《义乌小商品批发城市场调查报告及定位分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《义乌小商品批发城市场调查报告及定位分析.docx（252页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、河源义乌小商品批发城市场调查报告及定位初步分析目 录第一部分：河源城市综合情况调研4一、城市基本情况调研4（一）区位交通及城市整体规划4（二）城市经济综合情况5（三）人口情况5（四）城镇居民收入水平及增长趋势6（五）城镇居民社会消费品零售状况6（六）产业概述7（七）城市综合竞争力总结分析10二、城市商业基本情况调研11（一）商业总体情况及发展规划11（二）主要商圈分布及特征12（三）零售商业调研及总结分析14（四）专业市场调研及总结分析21第二部分：河源房地产及商业地产市场调研30一、河源房地产市场总体状况30（一）房地产开发概况和数据指标30（二）主要开发商及在河源市场运作情况32（三）房地
2、产开发水平和营销水平32二、河源商业地产市场总体状况34（一）商业地产开发概况和数据指标34（二）主要的商业地产开发商及其开发模式35三、河源在售已售商业项目调查分析35（一）河源大卖场式商业项目调查35（二）项目周边商业项目调查41四、河源商铺投资市场调查分析49（一）投资市场完好度分析49（二）投资回报率分析50（三）投资客户群体分析51（四）项目目标投资客户群体分析52第三部分：项目基本情况研究53一、项目自身条件及周边环境53二、项目所处区域基本状况及未来发展规划56（一）基本状况56（二）未来发展规划57三、项目交通状况分析57（一）项目地块与周边道路的关系57（二）项目周边道路状况
3、58（三）项目周边主要道路人流和车流统计58（四）项目周边交通配套59四、项目周边商业设施状况68（一）区域内现有临街商业设施状况68（二）区域内现有规模商业设施状况71五、项目周边居住环境72六、项目地块条件的SWOT分析72（一）优势及机会分析72（二）劣势及威胁分析73第四部分：河源小商品、服装鞋包类专业市场调研73一、小商品类专业市场调研73（一）市场分布73（二）太平街调研74（三）调研总结82二、服装鞋包类市场调研83（一）市场分布84（二）市场调研84（三）调研总结103第五部分：广东同类地级城市小商品、服装鞋包专业市场调研105一、梅州小商品、服装鞋包专业市场调研105（一）城
4、市概述105（二）市场分布105（三）市场调研105二、清远小商品、服装鞋包专业市场调研118（一）城市概述118（二）市场分布118（三）市场调研118三、惠州小商品、服装鞋包专业市场调研129（一）城市概述129（二）市场分布129（三）市场调研129四、广东同类地级城市小商品、服装鞋包专业市场调研总结139第六部分：下游目标市场调研142一、河源市源城区小商品、服装鞋包零售市场调研142（一）市场分布142（二）市场调研142（三）调研总结144二、河源下辖各县小商品、服装鞋包零售市场调研146（一）市场分布146（二）市场调研146（三）调研总结157三、河源下辖乡镇小商品、服装鞋包零
5、售市场调研159（一）市场分布159（二）市场调研159（三）调研总结170四、河源专项采购调研173（一）采购特征分析173（二）生意机会测算175第七部分：上游目标市场调研176一、广州小商品、服装鞋包专业市场调研176（一）市场选取176（二）市场调研176二、惠东小商品市场调研198（一）市场概述198（二）市场调研199三、梅州兴宁东岳宫小商品市场调研205四、东莞虎门服装市场调研210（一）市场概述210（二）市场调研210五、产地型市场商户电话访谈215六、上游目标市场调研总结220（一）市场调研总结220（二）电话访谈总结222第八部分：旅游商品市场专项调研223一、清远旅游商
6、品市场专项调研223（一）清远旅游市场概述223（二）清远旅游商品市场概述224（三）清远义乌商贸城土特产经营户调研224二、河源旅游商品市场专项调研226（一）河源旅游市场概述226（二）河源旅游纪念品市场专项调研228（三）河源土特产产品市场专项调研231三、本项目规划旅游商品经营专区的可行性分析234第九部分：市场调研总结分析及初步定位方向239一、市场调研总结分析239（一）河源小商品消费基础强劲！239（二）河源小商品生意机会严重外流！239（三）老市场5宗罪，发展遭遇瓶颈！240（四）现代化市场7大优势，抢占城市商贸批发龙头！241（五）河源经济发展呼唤现代化小商品市场！243二、
7、项目初步定位方向244（一）项目战略定位244（二）项目经营定位244（三）项目经营业态定位244（四）项目目标消费群体定位244（五）项目辐射商圈定位245三、项目销售收益初步核算245（一）项目一层销售均价预估245（二）项目销售收益初步核算246第一部分：河源城市综合情况调研一、城市基本情况调研（一）区位交通及城市整体规划1、城市区位交通河源全市面积1.58万平方公里。现辖源城区、紫金县、龙川县、连平县、和平县、东源县，共1个市辖区和5个县。河源市位于广东省东北部、东江中上游。东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关市、惠州市，北与江西省交界。河源市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最
8、长的市；境内京九、广梅汕两条铁路交汇，并在龙川设有京九铁路南端最大的编组站，河惠、河梅、粤赣高速公路贯穿全境，105和205国道纵贯境内，正在规划建设的昆汕、广赣、大广、汕湛、粤湘等高速公路穿境而过。河源轻轨也将直联珠三角城际轻轨网，使河源城区融入“珠三角两小时经济生活圈”。因此，河源有条件成为粤东北陆路交通枢纽和沟通长三角与珠三角的“大陆桥”。河源市河源城市区位图2、城市规划根据河源市市城市总体规划纲要（20082020），将河源城市性质定位为：环珠三角地区性中心城市；广东省新兴的先进制造业基地；客家文化中心与生态旅游城市；粤闽赣交通枢纽和粤东北商贸物流中心。规划河源中心城区形成“一带、两轴
9、、两心、四廊、六组团”的“舒展的紧凑型”带型组团结构。一带：以东江作为城市发展的纽带，主要突出东江水带的景观功能和服务功能，沿岸线组织各城市功能，形成两江四岸的城市总体规划。两轴：以河源大道和东环路作为城市拓展的主要轴线，将各片区整合成带型城市发展带。两心：包括城市中心区和高新区中心。四廊：在各个城市片区之间预留由水体、绿带构成的四条生态廊道。六组团：从北至南逐步形成先塘-木京组团、观塘-洋潭组团、白田组团、临江组团、埔前组团、古竹组团6个城市功能组团。（二）城市经济综合情况进入21世纪，随着珠三角的产业升级和产业转型，河源市社会经济进入全新发展阶段。自2004年河源的经济发展突飞猛进，从下表
10、可以看出，2006年至2008年河源市国民生产总值稳步提升，3年平均增长率接近25%，居广东省前列。2009年，河源DP突破400亿，在2009年中国城市竞争力蓝皮书中被列为最具综合增长竞争力的城市。河源市GDP增长表时间GDP（亿元）增长率2006258.1626%2007328.0927%2008394.1320%（三）人口情况河源市人口变化趋势表源城区人口变化趋势表时间全市人口增长率时间城区人口增长率2006341.261.2%2007335.43-1.7%200729.062008346.643.3%200829.742.4%2008年，河源市总人口为346.64万人，增长3.3%，其
11、中城区人口为29.74万人，增长2.4%。河源近几年城市人口并未出现大幅度变化，全市人口维持在330-340万人。河源农村人口比例极大，2008年，农村人口占全市总人口的86%。（四）城镇居民收入水平及增长趋势河源城镇居民人均收入增长表河源城镇居民存款余额增长表时间人均收入增长率时间存款余额增长率200710600元11.2%2007187.7亿9.6%200811343元7%2008224.1亿19.4%200912138元7%2009263.6亿17.6%从上表可知，近几年河源市城镇居民收入水平稳步有升，存款余额则基本呈2位数增长，居民收入水平的提高和存款余额的增加也将促进消费品市场的进一
12、步繁荣和发展。（五）城镇居民社会消费品零售状况河源城镇居民社会消费品零售总值增长表时间社会消费品零售总值增长率200686.39亿18%2007104.06亿20%2008123.96亿19%2009142.58亿15%从上表可知，2006-2009年河源城镇居民社会消费品零售总值的年平均增长率为18%，表明河源市消费品市场活跃，城市居民消费性支出快速增加；与日常生活息息相关的服装鞋包及小商品消费市场增长迅速。l 2009年河源市社会消费品零售总值分析指标名称计算单位本期累计上年同期累计累计比上年同期社会消费品零售总额其中:市零售额县零售额县以下零售额万 元万 元万 元万 元142581942
13、8662472225524931123963539598942984241380415.0%8.3%9.9%26.9%2009年河源全市社会消费品零售总额142.58亿元，比上年增长15%。分城乡看，城市消费品零售额42.87亿元，增长8.3%；县及县以下消费品零售额99.71亿元，增长18.0%。从上述数据可以看出，广大县镇占据河源市消费品零售市场大头，广大农村市场消费潜力巨大。（六）产业概述1、三大产业产值比重河源三大产业产值比重变化表时间第一产业第二产业第三产业200617.2%46.1%36.7%200713.4%53.4%33.2%200813.4%54.9%31.7%20094.9
14、%12.2%10.4%在不断承接珠三角产业转移背景下，河源市步入工业化起步发展阶段，从上表可以看出，第二产业在三大产业中比重最大，发展势头最猛。第二产业发展已经成为河源经济增长的绝对力量。2、自然资源情况1）水资源丰富河源是“港深水塔”，全省最大的两个水库-新丰江水库和枫树坝水库都在河源境内。滔滔不绝的东江水，不但滋润着珠江三角洲东部，而且通过东深供水工程流入香港。境内水能蕴藏量130万千瓦，仍有40万千瓦有待开发。同时，净水资源和优质淡水养殖开发价值和潜力巨大，新丰江天然净水远销国内10多个城市。2）矿产资源丰富河源是矿产之乡，已探明的矿产有40余种，其中储量居全省第一的就有铁矿、莹石和稀土
15、。此外，铅锌矿、钨矿、石灰石、瓷土等也十分丰富，易于开采。其中瓷土远景储量达2亿吨。河源是山多林茂之地，全市有山地面积1800多万亩，森林覆盖率72%，活立木蓄积量达3092.7万立方米。3）旅游资源丰富河源山清水秀，是座新兴的旅游城市，有中国绿色明珠之称，紧领市区的大桂山风景区，是北回归线上现存面积最大的常绿阔叶林，是广东绿色生态旅游的新品牌；县区有“小桂林”之称的连平陂头山水，有“地下龙宫”之称的漳溪皇龙岩、和平李田仙岩，有“粤东丹霞”之称的龙川霍山和枫树坝九龙湾水上漂流等旅游景观。2008年接待中外游客逾800万人次。3、工业发展情况1）工业园概述河源全市工业园区包括“一区六园”，即是市
16、高新技术开发区、源城区工业园、东源县工业园、连平县工业园、和平县工业园、龙川县工业园、紫金县工业园。2009年，全市“一区六园”完成规模以上工业总产值、工业增加值和入库税收分别为368.8亿元、105.4亿元和7.46亿元，分别增长6.8%、4%和15.4%，占全市规模以上工业总量近60%，成为拉动全市经济发展的重要增长极。中山（河源）产业转移园再次竞得省政府5亿元竞争性扶持资金。深圳（河源）产业转移园整合认定工作加快推进。和平钟表、紫金光学眼镜、东源新型材料、连平绿色食品加工、源城和龙川电子电器制造等主导产业加快培育发展。招商引资实现新突破。2）主要工业园概述 高新技术开发区（下称河源市高新
17、区）2002年7月经广东省人民政府批准设立的省级高新技术开发区，位于河源市区南部，规划和利用土地总面积约40平方公里，首期规划总面积18.31平方公里，启动区面积约5平方公里。 河源市高新区位置优越，距市区不足10公里，距广州180公里、深圳160公里；以市区为中心并延伸到高新区的现代通信网络已形成；市区拥有一类口岸。目前，该区域内已办起明珠工业开发区、高埔工业园、美平工业园、华嘉工业开发区、美星工业园、埔前工业区等工业园区，落户企业43个，投资总额达5亿美元以上。 源城区工业园建成设施比较完善且具规模的源城工业园、民营工业园、高塘陶瓷工业园、风光工业园、高埔岗高新技术开发区、埔前火车站工业园
18、、源城工业园、源西工业园，规划总面积18.42平方公里，已平整土地4.82平方公里，已安排项目用地面积4.32平方公里。到2004年10月止，落户企业61个，已投产项目20个，在建项目21个，筹建项目20个。 东源县工业园由徐洞工业区、仙塘工业园、县城工业一区、县城工业二区组成，均在县城控制区内，位于粤赣高速公路、205国道边，靠近京九铁路仙塘货运站，距河源市区约5公里。工业区规划总面积20.5平方公里，已开发4.1平方公里，已安排项目用地面积3.2平方公里。目前已落户的企业有河源海河家具制造有限公司、东源县泳兴硬质合金厂、东源县三信实业有限公司、东源远兴实业有限公司、亚洲创建（河源）木业有限
19、公司、东源石油化工有限公司、河源富马硬质合金厂、仙塘桉叶香料生产有限公司、热水温泉山庄（新力园）等。 紫金县工业园有东江金珠工业园、东江巨龙工业园和金山民营工业园。紫金县工业园规划总面积10平方公里，已平整开发土地面积5平方公里，已安排项目用地面积4.8平方公里。已有新泰工业园、汇骏光学城等外引内联企业落户园区内 龙川县工业园距离县城4公里，离河梅高速公路龙川县城出口3公里，北向靠近京九铁路编组站、龙川火车站，205国道贯穿而过。规划面积2平公里，首期开发0.7平方公里，已安排项目用地0.43平方公里，建设有宝通工业园、宝龙工业园、南岭工业园和宝塘工业园等。已成功地引进了生昌纺织（龙川）有限公
20、司、威达绝缘材料厂、泰富华实业（龙川）有限公司、领航科技有限公司和鑫科贤（龙川）实业投资有限公司等企业。 和平县工业园位于县城西出口附近，粤赣高速公路旁边。规划面积5平方公里，首期开发2平方公里，已平整土地0.4平方公里，已安排项目用地面积3.305平方公里。 连平县工业园连平县工业园包括忠信工业园和石龙民营工业园，忠信工业园位于忠信镇，粤赣高速公路、105国道旁边，石龙民营工业园是位于县城控制区内。规划面积2.8平方公里。（七）城市综合竞争力总结分析1、优势分析 区位优势：珠三角两小时经济生活圈河源南接珠三角，北连大内陆，随着交通条件的不断改善，河源将全面融入“珠三角两小时经济生活圈”，成为
21、粤东北陆路交通枢纽和沟通长三角与珠三角的“大陆桥”，为物流运输提供便利的交通条件。 资源优势：河源素有“粤东宝库”之誉河源资源丰富，素有“粤东宝库”之誉，土地、矿产、森林、淡水和水力等资源的拥有量均居广东省前列乃至首位，农产、林产、水产及各种特产颇负盛名。尤其是水、林、矿和旅游四大资源优势明显。 园区优势：“一区崛起，六园争辉”2005年，河源高标准规划建设了“一区六园”的产业转移工业园，这些产业转移园交通区位优越、功能分区明确、主导产业突出、配套设施完善、生产成本较低，逐步发展成为承接珠三角产业转移的“工业明星”。2、劣势分析 经济总量尚小河源市整体经济总量较小，GDP在广东省处于落后位置，
22、经济发展的质量不高。县域经济发展较为滞后，所辖的五个县全部属于广东省扶贫开发重点县，经济发展规模和人均GDP在全省67个县中排名均较靠后。 城镇对市域周边地区的辐射带动能力不足 河源城镇规模小，首位度仅为1.53，在山区五市中最低。首位城市不突出，对市域周边地区的辐射带动能力必然不足。半数中心镇未达到5万人理想规模，集聚效应仍处于较低水平。 劳动力外流严重由于投资环境、生活条件与珠三角地区存在较大差距，本地劳动力外流现象极为严重，极大程度制约了城镇化的健康发展，同时一定程度上制约河源市整体消费市场的繁荣发展。 主导产业优势不明显，工业园区发展有阻滞河源市产业转移园落户企业较为零散，新兴主导产业
23、在区域中的优势尚未体现出来，工业园区建设如火如荼，然后招工难等问题随之而至，影响工业园区各企业的正常发展。二、城市商业基本情况调研（一）商业总体情况及发展规划1、商业总体情况河源市目前已形成以翔丰商业广场和广晟花园城市广场为代表的两大城市级零售商业中心，专业市场的发展相对滞后，目前仅有万联电脑城为统一经营管理的大卖场式专业市场，其他经营业态则集中分布在各城市主干道，如五金汽配主要集中在河源大道，装饰建材主要集中在红星路，小商品服装鞋包则主要集中在太平街及其周边区域。2、商业发展规划市级中心区：位于东埔区新江大道东侧，由中心公园向周边商贸金融、文化娱乐、体育中心和部分行政办公用地构成，通过由人民
24、公园和文化广场的南北绿色走道，将各中心绿地联成一体，形成设施完善、环境宜人的中心区。市级副中心区：位于老城区公园路以西、鄂湖以东，由商业步行街、青少年活动中心、图书馆、体育场等组成，形成集休闲、购物、文化娱乐和体育活动一体的副中心。区级中心区：规划二处，一处位于白田区江南西路西侧，另一处位于江东区东江北路东侧，区级中心均配置较完善的公共设施，以满足人们的各种活动需要。商贸金融中心：规划在东埔区红星路南建设市商业贸易中心，重点建设中高档购物中心和市级的金融保险、贸易咨询服务中心，改造兴源路、文明西路两条商业街。老城在原有商业基础上更新改造，重点改造建设长塘路、太平路、女人街商业步行街。市级行政办
25、公用地：以原政府所在地概括完善为主，另在市中心区北侧，中山大道东侧集中建一行政办公区。（二）主要商圈分布及特征1、老城商业中心区以南堤路、中山路、人民路、化龙步行街、长塘路为主体，分别以翔丰商业广场和友谊商场为该中心区的两极。分布有翔丰商业广场、旺角女人街、农行工行等金融配套、友谊商城、新世界酒店、迪信通手机数码城、好万家电器连锁店、方圆运动大本营等主要商业设施。老城区商业核心区临街商业总规模达6万多，其中超市百货经营面积为3.6万，上规模家电超市经营面积近4000，商业街临街商业总规模近2万。老城区商业街除了化龙商业步行街商铺规则统一外，人民路、长塘路、太平街临街商铺均为大小不一的农民房组成
26、，临街商铺较陈旧，大部分商铺进深较深，面宽较窄，给经营带来很大的不便。老城区商业核心区示意图老城区核心区实景图2、新城商业中心区兴源路商圈为河源市新城区唯一的核心商圈，涵盖兴源路商业街、大同路美食街、新华路南段、中山大道部分临街商业。分布有广晟超市、金宝家具广场、家家乐电器连锁店、好万家电器广场。兴源路商圈总商业规模达5.3万平米，其中广晟超市及商场总经营面积就达2.3万平方米，电器经营面积为5800平方米，商业街经营面积达2万多平方米，另有一个2000平方米的家具商场位于广晟超市的三楼。兴源路商圈商铺构成主要由广晟城市广场商场及临街商铺、兴源路临街商铺、大同路临街商铺组成，兴源路大部分商铺均
27、为机关单位或住宅小区社区商铺，商铺形状大小比较统一。兴源路现已成为河源商业最繁华的商业街，聚集了众多知名品牌专卖店，如运动品牌阿迪达斯、耐克等，男装品牌雅戈尔、利郎等，女士品牌达芙妮、阿依莲等，休闲品牌佐丹、以纯等，整条商业街经营状况较好，租金水平浮动不大，租金控制在150-200元/平方米之间（使用面积）。新城区兴源路商圈示意图新城区兴源路商圈实景图（三）零售商业调研及总结分析1、翔丰商业广场河源市翔丰商业广场位于河源市源城区东堤路新丰江畔，北接河源市新老城区的交通要道珠河桥。项目目前为河源市老城区最繁华、人气最集中的商业中心。翔丰商业广场主楼共四层，经营面积约16000平米，一、二、四楼正
28、在营业，三楼正在重新装修中。翔丰商业广场于2004年5月1日正式开业，目前商场首层主流租金为150-250元/平米月（使用面积）。翔丰商业广场概况一览表项目名称翔丰商业广场地理位置中山大道核心商家屈臣氏、麦当劳经营主题百货规模经营面积约16000经营模式租赁档次定位中高档收银独立收现金，统计刷卡层高3.5m层数4层通道主：1.8 m；次：1.2 m铺位形式封闭式和部分开放式内部装修内部配套2组手扶电梯，2部观光电梯外部装修外部配套地上停车位主流租金（使用面积）1层150-250元/月消费群体源城区居民及外来旅游客物业管理费10元/月出租率100%开业时间2004年5月1日公交路线1、3、5、6
29、路经营分区1F化妆品、珠宝首饰、名表眼镜、皮鞋皮具、数码通讯、男士服装、麦当劳2F少淑装、特色女装、内衣、童装、儿童乐园、水晶银饰、婚纱摄影3F装修中4F少男装、休闲鞋、特色饮食进驻品牌屈臣氏、麦当劳、金利来、梦特娇、百丽、周大福等2、友谊商场友谊商场位于源城区人民路与长塘路交汇处，处于河源市老城区商业中心，与化龙步行街连接而成，商场共4层，1层经营手机数码电器，二层为百货超市，三层经营服装，四层为桌球室、溜冰场、网吧等娱乐场所。商场总经营面积有10000万平米米，一二层经营状况较好，三层经营状况表现一般。友谊商场概况一览表项目名称友谊商场地理位置人民路长塘路交汇处核心商家恒波经营主题超市百货
30、规模约10000经营模式租赁档次定位中档次收银超市统一收银层高吊顶3.2m层数4层通道主：1.5m；次：1.2m铺位形式大卖场式内部装修瓷砖铺面，无吊顶内部配套外部装修外部配套手扶电梯、观光电梯主流租金（使用面积）首层：100-150元/二层超市辅区：100元/消费群体源城区居民及外来旅游客物业管理费出租率100%开业时间公交路线1、3、5、6路经营分区1F手机数码产品、电器2F超市3F服装4F娱乐场所3、化龙商业步行街化龙商业步行街位于河源传统商业中心，紧邻太平风情街。于2001年销售完毕，投入使用。步行街汇集了众多的运动品牌和休闲品牌，以服装和鞋为主。街道中间有众多的餐饮小吃，集购物、休闲
31、于一体，是目前河源时尚一族的最佳购物场所。但步行街靠近农贸市场，卫生条件相对较差，大量摩托车在里面是无忌惮，大大的影响了顾客的采购心情。步行街的也太也相对单一，这在一定程度上限制了步行街的发展。 街道内部 街道内部广晟百货概况一览表市场名称化龙商业步行街地理位置中堤路和长塘路中间建筑形式街区商业铺位形式住宅底商总规模3000楼层1层铺位数74商户数55主次通道街道宽12m层高3.8m租金（使用面积）首层53-150元/.月（楼上租金按一楼租金的20%折算）售价2001年约8000元/（三层连体）水电费独立水电，按使用量交付税费约400600元/月，视业态和铺位大小而定使用率-出租率100%中庭
32、与垂直交通无出入口3个交易模式现货交易 市场性质零售商圈半径及客户构成河源城区区居民以及旅游人士市场整体经营状况分析市场运行了9年，已经被人们熟知，众多的运动休闲品牌和特色小吃，使化龙商业步行街集购物休闲于一体。人气相当旺盛。4、广晟百货广晟百货位于河源新城区兴源西路与中山大道交汇处，座落于河源市最繁华的广晟花园城市广场，商场共三层，总经营面积达2万多平方米，1楼和2楼为超市百货，三楼现为金宝家具广场。于2001年正式开业，目前经营状况较好。广晟百货概况一览表项目名称广晟百货地理位置兴源西路核心商家经营主题百货规模经营面积约2万经营模式租赁档次定位中低档收银统一收银层高吊顶3.5m层数3层通道
33、1.5m铺位形式开放式内部装修普通装修内部配套2组手扶电梯，2部观光电梯外部装修普通装修外部配套地上停车位主流租金（使用面积）扣点20%消费群体源城区居民及外来旅游客物业管理费300元/人出租率100%开业时间2001年公交路线11、13路经营分区1F名烟名酒、中联大药房、九阳生活馆、小家电、化妆品、饰品、粮油食品、日杂百货等小商品2F保健食品、个人用品、日化百货、干货、眼镜等3F家具5、广晟商场广晟商场位于广晟城市广场左侧，临东华路，总经营面积达3200平方米，共一层，以经营女装、童装、皮具箱包、饰品等中高档次产品为主，与广晟百货超市一同开业，目前经营状况较好，租金为70-100元/平米月（
34、使用面积）。广晟商场概况一览表项目名称广晟商场地理位置兴源西路核心商家经营主题百货规模约3200经营模式租赁档次定位中高档收银独立收银层高吊顶3.3m层数1层通道1.5m铺位形式封闭式内部装修普通装修内部配套手扶电梯外部装修普通装修外部配套地上停车位主流租金（使用面积）70-100元/月消费群体源城区居民及外来旅游客物业管理费3元/月出租率95%开业时间2001年公交路线11、13路经营分区品牌女装、皮鞋、箱包、童装、精品饰品、文具、玩具等6、家家乐电器连锁家家乐电器连锁位于兴源路与中山大道交汇处，座落于河源新城区商业最繁华的广晟城市广场，地理位置十分优越。家家乐电器连锁总经营面积达4000平
35、方米，共两层，为河源最大的电器商场，目前经营状况较好。家家乐电器连锁概况一览表项目名称家家乐电器连锁地理位置兴源西路与中山大道交汇处核心商家经营主题电器规模经营面积约4000经营模式租赁档次定位中高档次收银统一收银层高格栅吊顶2.8m层数2层通道1.5m铺位形式开放式内部装修普通装修内部配套手扶电梯外部装修普通装修外部配套地上停车位主流租金（使用面积）消费群体源城区居民及外来旅游客物业管理费出租率100%开业时间2001年公交路线11、13路经营分区1F空调、洗衣机、冰箱、电饭煲、微波炉、豆浆机、热水器、抽烟机、小家电等2F液晶电视、电脑、数码相机等进驻品牌空调：格兰仕、长虹、美的、海尔、格力
36、洗衣机：小天鹅、美的、LG、西门子冰箱：康佳、星星、海尔、海信、美的、康佳、美菱、新飞、西门子、LG、容声、小天鹅、美的、LG、西门子、荣事达、新飞、三洋、松下、新乐摩尔、海尔、星星彩电：熊猫、创维、sony数码相机：佳能、尼康电脑：联想、戴尔、宏碁、惠普7、零售商业调研总结 老城商业中心区：通过调研，可以将老城区零售商圈分为三大块，即翔丰商业广场、化龙步行街、长塘路商业街三大块。翔丰商业广场板块包括翔丰商业广场主楼、旺角女人街及中山大道临街商业。翔丰商业广场为河源首家商业综合体，集购物、休闲、娱乐、美食、观光功能于一体，主要经营高档次的品牌服装、箱包、化妆品等，主力店有屈臣氏、麦当劳；进驻品
37、牌有金利来、梦特娇、周大福、百丽等；旺角女人街位于翔丰商业广场后面，主要经营中低档次的女装、女鞋、精品饰品等，目前，女人街生意状况良好，采购客户群体主要为河源本地居民及外来旅游者。化龙步行街板块包括华龙商业步行街及友谊商场，步行街经营业态以服装、鞋类专卖为主，靠近太平街端现已沦为太平街的延伸，出现了一部分日杂百货、低档次的服装、针织内衣店。长塘路为老城区主要的商业街之一，临街商业业态包括电器、手机数码产品、文具、服装、箱包等，主要业态为电器及手机数码，整条商业街变现比较混乱，临街商铺均为河源本地人所有，商铺形状大小不一，租金水平浮动较大，大约控制在80-160元/平方米之间（使用面积）。商圈商
38、业价值：主流租金（使用面积）主街区化龙步行街主流租金为70-130元/月，最高租金达150元月；次街区太平街、人民路、中山路、长塘路等的街铺主流租金为100150元/月，最高租金可达170元/月。 新城商业中心区通过调研可知，新城区零售商业主要集中在兴源西路商业街、广晟百货超市、广晟商场、大同路以及中山大道和新风路临兴源西路段，主要的经营业态为品牌服装、皮具箱包、鞋类、精品饰品、图书、银行及美容美发店等。整个商圈以兴源西路为中心，南北方向分别延伸至茶山公园和文明西路，东西方向分别延伸至大同路和中山大道，整个商圈呈一矩形分布，现已成为河源市城市商业中心，商业氛围浓厚，商业配套及市政配套完善。商圈
39、内临街商铺租金水平控制在70-250元/平方米月（使用面积）之间。商圈商业价值：主流租金（使用面积）主街区兴源路临街商铺主流租金为150-200元/月，原先临大同路一端商铺租金较临中山大道一端商铺租金稍微高一些，随着广晟超市的开业，整条商业街租金基本一致。次街区大同路美食街临街商铺租金为100-150元/月，最高租金可达200元/月。广晟超市以扣点的方式收取租金，所有进驻商家均由商场统一收银，租金按该店营业总额的20%进行提取。广晟城市广场街铺租金为100-120元/月。（四）专业市场调研及总结分析1、万联电脑城1）市场整体概况万联电脑城位于河源市沿江中路，面临新丰江畔，是目前河源市区唯一一家
40、集中的电脑数码类专业市场，该市场于2004年初开业，目前经营6年时间，经营状况良好。 市场实景照片 市场基本情况市场名称万联电脑城地理位置河源市沿江中路建筑形式住宅裙楼商业铺位形式商场内部独立隔断铺位总规模约3600商户数94户铺位数150个楼层及单层面积共2层单层面积约1800主次通道2.4M、1.6M、1.2M层高1F：2.5M2F：2.5M使用率70%出租率98%中庭与垂直交通无中庭，市场内共3部楼梯，中间和两侧各1部出入口5个人行出入口，车辆出入口1个，位于沿江中路旁交易模式现货交易、电话订货市场性质批零兼营，批发10%，零售90%商圈半径及客户构成河源市区居民，下辖县镇居民/零售商，
41、公司企业、机关单位等市场整体经营状况分析该市场是目前河源市唯一一家电脑数码类市场，以零售为主，兼营少量批发，主要经营品牌电脑、电子数码产品、装机配件、办公设备及耗材、安防工具、软件以及电脑维修等，以现货交易为主，少量老客户通过电话订货，市场主要辐射河源市区居民、公司企业和各机关单位，以及少量的下辖县镇零售商，市场规模不大，品类较为齐全，地处老城区与新城区的交界地段（新丰江边），地理优势良好，并且市场有前广场停车位和摩托车停车专区，市场经营状况成熟稳定。 市场区位及整体布局图 市场区位图 市场整体布局图一层平面图二层平面图2）市场上下游关系 经营品类及比例类别商户数量商铺数商铺使用面积（）业态占
42、比品牌电脑163660524%装机配件242948719%办公设备152745418%数码产品111626911%耗材131830212%电脑维修7132189%各类软件8111857%合计941502520100%3）租金售价明细调研（建筑面积） 租金该市场商铺的租金高低是根据所处位置的优劣与铺位面积大小来区分的，与其所经营品类无太大联系，通过调查了解到，1层位于临街位置以及市场入口两侧的铺位租金较高，往市场内部延伸逐渐递减，该层租金区间为30-100元/月；2层则由中间楼体出口处往四周逐渐递减，租金区间为6-25元/月。租金调研明细：楼层经营分区位置开间进深月租金（元/月）单位租金（元/月
43、）转让费租金占比1层品牌电脑区正门口右侧临街铺18*3.69500100-1层：85-100占15%，65-85占40%，45-60占35%，30-40占10%；2层：20-25占20%，10-15占30%，6-10占50%1层品牌电脑区主入口第二排第二间4*52500856万1层办公设备区主入口第三排第二间3.5*62150703.5万1层耗材、维修区最里侧边铺4.5*6.5130030-2层办公设备区楼梯口右侧6.8*9.2180020-2层耗材、维修区楼梯口背面4.5*640010-备注：1层租金均价集中在65元/月左右； 2层租金均价集中在15元/月左右；图示标注租金如下：1层租金区间分布
