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1、惠州义乌小商品城市场调查及初步经营定位分析报告惠州义乌小商品城营销策略报告之市场调查及初步经营定位分析报告世方物业成就铺王2005.4.10目录第一部分 惠州市宏观经济状况与发展规划3一、惠州市地理、人口、环境与人文特色31、惠州概况32、历史与文化33、地理与环境3二、城市交通与配套设施41、惠州市与周边区域的交通联系42、城市通讯、水电等配套设施发展状况4三、惠州市产业经济状况51、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业52、惠州加快纺织服装业发展 打造中国男装生产基地53、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长5四、人民生活水平与消费市场状况61、消费价格保持平稳，居民储
2、蓄存款余额大幅增长62、消费需求增长快，消费市场发展潜力强劲63、批发零售业以小型商业设施为主，大商场的优势逐渐显现。74、商品交易市场发展迅速，成交额稳步大幅上扬7五、惠州市各区县优势产业及发展规划71、惠城区72、惠阳市83、惠东县85、博罗县86、龙门县8六、惠州城市发展的主要规划8七、惠州市对粤东及周边区域的主要辐射范围9第二部分 惠州商业地产市场调查10一、惠州房地产市场概况101、惠州房地产市场的发展历史与现状102、惠州当前房地产市场的主要特征10二、惠州商业地产市场调查111、惠州商业地产市场概况112、典型在售商业楼盘调查11第三部分 惠州、义乌及周边地区小商品市场调查14一
3、、惠州市辖区内小商品市场调查141、惠州市惠城区小商品市场调查142、惠州周边各县小商品市场调查：22二、深圳、东莞、广州小商品市场调查351、东莞小商品市场调查352、深圳小商品市场调查423、广州小商品市场调查47三、河源、汕头、揭阳等地小商品市场调查551、河源小商品市场调查552、汕头小商品市场调查553、揭阳市调查情况：564、汕尾58四、义乌小商品市场调查59五、山东淄博义乌小商品市场运作状况调查73第四部分 项目初步经营定位分析及收益估算781、本项目基本资料782、项目所在区域及周边环境783、项目初步经营定位思路及其简要分析814、项目招商、销售初步价格与收益估算8285第一
4、部分 惠州市宏观经济状况与发展规划一、惠州市地理、人口、环境与人文特色1、惠州概况惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。2、历史与文化惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐到近代共有一千多
5、年的历史。3、地理与环境惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”-罗浮山，“北回归线上的绿洲”-南昆山，“东方夏威夷”-巽寮湾，“苎萝西子”-惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。近几年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称
6、号，使惠州的环境优势更为凸现。图1：惠州辖区图二、城市交通与配套设施1、惠州市与周边区域的交通联系目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水岸线30多公里，年吞吐量可达1.2亿吨，现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1500万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河4条高速公路贯穿全境。惠州至深圳黄田机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程
7、。2、城市通讯、水电等配套设施发展状况全市电话普及率73.2部/百人，在境内通过的多条国家一级光缆干线与境内通信网络相连接，构筑起发达的现代信息高速公路网络。市区自来水供水能力40万吨，输变电能力为全国主变容量超200万千伏以上的53个城市之一。三、惠州市产业经济状况1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业惠州市于1998年列入珠江三角洲经济区，是广东省的重点发展地区。惠州市以电子工业为突破口，建立起以电子、化工、纺织、机械四大支柱产业为主体、层次较高的外向型工业体系，培育出了TCL、德赛、麦科特、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了TCL
8、电话机、TCL王牌彩电、TCL手机、富绅衬衫、麦科特照相机、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、CECT手机等一批工业产品名牌。全市累计实际利用外资超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。2、惠州加快纺织服装业发展 打造中国男装生产基地根据政府有关部门统计，惠城区拥有纺织服装企业2200多家，年销售额高达100亿元，占全区工业产值约25，其中男装占总产量的98
9、%，出口创汇2800多万美元，成为国内重要男装生产基地。惠州市“真维斯”、“富绅”、“圣马龙”等一批服装品牌享誉全国，惠东平山镇、水口镇、园洲镇等一批纺织服装专业镇基本形成。惠州将用到年时间，加快纺织服装行业的发展，使全市纺织服装工业的企业数量、服装产量、工业总产值翻一番，建成粤东地区的服装集散中心，打造中国男装生产基地。3、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长2004年全市实现生产总值685.14亿元，增长15.1，比全省平均增长14.2超出0.9个百分点，创下1998年以来的增长新高。其中，第一产业增加值83亿元，增长4.5；第二产业增加值390.96亿元，增长14.2；第三产业增加值
10、211.19亿元，增长21.7。三次产业构成为12.1：57.1：30.8，其中，第一、二产业比重分别比2003年下降0.4和1.4个百分点，第三产业则上升1.8个百分点，占GDP的比重再次越过30大关。在商业、餐饮业、房地产业、物流业和其他服务业强势增长的拉动下，我市第三产业沉寂了近10年之后发展加快，2004年取得近几年来的重大突破，改变了多年来第三产业比重一直在28左右徘徊不前的局面，二、三产业协调并进的格局初步形成。2002年11月，中国最大的中外合资项目中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资43亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司，将于2005年正式投产。该项目的上
11、马建设，带来了巨大的牵动效应，预计在未来的5-10年内，该项目将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。这个项目的建设，标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年发展的格局，必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济发展产生不可估量的推动作用。四、人民生活水平与消费市场状况1、消费价格保持平稳，居民储蓄存款余额大幅增长2004年，惠州市居民消费价格总指数累计增幅为2.1，全年基本保持平稳而且呈现稍微回落的态势。全市在岗职工年平均工资13869元，增长4.6。市区居民人均可支配收入13822元，增长9.1；人均消费性支出11929元，增长15.8，实际增长13.4。农村居民人均纯收入
12、4370元，增长7.7；农村居民人均生活消费性支出3300元，增长9.8。年末城乡居民储蓄存款余额447.28亿元，增长17.9。其中，城镇居民存款382.05亿元，增长16.6；农村居民存款65.23亿元，增长25.8。2、消费需求增长快，消费市场发展潜力强劲2004年，全市社会消费品零售总额达212.75亿元，增长17.1，增幅居全省各市之首。其中，批发零售贸易业175.83亿元，增长14.5，对社会消费品零售总额增长的贡献率为71.6，显示惠州商品市场随着城市经济与人民收入水平的提高，发展后劲强劲。3、批发零售业以小型商业设施为主，大商场的优势逐渐显现。2004年，限额以下商业设施及个体
13、户完成商品销售额150.4亿元，占全市的比重为85.5，增长10.5，仍然为我市商贸流通业的主体；但另一方面，随着近几年一批大型的商场、超市在我市相继落户，有力地提升了我市批发零售贸易业的档次。2004年，人人乐、丽日、万佳三大超市共完成销售额6.83亿元，三大超市都基本上成为区域商业的龙头。4、商品交易市场发展迅速，成交额稳步大幅上扬2004年，我市年成交额过亿元的商品交易市场有：惠城区桥西市场、惠城区桥东市场、惠城区小金口市场、惠城区龙丰市场、惠城区南门市场、惠城区汽车交易市场、惠城区水果批发市场、博罗县罗阳镇中心市场、惠东县平山镇中心市场，这9大亿元以上商品交易市场总成交额34.25亿元
14、，增长15.1。五、惠州市各区县优势产业及发展规划1、惠城区惠城区作为惠州市政治、文化和金融中心，工业发展以五大集团为龙头、两大工业园区为重点，发展电子、服务、信息、旅游以及高新技术产业。在产业布局上，逐步把市中心区工业企业放到惠台和松山工业园区，腾出空间重点发展第三产业，促进第三产业的快速发展。2、惠阳市惠阳工业发展应以出口为导向，建立骨干企业，创名优产品，重点发展电子、纺织、化学等工业，以淡水、秋长、陈江为中心的中部地区，重点发展电子及通讯器材，轻纺和高新技术产业，中海壳牌石化项目的部分下游产品或配套产业，加快太阳城电子工业群、平潭良井光学机械工业群的建设步伐。3、惠东县推动产业结构和产品
15、结构的升级，重点扶持机械电子、纺织、轻工业和建材等产业。南部地区水产品资源丰富；东部山区利用农产品资源优势，着重发展农副产品加工业；稔平半岛则在吉隆、黄埠等镇重点发展制鞋、玩具等轻工业。5、博罗县博罗县工业发展应重点扶持和发展电子、纺织、服装、食品、制药和建材等行业，加快联合铜箔、华通电脑等高新技术产业发展，使之逐步成为支撑地区经济高速增长的主导产业。6、龙门县龙门县应立足自身的资源优势，发展旅游业及资源型的建材和农、林产品加工业，加快农业产业结构的调整和优化，形成有自己特色的品牌和产品。六、惠州城市发展的主要规划2003年，惠州市对行政区划进行了战略性调整，惠阳撤市设区，市区范围由“两江”沿
16、岸延伸到大亚湾，面积扩大5倍，达到2672平方公里，实现了由沿江城市向沿海城市的跨越，迈入了国家二类城市行列。在城市总体规划中，突出发挥城市的功能区作用，将高科技项目和工业项目重点安排到仲恺高新技术开发区，将惠环、陈江建设成为我市的高科技园区和工业园区；在河南岸、三栋镇和大湖溪一带，重点建设商业区和居民住宅区；在江北新区重点做好体育馆、科技馆、会展中心、博物馆、图书馆、群艺馆和少年宫等场馆的规划和布局，为将来发展留足空间，将江北建成行政、办公和文化、体育中心。七、惠州市对粤东及周边区域的主要辐射范围惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾。惠州原本是珠三角东部唯一的外圈城市，但
17、放大到整个泛珠三角区域看，不论从区位、交通，还是从空间结构上看，惠州都处于珠三角地区联系粤东、粤东北，进而扩散至福建及江西南部地区等泛珠三角东部的枢纽地位。2005年1月19日刚刚在广东省人大会议上通过的珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004年至2020年）中，正式提出将惠州定位为珠三角地区的地区性主中心城市，是连接粤东、粤东北，辐射福建、江西的门户城市。惠州市图4：珠三角城镇群协调发展规划示意图惠州地区辐射趋势图第二部分 惠州商业地产市场调查一、惠州房地产市场概况1、惠州房地产市场的发展历史与现状“历经磨难、守得云开”是对惠州房地产市场最好的描述，上个世纪九十年代初期。从1992年到1993
18、年，有上千家房地产公司向惠州蜂拥而来，广征地，大投入，全面开发，房地产交易猛增。1993年商品房销售面积就达到了90多万平方米，交易宗数6997宗，房地产投资额43.9亿元，分别比1991年增长了26%、250%和920%.然而这种违背了市场规律的过热现象终不能长久，从1993年下半年起，一批房地产公司先后关门或倒闭，留下了许多半拉子工程和随处可见的闲置地，惠州市房地产业从此进入了低迷时期。直到2000年，惠州房地产才开始了缓慢的复苏，而2002年中海壳牌石化项目的正式启动，更成为惠州楼市的助推器，2003年全年惠州市房地产投资总额为23亿元，其中住宅投资达15亿元，商品房施工面积271.84
19、万平方米，商品房竣工面积88.96万平方米，商品房销售面积73.73万平方米；交易共10326宗，同比2002年增长30%，二手房交易3709宗，同比2002年增长52%；市区房屋交易平均价为每平方米1663元（其中商品房平均价为每平方米2034元），同比下降14.7%，商品房价格更加趋于理性并切合市场实际。而2004年，商品房销售继续保持较快增长，销售面积达101.13万平方米，增长17.4%；销售金额达22.88亿元，增长37.0。以上几组数据都说明，惠州房地产市场又进入了一个大幅增长时期，但是当前惠州房地产市场的发展，是惠州市经济持续发展，居民生活水平提高，住房及商贸设施需求增加等因素综
20、合的结果，是实实在在的需求，是与惠州市国民经济快速发展相适应的。2、惠州当前房地产市场的主要特征 房地产价格保持平稳，未来增值潜力大惠州市土地价格自从炒地泡沫破裂而见底后，近几年来也并没有很明显的上涨，一直处于消化存量土地的状态当中，惠州市区平均楼价也一直在2000元/左右徘徊，这个价格不仅大大低于深圳市场的价格，也比东莞地区的房价低不少，而居住环境等却很不错。另外，中海壳牌项目综合效应将在未来10年内逐步显现，也将促进楼市的长期向好，因此未来楼市升值潜力是较大的。近两年惠州市商业旺区一些烂尾项目陆续盘活复工，说明市场的信心已经得到极大恢复。 “老将”回师积极，“新军”入惠积极在新一拨的房地产
21、开发热潮当中，可以看到许多10年前的老面孔开发商又回来了，有的来盘活自己闲置的土地，有的又另辟新地。而新军来势更加凶猛，号称惠州“地王”的江北13号小区引来了来自广州、上海、深圳等地大公司的垂涎，最后由广州合生创展集团以5.34亿元的天价拍得。此外，穗深两地的知名开发商如碧桂园、华侨城、招商地产等，近期都有意到惠州投资开发大型项目，万科高层也在不同场合表达了对惠州市场的浓厚兴趣。 投资型物业再度兴起10年前疯狂的炒地皮，将一栋栋楼房变成了一个个投机型的投资工具，造成大量闲置土地和空置商品房，而今天，“中海壳牌”石化项目、“中海油”炼油项目、以及我国目前最大的燃气蒸汽联合循环电厂项目均落户惠州的
22、重大利好情势下，基于对惠州城市长期发展的良好信心，使得投资型物业又再度兴起，而且形式也越来越多样化，即有小户型公寓、商铺，还要投资型写字楼、产权式酒店公寓，投资也不在是有钱人的专利，产权式商铺的出现使得中等收入的老百姓也加入了投资者的队伍。 城市房地产向多区域方向发展、城市面貌日新惠阳市改区的实施，使得惠州市区面积一下子扩大了6倍，惠州房地产开发呈现多区域多板块方向发展的趋势。从原来集中在南坛、下埔的商业中心区向周边区域扩散、从市中心向郊区发展，如今已形成了江北片区、东平片区、金山湖片区、演达片区各具特色的四大片区。脱离了市中心的制约后，惠州迎来了大盘时代，东江学府、荷兰水乡、蓝波湾等大盘相继
23、出现。而42层的世贸中心出现，则将惠州高度提升到172米。二、惠州商业地产市场调查1、惠州商业地产市场概况上个世纪九十年代初的房地产泡沫给惠州房地产的发展带来了相当大的拖累，使得惠州房地产市场整体滞后于周边城市。房地产市场的落后，一方面导致房地产商品种类单一，一直以来都是住宅类商品一枝独秀，另一方面导致商业设施建设的落后，国内的主要城市自1998年后，商业地产市场的发展都非常迅速，而2002年以前的惠州基本上没有什么大型的商业设施。但是从2003年开始，随着惠州房地产市场复苏步伐越来越明显，以家居、建材业、社区超市为代表的商业设施开始大量涌现，金海马、三环、人人乐等本地及外来的大中型商业零售企
24、业成为惠州商业发展的旗帜。商业的快速发展也带动了商铺投资市场的发展，从2003年开始商铺投资成为普通市民关注的焦点之一。但由于惠州市民对于上世纪90年代初期的房地产泡沫心有余悸，对于商铺投资的显得比较理性和谨慎，并没有出现深圳、东莞等地商铺市场火爆的景象。根据对2004年在售商铺的调查，处于新兴城市商业中心和具有较大消费潜力的专业市场，均取得了不错的销售业绩，比如盛世清华家居商铺，世贸中心购物广场，女人世界、流行前线，美高国际建材城等。而由于许多新建住宅区的入住率不高，在其他城市较为受人关注的社区型商铺，在惠州却基本处于无人问津的状态，大量的社区街铺空置。2、典型在售商业楼盘调查 世贸中心购物
25、广场位置：位于麦地路与新岸路交汇处，规模：总建筑面积40000平方米，其中一期24000平方米，二期16000平方米建筑形式与特征：写字楼裙楼商业形式，一期总共6层，二期共四层，一二期建成后联为一体。底层层高5.7米，26层，4.8米主力铺位大小：主力铺位建筑面积30-40平方米铺位使用率：61左右产权年限：40年销售价格（二期）：一层：均价24000元/，最高27000-28000元/二层：均价14000元/三层：均价10000元/按揭付款98折，一次性付款96折销售策略：一期销售16层，二期销售13层，所有铺位均包租10年，年回报率8%，按月支付租金。银行按揭情况：一期由福建兴业银行提供5
26、成10年按揭，二期发展商自助按揭。经营定位：一、二期14楼，人人乐进驻，一期56层发展商自己经营管理，初步准备做书城、餐饮等楼盘综合分析：该项目位于麦地路与新岸路交汇处，处惠州市新的商业核心区域，由于有知名连锁商业人人乐进驻，加上长期包租的承诺，对于市场具有比较大的吸引力，但是其铺位划分较大，单铺总价过高，限制了购买群体，使得整体的销售进度缓慢，一期销售面积才2万多平方米，销售期长达一年，另一方面，虽然是长期包租，但是租金却是按月发放，达不到返租降低首期门槛，扩大置业群体的目的。 财富广场位置：位于下角东路与下角南路交汇处规模：总建筑面积20000平方米建筑形式与特征：住宅裙楼商业形式，共4层
27、，底层层高4.8米，24层，4.5米主力铺位大小：主力铺位建筑面积510平方米，临街铺位较大，为50200平方米铺位使用率：53左右产权年限：70年销售价格：一层：内铺均价13000元/，外铺均价21000元/二层：均价6500元/按揭付款98折，一次性付款96折销售策略：只销售一、二层，包租12年，年回报率8%，第一年租金签合同时一次性支付，以后租金按月支付银行按揭情况：由工商银行提供5成10年按揭贷款经营定位：商场整体由深圳民乐福超市租赁使用。楼盘综合分析：该项目位于下角东路与南路交汇处，目前周边的商业设施较少，商业氛围并不浓厚，本项目的优势在于它填补一个商业空白区域，同时由于项目靠近规划
28、中的东江二桥南桥头，具有一定的地段优势，但从项目目前的宣传情况看，除了12年包租外，项目整体卖点并不清楚，比较空泛，而作为大商家的民乐福也缺乏足够的号召力，整体销售情况一般。 流行前线位置：东湖西路南侧规模：负一层至三层，共计12000平方米建筑形式与特征：住宅裙楼商业，一层为独立临街大铺位，二三层为独立经营铺位主力铺位大小：二三楼铺位一般为2030平方米，一楼临街铺位约100平方米左右使用率：58产权年限:70年销售价格:一层：23000元/平方米二层：均价8000元/平方米三层：均价7000元/平方米销售策略：保底6%回报率包租10年，租金按月支付，如果出租给商户的租金超过6%，则由投资者
29、与管理公司平分溢出租金；经营定位：青春时尚用品、新奇玩艺、魔术鬼屋以及麦当劳等流行快餐；招商政策:根据租赁年限（分半年，1年，3年、10年四个租赁期限）免租优惠:租赁三年，则免半年租金;租赁一年，则免三月租金租赁半年，则免一个月租金其他费用标准：进场费:每平方米200元管理费:5元/平方米/月广告费:3元/平方米/月楼盘综合分析：该楼盘从2004年7月份开始正式销售，从目前销售情况看，也并不十分理想，实际销售率应该在50%左右，该项目试图拷贝广州流行前线模式，但本项目地段位置及门前交通情况并不适合聚集顾客人流，周边青少年消费人群也并无特别优势，从目前进场商户经营品种看，与麦地路女人世界也区别不
30、大。第三部分 惠州、义乌及周边地区小商品市场调查一、惠州市辖区内小商品市场调查1、惠州市惠城区小商品市场调查1）麦地南路马庄路沿线麦地南路主要为办公文化用品经营户，其中麦地市场内经营户主要经营厨房用品、小家电及日用小百货，马庄路主要以办公文具用品为主，有少量的儿童玩具。麦地市场与马庄路经营厨房、小家电及日用小百货有12家，经营文化、办公用品的有8家、钟表1家、玩具3家、饰品2家、袜子2家。附表1：麦地南路马庄路沿线商户经营品种统计铺位名称经营品种经营面积捷兴日用百货炉具、热水器、抽油机、日用百货30创兴日杂货店抽油机、炉具、日用百货24顺发日杂货日用小百货、热水器、小家电30惠兴日杂货店热水器
31、、小家电、日用小百货24华玉钟表眼镜店钟表、眼镜24麦地市场南门35号小家电、日用小百货24麦地市场南门36号小家电、日用小百货24小麦地市场西门床上用品、小百货、炉具50玉燕精品屋袜子、饰品、童装20惠路鞋行皮具、饰品、童装、玩具、包等30四季鞋屋鞋、袜子20建隆日杂货热水器、炉具、抽油烟机、日用百货40永隆五金商行小家电、小五金、日用百货50文辉文具用品文具、办公用品、玩具35顺兴玩具玩具25文化用品办公用品、文具等50信诚文具文具、体育用品35朝阳文具文具、办公用品35红领巾配送中心小家电、小百货50盛记门市部小百货50文具店文具、办公用品30调查分析： 在该区域内小商品经营户特征较为明
32、显，沿麦地南路和马庄路主要经营办公文具，麦地市场内则以厨房用品、小家电为主。原因在于周边聚集有大量办公楼以及实验中心、实验小学等学校。同时该区域也是比较大的旧民宅聚集区域； 厨房用品、小家电商户主要从广州进货，玩具、文具则从广州、惠东、东莞等地都有； 在该区域内经营商户大部分人都是来自广东省潮汕一带； 租金水平：麦地市场一般租金是在65元/.月，最高租金8090元/.月；马庄路最低的租金只有33元/.月。2）南门路、水门路、中山南路沿线南门路、水门路、中山南路是惠州最早的商业中心区域，其基本上环绕着惠州市商业步行街，经营历史比较悠久。在这些道路沿线主要经营的小商品类别有日用小百货、办公文具、字
33、画工艺品、美容、美发用品、饰品、床上用品以及服装等。附表2：南门路、水门路、中山南路经营品种统计铺位名称经营品种经营面积家儿乐妇婴用品、童车、玩具15南门钟表钟表15华都工艺城佛象、佛具、工艺礼品50惠 生文具体育用品、办公用品、30德龙工艺工艺礼品60韦兰花艺礼品、工艺品30立信文体体育用品、办公用品、35顺和文具文具40永光文具文具、办公用品50睡康宁床上用品床上用品60梦丽莎床上用品床上用品70超能玩具玩具10华都佛具佛象、佛具、工艺礼品50小饰品、伞具小饰品15兴发镜画工艺画30玩具店玩具15珊珊化妆品化妆品30优质家用商品行日用小百货35创艺高饰品小饰品20昌记杂货店家用小百货50华
34、轩文化用品文具、办公用品40富华百货商行小家电、炉具、日用百货30蓝天文具文化办公用品25床上用品店床上用品、山地自行车60富友玩具世界儿童玩具45公仔店饰品、玩具15百货集团文化用品商场文具、办公用品、儿童玩具90贵族皮具皮具、包25艺之廓美容美发用品店美容美发用具120安琪尔饰品、玩具102元商场日化用品、小五金、瓷器等80三和寝具床上用品45运动前线体育用品30添姿彩饰品25美坊玩具、眼镜、小饰品40袜子店男女各式袜子15嵩至轩画布、文具等20新鲜女孩饰品、化妆品等12妈妈世界童装、童鞋、玩具40惠阳门市部办公用品、玩具、礼品30芳芳美容美化用品美容美发用品100康斯美容美发用品中心美容
35、美发用品50摩登美容美发用品110文新文具办公用品、文具等35阳光星辰妆饰品饰品16工艺品坊工艺品8文房四宝店纸张、笔等13新雅美容美发用品美容美发用品150明记渔具渔具25钟记渔具渔具35添乐钓具渔具25渔业用品渔具、网具20南洋钓具渔具、网具25伟记渔具渔具、网具20亚钟渔具渔具、网具20渔具店渔具、网具25渔具店渔具、网具30渔具店渔具、网具25渔具店渔具、网具20雅丽斯美容化妆品30水门鱼缸批发部各种装饰花以及鱼缸等25调查分析： 这些小商品经营户均处于临街门店的经营状态，主要以零售为主 玩具、文具、日用小百货主要从惠东等地进货，美容美发用品、饰品等则主要从广州进货，鱼具、字画等则来自
36、上海、深圳等地； 南门路沿线的租金为70100元/.月；水门路租金为60110元/.月；中山南路租金为50100元/.月； 目前这些临街的小商品经营门店建筑都非常破旧，从城市发展看，处于旧城改造的范围，未来将可以作为本项目重点招商对象之一。3) 水东路沿线（待补充）地理位置：位于水东西路铺位面积：主力铺位在5060平方米经营品种：五金5家，文化办公用品5家，杂货21家，床上用品2家，工艺品4家，玩具8家经营方式：以批发为主，兼有零售进货点：主要以广州为主，东莞有一部分租金：2060元/平米月4）桥西市场位置：环城西二路（西湖公园）规模：4326平方米（门面55间）建筑形式：老街老房子自由组合成
37、的市场（除肉菜市场外）经营范围：肉菜、海鲜、水果、日用小商品、茶等租金：约70-100元/平方米/月管理费用：50元/月铺市场经营品种统计（不含肉菜、水果等）经营品种茶叶海产干货粮油副食品日用杂货民间用品土特产五金服装针织间数341065334调查分析： 该市场经营时间约有10余年时间，目前消费经营主要对周边的居民，经营状况一直比较良好。 市场由惠州工商所负责管理，由于市场经营历史比较悠久许多硬件设施都有所局限。卫生条件和秩序比较差。 商户进货渠道主要是广州、东莞等地图5）南门市场位置：南坛路规模：4900平方米（其中二层海鲜肉菜约900平方米）建筑形式：住宅商用楼和简易主题楼经营范围：肉菜、
38、海鲜、水果、日用杂货、烟酒等租金：约70元/平方米/月管理费用：205元/月市场内经营品种统计（不含肉菜、水果等）经营品种鲜花海产干货粮油副食品日用杂货烟酒服装针织间数1613546南门市场旁的紫西岭二巷服装街（含南门、永发时装城）经营品种男女时装童装鞋珠宝针织用品其他间数8587288注：其他主要为化装品、饰品、包、手袋、药店等服装街租金约100元/平方米/月，工商税费为200元/月间，经营状况一般调查分析： 南门市场经营时间有20年时间，经营户大约有80家，由于市场竞争比较激烈，目前该市场经营情况并不理想 许多商户都是些下岗职工在经营小本生意 进货渠道主要集中在惠东和惠州亚太市场及城区的小
39、商品批发商图6）龙丰市场位置：花园水中路规模：8000平方米（共两层）建筑形式：主题商城经营范围一层：肉菜、水果、海鲜、干货、粮油、小百货、日杂等二层：服装、童装、鞋、小饰品等 装修状况一层：简易水泥地板、卷闸门、公共照明、风扇等二层：A区为玻璃门面，B区卷闸门。瓷砖地板、公共照明、天花吊顶通道：一层3米，二层主通道2.4米，副通道1.8米，层高3米租金：一层：80-100元/平方米/月二层：50-60元/平方米/月工商管理费：100元/月间市场管理费：120元/月间一层小商品经营品种统计（不含肉菜、水果）经营品种鞋、包海产干货粮油副食日用杂货精品饰品小电器烟酒服装针织其他间数38201424
40、645注：其他主要包括眼镜、音像、药店、通讯店二层约4000平方米全部为服装、鞋包和饰品调查分析： 龙丰市场坐落于惠州商业中心地带，离汽车站咫尺，交通便利，市场批零兼营，经营状况较好； 龙丰市场是惠州最早、规模最大的的农副产品、小商品市场。其二层服装市场是2004年7月改装开业，目前经营状态一般，有部分商家在转让铺位。 市场内服装、小商品商户货物一般来源于广州、惠东等地7）东平市场位置：东湖西路规模：7500平方米（共三层）建筑形式：商住楼经营品种：负一层：服装、小商品、小百货约2500平方米（120间商铺）一层：肉菜二层：家具城租金：25-30元/平方米/月管理费用：80元/月市场经营品种统
41、计（不含肉菜）经营品种鞋类粮油副食品针织日用杂货饰品服装针织间数827342120调查分析： 市场于93年开业至今，以前生意比较稳定，现在由于同类市场太多，经营一直不太景气，加上目前处于淡季期间，经营服装类的商家生意都为清淡。小商品市场主要由附近的老顾客来光顾，情况略好。 进货渠道主要来源于惠东市场图8）桥东市场位置：东沙江（水东南路）规模：建筑面积6118平方米（其中门面114间、石台351档）建筑形式：单体简易商住楼经营品种：肉菜、海鲜、水果、日用杂货、粮油、服装、鞋帽等租金：约40-60元/平方米/月管理费用：80元/月市场经营品种统计（不含肉菜）经营品种粮油、干货日用杂货服装鞋帽其他间
42、数1468014注：其他主要包括水产品、食品、餐厅等调查分析： 桥东市场，主要集中于老街居民消费及集市地段，市场成立于83年，有20几年的历史。2000年定位为正规的农产品交易市场。桥东市场的形成也为水东路带来了许多的小商品经营户，经营品种都围绕日常生活用品为主题，目前街面经营状况较差。尤其服装生意清淡； 进货渠道主要来自惠东及惠州城区批发户； 市场内外地人经营户较多。图9）小金口市场位置：广汕公路规模：建筑面积3万平方米建筑形式：商住楼经营品种：肉菜、海鲜、水果、日用杂货、粮油、服装、鞋帽等租金：一层：48元/平方米/月二层：28元/平方米/月管理费用：40元/月工商税费：100元/月市场经
43、营品种统计（不含肉菜、水果、海鲜）商场装修状况：瓷砖地板、天花吊顶、卷闸门、防火隔墙市场内经营品种统计列表：经营品种粮油、副食品、干货日用杂货饰品精品服装鞋帽针织童装其他间数17136101594215调查分析： 小金口市场是小金口镇最大的综合批发市场，有几十年的历史，原来是由铁皮屋和老房子组建的民间菜市集散地。2001年政府对其进行改建，实行短期产权式的租赁方式。目前也算是惠州较大的综合批发市场； 肉菜、果类经营状况比较稳定，服装、粮油经营状况较差，许多商家都有转让铺位的意向，童装区经常有不开市的现象； 商户货品来源主要是惠东、广州等地； 基本上都知道有本市场的存在。图2、惠州周边各县小商品
44、市场调查：1）博罗县博罗县商业还处于传统的肉菜集贸市场阶段，小商品经营户一般都聚集在肉菜市场周边，进货渠道大多来自惠东、太平等周边地区，对于本项目比较感兴趣。 博罗中心市场位 置：博罗商业大道市场规模：老市场2层约3000平方米，3层约1300平方米新市场约1600平方米（共两层）建筑形式：骑楼商住铺位形式：独立商铺主力铺位大小：8平方米左右，面宽2米，进深4米通道宽度：2.5米层高：约3米市场规划的配套设施：银行消费者到达市场的交通方式：三轮车、公交车、摩托车市场配套设施情况：没有配套仓库、长途汽车站约500米平面布局图：主要经营品种：针织、鞋、服装与少部分小家庭用品各楼层经营品种区划：1层肉菜市场2层服装、针织3层鞋类、服装商户来源：本地为主商户性质：均为代理经营户商品来源：广州、东莞太平、惠东、
