《某商业地产调查报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某商业地产调查报告.docx（20页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、 0楚雄商业调查报告 楚雄州位于云贵高原中部，水系与金沙江水系地带， 地跨东经1003510148， 北纬24302515之间。楚雄市东邻禄丰县，南连双柏县，西与、景东县接壤，北同牟定县毗邻是省会昆明市，东靠昆明市，西接大理白族自治州，南连市和市，北临四川省攀枝花市和凉山彝族自治州，西北隔金沙江与丽江地区相望西出滇西7州（市）及缅甸的必经之地，故有“迤西咽喉”之称。辖区内1市9县，人口逾270万，州人民政府驻楚雄市，距昆明市160千米。楚雄市土地4433平方公里，约占全州总面积的15.3%；人口58.8万，约占全州总人口的20.7%；2010年生产总值为164.3亿元，约占全州总值的40.6%
2、，人均CDP为3000美元。、经开区州游泳馆州政府禄丰恐龙大姚白塔国际茶花大会将于2012年2月5日至9日在楚雄召开，这是中国继浙江金华之后成功申办这一国际盛会的第二个城市。交通铁路：至楚雄铁路全程184公里，硬座票价19元，经停、禄丰、广通等站。有三次列车分别是： L9014 昆明至丽江东 8：12分从始发，10：52到达，运行时间2.4小时 L9026 昆明至9：06分从昆明站始发，12：33到达楚雄站，运行时间3.27小时 K9618 昆明至丽江东 10:35分从昆明站始发， 13：28到达楚雄站，运行时间2.53小时 其中K9618次列车硬卧上铺为44元，中铺和下铺均为47元。 公路
3、楚雄位于昆明以西，交通方便，（滇缅公路）连接昆明与滇西各地州。昆明至大理、楚雄、的高速公路也已通达。 楚雄至大理高速公路率先在全省使用IC卡收费。驾驶员只需在的任意入口处取卡、出口处刷卡交费即可通行。 在昆明西部客运站（马街）、西北部客运站有班车开往楚雄，约165公里的行程，2.5小时可到达，票价约45元。 滇中一小时城市经济圈：以昆明为核心，半径150200公里范围内，包括昆明、曲靖、玉溪、楚雄四个州市。环楚半小时经济圈：以楚雄城为中心，打造鹿城镇为城市中心，东连苍岭镇、南连东华和子午镇、西连紫溪镇、北连东瓜镇。“滇中城市经济圈”楚雄彝族自治州位于云南省中部偏北，滇中高原的主体部位，自古为“
4、滇中走廊、川滇通道”。云南省政府重点打造的“滇中城市经济圈”（亦称“一小时环昆经济圈”）的形成，将会带动区域经济的飞速发展。楚雄商业经过多年的发展已经历了初级阶段，以传统商业形态和经营模式为主体，商品构成主要集中在市民日用品方面 ，中高档商品销售规模有限。楚雄商业发展进入快速成长阶段，品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，标志着楚雄商业发展进入快速成长期 。近年来楚雄新城扩张，旧城改造迎来房地产快速发展期，目前国际零售巨头沃尔玛已进驻楚雄，商圈将在“变身”中逐步完善 。“楚雄商业格局及商圈分布概况”经过近几天的走访调查楚雄市主要商业圈主要集中在府后街八一路、紫溪财富广场、鹿城西路、新龙江商业
5、广场、鹿城南路、中大街、鹿城大厦、文联街、百信商业广场、盛世购物广场、明珠百货等。经过对市场的深入调研和经营者、消费者的访谈可知，楚雄商业零售业现在还是以传统街铺、超市以及传统百货为主；消费市场主要以日常消费品为主，集中在中低档消费层次，由于消费习惯较大部分客户不愿意上百货商场，尤其是上二、三楼，商场商品布局零乱、导视系统不完善、营销促销手段欠缺，同质化竞争激烈。主要商圈租金品牌情况：序号调查地点平均租金备注1新龙江120元/月2鹿城南路110元/月3百水巷40元/月4府后街170元/月沃尔玛周边租金较高5三市街85元/月6新世纪50元/月在八一路上独立商业区7新天地35元/月在府后街的独立商
6、业区8八一路120元/月9中大街65元/月9盛世购物广场35元/月10开发区25元/月名称商业类型经营业种档次经营状况新龙江广场综合商场化妆品、珠宝、服饰、超市、儿童会所、健身、KTV中经营状况一般人民商场综合商场手机、小家电、服饰、皮鞋皮具、图书城中经营状况良好鹿城大厦综合商场家电、化妆品、珠宝、服饰等中以电器类为主，经营良好。百信商业广场超市超市、美容美发、服饰中低经营状况一般盛世购物广场综合商场餐饮、网吧、KTV、茶馆、美容中低经营状况一般紫溪财富广场综合商场数码、化妆品、沃尔玛超市、珠宝、儿童用品中经营状况一般（人流动态设计出现问题、导致死角较多）府后街八一路商业街服装服饰、鞋、小百货
7、、小吃店、便利店等中低经营状况良好业态、品牌店分布一览：经过近几天的走访调查楚雄市主要商业圈主要集中在府后街八一路、紫溪财富广场、鹿城西路、新龙江商业广场、鹿城南路、中大街、鹿城大厦、文联街、百信商业广场、盛世购物广场、明珠百货等发现服饰、皮鞋皮具类主要品牌有：歌莉娅皮具、鳄鱼恤，花花公子、沙驰、都彭、金利来、红谷、七匹狼、卡帝乐鳄鱼、啄木鸟、老人头、卓诗尼、以纯、哥弟、森马、美特斯邦威、安踏、特步、达芙妮、匹克、帮登、劲霸、才子、卓诗尼、金丝猴、361、意尔康、蜘蛛王、红蜻蜓各、奥康、特步、康奈、卓诗尼、惠特、阿迪达斯、耐克、匡威、杰克琼斯、匹克、贵人鸟、飞克、李宁、喜得龙、甲乙丙丁、达芙妮
8、、我形我束、CCDD、 雅戈尔、九牧王、鄂尔多斯、百丽集团旗下的有：百丽、百思图、思加图、他她、森达、天美意等。 楚雄品牌较为单一，但是具备较高的消费能力，为了加大市场品牌多样化、品牌丰富化，需要引进大量品牌（皮鞋皮具：吉尔达、七品芝麻、星期六、舒丹妮SHETON女鞋、Fed女鞋、亨达、吉普森、ZERO、骆驼、公羊、华伦天奴、巴丽世家、爱慕、爱马仕、发国GXG/、热风、歌仕姆、朗迪威、波士Hugo Boss 皮具、卡帝乐鳄鱼CARTELO皮具、万里马WANLIMA 皮具、富贵车 WEALTHCAR、稻草人 Mexican皮具、袋鼠Bandicoot 皮具、邦纹BONVEN 皮具等。休闲、运动、
9、户外商务正装：茵宝、新百伦、锐步、美津浓（MIZUNO）、爱乐、爱登堡、图形、班尼路、真维斯、优衣库、佐丹奴、阿玛尼、李维斯、哥伦比亚、探路者、康威、尤尼克斯、JEEP、步行者、铁仕、始祖鸟。杰尼亚、阿仕顿、澳维力、巴拉巴拉、歌仕姆、爱登堡、万宝路、杉杉、等。）化妆品主要有：玉兰油、欧珀莱、欧莱雅、梦妆、蝶妆、自然堂、丸美、佰草集、薇姿、美宝莲、珀莱雅、汇美舍、雅芳、等。珠宝、黄金、手表、眼镜主要有：中国黄金、金泰珠宝、周大生、周生生、金伯利、百爵珠宝、永昌珠宝、玉观音、晶瑞德、山东黄金、戴梦得、天梭、梅花、天狮、海鸥、罗马、雷达、光明眼镜店、爱眼城眼镜店、标准光学眼镜店、暴龙、迪奥、古琦、雷
10、朋、DC等电器主要有：国美电器1家、苏宁电器2家、餐饮类：总体说楚雄餐饮主要集中在团结路、彝人饮食文化街、彝人古镇三个地方，以地方特色小吃、小型餐饮为主（消费低、生意好、租金较为便宜），缺乏主题餐饮、品牌餐饮，尤其是楚雄市中心城区缺乏餐饮休闲娱乐类配套设施。团结路（州党校）：文昌鸡馆、热火朝天驴肉馆、隆祥酸汤乌鱼馆、千山野生菌美食园、丽江象山腊排骨、烫霸鸭鹅香、山菜王国、天天杀猪菜、超级肥牛、红昭天园、火塘牛肉等三十多家。开发区彝人饮食文化街:一品红香辣虾、明善餐厅、外婆味道、彝家乡村小毛驴、蜻蛉鲜鹅庄、丽江野山药火腿鸡、曲靖羊肉馆、沾益辣子鸡、吴肥肠霸王鸡火锅店、快乐海鲜、绿野饭店、土垚火锅
11、豆腐香、彝家乡村小毛驴、曾氏花溪清汤老鸭、蜻蛉鲜鹅庄、彝乡杀猪菜、洪园家常菜、啊里朗、昌隆会所等。彝人古镇：泰国风味小吃、聚友彝家、韩国料理、相国府、好望脚足浴、金龙食府、彝家羊汤锅、肥牛食府等。（除了本地有少部分上档次的餐饮，需要大部分从外面引进如：昆明康师傅私房牛肉面馆、和民日本菜、爱美斯食善、仟和骨头王、猪圈火锅、膳春园、鹤庆人家、大滚锅、福聚祥、汕头海鲜楼、潮汕海鲜等）休闲娱乐：A8月半弯酒吧、苏尼、在水一方、圣晖屋、浮生六记、轮途酒吧（彝人古镇）、金币娱乐会（楚雄市龙川江二号桥头）、世纪星大酒店、龙飞国际、星天地KTV量贩、大明星KTV、玉壶春茶坊、彝人印象、品尚品、心情故事、老街茶
12、吧、印尼咖啡店、楚雄89-48休闲酒吧（总体来说楚雄酒吧娱乐规模较小、各店面较小、缺乏特色、缺乏相应的配套设施，需要引进规模大、档次较高、具有特色的咖啡厅、酒吧、夜总会）主要酒店：楚雄欧西尼亚商务酒店、金桥酒店、水韵花都、世纪星、楚雄州宾馆等。（总体说楚雄有一四星级酒店，三星级较少，酒店接待能力较低、缺乏相应的酒店配套设施），我们可以引进贝美贝KTV、温莎KTV、钱柜KTV、聚点KTV、星势力KTV、金圣名都尊士会所、西餐（香舍丽榭）、上岛咖啡、百世地咖啡、后谷咖啡、左岸咖啡、麦当劳、麦当劳、乡村鸡、红酒会所、七米九酒吧等，提供楚雄休闲娱乐的档次和质量。兆顺第一城：l 兆顺第一城占据老城区至新
13、城区之间的交通要塞，以其巨大的体量和完善的服务功能，成为楚雄的中央地标。 兆顺“第一城”首个集大型购物公园、高层住宅、精装公寓、写字楼、休闲娱乐、专业市场为一体的城市综合体，将为楚雄开启全新国际繁华生活方式，第一城总建筑面积约27万平方米，商业面积10万平米，总投资投资6亿元，其中分为A区为综合商业区、B区为精装商用公寓、C、D幢为百米高层住宅。该项目周边人口密集，400米范围内分布了楚雄最优秀的16所学校，涵盖楚雄最完全最优秀的教育资源-从幼儿园、小学、中学到大学，毗邻楚雄州人民医院、西山公园、地下车位多达1600多个，这个数字相当于楚雄市现有规划公共停车位的综合。 中心商业财富资源汇集，使
14、兆顺第一城所在区域成为一个生活、商业、金融、时尚、购物、流行、美食、电影、百货、娱乐、金融、人流最集中的吸金磁场。这里，将是楚雄当仁不让的城市中央门户财富标杆。 交通条件：处于鹿城南路、环城西路与雁塔路的黄金交叉点。（环城西路市国土局站：4路、6路、7路、10路；鹿城南路市政协站：1路；八一路站：3路）。 周边配套：400米范围内汇聚了楚雄最优秀的教育资源、医疗资源、生活资源、金融资源、文化资源、市政资源、交通资源，楚雄最好的幼儿园、小学、中学、大学；楚雄州人民医院、西山公园、州博物馆等市政配套近在咫尺。总建筑面积27.4万平，不仅代言着城市未来的走向，还承载着城市的梦想和希望，同时也是楚雄商业发展的全新高度。 2012年2月18日星期六 曹权宽
