某项目市场调查分析报告.docx

《某项目市场调查分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某项目市场调查分析报告.docx（75页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、 双城项目市场调查报告第一章 双城市宏观背景分析一、社会经济发展1、城市性质双城，位于黑龙江省省会哈尔滨市西南30公里处的松嫩平原上，是黑龙江省的南大门。双城，又称双城堡，是东北历史名城，满族发祥地之一，有“南有辽阳府，北有双城堡”之说。“白山黑水帝业兴，金源右翼古双城”。八百年前，金太祖完颜阿骨打曾在涞流河（拉林河）畔煮酒谈兵，境内至今尚存金代达禾、布达两座古城遗址。这里是一座历史悠久的文化古城。2、城市规模双城市位于松嫩平原中部。东西长85公里，南北宽65公里，全境总面积3112.3平方公里，核4668432.7亩，其中土地面积4343035.7亩，占全境面积的93；水域面积325397亩

2、，占总面积的7。全市幅员面积3112平方公里，辖9镇一五乡1个社区246个行政村。交通发达，京哈、拉滨两条铁路和同三、京哈、哈前、哈大四条公路穿境而过，距哈尔滨国际机场仅30公里，松花江主航道通过我市永胜、临江两个乡，并且在临江乡的三家村设有船站，水、陆、空交通便捷，区位优越。二、人口情况至2006年末，全市总人口807312人。其中，男性人口410722人，女性人口396590人；农业人口639559人，非农业人口167753人。 三、城市规划与发展1、城市发展动力及规划双城市以打造经济强市、全面建设小康社会为工作目标，依托农业基础优势，深入实施产业化、工业化、城市化战略，把县域经济发展定位

3、于“根植于种植业，拓宽于畜牧业，深化于加工业，升华于建设绿色食品城和中等规模哈尔滨卫星城”。通过以城带乡、以工促农、城乡联动、工农结合，实现了县域经济的良性互动、循环发展。双城是全国闻名的粮食生产大县，2005年被评为全国粮食生产先进县，荣获省农村经济工作综合先进县，农业产业化工作先进县，畜牧业生产先进县。同时也是全国食品工业百强县之一，2007年被国家评为食品工业强县之星、县域食品经济发展示范县。2、城市发展对地产市场的影响分析地产市场未来几年会持续以市经济增长平均值或高于平均值的增长率上升城市的发展，带来了更多商机，同样也促进了居民的消费热情。2006年，双城市生产总值实现一三89120万

4、元，按可比价格计算，比上年增长一三.2%，从2000年开始，已连续7年保持两位数增长。城乡消费市场的活跃，使市场销售不断增强，而其中建筑业增长最快，2006年建筑业增加值实现3992万元，比上年增长一三.1%。本年施工房屋面积1一五6401平方米，增长28.6%；其中，住宅43一五97平方米，增长244.5%。竣工房屋面积 906422万平方米；增长100.8%；其中，住宅43一五97平方米，增长259.4%。从上面数据可以看出，建筑业增长值一三.1%与双城市平均总增长值一三.2%相近。这说明建筑业在双城市已进入了稳步发展阶段，今后几年，除特殊情况，会持续以此值或高于此值的增长率稳步上升。建筑

5、业的发展空间巨大。四、消费特征消费需求显著增强1、人均收入水平随着经济快速发展，城市居民收入也维持了较快的增长速度。这都为城市居民生活水平提高，为房地产市场的快速发展提供了基础。初步测算，2006年人均地区生产总值17207元。非公有经济增加值实现1064250万元，比上年增长9.2%；占全市生产总值的比重为76.6%。市场物价呈上升趋势。全年居民消费价格比上年上涨3.1%。八大类消费品价格指数为：商品零售价格指数上涨5.1%；固定资产投资价格上涨3.0%。财政收入减少，支出增长加快。2、城乡储蓄存款2005年底，金融机构各项存款余额329527万元，比上年增长19.5%。其中，企业存款额46

6、285万元，增长21.8%。城乡居民储蓄存款余额283242万元，增长一三.5%。金融机构各项贷款余额217998万元，其中，短期贷款176255万元，中长期贷款34145万元，增长8.5%；个人中长期消费贷款10149万元，增长5.8%。4、居民消费特征家庭结构变化家庭人口逐渐减少，家庭结构逐渐变为以核心家庭为主。家庭结构的变化使得消费者更加关注家庭主人、与孩子的生活空间，更加注重生活质量，因此较大面积户型需求较多。对项目长期慎重考察通过对双城市房地产住宅项目的调查了解，建筑规模在5万平米左右、销售率达到85%以上的房地产项目销售周期一般都在二三年。同时，很多项目只注重外观等直观形象建设，其

7、它软件并没有引起重视。房地产市场产品供应不足，且市场中的产品本身也处于较慢的成长中，使得消费者从有购房意向，到确定购买的决策时间一般较长。第二章 双城市房地产市场概况一、双城房地产市场现状1、综合分析双城市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合双城实际情况，通过对房管局等政府部门的走访，我们认为，双城市的房地产市场存在如下几方面：1.1供求关系相差较大，房地产市场逐渐升温成卖方市场。据国家人口计生委预测，

8、我国2008年后将迎来第四次人口出生小高峰。近亿独生子女大部分目前已进入适婚年龄，这次生育小高峰将持续十几年。而结婚就要面临卖房的问题。现大部分独生子女家庭也都只是一套住房，如果结婚，卖新房就会是他们首要面对的问题。这就造成未来十几年内，全国各城市对于新房的需求量巨大。在这种越趋明显的卖方市场，房地产市场未来几年的牛市发展将不言而预。1.2新区的开发带动房地产投资目前市中心可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之明年温州商团的大体量介入，势必会导致大部分开发商的投资倾向北移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，双城市中心房价自去年至今，上涨了10%。房价的上涨促进了消费

9、者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，大体量集中区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区带来无限的活力。1.3开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力的招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。而开发区作为工业性质的园区，相较于居住不很合适。这自然的会引起居住片区的偏移，而开发区相对可居住建设项目较少的供应量使得这种需求更加明显。2、需求分析为更好的了解双城市消费群体的真实需求，我司采取入室访谈问卷调查方式，共访谈

10、了104位，近年内准备购卖房产的消费者。采集样本104份，6份无效。入室主体问卷作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。保证其调查的全面性和客观性。我司采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对政府企事业单位进行了调查，行业涉及公务员、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷104份，有效98份。2.1调查问卷汇总在98个样本中，由统计分析数据可见，目前中档物业总房款接受度集中在14-16万元，房价接受度集中在1400-1700元/间，二室一厅一卫、三室一厅一卫户型最受青睐， 80%的面积需求在60-100之间，自然的划分

11、出60-80、80-100二个区段，二个不同客户层面对每个厅室的面积需求和价格、总款承受差别明显。从厅室面积需求，充分说明购房人群对住宅居住舒适度提出更高要求，选择小高层的半数以上人群多为时尚阶层和对舒适生活有更高追求的群体。次之客群多为双城市成功人士，他们购房主要是需要精神层面的满足，例如归属感和自豪感等。他们多选项择100以上的舒适房形，总价在16万30万之间，结构主要以三室以上为主，少部分会需要四室房型。下面为详细调查数据汇总：购买动机及次数在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2%，其次是购买婚用的占25.5%，用于投资和本地拆迁仅各占5.1%。在本次准备置业

12、中，属于二次置业的占多数，达54.1%,第一次置业的占39.8%，多次置业的仅占到总数的6.1%。购房的原因出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效本地拆迁55.15.15.1改善居住条件6061.261.266.3投资升值55.15.171.4结婚用房2525.525.596.9地位身份的象征11.01.098.0其他22.02.0100.0总98100.0100.0本次预置业属于出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效第一次3939.839.839.8第二次5354.154.193.9多次66.16.1100.0总98100.0100.02.2购买偏好A可接受价格、总价分析购房者最可能购买

13、的房价平均值范围在1412.24元/-1681.63元/之间，买房者的最高承受能力均值在1765.48元/，认为质量保证最低线均值为1169.11元/。在被调查者中，所能承受买房范围最小值1200元，最大值3000元。据此分析，双城市居民对房价的主要承受能力约为1200元/1765元/之间，作为中高档物业的可接受价格在1400-一八00元/之间。购房单价承受能力你最可能购买的房价范围B点C点买房的最高价位质量保证的最低价位N有效9898988479无效0001419平均值1412.241681.631765.481169.11最底1200.00一三00.001700.00900.00最高300

14、0.003000.003400.002000.00购房所承受总价能力购房者愿意花费的总房款均值在一三.78万元16.71万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于10.1万元/套，能够承担最高总房款金额均值为19.95万元/套，据此，双城市区居民所能承担的总款在10万元20万元/套之间。购房承受总价（万元） B点C点总额高于多少你不会购买（万元）总额低于多少你也不会买（万元）N有效96968280无效2216一八平均值一三.7816.7119.9510.10最底59104最高40405020B需求面积分析被调查者中需求面积在60平方米以下的占一五.3%，60-80平方米之间的占34.7

15、%，80-100平方米之间的占29.6%，100-120平方米之间的占12.2%，120-140平方米之间的占8.2%。在60-100平方米之间的户型总份额占到80.0%，最为广大消费者所青睐，其中尤以60-80平米之间为最高。出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效60平米以下一五一五.3一五.3一五.360-80平米3434.734.750.480-100平米2929.629.680.0100-120平米1212.212.292.2120-140平米88.28.2100.0总98100.0100.0C楼型需求分析在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占62.2%，其次是小高层为25.5%，别

16、墅占7.2%，高层仅占5.1%。因为双城市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效高层55.15.15.1小高层2525.525.530.6多层5960.260.290.8别墅99.29.2100.0总98100.0100.0D户型偏好分析对户型性质来说，选择平层的居多，占64%，次之错层

17、为19%，复式占12%。人们依然很青睐传统的平层，但有部分中高收入的时尚阶层比较接受新的错层户型。出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效错层3333.733.733.7平层4242.942.976.5跃层99.29.285.7复式1414.314.3100.0总98100.0100.0E户型结构偏好分析人们期望的卧室数量中，选择1室一三.5%，2室的最多，占总量的61.2%，选择3室的占35.7%，选择4室的仅占3.1%。出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效26061.261.261.233535.735.796.9433.13.1100.0总98100.0100.0F卧室数量分析对卧室

18、的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%的人希望在一五-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上；两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主人房外的卧室面积应一样，在户型设计上应予以考虑。主卧室：面积出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效 一五-20平米4748%52.252.210-一五平米3737.8%41.193.320平米以上66.1%6.7100.0Total9091.8%100.0 无效88.2% 总98100.0% 次卧室：面积出现频数百分

19、数有效百分数t累积百分数有效10-一五平米2727.654.054.0 一五-20平米2323.546.0100.0 总5051.0100.0 无效4849.0 总98100.0 三卧室：面积出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效一五-20平米33.1100.0100.0无效9596.9 总98100.0 G起居室数量分析人们对起居室的要求比较集中，选择一个起居室的份额占一五.3%，选择二个起居室的份额占84.7%（包含餐客合一）。在起居室的选择中，人们对面积要求差异较大，59.6%的消费者希望起居室的面积在25-32平方米，另一消费层面集中在19-25平米之间和32平米以上，餐厅的面积需求

20、值出一人外集中在19平米以下。起居室的需求出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效18384.784.784.72一五一五.3一五.3100.0总98100.0100.0起居室面积出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效25-32平米5354.159.659.6 19-25平米2222.424.784.3 32平米以上1111.212.496.6 19平米以下33.13.4100.0 总8990.8100.0 无效99.2 Total98100.0 餐厅面积出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效19平米以下6263.398.498.4 19-25平米11.01.6100.0 总6364.31

21、00.0 无效3535.7 总98100.0 H卫生间分析消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择两室的多选择一卫，占45.9%；选择三室的多选择二卫，占54.1%，同时人们对主卫面积的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客卫5-9平方米或5平米左右。卫生间需求出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效15354.154.154.124545.945.9100.0总98100.0100.0卫一面积出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效5-9平米5051.057.557.5 9-12平米2323.526.483.9 12平米以上99.210.394.3 5平米以下55.15.7100.0 总

22、8788.8100.0 无效1111.2 总98100.0 卫二面积出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效5-9平米2424.558.558.5 5平米以下1616.339.097.6 9-12平米11.02.4100.0 总4141.8100.0 无效5758.2 总98100.0 I阳台分析对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为44.9%，选择两个阳台的比例为55.1%，对阳台面积的要求，南向阳台46.9%需求面积在6-10平方米，20.4%10-一五平方米，北向阳台需求面积较小，认为只要满足作为工作阳台的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米为3：2的比例。阳台需

23、求出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效15455.155.155.124444.944.9100.0总98100.0100.0阳台一面积出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效6-10平米4646.953.553.5 10-一五平米2020.423.376.7 低于6平米一八一八.420.997.7 一五平米以上22.02.3100.0 总8687.8100.0 无效1212.2 总98100.0 阳台二面积出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效低于6平米2525.552.152.1 6-10平米一八一八.437.589.6 10-一五平米44.18.397.9 一五平米以上11.02.

24、1100.0 总4849.0100.0 无效5051.0 总98100.0 2.3购买行为付款方式人们采取按揭贷款方式付款的比率较其他城市少，所占份额占24.7%，分期付款占一三.6%，一次性付款占55.4%。出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效一次性2121.421.421.4分期3131.631.653.1按揭3636.736.789.8公积金贷款1010.210.2100.0总98100.0100.0期望首付款额在人们期望首付款的调查中，5-8万元占47.6%所占份额最大，5万元以下占30.2%，8-10万元占19%，一五-28万元的占3.2%。出现频数百分数有效百分数t累积百分数有

25、效5万以下1919.430.230.25-8万2929.647.677.88-10万1212.219.095.2一五-一八万22.03.2100.0总6364.3100.0无效3535.7总98100.0愿意承担的月供金额愿意承担的月供金额，其中500-1000元的占74.6%，1000-一五00元的占25.4%。出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效500-1000元4748.074.674.61000-一五00元1616.325.4100.0无效6364.3100.0无效3535.7无效98100.0小结：由购买行为分析得出，受经济能力所限，客户付款方式分化较大，年轻层面多做按揭，中老年

26、这一层面人群贷款消费观念相对落后，以一次性付款和分期付款占多数，除一部分具有此经济实力原因外，主要是对偿还能力没有信心，对贷款所付利息非常在意。2.4购买决策人们购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。购房考虑因素重要性分数分析配套设施要求由人们对景观设计感兴趣的调查可知，大部分人希望社区内有绿地，占份额的60%，运动器械占40%，大树、座椅占27%，花坛占22%，街灯、喷泉各占21%，儿童乐园占19%，特色地面铺装占17%，水池占一五%，特色路灯、背景音乐各占一三%，凉亭占12%，城市雕

27、塑占10%，瀑布占6%。园林景观作为购房重要影响因素的位置在提升。N有效百分比运动器械983940%草地985960%大树982627%特色路灯98一三一三%背景音乐97一三一三%儿童乐园981919%其他9800%城市雕塑981010%街灯喷泉982121%瀑布9866%水池98一五一五%花坛982222%座椅982627%特色地面铺装981717%凉亭981212%Valid N (listwise)97由下表可知，在社区内的公共设施中，购房者对中心花园最为重视，占69%，其次是体育健康设施48%，医疗保健设施43%，农贸市场、购物场所均为26%，文化娱乐设施、车库均为19%，公交站点为1

28、6%，幼儿园为14%，金融邮政、餐饮均为7%，小学及会所分别为6%和1%。在购房时，人们更看重的是健康休闲娱乐设施和生活配套服务的完善。中心花园会所体育健康设施文化娱乐设施医疗保健设购物场所金融邮政设施餐饮农贸市场幼儿园车库公交站点小学N有效98989898989898989898979898无效0000000000100百分比69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%数68147194225772514一八166小结：购房者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，影响人们购房的最主要因素依次排序为建筑质量、物业管理、价格、区位、户型；尤其对物业管理、区内的景观和

29、公共配套提出较高要求和个性化需求。说明目前入住楼盘的问题点主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上，我们应在两点上抓住客户心态做出双城市开发商表率，提升项目形象，制造品质买点。2.5购买人群在被调查的98个有效样本中，平均年龄为36岁，最小年龄为22岁，最大年龄为74岁；25-35岁之间的最多占44.9%，35-45岁之间的为22.4%，45-55岁之间的为19.4%，其他年龄段所占比例为一三.3%。出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效25岁以下88.28.28.225-35岁4444.944.953.135-45岁2222.422.475.545-55岁1919.419.494.955岁

30、以上55.15.1100.0总98100.0100.0受教育程度，在被调查者中大专学历的占43.9%，大专以下为33.7%，本科为一八.4%，研究生仅占4.1%。双城市学历层次相对较低主要以大专及以下为主。家庭结构，被调查者家庭主要两口之家和二代同堂，共占72.4%。家庭结构出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效单身66.16.16.1两口之家2121.421.427.6二代同堂5051.051.078.6三代同堂1919.419.498.0三代以上22.02.0100.0总98100.0100.0家庭人口总数出现频数百分数有效百分数t累积百分数有效133.13.13.121717.317.

31、320.434646.946.967.341212.212.279.651111.211.290.8666.16.196.9711.01.098.0822.02.0100.0总98100.0100.0小结：目前最迫切购房两个层面是，25-35岁学历较高家庭结构为两口之家的一般职员；35-45岁两代同堂孩子长大，原有房子局促，需改善居住条件的中层职员。此两类人是项目一期的主要客户群。3、总结3.1年龄与户型需求交叉分析被调查者中，不同的年龄段对卧室、厅、卫生间、阳台的要求各不相同，组合以上数据得：人们在不同年龄段对户型选择的差异性也较大，30岁以下中二室一厅一卫户型最受欢迎，35-45岁中三室二

32、厅二卫户型最受欢迎，三室一厅二卫户型所占比重也较大。40-50岁中四室二厅二卫户型最受欢迎，其中三室二厅、二室户型也有部分消费者偏好，50岁以上中二室和三室需求较多，但面积不要求太大。3.2家庭结构与户型需求交叉分析从统计分析数据来看，两室两厅的住房是不同家庭结构都比较喜欢的户型，希望能有两个以上阳台的占大多数。两口之家选一厅或一卫，老人多喜欢卧室全部南向阳面，厅可以阴面；年轻人希望卧室可以有一间北向，但厅一定要南向采光。综上分析，二室一厅是最为广泛接受的户型，其次是三室一厅一卫和三室二厅二卫。购房会受多种因素影响，但在户型及面积选择上，有直接关系的是年龄层需求取向，起决定因素的还是现实的家庭

33、结构及收入承受能力。在物业规划设计中应按工程分期和不同层面需求合理划分组团、安排户型和室内功能分区及面积。4、双城市地产市场专业水平总体评价4.1、总体规划排列式或单排沿街的总体楼盘布局，大部分楼盘规模较小，全市有将近10项目，但建筑面积普遍在10万平米之内。相对容积率比较高，文体设施、康乐、服务设施等配套设施相对短缺，小区配套主要依赖市政配套。大部分楼盘建筑造型表现与色彩运用较为传统和单一，外立面多为瓷砖，园林规划设计与布局相对滞后和稀缺，绿化面积少且硬绿化多于软绿化。4.2、建筑风格尽管很多楼盘采用和借鉴了欧式建筑风格，但楼盘开发整体上难以体现差异性，个性张扬、品位及可观赏性较小。4.3、

34、营销手法整体营销手法与包装较为落后,水平较低。营销手段几乎一律是“广告宣传+售楼小姐”模式，且运用方面还存在很大差异。开发商仍处于被动状态，信息的释放渠道有限。4.4、整体质素双城楼盘整体质素在近年提升较快，一部分开发商特别是外地开发商为双城楼市带来的先进的营销手法与理念，研发产品时已开始设计一些新颖建筑形式，如落地玻璃窗、欧式弧形飘台等等，局部构造也加以处理与借鉴效仿。但由于开发楼盘规模较小，档次不高，精品楼盘较为稀少。多数楼盘限于规模和自身开发实力，自身基本配套设施与服务稀缺，因而不得不依赖市政配套与小区以外的周边设施。4.5、物业管理物业管理滞后，调查中发现双城消费者对物业管理意识不强，

35、另一方面开发商自己的物业管理水平有限。服务内容仅限于一般水平的保安、保洁等物管功能，尚不能提升到社区文化氛围的营造和生活方式引导的高级物管水准。二、双城房地产市场发展前景预测1、城市规划引导城市房地产开发。北部、东部为双城市开发重点东部将以高新区为核心开发建设重点，侧重于新区开发，土地升值空间大。北部侧重于城市改造，重塑城市形象。城市改造成本高于新区开发成本，目前东部房价高于北部，北部房价会有一定的上升空间。2、外地开发商继续抢占市场，同时输入先进开发理念金融花园、凤凰城、金谷家园均为外地开发商，对于地区的产品品质提升起到推动作用，同时，明年的温州商团已计划建设的120万平方米的大规模商品房社

36、区，市场竞争力超强，一定会加地产市场的洗牌力度。3、双城房地产产品品质提升空间大与哈尔滨以及南方发达城市相比，双城市地产市场刚刚起步，相对较为落后，就像一张白纸，万事待书。市场可塑性非常强，产品和服务的提升空间很大。4、近期双城房地产市场仍以自住为主，市场投机、投资比例不大双城地产市场受宏观政策的影响，不会像北京、上海、深圳等发达城市那么增长剧烈，市场比较健康，不存在较大泡沫。预计2008年房地产价格将会小幅增长。房地产投资仍然不高，真正需求和升级置业是市场主力需求。5、经济适用房和廉租房建设力度加大，存在客户分流。十七大的会议精神指示，加大了经济适用房和廉租房的建设力度，这在保障一些中低收入

37、人群的需要同时，也分流了部分客户。所以这迫使我们，在产品的质量和理念上要有所提高，区别于经济适用房，树立品牌意识，塑造品牌形象，将品牌的魅力深植消费群心中，抢占中、高端地产市场。6、双城市2008年地产将呈现的特点1）、项目盘量较大2）、小高层、高层、TOWNHOUSE进入双城3）、重视物业管理，强调物业管理服务4）、营销队伍素质较前些年有了长足的发展与进步，销售人员素质有所提高5）、目标客户群体细分6）、强调并注重了售楼中心的硬件环境7）、广告推广手段多样，集平面、电视、户外、DM等多种宣传方式于一体，立体式对消费者进行灌输8）、提高了对其它推广手段的应用，如房展会、房地产俱乐部等9）、整体

38、包装色彩、理念、广告语等突出，强调了项目本身的特点与概念10）、概念炒作日益突出11）、注重了企业自身与项目品牌形象的建设12）、加大了广告投放力度 第三章 项目所在区域地产市场概况一、住宅市场分析1、2007年住宅市场特征住宅价格稳步上涨，全年涨幅平衡2007年在国家一系列宏观调控政策的影响下，双城住宅市场稳步上升，全年住宅市场价格增幅不到二百元，与去年的增长幅度相比，增幅相近，全年涨幅稳定。随着土地、利率、税收等政策的推出加大了房地产开发的成本，同时双城作为一个内陆城市开发度不高，外来投资者较少，城市化的过程中对住房的需求加大，在成本和刚性需求的拉动下，房价稳步上涨。供应重心转移，呈多元化

39、分布纵观2007年双城住宅市场，中部区域不再是市场供应的唯一主角，本年度北部和东部都有较大的供应。主要是受今年政府规划的影响，上半年住宅市场一度低迷，中部和东部的一些项目的后续开发保证了双城市的市场供应量，北部凤凰城的出现使北部新增供应量一下跃居首位，供应重心产生多元化。住宅市场连续七年稳步上涨 07年初始双城住宅市场保持连续七年的繁荣，住宅市场价格稳步增长。但因双城市场开放程度较低，外来投机性置业较少，从各楼盘消费客群来看，大部分还是自住群体，双城房地产市场刚性需求仍较旺盛。所以各开发商并不急于开发进度，而是结合市场情况调整项目进程。而随着明年大量外地开发商的进入，消费者理性购房需求增长，双城地产市场将迎来新高。 2、2008年住宅市场展望2007年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，同时，国家抑制投资过热，房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象。但随着近几年，需求量的不断加大，房地产市场依然