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1、丹徒新区“普罗旺斯小城”项目深化方案跋深。深度拓展思路；化。化解各项障碍荒岛博采众家之长，行深化之道寻觅开发良机，举重若轻裁定配套细微，如数家珍谋求营销韬略，成竹在胸方案大定；献于一览总目录一 项目开发及用地分析二 项目规划及细部建议三 项目开发策略及计划四 项目营销策略一项目开发及用地分析目录（一） 项目开发分析（二） 地块区域分析（三） 地块价值研究一、 项目开发及用地分析（一） 项目开发概况1 项目开发背景l 镇江丹徒新区的整体房产开发属起步到大发展之间的阶段l 以农工商集团为背景、明丰品牌的实力为基础，首次进入镇江市场是机遇同时也是挑战l 项目70万的体量，目前在丹徒新区属最大的开发地
2、块之一2 项目开发目的l 进入镇江房地产市场大发展阶段的市场操作，赢取企业效益、社会效益的双丰收l 成功在镇江走好第一步，为企业在外省开发积累丰富经验，同时创造企业品牌知名度，作为将来全国战略的基石（二） 地块区域分析1 镇江在长三角的位置镇江是江苏省省辖市，北滨长江，与扬州市隔江相望，东南与常州相接，西邻省会南京镇江位于南京都市圈和苏常锡都市圈的结合部，有双辐射的区域优势，并位于沪宁城镇聚合轴和新宜城镇聚合轴的交汇点。城市拥有沪宁高速公路、沪宁铁路站和京沪高速铁路站，有镇江、句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、防仙的一级公路，强化中心城市的辐射力和集聚力。（配长三角位置示意图）2 丹徒新区在镇江的
3、位置丹徒新区是丹徒区的政治、经济、文化中心，位于镇江南郊，距市中心9公里。新区依靠镇江主城区，按照接轨主城区，服务于主城区，融入主城区的目标定位，是镇江城市发展的重要组成部分，是镇江主城区的南大门，北靠312国道和江苏省沿江公路，城区郊区相连，东接沪宁高速公路镇江支线和京沪高速铁路线，南临沪宁高速公路主干线，西依润扬大桥（海溧高速）连接线和十里长山，控制面积60平方公里。（配镇江全境位置示意图）3 本地块在丹徒新区的位置本地块西侧正在建设一条直通市区的城南外环线，届时镇江市政府南移至南徐公路，对本区域的影响是非常直接的，这不仅仅是到达市区的距离更接近，或是成为了市区人流、车流进入丹徒新区的门户
4、，更重要的是本地块的价值将重新定义。（三） 地块价值研究1 地块特征分析位置特征：地处谷阳大道、城南外环线，离丹徒区行政中心有一段距离。地块特征：l 共有3块面积不一的地块组合而成l 1号地块东西长，2、3号地块南北长l 整个地块中有2条道路穿越而过道路特征：地块北面是新区的主要道路“谷阳大道”，西侧是建设中的城南外环线，竣工后北起谷阳大道，通过檀山路接南徐公路可直通市区。环境特征：东南面是天然水库“谷阳湖”和规划中的高尔夫球场，西北面为规划中的别墅用地和十里长山。2 地块价值判断地块价值现状地块价值示意图通过周边环境结合地块的优劣势分析，得出共3个不同等级土地的结论，各等级如图所示：1等用地
5、：远离城南外环线、谷阳大道，闹中取静。视野景观系数较高（更接近谷阳湖和规划中的高尔夫球场）2等用地：位于地块中间狭长地带，无噪音污染，但视野景观系数较低3等用地：西邻城南外环线，北靠谷阳大道，噪音和灰尘污染严重。改造后地块价值但就目前现状进行有针对性的规划设计，尤其是对价值较低的位置进行综合改造后可大大提升价值，下面就是本地块通过景观轴线的设计后重新得出的土地价值分布情况改造后的地块价值示意图l 使原本景观轴线旁的2等用地变为1等用地l 沿城南外环线的绿化带与景观轴线的夹合作用，使 3等用地变为2等用地，提高了土地价值3 商业位置价值判断评判标准：道路交通的流向和规划宽度从交通流向来看，项目地
6、处新区主干道（谷阳路）与城市快速干线（城南外环线）交叉口，交通及为便利，应该不缺车流与人流，但从规划道路的宽度分析，城南外环线道路太宽，不便形成商业街的气氛，而规划为四快两慢的谷阳大道较容易形成商业街。购物中心的位置应设置在垂直道路的交叉口，而考虑到今后城南外环线方向的市区车流减速停车需要有一定的缓冲路段，所以购物中心的最佳位置应设置在目前电信大楼的规划用地处，建议开发商尽量与有关职能部门进行协商，将其置换二 项目规划及细部建议目录（一）概念支持（二）设计主题（三）产品类型及配比建议（四）项目规划构思（五）建筑风格建议（六）环境景观建议（七）道路停车设置建议（八）环保节能设计建议（九）房型、面
7、积配比建议（一） 概念支持1 案名：普罗旺斯小城2 概念描述：普罗旺斯位于法国南部，以“自然山水风光”为最大特色，是从地中海沿岸延伸到内陆的丘陵地区，中间有大河“Rhone”流过，拥有很多历史城镇。自古就以靓丽的阳光和蔚蓝的天空，令世人惊艳。是画家保尔塞尚的故乡。在城市污染日益严重的今天，郊区的清新空气、鸟语花香的生活氛围已成为都市人回归自然的一种天然向往。 “普罗旺斯”小城的法国自然山水生态就以其独特的魅力吸引着现代人。最为美好的生活状态总要以当地生活习俗、文化人文环境相结合，所以把“普罗旺斯小城的概念引入，并与镇江最为贴切的融合后，展示给人们的形象应该是：一幅“山环水绕、又具法国田园风景的
8、城市山林生活”的画卷（二） 设计主题结合项目应体现出的概念后，关键要设计出具有市场差异化的产品，所以我们工作室的设计主题主要包括以下3点1 艺术建筑与生活，环境与空间的结合，强调了空间X、Y、Z、T轴的“四维空间”的艺术概念2 环保自然能源和空间的合理利用，提高资源的利用率3 可持续整个设计无论是从经济学角度还是从统筹规划学方面都强调了整体可持续性（三） 产品类型及配比建议1 大盘操作描述规模小区体量大，较之小楼盘更能突出产品的均好性，对产品的塑造与创新可留有较大的余地，并且在几十万土地上，太过单一的产品形式会给客户带来单调、死板的感觉，在客户面上也大大缩小，并对楼盘的整体形象会造成损害，所以
9、大盘在规划上较小盘的产品应该更丰富、更全面2 市场类比丹徒新区主要楼盘的产品类型案 名产品类型配 比瑞泰城市花园多层幸福城多层新城家园多层新城茗苑多层、小高层85%：15%鑫基阳光丽景多层、联体别墅78%：22%祥盛华庭多层金谷家园多层华瑞新城多层彩虹城多层、小高层90%：10%江南世家（丁卯）多层、联体别墅90%：10%注：市场目前缺少叠加式别墅的产品进行类比，但是这种产品属于多层与联体别墅之间的产品，可参照联体别墅进行分析丹徒新区的产品类型以多层为主，另外阳光丽景、新城茗苑、彩虹城含有少量小高层、联体别墅的形态。虽然新区房产属刚起步阶段、周边商业配套少、道路交通目前还不方便、客源定位较低，
10、但并不能束缚目前市场上占小比例的各类产品形态的出现。3 市场分析（1） 市场问卷市场问卷在对较有消费能力的定向人群调查中，对别墅的需求特别是联体别墅感兴趣的较多，较通常的产品规划比例5%8%多。（2） 价格支撑2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度售价12501350150016001700涨幅8%11%6%6%平均每季度有100元/平方米的攀升。从目前开盘楼盘的销售情况分析，目前房价仍未达到市场均衡点，上升空间较大，预计未来两年楼市可以达到2500元/平方米我们发现任何一个市场价格处在连续上涨的同时，依托有效的价格支撑，会有高档次的产品在市场出现并成
11、熟。结合丹徒新区近两年的市场及价格分析，今后区域完全有可能进入小高层、别墅的时代（3） 外向型需求南京普通别墅价格上帐幅度较大，目前均价在400010000元/，根据南京至丹徒新区45公里的距离，南京完全可以作为项目别墅消费的主力。润扬大桥的建设使扬州至项目的车程缩短为1小时，这一利好对于扬州的外向型别墅需求也大大增加4 产品类型建议l 以多层住宅为主，并先期开发，迎合市场l 创新的融入小高层，在后期开发中尝试l 一定量的叠加式别墅、联体式别墅提高项目形象产品类型所占面积比例多层公寓6070%小高层（12层以下）1520%叠加式、联体别墅1520%（四） 项目规划构思1 大盘操作描述规模性大盘
12、在规划上的通常操作较有气势，规划布局丰富多样，无论从建筑风格、立面的营造、空间的组织还是环境景观上都独具个性，并考虑互相联系，形成统一的规划总体。从小区到组团、院落，从公共空间到半公共空间、半私密空间、私密空间，每个平面与空间的结合都层次分明，条线清晰，这是小型楼盘较难实现的2 市场类比案 名规划布局瑞泰城市花园平行分布幸福城组团式设计（格林蓝天、假日风景、城市绿岛）新城家园平行分布新城茗苑平行分布、围合式设计，高低错落建筑体系鑫基阳光丽景组团式设计（桂花苑、水仙苑、梅花苑、紫薇苑、牡丹苑）祥盛华庭平行分布金谷家园平行分布华瑞新城平行分布建筑布局多以传统的兵营式为主，形式单一。稍有创新的楼盘将
13、组团的概念引入，形成不同形态的多个区域（如鑫基阳光丽景）。还有在局部建筑布局的形式上也采用了围合式的院落式样（如新城茗苑），虽然这种设计增加了东西向房屋，但从整个布局系统上体现了独立性，创造了半公共空间，的确赋予了整个小区布局上的多样性3 概念的描述普罗旺斯多以丘陵山地的地貌为主，所以多数建筑倚山而建，远远望去，高低错落有致，层次明显。建筑群以山头为积聚点向山下密度逐渐减低，走在山路上时不时的可寻觅见乡间大宅零星而建，走到山顶就是城镇，商业林立配原先绣稿中普罗旺斯的图片4 总体设计及说明鸟瞰图总平图总体分析立面分析图（五） 建筑风格建议1 大盘操作描述因建筑风格本身给人的感觉较直观，目标客源也
14、非常注重这一方面，建筑风格的形式又多种多样，大盘通常在其定位上引用具有突出个性的创新、突破传统的风格为重要营销策略，以此为区别竞争对手的有效武器2 市场类比案 名建筑风格瑞泰城市花园现代建筑风格幸福城现代建筑风格新城家园现代建筑风格新城茗苑现代建筑风格鑫基阳光丽景现代建筑风格祥盛华庭现代建筑风格金谷家园现代建筑风格华瑞新城现代建筑风格彩虹城现代建筑风格丹徒新区以现代建筑风格为主，这种风格不仅简约而更重要的是建筑成本低，在特定市场中是完全可以理解的，但从市场问卷和对镇江人文、文化上的了解可以证明现代建筑风格并不是唯一的喜好，今后在市场需要全新思路呼之欲出时，其他优秀建筑风格是一定会被接受的 3
15、概念描述普罗旺斯建筑风格最杰出部分在于没有有一个简单的理念可以确切的表达出来，并且以整个法国的建筑风格来讲，由于是一个即属于欧洲南部又属欧洲北部的国家，建筑的多样性是法国以至普罗旺斯建筑风格的主要特色在尼斯，房屋经常被当地岩石制作的颜料涂成明快的颜色，这种涂料不仅炫目，而且还有很好的防雨效果在马赛，尽管已经有白色的百叶窗和繁茂的藤蔓装饰两侧，且还有额外的装饰点缀装满活泼的九重葛的窗栏花箱。通过暗色材料和浅色材料的灵活运用，使饰有小老虎窗的屋顶和石料墙身形成温和的对比在普罗旺斯，人们将门、百叶窗和饰品经常被漆成对比色，整体效果如画般的美丽光滑，一件精巧的彩釉陶器加上精致的房间正面，使得整座建筑显
16、得极其幽雅有几排小窗格玻璃的窗户经常成对出现，而用结构上的一个柱子把他们分开，这种细节无需装饰就很迷人旋涡状曲线，心型的图案，这扇铁门为我们营造了 具有古典魅力的漂亮入口，一个正在祈祷的天使提供了安全感，她看起来在守望着者座建筑4 建筑设计及说明配建筑效果分析图及文字（六） 环境景观建议1 大盘操作描述大多地处城市中心边缘和近郊的大盘，交通、商业都比较缺乏，而其目标客源除本区域的居民之外，市中心的动拆迁里中等收入人群也在考虑之列，这部分客源长期生活在便利的环境中，除对房型的经济实惠非常重视外，对环境上的要求一定很高，换言之，住这么远就涂环境好，所以大盘往往在环境塑造上花费很大功夫以期锁定更多的
17、市区客源，同时提供个案整体形象2 市场类比案 名环境景观瑞泰城市花园中心广场幸福城中心会馆、中央景观大道、中央景观区、水榭长廊新城家园三景：迎宾大道、R形通路的圆形拱廊区、广场西路次入口，一带：半地下车库顶的“健身广场”沿河至“巴厘木廊”位置的多功能景观带。（时花广场、日式干景、藤蔓木廊、廊桥荷塘、生态绿岛）新城茗苑旋律广场、童趣园、林荫小栖鑫基阳光丽景入口广场、中心绿化带、小巧、曲径、美树、网球场祥盛华庭入口广场、集中绿地、人造湖景金谷家园封闭式商场、中心广场、喷泉华瑞新城组团级绿化区域内各楼盘对环境景观的营造各有特色，其中不乏有广场、人造湖、中心绿地、生态绿岛、景观大道、水榭长廊等，但我们
18、认为有以下的不足l 尚未利用地貌特征l 缺乏标志性的景观特色l 环境景观的观赏性、休闲性、参与性、娱乐性没有完美的结合3 概念的描述普罗旺斯以“自然山水风光”为最大特色，环境细部的魅力在于对艺术细节的重视，比如一位有创意的园艺师把一口古井改造成了一个独特的花盆，多彩的鲜花装饰着它的四周，这足以看出当地对环境艺术的重视花木攀架一直是受欢迎的园艺设计，它能在相对小的空间内创造极佳的装饰效果。一块中心竖直的的根茎与墙体相连，通过整枝，向侧面生长罗纳河温柔的流过法国南部地区，使它成为肥沃的农业地区，在这个地区的作物中有一种是熏衣草，这使人们想起香水的气味无论是在街头的咖啡馆停下来喝饮料，还是在乡村别墅
19、休息，普罗旺斯人总喜欢在室外用餐，为的是捕捉、欣赏最美的风景家，甜美的家，在石子车道的尽头，与阴凉的树木并排着，这就是家了，这对于普罗旺斯人来说真可是令人愉快的场景4 景观设计及说明配景观分析图、效果图及文字（七） 道路停车设置建议1 道路设置原则绝对意义上的人车分流和人车混流在当今规划设计上是不可取的，宜在人车混流的主要取向的基础上合理考虑人车分流，越向邻里单元递进的序列中越要考虑人车分流道路分级设置，满足住区内不同的交通功能需要，形成安全、安静的道路系统和居住环境区内道路走向应有利于住宅的通风、日照应有利于区内各种设施安排，为建筑物、公共绿地等的布置，创造特色的空间环境，提供有利条件特别建
20、议可利用小区原有的地貌特征，做好竖向设计，使小区内道路通而不畅，起伏有序，这不仅能营造较好的特色景观同时符合了现代小区设计中“安全与宁静”的特点2 停车设置原则从目前的停车位的指标性要求来分析，镇江今后的私家车使用量并不能达到150个车位/百户的技术指标，建议与政府相关部门协调降低指标，或以商用停车位增加的形式在设计中予以考虑小区内部各组团的主要入口附近应设置一至两块集中停车场地或地下停车场，在院落入口处设置一定量的停车位，尽量在通入邻里宅地处少设或不设停车场地，除服务用车外避免其他车辆的进入，人车分流，使环境不受污染，创造安宁的生活氛围3 道路交通设计及说明配交通分析图（八） 环保节能设计建
21、议1 建议依据在资源相对匮乏的今天，越来越多有责任的人士呼吁着环保节能。产品要形成差异化应体现在各方面，而对于环保节能在建筑上的引用不仅符合当今国际化生活的需要，还是我们普罗旺斯生活理念中重要的组成部分2 环保设计及说明配环保分析图（九） 房型、面积配比建议1 大盘操作描述大盘在房型、面积上的设计和考虑产品类型同理，为扩大客源面体现均好性，一般会博众所长的设计出满足不同需求的房型、面积，在配比上较全面。另外多会引入些创新思路，如小复式等来开拓市场，并形成项目的广告亮点，加深客源对项目的认知，这是一种行之有效的策略2 市场类比案 名主力房型主力面积比例瑞泰城市花园二房、三房10613578%幸福
22、城三房9012780%新城家园二房、三房9012980%新城茗苑二房、三房8313972%鑫基阳光丽景二房、三房、联体别墅（多层）87133（别墅）217262（多层）85%（别墅）95%祥盛华庭二房、三房9012185%金谷家园二房、三房8013080%华瑞新城二房、三房9012580%彩虹城二房、三房9513075%江南世家联体别墅（丁卯）四房、五房255328100%周边楼盘多以二房、三房为主，主力面积段在90130，由此可以推断镇江市消费特征倾向这种设计定位而联体别墅面积落差较大，需另行研究3 市场分析问卷中一般较接受两房（90-100平方米）、三房（120-130平方米）部分大面积需
23、求的被调查者中对于复式房的喜好程度较高，四房、复式市场上有一定购买群体，但面积不宜太大别墅需求者普遍喜好低总价、经济型产品，面积喜好大多在180-200平方米左右预计丹徒今后东面的工业园区内单身白领将对小单元的房型、面积有一定需求4 房型配比建议房型区分所占比例一房一厅5%两房两厅45%三房两厅一卫30%三房两厅二卫10%四房两厅、复式房10%5 面积配比建议多层、小高层面积划分所占比例50705%709010%9013070%1301505%15022010%叠加式别墅面积划分所占比例16018050%18020040%20023010%联体别墅面积划分所占比例18020050%200230
24、40%23025010%三 项目开发策略及计划目录第一部分 项目主体开发策略（一）开发模式（二）开发节奏（三）项目一期开发的最佳时间把握第二部分 配套服务设施开发策略（一）总体建议1，市场分析2，总体建议（二）开发策略1，商业形势2，小区公建设施3，市政公共设施4，安全服务智能化系统5，市场推广点（三）实施计划1，开发计划2，招商计划二、三、 总体开发策略建议及实施计划（一） 开发模式1 模式分类大型项目的开发模式通常分为聚集模式、离散模式聚集模式是把项目分成几块先后进行开发，使用同一案名的方式连续进入市场。优点是能保证楼盘风格的一致和内在品质的提高，以楼盘的统一性和开发的连续性来创造项目品牌
25、，再用品牌效应促进销售，广告费用投入可相对减少。缺点是后期上市时缺乏市场轰动力，项目没有新鲜感，前期项目操作上失误后很难在后期改变市场形象离散模式是分期项目以独立的市场形象面市，具有独立操作体系，互不相干。优点为各期产品形象独立、新颖，在广告推广上容易造势，各期通过不同市场情况在操作上游刃有余，一旦前期操作失误，在后期的调整也不会受到影响。缺点是形象缺乏统一，推广时广告费用高，并且统一的项目形象积累2 模式研判应采用两种模式结合的形式目前镇江丹徒新区房地产市场的上升空间较大，预计今后5年中将成为房地产成熟发展的阶段，如运用好聚集模式能形成强大的企业和项目品牌认知度，为今后的全国开发战略奠定良好
26、的基础。同时相对融入离散模式尽量规避后期推广的平淡感，树立每期开发特色与新鲜度，层层推进，操作全盘（二） 开发节奏1 开发顺序（1） 遵循原则l 由北向南延伸的开发顺序符合地块的价值递增要求，在市场价格上涨时获得较大利润的可操作性强，同时这也符合方便施工的前提l 地块所处的谷阳大道和城南外环线是人流、车流最集中的路段，是项目最佳的展示地，1号地块先期开发会提高项目整体形象，便于识别。但小高层先期建设会阻挡今后开发楼盘的视线，效果不佳。将小高层在后期开发，可最大限度的提高该地块的价值，达到利润最大化l 主力产品多层公寓先开发，因为多层在市场中认同度较强，销售阻碍小，可以降低风险并迅速回笼资金（2
27、） 顺序建议1号地块（除小高层地块）2号地块3号地块1号地块小高层地块2 体量控制大盘项目在体量控制上应该较全面的综合研究影响因素，根据本项目情况分析，主要影响的因素有：大盘因素、供需因素、价格因素、销售因素、资金因素（1） 大盘因素50万以上的大盘，通常是通过滚动性的分期开发来运作以减少市场风险，通过前期的巨额广告投入和一定特色的配套来树立项目品牌，然后逐步释放体量，通过楼价的逐期上扬获利，一旦整个楼盘开发成功，将真正形成双丰收（2） 供需因素l 镇江、丹徒新区市场需求量统计镇江房地产属刚起步阶段，还未建立起统一的指数系统，据镇江市房管局不完整统计2003年商品房销售量为65万左右，合580
28、0户。2004年1月至5月31日商品房销售总量为34万，合3000户，比去年同期增加25%。由于镇江市还未建立登记备案制度，有一定数量交易未及时登记，特别是抄家为了避税故意不登记，所以通过专家对此项数据的估计，有25%未计入统计，预计镇江2005年全年需求量将达到160180万左右同样在丹徒新区也未建立起统一的指数系统，据不完整统计2003年商品房销售量为16万左右。2004年1月至5月31日商品房销售总量为9万，比去年同期增加35%同样再加上25%未计入统计的数据，预计丹徒新区2005年全年需求量将在3338万左右（3） 价格因素在房地产价格趋势上升空间较大的情况下前期应适当放缓开发节奏，减
29、少开发体量，反之，则加快开发撤离市场目前丹徒新区的区域市场处在起步与发展期之间，预计2年后价格上涨幅度将达到最高，而本项目的开发体量应在近两年内略微控制镇江市近两年商品房销售价格平均涨幅涨幅2002年2003年2004年15月（同比）销售价格16%118%23%（4） 销售因素目前房地产销售的周期一般在1.52年/期左右，在此期间客源对项目的新鲜度、认可度最高，而往往销售时间拖了太久的楼盘会遭到市场冷落，制造不了轰动，甚至形成滞销的印象，所以应合理调整好开发体量，时时创造出市场的兴奋点并加以连续贯穿（5） 资金因素项目开发必须有资金的投入，采用分批开发投入，各期滚动开发建设，逐步回笼建设资金，
30、是降低资金使用成本、投入产出比达到最高的通常策略（6） 平均体量建议平均开发量：10万12万/年，分7年开发以上开发体量是按通常情况下建议出的项目的开发周期，但如果按动态的、积极的去推测分析，项目有缩短开发周期的可能性，包括荒岛工作室介入后，在前期定位到后期营销推广上的特色优势进行全盘操作，我们相信并有能力在5年内完成开发节奏示意：年份12345节奏平加快快快快3 进程控制整个社区的开发建设以2005年1月为基准，则各期开发进程控制如下所列：第一期：时间2005年1月2006年6月 共21个月开发1号地块最北面的马赛区1期，全部多层，不包括西面的小高层，体量14.5万第二期：时间2006年3月
31、2007年4月 共13个月开发1号地块南面部分的马赛区2期，全部多层，体量12万第三期：时间2007年1月2008年5月 共15个月开发全部2号地块的尼斯区，仍全部多层，体量15万第四期：时间2008年1月2008年10月 共9个月以3号地块的摩纳哥区为主，开发联体式、叠加式别墅，体量10.5万第五期：时间2008年10月2009年12月 共14个月开发1号地块剩余的马赛区3期，以小高层为主加入多层，体量小高层7万、多层3万 （三） 项目一期开发的最佳时间把握1 前期准备的最短工期要求目前项目处在策划定位阶段，根据前期地块勘探、设计、施工准备期的大致推算，全部时间为68个月2 丹徒新区周边市场
32、供应由上图分析得出：2004年5月年底供应量较集中2005年开始2005年7月供应量不多2005年7月2006年3月供应量较多3 销售最价市场时段通过丹徒新区以往销售市场的了解，每年的销售旺季主要集中在3月5月、9月12月4 项目一期开发的时机建议本着利用市场契机快速上马的原则，并对影响一期上市因素的综合判断，建议一期最佳开发期为2004年11月开工2005年45月项目一期开始销售第二部分 配套服务设施开发策略一 总体建议（一） 市场分析无论从市场竞争的角度来看，还是从客户购房心理来分析，房产物业不再是“量”的竞争，而将会是一种“质”的较量。根据我们的构想思路将本项目建成符合现代要求、顺应现代
33、潮流的品质楼盘。从城市、地域、市场需求的实际出发考虑其特殊性将是配套定位成功的关键。1 交通状况东接沪宁高速公路镇江支线和京沪铁路线南临沪宁高速公路主干线西依沟通南北的润阳大桥连接线和风景秀美的十里长山北靠312国道和省沿江公路2 周边市政配套设施列表市政配套名称地理位置规模其它人民广场谷阳大道12万平方米分别建设太和广场、祥和广场和宜和广场三大主题广场，目前二期已建成。新区医院谷阳大道、人民广场4万平方米主体5层，二级甲等，30张床位设医疗区、行政教研区、后勤服务区大港中学大港镇7万平方米省级中学可容纳36个班级，1800名学生谏壁中学谏壁镇13682平方米高资中学高资镇9512平方米镇江市
34、中西医结合肾脏病研究所（住院部）镇江市丹徒新区谷阳大道迄今为止本市唯一能开展肾活检的医院。并已开展动物模型研究。镇江市高等专科学校图书馆镇江市丹徒路61号6000平方米注册读者7000余人。现拥有藏书35万册和各类电子版图书30万册。订有中外文期刊1500种及电子期刊全文数据库1万多种。总体规划定位：现代化、园林式、生态型城市分析：新区开发时间才三年，市政配套设施属起步阶段。3 商业a 商业中心物业名称地理位置规模业态规划形态铭基商贸城丹徒新区环东路东侧13万平方米，一期3万方左右，二期3万方左右，已经交房，三期7万方，今年年底交房。以经营五金、家具、汽摩配件、装饰材料为主，兼具休闲、餐饮、电
35、子商务等功能，气势恢弘，是目前镇江罕见的“一站式”全方位商娱中心。规划有商贸广场、信息中心、物流中心、精品厅、商业街等建筑形式，东方商业广场丹徒新城主干道谷阳大道旁2.1万平方米集购物，休闲，餐饮，娱乐等为一体整体房屋三层结构，一楼商后通透，二楼采用“退台“手法，天桥回廊使二楼联成整体，成为空中的商业步行街。广场沿谷阳路后退建筑沿线30米，个性化绿化小路，弯弯小径，停车场，围合成一个中心绿岛，其间各种廊柱，喷泉，射灯等令人悦目。太平洋商业中心径四路，城中路口5.4万平方米，共分三期，一期2万方去年12月交房，2期2万方8月，三期年底是一座整合休闲购物，娱乐的超大型综合商业广场规划为16幢（呈圈
36、状分布，商铺384套，车位140个左右）分析：商业中心总供应量在20万平方米以上，除铭基提早切入建材、装饰等为主题外，东方和太平洋均还未营业，商业定位并不清晰，其营运将受到挑战。规划中金谷家园有类似封闭式商业中心上市，目前尚未确定是否能建造。b 社区商铺物业名称社区规模商业规模业态建筑形态其他幸福城36万平方米2.8万平方米精品服装,食品,精品店，洗衣店鲜花店等小区有三个组团，在组团之间共有4条商业街规划阶段，具体数据无。新城家园23万平方米2万平方米饮食休闲街3条商业街（沿街）商铺明年5月28号交房，商铺分一层及两层两种，均价分别为5700元每平方，和3700元每平方销售率为60。彩虹城27
37、万平方米1万平方米休闲,娱乐,饮食,服装等。率先将T型商业休闲步行街引入社区，南北向设有对外开放商业街，东西向为对内的商业步行街，长150米。规划阶段，具体数据无。阳光丽景13.7万平方米1万平方米休闲娱乐一条沿街商铺2004年8月交房，为一层商铺，每间50100平方米左右，均价4500元每平方米，现未售。祥盛华庭57万平方米12万平方米不规定三幢两层的社区商铺2004年年底交房，单位面积为170平方米，均价为4180元每平方米。销售率为55。金谷家园18万平方米1.8万平方米不规定一条商业街2004年6月底交房，为两层商铺，100平方米一套，均价4500元每平方米，销售率50。分析：新区内仍
38、以传统的社区沿街商铺为主流，供应量预计在15万平方米以上，多数商铺目前还未明确销售通道和价格。4 区域楼盘配套设施一览：物业规模会所智能化、安系统其它瑞泰城市花园30万平方米建筑面积托儿所、养生会所、棋牌室宽带、“一卡通”管理系统幸福城36万平方米建筑面积（一期“格林蓝天”，总建筑面积约10万平方米，二期“假日风景”和三期“城市绿岛”约26万平方米）主要功能规划为健身会馆、生活休闲会馆及社区教育与活动中心，为各年龄层的业主提供相应的学习、休闲、娱乐设施。一期中心会馆布置有托儿所、居委会、青老年活动室和健身房。幸福城采用“星级智能化小区”系统，主要有宽带网络、多重保安系统、“一卡通”管理系统等，
39、配以专业的物业管理服务，为业主的幸福生活提供保障。1所幼儿园、1所诊所、3座中心会馆、4条商业街新城家园总占地面积约232亩，建筑面积达23万平方米社区中心会所、青老年活动中心、便民服务部、网球场、羽毛球场、各种生活娱乐设施星级标准配置的智能化系统，包括宽带网络、周界防越系统、24小时电子巡更系统、楼宇对讲系统、车辆出入管理系统。目前镇江市唯一首家通过建设部评审的国家星级智能化示范小区规划特点：“R”形主干道、水景的主景观轴、半开敞院落、“庭进式”的绿化空间、人车分流的交通体系。新城茗苑总用地面积约4.2万平方米，总建筑面积逾5.2万平方米无会所红外周界报警系统、楼宇对讲系统、电子巡更系统、背
40、景音响、紧急广播系统以及小区及家庭宽带网布线系统小区由多层住宅和高层住宅共同组成，建设有丹徒新区最大的地下集中停车库，可容80余辆汽车停放。鑫基阳光丽景总占地105506.71平方米，总建筑面积13.7万平方米完备生活康乐设施、网球场楼宇对讲系统、宽带入户园区由沿街商铺、多层公寓、双联别墅组成祥盛华庭占地3.76公顷，开发面积57000平方米健身房、乒乓、棋牌室等时尚休闲设施封闭管理、周界报警、楼宇对讲系统、采用中国电信FTTB宽带形式金谷家园（未开盘）18万平方米社区中心会所封闭管理、周界报警、楼宇对讲系统封闭式商城中央大型喷泉分析:大部分楼盘配备了会所，只有小部分楼盘设有网球场、游泳池。健
41、身类的体育运动成为小区必备的设施。均配套了基本的安保和智能化系统。附：镇江市、南京部分楼盘配套设施物业名称地理位置物业规模（万方）建筑形态会所其它江南世家丁卯桥路、谷阳路交汇处20 多层公寓、联排别墅幼儿园、商务会所、咖啡屋、干洗店、球场商业面积6000方左右恒顺翠谷丁卯桥路16多层,小高层规划有健身房、干洗店、图书馆、棋牌室、花店等大型超市和精致实用的特色商业街集购物、休闲、娱乐等功能幼儿园、小学、中学、社区医疗中心、老年公寓,商业面积4000方左右香江花城东吴路50 多层社区内配套设施完备，时尚生活一手掌握。幼儿园、商务会所、咖啡屋健康会所，生活之需应有尽有商业面积1.6万方左右米山人家小
42、米山路138号7.5 多层,小高层大型高档会所设施齐备功能完善，智能网络配套到位，漫步道、嬉水池、网球场，尽显悠闲生活小区周边交通便利、中小学林立，周边教育、购物、医疗、银行、邮局等生活设施一应俱全托乐嘉南京江宁将军北路70 小高层约800米的核心生活区、约200米的商业街区、便携式GAME公园、约2万平方米的托乐嘉中央景观公园、5万平方米的托乐嘉购物小镇。建有社区博物馆、社区图书馆、净菜市场以及主题会所爱涛漪水园江宁区天元西路与爱涛路交界处19 豪华别墅、独立别墅、双拼别墅、豪华跃层公寓和小高层公寓等自建智能化系统、休闲音乐台、钓鱼台威尼斯水城浦口300 高层、小高层、多层为华东第一卫星城，
43、将建设成为集居住、休闲、度假、娱乐、商贸、就业为一体的新城。公共配套设施规划有会所、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、品牌店、餐馆、体育场等（二） 总体建议：商业设计原则：u 必须迎合当地市场与行业发展的现状和趋势，并作适当的超前；u 必须立足于发展商和项目自身的资源优势；u 必须符合投资者与经营者的投资取向与经营需求；u 必须与众不同，具有独特性、唯一性，区隔竞争对手商业分析图二 开发策略：（一） 商业形式1. 长三角商业房地产简析长三角各城市的商业房产虽然与上海市场相比，存在一定的滞后性，但由于经济联系的紧密，故周边城市的发展与主要城市保持着亦步亦趋的态势。从目前长三角的各个城市看，西至南京、北至扬州、南至宁波的广大区域内，大到数百亩用地的规模化物业，小到邻里商铺都已成功地掀起了各个城市地开发热潮。其中，不少项目投资额甚高，如海门吉斯达项目，投资额高达20亿美金，建设的国际家居采购中心，不仅有酒店、医院等服务配套，甚至包括消防、汽车影院等相关配套。而如此规模的商业房产并不止海门一家，据悉，昆山、南通、南京、杭州等地都有这样的规模化项目即将上马。长三角商业房产热已非比一般。丹徒新区的这种城市拓展模式在长三角14个城市中并不鲜见，
