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1、目 录一 市场调研区域界定21 界定目的22 界定原则23 商圈构成、顾客来源24 商圈的确定方法24-1零售吸引力法则（又称雷利法则）24-2消费力确定商圈25调研对象确定25-1区域静止样本对象25-2区域动态样本对象2二 区域市场环境总体研究21区域人口状况21-1 人口总量21-2 性别构成21-3 年龄结构21-4 教育水平21-5 职业构成21-6 收入水平21-7 人口消费力21-8 未来人口趋势21-9 小结22 区域交通环境分析22-1 交通环境现状22-2 交通道路分析22-3 交通设施分析22-4 区域人流动向22-5 通行状况22-6 未来交通规划22-7 区域交通总结
2、23 项目周边人流、车流分析23-1 研究目的23-2 人流量统计23-3 车流量分析23-4 人、车流量与租金的关系23-5人流量带给本项目的潜在收益24 区域配套设施研究24-1 医院24-2 航天产业24-3 教育产业24-4 国家军政机关2三 区域地产市场研究21总体概况22住宅类物业22-1供应总量22-2分布特点22-3价格水平、档次22-4目标客户22-5销售率、入住率22-6未来发展趋势22-7小结23 办公类物业23-1 供应总量23-2 分布特点23-3 价格、档次23-4 入住群体23-5 入住率23-6 未来放量23-7 小结24酒店类物业24-1研究目的24-2供应量
3、24-3分布特点24-4价格、档次24-5入驻率24-6入住群体24-7未来发展趋势24-8小结25区域房地产市场总结2一 市场调研区域界定1 界定目的商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。2 界定原则对于商业物业项目市场区域的界定，应遵循如下原则：充
4、分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围；以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准；在结合商业物业商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业物业有效交通动线，并以此作为商业物业市场区域界定的基本标准。3 商圈构成、顾客来源 商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。 次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商
5、圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。4 商圈的确定方法商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜
6、在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。 4-1零售吸引力法则（又称雷利法则）DR=DA/（1+PB/PA）其中DY表示商圈辐射半径，DA表示两个商圈距离，PA表示商圈A的人口数量，PB表
7、示商圈B的人口数量。“雷利零售引力法则”是最原始最基本的商圈理论法则,以后的众多法则均源于该法则关于零售引力的核心思想之上，这个法则对研究城市商圈的贡献在于：如果企业无法在投资地获得更为详尽的资料，只能通过官方资料大概知道该地人口和地理情况，那么就可以利用雷利法则对该地点进行初步的吸引力判断，雷利法则运算方法简单，数据获得容易，是企业在决策早期经常使用的方法。零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。 由于本项目所处五棵松商圈和最近的公主坟商圈呈竞争关系，因此通过研究二者的
8、人口于距离可以推断出本项目所处商圈的辐射半径。由地图可知，五棵松商圈距离公主坟商圈距离为3.2公里，五棵松商圈人口为25万，公主坟商圈人口为83万，经雷利法则计算如下：DR=3.2/（1+25/83）=2.06公里根据上式计算，五棵松商圈目前的辐射范围为2.06公里；4-2消费力确定商圈在通常的商圈确定中，人口和消费水平是至关重要的两个调查数据，因为这两个数据直接涉及到未来商业规模需要多少消费力支撑的问题，是一个项目能否生存的最基本数据。比如国际连锁零售企业通常在进行选址时，会以项目位置为中心，然后圈定一个商圈，这个商圈的人口数量要满足能够支撑该项目的最基本数量，另外，再考察区域内的人口消费水
9、平，从而最终测算出这个区域内到底能产生多少消费力，在此建立零售企业一年能够达到多少营业额等。在这里，我们采用最常用的消费力确定商圈法：支撑项目赢利的基本人数=项目体量*区域大型商业单位产出/区域人均消费额，其中区域大型商业单位产出为14400元/平米/年，本项目商业体量为16000平米（地下14000平米，地上2000多平米），五棵松地区人年均消费额为12500元，根据以上数字，最终得出如下计算结果：支撑项目赢利的基本人数=14400*16000/12500=18432人。由于本项目商业体量仅占区域总商业面积的6%左右（区域总商业面积近30万），假设在区域商业所有因素基本相同的情况下，则本项目
10、所吸引到的有效消费人群为总人口数量的6%，也即30.7万人，但是实际情况并非如此。本项目地处黄金要道，毗邻西奥场馆，是当地不可多得的商业经营宝地，势必能够吸引到更大比例的人群，因此，结合项目的自身情况，依照我司经验，我司认为本项目实际能够吸引的消费群体数量应该能够达到区域总体人口数量的10%左右，如此计算，则需保持项目商圈总人口数量为18.43万人左右，按照万寿路和金沟河街道办的人口统计资料来看，区域人口密度为11500人/平方公里，经过下式计算，可最终得到本项目的商圈辐射范围如下：辐射区域面积=（支撑本项目赢利的最基本人数/吸引人口比例/区域人口密度）=18432/10%/11500=16平
11、方公里辐射半径DR=16/3.142=2.25公里从上述计算结果可以看出，根据零售引力法则和消费力法则计算出来的商圈大小不同，差距0.2公里，这是因为两者采取的计算原理不同，依仗的数理依据不同，从而产生不同的结果，有一定的误差实属正常范围之内。而根据我司的实际经验来看，商圈往往并不是一个同心圆，它可能会受到道路、铁路的隔断，另外地形面貌、商圈分布的不平衡都会造成根据公式计算出来的结果难以符合实际调研要求，因此，结合以上计算结果，再根据我司以往一贯的调研经验，我司最终决定重点调研区域如下：西到玉泉路、东到万寿路、南到郑常庄、北到定慧北桥（辐射半径两平方公里）另外，考虑到西部商业发展的实际情况，我
12、司在进行重点调研时还会考虑到可能会对本区域商业有所影响的几大商业区域，如四季青桥板块、远大路世纪金源Mall、公主坟商圈等。5调研对象确定通过我司确定的市场调研区域与重点调研项目所在区域，我司针对各个区域具体情况制定了不同的调研方式、方法，确保其市场调研在实施上具有良好的可执行性，获得的数据及信息具有较好的时效性。具体调研方法如下：5-1区域静止样本对象住宅物业：考虑到五棵松区域内住宅体量较大（大型住宅物业较多），且社区内商业较为发达，因此我司确定，主要分析指标将包含项目名称、地理位置、经济技术指标、人口要素、商业配比状况等。商务：本项目地块调研区域范围内目前为止尚未形成较为成熟的商务氛围，区
13、域内存在写字楼数量相对有限，但部分商住项目的出现对于商务类物业进行了适时的有效补充，也为本项目定位商务类物业提供参考，因此我司确定，对区域内所有商务类物业进行比较分析，主要分析指标将包括项目名称、地理位置、经济技术指标（占地面积、建筑面积、容积率、绿化率等）、租售价格、产品状况等；商业物业：现阶段五棵松区域范围内，大型商业物业数量较少，且大多经营效果不理想（档次不高）。在周边拥有如此大规模体量社区的同时看到这一现象一定有着其消费盲点及商业规划不完善的地方，对此我司将对区域内所有大型独体商业进行专项研究。以此找到本项目的突破口。其中主要分析指标将包括物业名称、地理位置、经营状况、租金价格、经济效
14、益、相关技术指标（物业形式、楼层数量、物业规模等因素）等；同时将统计区域范围内各种商业物业的租金现状特点、档次比例构成、业态分布比例等，为后期商业类物业分析提供基础性资料和初步指导。5-2区域动态样本对象上述几方面的调研均为相对静止的目标样本，而目标客户群相对为动态的目标样本，其所固有的特性是商业物业项目最为关注的内容之一，商业规划的方向与其之间是相辅相成、密不可分的，是商业地产项目核心之所在。故我司针对目标经营商户、投资商户、消费人群等三个方面所具备的特性，通过问卷访问、专项访谈等方式实施调研工作，较之经营商户的经营特点及选址要求、投资客户的投资倾向、消费者的综合消费特点，进行比例分配、横纵
15、比较的分析研究；一方面验证静止目标样本的商业结果，另一方面为本项目商业规划的形态提供针对性较强的支持依据，以保证本项目与市场充分结合。消费者调研方式消费者是商业物业的最终消费人群，商业物业经营是否成功，将取决于消费者对于此物业之喜好程度，所以消费者之实际需求对商业物业长期、稳定的发展将起到决定性作用，消费者对于物业所提供之意见是非常珍贵和有建设性的。为充分了解五棵松地区消费者的市场需求、消费习惯等商业特征，配合本项目后期策划制定符合区域消费需求的定位，我司特对五棵松地区近年来人口基本情况进行了详细的调查，同时对本项目商业辐射范围内之消费者进行了全面的问卷调查，确保获取足够的消费者信息为市场定位
16、提供准确、有效的数据支持。调研步骤与方法调研方法：A.社区入户：小组访谈、深度访问B.定量调研：街头拦载消费者调研地 点：调查社区：嘉德公寓、百朗园、万地名苑、金沟河小区、永定路小区商业网点：西点百货、今日商业中心、华普超市、超市发、国美电器、大中电器对 象：主要是在该区域生活、工作和学习的人群，包括退休老人，个体户以及上班族、临时打工人员等。抽样方式：随机判断抽样时 间：2005年12月15日至12月20日 上午10:00-下午18:00问卷数量：原定调研问卷为700份（入户调研问卷200份，商场拦截调研问卷500份）实际回收问卷444份（入户调研问卷144份，商场拦截调研问卷300份）调研
17、问卷设计：封闭式、多项选择式开放式、填充式问卷质量控制：现场监控、回收筛选调研内容：消费区域、消费形式、消费习惯、消费频度研究、消费购买力调研、商业需求业态分析、商业需求量分析、各业态消费支出比等经营商户调研调研目的在我司完成对项目整个区域内的商业调研工作之后，为配合本项目日后工作的有效开展，最大程度增加对本项目后期招商工作的可操作性，我司在实施调研后续工作之前都会进行详细的经营商户访谈，在本部分报告中我司将详细分析获得的调研资料，为后续操作奠定基础；调研步骤与方法为确保经营者调研的准确性，我司共进行了为期5天的调研活动，具体时间为2005-12-18至2005-12-22的9：00-19：0
18、0，地点为北京市。我司在商户调研过程中主要采取三种方式，分别为：长期合作商户调研、内部商户交叉调研和预期主力商户拜访，下面我司就主要调研方式进行详细阐述。经营商户调研途径针对三种调研方式的选取，我司主要考虑点为各业态的招商难度及单位经营面积，对于一些未建立合作关系的大型商户采取的主要是拜访调研方式，整个过程比较顺利，获得了大量一手资料，相信将会对于预期的项目整体定位方向有良好把控。长期合作商户调研：伟业商业进行商业专业策划营销工作已经多年，实际操作成型项目很多，在此过程中已经积累了相当一部分具备行业知名度、资产及运营经验雄厚的大型特色商户，通过行业优势对接，现已形成一块初具规模的行业联动体系。
19、在每次操作项目前均会与目标商户进行前期接触，本次接手本项目同样依照惯例向商业经营对象出具了项目基础状况说明，通过该平台，现已回收大量有效商户问卷，将会在下面部分的具体分析中详细说明；内部商户交叉调研：伟业在进行地产项目运作时，通常对外经营部门会相互发布项目信息，各部门均会在公司信息平台上出示予以交叉互享，自调研工作开展以来，我司已从中获取大量有效信息，上述商户均已实施电话访谈或面谈，对本项目提出了自身的经营比例建议及意向进驻说明，在后期实际操作中，我司将会做更深一步的实质工作；预期主力商户拜访：在实行前期市场调研工作过程中，我司已初步模拟定位了一部分具备地区及全国影响力的大型商户，为了了解其对
20、于本项目的经营预期，提前为大型商户的进驻出具硬件设计条件。自第二阶段调研工作开展后，我司将针对本项目具体情况，继续深入调研，以提出符合项目整体发展的建议。调研内容本次我司将主要依据商户业态类型、经营规模、选址要求等不同的因素，利用不同手段进行商户调研，调研工作将依据所调研业态数据为基础指标，调研内容包括：单位租金承受力、经营面积、产品进驻硬件条件、业态进驻意向、对于本项目发展预期等。投资者调研方式投资群体分析投资者是未来本项目商业的最主要购买者，了解他们的需求对本项目的未来前景及价格定位有着重大的意义，因此我司针对长期联络的有投资意向的投资人，进行了比较深入的分析，针对投资客的投资倾向，可承受
21、总价水平，期望租金等方面进行分析，为后续定位报告提供支持依据。研究方法：面访、电话访问被访投资人范围：北京市范围内的有一定投资意向的投资者和经营者调研份数共计：200份；有效样本：166份调研内容:投资商业考虑因素、投资面积、预期单价、预期回报率、投资能力、资金来源、对本项目的看法等二 区域市场环境总体研究1区域人口状况1-1 人口总量在我司界定调研范围内，分布着众多的科研院所、医院、国家机关等，如中国科技大学研究生院、国防大学、解放军陆军总医院、武警总医院、中国国际广播电台、空政歌舞团等20多家。还有总政、海军、陆军、铁路等机关部门的家属宿舍多设在这里，截止目前，该区域内共有人口24.3万，
22、主要以该地区的科研院所、解放军总医院等居住区及老居民为主，其中有5-6万流动人口，据我司统计，随着周边新设区的入住，未来3年内本区域人口将有较大的增量，据我司初步统计未来人口将增长到30万人。1-2 性别构成区域内男性人口多于女性人口比例，比例分别为56%、44%，这是由于本区域属北京军政单位聚集区域因此造就了本区域内男性人口多于女性人口的现象。从右图统计数据中可以看出，本区域内人口性别状况是：男性所占总人口比例比女性多12%。而男性消费习惯对餐饮、娱乐等许多于女性，而女性消费习惯是以百货、服装服饰为主；区域内人口性别构成，对本项目商业业态规划有一定影响。1-3 年龄结构本区域内年龄结构主体是
23、45-59岁的成熟型中年人为主，占总人口的33%，这与项目周边各大机关的工作人员是分不开的。其次是36-45岁中年人群占到总人口的23%；再次是25-35岁之间的青年群体，占总人口的19%；再次为25岁以下的青少年群体；最少为60岁以上人群，占总人口的10%。区域内45-59岁之间的成熟型中年人数量较多，此类人群正处于即将退休之际，据我司不完全统计本区域内此类人群大部分拥有中高级职称，考虑再就业的达到45-66%，因此此类人群仍处于事业的收获期，对生活的品质拥有较高的要求。1-4 教育水平本区域内受过本科教育的达到35%；受过研究生以上教育的达到24%；由此可以看出本区域受过高等教育的人群占到
24、总人口59%，这是由于本区域内有众多国家级科研单位以及军政司令部，如：中国航空航天总公司、中国炮兵司令部、中国装甲兵司令部等，此类单位在职人员受教育水平较高。而在本区域内田村附近居住人群以流动性人口较多，此类人群受教育程度以初中、高中居多，并且此类人群以从事简单体力劳动为主的工作为主，如：美容、餐饮服务。本区域内受教育程度比例最多的本科及本科以上人群，特点是接受新事物能力较强，对生活品质的要求较高，并且此类人群晚婚者居多。1-5 职业构成区域内人口中主要从事以下几个职业：军政人员、科研人员、医务人员。项目周边国家机关、军政人员、科研人员较多，因此我们针对这两类人群进行分析比较：军政人员消费特征
25、分析本区域内拥有较多的军政部门，如：中国炮兵司令部、中国装甲兵司令部、中国海军司令部等，从而使得本区域内军政人员较多。军政人员消费倾向性主要体现在对餐饮需求较多，由于此类人群的特殊性使得其对其它业态需求不明显，因此促使本区域内餐饮业极为发达，而其它业态在此区域相对发展较为缓慢。对本项目所在区域而言，区域内居住的军政人员较多，这使得区域内其他业态有利消费的人群积累相对较少，这种状况将对本项目商业的定位带来一定的影响。科研人员消费特征分析本区域内拥有较多的国家级科研单位，如：中国航空航天部、人民解放军总医院等，从而使得本区域内居住的科研人员较多，此类人群消费水平不高，对消费品的品质没有特别要求，但
26、此类人群会对某一特定商品或事物的档次、功能要求较高。本区域居住较多此类人群，因此对本项目定位业态的档次有一定的借鉴作用。1-6 收入水平本区域的收入水平较高，如下图4001-5000元以上的占到总人口的31%；5000元以上的占到总人口的28%，3001-4000元占到总人口的19%；2000-3000元占到总人口的13%；2000元以下仅占总人口的9%。从数据中不难发现本区域月收入3001-5000元占总人数的60%，这与本区域内科研单位与军政单位居多是分不开的。北京市2004年平均收入水平为2439.42元/月，而本区域人均月收入在3000以上的达到78%，因此本区域居民拥有较高的收入水平
27、。1-7 人口消费力从上图中可以看出2004年与2003年相比，本区域的食品、烟酒、衣着、娱乐教育支出都有显著增长，而家庭设备及维修、个人医疗保健、交通和通讯支出略有下降；本区域2004年同2003年比较，人口对居住的消费基本持平。1-8 未来人口趋势我司通过不完全统计，本项目周边在建、待建住宅项目较多，在未来2-3年内本区域人口将增加4-6万人；而随着北京2005年新城市两轴-两带-多中心的规划方案，本区域地处规划中主要中心位置，因此房地产开发向东、西部的发展势不可挡，因此未来10年，本区域及周边人口将有较大的增长，我司不完全统计在2015年前后，本区域及周边人口将达到39.8万人。1-9
28、小结通过统计，区域内人口总量达到25万人，常住人口达到总人口的80%，区域内人口男女性别比例为56%、44%；通过我司统计本区域受过高等教育（本科以上学历）人口较多，占总人口的59%，同时据我司统计，本区域人口职业以军政人员、研究人员居多，消费力较强。综上所述，本区域人口的特点及消费习惯对本项目的定位能够起到一定借鉴作用，并且随着北京城市规划不断的深入，奥运经济在本区域不断的体现，本区域内人口在未来将有较大的增长幅度，对本项目商业有利的消化促进都是本项目强有利的优势。2 区域交通环境分析2-1 交通环境现状区域内目前有多条交通干道，有公交、地铁，总体来说十分便利，本项目紧邻五棵松地铁站；东侧紧
29、邻西四环，自驾车、乘坐地铁都十分便利。但由于三环的交通压力大，引致长安街、阜成路等东西向干道部分时段通行不畅，而且玉泉路的北段正在拓宽，尚未开通，车辆至此要绕道而行。区域内上下班高峰时间，本区域主要的交通干道仍以西四环和复兴路为主，因此这两条道路交通压力十分大，在交通高峰期时常出现车辆拥堵现象，有时甚至交通瘫痪。区域内交通主干道的拥堵与区域内交通次干道交通的通畅形成鲜明对比；本区域内交通次干道道路状况较为理想，基本为双向行驶双车道，但由于区域内次干道与主干道联系不够密切，不能充分缓解主干道的交通压力，同时次干道对车辆疏导的有限性，没能完全体现出次干道在交通中应有作用。图表：区域内现有道路图表区
30、 域 内 现 有 道 路东西向田村路阜石路金沟河路复兴路太平路南北向玉泉路永定路西四环路西翠路万寿路图表：本项目交通道路图2-2 交通道路分析主要交通道路从东西向的城市主干道看：本项目区域内东西方向现有二条城市主干道：复兴路贯通整个市区已经经过规划，因此短期内不可能再重新规划，目前复兴路路况较好，通行车流量大，但是容易在田村区域桥的交通高峰时段形成高峰拥挤的局面，而且堵塞的情况十分严重。阜石路东起西四，西至西五环外，该路东起三环路航天桥，西至门头沟双峪环岛，全长约16公里。沿途经过石景山、田村、航天桥，东向将连上阜成门、西四、景山、朝阳门、青年路，直通通州，无论从南北长度，还是所贯穿区域的重要
31、性，都可以堪称“第二条长安街”。届时，项目周边方圆两公里内将有两条东西向的城市主干道，有利与连接东西向的物流和人流，协调东西方向区域的经济发展。从南北向的城市主干道看本项目区域内南北方向现有四条城市主干道：以西四环路和西三环路为主，玉泉路和永定路为辅。其中玉泉路（南起京石高速，北至田村路）的京石高速至人民渠段已拓宽。次级道路田村路田村路西起西黄村桥，东至定慧北桥，目前道路宽度仅有20米左右，道路状况较差，在天下城批发市场处易发生车流堵塞现象。金沟河路西起永定路，东至西四环辅路。经过扩建后的金沟河路道路全长约870米，为城市次干路。道路断面为一幅路，路面宽22米，两侧人行步道各宽4米，北侧人行步
32、道外侧绿化带宽5米。同步实施雨水、绿化、照明、交通工程等配套工程。玉泉路目前正在拓宽，由于玉泉新城正在建设，通过的车辆较多，两边的临时摊点很多，通行情况比较混乱。西翠路西翠路是贯穿复兴路，南起太平路北至阜成路，连接复兴路、太平路、阜成路的道路之一，并且西翠路西侧紧邻五棵松北京奥运场馆。西翠路全长6750米，为双向行驶的四车道道路，属于城市次干道，西翠路左右两侧各有宽约2米绿化带。2-3 交通设施分析地 铁地铁在城市交通中充当着缓解城市高峰时间交通压力、疏散工作人群的重要角色，同时由于其对环境污染相对较小，占用城市空间小的特殊性被越来越多的世界重要城市所采用。随着北京2008年奥运的临近，北京交
33、通规划对城市轨道交通越来越重视。近几年私家车逐年成倍递增，道路交通的压力已到崩溃的边缘，因此在被称之为“堵城”的北京，地铁对交通的贡献更是功不可没，据北京交通部有关资料显示上下班高峰期，乘坐私家车从五棵松到达国贸需要60分钟左右时间；乘坐公交车到达国贸需要90-110分钟；乘坐地铁到达国贸仅需34分钟。因此在本区域地铁起特殊作用不可低估。由于住在西区的大多数人依靠地铁出行，因此导致早上600以后从这里上车就基本没有座位了，晚上同样如此，1100以后地铁车厢里还十分拥挤（基本情况是，上班向东的线路到八宝山还略微宽敞，到了万寿路大量人流涌入，造成车厢拥堵状况十分严重；如果目的地是公主坟或是军博，状
34、况更为糟糕。尤其令人不安的是，目前西边还在不断兴建大型住宅小区，以后搭乘地铁的居民会越来越多，地铁未来的搭乘状况还不得而知。公交项目周边公交线路较多，基本上可以到达市区各地，由于本项位于复兴路与西四环交接十字路口，而复兴路和西四环路是本区域内的主要交通干道，运行公交线路较多，因此搭乘公交车到达本项目极为便利。如下图：项目周边公交站点图区域内现有公交路线所在道路公交线路始发站终点站复兴路620广安门张仪村711阜成路青塔373公主坟衙门内747北京西站大峪复兴路西四环982北京西客站西北旺804花家乡驾校姜庄户967鸿益驾校北岗子905场分园颐和园748晓月苑小区育新小区958八大处北京游乐园6
35、21四海公园玉泉路817玉泉路国防大学西四环942桥梓东直门西四环通州927亦庄站西客站西四环丰台993窦店汽车站太平桥2-4 区域人流动向良好的交通环境不仅能够为项目组织良性的交通体系，还能够为项目带来消费人流，提升项目人气，从而为项目的成功运作提供有力的外部帮助。本项目所在位置是区域内重要交通枢纽，从上图中可以看出，本区域内各区位都有较多公交车辆可以到达本项目，交通极为方便，并且从公主坟、从本区域附近最大社区“远洋山水”到达本项目也极为方便，如：公主坟到达本项目不仅可以乘坐地铁，还可以乘坐众多公交车可以到达本项目；而“远洋山水”是本区域最大的社区，其建成后入住人口可达3万人，其社区居民到达
36、本项目可直接乘坐751、620等车辆。因此区域内便利的公交系统为本项目带来大约20多万的人流。综上所述，本项目周边的交通系统极为便利，能够为本项目提供较大的人流，因此在针对本项目业态设计是可以充分考虑交通为本项目带来便利。2-5 通行状况从目前的道路通行情况来看，上班高峰时间往西道路状况基本良好，自驾车、乘坐公交车出行道路基本保持畅通；对于更多的在东边工作的人来说，由于东西走向的车流过分依赖主干道复兴路，导致负载过重，车流过玉泉路或者大中音响器材城路口时拥堵状况十分严重，并且越往东拥堵状况就越严重。此种状况一直延续到早晚交通高峰结束。通过上述分析，可以看出目前的交通状况尚不尽如人意，未来等小区
37、周边道路完善之后,交通状况将会有所改善,但是由于玉泉路远洋山水、玉泉新城这两个百万平米大盘的建设,这里的人口密度将会大幅上升,同时伴随着北京2008年奥运会的召开，北京2005-2020年新城市规划:两轴-两带-多中心的推进，本区域交通问题将成为首要解决的大问题，因此未来政府对本区域交通道路的改造是势在必行的大趋势。2-6 未来交通规划阜石路北京市总规修编已将该路全线提级为城市快速路，相关的规划条件也做了较大调整，目前设计部门已经完成了该路的规划方案，相关区政府正在积极准备征地拆迁工作，待条件成熟就开工建设。改建后的阜石路将由60米拓宽到80米，经过车辆的行驶时速将由60公里提高到80公里。此
38、外，阜石路由西三环到西四环3.5公里路段沿线将新建、改建永定路立交、玉泉路立交、田村东路立交等6座立交桥，作为阜石路升级快速路的配套措施。改建后的阜石路将与长安街西延长线及莲花池西路共同构成东西方向的交通主干道。玉泉路根据相关的规划，玉泉路未来将拓宽为60米，目前正在动工修建。玉泉路将向北延伸，在上城东边路过，一直向北，到达永定河引水渠，原有的桥要拓宽，然后向西，再向北，与杏石口路的接口处是南平庄。目前看来，到今年年底即有望连接北边的杏石口路。拓宽60米后的玉泉路，南起京石高速公路，北达杏石路，将会成为西部地区除环线外的惟一一条连通南北的城市主干路。田村路未来田村路将拓宽为40米，大大提高东西
39、向的车流通行能力，成为区域内阜石路、复兴路之外的第三条重要道路。2-7 区域交通总结总体看来，区域内的主要交通道路都将进行拓宽工程，这将极大的舒缓目前区域交通困难的现状；因此未来道路状况比较乐观。但是随着周边众多大盘项目的入住，迅猛递增的人口和车辆也会重新带来很大的交通压力，因此，区域道路交通还有待进一步完善。3 项目周边人流、车流分析3-1 研究目的从项目周边人、车流动向为项目产品外部人流动线规划提供依据；从项目周边固定人、车流量的对比为本项目商业租金变化确定依据；根据项目周边道路人、车流量进行项目未来营业额预测；3-2 人流量统计通过一周的监测，各主要街道人流状况如下：图表：一周内各主要街
40、道人流量统计表时间星期三（12.14）星期四（12.15）星期五（12.16）星期六（12.17）星期日（12.18）星期一（12.19）星期二（12.20）四环路10：25-10：30人流量103115106114134132107四环路12：25-12：30人流量6759811271415151四环路14：25-14：30人流量40537252617735四环路17：25-17：30人流量113107113121147167101复兴路10：25-10：30人流量283264256237255292276复兴路12：25-12：30人流量81739274637277复兴路14：25-14：
41、30人流量11010612610599108113复兴路17：25-17：30人流量3113073412552803443215分钟内平均人流量四环路：95；复兴路：192；四环路、复兴路一周内人流波形分析从上图中可以看出本项目周边四环路、复兴路一周内（周一至周五）人流动线的高峰时间段为17：25-17：30左右，此时间段为下班人群的高峰期；一周内（周一至周五）人流最少的时间段为14：25-14：30；由此可以看出周一至周五项目周边有效消费时间段为17：25以后。而周六、日的人流动线波动的高峰时间段为12：25-12：30，此时间段为项目周边区域居民假日出行的时段，因此此时段人流量大；综上所述
42、：四环路、复兴路周一至周五经过本项目人流的高峰时间段为17：25以后；周六、日经过本项目人流的高峰时间段为12：25以后。3-3 车流量分析小型轿车车流量（私家车、出租车）图表：一周内各主要街道小型轿车流量统计表时间星期三（12.14）星期四（12.15）星期五（12.16）星期六（12.17）星期日（12.18）星期一（12.19）星期二（12.20）四环路10：25-10：30车流量626617603187176677661四环路12：25-12：30车流量2372462339478235235四环路14：25-14：30车流量1761591515257171172四环路17：25-17：
43、30车流量793785783231222803784复兴路10：25-10：30车流量581576577237274565561复兴路12：25-12：30车流量145139126133137153138复兴路14：25-14：30车流量1711651697687185164复兴路17：25-17：30车流量7347377213413477537435分钟内平均车流量四环路：366；复兴路：348；从上表可以看出一周内周一至周五，同一时段车流量基本保持一致，没有太大幅度的改变；周六、日车流量与周一至周五相比明显减少，这是由于本区域内的复兴路与四环路为本区域内车流的主要交通道路，而到周六、日由于
44、没有上下班车流，因此车辆流量较少。四环路、复兴路一周内车流波形分析从右图中可以看出（除周六、日）四环路、复兴路一周内车流高峰时间段以17：25-17：30；低峰时间段在14：25-14：30，由于四环路、复兴路是本区域内主要交通干道，因此上、下班高峰期 出现车流量激增的状态。同时间段对比周六、日四环路、复兴路车流明显减少，由此推断本区域是以居住为主，区域内没有较具规模商业，区域内商业对周边消费力不具有吸引力。公交车车流量分析图表：一周内各主要街道公交车流量统计表时间星期三（12.14）星期四（12.15）星期五（12.16）星期六（12.17）星期日（12.18）星期一（12.19）星期二（1
45、2.20）四环路10：25-10：30车流量812111010910四环路12：25-12：30车流量11911891011四环路14：25-14：30车流量10101111111111四环路17：25-17：30车流量101191111910复兴路10：25-10：30车流量10911811复兴路12：25-12：30车流量9101010101111复兴路14：25-14：30车流量10910991010复兴路17：25-17：30车流量121511311135分钟内平均车流量四环路：11；复兴路：10；从上图可以看出四环路与复兴路一周内公交车流有较大变化的时间段为10：25-10：30和17：25-17：30，这两个时间段为上下班的高峰时段，由于交通较为拥堵，因此造成此时段过往公交车辆不确定和不统一；从上表可以看出，其他时间段过往公交车辆数目基本相同，相对早晚两个时间段没有较大幅度的变化。3-4 人、车流量与租金的关系图表：主要街道总流量与相应租金水平对比表街道名称（调研区域内）人流总流量车流总流量租金水平状况（元/天.m2）西四环路2647102243-5复兴路517197354-11从上表数据中直观的反应出：复兴路一周内项目周边的人流多于西环路；而车流少于四环路；这是由于四环路为北京重要的交通干道
