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1、1. 地块位置综述： 1.1 本次考察地块位于XX市XX旅游度假区区域，四至位置及范围 1.2 距离XX市或区政府所在地约XX公里，距离XX（知名建筑）XX公里2. 地块现状情况分析2.1 地块地质地貌描述2.1.1 地块面积约为XX亩，合计XX平方米；地块现状为XX；2.1.2 地块是否方正，地界是否明了，无争议；2.1.3 周边是否有道路，道路级别及是否硬化。2.2 环境污染情况2.2.1 空气：空气状况良，基本无浮尘；空气中是否有异味。2.2.2 噪音：周围宁静还是有噪音，考察时间段内（上午9：20-10：00）无噪音。2.2.3 水质：是否有污染（如废弃虾池及沼泽地水质较为清冽，生长有
2、芦苇、野生鱼类和水鸟）。2.2.4 土地：是否垃圾污染或者是否有农作物在耕种2.3 地块用地性质2.3.1 本地块用地性质为：商住/住宅/商业/办公/旅游2.3.2 本地块用地性质是否做过变更，以前是何种用地性质，为何变更，2.3.3 本地块周围用地性质为何种，周围的房产类型或者建筑形态2.4 地块优劣势分析2.4.1优势： 2.4.1.1. XX市或区的区位优势：如地块位于XX市市近年来经济和房地产发展迅猛的XX旅游度假区，具备旅游地产项目开发先天条件。 2.4.1.2 该地块周边的区位优势:如地块5公里半径内休闲度假资源较为丰富（金沙滩海岸、高尔夫球场、游艇俱乐部、星级酒店、万吨级客货运码
3、头等） 2.4.1.3 XX市周边的城市或者国家对本市的利好影响情况，是否有，如有应详细描述。如XX到QD市跨海大桥的动工，将加速XX区域与QD的融合，优美的海岸景观资源与相对低廉的房价，必将成就“QD后花园”的开发和建设。2.4.1.4 该区域地块是否进行限制性规划，在取得土地之后，容积率是否可以调整。 2.4.1.5 是否是招商引资项目，是否有优惠政策。如作为XX市市招商引资开发项目，可以享受到一系列的政策优惠，如拿地成本的协商控制，有关开发政策性费用的减免，政府专人全程对接和手续办理等。 2.4.1.6 本地块周边项目是否对本项目有积极影响或者为本项目带来利益。如本地块附近其他地块已经拍
4、出，区域内上千亩的地块开发规模效应，可使本地块的市政配套进一步加快。 2.4.1.7 其它情况。如有可描述，如无可删除。2.4.2 劣势： 2.4.2.1 市政配套及七通一平情况。如地块区域2公里内无任何市政配套，地块七通一平现状均尚未达到，一方面影响地块开发工程进度，另一方面会影响楼盘的，从而使地块开发周期和营销周期拖长，并额外增加开发成本。 2.4.2.2 附近有无污染项目或者危险源。本地块距离XX市国家级核电站9公里多，在进行楼盘推广过程中，会因为核电站的存在而造成消费群体的心理抗性，如形成市场连锁反应，本地块的开发会存在很大投资风险。 2.4.2.3 周边项目竞争情况。如上千亩地块的同
5、时开发，会使区域内的楼盘项目竞争压力增加，无形会增加营销成本。XX市XX旅游度假区景观资源最优，距离QD跨海大桥最近的西部区（山、海、滩、湖），如XX镇、XX乡的土地全部被XX市市政府进行了控制，尚未投入市场进行开发，在东部土地全部出让之后，西部土地的出让势必使东部区的土地开发和楼盘受阻。 2.4.2.4 XX市XX房地产市场竞争情况及销售情况。如XX市XX房地产市场存在泡沫现象，开发量大，而且集中，产品也比较相似，供应市场产品供应比例远高于消费需求市场。 2.4.2.5 周边城市对本项目是否有威胁或者竞争。作为旅游地产开发的项目，在吸引外来旅游、度假的消费者时，XX市同时会受到胶东半岛县域拥
6、有同样海景资源的乳山银滩、荣成石岛、蓬莱、龙口等区域的客户争抢；反过来说，可供客户选择的海景楼盘城市较多，拥有性价比最高的海岸小城将备受青睐。3. 地块交通及配套规划情况 3.1 与外地市交通配套及规划情况。如QD跨海大桥的建设：该项目位于黄海与丁字湾交接的丁字河口处，从XX市XX镇XX村向南经1.38公里连接X岛（海中岛屿），从X岛向南经1.92公里至XX码头，大桥总跨度3.3公里，其中QDXX段1.13公里，YTXX市段2.17公里。跨海大桥建成后，可将QD到XX市的距离缩短26公里，从QD市区去XX市只需40分钟。 3.2 XX市交通配套及规划情况。如XX市海滨东路的建设（如图）：XX市
7、市2006年“四大工程”之一：XX市滨海路工程建设全面拉开序幕。正在建设中的XX市滨海路东起旅游度假区，西至XX岛，全长25.3公里，全线共设大桥2座、小桥6座、涵洞33道。滨海路与青威路相连的XX连接线工程也同时开工建设，XX连接线路线全长11公里，全线共设小桥5座、涵洞20道。目前，该工程正在进行清表工作。该工程的建设，将充分整合XX市滨海带旅游资源，并进一步接受威海及QD的经济辐射，对提高XX市乃至XX的城市文化和城市水平具有重大的推动作用。3.3 其它配套项目及规划情况。如：XX市万吨级客货运码头的规划建设：作为YT市南部海岸线惟一港口，XX市港目前正在忙着扩容，其扩建工程中的两个万吨
8、级泊位码头将分别于4月、6月投入运营。一期工程投资2.5亿元，将XX市港建成具有两个五千吨级泊位和两个万吨级泊位的码头；二期工程投资4.6亿元，建设三万吨级以上泊位。扩建后的XX市港将打通通向国际的海上通道，有利于XX市市腹地及周边地区农、牧、渔、果蔬以及矿产资源等的输出和煤炭、石油、钢铁、木材、化肥等资源的输入；有利于完善山东半岛港口布局，促进地区的经济发展；港口扩建后，港口吸引半径必将有所扩大，远景发展可分流蓝烟铁路进出的货物。 XX市国际游艇俱乐部的扩建（如图）游艇会位于XX市旅游度假区内，项目总投资1.4亿元，一期建筑面积为25万平方米，包括：游艇俱乐部、产权式酒店、产权式酒店公寓、游
9、艇会务中心及其配套设施、海上泊位等。目前产权式酒店及公寓已经封顶并开始预售，总长度达610米的游艇码头主体工程已经完成，并开始进入码头地面硬化阶段，该码头目前规划了200个游艇泊位，整个项目建成后，该项目将成为目前胶东半岛最大的游艇码头以及胶东首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的海上高档综合旅游景区 XX市国际高尔夫球场的扩建：苏格兰标准十八洞滨海高尔夫球场XX度假区内有某集团在大陆兴建的亚洲唯一风格的苏格兰标准十八洞滨海高尔夫球场，每年吸引着大量的高尔夫爱好者前来挥杆，其中以韩日高尔夫爱好者居多。球场位于万米黄金海岸上，占地100万平方米，这里四季分明，四周景观随季节千变万化，地貌且受
10、滨海地形的影响，整个球场的自然景观及气氛十分类似苏格兰地区的古老滨海球场。 XX市2012年亚沙会运动场地、场馆规划建设：根据初步测算，亚沙会运动场馆及亚运村的建设共需占用土地6000亩，2006年12月，XX市被亚奥理事会正式确定为第三届亚洲沙滩运动会举办城市后，在亚沙会建设规划选址尚未确定的情况下，市国土资源局提前运作，到目前，已经完成土地审批2500亩，但仍然有3500亩土地需求缺口。市国土资源局:下一步我们将把亚沙会体育场馆及亚运村等周边区域作为土地经营工作的重点，力争每年完成土地储备1500亩，并按照高标准规划、高质量招商的工作思路，以招拍挂出让的方式，选择实力雄厚的客商参与滨海地区
11、经营性用地开发建设，在全面释放土地能量，增加政府土地收益的同时，加快亚沙会场馆周边区域开发建设进度，进一步提升XX市城市品位。4. XX地区楼盘开发情况统计 4.1 达利广场 类 别：住宅、商业、酒店式公寓项目地址：开发区香江路太行山路以西销售电话：053286978989开 发 商：上海上实城市发展投资有限公司占地面积：2.3万平米建筑面积：12万平米绿 化 率：45%总 户 数：742户左右停 车 位：632（其中地下车位602）面积配比：64261平米（高层公寓）3680平米（酒店式公寓）主力户型：套二：93平米、套三：126平米周边环境：南临繁华的香江路中央金融区，地处核心生活地段，可
12、漫步利群、吉韩商场、生 活便利。有1路、2路、15路等公交车经过。使用时间：2007年年底交房标准：精装修起 价：5830元/平米，每层加50-100元/平米，酒店公寓23万一套起送家电、家具均 价：7100元/平米购买人群：外地投资和度假等暂住型的较多，其次是当地临时过渡型人群物业公司：上实物业管理（上海）有限公司收费标准：住宅 1.8元/平米月 酒店公寓 2.8元/平米月物业配套：双气，电视电话宽带，可视对讲和闭路监控电视等。 4.2 风和日丽 类 别：住宅（多层、高层） 项目地址：开发区石油大学西侧（滨海大道与海尔大道交汇处）销售电话：开发区：0532-86610906/07/08 青岛
13、市：85832326/27开 发 商：青岛康大时代房地产开发有限公司代 理 商：青岛康大置业营销有限公司规划面积：18.35万平米建筑面积：25万平米开发工期：风和日丽共分三期开发，一期共19个多层，二期15个多层、4个板式层，三期5个高层已开工建设。面积配比：两室一厅一卫、三室两厅两卫、复式（带跃层）、两室两厅一卫，面积57130平米（三期）不等。售 价：二期多层早已售完，高层只有几套未售，起价为4500元/平米（每层加50100元/平米,三期为塔式建筑，精装修，起价为4000元/平米，均价5100元/平米。装修标准：三期，500元/平米周边环境：小珠山森林公园、金沙滩海水浴场、唐岛湾主题公
14、园（正在建设中）教育环境：与山东科技大学、石油大学、开发区一中、南洋学校咫尺之遥医疗卫生：开发区医院、薛家岛医院物业公司：深圳中海收费标准公司 物业配套：双气、韩国COSTAR地盘管供暖、宽带、闭路电视监控系统、可视对讲系 统、电子巡更系统等。5. XX市房地产市场发展综述5.1 区域定位主要是用于旅游度假投资之用，随着XX市连通QD的跨海大桥的修建，从XX市XX到QD市中心只需要45分钟的车程。XX市要划归QD，越来越多的QD开发商在XX市开发项目，带动了QD当地的购房团来XX市投资置业，把XX市作为QD的后花园。还有部分来自淄博、济南、东营等内地的购房客户，看好了XX市房地产投资处于上升期
15、的发展趋势。XX市当地的购房客户很少，一般在市里买房了。5.2 地段的价值XX市的海景资源越来越稀缺，原始的黑松林更是弥足珍贵，这些得天独厚的自然条件使得海景地产的价值变得越来越高。很多开发商都看好这片黄金宝地，在此开发项目，并且XX市市政府要迁到XX，XX又将成为行政中心，更会提升XX旅游度假区的地段价值。5.3 房地产开发状况开发商以QD和YT的居多，还有江苏、淄博、济南等地的开发商，XX市当地的开发商占据的比重小。XX的房地产市场是近年才发展起来的，随着旅游度假区的规划迅速发展，很像乳山银滩的房地产发展现状。发展的起点比较高，速度比较快，存在一定的市场泡沫。5.4 户型面积及户型结构情况
16、该地不仅有成片的别墅区，还有社区的联排别墅，陆续大约有1000套的供应量，面积都在200平米以上。另外100平米以上的中大户型所占的比重很大，90平米以下的中小户型相对要少。60平米以下的小户型只有两个项目有。5.5 建筑形态情况在开发的项目中，别墅、联排别墅、多层、小高层、高层都有，还有酒店式公寓等。都以一梯两户的板式住宅为多，房屋的使用率很高，采光效果不错。小区的绿化率相对要高，容积率低，很适合居住。5.6 小区的相关配套情况因为XX本身就是一个新兴的区域，的年限很短，整个区域的生活配套很不到位。包括采暖、商业、医院、教育、交通、供水等设施，都需要逐渐完善。不过随着市政府的搬迁，这样的状况
17、会很快解决的。5.7 状况及销售前景包括几个别墅项目在内的高档项目的情况不错，客户投资很注重项目的档次和品质，看好项目的长远投资。一般在XX投资置业的客户应该算得上是中产阶级，比较富裕，有私家车。6. 项目拿地程序及相关配套费用情况6.1 拿地程序：市长签批规划局提方案建设局评估测算挂牌领取出让文件交纳保证金（保证金约为测算地价的1520，竞地成功后，该项资金50用于冲顶土地出让金，另50作为政府相关部门工程监管资金留压，待工程竣工后退还）竞拍缴足剩余土地出让金取得土地6.2 相关配套费用情况开发公司在规划设计方案报批过程中需提供物业管理方案，同时缴纳维修基金（11元/），配套费（198元/，
18、含天然气、暖气配套，否则为123元/）人防费（9层以下：一层面积1030元/平米；10层以上：一层面积1300元/平米）7. 项目投资成本预算（概算）7.1 说明本地块总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过初步统计和归纳出对本开发成本的分期投入和区内道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则对地块分期开发和投资成本的分期投入进行安排建议。各类投资成本的分期发展投入安排，是基于“稳健有序、滚动开发”的原则。主要考虑到地块面积较大（约300亩），前期投入支付费用较高，同时考虑总体开发周期较长等原因影响。根据地块规划拟定保守总建面积约为24万平米（容积率：1.2），乐观总建面积约为36万平米（容积率1.8）的大体量开发考虑，并结合开发方的开发策略，以及同体量项目成功开发经验，初步拟定项目分为三期五年（2008年4月-2013年4月）开发发展。营销周期与开发周期同步进行，时间约为三年（2008年7月-2011年7月）。2、项目总投入及销售收入预算表（详见成本预算表）12.16.202212:5912:59:5322.12.1612时59分12时59分53秒12月. 16, 2216 十二月 202212:59:53 下午12:59:532022年12月16日星期五12:59:53
