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1、张王庄新建住宅小区市场调研报告一、 临沂概况临沂市位于山东省的东南部，东接日照，地近黄海，南邻江苏，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，位居鲁南交通咽喉，经济地位突出。平原、丘陵、山区各占三分之一。现辖兰山、罗庄、河东区及郯城、苍山、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、莒南、临沭9县。总面积17184平方公里，人口1000万，是山东省人口最多、面积最大的地级市，也是集工业、商贸、旅游为一体的新兴城市。二、 房地产市场态势分析1、 房产市场总体状况临沂市政府根据自己的城市商业特点，大手笔打造的澳龙国际物流城和华药物流城，这两处投资均为数十亿的大项目，不但在业内轰动一时，就是大多的商家和市民也为之侧目
2、，还有临沂综合性大学临沂大学的建设，使得临沂房地产成为人们关注的焦点。临沂房产属于“内向型”，房地产商们开发的楼盘基本上都是本地消费的。临沂房地产市场上一大批中小项目“船小好掉头”，在城区繁华地段见缝插针。广告投放量小，投放期限短，社区规模小。因为地段特点，加上规模的关系，这批中小楼盘一上市就成为区域内的消费热点，兰田御园、金鹰花园、天和花园、北园小区、太子湖小区等楼盘在兰山区临西一路以东，分散在市区繁华路线，并且都临近临沂人民广场或东方红广场，这些楼盘相继入市，不断成为楼市的热点。这些中小楼盘因为体量较小，消费半径不大，并且地理位置优越方便，呈现出积极迎合市场的特点，尽管价格不菲，一经推向市
3、场，也受到了购房者的追捧。 2、房产市场动态分析从临沂楼市发展的情况来看，临沂的大盘时代也已经到来，佳和房地产公司开发的佳和花园别墅地处蒙山大道与北园路交汇处，位于临沂城郊结合的金腰带上，临房集团开发的香榭丽都则在东关沂河之滨占据一块风水宝地，双月园置业发展集团开发的月亮城别墅抢占了罗庄的地王位置，此外，还有台北新城等大盘项目正在操作之中。通过调查发现，临沂市房地产市场开发的产品，大多为自产自销式，特别是住宅项目，有80%的项目为自销，由于临沂市房产属于刚起步阶段，市场还未成熟，开发商之间的营销意识不是很强，也有住宅项目开发面积不适合市场需求或者供小于求的情况出现的可能大多数项目都要求一次性付
4、款，最迟在交房之前交齐房款，这在一定程度上给客户购房造成了难度，定金也在1-10万元之间不等，这些住宅项目势必会漏掉积蓄不多，工资有不算低的白领阶层的购房者，每户面积低于八、九十平方米的住宅楼盘已经寥寥无几，而能购买，且还款压力不大，又能承受得起的客户，也就是这批年龄层次比较低的客户。三、市场调查问卷分析（一） 住房现状调查本次市场调查共计发出调查问卷150份，收回有效问卷90份。下面为此次问卷调查数据具体分析：1、被采访人的目前房屋居住类型调查说明：目前临沂当地居民现有房屋中，私有房屋和租用房屋所占的比重最大，商品房所占比例只是其中的一小部分，这表明目前临沂当地商品房尤其是住宅市场的潜力较大
5、。2、被采访人房屋居住年限调查说明：当前临沂居民房屋的使用年限长短不一，不论房屋使用年限长短，随着当地房地产市场的不断发展和规范，相信置业人群会不断壮大，首次或二次置业者都将成为临沂房产市场的主力消费大军。3、被采访人当前住房户型调查说明：通过调查我们发现，当地居民的家庭人口结构多为4-5人，所以对三房户型最为认可，其余户型如两房、四房的认可程度相差不大，因此项目户型设计应以三房设计为主，同时有少量二房、四房户型配比出现，以适应各阶层购房者的不同需要。4、被人房屋居住面积调查说明：目前临沂居民的住房面积主要还是以51120平米为主，住房面积偏大者占少数，由此推断潜在的住宅消费群体数量不在少数。
6、5、被采访人当前住房满意程度调查说明：采访中我们发现目前当地居民对自己的住房条件相对来讲还是比较满意的，这与临沂目前的房产发展现状是紧密相关。作为山东最大的地级市，临沂目前的房产发展相对来说比较落后，消费群体巨大但可供选择余地较小，相信随着新兴项目的不断上市，当地居民的潜在购买力会显现出来。（二）住房需求调查1、被采访人有无购房计划调查说明：通过调查我们发现，在两年左右的时间内打算置业的人群所占的比例较大，随着房产市场的不断发展，人们的潜在购买意愿终将促使新兴项目不断涌现，并将成为新兴项目的主要去化方向，同时也说明本项目当前的入市时机相对来讲是比较理想的，显性及隐性客户群体数量较大。2、被采访
7、人购房目的调查说明：此项调查中，被采访人购买房屋的目的主要为改善居住条件，其次为结婚及为子女置业。这表明当前居民对现有住房条件不甚满意，老式房屋不论是外观还是配套都已经无法适合人们不断提高的生活水平，人们迫切需要改善居住条件，外形美观功能齐全的现代房屋必将得到消费者的青睐，由此也必将带动整个临沂房产市场的发展。3、被采访人期望住宅户型调查说明：通过采访我们发现，三室户型在当地消费者心目中最受欢迎，其次为两室户型，在户型设计中我们应以三室户型为主，同时辅之以少量二室及四室户型。这样可以迎合消费者的户型偏好，并使本项目的销售难度相对降低。4、被采访人需求面积调查说明：通过调查我们发现，当地居民对面
8、积相对来说较大的三室户型最为认可，为更好的迎合当地居民的需求，建议在设计户型时应面积适中，过大及过小的户型所占比例应在少数。同时为适合不同层次客户的需要应对房屋面积进行合理配比。5、被采访人房屋客厅朝向偏好调查说明：上表表明人们对客厅朝南的户型最为认可，客厅朝向是房屋户型好坏与否的重要标准之一，客户的意见将作为我们设计房屋的重要依据，无论何种户型都应做到明厅，采光通风好的客厅必将会受到消费者的欢迎。6、被采访人房屋价位承受能力调查说明：通过调查我们发现当地居民能接受的房屋价位在18002600元之间，这与当地居民的收入水平紧密相关，因此在新建房屋时我们应综合考虑地段、利润及当地居民收入水平等因
9、素，符合当地的房屋销售实际，避免“有价无市”的出现。7、被采访人购房付款方式调查说明：以上三种付款方式所占的比例相差不大，消费者的选择余地较大，根据项目实际情况合理安排付款方式，保证资金回笼及工程进度。8、被采访人购房意向地段调查说明：采访结果表明，城市近郊及边缘地带是人们较为认可的地段，这与当地的消费水平及交通现状是紧密相关。城市繁华地段房屋价位相对较高，而边缘地带房价相对较低，临沂目前交通较为便利，私家车数量增长较快，因此城市边缘地带房屋的性价比相对较高，更能得到各种层次消费者的青睐。9、被采访人房屋配套要求调查。说明：通过采访我们发现，人们对楼盘配套完善与否相当关注，普遍认为绿化、超市、
10、幼儿园、小区广场、诊所等配套是必不可少的，在新建项目时应充分考虑到消费者的需要，这也是提升项目美誉度的必要手段，同时可以提高项目本身的附加值，有利于项目的顺利销售。10、被采访人获取房屋信息渠道调查说明：上表数据说明，当地居民获取房屋信息主要渠道为报纸和电视广告，在楼盘的宣传推广过程中，我们应充分利用报纸及电视媒介，结合户外广告等方式全方位宣传本项目。11、被采访人房屋建筑风格偏好调查说明：由于临沂当地的房屋外观不甚美观，人们在选择新建项目时楼寓外观已经成为决定其是否购买的重要因素，现代风格的建筑外观必将会吸引众多消费者前来，因此新建项目在保证现代风格的前提下应与当地居民的观念相符。12、被采
11、访人期望房屋装修标准调查说明：采访中我们发现，简装修房屋最受消费者欢迎，这也是当前房地产市场中最为主流的装修标准，可以给业主更多的空间根据自己的喜好对房屋进行装饰，同时可以节约成本。13、被采访人期房接受程度调查说明：经过调查我们发现，随着临沂房地产市场的发展，人们对期房的接受程度也越来越高，这是当地消费者趋于理性的重要标志之一，期房销售已经成为普遍现象，工程进度已不再成为人们选择房屋的决定因素。14、被采访人对本项目地段的认可程度调查说明：调查发现被采访人群对与本项目的地段还是比较认可的，虽然觉得“非常好”的所占比重不是最大，但通过重点推广及全方位的宣传，大多数居民对本地段的认可程度将会发生
12、变化，地段在人们的购买行为中起主导作用，应在宣传上加以重视。15、被采访人对本项目期望价位调查说明：调查中我们发现人们所能接受的价位范围主要在15001800元/之间，楼盘本身的质素及有效的宣传推广将会提高本项目在当地居民心目中的心理价位，建筑美观、配套完善、科学合理的户型以及有效的宣传推广会对销售起较大促进作用。四、综述通过对临沂市楼盘的初步市场调查，可以看出临沂市房地产市场正处于一个发展初期阶段，购房者法律意识也比较淡薄，消费者自我保护能力较差。目前，旧村改造空前活跃，特别是城郊地区，都处于平房变楼房一个转型期，市中心没有新建住宅，下面就让我们看看部分楼盘的情况：北涑河以南、沂蒙路以东、金
13、雀山路以北这片区域：该片区基本无新建小区。半月前销售完毕的天河花园均价在3000元/平方米左右，紧邻人民公园，小区的保安措施做得也不错，物业管理费0.40元/平方米，而且小区北有银雀山路这条交通干道，出行非常方便,公交线路也较多,能为小区的居民提供极大的方便东苑小区的规模较大,现在对外销售的只有一栋楼，是四期，面积在9499平方米之间,均价为2946元/平方米,但是小区的规划不是很合理,出行也不大方便。从总体上来说，该片区域的小区售价在2800元/平方米以上,价格较高主要有以下几点因素：1.滨河大道的修建及沿沂河景观带的建成,在一定程度上对该片小区有提升价位的作用。2.该片区域的工业厂房、污染
14、企业较少，离市中心的距离较近，交通四通八达，出行较为方便。3.市政配套设施也比较完善。工业大道两侧区域:该片区域处于旧村改造初期，其中较大的一个楼盘是曹王庄小区，现在正在对外销售的是同心花园,它有一栋小高层和四栋多层组成，面积只有52平方米和170平方米两种，在此之间面积的住房已经全部售出,小高层全是170多平方米的大面积住房，目前销售率在60%左右，小面积的销售率在30%左右。还有正在建设的怡景花园,均价为1882元/平方米,尚未开工的金麟花园，均价为1730元/平方米,两个楼盘的规模也都不大，而且这两个小区都位于工业大道西侧，周围没有能提升小区档次的因素，发展潜力也不如涑河以北区域，又因该
15、片区域的工业厂房、企业较多，污染较重,对楼盘有一定的影响。C北涑河以北区域：由于该片区域属于城郊结合地带，交通发达，澳龙、华药两大项目给周边带来良好的发展前景涑河花园小区现在仅有3栋楼对外发售,且面积在108平方米以上,均价为2016元/平方米,小区规模较大,但总体感觉如一片的火柴盒并排在一起,没有令人耳目一新的东西,当然,小区的发展前景是很好的,而且靠近两大物流城,另外的几个楼盘如:北园花苑均价为2200元/平方米,北园小区园中苑均价为2894元/平方米这几个楼盘的周围多为大型的专业批发市场,批发市场的经营人员成为此区域的主要消费群体我们项目周边所有楼盘，销售工作非常落后，营销意识淡薄，无形
16、中，给公司利益造成了极大的损失。总体来说，临沂市的房地产市场正处于一个起步阶段，市民对小高层的认可程度不高，多钟爱于多层住宅，面积在80-120平方米之间的住宅最有市场,这样的住房最能满足临沂市民家庭人口达到四、五口的住房需求。许多旧村改造的住房在建筑外观上都比较单一，大多还是火柴式的造型，有开发商开发的较上档次的楼盘如北园小区园中苑、太子湖小区做的就较好，它的外立面采用了装饰面砖，门窗采用的是塑钢中空玻璃，这在城郊结合部是比较少见的。张王庄小区现状分析： 张王庄小区位于临西七路与水安路的交汇处，东有蒙山大道西有工业大道，与全国第三大批发城-临沂批发城和华药、澳龙紧密相连。周边有兰山小区、宋王
17、庄小区、曹王庄小区等大型住宅小区。交通方便，地理位置优越，周围的市政配套设施齐全，如菜市场、华联超市、银行（商业银行、农业银行、中国信合）、学校（欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中）小区诊所等。小区内集中供暖，天然气到户。交通便捷，8、2、36路等公交线路直达小区。完善的物业管理，24小时保安巡视，保证您和家人的安全。随着西部商贸城的建成与投入使用，临沂市政府的北迁，全国性综合大学临沂大学的投入使用。张王庄小区未来升值潜力巨大，必将成为临沂市购房一族及投资者的首选社区。1、您的年龄：A.25岁以下 33% B.2535岁 38% C.3545岁20% D.45岁以上9%2、您的性别：A.男38
18、% B.女62%3、您的家庭结构：A.单身11% B.二口之家 13% C.三口之家 53% D.父母同住22%4、您的文化程度：A.硕士学位及以上 0% B.大学程度 18%C.中专程度 46% D.中学程度及以下 37%5、您的月收入： A.800元以下 31% B.8001500元 26%C.15003000元 21% D.3000元以上 21%6、您的家庭年收入： A.1万元以下18% B.13万元 31%C.35万元 37% D.5万元以上 17%7、您的职业：个体73% 、工人17%、下岗职工1.5%、退休工人1.5%、事业单位8%。世纪阳光物业策划有限公司2005年3月9日12.16.202216:5216:52:4322.12.164时52分4时52分43秒12月. 16, 2216 十二月 20224:52:43 下午16:52:432022年12月16日星期五16:52:43
