《旺角潮人坊商业调查报告范本.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旺角潮人坊商业调查报告范本.docx（21页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、旺角潮人坊商业调查报告目录一、调查背景处于“岭南天地”商圈的旺角潮人坊于2011年7月正式试业了，填补了近年来佛山潮流商业文化的空缺。回顾今年来佛山商业的发展，各条地产大鳄纷纷进驻，各种城市综合体、大型购物中心纷纷涌现，而潮流文化聚集地则随着“流行前线”今年的衰落而有所空缺。旺角潮人坊的经营团队正是瞄准这个市场空白，以一三28岁的年轻消费族群为主要目标客户，将旺角潮人坊打造成佛山的潮流风向标，最终成为潮流人士逛街的必选地。福贤路是佛山的传统商业旺地，其中的福升和逸彩状元坊就聚集着不少学生、外来工和底层白领的消费者，人流量极大，是目前禅城最大的潮流消费区，潜力不可估计。旺角潮人坊的团队选择了此区
2、域的名花商场进行重新包装，打造一个潮场，无疑是为佛山制造一颗潮流炸弹，引爆佛山的年轻市场。旺角潮人坊的装修极具港式风格，特点鲜明，用港式的装饰风格、新奇刺激的潮流推广活动去吸引市场的眼球。旺角潮人坊标新立异，利用差异化营销和个性化极强的推广活动吸引年轻族的眼球，得到了很热烈的市场反应。值得关注的是，旺角潮人坊在试业初期租金、管理费和入场费高企的情况下，仍然出现了供不应求的状况，招商情况非常乐观。成功自有非凡处，当中的原因值得我们深究和学习。二、调查时间2011年7月16日至2011年7月27日（暑假期间）如表一。调查日期表星期六日一二三四日期7月16日7月17日7月一八日7月19日7月20日7
3、月21日天气晴晴晴阴雨雨星期五六日一二三日期7月22日7月23日7月24日7月25日7月26日7月27日天气晴晴晴晴晴晴Ps：绿色日期为有调查的日期。表一三、调查内容1、平日和周末晚上各楼层不同位置的人流状况2、商场平面布局及业态分布3、场内商家经营状况4、周边商业环境和人群消费力状况5、商场总体装修和街景式装饰四、旺角潮人坊简介旺角潮人坊正处于“岭南天地”商圈内，距离地铁普君北路站仅5分钟步行时间，与福升、逸彩状元坊相邻，相接佛山首条步行街，坐拥数十万年轻快速消费群体。广州的潮流商业氛围已相当成熟，流行前线、地王广场、动漫星城等项目已颇有名气。而佛山目前的潮流商业正处于起步阶段，缺乏以年轻人
4、为主题的大型商场，以杨明熹为首的团队正是看中这个市场空白，以一三28岁的年轻消费族群为主要目标客户，将旺角潮人坊打造成佛山潮流商场的标杆。旺角潮人坊面积约为一万平方米，商铺数量300个，为三层设计，每层根据不同的主题，分别冠以“潮集”、“潮窦”、“潮墟”之名。商场主打潮流时尚，主要经营日韩潮流服饰、精品、鞋、数码产品、美容美甲、特色零食等，全都是年轻人的最爱。与一般商场不同的是，旺角潮人坊更注重营造一个香港旺角街景的感觉，有“弥敦道”、“太子道”、“通菜街”除了有各种各样装修型格的潮铺，还有设计成人行道的过道、巴士模样的电台演播厅等，让人感觉仿佛置身香港旺角街头一般。为满足年轻消费者贪新鲜、追
5、求个性化的需求，旺角潮人坊还推出了特别为商场设计的限量版公仔、明信片和T恤等一系列原创产品。五、区位分析福贤路是禅城区的传统商圈，距离地铁广佛线普君北路站和祖庙站两个站仅5-一五分钟路程，是聚集了福升商场、逸彩状元坊等的商业旺地，旁边的人民路更是汇聚了各大服饰品牌，附近的燎原路也是多种佛山街边小吃的集散地，小吃、休闲饮品、快餐店等应有尽有；是一个典型的以青少年休闲潮流消费为主导的商圈，在禅城商圈中具有一定影响力。虽然如此，但此商圈一直以小商户为主，未能形成相当的规模，且消费潜力未被完全挖掘，纵使流行前线近年来一直走下坡路但仍能分流出此区域中相当部分的潮流消费，这说明福贤商圈的还只处于半饱和状态
6、。六、人流状况分析1、人流状况分析A、两个不同时段（一五：00-一五：30和19：00-19：30）的人流量分析对比人流量统计表日期星期一五:00-一五:30总人流量19:00-19:30总人流量7.16六93811707.17日1一五7一三277.2三4785067.21四4574707.22五5035817.23六906一三947.24日1267一五967.25一5145267.26二4985117.27三536543平日与周末的对比：由上表可以看出，周末的人流要比平日的人流多出一倍，有明显差距。这与主要消费人群的消费习惯有关，体现出顾客消费模式为休闲式消费，固定消费较少。不同时段的对比：
7、由上表可以看出，在平日的两个时段，人流量相差较少，变化平稳；相反在周末，下午和晚上的时段人流相差较大，变化很大。体现出周末的白天时段存在可增长点，加大推广活动的力度则能实现全天旺场。B、男女比例、年龄比例对比分析人流量比例统计（平日）男性女性一三-20岁20-28岁28-35岁其他一三%87%47%36%一八%9%人流量比例统计（周末）男性女性一三-20岁20-28岁28-35岁其他一八%82%35%44%一五%6% 由以上各统计表可以看出，潮人坊的定位以女性为主，主要消费人群的年龄层为一三28岁，与该商圈主打青少年潮流消费的定位一致。C、趋势分析潮人坊的主要消费人群为青少年，此类人群受工作和
8、上课时间的影响较大，消费时间固定，以休闲式的潮流消费为主，这使人流状况呈梯形状，极具不稳定性。今后的发展将面临极大挑战，保持强大的推广力度才能使项目走得更远。由于潮人坊所处的商圈本是青少年商圈，与其定位极为吻合；福升和逸彩状元坊本来就聚集着一批固定的消费群，而潮人坊就是福升和逸彩的升级版，抢占了该商圈的制高点，它的开业是在适当的时间适当的地方做了适当的事，成功是水到渠成的。2、各监测点人流量统计分析（表一）各监测点人流量统计日期时间一层入口一层休息台二层入口二层休息台三层入口三层休息台平日(平均值）19:00-19:30316163474210357258平日(最高值）450207546246
9、465285平日(最低值）300111一八0195120216周末（平均值）19:00-19:301170402798468468411周末(最高值）一五9647712451020840537周末(最低值）7503一五708381393267表一 二层平面图 三层平面图1、各层人流的对比：由上表可以看出，在平日的统计中，一层到二三层的衰减幅度不明显，这主要是由于一层接近一半的商铺都处在装修阶段，大部分客流都带到上二三楼。而在周末的统计中，一层到二三层的衰减幅度则比较明显，这主要由于周末的各种推广活动都放在一层举行，配合一些可供拍照的街景式装饰，能留住不少客流。2、楼层不同位置（详见附图）的人流
10、对比：由上表可以看出，一层入口与后方的衰减幅度较大，这主要由于一层后方大部分商铺的空置与装修所致；二层入口与后方休息台衰减幅度比一层要小，三层的衰减幅度则更少，这说明，二三层休息台的设置和现场的装饰配置，不但能避免商场后方的出现人流死角的尴尬，而且还能带旺后方的商铺。3、人流变化状况分析：由上表可以看出，人流变化较大，最高最低值与平均值之间的差距达到30%，说明其主要客流的消费习惯极其不稳定，消费惯性不强；从另外一方面也看出，前期推广活动对人流的带动也起到较大的作用。七、商场平面布局及业态分析1、商场平面布局分析A、商铺排列：商场分三层，每一层的平面布置大致相同，均为块状整齐排列，使得竖向通道
11、视野更为开阔，通透性更强；B、区域长度设置：每一块区域长度适中，横向通道设置合理，并在转角处设置街景装饰以供拍照，避免了长形通道带来的视觉疲劳，减慢了人流的速度；同时也能吸引人流往后方走，从而带旺后方区域。C、通道舒适性：场内通道宽度为2.3米4米，光线充足，拥有较好的舒适性。D、人流动线：场内人流动线设计良好，消除了死角位置。合理的装饰设置，使后区商铺依然保留较高的价值。2、业态分析旺角潮人坊商业面积近10000，规划商铺有近300间，分为三层：一层：品牌形象店，商铺面积较大，建筑面积为50-200，其主力商家为：女装Amon Avis、茵佳妮、休闲品牌converse、Holy Moly、
12、Y pay more、运动品牌PUMA等， 二层：零散个体商家，商铺建筑面积为10-60，商家类型以服装、女鞋为主，配以少量零食、精品、化妆品，也配有少量男装。三层：零散个体商家，商铺建筑面积为10-60，商家类型以服装、女鞋、美甲为主。由此分析数据可看出，旺角潮人坊的消费定位是以一五-28岁的潮流女性为主，低端式消费将占主导地位。八、招商经营状况分析1、招商状况分析现旺角潮人坊的商家已基本饱和，二三层现只剩一个铺位，而一层因其规划对品牌有要求，尚未满场。现将调查所得的招商状况列出如表二：租赁费用情况一览表位置建筑面积实用率租金（元）入场费（元）管理费（元）单方租值（元）一层7050%一八00
13、0800030/257二层2850%8000800030/285三层一八50%4500500030/250PS：20以上的铺位入场费为8000元，20以下的为5000元。 表二由上表可看出旺角潮人坊作为一个新开的商场，其商铺租金相对偏高，但招商情况却非常火爆，可见经营者对此商场的未来前景相当乐观。究其原因，此项目的招商成功主要有三点：A、进入门槛低：此项目以个体商户为主，他们可能是有闲置资金的中产白领，可能是刚进入社会充满理想的大学生，也有下岗后选择创业的工人，他们都有一个共同特点：可投资资金有限。而潮人坊的单方租金虽然较高，但其二三层的商铺面积较小，前期投资较少、进入门槛低，这是前期试业即出
14、现招商火爆的主要原因。B、形象包装个性鲜明：潮人坊装饰包装极具港式风格，率先抢占潮流市场，让附近的个体商户和潜在个体商户产生了极大的期望，这是其价格飙高的合理性。C、领先于同区项目：潮人坊项目无论是在装饰风格、装饰设计、设备设施还是平面布局上都领先于附近的福升和逸彩状元坊，比人民路的个体经营更具规模性，在福贤路区域中鹤立鸡群，起到很强的带头效应；同时与东方广场商圈、祖庙商圈形成错位互补，共享人流。这是前期旺场的主要原因。2、经营状况分析 旺角潮人坊商业面积近10000，规划商铺有近300间，分为三层：一层为品牌形象店，价位在100-300元之间，其主力商家为：女装Amon Avis、茵佳妮、休
15、闲品牌converse、Holy Moly、Y pay more、运动品牌PUMA等；二层为零散个体商家，价位在30-100元之间，商家类型以服装、女鞋为主，配以少量零食、精品、化妆品，也配有少量男装；三层为零散个体商家，价位在30-100元之间，商家类型以服装、女鞋、美甲为主。由此可见，潮人坊的消费以低端为主，目标顾客将定在消费能力相对较低的年轻一代。但据调查，与周边福升、逸彩状元坊等项目中同类产品的售价相比，其同类商品却要高出20%，因此其成交量会比福升，逸彩状元坊稍低。场内商家类型并不全面，缺乏饮食，休闲品商家，但其提袋率（如表三）却有不俗的成绩：提袋率统计日期时间提袋量平日19:302
16、4%周末19:3032%提袋率：进卖场的总人数和实际购买人数的比例 表三由于附近有福升、逸彩状元坊等商场，提袋率数据不能完全真实反映潮人坊内的购物情况，但却能反映出此区域的购物消费氛围浓厚，消费欲望较强。另一方面，据近十天的观察，旺角潮人坊开业不足两个月，不少商家已打出清货促销，低折出售的噱头，网上更有不少此商场二三层商铺旺铺出租的资料，足见场内商家的抗风险能力较低，经常性的换血将持续出现，对于此类商业面积较少、以个体商户为主的商场保持新鲜感极为有利。3、调查访谈招商人员：从调查中与招商人员的交流得知，该项目正面临商家洗牌的情况，因前期商家品牌档次和形象素质过低，对该商场形象有较大的消极影响，
17、因此将进行第二期招商，目的主要是对大部分二三层商家进行调整，提升整体形象和档次。铺主：有部分铺主也表示租赁费用太高，而使经营艰难，将考虑转租或者撤场。也有部分铺主都表示，他们有信心去经营；潮人坊内人流较福升和逸彩的人流要多，购物环境舒适使成交量更大。大部分铺主都对场地方的管理有信心，统一规范化的装修，持续的的潮流化推广，都对其生意产生有利影响；但他们也担心，当这一批招商人员离开之后，经营管理将出现交接问题，产生纠纷。铺主的信心还来源于对此商圈多年积累的客源，青少年的潮流消费潜力是无穷的。三层一格仔铺就是好例子，档主表示，虽然其格仔铺位于二线位置，但人气并不比一线位置商铺低，每天的销售量十分可观
18、，最高一天销售总额达到8000元，其单格月租金为600元，比金山街和翡翠城的平均水平高300%以上。九、开业前期活动推广分析在接下来的7、8月，商场将在每个周末举办街头魔术、动漫表演、漫画设计、明星见面会等各种活动（如图一）。图一1、MY佛潮众潮拍樖树活动：“MY佛潮众潮拍樖树活动”是长期活动，共分5期，有多种互动游戏，包括“填充colorful”、“方块拼拼砌”、“魔术变变变”等游戏，但经过两周的观察，虽然商场内都有一系列的宣传，但参与人数并不多，活动氛围不浓（如图二、三）。 图二 图三2、初音未来MOOGKOK计划活动：7月24日“初音未来MOOGKOK计划”活动分两部分进行，一部分是CO
19、SPLAY展示（如图四），因其是在旺角潮人坊首层大门进行，而来往人流非常多，吸引了大概300人围观和拍照。 图四 图五另一部分是动漫知识问答（如图五）。因其在首层中庭进行，离大门有一定的距离，而且有手扶梯阻挡，人流量有一定程度的衰减，驻足人数在一三0人左右，一般顾客停留时间在1分钟以下，活动参与性较高。由此可看出此类具有新鲜感的活动，对潮人坊的主题顾客产生了较大的吸引性，有不错的推广作用。从上述的资料分析，可以看出目前潮人坊的确很旺场。究其原因，推广活动固然有不少推动，但7月份到年底是传统商业意义上的旺季，暑假、中秋、国庆、圣诞、元旦和春节等大型节日对消费有极强的促进作用，因此，能否在下一年的
20、年头仍然保持旺场才是关键，开业后期推广质量更值得我们期待。十、商场总体装修和装饰商场装修与一般商场风格完全不一样，进入商场便如走进步行街，可看到以鹅卵石、红砖和马赛克形式的外墙装修，搭上各种动漫元素背景，还有一些如英式电话亭、消防栓、长椅、橱窗等。从整体上看，整个场的布置特点是十分鲜明的。1、港式设计：整个商场的布置均充斥着港式元素，生活与潮流完美结合，潮流元素与鲜艳色彩的搭配让人心情愉快。2、注重细节：通道上的潮流小灯箱、生活化的四格漫画展均能激起顾客的购物情绪。3、流行街景：各层在后区均设有亮点式装饰。一楼的橱窗更是摆满各种各样的公仔；二楼有巴士造型的NJ室，播着一些流行的粤语音乐；三楼的
21、树形休息台则让人休息放松，设计极具人性化。4、购物环境舒适：旺角潮人坊内商铺间通道为2.3-4米，每层有大概40个座位提供客人休息，空调充足，通道整洁，洗手间环境舒适。商场内装修风格统一，虽色彩斑斓却不感到混乱，可减轻审美疲劳。5、适当运用装饰材料：场内装饰材料以光面材料为主，增加了场内的亮度和空间感。相关装饰上还加装了不少射灯，主次分明（如下图）。综上所述，可见场内的装饰是极具规划性的。装饰风格和商家类型搭配得当，通过装饰突出商场的经营主题，定位清晰。十一、结语 经过此次调查和分析，对旺角潮人坊项目有了更深入的了解。其对东方广场项目将在未来一段时间内产生影响。而它的成功也为东方广场潮流港项目
22、提供一个可操性较强的指引。成功自有非凡处，取长补短，填补我们的短板，才能让我们这个水桶装入更多的“水”。 1、项目亮点：旺角潮人坊之所以能引起各方的关注，最大的原因在于它的出现填补了禅城乃至佛山在潮流消费市场的空白。在“流行前线”衰落后，禅城就失去了一个具有号召力的潮流主题商场，潮人坊此时登陆于年轻人聚集较多的福贤路，定必会引起一阵潮流旋风。福贤路商圈本就是年青一代的消费集散地，福升和逸彩状元坊积聚的客流将为其所用，潮流坊的开业成功是水到渠成，它将巩固福贤商圈在禅城商业的地位，将此区域的休闲潮流消费做得更加突出。 2、成功的差异化营销：商业无分高低，每一个细分市场都有其值得挖掘的潜力。无论是高
23、端市场还是低端市场，都能为我们带来满意的盈利和社会名声。大众性消费的项目我们固然做得很好，这体现了我们的兼容性很强。但在细分的高端和低端市场，似乎还欠缺专业性的经验。旺角潮人坊虽然离东方广场商圈和祖庙商圈很近，但却将差异化经营做得很出色，不但弥补了规模和业态组合上的不足，同时共享了这两大商圈所带来的人流。3、规划造就成功：旺角潮人坊之所以能鹤立鸡群，具有高度的召集力，关键在于其前期充分的规划。在商场建设前已经做出一份高质量的规划。用装饰表现主题，用规划指导招商，而规划又必须符合该区域的消费能力和消费习惯。潮人坊令人眼前一亮的最大原因在于，其装饰领先于佛山任何一个商场：生活化的自创元素、潮流的港
24、式风格、亮丽的装饰材料、充足的灯光、宽阔舒适的通道和人性化的休息区，这些都是本土消费者所一直渴求而得不到的。那么潮人坊的成功原因也就水到渠成了。4、招商的关键在于把握商家心态：在调查中发现，旺角潮人坊的招商情况十分火爆，即使铺位单方租金高企仍能在短期内实现满场。通过上述的分析，我们发现一个重要的原因：个体商户看重的是总体的租赁成本。由于铺位面积小，总租赁成本也能控制在10000元左右，进入门槛非常低。另外我们发现潮人坊内的公共装饰十分出色，租户只需对商铺内进行简单装修即可获得很好的经营氛围。这对个体商户无疑有着极大的吸引力，这对于他们来说，是花少钱就能在旺区拥有自己的事业，主题装饰、经营氛围等
25、一应俱全。这相对于东方广场商圈和祖庙商圈都是极具优势的。5、危机分析：场内商家业态较为单一，商家实力单薄，这将是潮人坊以后即将面临的难题，也会是这种经营模式面临的最大难题。场内商家抗风险能力低，经常性的换血持续出现，这将为日后的经营管理带来极大的不稳定性。由于此项目的前期招商和后期经营是由不同的团队完成，这两个团队之间的交接将会是日后经营路上的重大转折点。能否坚持统一招商、统一经营、统一推广和统一管理将是决定其是否昙花一现的关键。这也是我们的持续发展所必须思考的问题。6、可取之处：主题鲜明的装饰将能营造良好的购物氛围，有主题才能与众不同；贴近生活的设计让顾客能产生亲切感和归属感，那些陈旧的购物
26、中心元素只会让顾客产生距离感；合理的平面布置能带出衰减较少的人流动线，在不降低一线区域人流的前提下去提升二线区域的商业价值；合理设置休息台不但能增加购物的舒适度，还能聚集人流，缩短长条形区域所带来的疲劳感。 这些经验都是值得我们借鉴并可用于现有的项目当中，提升经营档次。未来的佛山将迎来商业发展的高潮，各条商业大鳄将各出奇招把佛山的商业份额搂入怀中，差异化经营和主题式的营销将是未来决胜的关键，把握好这两条线将使我们赢在起跑线上！ 策划推广中心 2011年8月3日12.16.202215:5615:56:3622.12.163时56分3时56分36秒12月. 16, 2216 十二月 20223:56:36 下午15:56:362022年12月16日星期五15:56:36
