商业步行街市场调查报告.docx

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1、河南汝州商业步行街商业调查问卷（一）尊敬的客户：您好！位于洗耳北路右侧的河南汝州商业步行街在推出以前，为能迎合您的需求，请将您的意向告诉我们，您的意见对我们很重要。谢谢！您的姓名：_性别：_年龄：_岁 职业：_月收入_电话 一、您选择商铺时，您首先关心的是（ ），依次是（ ），再次是（ ）A、地段 B、价格 C、经营范围 D、增值潜力 二、您若现在选购商铺，您的用途是（ ） A、长线投资 B、转租 C、短线投资 D、自己经营三、您认为河南汝州的房产会增值吗？（ ） A、一定 B 、不一定 C 、不会一、 您认为在汝州经营商业步行街有市场前景吗？A、有 B、没有 C、说不准二、 您认为目前河南汝

2、州商业步行街最适合经营？A、服装 B、皮具 C、建材 B、家具 D、小商品 E、 （其他）三、 在市场建成后，您最看重的是哪一方面的内容A、管理 B、经营范围 C、广告宣传 D、开发商实力四、 现阶段，您如果投资房产，您会选择？ A、住宅 B、商铺五、 您如果投资商铺，您希望有包租吗？如果有，希望是几年？A、3-5年 B、5-10年 C、10-15年 D、15-20年六、 您认为目前河南汝州最繁华的商圈在哪里？ 七、 您若选购商铺希望商铺的面宽及进深是多少面宽 （米 ）进深 （米） 层高 （米 ）十一、您认为河南汝州商业步行街应该采取哪种建筑风格？ A、中式 B、欧式 C、中欧结合 D、其他

3、非常感谢您的支持，耽误了您宝贵的时间，希望您能对我公司的发展给予更多的关注。河南汝州商业步行街住宅类调查问卷（二）尊敬的客户：您好！位于洗耳北路右侧的河南汝州商业步行街在推出以前，为能迎合您的需求，请将您的意向告诉我们，您的意见对我们很重要。谢谢！您的姓名：_性别：_年龄：_岁 职业：_月收入_电话 1、您选购住宅的面积需求为（ ）A、中小套型6080 m2 B、中套型80120 m2 C、大套型120150 m2 D、大套型150170m2 E、特大套型170 m2以上 2、您认为在河南汝州商业步行街附近配套好、套型佳的住宅的合理单价是多少？ A、800元/ m2 B、900元/ m2 C

4、1000元/ m2 D、1000元/ m2 以上 3、您最满意的户型面积和户型结构为（ ） A 两室一厅一卫，90平方米左右 B 两室二厅二卫，120平方米左右 C 三室两厅二卫120-150平方米 D 四室二厅二卫150-170平方米 E 四室两厅二卫170-190平方米 4、您选择家居时，您首先关心的是（ ），依次是（ ），再次是（ ）A 地段 B 价格 C 户型 D 增值潜力 E 住宅环境 5、您若现在选购房，您的用途是（ ） A 旧房换新房 B 自己居住 C 投资 D 为亲人购房 6、您是否有购买住宅计划？A、马上 B、半年之内 C、一年以内 D、一年之后 E、不买 7、您认为哪些人会

5、购买这里的住宅？A、企业主、老板 B、政府机关工作人员 C、房产投资者 D 郊县富裕人士 8、您觉得现行市面住宅价格如何？A 便宜 B 适中C 贵 D贵但可以接受 E非常贵F 会上调 G会下调 9、您对现有住房满意程度：A 非常满意 B 满意 C 基本满意 D 不满意 E非常不满意。非常感谢您的支持，耽误了您宝贵的时间，希望您能对我公司的发展给予更多的关注。河南汝州商业步行街商业类调查问卷（三）尊敬的客户：您好！位于洗耳北路右侧的河南汝州商业步行街在推出以前，为能迎合您的需求，请将您的意向告诉我们，您的意见对我们很重要。谢谢！您的姓名：_性别：_年龄：_岁 职业：_月收入_1、您认为河南汝州商

6、业步行街适合经营哪几类商品 A、服装精品区（服装、鞋帽、箱包、精品、百货） B、餐饮休闲区（餐饮、酒吧、茶楼、KTV、娱乐） C、家居装饰区（家具、家居、布艺、灯饰） D、家电通讯区（家电、数码、通讯产品） E、其他 （您认为适合经营的请打勾）2、您认为洗耳北路的商业市场发展前景如何？A、很好 B、一般 C、不好 D、说不准3、您认为此地适合经营以下哪几种商业类型？ A、 集购物、休闲娱乐为一体的大型购物中心 B、大型娱乐场所C、专业市场 D、仓储中心 E、其它4、若此地有您心仪的商业类型，您是否有意投资？ A、是 B、否 C、不一定5、如果您有意购买此商铺，您希望它以何种商业经营状态出现？

7、A、商场统一规划，分区统一经营管理 B、采取一间一户出售C、由业主自主决定经营品种，自营或出租，分户独立经营。6、您若购买商铺或店面，最适合的面积是A、10-20m2 B、20-30 m2 C、30-40 m2 D、40-50 m2 E、50 m2以上7、您若购买河南汝州商业步行街商铺或店面，最理想总价是多少？ 8、您认为河南汝州商业步行街一层店面合理单价是多少？二层店面合理单价是多少？一层 元/m2 二层 元/m29、您是否有购买店铺计划？A、马上 B、半年之内 C、一年以内 D、一年之后 E、不买10、您认为哪些人会购买这里的商铺？A、企业主、老板 B、政府机关工作人员 C、房产投资者 D

8、 郊县富裕人士11、您认为在此地段每月每平方米的租金应该是多少？ 12、您选购商铺时希望是哪种形式A、店连屋 B、单层独立店面 C、其他 非常感谢您的支持，耽误了您宝贵的时间，希望您能对我公司的发展给予更多的关注。第二部分、城市总体社会经济概况分析一、概述汝州市原为临汝县，北靠嵩山，南依伏牛，左控许襄，右邻伊洛，因濒临汝河而得名。汝州有着悠久的历史和灿烂的文化，为仰韶、龙山文化发源地之一，是历代郡州治所，享有汝旁化国和中州名郡的美誉。1988年，经国务院批准，撤销临汝县，设立汝州市，属河南省直辖，由平顶山市代管。现辖4个镇、11个乡、5个街道办事处，454个行政村。全市总面积1573平方公里，

9、其中耕地面积62707公顷，城区面积14.2平方公里。全市总人口92.8万人，其中农业人口88.2万人。 1993年被河南省委,省政府确定为全省改革、开放、发展特别试点县(市),2001年9月，被确定为河南省25个加快城镇化进程重点县(市)之一。汝州市处豫西浅山丘陵地区，属于温带大陆性气候，四季分明，年均气温14.2C。境内大小山峰1025座，其冲海拔600米以上的有37座。由于境内山川起伏，河沟纵横，自然形成山区、丘陵、平川、洼地等复杂地形。地质年代悠久，地层构造复杂，矿产种类繁多，不仅有黑色、有色及贵重金属矿产，而且有能源、放射性稀有矿产，还有陶瓷原料、冶金辅助原料、化工原料、建筑材料及其

10、它非金属矿产等。有煤、铝、铜、金、石英石、大理石、叶腊石等矿产资源40多种。全市煤炭资源储量较大，分布全市八个乡镇，素有百里煤海之称，初步勘察为27亿吨，为全国50个重点采煤县市之一。铝矾土总储量12亿吨，品位高，易开采。目前已有58个矿点开采外销，年开采量达38万吨。汝州市土地资源丰富。全市土地面积237.7万亩，有效土地使用面积182万亩，其中耕地面积96.5万亩，林地30万亩，牧坡20万亩，宜林牧荒山27.21万亩，河滩14万亩，其它用地50万亩，土壤质地适中，适宜多种作物生长和林业畜牧业的发展。【概况】据平顶山市2004年统计年鉴，2004年汝州全年生产总值完成974亿元，增长153，

11、人均可支配收入9459.3元，超过了全省平均水平。地方财政全年完成17518万元，增长574，是近10年来增长速度最快的一年；项目建设取得重大突破，全社会固定资产投资完成168亿元，增长1225，已建成及新建、改建、扩建和即将开工的、固定资产100万元以上的项目115个，总投资近80亿元；招商引资成效显著，共引进1000万元以上的项目14个，全年利用外资257亿元；非公有制经济发展势头强劲，培育了一批规模大、效益好的龙头企业。全市非公有制经济总产值全年完成1804亿元，增长198，增加值完成53亿元，增长204，税金2亿元，增长96，城镇建设、公路建设和社会发展、信访稳定等各项工作也都取得了新

12、的成绩，呈现出近几年来少有的好形势。国内生产总值(GDP)人均国民生产总值农民人均纯收入城镇居民人均纯收入地方财政收入 社会消费品零售总额城镇居民储蓄存款余额第三部分、需求问卷调查分析一、调查问卷比例为对本项目所在的河南汝州市场的需求特征作科学分析，我们对当地市民作了需求调研。调查采用抽样调查、重点调查和典型调查相结合的方法。问卷1000份全部回收。经问卷真实性核实（核实抽样率为总问卷数的60%），真实性在97%以上。但在问卷分析过程中，发现存在相当部分的回收问卷，由于部分受访者对于问卷中部分问题缺乏购房或投资上的常识，故而该些问卷的回答缺乏有效性。鉴于此，我司在对问卷有效性的鉴别中，采取了个

13、项问题鉴别的方式。二、本案商业用房问卷调查及走访情况分析（1）汝州消费者在选择商铺时最关心的是地段、其次是价格、再次是增值潜力及经营范围汝州消费者在选择商铺时首先关心的是地段、价格和经营范围，及增值潜力本次调查显示四者分别占60.6%、20%及 8% 、10%的比例，其次关心的是地段占22.9%、价格占39.6%、经营范围20.8%、增值潜力16.8%，再次关心的是地段占13.2%、价格27.1%、经营范围28.3%、和增值潜力31.5%。可见, 汝州消费者在选择商铺时最关心的是地段、其次是价格、再次是增值潜力及经营范围。（2）购买商铺的客户70%是用来自己经营本次调查显示，购买商铺用来长线投

14、资占15%、转租占13%、短线投资占2%、自己经营占70%。从走访与数据可以了解到，大多数汝州消费者购买商铺用于自己经营为主。 （3）对河南汝州商业步行街市场的前景看好程度调查显示，认为有市场前景的占62%、没有市场前景的占6%、说不准有没有市场前景的占32%。可见，调查的数据反映出目前这个市场的前景还是有的，且对洗耳北路的商业市场发展前景也是比较看好。对洗耳北路的商业市场发展前景看好程度：（4）60%的客户选择中欧式结合的建筑风格本次调查显示，汝州人认为商业步行街采取建筑风格集中于中欧结合占60%，选择欧式风格13.9%，选择中式风格有26.1%。在与被调查者访问时，可知他们对房屋风格意识并

15、不强，只是简单地认为就该是现代式。（5）45%的调查对象认为经营服装，31%的调查对象认为经营家具本次调查显示，服装占45%、皮具占14%、建材占5%、家具占31%、小商品占3%，其它占2%。调查数据显示，汝州商业步街经营服装比较有一点优势，但也有一部分人表示，经营服装在汝州来说，已接近饱和，发展前景较小。经过对一些经营服装的商铺业主的走访，大家希望去尝试一下其它行业的生意，比如餐饮、酒吧、床上用品、布艺等还处在起步阶段的行业。（6）20-40 m2的商铺或店面面积接受程度最为广泛次调查显示，消费者会购买商铺或店面的面积在10-20m2的占2.3%，20-30 m2的占21.75%，30-40

16、 m2的占40.6%，40-50 m2的占22.6%，50 m2的占12.75%。可见，20-40m2的商铺或店面的面积的接受程度最为广泛。一些专卖店希望店面大一点，面积要求在100-200平方米之间。（7）15万-30万的总价最被客户所接受1本次调查显示，消费者会购买河南汝州商业步行街商铺或店面总价位在10万元以下占13%，在10-12万元的占22%，在15-20万元的占33%，在20-30万以上的占27%，在30万以上的占5%。可见，在价位方面，总价在15-20万元之间的商铺或店面的接受程度最为广泛，同时反映汝州整体购买力还可以。2 本次调查显示，15-20万元的购买总价是消费主体，虽然1

17、5-20万元的总价范围是消费主体，但20-30万元仍然是一个不容忽视的群体，这一部分人既有经济实力，又有着购买商铺的意愿，因此，房开应针对这一群体的需要适时推出一些合适的铺位。 （8）6000元/8000元/是客户能接受的一楼单价1、汝州商业步行街商铺第一层最容易接受的价位分析本次调查显示，消费者接受的价格在4000-6000元/平方米占30.2%，6000-8000元/平方米占42.6%，8000-10000元/平方米以上的占17.9%，10000万以上/平方米占9.3%。可见，汝州商铺最易接受的价位在6000-8000元/平方米，甚至10000元/平方米左右的价格亦可接受。2、3000-4

18、000元/平方米是客户所能接受的二楼单价本次调查显示，消费者接受的价格在2000-3000元/平方米占28.8%，3000-4000元/平方米占46.8%，4000-5000元/平方米以上的占19.9%，5000元以上/平方米占4.5%。可见，汝州商铺最易接受的价位在3000-4000元/平方米，甚至5000元/平方米左右的价格少数人亦可接受。根据对一些商铺的详细走访，发现经营二层的商铺业主非常之少，主要原因是汝州人购买物品习惯在第一层购买；其次是大部分业主认为二层的功能得不到充分的发挥，都偏向于选择店连屋的形式。（9）购买欲望分析本次调查显示，被调查者中对购买商铺的计划，大都选择一年以后占4

19、4.7%，一年内的占15.5%，马上买的占5.7%，半年之内占11.4%,不买者也有22.7%。数据显示现汝州消费者对房产市场处于观望，只有好的项目才会心动。 （10）购买商铺的客户群定位本次调查显示，大多数人认为企业主、老板最有可能购买商铺，占37%；其次是房产投资者及效县富裕人士，分别占19%与27%；政府机关工作人员占17%。（11）本次调查显示，大多数商场投资者关心商场的分区规划及统一经营管理，以保证自己稳定的投资回报；自营业主更注重分户独立经营，希望有一个自主、自由的经营环境。还有一部分人想采取一间一户形式，市场调查数据表面，三者分别占54%、32%、14%。（12）商铺类型分析本次

20、调查显示，不同的经营业态在商铺类型的选择上有较大的趋同性，据随机抽样问卷的数据统计，选择集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心的占59%；专业市场占26%；大型娱乐场所占11%;仓储中心3%;其他占1%。大家普遍反映汝州的休闲娱乐的场所非常少，在下班时间及休息日可去消费的地方有限。故希望能有一个给大家提供这种消费的地方。对于选择专业市场的人普遍认为，目前，在汝州市场上大卖场及各种类型的专业市场相对偏少，在管理及服务质量的建设上仍相对滞后。因此要想在本案上有所突破，就必须在专业市场的引进上注重质量，并在整体商业氛围的营造上多花功夫，以能够对商业消费人群产生足够吸引力，聚集人气；同时，本案的专业市

21、场还必须做到与其它同类型市场有所区别，即必须体现自己的特色。（13）本次调查显示， 汝州人认为商业步行街适合经营服装精品区，比例占44.8%,餐饮休闲区占30.7%,家居装饰品占11.2%，家电通讯区占11.6%，其他占1.7%。（14）85%的人会选择商铺投资本次调查显示，投资住宅的占15%，投资商铺的占85%，可见，汝州居民对商铺的需求比住宅要来的高很多。 图表8（15）消费者投资心理分析本次调查显示，在有自己心仪的商业类型的前提下,有一定的购买意向。在是否会购买一题中，选择不一定购买占39%，买的占50%，而不买的只占11%。也就是说，在消费者了解项目的后，觉得好会购买。所以要先让消费者

22、了解本项目的优势，才是最关键的一步。 （16）55%的调查对象选择店连屋形式，44%的调查对象选择单层经营 汝州人在选购商铺时希望是店连屋的形式，占总调查人数的55%，一般人认为一层可做为店面，如果生意好的话，二层既可作店面，又可作仓库。选择单层独立店面的人占44%，也是一个不容忽视的群体，选择其他的占1%。（17）汝州商业步行商铺的面宽、进深及层高的分析1、调查显示，认为层高2.8-3.2米占46.1%，3.2-3.5米占30.8%，3.5-4米的占19.0%，4米以上占4.1%。可见，汝州商铺最易接受的层高是2.8-3.2米。汝州人对商铺的层高不是很关注，只是认为合理就可以。2、调查显示，

23、认为面宽2.8-3.2米占52%，3.2-3.4米占31%，3.4-4米的占19.9%，4米以上占2.1%。可见，汝州商铺最易接受的面宽是3.5-4米。汝州人对商铺的面宽较为关注，但从汝州市现有的商铺来看,面宽的尺寸没有较合理的规定,1.5-6米的面宽都有，所以形成了各个商铺在面积、户型上的差别非常之大，给人一种凌乱的感觉。大家在商铺步行街的建设方面，基本形成一个共识，就是希望能够整齐规划，再根据具体情况，可建一些特殊户型。3、调查显示，认为进深4-5米占38.5%，6-7米占34.6%，7-9米的占10.3%，9-11米的占16.6%。可见，汝州商铺最易接受的进深是4-5米。虽然4-5米的进

24、深是选择主体，但6-7的进深仍然是一个不容忽视的群体，这一部分人既有经济实力，又有着购买商铺的意愿，因此，房开应针对这一群体的需要适时推出一些合适的铺位。（18）调查显示，望嵩路作为汝州市最为繁华的一条街区，租金价位相对其他街区是最高的。此地段的租金较其它路段平均高出10-20元之间，望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、管理等方面又有所不同，靠东店铺房产权属公家所有，租金相对其它街区普遍偏高，平均每平方价位在45-65元之间，是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流量的减少，租金也逐渐变低，每平方价位在42-56元之间。靠西店铺房产权基本属私人所有，同等位置租金较靠东店铺偏低，

25、租金每平方价位在38-56元之间。广育路店铺租金每月约25元/m2，沿街店铺是店连屋形式。丹阳路租金约为每月30-60元/平方米，靠近望嵩路的商铺租金较贵，基本以经营广告公司为主。洗耳路租金约每月10-20元/ m2,售价900元/ m2。这里的沿街店铺有1/4是属个人的，3/4是集体和市政府的；并且路况较差，离市区较远，大部分商铺破旧。中大街属汝州市老街，路面较窄，店铺较破，产权属私人所有，租金价位在15-25元/平方米。路 段租 金 价 位面积范围望嵩路38-65元/平方米15-86平方广育路25-30元/平方米14-55平方丹阳路30-60元/平方米15-30平方洗耳路10-20元/平方

26、米18-60平方中大街15-25元/平方米12-36平方三、本案住宅市场问卷调查及走访情况分析1消费者购买力及消费水平（1）、本次调查显示，消费者会购买的房子的户型面积在60-80 m2的占11 %，80-120 m2的占41% 其中选择120-150 m2的占35%，150-170m2的占11%,特大套型170m2的占2%可见，在户型方面，80-120 m2的住宅面积的接受程度最为广泛。（2）、三室二厅二卫100-120平方米最满意的户型面积和户型结构本次调查显示，两室一厅一卫80平方米的占10%，两室二厅二卫100平方米的占25%，三室二厅二卫100-120平方米占48%，四室二厅二卫12

27、0-150平方米以上的占13%，四室两厅二卫150平方米以上占4%。可见，在户型面积和户型结构上三室二厅二卫100-120平方米是最受市民接受满意的。（3）、0.50.8元/占了能购接受的物业管理费的最大比例本次调查显示，能够接受物管费用为0.5-0.8元/ m2的最多，占50%，其次为0.8-1元/ m2，占35%，其他1.2-1.5元/ m2 的占15%。虽然大多数人能接受的物管费用在1.0元/ m2以内，但几乎每个人都希望得到最好、最完善的物业管理服务。所以，开发商拨款建立专项物业管理基金或保留部分物业出租或经营并以此收入补贴物管费用，是较好的解决办法。（4）物业朝向差价分析在朝向差价的

28、问卷中，有接近半数的市民没有做出选择，这与其它问卷的接近百分之百的有效问卷相比有着天壤之别。在问卷统计中，市民普遍认为同一楼层的南北朝向差价应为100-200元/ m2及100元以下，分别占总调查人数的42.5%和37.5%；而认为景观好，光线足就可以，无所谓朝向的也有相当一部分，为总调查人数的20%。 2.消费者的购买行为（1）环境和价格与地段是购房者首先考虑的因素汝州市民购房，首先考虑的因素依然是价格、环境和地段、增值潜力、户型，本次调查数据显示三者分别占到28%、25%、25%、14%、8%的比例，其它如物业管理、视野开阔、社区配套、智能化及安保设施也是购房者较为关注的问题。 （2）购买

29、欲望分析本次调查显示，被调查者中对购买住宅的计划，大都选择“一年以后”占44.7%，一年内的占15.5%，马上买的占5.7%，半年之内占11.4%,不买者也有22.7%。数据显示现汝州消费者对房产市场处于观望，只有好的项目才会心动。（3）76.6%的调查对象购买住宅是为了自住本次调查显示，消费者购房用来自己居住占多大数，所占比例为76.6%，用来投资占10.4%，旧房换新房占9%，为亲人购房占4%。（4）购买汝州住宅的客户群定位本次调查显示，大多数人认为企业主、老板最有可能购买商铺，占35.6%；其次是房产投资者及效县富裕人士，分别占18.4%与29.2%；政府机关工作人员占16.4%。3.消

30、费者的心理承受价位分析(1)800-900元/ m2是大多数人对这一区域住宅的心理价位本次调查显示，如在此地块建设配套好、套型佳的住宅，合理价位选择中，选择800元/ m2的最多，占58.9%；900元/ m2的占27%；而选择1000元/ m2的占7.8%，1000元/ m2以上的占5.7%，可见，800-900元/ m2是大多数人对这一区域住宅的心理价位.（2）消费者对汝州市面住宅价格接受程度大多数消费者认为汝州住宅价格偏贵，占调查的38.8%，认为价格适中的占调查的18.8%，认为非常贵的占调查的13.9%，认为贵但可以接受的占调查的9.7%，认为房价会下调的占调查的12.7%，认为房价

31、会上调的占调查的5.5%。可见，大家认为住宅价格偏贵，但这个调查数据可能受到了当前房地产行业普遍偏高的影响，这个数据可能不是大家心理的一个真实反映，因为有相当一部分人认为汝州现在的房价还可以接受。（3）对现有住房满意程度本次调查显示，汝州人对自己现有的住房认为基本满意的占45%，满意的占22%，非常满意的占12%，不满意的占19%，非常不满意的占2%。可见，大家对现在的居住环境基本持满意态度。由于相当一部分人的住房是自建房及单位分配的家属楼，几乎不存在物业的管理，大家希望能够享受到更好的一个居住环境，也希望能有这样的小区出现。第四部分、汝州市专业市场分析一、春天服饰广场地理位置：位于市区望嵩北

32、路项目概况：该项目地理位置十分优越，处于汝州核心商圈，此商场于2003年下半年开业，商场营业面积1780平方米。据了解，该商场是由一位许昌人投资经营，主要的进货渠道是来自广州，主要以经营中青年的男女服饰为主，以杂牌为主，针对当地中低档的消费人群，经营的商品价格在（30元50元、50元80元、100元150元）超过100元的商品占总比率的10%不到，但这些商品适合当地人的需求。同时，该商场已是当地较有规模的休闲类服装的购物场所。项目成功点： 正确的选址，商场布局的合理，市场定位明确。 进行统一经营，统一管理，容易形成商业气氛。交通便利，配套设施完善，商场的户外广告及商场内部的设计也都较为合理，能

33、够营造轻松的购物环境。区位图：二、购物中心地理位置：位于望嵩北路与丹阳中路的交汇处项目概况：该商场位于汝州市区的黄金地段，该商场建于90年代中期，商场的总建筑面积是12000多平方米，营业面积4800平方米，此商场共四层，一层主要经营日用品、家用电器、小超市及体育用品，租金在40元50元，该层经营的商品是以杂牌为主，经营户也大都是中年人，处于比较保守经营状态；二层主要经营鞋类、珠宝、男女服饰、杂货店，租金在35元45元不等，该层除珠宝店之外，其他的经营品种的档次都较低，但珠宝商品价格要比浙江同类商品的价格要高出20个百分点；三层主要经营羽绒服、床上用品等，租金在3040不等，属低档商品；四层：

34、目前空置。据了解，该商场刚开业时，生意非常的火暴，人气旺盛。现如今商场的整体的设备陈旧，扶梯几乎是无法运行，显得整体的购物环境较差。项目失败点：由于是国营单位，缺乏专业的商业操作。 商场的经营品种太杂，档次太低，没有进行统一经营、规划，商场的主体功能不能得以体现。设备太过陈旧，没有及时进行装修、调整，约束了中、高档经营户的进入，且租金比同类物业高，形成恶性循环。个案有感：该商场也曾有5-6年火暴，由于是国营的原因对商场没有进行合理的规划，缺乏对市场的引导，致使商场后期的经营乏力。区位图：三、步步高服装鞋业广场地理位置：望嵩南路中段项目概况：该商场于2000年开业，总营业面积3600平方米，现有

35、员工300多人，该商场是由汝州当地人投资，政府的关系很好。商场主要经营男女服装、鞋类，该商场的商品划分非常明确，主要以中、高档的商品为主，同时也满足了当地的一部分的消费人群，在鞋类产品中，有很大一部分是温州的品牌（红蜻蜓、杰豪、吉尔达等）占总比例的40%左右，服装区的划分有男装、女装、休闲装、体育运动装，并且还开了一家服装类的精品店（如：花花公子、都彭等），迎合不同的消费人群，该商场有一部分铺位是出租，租金在80元100元不等。同时商场内的配套设施也较为完善，企业形象的设计比同类物业较为突出，容易营造轻松的购物环境，现已是汝州服饰类的第一大卖场。项目成功点：市场定位明确，适合当地的消费观念。该

36、商场的管理得当，同时，市场前期也有进行招商引入品牌产品。每年都会有一次的统一装修，保持购物环境的舒适。个案有感：实施了招商引资的措施，客户的定位也很明确，故经营状况较理想。区位图：四、健业生活广场地理位置：位于市区丹阳中路项目概况：该商场在2002年下半年开业，是一家专业的生活超市。共一层，总营业面积3200m2，门前有近300m2的停车场，该商场主要经营服装、生活用品、餐饮等，整体的配套设施不是很完善。本商场是由许昌人投资，据了解，刚开业时生意很红火，近半年来，因为同类物业的竞争，客源有所分流。同时，该商场也是汝州第一家大型超市，到目前为止，经营状况良好，超市整体功能划分也很明确，货架的陈列

37、都较为规范，铺位不出租。项目成功点：交通便利，规模较大，是汝州第一家超市。整个商场的招商到供应商都非常成功。公司的管理较为严紧，卫生状况良好。区位图：五、老城购物广场地理位置：位于广育路与广成路交汇处项目概况：该商场规模较大，较为现代建筑，汝州人投资，在2004年开业，总营业面积4300平方米，主要经营：生活超市、珠宝、服饰，都以经营中档商品为主，该超市的整体规划、景观设计都较为合理，超市的规模、商品价格要比同类物业要高一个档次。经营现状：由于该商场是汝州第二家大型超市，同时购物环境上看，由于开业新装修，较为舒适，配套也都很完善，据了解，每天平均的人流量2000-3000人。同时，该商场铺位可

38、对外出租（每平方米租金40-50元），引入一些品牌的产品。区位图：六、九洲家具中心地理位置：丹阳东路项目概况：该项目较有规模，2000年投入使用，该项目分A，B区，总营业面积7000平方米，共有63家经营户，经营品牌代理有32家，占总市场份额50.7%，其主要经营家具、办公用品。该市场只租不卖，租金每平方12元、15元、18元不等，同时市场配有两个主入口，四条通道，但市场的周边配套设施不完善。市场经营情况：在对市场的走访过程中，了解到，总的来说市场的经营状况很好，并且有一部分经营户来自于浙江经营户，但市场内部的配套设施需要改善，该项目只租不卖，主力面积是在5080平方米、100120平方米。区

39、位图： 七、汝州商场地理位置：丹阳中路（汝州大厦）项目概况：该商场于97-98年投入使用，总营业面积2300平方米，共二层，一层主要经营家电、杂货小店、小商品、日用品、珠宝店、体育用品，经营商品都非常低档，二层处空置状态。市场经营情况：该商场已十分陈旧，是90年代末期的建筑风格，现目前人流量非常稀少，租金也不高，好的500-600元/月，一般300-400元/月。区位图： 在汝州对专业市场考察过程中，总的来说市场的前景都不是很乐观，这其中有市政府支持力度的问题，也有整个市场不注重后期的经营管理原因，具体情况如下：机会点： 大部分的商铺都归政府机关与私人所有，没有在市场上流通 因为当地的大多商铺

40、只租不卖，所以给我们积累很好客源，是我们较好的一个契机难点： 商铺的总价不易超过20万元 沿街商铺对专业市场带来一定的冲击 专业市场的配套设施应该更加完善，如停车场、周边的景观设置等 经营公司的管理水平，决定市场的发展潜力第五部分、汝州市核心商圈分析汝州市的核心商圈由几条主要街区构成，主要包括望嵩路、丹阳路、洗耳路、广育路、中大街构成，而项目所在地就在望嵩路和洗耳中路中间区域。对汝州市核心商圈的分析， 可以帮助了解到汝州市的整体消费能力和消费结构，同时能够为项目后期的整体定位提供有力依据，据此，我们对几条主要街区进行逐一的详细分析。一、望嵩路市场分析望嵩路位于汝州市中心地带，基本形成以服装销售

41、为主，其它如鞋类、家电、女性饰品、布艺、美容、餐饮等配套经营的商业一条街。望嵩路分为望嵩北路及望嵩南路两段，其中以望嵩北路最为繁华。1、望嵩北路市场调查结果分析望嵩北路地处广成西路南面，是人流量、车流量较集中的地方，路面较宽，交通方便。共有店铺169家，经营服装类的店铺共116家，其中成人服装店108家；童装店8家，分别占望嵩北路总店铺数量的63.9%和4.8%。经营中高档品牌店共有9家，分别为：金利来、柒牌、易和名品店（主要是：鳄鱼恤、花花公子、梦特娇）意大利老人头、雅戈尔、国人西服、汉维西服、步森、骆豪、红豆等。其余店铺主要经营一些中低档产品，定位在大众的消费，进货渠道一般选择在郑州、洛阳

42、等地。中高档品牌中的雅戈尔、国人西服、鳄鱼恤、花花公子、梦特娇由厂家直接进货，其余中高档品牌选择在郑州一级代理商处进货。据初步调查，其中掺杂一些仿冒产品。通过对一些业主的详细了解，70%左右的业主认为服装业在汝州市来说已经饱和，普遍反映服装生意的利润在下降，据初步分析，一是因为店铺的租金一直在上涨，费用总量持续上升；二是因为服装经营者逐渐的增加，供应量已经饱和，造成了一种恶性的竞争。导致利润迅速的下降，有5-7%的经营者已考虑退出服装业，但这主要针对一些经营实力较弱的业主，象对一些品牌专卖店的影响不大，因为他们定位的消费群体不同，主要是一些有经济实力的人群，故产生的冲击力有限。望嵩北路鞋店共有

43、8家（占总店铺的4.8%）；餐馆共有7家（占总店铺的4.2%）；摄影店共有1家（占总店铺的0.6%）；家电店共有2家（占总店铺的1.2%）；商场共有3家（占总店铺的1.8%）；宾馆共有1家（占总店铺的0.6%）；女性饰品店共有5家（占总店铺的3%）；杂货店共有4家（占总店铺的2.4%）；布艺店共有2家（占总店铺的1.2%）；美容店共有12家（占总店铺的7.1%）；箱包店共有2家（占总店铺的1.2%）；自行车车行共有3家（占总店铺的1.8%）；手机店共有3家（占总店铺的1.8%）。鞋店主要经营一些本地品牌，属中低档产品；女性饰品店经营品种较为简单，主要以中青年女性为消费群体。望嵩北路靠东及靠西的