某房地产市场调查分析报告.docx

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1、淮安房地产市场调查报告目录 第一篇 城市环境总体分析 P2-16 一、 透视淮安二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二篇 房地产市场分析 P17-43 一、 房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析 三、房地产二级市场分析 四、房地产三级市场分析 第三篇 项目分析 P44-47一、项目概况 二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇 城市环境总体分析一、 透视淮安 历史悠久历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。历史上诞生过

2、大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、民族英雄关天培、老残游记作者刘鹗等；近代著名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名导演谢铁骊、著名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。一八98年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。 位置显要区位优势明显的重要交通枢纽 淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯

3、穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。 面积与人口淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里,总人口524万，其中市区建成区面积85平方公里，市区人

4、口85万。2005年人口出生率6.7%。 娱乐观光风光秀丽的旅游城市 淮安目前已开发或正在开发的旅游景区、景点达60多处。有烟波浩淼的全国第四大淡水湖-洪泽湖和正在申遗的水上长城-洪泽湖大堤，有“明代第一陵”之称的明祖陵，有全国唯一待发掘的古代藏兵洞，有全国仅存的明清漕运总督署遗址，有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自然保护区，有国家级森林公园盱眙第一山，有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人杰地灵，人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗迹分布境内。这些文化底蕴

5、深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷。 人文特色中国淮扬菜之乡淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地，现存淮菜名点一三00余种，其中软兜长鱼、平桥豆腐、朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外。2002年以来，淮安市已连续4年举办“中国淮安淮扬菜美食文化节”，全方位、多层次展示淮扬菜美食文化和淮安的新风貌、新成就。二、 城市经济发展状况 总体概况淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其他地区相比，淮安投资政

6、策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业11一八家、重点企业90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。 宏观经济水平 2000年-2005年淮安国内生产总值注：2005全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，全年实现生产总值 561.81 亿元， 按可比

7、价计算， 比上年增长 14.3% ，增幅比上年提高 0.5 个百分点。其中，第一产业增加值 117.84 亿元，比上年增长 4.2% ；第二产业增加值 255.75 亿元，增长 19.5% ；第三产业增加值 一八8.22 亿元，增长 14.4% 。 2000年-2005年淮安人均GDP注：2005年淮安人均生产总值 10683 元，比上年增长 一三.4% 。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强。年末全市城市化率 37.5% ，比上年提高 1.1 个百分点。 2000年-2005年淮安全年固定资产投资总额 注：2005年淮安固定资产投资保持平稳增长。全年完成全社会固定资产投资 3

8、30 .73 亿元，比上年增长 20.0 %。全年完成50万元以上项目投资285.37亿元，比上年增长20.1%，其中，民间投资一五7.03亿元，增长27.8%,私营个体完成投资76.24亿元,增长57%。城镇50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完成一八9.一八亿元、52.90亿元和43.36亿元，增长一八.5%、10.8%和25.1%。 2000年-2005年淮安社会消费品零售总额注：2005年淮安消费品市场繁荣活跃 。全年实现社会消费品零售总额198.62亿元，比上年增长14.9%，增幅比上年提高0.9个百分点。其中，城市消费品零售额123.71亿元，增长14.5%；县及县以

9、下消费品零售额74.91亿元，增长14.2%。按行业分，批发零售贸易业零售额171.76亿元，增长14.3%；餐饮业零售额22.78亿元，增长22.9%；其他行业零售额4.08亿元，增长7.9%。居民消费结构升级加快，通讯器材产品等新型消费持续升温。全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额1.64亿元，家用电器和音像器材类零售额3.52亿元,分别比上年增长17.6和5.5%。 2000年-2005年淮安市财政总收入注：财政收入增长较快。2005年全年实现财政总收入75.56亿元，按同口径计算，比上年增长21.4%。上划中央收入40.58亿元，增长19.4%；地方财政收入34.99亿元，增

10、长24.0%，其中一般预算收入26.77亿元，增长23.4%。 2000年-2005年淮安城镇人均收入注：居民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资14一三6元，比上年增长16.1%。2005年淮安城镇居民人均可支配收入91一五元，比上年增长11.0%；人均消费性支出6389元，增长12.0%。 2000年-2005年淮安农村人均收入注；2005年淮安农村居民人均纯收入4024元，比上年增长10.5%；人均生活消费支出2491元，增长11.2%。 2000年-2005年淮安城镇储蓄存款总额注：20025年全市金融机构本外币存款年末余额430.75亿元，比上年末增加68.4亿元（储蓄存款250

11、.03亿元、企事业单位存款111.79亿元，分别增加37.31亿元和一三.26亿元）。金融机构本外币贷款年末余额281.34亿元，比上年末增加40.81亿元。其中，人民币存款年末余额427.27亿元，比上年末增加69.56亿元（储蓄存款247.36亿元，增加38.17亿元）；人民币贷款年末余额274.66亿元，比上年末增加38.44亿元。全年金融机构现金收入1466.97亿元，比上年增长一五.4%。金融机构现金支出14一八.25亿元，增长14.9%；货币回笼48.72亿元，增长32.5%。三、最新城市建设总体规划 城市区划与人口年 末总人口（万人）土 地面 积（平方公里）人口密度（人/平方公里

12、）全 市524.06100725一八市 区270.993171850清河区24.362910729楚州区119.49一五22786淮阴区87.421264686清浦区32.062961087开发区7.66601248涟水县104.191670623洪泽县39.25一三94279盱眙县73.982493295金湖县35.66一三44267 城市规模的扩容提速淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55以上。淮安将成为

13、一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”。随着城市面积的扩大、人口的增长，必然带来巨大的投资空间，特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。淮安市委、市政府将一如既往地为企业创造更加优良的生产、生活环境。在软环境建设上，进一步优化环境，提高政府服务效率和服务水平；在硬环境建设上，淮安将不断加大投入，进一步提高基础设施、生活设施、文化设施的配套服务能力。第二篇 房地产市场分析一、 淮安市房地产市场总体态势2005年，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发

14、投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势基本看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源得到优化，结构得到进一步优化。 房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健2006年一季度，全市完成房地产开发投资1164亿元(具体见表1)，比2005年增长23.1，增速上升2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元，比上年增长6.95，增速下降11个百分点。通过几年的发展，淮安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健，主要原因是投资和投机性购

15、房受到有效抑制，正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的房地产开发从2004年才开始起步，到2005年及以后一阶段正处于投资增长期。总体来说，淮安市房地产投资趋于平稳发展。表1：淮安市房地产开发投资完成情况 指标年份房地产开发投资(万元)同 比 增 长全社会固定资产投资(万元)房地产投资占固定资产投资比重()()全市市区全市市区全市市区全市市区2005年1季度943007770068.0951,1754031935234817.4522.062006年1季度116441831 一三23.446.95794800495500

16、14.6516.77 淮安房地产市场供求分析房地产供应稳定并略有增长，呈理性增长态势。2005年淮安全市房地产开发完成施工面积414.87万，同比增长45.58%，竣工面积206.14万，同比增长23.65%；市区完成施工面积305.26万，同比增长27.86%，竣工面积143.51万，同比下降2.46%。各县的施工面积和竣工面积都有较大幅度的增长。而2006年一季度，全市房地产开发完成施工面积251.84万M2，同比增长22.38%，竣工面积20.21万M2，同比增长1.2%。其中市区完成施工面积174.71万M2，同比增长11.81%，竣工面积1751万M2，同比增长2.46%。从2005

17、年淮安房地产市场全年供销比可以看出：全市由2季度的3.16:1下降到3季度的1.85:1、4季度的1.75:1，市区由2季度的3.82:1下降到3季度的1.91:1、4季度的1.74:1，下降的幅度很大，而2006年一季度全市商品房供销比也仅为1.92:1。表明到2005年底全市房地产销售形势大为好转，由2005年初实施的宏观调控政策而形成的僵持、观望的消费心态已彻底松动，消费势头悄然兴起，但消费心理更趋成熟理性。 房地产市场价格分析 淮安市房地产销售情况良好，商品住房价格增长平稳发展。2006年一季度淮安全市商品住房的平均价格是2003元/，比去年同期略有增长；市区商品房的平均价格是2511

18、元/，比去年同期增长4.63%。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的虚高成分较小，可以肯定的说，淮安全市商品住房的价格没有出现大起大落的现象，趋于平稳发展，基本与其地价相呼应。 房地产开发投资方向及结构住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为淮安市当前房地产开发的重点目标，同时引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。 淮安房地产业前景前景十分看好，发展空间巨大1、城市经济快速发展 2005年淮安人均GDP已达到一三24美元，根据经济

19、发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元，其中有一五00亿元要依靠外来资金。淮安市委、市政府以承接外来产业转移为工作重点，坚定不移地加快城市化进程，发挥比较优势，着力打造“宽领域、低成本、高效率”的发展环境，积极承接发达地区产业转移。城市经济的快速发展，将成为长期支撑淮安房地产业发展的利好因素。2、城市居民收入增加，生活水平的提高近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期。3、大规模城建的支持国家发改委、铁道部、水利部、华能总公司等

20、对总理故乡给予特别关注，对淮安规划建设的重大项目给予积极支持和指导。淮安计划在“十一五”期间，开工建设宿宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线，实施运河航道“三改二”、淮河入海水道二期等项目，建设4C级淮安民航机场，着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能投资50亿元对淮安华能电厂进行扩容，为淮安发展提供有力的能源支撑。二、 一级市场分析 淮安基准地价表商业用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五六七八基准地价420032002300一五00950650450300变 幅3200-52002400-40001600-30001200-一八00700-1200450-850

21、300-600200-400容积率1.61.41.21.21.01.00.80.8住宅用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五六基准地价一三00950750550400250变 幅1000-1600750-1一五0550-950450-650320-480一八0-320容积率1.81.61.41.21.00.8工业用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五基准地价450400340240200变 幅350-550340-460280-400200-280170-230 2002年-2005年淮安市土地成交信息年份2002200320042005出让土地面积（亩）759.一

22、三538.666一五44.968一五74.273成交金额（万元）50608.7255745.579535788898 淮安市2005年公开出让地块成交情况 单位：、亩、万元 成交日期宗地名称土地座落土地面积出让方式中标单位成交价亩总价万元/亩元/2005.01.312004G一八大治西路南侧62951.0094.426挂牌上海伦达投资公司380040.24603.642005.04.262005G08西园广场东北侧17724.9026.587挂牌王亚新190071.461071.942005.06.282005GH01淮海北路西侧21212.9031.82挂牌如皋市九天房地产开发有限公司340

23、0106.851602.802005.06.292005GH02淮海北路西侧35228.5052.84挂牌淮安市农业机械有限公司21一八40.08601.222005.07.012005GH04前进街东侧34925.3152.39挂牌江苏圣创房地产集团有限公司61011.64174.662005.07.122005G09淮海南路西侧17369.2026.05挂牌陈耀武120046.07690.882005.07.142005GC02市楚州区伶远小区88245.20一三2.37挂牌于振飞370027.95419.292005.07.142005GC03市楚州区河下安置小区二期25852.7038

24、.78挂牌浦永兵129033.26498.982005.08.一八2005G05翔宇大道东侧一八601.7027.90挂牌淮安市汽车机电产品有限公司111039.78596.722005.09.052005G20市区和平路北侧12766.7019.一五挂牌淮安华广投资有限公司4020209.923148.822005.09.092005GK07市经济开发区韩泰西路68953.40103.43挂牌淮安旺旺置业有限公司12020116.211743.212005.09.192005G30淮海东路北侧一五877.5023.82挂牌南京中央商场股份有限公司一五6065.49982.522005.09.

25、292005GC05新安花苑一八76728.一五挂牌安徽省春茂房产开发有限公司32001一三.681705.122005.10.252005GH07国际农贸城地块92925一三9.39挂牌淮安市浙商投资建设有限公司200014.352一五.232005.10.252005GH08化肥厂南侧地块3509052.64挂牌项志光111021.09316.332005.10.262005GK10翔宇大道东侧地块4一八69.262.8挂牌淮安市建工房地产开发有限公司121019.272892005.10.262005GK11汕头路北侧地块一五473.623.21挂牌淮安新区房地产有限公司71030.59

26、458.852005.11.162005GK一三宏丽商住楼地块33852.150.78挂牌淮安新区房地产开发有限公司422083.11246.62005.11.162005GK14新区建材市场地块33381.950.07挂牌淮安经济开发区地产开发有限公司190037.95569.172005.11.162005GK16济南路西侧地块20730.231.1挂牌昆山市盛华房地产有限公司212068.171022.662005.11.162005GK17品牌汽车4S店地块39992.459.99挂牌徐州润东实业发展有限公司242040.34605.112005.11.172005GH11原府前小区地

27、块1058一五.9一五8.7挂牌南通市环宇置业有限公司1450091.37一三70.32005.12.122005GC08运河安置小区地块一三827.720.74挂牌上海氯碱化工房产开发经营有限公司160077.一五1一五7.12005.12.122005GC09海棠花苑地块一五8一八4.8237.28挂牌江苏智思机械制造有限公司1166049.14737.112005.12.202005G35神旺酒店地块19908.129.86挂牌淮安神旺大酒店有限公司5520一八4.862772.74 2006年淮安市最新招商项目地块推荐表地块编号土地座落面积（亩）出让方式规划用途容积率建筑密度绿地率20

28、0601东至北京北路南至健康西路西至师范学院北至气象局145.27净地居住（兼容商业办公）商业3.5居住1.8商业55%居住30%商业20%居住35%200602东至韩泰路南至信谊金康西至武汉路北至大连路73.50 净地商住1.528%35%200603东至北京南路南至居民点西至居民点北至漕运站77.50 净地居住1.928%35%200604东至规划路南至和平东路西至合肥路北至规划路300.00 净地居住1.830%30%200605东至西安路南至淮海西路西至三院东侧规划道路北至规划路68.50 净地居住（兼容少量商业）1.830%35%200606东至海通木业、杨井小学 南至长江东路西至沈

29、阳路北至纬五路65.00 净地二类居住用地兼容商业1.630%30%200607东至新城西长街南至莲花东街西至北门大街北至翔宇大道一八7.00 净地商住商业2.0居住1.5商业40%居住30%商业20%居住35%200608东至武汉路南至大连路西至规划路北至泰思达染织70.00 净地居住1.528%35%200609东至明光路南至明远路西至支路二北至文化路107.00 净地居住1.5 小高层2.025%30%200610东至居民区南至张塘路西至城西北路北至刘庄路39.00 净地商住1.530%30%200611东至东风路南至前进东路西至航运路北至轮埠路202.00 净地居住1.828%35%2

30、00612东至武汉路南至高速公路养护西至四海农产品北至大连路128.00 净地商住2.035%35%2006一三东至府前小区南至盐河风光带西至银川路北至长江东路62.50 净地居住1.625%35%三、 二级市场分析 根据前期对淮安房地产市场的调研，并结合当地房地产市场的实际情况以及项目自身特征，现将淮安房地产住宅市场分为以下四个板块：1、 市中心板块地理范围：以淮安市标志性建筑新亚商城为中心，东至水渡广场；西至西安路；南至里运河；北至废黄河。所属区域：清河区代表楼盘：淮海购物中心、加州城、温州花苑、淮海第一城淮海购物广场 开发商：江苏乐园房地产开发有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）

31、配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势占地23.48亩，总建90000，其中商业38000，住宅35000，办公5000，由4幢19层组成，1-4层商业。二房：107三房：124住宅：2800-3360；写字楼：3100紧邻淮海广场，临近淮中，实小。住宅已经售完。已经封顶，10月底交付。尊贵品质，时尚天地，魅力居家。黄金地段，街市中心，交通便捷，生活方便，周边学校、医院、银行、农贸市场等公共配套设施齐全。户型较为单一，由于处于闹市，居住环境较差。加州城 开发商：淮安加州房地产开发有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建55一八4，由多层

32、和两幢小高层（约92户）组成，其中多层已经售完（均价2800）。二房：103；三房：126一三9四房：一五8一八5小高层起价2800最高3一八0靠近淮海广场中央商务圈，实验小学，繁荣新村小学，清江中学。2300景观广场，近3000空中花园。销售率约80%。已经封顶，明年4月交付。市心名宅，标志淮海西配套较为齐全户型面积偏大温州花苑 开发商：淮安新湖房地产开发有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势占地100亩，总建12万平米，绿化率30%，由两幢小高层和34幢多层组成。一期17幢多层，约680户。二房：83三房：98127122124一三2一三4

33、四房：142均价2600幽兰都大酒店，八二医院，淮州宾馆销售率约90%已经封顶，12月交付打造现代健康人文社区周边商业配套齐全居住环境较差淮海第一城 开发商：淮安华立曙光置业有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度项目优势占地300亩，总建30万，一期建筑面积29028，总户数176套。三房：128平方米起价：2800元，均价：3100元卖场、酒店、银行、学校、医院一期已售完，而期预计年底开盘封顶处于市中心，各配套齐全板块分析：市中心版块是淮安商业最为集中的区域，其商品房销售一直保持着全市最高价格。目前普通类住宅销售均价已达到2950元/，个别项目如加州城售价已突破3

34、000元最高价达到3一八0元/。但因老城区地理位置所限，整个区域推盘量不多，后续推向市场的项目还有：淮海第一城二期、金马广场。2、 淮中新校区板块地理范围：以国家级重点中学淮阴中学新校区为中心，北至里运河、南至京杭运河、东至淮海南睡、西至天津路。所属区域：清浦区代表楼盘：金伦.汇景园、新淮中花园、日月星辰、瑞福莱花园、财富广场、金伦.汇景园 开发商：淮安金轮阳光房地产开发有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总占地80亩，一期21幢多层已经售完（均价3000），二期两幢11层。三房两厅：141,143起价2500，均价2900紧邻新淮中等多所名

35、校，与800亩楚秀园为邻。欧式内廷景观广场。40%（88户）已经封顶市心福地，层峰人家配套较为齐全户型面积较大新淮中花园 开发商：淮安市美佳房地产开发有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总占地24085，总建71106，共336户。容积率2.7密度35.2%绿化率42%。由一幢一八+1高层和4幢9+1板式小高层组成。一房：43-76二房：70-122三房：一五3-一五8四房：168均价2700淮阴中学，浦东实验学校，银行，超市小高层共260户，前年底开盘销售，销售率约90%，高层共76户，销售率约30%。现房我家邻居是淮中位居名校生活区，周边

36、有成熟小区高层户型设计不是很合理日月星辰 开发商：江苏苏中集团规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势用地面积一三74一五平方米总建筑面积202447平方米容积率1.473绿地率35.2%，由17幢多层和两幢10层小高层组成多层：（二房：991一五1一八三房：128一三2一三6）小高层：（三房：145）均价2800新淮中，浦东实验学校4月28号开盘，销售率约80%。现房新经典风景化主义地理位置优越，与大型社区富泰花园一街之隔，新淮中，浦东实验中学，举步之遥，周边购物餐饮各项配套设施齐全，具备良好的生活环境及人文环境。小高层户型比较单一瑞福莱花园 开发商：

37、淮安红旗建设发展有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势占地27亩，总建5万平方米，绿化率35%，由一幢一五层小高层和6幢多层组成，其中多层现已售完二房：95117三房：127147四房：一五8均价2800交通：1路12路28路38路；超市，酒店银行；医院；3月一八号开盘，小高层销售率约50%。已经封顶品位高层次生活位于清浦区成熟地段，周边生活配套设施齐全。与新淮中，实验小学等名校相邻。小区自身配套不是很多。财富广场 开发商：淮安金龙房地产开发有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势由两幢19层组成

38、。1-3层为商铺。3房：一三3；4房：一五8；跃层：216-246起价约3000，最高价3800淮安实验小学，运河广场，淮安二院，时代超市购物商圈，十二条公交车停靠。销售率约90%。已经封顶，10月底交付。汇聚智者眼光，发现成功未来。地段位置好，周边配套齐全，生活环境优美。户型较为单一，自身配套较少。板块分析：该板块作为淮安城市副中心，其商业与市区对接的同时更侧重于对住宅的开发，目前所开发的项目大多围绕着淮中校区周边展开，以新淮中花园为代表的楼盘有：书香华庭、日月星辰、浦东花园、东方花园、金伦汇锦园等等，该板块的目前普通住宅的销售价格已接近市中心房价，销售均价为2800元/。3、 城北板块地理

39、范围：古黄河沿线，东至南昌路；西至西安路；南至古黄河；北至小营广场。所属区域：淮阴区代表楼盘：城中花园、南洋花园、江淮人家、东升花园、多瑙河国际公寓、益兴名流三期、富豪花园二期城中花园 开发商：淮安冠万房地产开发有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建3万平米，在售三期由两幢11层小高层组成，共110户。一房：61.24三房：125126一三2112一三1106一三3均价2500-2600天明中学，卫校，医院4月开盘，销售率约90%已经封顶，8月29号开始交付。淮阴醉中心，风情蓝水岸周边有成熟小区，配套较为齐全户型比较单一南洋花园 开发商：江苏汇丰房产实业有限公司规划情况主力户型（）价格情况（均价）配套情况销售率工程进度主诉求项目优势