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1、 目 录 一、项目背景2二、现状分析22.1、地理及区位分析22.2、社会经济基本状况分析22.3、现状用地分析22.4、现状景观环境分析32.5、现状建筑分析42.6、现状公共配套设施分析52.7、现状道路分析62.8、现状市政工程分析62.9、现状环卫设施分析7三、对规划方案的解读和建议措施83.1、综合整治范围83.2、综合整治目标83.3、综合整治原则83.4、综合整治措施83.5、规划方案分析及建议措施93.5.1 给水工程设计93.5.2排水工程设计93.5.3电力工程设计93.5.4通信工程设计93.5.5燃气工程设计93.5.6道路交通设计93.5.7环卫工程设计103.5.8
2、公共服务设施设计103.5.9公共开敞空间设计10四、施工图技术标准与依据11五、工程设计及重难点分析135.1、给水工程设计135.2、排水工程设计145.3、电力工程设计145.4、通信工程设计155.5、燃气工程设计165.6、道路交通工程设计165.7、环卫工程设计195.8、防灾与减灾工程195.9、公共服务设施设计205.10、公共开敞空间设计205.11、消防安全工程整治21六、项目投资估算24七、图纸28一、项目背景随着深圳市社会经济的快速发展，深圳的城市建设有了很大进步，城市规模在不断发展扩大，但同时城市中的一些地区由于生活环境较差，已不适应现代化城市生活，这些地区不但影响了
3、居民的生活，也损害了城市形象，导致这些地区对人的吸引力大大减弱。生活在城市中的人，对自己所居住的建筑物，周边的环境、出行、购物、娱乐及其他生活活动条件有各自的期望和不满，这些矛盾主要表现在：对自己所居住的房屋的修理改造，对街道、公园、绿地和不良城中村等环境的改善要求尽快实施，对形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望等。为了解决这些矛盾，达到城市可持续发展的要求，城中村环境综合整治成为深圳市城市建设的重要课题。为深入贯彻和落实深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要的重要精神及市委、市政府提出近期建设地铁3号线（2009年通车），改造深惠路沿线的规划建设要求，推进龙岗区城市化快速发展，进一步完
4、善龙岗区的城市综合整治环境，在旧村的改造方面，既关注改造的政策和进程，更关注改造将给城市经济和社会发展带来的潜在影响。区委区政府经过充分的调查研究、专家咨询，从实际出发决定选取严重影响城市形象和社会经济发展，迫切需要改造落实的村镇有针对性的进行综合整治改造2009年12月，受深圳市龙岗区城中村（旧城）改造办公室的委托，宝安规划设计研究院承担龙岗区坪地街道石灰围社区石灰围村综合整治规划编制任务。经实地勘探，与居民以及有关部门领导座谈，根据相关政策规定及有关城市规划编制的要求，现已编制完成。二、现状分析2.1、地理及区位分析中心社区石灰围村综合整治项目位于深圳市龙岗区坪地街道，环城南路从项目中间穿
5、越，东北侧是泰和路，南靠龙岗河。整治总面积为7.51公顷。通过南侧的环城南路可直接进入龙岗中心区，也可上深惠高速直达惠州，对外交通联系便捷；基地的西侧不远处是丁山河，与龙岗河相交于西南方向。2.2、社会经济基本状况分析区内主要经济收入依靠村民自建民宅出租，以第三产业为主，第一产业比重极低，第二产业亦较弱。第三产业以私人出租房为主。截至2009年底，规划范围内总人口约为3050人，其中：户籍人口350人，占总人口11.48%，暂住人口约2700人，占总人口88.52%。户籍人口与暂住人口比例为1：7.71，暂住人口主要分布于规划区内的村民私宅内。2.3、现状用地分析本次整治规划范围是根据物业管理
6、进社区的需要，及改善原村民生活水平的需要和实际情况确定的，不能作为房地产和建设用地确权的依据。整治范围内用地全为集体用地，无任何国有用地，符合城中村（旧村）综合整治的政策和规定，总用地面积为7.51公顷。其中，原农村居民住宅用地面积为5.83公顷，占总用地面积的76.74%；四类住宅区体育设施用地面积为0.28公顷，占总用地面积的3.61%；四类社区其它设施用地面积为0.4公顷，占总用地面积的5.35%；四类住宅区道路用地面积为0.47公顷，占总用地面积的6.28%，四类住宅区绿地面积为0.37公顷，占总用地面积的4.95%，工业用地面积为0.15公顷，占总用地面积的3.07%，现状建筑主要为
7、居民自建用房，由于建设时间较长，布局相对混乱，且缺少公共配套设施，居住环境很差。现状土地利用一览表序号用地代码用地性质用地面积（ha）占建设用地比例（%）1R41原农村居民住宅用地5.7676.74%2R43四类住宅区体育设施用地0.283.61%3R44四类社区其它设施用地0.45.35%4R45四类住宅区道路用地0.476.28%5R46四类住宅区绿地0.374.95%6M工业用地0.233.07%合计总用地面积7.51100用地权属状况一览表序号名称用地面积(ha)所占比例(%)1国有用地002集体用地7.51100合计7.511002.4、现状景观环境分析按照景观现状特点，以环城南路为
8、界将整治区域分为北区和南区，其中南区相对较为整洁，景观绿化面积大、植物长势较好，但整体仍然存在比较大的问题，北区景观空间相当有限,只有篮球场部分空间较大,但整体环境杂乱不堪,其余建筑预留用地不是菜地就是杂物堆放,严重影响居民的工作生活需要。北区：1.内部空地基本为泥沙地面，难以维护路面清洁，路面景观效果差；2.村内主道路基本没有行道树,道路景观效果急待整治完善；3.村内绿化植物种类单一，没有做专业和统一的设计；4.整体景观未统一规划，部分区域被居民围合作为鸡舍，对环境影响较大5.老房子区域内杂物堆放乱七八糟,纯在严重的安全隐患。 南区：1.相对较为整洁，道路两旁绿篱绿化整齐美观,行道树有待补充
9、；2.区内有一块面积约2000平方米的荔枝林果园，果树长势较好,但树林下垃圾成堆,有待清理整改；3.未对既有绿化进行较好的管理，绿化空间底层杂草丛生；4.区域内景观配套设施缺乏。 2.5、现状建筑分析现状建筑多为居民住宅楼、底层商业建筑，还有部分公共配套设施建筑及工业建筑等。总建筑面积为92897.6平方米。其中，居住建筑（含底层商业建筑）86062.9平方米，占总建筑面积的92.64%；工业建筑5718.2平方米，占总建筑面积的6.16%；公共配套设施建筑面积为1116.5平方米，占总建筑面积的6.2%。现状建筑功能汇总表序号建筑功能建筑面积（）占建设用地比例（%）1居住建筑86062.99
10、2.642工业建筑5718.26.163公共设施建筑1116.56.2合计92897.6100 居住建筑 底层商业建筑 工业建筑 公共设施建筑从建筑质量上看，通过对建筑物结构构造、体量、新旧程度（修筑年代）、通风采光、防潮防水、消防抗震及文化历史价值等内容为评价因子建立评价体系，对现有的建筑物做出综合分析和评价，得出现状一、二、三类建筑所占比例分别为32.3%、54.3%和13.4%，总体建筑质量较好。（详见下表）本次规划建筑质量评价标准：一类建筑：砼结构；是近期所建住宅或公共配套设施建筑。建筑外观较新，质量好。二类建筑：砼结构；是已建成几年的建筑，建筑外观略显陈旧，质量较好。三类建筑：砖结构
11、；建筑外观陈旧，质量差。 现状建筑质量汇总表建筑分类建筑面积（）所占比例（%）一类建筑20344.5221.90%二类建筑59918.9564.50%三类建筑12634.1313.60%合计92897.6100.00% 一类建筑 二类建筑 三类建筑2.6、现状公共配套设施分析片区内设置了两处集中停车场、三处岗亭及道闸、一处小型垃圾用房、一处综合购物商场、一个篮球场、一处物业管理用房以及多段围墙等。区外的公共配套设施主要有坪东学校、深圳龙文学校、垃圾转运站等。总体上看，能够服务片区的现状公共配套设施比较紧缺，且既有配套设施有待修缮：区内围墙以实体围墙为主，沿工厂厂房设置，已有部分出现残破，景观效
12、果有待加强；2除物业管理用房外设置有一处文化宣传栏，区内其它地方均未设置，不利于片区居民信息的交流；3区内只有一个篮球场，其他健身设施非常紧缺。 公共配套设施现状图 现状配套设施一览表序号名称规模说明1村委办公楼1座一般2工业用房1座较好3岗亭3套破旧4篮球场1个一般5垃圾房1个破旧2.7、现状道路分析石灰围新村整治区域外围市政道路通行能力较好，南侧有现状城市主干道环城南路，东侧是现状城市支路泰和路，通过泰和路可转深惠路进入龙岗中心区、布吉中心区等地。目前，整治范围内道路职能和等级不明确，人车混行的现象到处都是；整治区域内停车场等公用设施缺乏，占路停车现象严重；整治区内部现状道路路面部分为水泥
13、混凝土路面，部分为泥土、碎石路面，由于建设标准低，路面质量差，安全隐患较多，急需对现状道路等级和人行道等道路基本元素进行完善；整治区域内部巷道主要为碎石路面，没有形成有效的路面排水，雨天经常积水，整治区域内部消防通道不完善，部分消防通道为泥土路面，且宽度较小，严重影响整治区域的消防安全，急需进行整治。 整治区内部现状道路（一） 整治区内部现状道路（二）2.8、现状市政工程分析l 给水目前，石灰围新村从东北侧DN200的供水干管引出DN100供水管至规划区北区，从西北侧环城南路DN300的供水管引出DN200供水至规划区南区，存在问题主要有：1.区域供水管管径基本为DN50-DN80，难以保证片
14、区居民的正常供水；2.规划区内现状无消防栓。l 排水现状排水系统为雨污合流式，北区分三个片区分别排出，主要排向泰和路25001500的市政排水渠；南区排水主要通过区内DN100-DN300的排水管收集后就近排入周边的水体。存在问题主要有：1.雨污合流，需进行排水管网雨污分流的规划设计； 2.雨水收集设施较少；3.排水管主管管径为DN600，支管管径DN300、DN500不等，未能形成系统；4.现状排水管道管材全部为混凝土管，缺乏定时日常检查和维护，且未考虑人口增加对其需求的要求。 现状积水 混凝土排水管道l 电力电讯整治区域由三个台架式变压器供电，分别是：400KVA、630KVA和160KV
15、A；整治区域电信、有线电视线路均由外部主线直接接入，内部仅北区的南侧村道有四孔通信排管。整体上，整治区的电力电讯工程还存在比较大的问题：1.现状电力电讯线路全部为架空设置，横跨道路现象较为严重，存在一定的安全隐患； 2.供电不稳定，电量远远不能满足现状用户的用电需求；3.整治区域有部分简易路灯，数量不足，路灯及线路均已残旧，照明时间和范围有限，难以满足片区居民的出行需求； 4.内部仅北区的南侧村道有四孔通信排管，不能满足居民的日常通讯需求；5.现状通信接线箱安装在居民楼房的墙上，影响片区的景观，且存在一定的安全隐患；6.区内尚未设置监控系统。 现状变电站 现状电力架空线 现状横跨架空通信线路
16、现状通信接线箱l 燃气片区内未布置燃气管道及相应的配套设施，片区周围的市政道路也没有布置燃气管道，社区居民主要使用瓶装气。2.9、现状环卫设施分析整治范围内设置有一处垃圾房和部分垃圾桶，另外，邻近的整治区域外的一处垃圾房也同时为片区服务。现状环卫设施存在的主要问题有：1.现有垃圾桶数量少，其覆盖面满足不了区内保洁需求，部分生活垃圾临时堆放在空地处和建筑墙角，缺乏垃圾收集、清理设施和日常管理； 2.对现状垃圾桶缺乏管理，垃圾堆放在垃圾桶周围，未能及时清走；3.服务片区的两处垃圾房设施十分简陋，没有完善的给排水系统，滋生蝇虫，存在传播疾病的隐患。 三、对规划方案的解读和建议措施3.1、综合整治范围
17、中心社区石灰围新村综合整治项目位于深圳市龙岗区坪地街道，环城南路在其间穿越，南靠龙岗河，东侧是泰和路。规划整治面积为7.51公顷。3.2、综合整治目标我市城中村（旧村）改造的长远目标是：按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐深圳、效益深圳”的重要组成部分。根据这一目标要求，必须做到：（1）社会效益：按照建设现代化、国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，实现规划区与整个城市网络体系在空间、管理、文化和设施等方面的有机衔接，实现城中村与城市全面融合。（2）经济效益：通过对石灰围村的综
18、合整治，优化社区空间结构，提升物业价值，为集体经济提供发展空间。对于各村潜在的商业潜力进行充分挖掘，催生片区新的经济增长点，实现综合整治对居民个体利益的保护和对社区经济整体的平衡。（3）环境效益：通过对石灰围村进行路网改造升级、室外环境整治等，提升城市形象，改善城市面貌，并以点带面，带动整体龙岗区的环境升级。通过综合整治的实施，须取得社会效益、经济效益、环境效益的协调统一和综合效益最大化。结合前期研究成果，通过方案研究，探讨推动城中村改造的有效方法；解决城中村存在的急迫性问题和上层次规划难以落实的问题；促进实现环境优美、安全文明、社会稳定、土地价值上升等目标；推动新型社区的建设，最终实现“和谐
19、深圳、效益深圳”的发展目标。3.3、综合整治原则（1）坚持可持续发展原则研究过程中应深入剖析面临的重点问题，科学制定具有较强的针对性和可操作性的方案，改善现有的居住条件和环境，探索一条投资少、见效快、省时省力的综合整治模式。（2）坚持可操作性原则综合整治涉及面广，关系到改造整治区内居民的根本利益，编制过程中应不断听取居民的意见，坚持一切以人的根本需求为基本出发点，打造宜人宜居的环境。这也是提高居民对整治工作的认同和支持，保证其顺利实施的一个举措。在统一规划思路的指导下，对沿主要道路每栋建筑立面提出不同层次的分类整治措施，便于实施者和管理者的具体操作。（3）坚持以人为本原则以经济建设为中心，在推
20、进经济发展的过程中，促进人与自然的和谐，重点解决人口、资源和环境问题，坚持经济、社会与生态环境的持续协调发展。整合道路结构，重组内外交通体系，完善社区内配套设施，提供方便的生活环境，尽量避免拆迁，有效利用现有资源，政府统一改造为主，鼓励个人自发性改造，改善社区内空间环境质量，融入和谐的人文景观。（4）整洁、美观、大方的原则治理沿街界面内所有脏、乱、差的室外空间，塑造整洁、美观、协调的视觉环境。（5）远近结合经济可行的原则在基本保持用地性质和建筑物不大拆大建的前提下，针对不同地段和不同功能的建筑物、构筑物采取不同的整治措施，尽可能保证以较低的整治成本在短期内实现整治目标。3.4、综合整治措施1.
21、按消防安全治理“七个一”整治要求进行整治，配置至少一处消防水源，解决片区消防供水问题；2.通过对现状空地进行绿化处理，提升整个片区的外部空间形象；3.通过对重要节点整治改善整个片区的居住环境；4.打通道路微循环提高道路的通行能力，利用道路设置路边集中停车位解决片区的停车问题。3.5、规划方案分析及建议措施3.5.1 给水工程设计原规划的给水管布置过密，不够经济合理，建议核算每条巷道两侧用户的用水需求，考虑远期人口规划，隔巷设一条给水主管。局部消火栓间距太小，宜隔120米设一个，在人口密度较大的区域可适当减小。给水阀门安装不够合理，管理不便。3.5.2排水工程设计原规划的污水工程检查井布置过少，
22、建议参照室外排水设计规范要求：DN200400的最大间距40m。原规划的污水管道布置没有考虑现状居民化粪池的位置，建议根据现场实际情况布置巷道污水管，尽量保证能够顺利接通每家每户的化粪池。原规划雨水检查井间距不够合理，建议参照室外排水设计规范要求，并考虑居民建筑屋面排水的需要合理布置检查井的位置。原规划的北片区雨水统一在一个出口排放，由于现状渠较浅、雨水流程过长而增加了埋深，最终会排不出去，建议北侧片区分2处排至现状排水渠。3.5.3电力工程设计原规划的巷道架空线的上墙接入点过于分散，埋地电缆需要多处分接，电缆井设置过于密集，建议架空线采用集中上墙方式。原规划挂墙式路灯上墙接入点过于分散，建议
23、采用集中上墙的方式。3.5.4通信工程设计原规划的通信管道在巷道内采用架空敷设，根据现场考察结果，建议巷道内通信管线采用地下埋管敷设。原规划南片区监控缆线采用横过南环路的方式接入北片区，建议优先利用南环路和泰和路市政通信管道的方式。如无法实施时，方可考虑采用管道横过南环路的方式。3.5.5燃气工程设计按原规划实施。3.5.6道路交通设计现有公示的上层次规划有深圳市城市总体规划（2010-2020）、龙岗次区域规划及中部物流组团分区规划（2005-2020）等，深圳市龙岗203-03号片区坪东地区法定图则(草案)目前正在编制。因上层次规划属于更高层次，故对本片区而言，中部物流组团分区规划和深圳市
24、龙岗203-03号片区坪东地区法定图则(草案)更具备指导意义。根据深圳市龙岗中心组团分区规划（20052020）龙城、龙岗、坪地 ，深圳市龙岗区坪地街道石灰围新村整治区域用地性质主要为工业用地、绿地和学校用地等。用地性质与现状有冲突。在整治范围南侧规划了远期环城路，50米红线宽度，与本次整治无冲突。如项目周边土地利用规划图（一）。故本次整治按规划远期道路进行控制，按现状道路进行整治，完善现状居住区道路系统，打通必要道路的微循环，以满足消防的要求。项目周边土地利用规划图(一)根据深圳市龙岗203-03号片区坪东地区法定图则(草案)，对组团规划的用地性质进行了调整，整治区域北区以四类居住用地为主，同时有工业用地和商业用地，法定图则也增加了路网密度，整治区域南区为学校用地，与现状用地性质仍有一定冲突，如项目周边土地利用规划图（二）。因近期周边市政道路没有实施计划,故本次设计仍以保留整治为主，不对建筑进行拆建，仅对整治区域内部市政设施及公共设施进行完善并做好与外围市政公共设施的对接。项目周边土地利用规划图(二)3.5.7环卫工程设计按原规划实施3.5.8公共服务设施设计在原规划基础上的规划区外增加了岗亭，原规划其他设计内容合理，本次工程设计内容按原规划落实。
