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1、万科地产深圳沙嘴项目初步市场调查报告目 录一、 深圳房地产总体市场状况分析二、 项目所在区域市场状况三、 本项目主要可比性物业分析四、 深圳客户群体置业需求分析五、 项目分析一、深圳房地产总体市场状况分析1. 总体市场状况分析从目前深圳楼市销售热点上看，深圳楼市的主要热销盘区集中在福田中心区及周边辐射地段，如皇岗、梅林等新推出的楼盘为人们置业的首选，其次是沿滨河大道走廊的海岸住宅，也是买家考虑的主要对象，相对罗湖区住宅销售仍显清淡。从户型销售情况来看，旺销的单位仍属中等户型，即二房二厅、三房二厅两种户型为主，面积介于70120平方米之间。购买这类房型者多为白领阶层，其目的也主要是自住。另一方面
2、，住宅的绿化环境、配套设施也越来越为人们观注，这也表明现代人的消费意识也在不断的提高。由于近年来政策和市场对房地产业的双重调整作用，使得深圳房地产开发日趋规范和理性，重功能、重管理、重环境的思想得到充分体现。深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产发展最快的地方，今年以来一直保持着旺销市头。2、 深圳楼市热点分析1） 2000年深圳市因城市建设加快也带旺了楼市的发展，楼市热点从城市规划上主要集中在三大区域。 中心区此区域为跨世纪的焦点，大规模启动实质性施工的福田中心区将成为深圳各片区的领头羊，中国海外、和记黄埔、深业等大地产商将在区域直接交锋，中心区房地产市场有其独一无二的黄金地理位置
3、，市场定位也处于全市的顶尖位置，其面对的客户群将是金字塔的顶端，即香港及海外客户。H 南山滨海区随99年滨海大道的开通，南山已不是可望不可及的遥远地方，拥有无敌海景资源正以其环境优美、文化素质高为优势，悄然成为新的热点，引起各在发展商竞相逐鹿，如卓越集团发展40多万平方米建筑面积的蔚蓝海岸，半岛地产发展的全国示范小区鸿瑞花园及振业发展的星海名城等。 二线关口大型居住小区从住房郊居化的角度来讲，此类小区有一定优势，但因为市中心区还有大量土地可供开发，并且深圳郊区引以自豪的环境优势也因交通的不便，郊区工厂众多，农民房林立等不利因素变得吸引力不足，剩下的最突出的优势在于价格便宜及可迁户入深圳。3、
4、热销楼盘具有以下特点：H 中小户型是市场的主流随着白领阶层和准白领阶层的逐渐成长，深圳特区的中等收入阶层经济实力不断壮大，其置业安居的欲望也越来越强烈。受自身经济基础的限制，他们乐意购买总价较低的中小户型。H 经济实用房大行其道H 地理位置、小区环境对楼盘的销售影响很大交通方便、环境优雅、景观优美、配套齐全的楼盘比较易销，如：名仕阁、百仕达花园、嘉汇新城、国都高尔夫花园、东方玫瑰花园、金地翠园、皇御苑等楼盘。分析总结 总体来讲，在目前较好的经济形势下，亦有诸多利好因素的影响，有利于促进当前房地产市场进一步的发展，在新的一年里房地产业有可能成为国民经济中增长较快的行业。但由于深圳房地产市场供过于
5、求的矛盾日益严重，预计近两年房地产市场竞争会更加激烈，惟有更专业、更成熟的发展商才能生存与发展。二、 项目所在区域市场状况1. 沙嘴-新洲南片区概况沙嘴-新洲南片区位于深圳福田中心区南部，东起新洲路，西至广深高速竹子林段，北起深南大道，南至深圳湾红树林自然保护区。片区内主要用地性质为旧村用地、工业用地、居住用地、商业用地、市政用地及道路用地等。沙嘴-新洲南片区凭借其独特的自然环境及紧贴中心区的优势，在近几年的房地产市场中取得了较快的发展。自1997年后公开发售的商品房项目有近30个，在建及待建项目也为数不少。2. 区域市场发展状况沙嘴-新洲南片区傍深圳湾红树林自然保护区，空气清新，自然环境优势
6、明显。且滨海大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖路及福荣路等多条干道连接罗湖、南山两区，使之与外界的联系极为便利与顺畅。因此目前沙嘴-新洲南片区房地产开发以中高档住宅为主，更兼有海景物业。大多数物业的市场定位与相临的皇岗片区的物业有着非常密切的关联。97、98年的住宅开发以欧陆风格为主，如嘉洲豪园、金地海景花园、益田花园一期、天泽花园等物业；98年以后则出现了以多种题材风格并存的局面，如好景豪园、锦河苑、福昌苑、金地翠园、星河明居、阳光四季、国都高尔夫、金海湾花园等，开发量增加，物业质素亦有进一步的提高。 随着西部通道、滨海大道的开通，沙嘴-新洲南片区片区内大部分用地已被陆续开发或占用，待开发土地主
7、要集中在本区西、南部，随着西部发展战略的逐步实施和本区内各项配套设施的完善，这些区域将成为各大发展商逐鹿本区房地产市场的主要战场。3. 沙嘴-新洲南片区住宅市场楼盘特征分析 户型分析本区住宅物业户型大多以中户型为主，请看下表。户型结构面积户数（总3482户）所占比例1房50M2以下1323.8%2房50-80M2以下85624.6%3房80-110M2以下167548.1%4房110-160M2以下84624.3%5房160M2以上1564.5%由上表可以看出，本片区住宅物业以中户型为主，大户型与极小户型所占比例均较小。从户型结构来看，二房三房的户型结构占有较大优势，从分户面积来看，同样是以5
8、0-110 M2中户型为主。而从实际销售情况来看，也是二房、三房的中户型销售情况较为乐观，四房以上的大户型销售则有一定难度。 价格分析本区物业价格在特区房地产市场内属中等水平，详情见下表：物业名称价格备注金海湾花园均价8100元/M2小高层带电梯，毛坯房好景豪园均价7500元/M2小高层带电梯，毛坯房锦河苑均价6900元/M2小高层，无装修，带装修加400元/M2福昌苑均价7300元/M2小高层，入伙，80M2以下无装修，80M2以上为的300元/M2装修从以上表可以看出除金海湾花园外，本区大多数物业销售均价在7000元/M2左右，此价格在深圳房地产市场中同类项目的总体平均价格相比，应属中等水
9、平。 客户分析从本区近两年销售楼盘来看，本区域楼盘客户主要分为三部分：本区域内客户、罗湖与南山区置业人士及香港客户。其中中小户型单位以普通白领、工薪阶层一次置业人士和香港客户为主。中大户单位客户则以私营企业主及企业高级管理人员为主。另外，本区域内客户自住人士占绝大多数。产生这一情况的原因是：（1）本区域内中户型居多，适宜居家，且价格呈中等水平，较受普通置业者青睐；（2）交通便利快捷，居住环境有较大改进的空间。三、 本项目主要可比性物业分析1. 金海湾花园金海湾花园位于沙嘴路与福荣路交汇处，占地面积48000平方米，建筑面积12万多平方米，由10幢2531层高层住宅组成，该项目分三期发售，第一期
10、推出3幢277个单位，销售率达90%以上。请看该项目的户型构成（第一期）： 户型2房3房4房（复式）5房面积M284.44-87.13103.38-128.37183.39-186.27205.47-212.84户数771581322比例%28.558.54.88.1朝向东南0.5 西南0.5东南0.6 西南0.4东南0.3 西南0.7东南0.5 西南0.5由上表显示，金海湾花园以三房单位为主力户型，二房、五房次之，而将四房做成复式单位，仅占4.8%，可以看出金地想在户型结构方面做些新的尝试。另外，该项目的二房、三房单位的面积也较为适中，项目为一梯三户、一梯四户。 金海湾花园一期销售分析：该项
11、目与99年10月开始发售，一期6400元/M2，均价7500元/M2，销售率达90%以上，第二期在今年3月推出，景观比第一期单位的素质要高，因此销售均价达到8100元/M2，目前销售率达40%左右。从目前的销售情况来看，以三房单位最为热销。外销比例超过60%。金海湾花园的设计优点突出既表现出期最大卖点-景观优势，所有的客厅及卧房都朝向有景观一侧；电梯间设计采用明窗，直接采光，体现楼盘的高档品位。其缺点在于主力三房户型房间不方正实用。2. 好景豪园好景豪园位于沙嘴路与福荣路交汇处，与金海湾花园隔沙嘴路相对，占地面积5870平方米，建筑面积50483平方米，由5幢715层小高层、多层住宅组成，总共
12、有438个单位，提供286个车位，其中海景阁为156个看海景单位。该项目自98年6月发售以来，销售率达80%以上。请看该项目的户型构成： 户型2房3房4房5房（复式）面积M294.33135.17-141.94159.78-160.08323.46-324.05户数1241664810比例%35.647.713.72.8由上表显示，好景豪园以三房单位为主力户型，二房、四房次之，而将五房为复式单位，仅占2.8%。该项目的二房、三房单位的面积也较大，可能是由于98年市场追捧大三房的原因导致，项目为一梯三户、一梯四户及多层单位。该项目发售初期，因市场中海景物业存量较少，所以均价达8580元/M2，前
13、期销售业绩较为理想，二房、四房单位销售率达90%以上，后期因三房单位面积较大、总价过高，造成了一定的销售压力，因此销售均价回落到7100元/M2。目前整体销售率达85%左右，外销比例在40%以上。项目其他特点： 发售初期的时机较好； 海景阁之看海景的示范单位有较好的引导客户的作用； 聘请港星谢贤、陶大宇进行形象推广，收到很好的明星效果； 小区规模较小，不利于做成大面积的花园环境； 小区与沙嘴村紧紧相连，不利于做成高档居住社区；四、 深圳客户群体置业分析（内容来于深圳客户群体分析中原市场研究部）1、 购买区域置业群体明显偏好福田区的物业，其次是南山区，说明从整体上考虑，福田区的物业具有竞争优势，
14、南山区的物业主要体现其价格上的优势，而罗湖区总体上的处于劣势的状况。2、 主要户型相对应的面积选择及中位数从面积上分析，置业群体对户型面积的要求不大，只要能满足基本的功能，面积适中就足够。3、 价格承受能力调查反映出现时置业群体的整体价格承受能力并不高，整体上楼价的中位数M0=4620元/平方米，明显低于目前市场楼价的整体水平。或者可以说，需求价和供给价相差过远，难以形成有效需求，所以价格在竞争中是影响最大的因素之一。4、 福田区的价格承受程度5、 不同置业次数对户型和相应面积的选择分布置业次数对户型的选择上，一次置业主要选择二房和三房单位，并且偏好较为平均；二次置业主要选择二房至四房单位，主
15、要偏好是三房单位，多次置业偏好选择三房单位。在各主要户型单位的面积要求上，一次置业、二次置业和多次置业对单位面积的要求无太大差异。6、 购买的建筑类型从调查分析，置业群体更愿意选择多层和小高层建筑，高层和多层带电梯的建筑从意愿并不太接受。主要是由于高层建筑的管理费高、建筑密度高，多层带电梯的管理费高等7、 不同区域选择的建筑类型在不同的购买区域对建筑类型的选择上，罗湖区和福田区对小高层的接受程度要比南山区和关外高，但在南山区和关外置业就更接受多层建筑；也就是说，大部分人认为在罗湖和福田两区置业会选择小高层建筑，在南山区和关外会选择多层建筑。8、 不同家庭对价格的承受能力从调查结果显示，不同家庭
16、结构由于瞻养系数的不同，其对价格的承受能力存在较明显的差异。主干家庭的承受能力较高，核心家庭1因家庭结构单一，价格承受能力较核心家庭2为高。五、 项目分析1. 项目概况本项目位于深圳市福田区下沙村福荣路北，东距金海湾花园约1000米，北毗邻下沙村居民区，西向为将来氛开发住宅区，南边为广深高速公路，可远眺深圳湾和红树林自然保护区。地块基本呈长条形。2. 项目优劣势分析 根据中原前期对沙嘴新洲南片区及本项目本身状况的调查研究，可将本项目的优、劣势阐述如下：优势：1） 沙嘴新洲南片区的大环境分析H 自然环境较为优越。本项目地处沿福荣路一线，拥有深圳湾海景和红树林国家自然保护区的景致，已成为深圳特区南
17、部的一道 亮丽风景线。本片区空气清新，临海而居，这对追求“居住自然化”的现代人具有很强的吸引力。H 地理位置颇为独特。本项目处于福田中心区一级辐射区内，距福田中心区仅5分钟车程。居于中心区一隅，即可享都市繁华，又免受城市喧嚣（如噪音、废气等）的滋扰，恰恰迎合现代人“工作于繁华都市，生活在城市边缘”的时尚心态。H 交通状况快捷便利。随着滨河大道的开通，使得本片区可以深圳于南山、罗湖、福田三区之间，再加上212、448、416、426等多路大中路巴线路穿梭其中，对注重居家便利的实际用家一族无疑是一个有利的因素。H 片区地位逐步抬升。作为联结各区之间的重要地带，伴随着本片区的进一步发展，区域地位也将
18、日益显得重要。在一定程度上，等于是加强本片区景观物业的升值信心。2） 针对本项目自身条件看H 地理位置优越。本项目南面是红树林自然保护区和深圳湾，距今年热销楼盘金海湾花园不足500米，与日益成熟的沙嘴生活片区紧紧靠近在一起，西南面可远眺蛇口，东南面亦视野开阔，总体而言，本项目位置不失为一处居家观景的好地方。H 周边生活配套设施较为完善。本项目在10分钟步行路程范围内，即可到达上沙市场、沙嘴邮电局、莱恩幼儿园、金地美食大观园、金地商业文化中心、中国银行、新洲中学、新洲小学等公共设施。而本项目的超市、士多商场等，亦可令本项目业主生活设施更为完善。劣势：1） 从项目所处片区的大环境分析H 社会环境、
19、治安状况不够理想。由于本片区内存在一定数量的工业区农民村，故而相对社会环境较为复杂，人员素质也相对较低下，使人在一定程度上产生不安全感。另外农民房、工业厂房、住宅区混杂现象，区域功能规划的完善尚有待时日。H 具规模、档次的文化娱乐设施较为缺乏，导致片区文化度较低。本片区基本还没有具规模、档次的文化、娱乐设施，诸如影剧院、公园等，与中心区有一定的差距。2） 针对本项目自身条件看H 局部用地环境不理想。本项目北面与下沙村相连，对低层北向住户带来一定程度的影响。另外东面与一间水泥搅拌站相临，相信会对本项目住客的心理感受亦有不同程度的影响。H 周边环境有待发展，成片开发力度不够。本项目东、西两面，现场的宽地，在一段时间内可能得不到改观，因而对本项目形不成呼应的局面。12.16.202216:5516:55:1222.12.164时55分4时55分12秒12月. 16, 2216 十二月 20224:55:12 下午16:55:122022年12月16日星期五16:55:12
