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1、20012011年全国GDP及其增长率变化示意图（单位：万亿）,2011年全国国内生产总值达到47.2万亿元，位于世界第二。经济增长率达到9.2%，虽然比去年（11.2%）有所放缓，但明显快于世界主要国家或者地区，也明显快于世界平均增速。近年来，全国经济呈现出快速平稳的发展形势，GD总量不断增加，年均增长率保持在左右。在温家宝总理年政府工作报告中将今年年国内生产总值增长的预期目标定为7.5%，这是2005年以来，中国首次调低GDP增速预期目标。,经济快速平稳增长，年经济增长预期目标有所调低。,宏观经济政策研究分析全国经济形势,20012011年全国GDP及其增长率变化示意图（单位：万,2011
2、年抚顺市GDP实现1113亿元，增长13.7%，总量保持全省第七位，增长幅度居全省第三位。抚顺市的GDP保持了平稳较快的发展，2006-2011年年均GDP 增速为13%以上。近年来快速发展的城市经济为房地产行业的发展提供了良好的宏观环境。,宏观经济政策研究分析抚顺宏观经济,2011年抚顺市GDP实现1113亿元，增长13.7%，总量,2011年抚顺市居民人均可支配收入为18050元，较去年上涨17.95%。抚顺市居民人均可支配收入稳步增加，年均增幅13%以上，与GDP年均增幅13%基本保持一致，说明城市经济的发展，直接影响着居民的收入水平。,抚顺市人均可支配收入增长趋势图,宏观经济政策研究分
3、析抚顺人均可支配收入,2011年抚顺市居民人均可支配收入为18050元，较去年上涨,2011年，抚顺第一产业实现增加值70.5亿元，增长6.5%；第二产业增加值673.5亿元，增长15.4 ；第三产业增加值369.4亿元，增长12.3 %。三次产业占生产总值的比重为6.3：60.5：33.2；三大产业发展不均衡状况，以第二产业为主导，第一产业偏小、第三产比重偏低，拥有明显的工业城市的特性。,抚顺市三大产业所占比重,宏观经济政策研究分析抚顺三大产业,2011年，抚顺第一产业实现增加值70.5亿元，增长6.5%,2011年抚顺市全社会固定资产投资达到800亿元，比上年增长32%；房地产投资达到11
4、2.7亿元，增长32.9%。其中房地产投资占全社会固定资产投资达到14%。近两年抚顺市房地产投资迅猛增长，2011年增速达到32.9%，房地产投资的迅猛增加导致商品房开工量与供应量大增，市场竞争将异常激烈。房地产投资所占的固定资产投资比例却一直处于较低的水平，基本都在15%以下。从这一指标来看，目前抚顺的房地产市场仍处于起步阶段，市场还不够成熟。,宏观经济政策研究分析固定资产投资与房地产投资,2011年抚顺市全社会固定资产投资达到800亿元，比上年增长,2010年全国人口统计结果显示，抚顺户籍总人口达到227万人，其中，市区人口139万人，占总人口的62%；进入2005年以后，抚顺人口自然增长
5、率基本为负增长，只有2007年的增长率为正的，而常住人口仍在持续增长，说明抚顺人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了抚顺的经济发展产生了较强的吸引力； 根据抚顺市人才发展报告规划预测，抚顺2015年人口将超过230万人；未来抚顺人口的增长，以及高比例的城镇人口将为房地产的发展带来有力的发展动力,但未来人口增长速度缓慢，因此未来抚顺的房地产需求亦将不会有突飞猛进的增长。,抚顺市城镇人口比重,宏观经济政策研究分析抚顺人口,2010年全国人口统计结果显示，抚顺户籍总人口达到227万人,2004-2011年抚顺居民储蓄情况,2011年抚顺市城乡居民储蓄余额完成681.4亿元，比同期增长9.9%。顺
6、居民的储蓄意识是比较强的，居民储蓄余额连年上升，年均的增幅约为10%。较高的家庭储蓄额为买房提供了必要的经济基础。,宏观经济政策研究分析抚顺居民储蓄,2004-2011年抚顺居民储蓄情况2011年抚顺市城乡居民,12月9日，中共中央政治局召开会议，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展,2012年2月31日，温家宝总理主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的政府工作报告(征求意见稿)，在六项当前重点工作中，第三条即是“巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品
7、房供给。做好保障性住房建设和管理工作”。,12月12日-14日，2011年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，要推进营业税改征增值税和房产税改革试点；抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。,2012年，调控政策一路从紧，不放松、不动摇、不放弃促进房价合理回归。,两会期间，住建部部长姜伟新表示，2012年房地产调控会一如既往、坚定不移地执行下去。限购令短期内不会放松，对一线城市房价下
8、降非常有信心。,宏观经济政策研究分析宏观政策,12月9日，中共中央政治局召开会议，要坚持房地产调控政策不动,中央政策坚持调控不动摇，政策措施“有保有压”中央政策强调调控政策不放松，温总理多次表示抑制投资性需求，促进房价合理回归。抑制投资投机性需求，抑制房价上涨；房地产调控继续从紧的大方向不会发生改变。支持居民合理购房需求，政策措施“有保有压”、“保”即保障刚需，鼓励市场刚性需求。地方继续落实调控措施，扰乱政策预期被叫停：继续坚持房地产调控不动摇的大方向，多个城市出台鼓励自住性需求或“松绑调控”的政策，但部分政策因扰乱政策预期而被叫停：上海、芜湖等救市政策都被“扼杀”，中央对地方政府“救市”充满
9、警惕。货币信贷政策适度微调，鼓励支持首次购房需求继2011年12月初、2012年2月央行下调准备金率0.5个百分点，5月12日央行再次下调准备金率0.5个百分点，进一步释放货币政策微调信号；首次房贷放松迹象明显，银行下调首套房贷利率利率，由“上浮”改为“基准”，个别地区出台基准利率再打折的优惠政策首套房贷利率趋于合理。扩大住房公积金贷款额度等,2012房地产市场延续严厉的调控政策，促使房价回归合理价位；刚性需求重新回归市场。,宏观经济政策研究分析政策分析,中央政策坚持调控不动摇，政策措施“有保有压”2012房地,税收方面： 购房不足5年转手交易，按销售收入全额征收营业税和按照住宅不同销售价格以
10、2%、 3和5%的比例预征土地增值税的税收政策变化。 房产税改革试点范围有望进一步扩大价格方面：一房一价政策还在延续，但执行效果不佳，对房地产市场影响不大 全国各区域最高价格指标依然执行 2012年促进房地产价格回归合理是其总体调控目标房产税探讨试点范围扩大，促进长效机制完善：个人住房信息系统建设，尽管推进速度比较慢，难度超过预期，但是住建部决心很大，今年有望取得突破，40 个重点城市实现联网；保障房方面：开工建设目标是700 万套，比预期的1000 万套有明显的下降；尽管开工计划目标下调，但2012 年的保障房在建量和竣工量将达到历年来的高点。,2012房地产市场延续严厉的调控政策，促使房价
11、回归合理价位；刚性需求重新回归市场。,宏观经济政策研究分析政策分析,税收方面： 2012房地产市场延续严厉的调控政策，促使房价回,2012年5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比4月下跌0.31%，5月份是100个城市的住宅平均价格连续第9个月环比下跌，跌幅与上月持平。2012年5月，100个城市住宅价格同比2011年5月同比下跌1.53%。,宏观经济政策研究分析全国市场表现,中国房地产指数系统百城价格指数2011年1月2012年5月,2012年5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平,由于抚顺房地产销售价格相对于一线城市而言泡沫较少；抚顺的购房客户基本以刚需和
12、婚房为主，投资客比例很少；虽然房地产调控逐步深入，抚顺房地产楼盘销售价格并没有有大幅度的下降，而是保持平稳。,宏观经济政策研究分析抚顺市场表现,宏观经济政策研究分析抚顺市场表现,经济增长目标下调，通胀水平渐趋平稳,3 月5 日，温家宝总理在年度政府工作报告中提出2012 年GDP 增速目标设定为7.5%，这是近8 年来政府首次下调GDP 年度目标，表明2012年和今后一段时间，政府更注重经济增长方式的转变，以实现高质量的经济增长。2012 年一季度，GDP 增长8.1%，增速放缓，但仍在合理范围。随着消费需求恢复，货币信贷适度微调，二季度经济增速有望回升。,宏观经济政策研究分析2012中国房地
13、产宏观环境预判,经济增长目标下调，通胀水平渐趋平稳3 月5 日，温家宝总理在,房地产调控：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归，保护合理住房需求,继续坚持房地产调控不放松。3 月14 日，全国“两会”闭幕，温家宝总理在接受中外记者提问时表示：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。预计在2012 年，中央将坚持房地产调控，抑制房地产投资投机需求，巩固房地产调控成果，促进房价合理回归，不放松“限购”等行政性措施。支持合理购房需求。住建部、发改委和央行都表明支持“满足首次购房贷需求”，支持合理住房需求。北京、上海等地首套
14、房贷款利率在2 月由“上浮”回归到“基准利率”，部分地区3 月甚至出现在基准利率之上提供95 折或85 折的优惠，首次购房贷款放松迹象明显。,宏观经济政策研究分析2012中国房地产宏观政策预判,房地产调控：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归，保护合理住,土地市场成交量萎缩：据中国房产信息集团统计，全国众多一、二线城市土地成交金额同比降幅均超过20%，其中，住宅用地成交成为“重灾区”。调控政策强调“不动摇”： 2012年宏观调控政策将延续2011年严厉调控政策，调控主基调不会改变。客户观望情绪渐浓：由于政府的住宅调控政策进一步压制投资甚至自住需求，市场观望情绪浓厚，客户购房意愿逐步下降，购买决策期拉长。开发商去库存压力加大：交易量下降和紧缩的货币政策，使开发商资金链进一步收紧。开始以价换量，回笼资金。刚需市场逐步放开：在驱逐投机资金离开住宅市场，实现价格合理回归的同时会逐步放开自住需求。,2012年商品房调控政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。但调控政策将会逐步放开刚性需求。,市场展望态势严峻，逐步放开自住需求,宏观经济政策研究分析市场展望,土地市场成交量萎缩：据中国房产信息集团统计，全国众多一、二线,
