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1、绵阳江油市香水温泉筹备商业计划书（1）-目录一、执行概要1（一）独特之处1（二）目标客户及价值4（三）项目主要技术经济指标5二、项目概况7（一）项目公司简介7（二）项目概况12三、项目建设方案15（一）温泉洗浴区15（二）历史文化展示区16（三）滨水娱乐区17（四）民俗文化区19（五）游艇俱乐部20（六）生态居住区22（七）商务酒店区23（八）VIP汤屋24四、项目投资环境25（一）项目背景25（二）当地旅游投资环境33五、项目产品市场分析37（一）温泉旅游市场分析37（二）旅游房地产市场分析42（三）绵阳其他温泉旅游基地分析48六、SWOT分析52（一）优势分析52（二）劣势分析55（三）机
2、会分析55（四）威胁分析57七、项目市场需求与前景分析59（一）旅游客源市场分析59（二）绵阳温泉旅游发展目标60（三）项目旅游客源市场定位60（四）旅游房地产客户定位分析62八、业务发展目标65（一）总体发展计划65（二）具体业务战略及业务计划67（三）温泉地产销售模式70九、项目投资方案72（一）项目投资估算72（二）资金筹措74（三）资金来源与保障74（四）投资者权益保障75十、项目财务评价76（一）财务评价基础数据的选取76（二）销售收入估算77（三）成本费用估算81（四）财务盈利能力分析83（五）偿债能力分析83（六）财务生存能力分析84（七）敏感性分析84（八）盈亏平衡分析85（九
3、）财务分析结论85十一、项目风险分析86（一）投资决策阶段心静如水，心若冰晶-自己听多了、看多了、经历过的太多了，就慢慢的明白了-各位精英们 上午好86（二）土地获取阶段88（三）项目建设阶段89（四）经营管理阶段89附表93附图113拟稿人：一、执行概要本项目拟通过温泉地产和温泉旅游的完美结合，以温泉旅游项目开发为主，带动以北川香泉、香水、通口、汗蒸、西平、青莲为一条线的综合旅游环境打造，所有天然环境的综合利用，观景亭，李白文化的主题诗句山崖上篆刻，登山千级石梯，人造景观的打造改建，从而提升项目人气和灵气；温泉酒店项目为辅，充实休闲观光产业结构，完善投资模式；以温泉理疗、度假休闲、娱乐运动、
4、商务会议、餐饮住宿等高品质设施为基础，辅以温泉、生态园林景观、游艇俱乐部、诗仙李白文化展示等特色，重点针对国内分时度假及商务度假人群打造绵阳江油市的唯一高品质旅游观光聚集地。全面建设诗意中国李白故里美丽江油，推动江油温泉的旅游观光度假产业。（一）独特之处1、独特的地理位置江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里。江油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，农副产品丰富。同时江油也是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。紧邻北川羌族少数民族风俗等多种文化的聚集地，多样的风俗文化也给本项目染上别样的风采。2、土地价格与地形优势江油市香水温泉虽
5、属于旅游型温泉，周边大山原生态环境具有一定数量的可开发的景观和土地，土地价格相对一般城市建设用地更加低廉，用地面积更加宽阔。另外，项目区属非建成区，土地上的房屋折迁量不大，易于实施征地拆迁；且无滑坡，无污染源及地质灾害；四周地形起伏、山水相依，有很好的山水景观。3、河流与湖相互辉映本项目地处湔江边，有湔江从景区流过，在西平与青莲交界处稍加筑一个大型河堤大坝就可使湔江形成了8-12公里长的内湖，开发出优美的水面景观，形成湔江与内湖交相辉映的独特温泉景观。该沟坡降小，枯水期流量约为20000立方米/日，丰水期流量约为50000立方米/日，有相当的自净能力。并且蓄水能力可以建设成为一个可以比上游通口
6、河电站更大的水电项目，为江油产生更大的产值。4、优惠的政策支持本项目作为江油市“两香一泉、四景区”的理想旅游项目，同样享受政府对“两香一泉、四景区”的优惠开发扶持政策。主要表现为减半征收采矿权有偿使用费和矿产资源补偿费；免收或减半征收地热矿产资源补偿费；所得税按15%征收；开发项目所涉及的温泉公建部分，经审批，市、乡两级土地出让金、配套费全部实行先征后返的政策；减半征收地热资源税等。5、便利的交通优势本项目地处江油市和绵阳北川县交接区，位于北川香泉和香水、汗蒸、西平的中间地带，也临近G5高速路和九黄线，是两片区间的交通必经之路，交通便利、区位优势明显，从成都主城市民自驾游仅2小时左右的车程。同
7、时，该项目直接连接湔江黄金水道和李白主题悬崖诗句篆刻画廊，交通优势明显。6、双核启动模式本项目采用独特的双核启动模式，以旅游休闲项目开发为主，提升项目人气；旅游观光地产项目为辅，充实休闲观光产业结构，完善投资模式。短期内通过温泉作为启动，做到资金快速回笼；长期通过休闲旅游，实现稳定持续的收入。从而也减少对矿山的开发影响生态的发展。7、温冷双泉本项目可以纳入江油市“两香一泉、四景区”最有价值项目，如果得到政府的大力支持。而且还拥有诗仙李白的故里之美誉，这种稀有的天然优势也将增加香水温泉的四川、绵阳、行业竞争力。8、生态园林景观本项目位于江油的香水乡的大山脚下，处于乡村的可利用土地结合点，拥有与四
8、川其他温泉大不相同的“天然景区与乡村结合”景观。从北川香泉至西平都可以入口及沿路景观为主线，由商业、宾馆过渡至温泉及其配套，环境渐趋宁静；同时远离城市喧闹，最终利用改建堤坝形成的水平面与温泉、景区相联系，形成山水一体，水天一色的自然景观，这样的整体布局能够很好地得到游客内心“从都市尘垣中追寻回归自然”的认同感。对现有的山崖之间进行大量的花卉种植，如杜鹃、山茶花、江油本地的特色辛夷花卉从山下、半山腰、山顶进行不同层次的种植穿插，以求达到一定的理想观光实际效果。加上半山的观景亭、山顶的观景亭，李白诗句的悬崖篆刻，千级石梯的打造；就逐步成为了一个不可多得原生态和人为打造的景观，结合大坝的修建，一个1
9、0多公里的大型湔江人工湖相互衬托，势必可以打造为四川地区一个不可多得的5A景区。9、游艇俱乐部在当代，游艇业被称为“继后汽车时代的消费巨人”。本项目紧邻湔江，西平和青莲的交接处的大坝修建提供了大面积的水体资源，为本项目开发游艇这一特色产品创造了机会，这是其他温泉无法比拟的优势。江油可以提出的发展10艘豪华游艇的计划将为游艇旅游服务提供较大的机会，作为湔江西平大坝黄金旅游带与诗仙李白诗句悬崖篆刻画廊链接部旅游目的地的项目将极大地促进江油的旅游的发展和文化的传播。10、李白文化历史著名的诗仙李白使得江油具有浓厚的李白文化打造和价值开发。本项目将引入这一特色，通过李白文化中最具特色的“诗句”表演，李
10、白文化旅游体验等活动，让游客能够近距离的感受到历史诗仙李白故里的不一样的文化。11、香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划中明确了江油的旅游新格局、新态势，由全程游向分段游转变，乘船游向复合游转变，单一的观光游变为观光、度假、特种游并举，陆上游与水上游并驾齐驱。本项目将符合香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划的要求，积极发展集观光、度假、温泉旅游为一体的复合型旅游。这样可以全力的打造江油的不一样的旅游价值格局。（二）目标客户及价值香水温泉旅游细分目标客户群体应为国内分时度假及商务度假人群、周末及短期休闲旅游人群、家庭及老人度
11、假旅游人群、浪漫情侣及度蜜月新婚人士人群，青少年、运动创伤及其他康复人群五大人群。其中：国内分时度假及商务度假人群是本项目主要的目标客户。表1.1：旅游目标客户价值表序号目标客户群占比1国内分时度假及商务度假人群40%2周末及短期休闲旅游人群25%3家庭及老人度假旅游人群18%4浪漫情侣及度蜜月新婚人士人群9%5青少年、运动创伤及其他康复人群8%合计100%本项目中温泉地产细分目标客户群体应为投资型买家、自用型买家、过渡型买家以及炒作型买家。其中投资型买家是本项目的主要的目标客户。表1.2：温泉地产目标客户价值表序号目标客户群占比1投资型买家50%2自用型买家36%3过渡型买家8%4炒作型买家
12、6%合计100%（三）项目主要技术经济指标表1.3：主要技术经济指标表序号项 目单位数据及指标备注一、主要数据1项目总投资亿5分期投资1.1静态投资亿1.51.2建设期利息万元1.3流动资金万元2年均可变成本万元3年均固定成本万元4年均经营成本万元5年均总成本万元6年均利润总额万元7年均净利润万元8年均息税前利润万元9年均息税折旧摊销前利润万元10年均所得税万元11贷款偿还期年二、财 务 评 价 指 标1项目投资财务内部收益率（所得税前）%2项目投资财务内部收益率（所得税后）%3项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 9 %）万元4项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 9 %）万元5项目投资
13、回收期（年）（所得税前）年含建设期6项目投资回收期（年）（所得税后）年含建设期7资本金财务内部收益率%8投资各方财务内部收益率%9总投资收益率%10项目资本金净利润率%11盈亏平衡点生产能力利用率%二、项目概况（一）项目公司简介1、公司名称北京银行投资管理有限公司。2、成立时间、企业性质、法人代表、注册资本北京银行投资管理有限公司成立于 年 月 日，属于民营性质。公司法人代表： ，公司注册资本 亿。3、企业组织结构本企业的主要业务及职能管理部门包括：（1）董事会办公室董事会办公室是董事会处理日常工作的办事机构，负责董事会文秘管理、公关接待、后勤保障、综合研究等工作的综合协调职能部门，具有调研信
14、息、查办和协调功能。（2）财务部财务部负责建立健全企业的财务管理细则和会计核算体系；依法办理会计事务，处理有关凭证、簿记、报表等核算工作，及时向有关部门提供会计信息；负责企业财务管理、成本费用控制等各项管理工作，制订筹资、投资、股利分配、税务筹划方案并实施相应的管理，参与制定资本运作方案，对会计信息进行处理，为企业管理和决策提供依据；企业内部稽核；处理企业与银行、税务、财政等政府部门之间有关财务事项，并协调好与这些部门之间的关系；企业内部与财务工作相关的业务培训。（3）人力资源部人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度及实施；人事档案管理，员工招聘、调配、解聘，做好企业人才信息储备；建立
15、并实施员工激励体系，核定员工薪酬、福利；建立并实施员工保障体系，办理员工的各种保险；拟定员工培训计划并负责实施，充分挖掘员工潜质；实施考勤、绩效考核，拟定相应奖惩措施。（4）投资发展部投资发展部负责收集整理行业发展动态及相关信息，为企业制定发展规划提供参考；根据企业发展规划，寻找投资项目，进行项目策划，建立项目储备；根据企业确定的拟投资项目，牵头进行可行性研究；组织项目建设；参加企业资本运作方的拟定等。（5）行政管理部行政管理部负责建立和完善各项行政、办公管理的规章制度；督促各部门贯彻落实企业规章制度和决定；承担总经理秘书工作；企业日常办公事务和后勤、公关、接待；公司保密工作和行政办公范围内的
16、安全管理；配合营销部进行公司形象宣传和企业文化建设；管理固定资产、办公用品等实物管理；管理企业文件、资料、印信；企业各类会议的会务工作，以及总经理主持会议的会议资料管理。（6）营销部营销部负责市场营销统计资料和数据的收集整体；制定企业经营目标，策划经营战略；根据市场情况及经营目标，制订促销方案和广告宣传方案，经批准后实施；根据市场情况及企业资源，进行产品策划、拓展经营项目。（7）办事处办事处负责与企业业务相关的政府部门、股东单位、中介机构等组织进行联络。为企业各部门工作人员提供工作场所及办公用具；收集行业、企业、政府的相关信息和政策。（8）审计部企业内部审计由审计部负责。股东大会董事会总经理监
17、事会董事会秘书董事会办公室审计部财务部行政管理部人力资源部营销部投资发展部办事处图2.1：企业组织结构图4、重大经营决策程序与规则企业总体实行制度管理，企业的重大经营决策，如重大投资决策或重要财务决策，均通过董事会按职权范围决策，按程序进行。董事会是企业的决策机构，有关职能部门作为决策机构的下层组织，行使其智囊团和参谋部的职能。每项重大决策前，先由有关职能部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议，重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后，提交董事会讨论决策。具体决策程序为：首先由专业职能部门根据企业生产经营管理及发展需要，就需要决策事项进行前期调研后提出建议，然后由企业
18、内部高级管理及技术人员组成的各专业委员会结合企业发展战略规划，对其进行投资价值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨，为董事会决策提供科学的依据，规避企业投资失误和风险；同时，企业还成立行业权威和社会专家组成的战略投资委员会和独立审核委员会参与重大投资决策的评估，提供专业化的咨询意见。在此基础上，根据公司法和企业章程规定的程序、权限进行重大经营决策。5、重要财务决策程序与规则财物部汇总决策目标提供重要财务资料企业财务总监组织初审经理办公会议审查董事会决议通过决策结果决策权限范围内决策权限范围内图2.2：重要财务决策程序图6、对高管人员的选择考评和激励约束机制（1）高管人员的选择董事长根据企
19、业实际情况提出执行总经理及其经营管理班子的建议人选，提交董事会讨论通过；执行总经理可根据企业实际生产经营管理情况提出其他高管人员的建议人选，提呈董事会审定。董事会秘书亦由董事会聘任。（2）高管人员的考评企业董事会以“提高运营质量和增加经济效益”为标准，结合项目进度、利润指标、管理要求等各项任务指标制订合理的年度目标责任制，并进行认真分解、层层落实，制订各自的内部目标责任制，并制订相应的与之配套的内部考核指标体系，从而保障企业“利润最大化”和“股东利益最大化”。（3）高管人员激励和约束机制企业规范内部控制和运营，完善内部激励与约束机制，建立年薪制等内部奖励和提升制度，提高管理层尽职工作的积极性和
20、工作效率，从而为实现企业稳健及持续发展目标在制度、机制等方面提供强有力的保障。7、内部控制制度评价企业按照企业会计准则、企业会计制度和有关法律法规的规定建立健全的内部控制制度，所制定内部控制制度的内容主要包括对货币资金、融资、采购与付款、实物资产、成本费用、销售与收款、工程项目、对外投资、对外担保等经济业务活动的控制。企业内部控制的方法主要包括：组织结构控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、人员素质控制、风险控制、内部报告控制、电子信息系统控制等。（二）项目概况1、项目设计构思本项目的基本理念就是充分发掘江油的自然环保、生态和李白人文历史特征，结合对社区布局、交通组织、空间
21、结构等方面的特征探索，构筑出独具风貌的地区。基于这样的出发点，我们提出了以“峪、渡、脉、诗”为核心的设计构思。“峪”，即山谷，是场地最具特征的表述。项目区场地现状为两脉夹一谷。规划方案沿袭这种原生态的布局并加以强化，将规划区有机划分为七大功能“峪”和围绕山谷的公共核心区的布局。“渡”，即过渡、渡口。过渡，是建设区与山林绿脉的功能过渡，也是都市尘垣与回归自然的心理过渡，项目从东至西以入口及沿路景观为主线，由商业、宾馆过渡至温泉及其配套，环境渐趋宁静。同时离城市建筑高度及开发强度渐次降低。渡口，以游艇码头为核心打造连接湔江西平大坝黄金旅游带和诗仙李白的诗句篆刻画廊的接口，从而国内独一无二的旅游目的
22、地目标。“脉”，即山脉、文脉。山脉，场地中东面山体蜿蜒伸展，是场地的龙脉。方案力求保护自然山体，避免大挖大填，仅在制高点布置景观步道和观景点，保持山体原生态绿化，使其成为居住组团天然的绿色背景。文脉，是场地中的精神。方案深挖地域文化特征，并将其融入到规划结构以及温泉特色中，提升温泉品质，丰富旅游的内涵。“诗”，即李白文化的悬崖峭壁的篆刻，人为的打造李白诗词景观，迎合山水秀丽、百花齐放、山林绿荫走廊。2、项目主要内容（1）项目工期2014年 月2018年 月。（2）建设内容序号区域名称面积单位一温泉酒店100亩二李白历史文化展示区45亩三滨水娱乐区12公里四民俗文化区200亩五游艇俱乐部10亩六
23、生态养老居住区800亩七商务酒店区100亩八VIP温泉汤屋10亩总用地1265亩水资源12公里3、相关工作完成情况（1）香水温泉热矿水出水后，后续报告的完善及相关矿产开发许可证的取得2014年初，香水温泉热矿水出水，之后项目业主公司相继完成了以下工作内容：热水详查评价报告、热矿水鉴定报告、划定矿区范围、地热水资源开发利用方案、环境影响评价报告、矿山建设安全设施设计、地质灾害危险性评价报告、水资源论证报告并且均已开始得到相关部门批准；另外，矿产开发许可证不日也将下发。（2）其他工作1）已取得发改委的项目立项报告；2）正在进行温泉近期建设范围内的占地搬迁及征地工作，分期用地范围内的保护和控制，进行
24、评估。3）已完成本项目的可行性研究论证报告；4）已完成本项目矿井的资产评估报告；5）已完成本项目地热水资源开发利用方案报告；6）香水温泉旅游度假村一期控制性详细规划工作已经完成。三、项目建设方案本项目采用独特的双核启动模式，由景区旅游和温泉养老地产开发两个部分组成。其中，景区旅游包括温泉洗浴区、历史文化展示区、滨水娱乐区、民俗文化区以及游艇俱乐部。养老地产开发包括生态居住区、商务酒店区和VIP温泉汤屋。（一）温泉洗浴区温泉会所是温泉度假村的标志性工程，以室外温泉主题公园的形式打造温泉会所，初步计划用地100亩，主要服务项目由六部分组成。1、动感洗浴区动感洗浴区由“异形泳池”、“标准泳池”、“冲
25、浪池”和“儿童戏水池”四部分构成。异形泳池与室内水疗相连，强调空间的延续性和趣味性；标准泳池根据区域位置，将50米长的4泳道标准泳池设置在靠近山林边，局部的异性处理，增强了泳池的趣味性，也丰富了空间；冲浪池是动感区的另一个高潮项目，使整个区域更富有活力和趣味性；儿童戏水池放在比较中心的位置，设置各类儿童游乐设施，使之成为整个游泳中心的焦点。2、特色洗浴区特色洗浴区由多种特色洗浴方式组成。“光波浴”是在封闭的木屋里，几根光管发出光波，来刺激人的皮肤，让人倍感舒畅；“超声波浴”是利用细致之气泡对身体进行刺激按摩，其产生的超声波可活化肌肤，促进新陈代谢及去除老化角质，可舒解腰痛、神经痛、四肢酸痛等症
26、状；“涌泉浴”通过来自池底强劲的空气，造成泉水涌出的效果，可震撼人心，恢复体力、美化肌肤；“水式浮浴”运用池底强劲的水流，让身体产生伸缩、回转等运动来缓解压力，消除疲劳；“亲亲鱼池”利用特有的小鱼，逐食人们身上死去的皮质和部分细菌，以达到理疗的效果。除此之外，还有“酒水浴”、“冷雾浴”、“冰酒浴”等等。3、中医保健浴区中医保健浴区包括：“瀑布按摩浴”、“石板浴”、“泥浴”、“沙浴”、“冷热交替浴”、“药浴”等等。4、山地生态露天浴区本区域主要目标人群以家庭为主，泡池面积以3-4人标准设置，部分泡池带有供休息的木屋及亭廊，并且设有室内泡池，泡汤方式有多种选择。5、商务洗浴区本区域主要目标人群为商
27、务休闲人士及团体。泡池面积以5-7人为标准设置。主要为客人提供环境优美的特色泡池，满足客人商务洽谈及休闲的需求。（二）历史文化展示区1、诗词文化展示厅展示厅提供一个展示江油、诗仙李白历代诗词的空间，并为诗词讨论及国内顶尖诗词家提供交流场所，并且组织书画鉴赏类互动活动，让观众从参观者身份转换到鉴赏者身份，在书画专家的指导下研究、品味书画精品，研习书画装裱技能，提升自己的书画鉴赏水平。2、历史文化展览馆展览馆通过诸如“3D环幕数码电影”等高科技手段反映“一圈两翼”自然风光、人文风情。另外，通过现代科技手段及雕塑、油画作品等综合形成，反映“从李白文化江油发展”变迁的历史事件。馆内还开设观众实践中心，
28、使展览馆与参观者形成充分的互动。在这个观众实践中心内，重点为组织青少年参加趣味考古，直接参与到江油考古的场景之中，进行模拟的勘探、发掘等考古活动。（三）滨水娱乐区本项目地处湔江边，由汗蒸至香水从景区流过。西平大坝工程20米回水使湔江河形成了12公里长的内湖。本项目将在内湖周边打造最优美水景和岸线景观，借此打造一片高品质的滨水娱乐区和养老地产。1、水上乐园水上乐园按照不同年龄层的游客，设计不同的水滑道和玩水活动，有水上步道、水上滚筒、水上步行球、水上三轮车、水上快艇、皮划艇、水上冰山、水鸟、水上蹦床等娱乐实施，使游客可以体验更多的水上娱乐游戏。2、大型水上演艺中心大型水上演艺中心通过水幕电影、水
29、上竹筏，夜景灯光的设置，以及穿着原汁原味的真实服装道具，不加雕琢的唱腔和原始自在的舞技，将传统歌舞和新锐舞蹈、现代舞蹈完美融合，在现实的基础上展现神话般浓郁的江油风土人情和北川羌族的少数民族风俗。3、水上木屋酒店水上木屋酒店区占地1万平方米，在广阔的水面上建设100栋不同结构的漂浮度假木屋，木屋按五星级酒店标准设计装修，每栋木屋是独立的度假生活单元，木屋按家庭的生活空间格局布局，不仅有舒适的客房，起居厅，还有亲水台等。木屋的独特之处还在于与之配套的个性化服务，游客可在景区垂钓后，将自己的钓的鱼虾交景区内厨师烹制，更可亲自下厨，做出适合自己家人口味的美味佳肴。夜幕降临之际，景区内点点渔火，点缀着
30、附近密林的寂静，仰望宽阔的天空，会使习惯于都市生活的人们在此享受大自然所赐予的宁静与怡然，流连忘返。4、书画影像原创展示厅立足江油的优美的自然景观和人文特色，每年确定一个主题举行“书画影像诗城江油”艺术节，请一些国内有知名度、有水准的诗人、书画家及媒体，来这里进行原创作，对于创作着进行适当的补贴。通过大师的书画及影像资料，让参观者全方位不同角度去感受重庆的魅力，使现实自然景观与艺术表达效果达到完美结合。艺术节期间展示厅还设置三个现场艺术创作中心：一是用红白胶带在地上现场粘成的一个图案；一个是设置让小朋友涂鸦添色的地方；再一个就是展厅后部的，展墙现场图案喷印。这三个艺术创作，均调动了现场的活跃气
31、氛，不仅可以增加吸引力还可以培养博览会的观众。艺术节原创之后，还要组织“书画影像诗城江油”研讨会，让大家在一个平台上对于江油文化有个真正的互动交流，并且在会上确定下一年艺术节的主题。5、浮桥建设3座浮桥，做为连接水域两岸的交通设施。浮桥主要由增强塑料浮箱，钢结构受力件，防腐木板等材料制作而成，为旅游景点增添一道靓丽的风景线。（四）民俗文化区1、艺术广场艺术广场应突出地方特色，即人文特性、自然特性和历史特性。广场建设应承继当地本身的历史文脉，适应地方风情民俗文化，突出地方建筑艺术特色，有利于开展地方特色的民间活动，避免千城一面、似曾相识之感，增强广场的凝聚力和旅游吸引力。各种活动的开展在娱乐的同
32、时也起到宣传的作用。2、特色农家乐特色农家乐的建设坚持全面协调可持续发展，确定“稳步发展，力创精品，致富农民”的三大发展原则。农家乐在房屋建筑、环境营造、活动设计等方面凸显当地的风情特色，努力做到朴素、自然、协调。同时加强对农家乐休闲旅游的引导和规范管理，并积极开发特色旅游产品，借助各种形之有效的方式，加强特色农家乐市场促销和形象宣传。3、民俗酒吧街民俗酒吧街在充分利用温泉和江景资源的理性基础上，以“诗仙、酒文化”为灵魂外延，是集休闲、娱乐、观光为一体的酒吧街。与其他酒吧街相比，民俗酒吧街的优势在于，江边欧陆式设计的房屋、景致、配套全国绝无仅有；各种不同档次、各具特色的酒吧汇集于此。4、文化创
33、意孵化园文化创意产业近年来在国际上颇为流行，被认为是不占用自然资源、完全通过人文的创造性实现文化增值、经济增长的良性发展模式。文化创意孵化园依托当地优美的人居环境，为各种创意产业活动的开展创造一流条件。（五）游艇俱乐部借助江油大力发展旅游经济的契机，本项目将沿湔江岸线建立一个占地10亩的游艇俱乐部，由服务中心、VIP会所、培训中心、各类游艇、码头、配套设施及水上运动娱乐设施组成。如果真湔江从汗蒸、通口至西平与青莲的交界处建设大坝，预计总湖面的蓄水量，无可估量，直接的湖面景区面积估计应该在20公里左右。加之香水的温泉项目，以及从香泉至香水的原生态景观打造完成与其相互的遥相呼应，这也是本项目的另一
34、特色旅游点。可以说在四川地区也是绝无仅有的旅游项目。1、服务中心服务中心占地6亩，主要是为游客提供基础服务。在服务中心内设置服务台、办公室、休息厅、水吧、书屋等休闲娱乐设施。2、VIP会所VIP会所占地10亩，建设宗旨在于为会员及其家属与宾客提供商务应酬、娱乐、休闲、会议等多功能的生活空间。在VIP会所内设置各类外国风味餐厅，如西餐厅、日本餐厅、巴西烧烤，还设置能比较粗犷地体现水岸文化的荷兰酒吧、珍贵红酒坊等；另外，高雅别致的恒温雪茄屋也能让宾客们得到超凡的享受，除了世界驰名的古巴雪茄之外，还可为会员提供专属的雪茄屉等等。3、培训中心培训中心配备单独的教学用艇、教学设备和各种器材。教员可聘请专
35、业人士或由海事大学的在职教授担任。教材按海事主管部门下发培训大纲，由中心委托专业教授编写。为了方便嘉宾，培训中心可采取灵活多样、形式不同的学制。如60学时的正常学制，随来随教的特殊学制。培训内容可分为理论和实操两部分。理论课：水域概况、航海基础知识、国际避碰规则、船舶操纵、船舶定位、推进器原理及维护、气象和应急知识。实操课：启动、转向、绕标、定向航行、离靠码头等。4、码头码头占地面积4亩，是以高档游艇服务和旅游休闲度假为主的综合性码头，设计由堤岸、固定斜坡、活动梯、主通道浮码头、支道浮动码头、定位桩、供水、供电系统、船舶、上下水斜道、吊升装置等组成，作为休闲度假游艇的专用停靠码头。5、配套设施
36、配套设施占地10亩，以方便连接各功能区为主，辅助各功能区的运作，小品设施的设计要体现旅游区的文化内涵，设计内容包括观景广场、游艇维修保养中心、健身馆、网球场、垂钓台、停车场等，并将休闲运动提升到更精致的层面。（六）生态居住区1、温泉别墅生态居住区设置温泉别墅开发片区800亩，按照五星级旅游涉外饭店的标准配套服务设施，温泉接入每一间客房。这些温泉别墅的建筑风格不能千篇一律，要注重吸取各国、各民族的建筑特色，形成不同风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为度假村内的观光景点。别墅内部的装修必须与建筑外观保持一致，使每一栋别墅都有一个独特的主题。别墅的设计要与周围的生态环境保持协调，建议温泉别墅以两
37、层建筑为主。其中有20栋小型别墅，一栋别墅内有五个标准间或三个标准间与一个豪华套房；有20栋中型别墅，一栋别墅内有五个左右的标准间和两、三个豪华套房；有10栋大型别墅，一栋别墅内有八个左右的标准间和三四个豪华套房。按照温泉度假别墅计算，估计建筑面积为10000平方米（其中：小型别墅平均建筑面积300平方米，中型别墅平均建筑面积400平方米，大型别墅平均建筑面积600平方米），为了突出度假村内优美的自然风光，并预留大量空地供以后的发展使用，别墅周围要铺设大面积的草地或灌木树林，使别墅的建筑面积与绿地面积达到1:5的比例。由于温泉别墅采用开放式的建筑布局，配有大面积的山坡、草地等公共区域，住宿、活
38、动场所较为分散，为了确保客人的生命和财产安全，温泉度假村在加派保安人手、提高保卫技能的同时还应配置先进的闭路电视监控系统、消防控制系统、紧急报警系统、自动灭火系统和广播系统等安全保卫设施。除了要在室内配置这些设施意外，在户外也要配置较多的安全保卫设施。除此以外，还需配备一些轻便、多用途的代步工具，如电瓶车等，以便事故发生时可以集合包围力量及时到达现场，从而提高安全保卫工作的时效性。其中：景区移民住宅5栋，养老型房10栋。（七）商务酒店区1、温泉酒店本项目在温泉酒店区中设置200亩酒店开发片区。为便于管理，本项目酒店均为五星级标准度假酒店，规模基本一致。按照温泉度假酒店计算：标准间200个，商务
39、套房50个，会议室3个，估计建筑面积为15000平方米（其中：标准间30平方米，商务套房80平方米，会议室300平方米）。酒店管理中引入专业管理品牌经营，酒店功能的档次应得到起码的保障，以对应本项目的整体档次。客房部分可以考虑以产权销售的形式兼顾经营与快速回笼资金的需要，采用产权酒店的经营模式。2、香水风情商业街拟建300亩风情商业街，拟打算吸引商家500余户。以温泉主体产品、休闲文化为主题，配以时尚的茶餐厅，书吧以及特色便利店，风格的装修，充满浓郁的中国色彩。另在风情商业街区内设置一个反映巴国文化的主题公园。风情商业街内风味味餐厅内的装修要与整个区域的生态、环保风格一致。依托度假村内的生态农
40、庄，出品的原材料要以生态农庄内种植的无公害瓜果、蔬菜及其按照传统农家方法养殖的无公害家禽、塘鱼为主，并突出当地特色。此部分属于旅游商业地产，全用于出售。（八）VIP温泉汤屋总占地10亩，建筑面积为5000m2。主要为高端客人提供个性化服务，包括多国特色洗浴、商务洽谈、住宿等。采用分时度假的方式。四、项目投资环境（一）项目背景1、政策背景（1）中央政策背景2009年，国务院关于推进统筹城乡改革和发展的若干意见（国发20093号）中明确指出：要加强旅游资源保护和旅游景区基础设施建设；综合开发现代旅游产品，积极发展渝东南地区民族特色手工业和民俗生态旅游。同时，依托湔江西平大坝工程、李白文化和香泉、香
41、水、汗蒸、西平、生态长廊，构建江油国际黄金旅游带。同年11月，国务院常务会议进一步提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。在一系列相关政策推动下，12月1日，国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）正式发布。意见指出：要丰富旅游文化内涵，加强自然文化遗产保护，深挖文化内涵，推出具有地方特色和民族特色的演艺、节庆等文化旅游产品。（2）江油政策背景因无资料可查，暂无信息。2、区域背景（1）2014年江油经济全面复苏面对国家大力反腐工作的部署深入，2014年江油市经济平稳发展在开始回升，上半年企稳向好，下半年强劲攀升，呈现出发展基础持续巩固、产业结构不断
42、优化、对外开放持续扩大、民生不断改善的运行特征。良好的总体经济发展态势为江油市旅游业的发展打下了坚实的基础，为本项目的开发提供了良好的发展空间。（2）2014年江油内需增势强劲2014年，江油市消费品市场呈现快速发展态势，全市消费市场的快速增长，进一步平衡了江油市经济增长的动力格局，为巩固江油市经济发展基础提供了重要的支撑力量，表明经济发展可持续性增强。内需的强势增长，为旅游的消费市场提供了保证，而且消费需求旺盛说明人们的消费能力和观念正发生巨大的变化，现在随着产业结构进入高级化阶段，消费结构也将向高级化阶段发展，休闲旅游行业正面临着重大发展机遇。（3）江油跻身四川十大最具活力发展中心城市带来
43、发展机遇在城乡建设部编制的全国城镇体系规划中，在四川地区一枝独秀。作为绵阳的中心城市，江油就要成为绵阳经济社会发展的重要引擎，要在绵阳具备引领、辐射、集散功能，要将影响力逐步辐射全川。项目所在地江油和北川的结合地带，是江油市区到边缘地区，也有最便捷的通道，属于结合部。江油旅游没有发展起来，香水温泉的互动就很难实现，这将直接影响江油整体经济发展的效果，江油的引领、辐射、集散功能将很难得到发挥，进而影响到江油四川绵阳中心城市的地位。旅游产业具有产业带动效应，能带来人流、物流、信息流、资金流以及区域形象的提升等多方的作用，是带动江油地区实现发展突破最好的途径之一。（4）江油市应该打造“李白文化温泉之
44、都”江油市温泉资源储量丰富、品质优良、类型多样、点多面广，地处龙门山地质断裂带上，具有巨大的开发潜力和广阔的市场前景。为充分发挥江油市温泉旅游资源优势、做强温泉旅游产业、做大旅游经济总量、提升“江油旅游目的地”整体形象，把旅游产业培育成为江油市新兴支柱产业，江油市政府决定加快温泉旅游发展步伐，着力打造江油“李白文化温泉之都”。根据江油市政府的统一规划和部署，是可以打造“两香一泉、四景区”为突破口，掀起了开发温泉旅游的热潮。3、旅游产业背景中国经济的持续发展，持续增长和不断升级的消费需求，为旅游业加速发展提供了坚实的市场支撑。“十二五”期间，我国的整体经济实力将进一步增强，综合国力将进一步提高，
45、人均收入和消费水平与档次都将得到更大的优化，城乡居民收入的稳定增长将继续成为旅游业持续增长的原动力。预计 “十二五”期间，旅游将继续成为大众化的消费热点，并将跨上新的台阶。总的说来，旅游产业具有以下特点：（1）旅游产业结构升级带来的“市场机遇”随着社会生活的进步，中国旅游业已经进入了由观光旅游向休闲度假的提质增效阶段。在需求市场方面，表现为许多游客已经不再满足于观光，甚至不满足于特色购物、餐饮、休闲等，而开始偏向于体验性、娱乐性显著的“消遣旅游”，或者能够得到身心享受的“纯粹度假”。追求健康、放松、快乐的旅游将在未来成为市场主流。在供给市场方面，一方面原有的观光目的地纷纷寻求产品升级的途径，另一方面依托于知名观光景区和具有消费力的城市的度假产品层出不穷，尤其是距离区域中心市场约13小时车程的城郊型旅游目的地将得到更多的资本青睐。具有复合吸引力和全业态功能的大型综合休闲度假区将是中国旅游业未来的主导产品。（2）旅游向郊区化、短期化、散客化、个性化发展 传统的旅行社服务，给人们留下了许多负面的印象，如吃不好、睡不好、玩不好等，使旅游变成了只有旅没有游，但随着交通的越来越便利、私家车越来越普及、酒店预订公司繁荣以及飞速的发展，散客化、自助化旅游的人越来越多，并渐成时尚。据统计，2013年全国旅行社共接待游客1.23亿人次，其中国内游客数量占到总
