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1、招商江湾城竞品项目分析及重庆房地产市场运行情况纬联地产顾问（重庆）有限公司二零零八年八月纬联地产市场研究中心 招商江湾城竞品项目分析报告目 录一、重庆市主城区房地产市场综合分析1(一)主城区房地产市场运行情况11、供应市场12、需求市场2(二)江北区房地产市场运行情况41、供应市场42、需求市场6(三)同类竞争项目近况7(四)同档次竞争花园洋房项目近况9二、竞品项目分析10(一)基本参数比较121、地段122、配套133、交通164、景观资源19(二)技术经济指标23(三)产品构成231、比较组团232、比较组团规划29(四)户型371、面积对比372、功能对比393、尺寸对比49(五)价格5
2、91、总体价格592、价格差异62(六)项目推售651、总体推售情况652、去化速度67(七)项目媒体推广691、活动692、报媒推广70(八)客户特征73(九)开发商品牌74纬联地产市场研究中心 招商江湾城竞品项目分析报告一、 重庆市主城区房地产市场综合分析(一) 主城区房地产市场运行情况1、供应市场图表 1 2006-2008年（上半年）重庆市主城商品房供应走势（次、万方、套）数据来源：纬联地产市场研究中心今年上半年，重庆市主城区新开盘194次，较去年同期小幅上涨2.1%，供应体量401.95万方，新增供应套数43017套，两相指标分别较去年同期下降26.9%和27.5%，降幅较大。受房价
3、持续高位运行、二套房贷新规定出台、中央银行连续加息和提高存款准备金率、国内CPI持续高位运行等多方面经济和市场因素影响，自去年年底以来，房地产市场热度不再，反而持续低迷，开发商在推盘选择上也尤为谨慎，大多坚持少量多次的策略，这也造成上半年来新开盘次数小幅上涨，但新推量上却呈大幅下降的局面。图表 2 2006-2008（上半年）重庆主城区供应住宅综合价格分析表指标20062007年2008年整体均价（元/平方米）（建面）294131574622价格中位数（套内）345036385284数据来源：纬联地产市场研究中心说明：整体均价考虑了体量权重经历了2007年中重庆获批试验区利好消息刺激，主城区房
4、价全面飞涨，所以2008年上半年房价与前两年同期相比，已经从简单的量变转化为质变，同期价格不可再同日而语。加上今年上半年中高端项目供应比重较大，进一步抬高了住宅产品供应价格。虽然现阶段许多房地产开发商迫于资金压力，为加速回款而打出价格战、优惠战，但是这一阶段的价格调整也仅是适量挤出部分因新特区效应而过分高估的价值，不可能再回调至2007年上半年水平。图表 3 2008年1-6月重庆市主城商品房供应走势（次、万方、套）数据来源：纬联地产市场研究中心今年以来，各月的新开盘量走势与往年大致趋同，但我们也可以看出，在一些相对转淡的月份（1月、6月），新开盘量却未明显降低，反而出现较大的供应量，主要是目
5、前市场冷淡，客户观望情绪浓厚，开发商表现也相当谨慎，许多项目在前期销售不畅或后期产品蓄客不足的情况下，纷纷选择了延迟开盘，造成在后期的集中推盘。我司预计今年下半年还将有不少于1000万方的市场供应，下半年楼市竞争压力将日趋紧张。2、需求市场图表 4 2006-2008年（上半年）重庆市主城商品房需求宏观运行状况表指 标06年16月07年1-6月08年1-6月商品房销售面积（万平米）628.16839.11602.09增 幅14.70%33.58%-28.25%商品房销售金额（亿元）181.14256.09248.51增 幅12.53%41.38%-2.96%商品房销售均价（元平米）288430
6、524127增 幅-1.89%5.84%35.24%图表 5 2006-2008年（上半年）重庆主城商品房需求走势（万平方米、亿元、元/平米）数据来源：网上房地产，纬联地产市场研究中心从需求市场来看，2008年上半年商品房市场呈现供求双跌的局面，供给和需求较去年同期都不同程度的萎缩，虽然各类开发商大力促销，甚至变相降价，对市场形成了一定的拉动力，但整体形式与去年相比依然相差较大。一方面是在于去年下半年楼市过热，消费者购房需求提前透支，另一方面受宏观经济和产业发展影响，消费者对楼市预期信心不足，持币观望情绪浓厚，客户下叉时间被延后。价格方面，虽然目前市场冷清，开发商为缓和资金压力，降价促销成风，
7、但是整体成交均价同比仍然大幅上涨35.24%。这主要是去年下半年受新特区成立的利好消息影响，房价呈现爆发式增长，非正常价值部分上涨过快。而在宏观政策打压之下，这部分非正常价值已显现出客户对其的抗性和对销售的阻力，现阶段的降价促销也仅是开发商积压出一部分非正常价值，使房价逐步回调至一个相对正常的水平。在楼市没有新的利好消息刺激客户需求的情况下，这种回调还将持续一段时间，但就目前整体水平而言，预计房价将在4000元/平米（建面）左右的基本面趋于相对稳定状态。图表 6 2006-2008年上半年重庆主城区新开盘项目开盘消化走势数据来源：纬联地产市场研究中心从近三年的项目开盘消化走势可以看出，虽然今年
8、上半年新开盘次数有一定程度的增长，开发商也大多采取少量多次、频繁推盘的策略试探市场反应。但从监测数据来看，目前价格的高企和市场的冷淡，都造成开盘消化率下滑，尤其在传统的楼市旺季，这一现象更为突出。(二) 江北区房地产市场运行情况1、供应市场图表 7 2006-2008年上半年江北区供应走势（次、万方、套）数据来源：纬联地产市场研究中心与重庆市主城区新增供应趋势相同,江北区也是在新开盘次数上小幅浮动，但新增供应体量下降超过一半。江北区作为北部城区门户，是继北部新区之后的第二大高端楼盘集中供应区。目前江北区中心地区可出让土地少，在售项目所剩不多，而鸿恩寺、寸滩、江北农场等边缘地区项目尚未全面亮相，
9、主要依靠北滨路上几个近一年陆续推出的项目在支撑。今年下半年，江北区在边缘地区的项目将陆续亮相，届时江北区供应量将有所回升。图表 8 江北区占主城区供应比重走势 图表 9 江北区占三北一南供应比重走势 数据来源：纬联地产市场研究中心从江北区在主城区和三北一南地区地位来看，由于江北区新项目供应不足，而南岸、渝北、北部新区等热点地区新品接踵亮相，热度不减，造成江北区占主城区和三北一南地区的供应比重都下滑接近10个百分点。这一局面相信到今年下半年江北区新项目陆续推出会有所缓和。图表 10 2006-2008（上半年）江北区供应住宅综合价格分析表指标20062007年2008整体均价（元/平方米）（建面
10、）302432806185价格中位数（套内）360538666275数据来源：纬联地产市场研究中心说明：整体均价考虑了体量权重江北区2008年上半年供应价格较去年同期上涨了88.6%，超出主城区整体水平42.2个百分点。在去年的新特区效应下，江北区凭借其的重庆无可比拟的地位优势和产业发展优势，成为下半年重庆房价的领涨者。同时在下半年随着富力、中海、龙湖等一批高端物业相继面世，江北区住宅供应价格被一再拔高。图表 11 2008年1-6月江北区商品房供应走势（次、万方、套）数据来源：纬联地产市场研究中心今年农历新年过后的3月至6月间，江北区新增供应保持在一个相对平稳的水平，每月开盘量保持在5个左右
11、，新增体量在10万方左右。从项目档次来看,主要以辖区内中低端楼盘和小户型投资物业为主，高端项目推盘周期较长，这与高端项目单价、总价双高、市场观望情绪浓厚、消化乏力有关。2、需求市场图表 12 2006-2008年（上半年）江北区商品房需求走势（套、元/平米、万方）数据来源：重庆网上房地产、纬联地产市场研究中心与主城区成交走势一样，江北区也呈现出成交量全面下跌，成交价格大幅上涨的局面。其中成交面积下降幅度26%，略小于主城区约个百分点。这主要是源于东海岸、北国风光等性价比较高的中端项目的平稳销售。由于目前房价仍然处于高位运行,不少传统热点地区已出现被低价的非热点区域分流的现象，但这种现象目前还仅
12、集中在中端及以下产品。高端项目针对的客户群虽然也在把价格作为购房影响因素的比重逐渐抬高，但在合理的价格范围内，良好的品质仍然是客户最关注的。作为主城区非洋房别墅类高端物业集中的标杆地区，北滨路在今年下半年的竞争将更为激烈，在外部优势不再明显的局面下，各项目更重要的将是比拼内在品质。图表 13 2008年上半年新开盘项目开盘消化走势对比数据来源：纬联地产市场研究中心江北区作为北部城区门户，因政府主推的“重庆向北”政策受益，而观音桥商圈和北滨路的崛起、江北城建设的全面推进，成为江北区房地产市场一派欣欣向荣的最重要支撑。受外部优质资源助推，加上江北区楼盘普遍保有较高品质，且高端项目云集，江北区楼盘开
13、盘消化率一直保持在较大比例高于主城区整体消化率的水平。而在三北一南的四个热点区域对比中，江北区也凭借其核心区位、成熟商圈和配套，稀缺景观资源等竞争优势，开盘成交情况优于三北一南整体水平。(三) 同类竞争项目近况图表 14 同类竞争项目2008年推售情况项目名称可比组团2008年上半年开盘情况目前销售情况时间推出套数折后均价当天销售率龙湖春森彼岸一组团3.202161100076%2007年年底首次推出的2、9号楼已基本销售完毕，2008年3月份推出的江天上至6月累计销售接近190套，售价约11000元，开盘后因市场影响、产品价格过高，销售一直较为缓慢。为了给项目造势，龙湖调整策略，将江天上剩余
14、的30余套房源停售，改推不看江的香邸，同时将关注高层的客户向香邸引导。由于客户积累情况理想，香邸价格低于前期产品，加上龙湖品牌号召力，香邸顺利实现开盘热销，此轮造势基本成功。7.2658855195%中海北滨一号天赋6.21129756731%天赋组团323套整体取得预售资格，首批推出129套房源，由于客户积累量不足，当天销售情况不理想，后期受产品、价格、环境、宏观市场等多方面的影响，天赋销售一直较为缓慢，平均每周消化套数在4-5套。雍江苑整体3.29681300063%目前在售的是5、6号板式高层和11号楼点式高层，销售情况不甚理想，板式高层目前整体销售60%，点式高层销售25%，平均周消化
15、量仅为2-3套。虽然销售不畅，但项目并没有在价格或调整上进行调整，宣传推广力度也并未加大。5月1789289棕榈泉国际花园C区6.840811830%在售的10号楼为2008年上半年首次开盘。受宏观市场影响，去年年底推出的2号楼销售缓慢，导致10号楼开盘时间间隔大半年。销售速度也比较缓慢，目前在售的2、10号楼整体销售70%，平均周消化套数在1-2套。剩余的几栋产品已全部取得预售资格，1号楼高层已开始预约登记。恒大华府一期6.13176675011%项目于6月13日开始认购，7月12日正式开盘。认购期内共认购产品42套，截至目前已销售35%。花园洋房也已开始认购，截至7月28日已累计认购30套
16、，客户积累200余组。金科廊桥水岸江山四栋未正式开盘，自然销售中廊桥水岸自去年年底10号楼正式开盘后，连同9号楼一并进行销售。由于产品主要正对投资客户，而目前市场的持续低迷对房地产投资打击严重，廊桥水岸一度滞销，半年时间150套房源仅销售近50%。目前价格已由开盘之初的8500元下调至7000元，同时还推出了部分特价房源。珠江太阳城北斗至尊4.25143816010%今年4月25日2号楼开盘后陆续推出剩余2栋，目前四栋产品均在售。价格已下调至7500元，同时推出较大力度的折扣，近期还推出5000元的特价房，成交情况稍有起色。除春森彼岸最新推出的香邸由于推出量少，前期蓄客较好，价格有较强吸引力引
17、致开盘售罄之外，其他竞品项目饱受市场大环境所累，销售进展缓慢，甚至出现滞销。本土的领军企业和外地实力开发商有强大的资金后盾，尚能勉强顶住楼市不景气带来资金压力，但对于本土的其他开发商来说，缓和资金紧张已经成为他们为求企业生存而必须跨越的障碍，也因此出现了金科和珠江的降价之举。所谓的价格探底让部分购房者获得了实惠，也让开发商暂解燃眉之急，但是从长远角度来看，这种行为也是对这类本土知名地产商形象的一种损伤，此后，开发商可能需要寻求更多的途径去重塑企业和项目形象。(四) 同档次竞争花园洋房项目近况图表 15 同档次竞争花园洋房项目2008年推售情况项目名称可比组团2008年上半年开盘情况目前销售情况
18、时间推出套数折后均价当天销售率龙湖郦江一期4.26 226803963%郦江是今年上半年消化速度最快的项目之一，开盘三个月销售接近280套，目前已基本售罄。剩余的约40套保留房源已由龙湖集团方面找人团购。5.31 60861065%龙湖江与城翡翠岭4.26236860062%翡翠岭洋房和叠拼别墅交替开盘，目前推出产品已销售约90%，平均周消化套数在12-15套，凭借大盘规模和龙湖品牌，项目销售情况比较理想。6.2850860058%金科十年城一期4.2660792058%十年城花园洋房目前已全部推出，价格方面稳定在8000元/平米，没有作过多的调整，仅在金科房交会期间推出大幅优惠，目前整体销售
19、约80%（约580套），今年上半年平均每周消化7-8套。5.2470800080%二、 竞品项目分析l 竞品项目选择我司通过对招商江湾城项目的整体规划及产品进行的初步定性分析,在选择竞品项目时将按照以下标准进行筛选：1、 项目地块位于一线临江或临湖（100亩以上）位置2、 项目在市场上具有较大影响和话题性3、 一线江景或湖景非别墅物业清水房销售均价在7000元/平米以上4、 供应主力户型为三房及以上舒适型户型，主力户型面积在100平米以上根据以上标准，我司对重庆市主城区一线楼盘进行了筛选，选取了龙湖春森彼岸、龙湖郦江、中海北滨一号、瑞安雍江苑、棕榈泉国际花园、金科廊桥水岸、珠江太阳城、恒大华府
20、等8个楼盘作为本案的竞品分析楼盘,并根据所选项目的区域特征、产品特征、今年上半年以来市场反应等因素进行综合考虑，将以上楼盘对本案的参考价值划分成三类，分别为： 第一类参考项目：龙湖春森彼岸、中海北滨一号、瑞安雍江苑 第二类参考项目：棕榈泉国际花园、恒大华府 第三类参考项目：龙湖郦江（花园洋房）、金科廊桥水岸、珠江太阳城l 分析架构竞品项目分析目的是为了通过对所选定的对价格影响较大的重要参数的分析比较，初步确定本案在市场同类型项目中所处的地位，为本案首次开盘的整体销售均价制定提供依据。竞品项目分析及初步价格评定框架按下图进行：基本参数规模产品户型价格项目推售媒体推广客户特征开发商品牌竞品项目对比
21、地段配套交通景观外部配套内部配套外部景观内部景观户型功能户型尺寸总体价格户型景观价格景观价差总体推售户型景观去化活动报媒图表 16 竞品项目分析框架11纬联地产市场研究中心 招商江湾城竞品项目分析报告(一) 基本参数比较1、地段招商江湾城龙湖春森彼岸中海北滨1号瑞安雍江苑金科廊桥水岸龙湖郦江棕榈泉国际花园珠江太阳城江北城解放碑观音桥恒大华府图表 17 竞品项目区位分布图图表 18 竞品项目交通车行时间位置描述区域商圈距离（车程）观音桥江北城解放碑招商江湾城江北区北滨路5分钟5分钟10分钟龙湖春森彼岸江北区北滨路5分钟3分钟8分钟中海北滨一号江北区北滨路15分钟15分钟20分钟重庆天地渝中区化龙
22、桥15分钟15分钟20分钟棕榈泉国际花园北部新区金开大道20分钟20分钟25分钟恒大华府北部新区金开大道15分钟15分钟20分钟龙湖郦江南岸区南滨路20分钟15分钟20分钟金科廊桥水岸江北区溉澜溪10分钟10分钟15分钟珠江太阳城江北区北滨路5分钟1分钟5分钟2、配套l 外部配套比较图表 19 竞品项目外部配套情况项目名称外部配套评价招商江湾城观音桥商圈综合配套、金砂水岸配套商业、盛世金源购物广场观音桥商圈已经成熟，且其影响力正直逼解放碑，盛世金源和老牌滨江高档社区金砂水岸的滨江商业群也颇有口碑，为本项目在面市之初展示了良好的外部形象和增值预期。龙湖春森彼岸观音桥商圈综合配套、江北城CBD综合
23、配套（展望）东有已经启动的江北城，西有著名的观音桥商圈，春森彼岸外部配套条件优越。中海北滨一号大石坝片区综合配套，未来主要有东海岸、北国风光等社区商业周边没有商圈或大型商业中心支撑，距离成熟的大石坝片区尚有一段距离，未来展望也仅有规模有限的临近项目社区商业。外部配套不足略显尴尬。重庆天地现阶段外部配套仅有文化（红岩革命纪念馆）、教育（重庆师范大学）。未来主要依托项目自身配套，外部配套少。旧城改造项目，所处地段相对孤立，周边缺乏配套支撑。棕榈泉国际花园富抱泉花园社区商业配套、人和镇综合配套。地处北部新区富人区，也预示着周边还处于成熟的过程中。恒大华府人和镇综合配套地处北部新区富人区，也预示着周边
24、还处于成熟的过程中。龙湖郦江洋人街商业配套、中海国际社区（展望）、弹子石CBD综合配套（展望）弹子石CBD开发建设尚未全面启动，仅有洋人街目前已经对外营业，但未来预期良好。金科廊桥水岸现阶段配套基本空白，仅有江北区政府办公大楼。同样属于开发新区，现阶段外部配套匮乏，但江北区政府的进驻使这一区域有较高的增值预期。珠江太阳城五里店片区综合配套，江北城CBD综合配套（展望）现阶段和预期展望都有条件优越的综合配套支撑。l 内部配套比较图表 20 竞品项目自身配套情况项目名称内部配套评价商业商务教育会所运动招商江湾城2.2万方社区商业幼儿园6000方高档会所网球场、游泳池外部配套完善，因此社区配套以基本
25、商业和运动配套为主，同时为提升项目品质，配置有高档会所。龙湖春森彼岸8.8万方商业配套超高层酒店、写字楼3000平米幼儿园配套2500平米会所（文化活动中心）大规模城市综合体，在配套上力求综合、完备，因此规划的商业、商务配套体量较大。中海北滨一号2万方滨江商业中心室内恒温泳池、高尔夫练习场、网球场以社区商业配套为主，为提升项目档次，在运动配套上有所侧重，偏向于较为高档的高尔夫练习场和网球运动场。重庆天地重庆天地商业Mall国际商务中心组团教育配套组团会所组团运动配套以造城之势，配套有大体量、高档次的商业Mall及商务配套，其中嘉陵帆影拟建为西南第一高楼。雍江苑14万方体量拥有一个3500平米独
26、立会所和，700平米幼儿园。棕榈泉国际花园1.6万方社区商业高星级酒店伊顿国际双语幼儿园约1万平米国际会所健身俱乐部、室内恒温泳池、网球场、篮球场、足球场；虽然为千亩大盘，但作为高档居住社区，没有大规模配套商业商务设施。而近万平米的国际会所充分彰显了项目高端气质。恒大华府3万方景观商业街国际双语幼儿园8000平米私家会所高档豪宅社区以近10%的体量配套商业，8000平米会所加上内部豪华硬件配置，成为重庆数一数二的顶级会所。龙湖郦江1.5万方滨江商业街高层架空层泛会所运动设施一般社区配套，体量较小。金科廊桥水岸8000方社区商业（引入重客隆超市）巴蜀小学游泳池，泛会所健身场所商业配套规模较小，也
27、直接导致项目到目前为止入住率偏低。珠江太阳城26万方商业、商务配套托儿所、双语幼儿园、小学游泳池、健身跑道、羽毛球场、篮球场大型综合体项目，加上地段优势，在商业、商务上配套体量较大。3、交通图表 21 竞品项目周边公共交通情况项目名称公共交通轨道交通道路系统评价招商江湾城122（朝天门-金砂水岸）123（青草坝-金砂水岸）127（江北农场-金砂水岸）401（信义街-金源广场）615（中山支路-大川水岸）630（金紫山-金砂水岸）631（工商大学江北校-海关）816（望江-金砂水岸）轻轨三号线北滨路、万唐路、金源路可达依托金砂水岸和盛世金源的成熟，目前沿金源路的公共交通通达性较高，但北滨路沿线公
28、交通达性较低；道路交通系统较为完善，通行情况良好；轻轨三号线在建，预计一期工程将于2010年建成并试运行，成为继轨道二号线之后第二条建成并运行的轨道线路。龙湖春森彼岸轻轨四号线目前北滨路可达，待建成后经建新东路可达春森彼岸目前仅有北滨路可达，公交线路暂时空白，轨道四号线途径项目，但建成时间预计在2020年前后。但对私家车保有者来说，北滨路通行情况良好，通达性较高。中海北滨一号615（中山支路-大川水岸）北滨路可达，规划有市政道路。公共交通通达性较差，但随着北滨路沿线各项目逐步成熟，预计未来公共通达性将有显著改善。重庆天地104（红岩村-沧白路）210（白公馆-龙头寺）215（双碑-朝天门）21
29、6（沙坪坝-牛角沱）217（双碑-上清寺）219（牛角沱-新桥）251（牛角沱-白鹤岭）261（重大-临江门）262（重庆图书馆-朝天门）265（双碑-朝天门）318（陈家湾-洋人街）501（北碚-牛角沱）802（学林雅园-牛角沱）808（磁器口-融侨半岛）轻轨五号线沙滨路、嘉陵路可达，未来规划有半山路地处沙坪坝区进城要道，公共交通发达，通达性很高，同时规划有轻轨线路。项目对化龙桥片区进行整体改造，将对原有道路进行拓宽改造，并新建多条支路与干道相连，路面通行状况将有显著改善。棕榈泉国际花园126（尖山红旗河沟）149（人和街道国会山）786（五星园红旗河沟）金开大道可达周边道路等级较高，通行状
30、况良好，但公交通车数量较少，且等级较低。恒大华府119（南坪人和）125（南坪-人和）126（尖山-红旗河沟）133（天湖美镇西南医院） 145（华廷汽贸-回龙湾）208（人和西南医院）603（朝天门-人和）606（袁家岗-人和）786（五星园-红旗河沟）轻轨五号线金开大道、金山大道、新溉达到均可达到紧邻因人气聚集而逐渐繁华的人和镇，公共交通通畅，“金”系列快速干道和内环高速、机场高速在此集结，交通十分便利。龙湖郦江323（龙头寺-洋人街）368（动物园-洋人街）轻轨九号线南滨路可达弹子石CBD尚处于开发初期，目前沿南滨路公共交通通达程度不高；规划有轨道线路经过弹子石，预计开工时间在2013年
31、左右。金科廊桥水岸107（尖山-红旗河沟）153（廊桥水岸-新华路）616（南坪-鸳鸯）812（观音桥-东风造船厂）813（324医院-铁山坪）816（金砂水岸-望江）817（观音桥-桂花湾）831（五里店-云祥路）835（江北家乐福-汽博中心）866（朝天门-港城工业园）轻轨四号线从江北方向只能通过五里店立交经五桂路到达。虽然片区开发尚未成熟，但目前到观音桥、解放碑、朝天门、南坪等地均有公交可达，较为便利。轨道四号线也设站于附近。珠江太阳城604（南桥寺-刘家台）105（龙头寺-新华路）111（龙溪镇-沧白路）119（南坪-人和）121（金果园-南坪五小区）135（大都会-李家坪）141（朝
32、天门-龙头寺）149（人和-辅仁路）151（朝天门-南桥寺）152（五里店-较场口-五里店）153（廊桥水岸-新华路）323（龙头寺-洋人街）419（龙头寺-跃进村）421（长安华都-杨家坪）841（龙头寺-花溪工业园）轻轨六号线、轻轨九号线、轨道环线北滨路和五简路可达。比邻成熟的五里店片区和在建的江北城CBD，公共通达性很高，三条轨道线路将通过临近的五里店和江北城。4、景观资源l 外部资源图表 22 竞品项目外部景观资源情况项目名称江景城市景观山景评价招商江湾城嘉陵江（江岸线长550米）上清寺商务中心区鹅岭公园江湾城江岸线长度不占优势，所临江面较窄，上清寺老式建筑较多，给城市景观带来一定负面
33、影响。龙湖春森彼岸嘉陵江（江岸线长1000米）解放碑CBD江岸线较长，且属嘉陵江相对开阔地段，解放碑CBD也展现出良好的城市风貌。中海北滨一号嘉陵江（江岸线长600米）平顶山江面较为狭窄，江景资源并不占优；平顶山公园山景较好。重庆天地嘉陵江（江岸线长2000米）鸿恩寺、平顶山项目规模较大，江岸线长达2000米，但嘉陵江江景效果一般。棕榈泉国际花园无外部景观资源欠缺，主要依赖项目内部良好的园林景观打造。恒大华府照母山公园、天湖公园、百林公园位于北部开发新区，自然园林景观资源较为丰富。龙湖郦江长江（江岸线长300米）江北城CBD虽然江岸线不长，但长江江面开阔，江景资源明显优于嘉陵江沿岸项目金科廊桥
34、水岸长江（江岸线长400米）弹子石CBD雄踞高地，长江江景视野开阔，未来预期弹子石CBD景观迷人。珠江太阳城嘉陵江（江岸线长1000米）解放碑CBD、江北城CBD江岸线较长，且地处嘉陵江相对开阔地断，解放碑和江北城的城市景观都为项目加分不少。江湾城眺望上清寺春森彼岸遥望解放碑雍江苑看北国风光中海天赋看江效果图表 23 部分竞品项目外部景观示意图l 内部资源图表 24 竞品项目内部园林景观情况项目名称占地面积绿化率园林面积内部景观性质评价招商江湾城13.5万方37%9.5万方湖景、园林以组团形式围合而成三个大型中庭，保证户户可观景。龙湖春森彼岸16万方30%5.7万方园林景观项目容积高，建筑面积
35、较大，最大中庭面积不足5000平米，内部景观面较为狭窄，主要以大型成年乔木拉伸景观效果。中海北滨一号10万方40%人工水景、园林虽然项目为低密度别墅社区，单从实际成型效果来看，楼栋排布较密，稍显压抑。雍江苑5万方37%约1.0万方园林景观中庭园林面积近万平米，但在景观品质上略显不足。棕榈泉国际花园80万方40%约27万方湖景、生态公园千亩低密度社区，160亩中央湖景和240亩生态公园，加上地块本身的地势起伏，项目内部景观视野较为开阔。恒大华府21万方31.2%约10万方水景园林为配合项目奢华定位，在园林景观打造上也大面积的打造内湖水景，并结合情趣景观，提升景观风情。龙湖郦江12.3万方31%7
36、.7万方人工湖泊、园林郦江占地面积不大，却以7.7万方大手笔打造景观园林，水系、樱花大道使项目景观情趣倍增。金科廊桥水岸20万方40%约6.0万方人工水景、园林金科在景观打造上一直都颇具特色，廊桥水岸的园林景观在珠江太阳城22.5万方34.6%园林项目定位为东南亚风情，颇具特色，但项目容积率较高，且高层建筑容易压抑中庭所展示的效果。(二) 技术经济指标图表 25 竞品项目主要技术经济指标项目名称占地面积总建筑面积容积率建筑密度总户数招商江湾城13.5万方50万方3.3525%2712龙湖春森彼岸16万方78万方4.929.8%约3800中海北滨一号10万方14.8万方1.17527重庆天地(雍
37、江苑)127万方(5万方) 359.6万方（14万方）2.8（2.8）18%（雍江苑）784（雍江苑）棕榈泉国际花园80万方80万方1.0恒大华府21万方38万方1.830%1264龙湖郦江12.3万方33万方3.0金科廊桥水岸20万方37万方2.720%2329珠江太阳城22.5万方100万方3.86(三) 产品构成1、比较组团图表 26 竞品项目比较组团主要指标项目名称组团名建筑形态产品质素评价梯户比户型配比江湾城一期板式高层2梯2户：37.2%2梯3户：42.5%2梯4户：20.3%平层：两房 108，23，5%三房 111-149，165，37%四房 136-158，177，39%五房
38、 168/171，36，8%高厅：四房 189-190，20，4% 199-220，16，4%顶跃： 四房 149-228，10，2%五房 182-218，5，1%一期全板式结构，在有限的土地资源上，最大限度保证观江效果；2梯2户/3户的梯户比配置已经达到目前重庆市最高配置标准；三房四房所占比重达到80%以上，大尺度充分体现出豪宅品质。龙湖春森彼岸一组团板式小高层、点式高层小高层1梯2户：13.9%小高层1梯3户：5.4%高层3梯7户：80.7%高层平层：两房 74-79，62，12% 84-88，50，9% 94，12，2%三房 99-114，184，34%四房 125-137，62，12%
39、 140-154，60，11%高层顶跃：五房 260-576，5，1%小高层平层:三房 124-129，31，6%四房 130-134，17，3%142-152，28，5%小高层townhouse：三房 221，2，0%小高层跃层：三房 140/142，8，1%四房 185-195，4，1% 206-210，6，1% 218-235，8，1% 春森彼岸供应户型和价格皆达到豪宅标准，但是高层3梯7户的配置离真正意义上的豪宅还有一段距离，不过龙湖品牌在重庆的影响力在此时足以掩盖一些缺陷。中海北滨一号天赋板式小高层1梯2户：100%平层：三房 118-125，153，47%四房 142-145，14
40、，4% 152-156，126，39%顶跃：五房 169-185，16，5% 214-220，14，4%继承北滨一号高端形象，以一梯两户的板式建筑充分挖掘稀缺江景优势，主力户型面积也体现出豪宅标准。雍江苑板式高层、点式高层板式高层2梯2户：27.6%点式高层3梯6户; 72.4%板式高层平层：三房 119-123，34，14% 132-133，34，14%点式高层平层：两房 80-86，90，37%三房 102/103，88，36%雍江苑整体户型设计走豪宅路线，主力产品以三房和四房为主，首推产品户型面积走主流市场路线，户型面积并不突出。棕榈泉国际花园C区板式小高层点式高层、板式高层、板式小高层
41、1梯2户: 21.9% 类板式高层2梯3户：31.1%点式高层3梯5户：47.0%高层平层：两房 88，81，9%三房 129-136，360，39% 143-152，266，29%四房 172，6，1%小高层平层：三房 150，90，10%四房 175，90，10%小高层顶跃：四房 217，10，1%五房 243，10，1%C区户型设计较为单一，但各户型面积与在售同类项目相比，明显偏大，更强调豪宅的舒适性。恒大华府板式小高层、花园洋房1梯2户：100%小高层平层：三房 181，20，7% 192-199，200，76%四房 227-246，44，17%超大平层设计，堪比联排别墅，4+1花园洋房配置电梯，体现了恒大华府系列产品一贯的奢华作风龙湖郦江一期花园洋房1梯2户：100%平层：两房 68-86，12，4%三房 112-125，156，47%Townhouse：三房 125-140，106，32%四房 171，2，1%顶跃：三房 115/123，4，1%四房 158/162，52，17%龙湖回归南岸的成功之作，花园洋房产品延续了龙湖大城小院的设计理念，只是在户型面积上有所收敛。金科廊桥水岸江山四栋风车式高层2梯3户：100%平层：三房 129-133，4，2%四房 143-156，50，21% 160-175，96，40%五房 180/188，66，28%跃层
