式,住宅小区来源,公寓运营商,租客,分散性租户提供，便于跨区域经营和提供多元化需求,设计与改造标准化装修注入品牌,房屋托管,房屋托管,现金流,包租为主,租金或预收款,互联网或线下,O2O看房：三居整租，四居散租,社区化服务：保洁、维修、公共区域等,租赁型公寓的运营模式,租赁
7、型公寓成功经营的四大要素,二、运营与管理体系,成熟而有效的管理体系和IT系统支持，在规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。分散式公寓在规模化扩张到500-1000间时，通常会出现管理瓶颈；基于Excel和线下粗放管理在超过500间规模时容易导致失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降）。,服务型公寓成功经营的四大要素分析,二、运营与管理体系,三、融资能力,有了初步的运营和IT体系以后，持续面临的是资金瓶颈。公寓业务高投入，低毛利，在规模化发展时一定是负向现金流。10000间分散式公寓意味着上亿元人民币的投入。没有得到持续投资的企业房源基本停在1000间左右。
8、可以看出，是否有足够的资金支持是能否继续发展的决定性条件。,服务型公寓成功经营的四大要素分析,四、批量拿房资源,持续拿到融资的企业，在发展到万间体量时，是需要批量拿房这个核心资源的支持。目前两大龙头企业自如和青客，都是有强资源作为保障的运营公司：1、自如友家依靠链家地铺的扩张，从地铺经纪人获取批量的房源线索；2、青客公寓以国资背景，获得上海市地方政府支持，拿到地方政府投资（嘉定、闵行区政府分别投资2000万元）及政策支持（地方政府发动街道办、动迁办批量提供房源，并提供租房补贴、税务优惠）除此两家，一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。能否找到房源供应的战略合作伙伴，也是长租公寓企业能否做大做强的决定性因素。,服务型公寓成功经营的四大要素分析,
