某区办公楼业务用房物业管理项目招标文件.docx

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1、目 录一、经济文件（一）开标一览表（二）物业服务及人员配置和费用分项报价明细表（自制）二、商务文件（一）投标函（二）法定代表人身份证明书（三）法定代表人授权委托书（四）营业执照副本复印件（五）税务登记证副本复印件（六）组织机构代码证复印件（七）依法缴纳税收和社保费凭证复印件，或者依法纳税或依法免税证明复印件（八）无重大违法记录声明和信誉证明（九）质量保证体系、18000职业健康安全管理体系、ISO14001环境管理体系等方面的认证证书复印件证书或文件复印件（十）投标人企业业绩、产品信誉证明文件复印件（十一）财务状况证明文件复印件（十二）本项目成立服务机构。（投标人书面承诺并提供人员配置）（十三

2、）商务响应情况表（十四）投标货物与招标货物商务条款差异表三、技术文件（一）投标货物技术性能、技术指标响应情况（自制）1.物业项目的定位和识别2.物业管理服务的总体思路3.管理目标及各项质量指标承诺4.管理机构设置、人员配置、资历、职称5.员工培训及管理6.规章制度（公众制度、内部制度、职责）7.综合服务及临时性任务8.设施设备维修运行管理9.秩序维护车辆及消防管理清洁管理10.档案管理11.各项应急处理方案12.合理化建议13上述未涵盖尽的第四篇“评标标准”部分的所有内容。四、其他（一）投标人基本情况介绍（二）其他资料经济文件开标一览表投标单位全称乌鲁木齐xxx物业服务有限公司招标项目名称自治

3、区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目委托管理期限 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日365日历日投标报价总金额小写：1282173元履约地点乌鲁木齐市南湖路215号投标报价总金额大写（人民币）：壹佰贰拾捌万贰仟壹佰柒拾叁元整付款方式：以中标价为依据，按季度支付，转账或电汇。备注：1、本项目的承包方式为合同年总承包制，报价包含维修更换材料人工费（除专项维修、年检费等以外的费用），物业管理服务所需的人工费（人员工资、社会保险、福利、节假日加班费、人员工作餐等）；综合办公服务、安全维护、清洁卫生【含垃圾清运费】、会务服务等需费用；管理服务投入的装备物资（

4、维修、维护、办公设备，工用具，服装，通讯话费等）固定资产折旧费和低值易耗品分摊；公众责任险；管理费；法定税金及附加；合理利润等一切费用总和。2.“开标一览表”为多页的，每页均需由法定代表人或授权代表签字并盖投标人印章。投标人名称：乌鲁木齐xxx物业服务有限公司 （盖章）法定代表人或授权代表（签字）：投标日期：2016年12月20日人员编制物业服务费收入预测表（单位：元）项 目建筑面积(单位：万M2)收 费 标 准月收入年收入住宅楼123301.35元/月/平方米16645.5199746办公楼5701负一3091负二26267.9元/月/平方米7.9元/月/平方米7.9元/月/平方米45038

5、2441920745540455293027248945停车场110根据发改委1008号文件执行临时停车费根据发改委1008号文件执行合 计1282173元物业管理项目处服务费支出预测表（单位：元）序号项目计算依据月支出年支出一人员福利费春节、中秋节标准150元人/次287.53450二绩效工资23人标准800元人/月18400220800三工龄津贴23人1年100元、第3年50元递增,7年以上100元递增230027600四节假日加班费23人管理人员倒休、全年按14天计算90年/人28980五劳保费10元人/月2302760十法定税费营业税6%76930合计360520元物业管理开办费用明细

6、表一、行政物资装备序号物品名称数量单价金额备注1办公桌（经理）1200020002客服接待台1200020003办公桌448019204沙发1250025005电脑1350035006打印一体机1270027007对讲机285017008电话11001009档案柜5650325010饮水机1200200小计1498019870二、工程物资装备序号物品名称数量单价金额备注1管道疏通机19609602割草机2180036003对讲机285017004冲击钻1120012005手电钻150050066M升降铝合金梯11300130072M铝合金梯14504508维修工具套装35501650小计761

7、011360三、秩序维护装备序号物品名称数量单价金额备注1对讲机685051003小计8505100四、清洁、绿化装备序号物品名称数量单价金额备注1清洁套装520010002割草机1340034003清洁消耗品130003000小计66007400以上一至四项合计43730物业服务项目处支出明细预测算（单位：元）序号项目计算依据月支出年支出一工资福利元1项目经理 1 人,工资标准 4000 元/月人4000480002内勤、收费员 1 人,工资标准 3000 元/月人3000360003保安班长 1 人,工资标准 3000 元/月人3000360004维修班长 1 人,工资标准 3800 元/

8、月人3800456004保洁班长 1 人, 工资标准 2800 元/月人2800336005秩序维护员 10 人, 工资标准 2800 元/月人280003360006保洁员 6 人, 工资标准 2600 元/月/人156001872007设施设备维护员 2 人, 工资标准 3500 元/月人7000840008绿化养护人员合计 806400另行费用计算情况说明办公区域空调运行维护费按建筑面积5701平方米收取，夏季105天（6月1日至9月15日），按6元/平方米计算，合计：元；冬季180天（10月15日至第二年4月15日），按3.75元/平方米计算，合计：元，全年共计： 元。根据设备运行折旧

9、损耗计算，设备维修费用每年按总计费用的6%7%递增；商务文件投标函采购项目名称：自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目 致：新疆维吾尔自治区xxx 乌鲁木齐xxx物业服务有限公司 （投标人名称）系中华人民共和国合法企业，注册地址： 新疆乌鲁木齐市天山区河滩南路708号6栋一层1单元102室 。我方就参加本次投标有关事项郑重声明如下：一、我方完全理解并接受该项目招标文件所有要求。二、我方提交的所有投标文件、资料都是准确和真实的，如有虚假或隐瞒，我方愿意承担一切法律责任。三、我方承诺按照招标文件要求，提供招标货物的供应（或制造）及技术服务。四、我方按招标文件要求提交的投标文件为：

10、投标文件正本1份，副本肆份。五、我方投标报价为闭口价。即在投标有效期和合同有效期内，该报价固定不变。六、如果我方中标，我方将履行招标文件中规定的各项要求以及我方投标文件的各项承诺，按政府采购法、合同法及合同约定条款承担我方责任。七、我方理解，最低报价不是中标的唯一条件。八、我方同意按有关规定及招标文件要求，缴纳足额投标保证金。乌鲁木齐xxx物业服务有限公司（投标人公章） 2016年12月20日 法定代表人身份证明书采购项目名称：自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目 致：新疆维吾尔自治区xxx： xxx （法定代表人姓名）在乌鲁木齐xxx物业服务有限公司（投标人名称）任 总经

11、理 （职务名称）职务，是（投标人名称）乌鲁木齐xxx物业服务有限公司 的法定代表人。特此证明 （投标人公章） 2016年12月20日（附：法定代表人身份证复印件） 法定代表人授权委托书采购项目名称：自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目 致：新疆维吾尔自治区xxx： xxx （投标人法定代表人名称）是 乌鲁木齐xxx物业服务有限公司 （投标人名称）的法定代表人，特授权 xxx 身份证号：65010319611022181x 何建全 身份证号:650106213509170058 xxx 身份证号：65010234556670034 （被授权人姓名及身份证代码）代表我单位全权办

12、理上述项目的投标、谈判、签约等具体工作，并签署全部有关文件、协议及合同。我单位对被授权人的签名负全部责任。在撤消授权的书面通知以前，本授权书一直有效。被授权人在授权书有效期内签署的所有文件不因授权的撤消而失效。被授权人签名： 投标人法定代表人签名： （附：被授权人身份证复印件） 乌鲁木齐xxx物业服务有限公司（投标人公章） 2016年12月20日营业执照副本复印件依法缴纳税收和社保费凭证复印件无重大违法记录声明采购项目名称：自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目致： 新疆维吾尔自治区xxx ： 乌鲁木齐xxx物业服务有限公司 （投标人名称）郑重声明，我方参加本项目招标活动前三

13、年内无重大违法活动记录，符合政府采购法规定的供应商资格条件。我方对此声明负全部法律责任。特此声明乌鲁木齐xxx物业服务有限公司（投标人公章）2016年12月20日信誉证明乌鲁木齐xxx物业服务有限公司物业服务业绩表财务状况证明文件复印件本项目成立服务机构。采购项目名称：自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目 致： 新疆维吾尔自治区xxx ： 乌鲁木齐xxx物业服务有限公司 （投标人名称）特此承诺：设立自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目处，人员配置：物业经理1人，内勤、收费员1人，保安11人，保洁7人，维修人员3人。共计设置岗位23人。乌鲁木齐xxx物业服

14、务有限公司（投标人公章）2016年12月20日商务响应情况表投标人名称：乌鲁木齐xxx物业服务有限公司序号招标文件条目号招标文件的商务内容投标人商务响应内容认证部门全称、证书编号说明1XJXDW2016080自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目 乌鲁木齐xxx物业服务有限公司自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目物业服务资质三级2345投标人名称：（盖章）投标人代表签名：投标货物与招标货物商务条款差异表采购项目名称：自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住宅楼物业管理项目序号服务名称招标服务要求投标服务要求差异说明1自治区xxx办公楼、业务用房及职工集资住

15、宅楼物业管理项目无差异无差异无差异注：1、该表必须按照招标文件要求逐条如实填写，根据投标情况在“差异说明”项填写正偏离或负偏离及原因，完全符合的填写“无差异”。2、该表可扩展。技术文件物业服务理念及目标定位一、物业管理整体设想与策划管理服务的模式、目标策划针对本公司物业管理的各个要素，我们在开展市场调研和实地考察后，确立了整体构想和管理策划思路，整体构想和策划思路可以概括为：一种模式、两个重点、六大措施、十项承诺。一种模式本小区座落在水区南湖路上,附近公共服务配套完善，交通便利，是“近繁华而绝喧嚣，拥清幽而享便利”的社区，我们认为其管理模式应该是“品牌服务，专业管理”。品牌服务就是要体现乌鲁木

16、齐xxx物业服务有限公司的企业品牌形象，专业管理指的是在管理的标准质量、形式上赋予专业管理的内容，并在此基础上赋予新的理念和新的内容。我们采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。我们追求的目标是：社会效益、环境效益和经济效益。两个重点重点之一：智能化设施的运行、维护与开发。智能化设施提高了小区的安全性，改变了传统的工作方式，与此同时，也给物业管理带来了质的变化，他要求物业公司在管理观念、管理机构、管理方式上都要现代化。智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、保卫、通信等方方面面。我们在理论学习、现场参观、实地演示的基础上，制定了科学合理、切实可行的智能化设施运行计划、设备养护与维修计划

17、，以保证智能化设施的有效运行。重点之二：确保因管理原因造成的安全事件发生率为零。享有一个舒适、安全的居住环境是广大业主和我们乌鲁木齐xxx物业服务有限公司共同关注的问题，我们将从小区实际情况出发，实施“人防为主、技防为辅、全面防范”的整体治安思路。我们有理由相信，经过我们的管理和服务，以及全体业主的配合，小区的秩序维护正常有序，生活环境能得到安全保障。六大措施措施之一：智能化管理上做到“三个到位”。我们成立了智能化技术攻关小组，多方培训并吸纳专业人才，在充分研究智能化系统的基础上制定了运行方案和维护方案。在具体操作上，我们强调“三个到位”：一是用户培训到位，二是专业技术人员到位，三是管理人员培

18、训到位。措施之二：安全管理上引进经验，运用现代科技手段，“三防”结合确保万无一失措施之三：精心养护园林绿化，加强环境文化建设，创建绿色花园小区。我们通过设立绿化养护中心，保障小区的环境清洁，全面加强环境文化建设和环保建设。我们拟定了视觉手册、环境手册、制定了全面的环境管理方案，我们深信，经过我们的努力和科学管理，加上小区本身拥有的景色环境，小区一定能成为绿色环保、人见人爱的康居小区。措施之四：运用科技手段，进行合理调度，有序停车，人车分流。随着人们生活水平的逐步提高，小区车多车位少，车辆进出频繁，因此交通安全、车辆的管理将是管理服务工作的一个重要方面。我们将严格遵守有关交通法规及规定，并根据小

19、区的实际状况，制定相应制度和规定并严格执行，以维持车辆进出及停放的秩序。措施之五：发挥规模优势，对本小区物业的人力资源进行优化配置，实施对小区的专业化管理。物业管理向专业化方向发展是市场选择和时代的要求，我们将充分发挥物业的规模优势，实现“资源共享”，全方位降低管理成本，提高管理效率，力争为用户提供更多的服务，充分体现嘉祥物业“用户满意第一”的质量方针，让广大业主满意。措施之六：超前性、创造性、全方位的实行专业服务。我们将在严格服务质量控制的基础上，进一步规范服务行为，一方面超前挖掘用户的潜在需求，满足深层次的物质和精神需要，做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情

20、感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果，通过物业管理延伸服务把服务不断推向“专业化”。十项承诺1、打造专业的团队、管理保值、增值的物业项目；2、满足业主的需求是我们的经营理念，业主的满意是我们的工作目标；3、承诺完全按照服务质量标准提供服务；4、24小时服务电话开通，接到报修或其它需要帮助电话，10分钟内到达现场；5、杜绝发生各类责任事故；6、各类设备设施完好率不低于98，正常运行率100%；7、零修、报修及时率100%、返修率1%；8、服务有效投诉1%、处理率100%；9、综合满意率不低于85%；10、与业主委员会商议针对小区需投入部分（门禁、监控、绿化等）物业公司可垫资，以后从停车占道

21、费中抵减。二、管理服务定位服务定位我们多努力，让您更满意。xxx物业将以扎实的工作作风，专业的技术实力，视业主为亲人的服务态度，为各小区广大业主提供超值的物业服务产品。做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。并通过我们的努力，打造小区物业管理的品牌。文化定位核心理念：上善若水公司的目的在于通过持续提高自身管理素质和服务质量，不断持续超越广大业户日益增长的对物业服务的需求和期望，以似水善意打动业户，以似水柔情善待业户，以似水纯真赢得业户，真正做到100%以业户为中心。企业价值观：追求卓越、崇尚务实公司将在追求企业自身经营绩效

22、的同时，为社会进步承担应尽的责任和义务，并通过企业文化建设和逐步提升服务质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业愿景和使命，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业价值观。管理定位 充分利用并完善本物业的各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理。风格定位利用自有经济实力及品牌效应，完善环境保护设施，让本公司所有项目成为舒适、文明、爽洁、美丽的理想家园。效益定位充分利用本公司的规模经营与专业化管理特长，通过多种节能降耗措施控制管理成本,提供最优性价比的服务。三、实施严格的服务质量体系控制为保证公司为业主提供满意的服务，公司建立了严密而科学的检查监督体系，实施

23、制度化、定期化的分级质量检查管理制度。 管理处内部检查 日检：由管理处主管清洁、绿化、护卫、维修主管在物业范围内认真巡查，发现问题及时处理，认真填写记录。 周检：由管理处经理或相关负责人，对每日检查情况进行复检，对公共设施设备、消防设备、技防设备、房屋外墙等进行巡查，召开会议解决本周存在的问题。 夜间查岗：由管理处主任和秩序维护主管在夜间进行查岗，对车场、监控、巡逻、消防值班等岗位进行监督。 安全检查：定期以及在国家法定长假前，由管理处主任和秩序维护、维修主管对小区的基础设备、消防设备、防盗设备、消防疏散通道等进行一次全面的检查。服务回访及投诉处理：由管理处主任或相关主管对业主进行回访，以检查

24、业主是否满意为其提供的服务，服务的流程、质量是否需要改进；对业主的投诉立即进行处理以纠正不合格的服务并定期检查纠正措施是否到位。公司的质量检查楼（月）检：公司质量管理部每月对管理处进行全面检查，检查分六个专业：管理层、机电设备、房屋建筑、清洁、绿化、安全护卫；检查管理处是否全面按公司质量管理体系运作、运作情况、各方面的管理是否达到公司质量管理标准。职能部门检查：公司各职能部门每季度对管理处的环境绿化、清洁、设备设施、社区文化活动、安全护卫、人事管理、财务管理等工作进行专业检查。安全检查：每季度公司安全委员会（主要由公司领导、工程部、保洁部组成）对管理处的消防设备设施、机电设备、技防设备、安全保

25、卫管理、消防管理、装修管理等有关安全管理方面进行详细、全面的检查。主管领导检查：公司相关主管领导不定期对管理处工作进行检查。投诉处理及跟踪检查：公司质量管理部专门接待各管理处业主/物业使用人投诉，责成管理处及时解决日常投诉并跟踪管理处纠正措施的实施情况，重大的投诉质量管理部进行现场验证和调查，具有共性的投诉发文要求管理处加以注意。组织管理处主任检查：质量管理部当发现有的管理处服务有特色时或个别管理处服务水平下降时，就组织主任实行互检，达到相互取长补短的效果。内审：每年由质量管理部组织公司有经验有内审资质的内审员对公司领导、各职能部门、管理处运行质量体系进行全面检查，及时发现问题，采取纠正和预防

26、措施，保证公司管理体系持续有效的运行。管理评审：每年由公司最高管理者组织、质量管理部负责实施、职能部门经理和管理处主任参加对公司质量管理体系进行评审，以确保体系有持续的适应性、充分性、有效性。外部检查：政府、行业的专项检查：物业管理优秀/示范大厦（住宅小区）评比，安全文明小区评比，园林式、花园式达标单位(小区)评比，环境文明小区评比等等。其他方式：业主/物业使用人意见征询表：公司每年进行一次对业主/物业使用人的意见征询，以检查业主/物业使用人对公司管理的满意程度，征询、收集管理意见。事后，公司质量管理部要督促管理处针对业主/物业使用人的意见提出改进措施，并检查实施。 定期征询意见：针对本物业特

27、点，在管理过程中定期征询合作公司的意见并针对提出的意见和建议进行持续改进。四、管理服务总目标在市场经济中崛起的乌鲁木齐xxx物业服务有限公司，以其良好的经营业绩，众多的优秀人才，先进的配套管理设备，有能力、有魄力、有决心、有信心将本项目管理成为精品，全心全力为本物业使用人提供一个清洁、优美、舒适、方便的办公与居住环境。五、管理服务理念根据xxx物业“守法诚信、关爱身心、绿色环保、安全温馨、追求卓越、持续创新”的管理方针，结合本项目的实际情况，我们提出如下管理服务理念： 以人为本我们把最大限度地满足物业使用人物质、精神文化的美好追求作为一切管理服务工作的出发点。使所有在此工作和居住的业户处处、时

28、时感受到尊贵。 绿色环保我们将在日常物业管理工作中遵循生态规律，加大绿化环保的宣传，追求与自然环境和谐共生。 真切付出、心灵交汇关心并热心帮助身边的每一位物业使用人，用感情与（她）们交流，并在与物业使用人交流过程中发现他（她）们的需求，完善相应的服务方式、方法和项目，使他们满意度达到最大化。六、管理目标承诺乌鲁木齐xxx物业服务有限公司根据多年的物业管理经验，对本物业的物业管理做出如下着重承诺：1、执行政府有关法律及市、区物业管理主管政府部门规定的各项标准,满足招标文件中技术规范和服务要求。 2、大力加强秩序维护力量，杜绝大事故，严控小事故，充分保障业主的安全。3、提供公用设施、供水、供电、供

29、暖故障24小时抢修，做到接到报修后30分钟内到达现场进行处理。 4、定期对公共设施、设备进行检查，发现设备故障或重大事故隐患立即消除；若发生重大故障或事故，在24小时内填写书面报告报送公司总部。七、 管理指标承诺 为了实现制定的管理目标，参照国家有关标准，结合我公司的管理目标及质量方针，特制定如下管理指标及实施措施：管理指标表序号项目国优标准承诺指标内容及实施措施1.房屋完好率 98%100%指定维修技术人员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁，无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道2.房屋零修、急修及时率99%100%接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成

30、，急修不过夜 3.维修工程质量合格率、优良率及回访率合格率100%100%85%50%分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，并按维修回访制度进行回访，以确保维修质量4.清洁保洁率99%100%物业内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染5.道路车场完好率100%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保道路畅通，无随意占道，无改变使用功能；车场内整洁，设施完好无损6.化粪池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清洁，井盖齐全完好，

31、保证沟、渠、池、井完好，排放畅通7.排水管、明暗沟完好率100%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保排水畅通无阻、无积水、无塌陷8.路灯完好率99%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。实行巡查制度、建档记录，由维修主管监督，以确保路灯洁净及完好无损、夜间正常使用9.大型及重要机电设备完好率 95%99%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保机电设备完好无损及正常运行10.公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率98%98%指定机电设备及公用设施管理人员负责

32、维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保公共问题设施、休息设施及小品雕塑完好无损，整洁美观11.消防设施设备完好率100%100%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保消防设施及设备完好无损，正常使用。加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行消防演练，及时消除火灾隐患12.火灾发生率0.1%加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行培训及消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患13.违章发生率及处理率无标准95%1%、100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理并记录，增强宣传力度，取得物业

33、使用人的理解，杜绝违章现象的发生。14物业使用人有效投诉率、处理率及处理时限80%0.2%/年100%按照政策规定，作好各项工作，提高管理人员素质，加强与物业使用人之间的沟通，定期征求物业使用人意见，主动改进工作；定期举行物业使用人座谈会，了解物业使用人的愿望及要求，满足物业使用人的合理的要求，将投诉及时处理及记录并建立回访制度（处理时限：立即处理，分类考虑可能处理的时间，一般不超过半天 ）15.管理人员专业培训合格率 100% 建立培训考核制度，对员工分别进行培训，并予以考核，不合格者淘汰，对于特种作业人员，实行外送有关部门进行培训考核，并监督其上岗作业证的有效期，确保培训合格率达到100%

34、，以此确保员工的高素质管理机构设置、人员配置、资历、职称管理处各部门人员配置部门职位人数办公室物业经理1客服（收费）1秩序维护部保安班长1保安员10保洁部前楼保洁4后楼保洁2地库保洁1工程维修、绿化部维修班长1水暖电工1万能工1总计23乌鲁木齐xxx物业服务有限公司设有独立的工程部门，拥有专业的施工队伍，能独立完成中、小型土木建设施工工程。对公司下辖的各物业项目处发生土木建等施工应急事故后，具备及时、有效的处置能力，减少因延时造成的大量损失，并保障了业主权益。自治区xxx办公楼及住宅项目管理人员花名册序号姓名性别年龄职务技术职称职业资格证书号码1何建全男48经理物业管理师15030001102

35、009562宋新玉男46工程部部长工程师01214313叶欢女34会计会计师中级0841i60137264吴正晨男42助理物业管理师104065440106504975赵连江男54维修工电工四级15300010054000846于建新男53维修工电工T6501021964082000387陈工林男53维修工水利工程师03310128张锐娥女57维修工电工10300000001001159杜文香女31人事人力资源120165315160192588何建全男48安全员建(构)筑物消防员1436003011500167证 书员工培训及管理1.人员配备 人才是组织机构最宝贵的资产。 企业只有管好人，才

36、能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极外部招聘引进，为企业培养一只过硬的员工队伍。我们的人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。2.员工培训方案 2.1 员工培训 为了提高管理水平，采取自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素质，业务能力和工作水平，做到全员培训合格。2.1.1新招聘人员实行一个月学习，考试合格者留用。2.1.2保安员每月进行一次全员消防训练，增强安全责任心。21.3每周安排一定时间学习有关业务文件，报刊，书籍，举行管理经验座谈会。2.1.4每季举行一次全员消防训练，学习有关消防器要的使

37、用方法，熟悉人社厅办公场所及住宅小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。2.1.5定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，减少损失，要求人人达标。2.1.6每年组织到市内外的先进单位参观演习。2.1.7有计划的安排机电，维修，绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造，以确保员工的整体文化素质。2.1.8定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。2.2培训目标2.2.1确保员工年度培训在150课时以上。2.2.2新员工培训率100%，培训合格率100%2.2.3管理人员持证上岗率100%。

38、2.2.4特种工种人员持证上岗率100%。2.2.5员工年度培训率100%，培训合格率100%2.3培训方式2.3.1自学2.3.2自办培训班2.3.3外派学习培训2.3.4理论研讨或专题讨论。2.3.5参观学习2.3.6岗位轮训2.3.7除上述职位培训项目外，我们过将针对小区实际情况，对物业服务中心员工进行下述紧急事件处理培训。 火警应变，电力故障；上、下水管道爆破；电梯故障、困人，非法聚集滋事；处理可疑物体与恐吓电话；处理小区客户投诉；违例或遗弃车辆；收获财物。实行计划目标管理我公司将依据乌鲁木齐物业管理条例和自治区xxx办公场所及住宅楼物业管理招标书的要求，按照全国物业管理优秀住宅的标准

39、制定各项服务标准，依此标准要求物业服务中心主任向公司签订管理目标协议，以不少于工资的25%作为承诺保证金。公司以管理目标协议检查、督促、指导物业服务中心工作，考核、奖惩物业服务中心主任。针对小区服务每项具体工作，推行目标管理，把软管理变成硬指标，全部落实到班组和个人，进行指标分解。督导管理物业服务中心主任在日常物业服务中使用的督导管理方式，对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运行，具体采用以下四种方法：经济手段：物业服务中心与员工签订劳动合同，明确员工职责、制定与员工岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。法规管理：由公司统一制定一套完整的标准化规章制度和工作流程，以此来指导和规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。行政管理：物业服务中心主任要求坚持每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前用15分钟召集各班组长召开“早会”，布置当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。宣传教育：通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素