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1、西部国际装饰（石材）城住宅项目建筑设计建议书成都市创展作为置业顾问有限公司一、项目基本信息此项目因规划要求、功能要求、市场要求而进行规划及建筑设计。1、建筑规划要求（1）后退城市道路红线距离：建筑一层外边缘到犀团道路牙边20米；（2）整体建筑布局规划按成都市城市规划管理技术规定；（3）建筑高度：犀团路沿线、临近石材市场100米，内部布控80米。（4）小区北入口尽量放在项目地块靠犀团路的一侧，以便控制商业整体性和节约用地，方便小区整体管理。2、开发商对于面积、容积率的意见（1）地上建筑面积：200000左右（地下设人防及停车库，地面设置停车楼）（2）容积率：3.0（按住宅用地总土地面积计算）3、
2、周边项目情况及相关图片资料详见现状图、实地察看。地块周边伊萨贝拉项目现状 项目临犀团路地块现状第二章、规划控制条件一、规划设计控制条件面积建筑密度控制高度容积率绿地率83474.1622%100m3.030%二、市调消费者意向选择的物业总层单项来看，作为低公摊、通风、采光好的多层住宅（比重37%）得到消费者较大认可，消费者对这类产品的喜好程度偏高，但随着市场电梯公寓的增多，电梯类产品的抗性也正在减小，可接受的消费者占58%（小高层和高层之和，其中7-18层产品比重50.67%）。三、消费者意向面积： 在改善型需求占据主力的消费者中，选择80平米以上面积的消费者达到78%，其中，81100平米的
3、房屋最受青睐，需求度达到44.33%，其次为100120平米的需求，比重为26%。四、消费者意向户型：与购房面积选择相对应，消费者对于户型的需求集中在二室二厅到三室二厅之间，占到总需求量的83%。客观上要求本项目在推盘上要形成区域内第一性价比的概念。在户型设计上建议参考置信90头等舱、龙湖三千城85、88、万科金色海融等。不仅拥有可变平方（可变面积）的概念，同时还有奇偶数层可变空间（可变立方）的概念。一般而言，可变概念有三种：一是，入户花园（可变的居住情趣、档次），建议不采用。二是，可变平方（多一间房），可以采用，以空中花园的形式来体现。三是，可变立方（奇偶层数变化），建议采用，以书房+储物灰
4、空间体现。在此基础上，我们可以说，整个户型设计是参照万科金色系列，但配置却高过它，总价省10万，面积多一间。在户型配置上达到万科金域系列和90头等舱、龙湖的标准。具体体现在户型开间、尺寸、电梯配置、前室配置等各方面，在配置上超高，性价比超高。置信90头等舱： 万科金色海融： 龙湖三千城： 三、产品定位（一）住宅产品定位本项目住宅物业建议占到总建筑面积的80%左右（即180000200000）。其中高层与多层物业比例按70%：30%进行合理搭配。产品营销定位方向：青年置业公寓、生态人居生活馆；青年置业公寓主要用于点式楼的营销推广，生态人居生活馆主要用于点、板结合建筑(或板式建筑)的营销推广。重点
5、突出：两房营销概念；力争两房整体户型断档区间、户型设计均好性以及户型的尺度、配置领先区域2012年同类竞品市场。综合上述营销观点，对住宅建筑物业要求表述如下：1、户型区间及配置两房及以下户型占总住宅建筑面积的70%以上，剩余面积30%为小三房或其它户型。其中：（1） 面积区间一室一厅面积区间建议为：4050小两房面积区间建议为：6570左右；中两房面积区间建议为：7080左右；大两房面积区间建议为：90左右；小三房面积区间建议为：100-130左右。以上均为建筑面积，公摊不宜超过同类市场建筑平均公摊。两房户型参考：小两房户型参照：小三房户型参考：（2） 客厅开间一室及小两房客厅开间建议不低于3
6、.8M；中两房客厅开间建议不低于4M；大两房及小三房客厅开间建议不低于4.2M；以上均为“中到中”距离。（3）主卧室开间及面积控制小两房开间3.1 M，面积12左右；中两房开间3.3 M，面积14左右；大两房开间3.5 M，面积15左右；小三房开间3.5 M，面积16左右；（4）厨、卫尺寸及面积控制小两房厨房尺寸约为 1.82.5 M：面积为 4.5 ；卫生间尺寸约为 1.62.0 M：面积约为 3 ；中两房厨房尺寸约为 1.82.8 M：面积为 55.5 ；卫生间尺寸约为 1.72.4 M：面积约为 4 ；大两房厨房尺寸约为 2.03.0 M：面积为 5.56.0 ；卫生间尺寸约为 1.82
7、.5 M：面积约为 4.5 。三房及其它厨房尺寸约为:2.03.3 M ,面积约为6.07.0 ,卫生间尺寸约为1.82.7 M ,面积约为5；（5）其它要求中两房比小两房领先优势在于其有储物空间；大两房比中、小两房领先优势在于其朝向、卧室飘窗、客厅开间、储物间尺寸、厨房、卫生间尺寸、餐厅的标准实用性以及其两面靠隔墙；三房及其它重点体现在房间功能布置合理性、舒适性、私密性、日照、采光优越性上。2、引入“可变设计空间”概念充分挖掘阳台、露台、半退台等可交换空间设计。可变空间最大赠送面积不超过总建筑面积的20%。同时，大两房的可变空间设计使用面积可达到三房的使用要求；此外，可以引入“奇数层”和“偶
8、数层”或小复式设计，方便小、中两房可以进行储物间、书房及个性空间设计。3、电梯配置（1）点式楼尽可能达到两梯8户以下的配置，同时，电梯厅拥有独立的挑高电梯大堂，入口从住宅小区进入。同步要求，电梯厅外要有入户花园，方便购物推车及残疾人使用的坡行道，其中一步电梯要求满足装修使用要求。提供精装修大堂（达到商务酒店大堂标准，但要适度区别）。（2）点、板结合楼（或板式楼）尽可能达到两梯5户以下的配置，其它参照点式楼设计要求进行优化。（3）设计师可以根据平面情况对户型、户数加以配置。4、架空层配置（同商业一并设计，可作为商业组成部分）由于本期居住物业的定位为“青年置业公寓”和“生态人居生活馆”，建议架空层
9、以优惠价格销售、招租或由物业公司独立经营以下几个业态：健身房、球室（乒乓球/台球等）、网吧、洗衣房、租书吧、办公等。5、立面考虑到区域楼盘的风格，以差异化为原则，初步建议建筑立面设计为简约欧式风格（设计可以提出自己的风格和手法）。四、建筑单体设计（一）、住宅1、户型设计要求及配比户型区间尽量拉大。注重主卧的舒适性和户型完善的功能性。洋房：5+1F主力户型（建筑面积）户型配比户型功能8010040%2房、2卫、1阳台、1厅10011030%2房、2卫、2阳台、1厅13015%3房、2卫、1阳台、2厅15015%3房、2卫、2阳台、2厅保证户户采光通风、主卧主卫、客厅临中庭景观9+1小高层户型区间
10、（建筑面积）户型配比户型功能120140（舒适三房）20%3房、2卫、3阳台、2厅85119（精致三房）35%3房、2卫、2阳台、1厅90舒适两房45%2房、2卫、2阳台、1厅保证每间采光通风、主卧主卫、客厅临景观带26F高层户型区间（建筑面积）户型配比户型功能130（豪华三房）5%3房、2卫、3阳台、2厅120（精致三房）5%3房、2卫、3阳台、1厅90舒适两房40%2房、2卫、2阳台、1厅70适度两房50%保证景观均好性和居住舒适性。主卧主卫、客厅临景观带二、商业部分由于本项目商业临街面等具体意见尚未得出，暂时考虑有两种思路的设计：1、1楼底商+独立商业楼设计： 临街面基本为1楼底商，面积为60、80、120三个级别。开间径深比为1：2，开间尽量做到6米以上，独立商业体设在犀团路临项目地块最前端或与石材城市场相邻处。 2、1、2裙楼设计，一楼全独立底商铺面，在合适处布置楼梯间，供2楼选择。具体形式参照新玉林设计思路，面积控制比例为第1种的三个级别。五、具体时间节点及效果展示的要求2010年4月10日前，提供规划及建筑概念设计方案，经双方沟通后进一步深化。六、项目前期提供资料：现状图（电子版含已建房屋定位图）、项目设计建议书。七、附件、附图、附表、一、附件（成都市土地使用和建筑规划管理技术规定）二、附图1期开发用地3期开发用地2期开发用地售楼部(会所)样板区、项目商业配套区
