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1、桂林西城区消费市场调查报告市场调查报告一、调查设计（一）调查目的通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解临桂房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划远辰项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。（二）调查内容1、市场调查需求 未来一年内市民置业意向 购买区域 购买家庭结构 购买户型、面积与结构 价格支付能力 最关注物业配套需求 购买人群（此次专门调研临桂个体营业主）2、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、总
2、投资、容积率 类别、档次及整体布局 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率（三）调查方法1、需求市场调查专项入室访谈问卷2、竞争市场调查现场踩点调查二、调查组织与实施调查时间安排表时 间 安 排工 作 内 容备注2009年2月24日l 走街道专项访谈问卷调查2009年2月25日l 走街道专项访谈问卷调查2009年2月26日l 走街道专项访谈问卷调查三、调查数据资料汇总与分析由于时间原因我主要采取走街访谈问卷调查的一种方式，主要访谈对象为私营业主，共采集做了样本276份挑选了250份样本，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房
3、价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。1、未来一年内置业意向在对居民购买动机的调查中，为自己购买所占份额最多，为60%，其次是为子女购买的占28%，用于投资和其他占14%为父母购买的几乎没有。从中可以看出在楼市处于低迷的环境下，消费者的消费还是比较理性的。根据桂林房产的经验，消费者是买涨不买跌的，因此房产开盘的时机非常重要。关注房地产行业的动态以确定开盘时间。12购房区域选择从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在临桂区购房者占到64%。这个数据足以说明，临桂区在人们心中的地位，本地人还是相当看好它的未来前景及发展潜力。3购房家庭结构三口之家及三代同堂的消费者高达78%，单身以及
4、二人世界比较少，这和我们调查的对象主要是私营业主、个体户有关，这一部分人大都是家庭事业有成人，他们急于改善居住条件。这一部分人也是我们的主攻对象。4选择户型、面积与结构 居室房型的需求上，100-120平米多的三房目前最受欢迎，接受度为66，二房及四房需求较少，其接受度占目标群体的26，这与目前购房的主要目的为改善居住条件有关。5价格支付能力从图表上可以看出居民的首付能力大概在4万-10万。月供在800元1500元占主导。能承受的总房价在13万50万之间，空间还是比较大的，所以在产品的定位上我们要做差异性的产品组合。 5最关注物业配套虽然目前临桂在售的楼盘的配套设施都很完善，园林水景也很漂亮，
5、但从图表中可以看出居民最看重的还是小区配套设施齐全以及园林水景这一方面。说明人民随着生活水平的提高，对物业的配套设施要求也越来越高。6客户群 从图表中可以看出临桂的私营业主、个体户越来越年轻化基本在25岁40岁之间，这一部分人，购房结婚，改善居住条件等正是购房的主力军。总结综上分析临桂居民购房观念发生很大变化，对临桂开本区的认可度提高主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量。通过与市民沟通交谈以及对调查数据分析。临桂市民普遍认为，临桂的房产价格将会保持现有水平或有所提升，短期内不会波动，目前房价尚可接受。三室二厅二卫是最为广泛接受的户型，其次是二室二厅二卫。购房会受多
6、种因素影响，但在户型及面积选择上，有直接关系的是年龄层需求取向，起决定因素的还是现实的家庭结构及收入承受能力。在物业规划设计中应按工程分期和不同层面需求合理划分组团、安排户型和室内功能分区及面积。购房者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，影响人们购房的最主要因素依次排序为建筑质量、物业管理、价格、区位、户型；尤其对物业管理、区内的景观和公共配套提出较高要求和个性化需求。说明目前入住楼盘的问题点主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上，我们应在两点上抓住客户心态做出临桂开发商表率，提升项目形象，制造品质买点。四、个案调查在对市场调查的同时，我们对供给市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了详细
7、的调查，以便我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势。（一）调查范围我们筛选了临桂市场主要在售项目，找出基本具备可比性的下列楼盘：碧园印象桂林、长岛16区、桂林奥林匹克花园、金水湾。（二）基本情况对比项目名称位置产品定位规模价格户型面积周边配套销售进度碧园机场路与大学路交汇处多层和小高层为主的大型高尚文化生活社区项目规划用地550亩，总建筑面积约50万平米,容积率1.682030元/起价，均价2300元/，两房16万起/套。三房25万起/套，四房29万起/套。二房二厅（75）、三房二厅（94-140）、四房二厅（131-140）社区内设有游泳池、网球场、篮球场、时尚会所(内含健身房、棋
8、牌室、阅览室、咖啡厅等2期樱花湖畔08年11月开盘到现在热销近100套长岛16区临桂世纪大道中段集别墅、低层洋房、多层公寓为一体的复合型景观社区总用地面积约280亩均价2700元/二房二厅（80）、三房二厅（120）、四房二厅（131-140）临桂中学，首都师大附中在项目附近，四面黄龙山、神山、同月山、金鸡山环抱项目。四期正在销售中37-40栋销售告罄3月将推出3栋奥园临桂世纪东路中段中高档的别墅、情景洋房、花园洋房、多层、高层、小高层占地面积1091亩，总建筑面积近100万平方米，容积率1.26，规划总户数5000多户2400-4000元/，均价2900元/二房二厅、三房二厅，别墅双语幼儿园
9、、会所、网球场、篮球场、游泳池等运动会所，建有运动城以及运动环带。 中小学：奥林匹克小学一月份推出高层组团领峰阳光高层电梯房金水湾境界4期机场路、金水路相交处中档多层、高层大型文化社区占地面积3.9万，总建筑面积近14万，共1700套3308元/起价，均价3528元/三房二厅（130-140）社区内有图书馆、展览室等刚开盘主推及第苑2#共40套全是140三房二厅的目前销售24套金水湾自由自宅机场路、金水路相交处中档小户型公寓金水湾自由自宅总建筑面积约1.2万平米总280套12万/套-15万/套35-41社区内有图书馆、展览室等预计4月份开盘总结基本上以上所列举的4个在售项目，能说明临桂区目前的
10、项目规模、户型结构、销售价格、销售状况以及由此体现的区域市场状况，并表现出客户对市场上所提供的项目及户型，价格的接受程度。 （1） 从销售结果上看，80-100二房二厅和110-140的三房二厅，比较热销；各项目均价在24003500元/之间。（2） 针对本区域的消费者而言，对买房的选择，首先是地理位置，其次是价格、第三才是户型、景观、配套设施等问题。五依据市场需求对远辰的建议1、面积、户型比建议根据市调分析，建议本项目的主力户型为三室二厅、二室二厅，占到85%，并配以四室二厅以及复式。户型比建议首先考虑客户的承受力，也就是要控制总价，在此基础之上，我个人建议：总价控制在25万左右，户型比建议
11、为：户型面积比例二室二厅一卫8090平米15%三室二厅一卫90110平米35%三室二厅二卫110120平米35%四室二厅二卫及复式130140平米15%2配套建议 依据小区的规模，小区的公共配套应有：会所、幼儿园、小学、健身器材、诊所、邮局代办处、银行储蓄所、超市等；3营销推广策略建议销售策略 以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略（1） 人员推广a、培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击（这一点我在做市调的时候很有体会，有相当一部分的客户意向还是比较强的）。b、配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。C、针对有关目标机构，主动上门进行路演推广。（2） 广告推广 广告方案制
12、定原则，在这一点上碧园给我们树立了一个很好的营销榜样。有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注了解认可购买”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。（3） 媒体选择分析及媒体组合a 报纸广告b、 户外路牌灯箱广告c、 楼书、宣传单、户型图等平面印刷品d、 工地围墙（4） 广告媒体投放比例综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面所占比例。 （5）营业推广：开盘活动 、节庆活动、公益活动等 （6）价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，分几个组团几个阶段逐步抬升价位。12.16.202216:3416:34:0322.12.164时34分4时34分3秒12月. 16, 2216 十二月 20224:34:03 下午16:34:032022年12月16日星期五16:34:03
