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1、第二章 土地估价的基本理论,本章主要内容：1、 地租理论2、 区位理论3、土地市场理论4、土地报酬递减规律重点及难点 1、地租的本质、类型 2、传统地租理论的基本观点及指导应用 3、区位理论中的概念、分类及农业区位论 的基本观点,第二章 土地估价的基本理论本章主要内容：,第一节 地租理论,基本要求： 掌握：地租的定义，地租与地价的关系。熟悉：马克思主义地租理论，新古典城 市地租理论。了解：地租理论在土地估价中的应用难点：有关基本观点 重点：地租的本质、类型，传统地租理 论的基本观点及指导应用。,第一节 地租理论基本要求：,第一节 地租理论,主要内容： 1、地租概念 2、马克思地租理论 (1)级
2、差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租 3、新古典城市地租理论(自学，作业） 4、地租与地价的关系 5、地租理论在土地估价中的应用,第一节 地租理论主要内容：,一、地租概念,地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。马克思指出：“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。资产阶级经济学把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”。“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那部分”。并将地租分为契约地租和经济地租两类。,一、地租概念地租是直接生产者在农业(
3、或其他产业)中所创造的生,契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。近代西方经济学将地租的概念加以扩充为广义地租和狭义地租。广义地租指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。狭义地租仅指利用土地所获得的超额利润。西方经济学把使用土地以外的其他资源时所付的报酬，称为准地租。,契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土,二、马克思主义地租理论,级差地租绝对地租垄断地租矿山地租建筑地段地租,二、马克思主义地租理论级差
4、地租,马克思级差地租理论的基本内容,1、级差地租的概念：是指租用较优土地所获 得的归土地所有者所占有的超额利润。2、对资本主义级差地租的实例分析：假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应最高。,
5、马克思级差地租理论的基本内容1、级差地租的概念：是指租用较优,对资本主义级差地租的实例分析,假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。,对
6、资本主义级差地租的实例分析假定农产品的社会生产价格，也像工,对资本主义级差地租的实例分析,农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。举例说明,对资本主义级差地租的实例分析农产品的生产价格就只能由劣等地农,土地估价课件,3、级差地租形成原因,土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，它不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。,3、级差地租形成原因土地自然条件的差
7、别(即土地等级的差别)成,4、级差地租的分类,级差地租按其形成的基础不同，可分为级差地租和级差地租两种形式。级差地租：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。级差地租：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。,4、级差地租的分类级差地租按其形成的基础不同，可分为级差地租,马克思绝对地租理论的基本内容,绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件
8、。土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。 绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。,马克思绝对地租理论的基本内容绝对地租是指土地所有者,垄断地租,垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。,垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地,矿山地租,概念：矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的
9、权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。原因：各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿 山的个别生产价格来决定。由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以 按高于它生产价格的价值出售。,矿山地租概念：矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的,建筑地段地租,建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分析建筑地段地租时指出
10、，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律”。,建筑地段地租建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获,建筑地段地租自身的特征,1、建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。2、建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。3、建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。 社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。,建筑地段地租自身的特征1、建筑地段地租是为了获得生产的场所和,三、新古典主义城市地租理论,1、新古典主义关于地
11、租、地价的论述的特点：(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。(2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入， 使得新古典主义更具实际应用价值。(3)对土地市场的分析趋于成熟。(4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。(5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。,三、新古典主义城市地租理论 1、新古典主义关于地租、地价的论,2、政策因素与地租和地价,政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角
12、度减少污染、拥挤等带来的损失。土地利用规划：土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。城市基础设施政策：基础设施投资在地价中占有很大比重,这一比例从35%到80%不等。设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，对一个具体地块来说是三个最关键的因素。,2、政策因素与地租和地价政策因素的作用主要在于避免土地自由市,3、地租模型,阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。阿兰索公式 ：Y=PzZ+P(t)q+K(t) Y收入； Z其他商
13、品的数量；q土地数量；Pz其他商品的单位价格； P(t)距市中心t处的地价； K(t)距t处的交通费用； t距市中心距离。,3、地租模型阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代,四、地租与地价的关系,土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的预期地租的高低，土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原率，两者就能相互推出。,四、地租与地价的关系土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低,五、地租理论在土地估价中的指导作用,1、绝对地租是土地价格存在的根源2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
14、3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 在进行地价评估时，应该以地租理论为指导。严格审查被评估土地的权属性质，并确定其相应的价格。根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的物质和经济条件，准确地评估出土地价格。,五、地租理论在土地估价中的指导作用1、绝对地租是土地价格存在,作业：总结西方古典经济学和庸俗经济学家地租地价理论的代表人物、主要著作及主要观点,作业：,第二节 区位理论,基本要求：掌握：区位概念，区位的影响因素。熟悉：几种主要的区位论。了解：区位理论在土地估价中的作用。难点：有关基本观点 重点：区位理论中的概念、分类及农业区 位论的基本观点,第二节
15、区位理论 基本要求：,主要内容：1区位概念 (1)区位的定义 (2)区位的实质2区位的影响因素3几种主要的区位论 (1)农业区位论 (2)工业区位论 (3)中心地理论4区位理论在土地估价中的作用,主要内容：,一、区位概念,1、区位定义：区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。2、区位实质： 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。,一、区位概念1、区位定义：,二、区位的影响因素,影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。1、社会经济
16、因素(1)繁华程度 (2)交通状况或通达程度 (3)基础设施和公用设施的完备程度 (4)人口密度 2、自然因素 地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等都会对土地区位的优劣产生影响。3、行政因素 主要是城镇规划,二、区位的影响因素 影响土地区位的主要因素包括自然、社会,三、区位理论的主要内容,1、农业区位论2、工业区位论 3、中心地理论 作业：各理论的代表人物、主要著作、主要观点,三、区位理论的主要内容1、农业区位论,几种主要的区位论,农业区位论杜能 （1）杜能“孤立国”理论的前提 （2）杜能区位理论的基本经济分析 ： P+T=V-E=K（3）杜能圈：六种耕作制度 （4
17、）杜能圈的修整模型 工业区位理论韦伯 （1）基本假设 （2）关于运输成本定向工业区位的分析 （3）劳工成本影响工业区位趋向的分析 （4）聚集与分散因素影响工业区位的分析,几种主要的区位论农业区位论杜能,中心地理论克里斯塔勒 （1）几个基本概念 （2）假设条件 （3）六边形市场区 （4）市场等级序列 （5）中心地体系的基本模型 市场原则K=3 交通原则K=4 行政原则K=7 您好：我喜欢摇滚，也很喜欢上猇，从比赛开始每天关注他的博客、原创音乐，希望能跟其他的猇魂一起，在他隐退时祝福，在他崛起时呐喊！ 这是第一次不想沉默，想要成为一个人的追随者，希望吧主准许加入。,中心地理论克里斯塔勒,四、区位理
18、论在土地估价中的作用,1、区位是决定城市土地利用价值的重要因素;2、区位是衡量地租、地价的主要标尺。因此，以区位理论作指导，从区位条件入手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值及市场交易形成的地价和土地收益，就能准确地评估出土地价格。,四、区位理论在土地估价中的作用1、区位是决定城市土地利用价值,第三节 土地市场理论,基本要求掌握：土地供给与需求的特征。熟悉：土地供给的种类与方式，土地需 求的种类与方式，土地供需平衡原理。了解：我国土地供需关系的特点。,第三节 土地市场理论基本要求,一、土地的供
19、给,1、土地供给的涵义含义土地供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。2、土地供给的特征土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零；土地的经济供给是有弹性的。3、土地供给的方式：土地的自然供给：是指土地自然固有的可供人类利用的部分。,一、土地的供给1、土地供给的涵义含义,制约土地自然供给的因素主要有：适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件；资源条件；可供人类生活的物品和生产必需的资源，如矿产资源，水资源等；交通运输条件。通过某种交通工具可以到达。 土地的经济
20、供给：是指土地在自然供给及自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量。影响土地经济供给的因素主要有：土地的自然供给量。这是土地经济供给的基础和前提。人们利用土地的知识和技术水平。交通运输条件。交通运输条件改善，可使原来不便利用的土地易于接近，且运输成本降低，因而增加土地的经济供给。土地利用的集约化程度。一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。社会需求。土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供给的改变。,制约土地自然供给的因素主要有：,二、土地需求,1、涵义：土地需求，是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。
21、2、特征：土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。人类对土地的需求，是人们对生活资料的需求所引起的；人们对生活资料的种类、数量和质量的多少或者高低，直接影响着土地需求的程度。3、影响土地需求的因素主要有：人口变动。人口增加将导致对土地需求的增加；经济发展状况。经济景气，对土地的需求增加。人类利用土地的知识和科技水平。利用土地的知识越多，科技水平越高，土地需求就会增加。2、土地需求的种类：作为生产要素的土地需求；作为投资的土地需求；混合性土地需求。,二、土地需求1、涵义：土地需求，是指人类为了生存和发展，利用,3、土地需求的种类作为生产要素的土地需求
22、；作为投资的土地需求；混合性土地需求；,3、土地需求的种类,三、土地供需平衡原理,土地供求关系是指土地经济供给与人们对某种土地用途需求之间的关系。因为自然供给是无弹性的，土地资源的总供给是受限制的，总供给量有一个极限值。但由于土地用途具有多样性，且可以相互转换，人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求，这种经济供给可以扩大或减少(有弹性)，但最终受限于总的自然供给量。 土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地价格，土地价格影响土地的供求关系。土地市场的供求机制是决定地价的主要因素之一，供不应求，地价上涨，供过于求，地价下
23、降。,三、土地供需平衡原理土地供求关系是指土地经济供给与人们对某种,四、房地产需求（补充）,（一）、概念：房地产的需求，是指消费者(买者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且有能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买； 二是消费者有能力购买。,四、房地产需求（补充）（一）、概念：房地产的需求，是指消费者,房地产需求,（二）、影响需求量的因素 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有： 1该种房地产的价格水平， 2. 消费者的收入水平， 3. 相关物品的价格水平， 4 消费者的偏好， 5 消费者对未来的预期。,房地产需求（二）、影响需求量的因素,影
24、响需求量的因素,1、该种房地产的价格水平：一般来说某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。其他商品一般也如此。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。2、消费者的收入水平。由于消费者对商品的需求是有支付能力需要，因此需求水平的高低直接取决于消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。,影响需求量的因素1、该种房地产的价格水平：一般来说某种房地产,影响需求量的因素,3、相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变 而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。 与某种房地产相关的
25、房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。 商品住宅和经济适用住宅 住宅与其配套的商业、娱乐房地产 郊区住宅与高速公路收费,影响需求量的因素3、相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价,影响需求量的因素,4、消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。5、消费者对未来的预期。 消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受其对未来的预期的影响。当预期某种房地产的价格未来上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反，就会减少对该种房地产的现期
26、需求。,影响需求量的因素4、消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于消,五、房地产供给,（一）、概念 某种房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且能够提供出售的数量。 形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。 在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：供给量存量拆毁量转换为其他种 类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量,五、房地产供给 （一）、概念,房地产供给,（二）、影响供给量的因素 对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要的有： 1该种房地产的价格水平， 2. 该种房
27、地产的开发成本， 3该种房地产的开发技术水平， 4开发商对未来的预期。,房地产供给（二）、影响供给量的因素,影响供给量的因素,1、该种房地产的价格水平。 一般来说某种房地产的价格越高，开发该种房地产越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反开发商愿意开发的数量就会越少。2、该种房地产的开发成本。某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少，相反，会使该种房地产的供给增加。3、该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。4、开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期
28、看好，如开发商预期这种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。,影响供给量的因素1、该种房地产的价格水平。 一般来说某种房地,第四节 土地报酬递减规律,基本要求掌握：土地报酬递减的含义。熟悉：土地报酬递减的基本原理。了解：土地报酬递减规律在土地估价中 的应用。,第四节 土地报酬递减规律基本要求,作业：1、何谓土地报酬递减？2、总报酬、平均报酬、边际报酬的概念3、土地报酬曲线之间的关系如何？4、不同阶段，三者的关系如何？,作业：,土地报
29、酬递减的含义：是指在技术和其他要素不变的条件下，在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会递减的现象。土地报酬递减的基本原理 1、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念 总报酬：即总产量，可记为TP； 平均报酬: 总报酬除以某种要素的投入量，即平均每单位生产要素投入所产生的报酬，可记为AP： AP=y/X； 边际报酬：对同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动， 最后一单位追加要素所带来的总报酬的增加量，可记为MP：MP=y/x，,土地报酬递减的含义：是指在技术和其他要素不变的条件下，在同一,土地报酬曲线之间的关系,土地报酬曲线之间的关系,土地估价课件,总报酬曲线和边际报酬曲
30、线的关系 边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 在几何上，平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相等时，平均报酬最高。,总报酬曲线和边际报酬曲线的关系,总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系,第一阶段:在平均报酬从上升转为下降之前，边际报酬先升后降，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长，这个阶段停止投入是
31、不合理的，继续劳动投入将使得劳动-土地-资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。这一阶段边际报酬小于平均报酬，且边际报酬和平均报酬均随劳动投入量的递增而下降；边际报酬和平均报酬同时递减，但是在此阶段总报酬持续上升，以至达到最高点。 在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的,总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系第一阶段:在平均报,第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后。投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。,第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后。投入劳动的边际报,土地报酬递减规律在土地估价中的作用,运用该规律可以找到土地的边际使用点（最大效益点），判断土地是否为最有效使用。运用该规律有助于在应用成本逼近法评估地价时正确理解成本的含义，剔除不合理的 成本项目，准确评估地价。,土地报酬递减规律在土地估价中的作用 运用该规律可以找到土地,
