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1、一、柳州市总体市场营销环境状况1、柳州市概况柳州市位于广西中部偏东北，是一座有2100多年历史的国家历史文化名城。全市总面积5307平方公里，市区面积658平方公里，总人口186万，其中市区人口89.4万。柳州市是我国中南、西南地区的交通枢纽。湘桂、黔桂、枝柳等铁路干线在柳州交汇；公路沿桂海高速公路4个小时可达北海和防城港；水路可直达香港；柳州白莲机场为国家4D级机场，可全天侯起降除波音747以外的各类客机。柳州市是广西乃至西南地区的工业重镇。全市有工业企业1500多家，有7家进入全国512强行列。全市基本形成了以微型汽车和中吨位汽车为主的汽车及零配件业、以工程机械和通用机械为主的机械工业、以
2、钢铁和有色金属深加工为主的冶金工业等支柱产业。拥有五菱微型汽车、柳工装载机、OVM预应力机械产品、两面针牙膏、鱼峰水泥、金嗓子喉宝等一批具有较强市场竞争力的产品。柳州是国家批准设立的一类口岸，各类涉外办事机构齐全。近年来，柳州市大力加强城市基础设施建设和软环境建设，不断提升城市服务功能，投资环境日益改善。随着西部大开发战略的实施，柳州市优越的区位优势，便捷的交通条件，雄厚的工业基础，已为越来越多的中外投资者所关注。2、国民经济运行情况2002年柳州市国民经济运行继续保持持续、快速、良好的发展态势。具体表现为： 支柱产业工业生产保持良好的增长势头。 固定资产投资继续强劲增长。 市场销售保持增长。
3、 财政总收入大幅度增长。 城市居民收入继续增加。2002年广西各市区国内生产总值统计表（万元，%）市区国内生产总值第一产业第二产业#工业第三产业总量增长总量增长总量增长总量增长总量增长南宁355974411.550895610.8101877012.275205912.3203201811.3柳州282612312.53801246.1126103115.4111338613.6118496811.8桂林35767859.210748673.1107287310.589157211.9142904513.4梧州152248310.54641177.045580711.538749710.560
4、255912.6北海135477311.13944363.437628318.131135115.058405511.5二、柳州市房地产市场综述柳州房地产经济经过十年的培育，最近两年得到了快速发展，近两年来各项指标连创新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。房地产作为柳州新兴的黄金产业，为柳州城市建设和安居工程作出了巨大的贡献，并逐步呈现出蓬勃发展的良好态势。1、2001年柳州房地产市场运行情况据有关部门统计，柳州市2001年新开工的商品房建筑面积为77万，总的施工面积为134万平方米，竣工面积为54.6万平方米,完成投资7.2亿元。在销售方面,2001年柳州市商品房平均售价为1608
5、元/平方米,最高价为2800元/平方米,最低价为1200元/平方米。去年全年售房69.7万平方米，达成售房合同额11.9亿元，收入9.2亿元。2、柳州市2002年房地产市场运行情况及特点 商品房建设销售增长快2002年1-10月份，柳州市商品房建设、销售增长较快，比2001年同期相比，新开工面积、施工面积、完成投资、售房面积、售房收入等各项指标增长幅度大，出现快速发展的势头。1-10月份，柳州市房地产市场新开工面积131万，总施工面积301万，完成投资13.3亿元，售出面积77.9万，售房合同额13.02亿元，售房收入11.57亿元，比2001年同期相比，均有大幅度增长。商品房平均售价1650
6、元/，比2001年相比提高了42元/。住宅空置面积9.57万，与2001年相比空置率下降了30%。 原因分析 首先得益于国家宏观经济调整，百姓的消费信心得以增强和巩固； 其次是银行按揭的支持，住房信贷条件降低，居民的住房观念和超前消费意识不断增强； 柳州市正在大规模进行旧城改造，被拆迁户骤增，商品房需求量上升，极大的刺激了住房消费； 国家推行货币化分房政策，机关企事业单位干部、职工等靠单位分房的期望值大大降低，购买商品房成为今后大部分居民解决住房问题、改善居住条件的主要途径，催生了商品房的市场需求。 商品房的综合素质明显提升。开发商强化了品牌意识。不仅大部分住宅小区做到了商品房、公建配套、绿化
7、配套、道路配套和基础设施配套同步建设，一些住宅小区还超前进行了配套建设，住宅结构和户型更合理，使用功能更齐全，受到了消费者的青睐。 柳州市城镇化目标要求，在今后5年内使全市城镇化水平由目前23%增到31%，这将加大商品房的需求。三、本项目综合分析与评价1、项目所属区域概况及区域规划设计要点本项目位置属于城中区。辖区面积2.28平方公里，辖公园、中南、城中、水上4个街道办事处，39个居民委员会。区政府驻扎龙城路西一巷。最近柳州市行政区划调整。城中区从2.89平方公里拓展到77.675平方公里。该区首先拟定将新城区建成柳州市的新科技术、金融、贸易、行政和文化中心。另外依托老城区优势，城中区充分发挥
8、城市配套资源和辐射作用，加速推进城镇化建设步伐。同时突出抓好五星商业街、曙光路商业步行街和中心广场的改造，凭项目抓引资，以此推动第三产业全面发展，力争3-5年建成城市功能齐全的现代化商贸服务中心，把新区建成行政、会展中心、高科技术、生态旅游、农业新型产业区。2项目地块价值分析1. 区位本项目位于柳州市城中区核心地段，三面临街。东面的解放南路是柳州市商业最集中、最繁华的区域，分布着五星商厦等多个大型综合商场；南面紧临公园路，西面的城市交通干线龙城路两旁分布着众多商业物业，北面临近五一路。位于商业黄金地段，周边配套完善。附图：项目原图及四周环境图2. 交通情况本项目三面临街，道路状况优良，交通便利
9、，四通八达。龙城路有十余路公交线路频繁穿梭，通达市内各个角落，交通十分便捷。具体公交线路有：9路莲花城龙城大厦莲花城10路广雅龙城大厦广雅11路十一冶二区龙城大厦十一冶二区12路东环路口龙城大厦东环路口25路老机场汽车站广雅21路广雅龙城大厦机场路口28路广雅龙城大厦广雅30路东环路口龙城大厦东环路口2路跃进小区工贸大厦西环路口19路雀山公园工贸大厦龙潭公园24路雀山公园市委火车站 附图：道路状况图及公交站牌3. 配套设施餐饮、娱乐、休闲设施上岛咖啡、柳江饭店、中交大酒店、丽晶大酒店、金惠大酒店、泽丰大酒店、新艺宝酒城、五星保龄秋馆、春柳酒家、星月酒吧、罗池酒楼、电影院、天上人间医疗机构福生堂
10、药店、柳州妇幼保健院、红会医院一分院、城中区医院、柳州眼科医院、三叶药房、人民医院、百佳医院、中医院教育机构新大地图书超市、新华书店、景行小学、民族小学、柳州市二中、外语培训学校、图书城金融机构中国银行、柳州商业银行、建设银行、工商银行、农业银行、农村信用合作社、交通银行、中国人民银行、北京证券购物五星商厦、柳工贸商场、东都百货、两面针商场、佳用超市、兴隆商场、华侨大厦商场、新世纪家电城、手机市场附图：部分配套图4、项目优劣势分析 优势分析1) 地段优越。处于柳州政治、经济、文化中心，是政府的核心规划区域，规划起点高，必然带动本区域的快速繁荣。2) 交通发达。项目三面临路，道路状况优良，交通便
11、利，十余路公交线路四通八达，公交车站即在项目附近。3) 配套完善。餐饮、娱乐、购物场所众多，金融、医疗、教育机构环绕，配套极其完善。4) 人气旺。5) 旧城改造使项目升值潜力巨大，本区域内存在较大的换房需求。6) 区域内三级市场较为活跃，具有较大的投资价值。 劣势分析1) 车流大，路面嘈杂，噪音污染较为严重。2) 该区域对商业部分极为有利，但是住宅部分受规划限制，而且有限的空间很难做环境。3) 竞争将异常激烈。周边有多个在建、待建项目，应密切关注。4) 区外大量优质规模楼盘，对本项目的目标客户造成了一定的分流。5) 本区域开发成本较大，房价较高，应注意房屋总价控制。6) 人们对五星商厦和工贸商
12、场附近认知度较大，人气旺盛，租金水平也存在较大差距。如何吸引人流，做到商业价值的最大化将有一定难度。 机会分析A、 本区域属于政府的重点规划区域，政府的关注度高，规划起点高，必然带动房地产市场的升温。B、 旧城改造带来巨大的机遇，应抓住有利时机介入市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，抢占先机。 风险A、 市场因素：柳州房地产开发量逐年增加，有效需求不足，空置率逐年升高；住宅物业同质化较为严重，大量的相似产品同时出现在市场上，使消费者很难看到差异性，影响了消费者的购买决策。B、竞争压力：项目周边多个在建、待建项目，市场供应量巨大，档次较高，将给本项目带来较大的市场压力。5、综
13、合分析从市场调研结果分析，本项目优劣和劣势明显，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心理，整合与项目有关的各种要素，创造出具有超前性、差异性、引导性和适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，使项目实现最佳的市场价值。四、区域房地产市场状况调查分析住宅部分本项目地处城中区，是柳州市政治、经济、文化中心，根据本项目的位置、辐射范围和规划设计要点，确定调查区域范围为整个柳州市区，我司调查了柳州市区内20余个较有参考价值的楼盘，并针对楼盘的规模、户型、客源、价格、营销方式、销售情况、配套、物业管理等逐一进行了统计分析，以便为本项目的科学定位和制定营销推广策
14、略提供依据和指引。1.规模分析楼盘名称位 置占地面积（）总建筑面积（）规 模经典时代海关路11号139000160000由15个组团多层、联排别墅组成金河湾潭中西路28号275.8亩227555由5个组团多层、小高层组成金绿洲如意江南潭中西路19号280亩300000由30余栋多层住宅组成，约2300户。蓝色港湾柳新街66号565843000由3栋小高层、高层组成鸿府大厦曙光东路183号/30000由1栋26层高层组成水榭花都柳州跃进路90号50亩/由三组团12栋多层住宅组成，约容纳468户。协和花园康城北雀路28号142亩165000由20余栋多层、小高层组成，约1100户。温州商贸城飞鹅路
15、口32亩70000由联体18层住宅、8层写字楼、商场组成协和花园丽都屏山大道318号3372463037由10余栋多层组成三丰名园庆丰路2号6000090000由20余栋多层组成华天世纪解放路与广场路交汇处5000360001栋28层产权式酒店荣兴大厦飞鹅二路23号/1栋14层小高层远华大厦驾鹤路中段217972481栋7层阳光花园鱼峰区蝴蝶山路58号/40余栋多层住宅、公寓和商场组成，住宅约1700户。从以上统计可以看出： 楼盘规模越来越大。高新区、柳南区和柳北区土地比较充裕，目前已经形成了多个规模大盘，如经典时代、星河弯、金绿洲、阳光花园等，总建筑面积超过了10万，总户数超过1000户以上
16、，而且楼盘的质素有了全面的提升，引进了广州、深圳等地大盘先进的规划和设计理念，楼盘的配套环境也提升到了生态概念，同时规模也支撑了档次。 市中心涌现大量高素质高层建筑。市中心土地稀缺，地价昂贵，难以形成规模大盘。随着旧城改造步伐的加快，市中心将出现大量高素质高层建筑。目前在建的项目有鸿府大厦、蓝色港湾、五星商业街、华天世纪和盛华财富时代大厦等。 从建筑容积率看，市中心物业的容积率一般在4-8之间，非中心区物业在1.4-2之间。随着人们生活水平的不断提高，对住宅的需求已开始从“居者有其屋”转向“居者优其屋”。人们对住宅的环境越来越看重，降低容积率、提升住宅环境已成为市场的潮流。中心区高地价的建筑结
17、果要么建高层来摊薄地价，要么就是提升环境配套来增大价值。 从建筑外观来看，大多数建筑风格倾向欧式、现代建筑风格，清新、亮丽，富有现代气息。附图：典型楼盘的外立面2.价格分析：物业名称均价（元/）层差（元/）朝向差（元/）付款方式经典时代2200 2060一次性92折，按揭96折金河湾172020-5030-100一次性95折，按揭98折金绿洲如意江南165060-8030-100一次性96折，按揭98折蓝色港湾340030；最大100150-300一次性96折，按揭98折水榭花都160030-5050-150一次性95*98折，按揭96*98鸿府大厦360030；最大100100-300一次性
18、95折，按揭98折协和花园康城17503050一次性96折，按揭98折荣兴大厦260030；最大200150-300一次性96折，按揭98折三丰名园1500/30-50一次性96折，按揭98折协和花园丽都2000 40-6050-200一次性95折，按揭98折阳光花园17005030-100一次性92折，按揭96折从以上价格可以看出： 价格决定于地段。鸿府大厦、蓝色港湾位于繁华商业圈内，周边配套完善，而且拥有江景景观优势，价格最高，分别达到了3600元/和3400元/； 楼盘综合素质带动房价。经典时代、金河湾社区规模大，区内配套较为完善，综合素质高，价格相对较高； 城市规划带动房地产市场繁荣，
19、同时促使房价居高不下。市政府规划迁往高新区，政府所到之处必将带来周边市政配套的迅速完善，同时也带动周边房地产市场的繁荣，房价居高不下，经典时代的价格目前达到了2200元/，高出市内同类地区房价近500元/。 新拆迁政策的实行加大了房地产的开发成本，旧城改造区房价一路走高。 付款方式单一。大多数楼盘付款方式一次性付款96折，按揭（首二成）98折。贷款年限为5-30年。3、客户群体分析物业名称发展商客户群体经典时代广西万通房地产有限公司华锡、水泥厂、五菱等单位人员、公务员、私营业主及常住柳州工作人员、生意人等。金河湾柳州市金运来房地产公司柳州市安青房地产公司柳铁、柳钢、烟厂等单位人员、生意人、公务
20、员等蓝色港湾柳州市永意房地产公司私营业主、 公务员、高效益单位领导层及外地生意人等金绿洲如意江南柳州市方东房地产开发公司柳铁、柳钢、烟厂等单位人员、生意人、公务员等阳光花园柳州市恒运天合房地产公司大型企事业单位员工、私营业者、生意人等鸿府大厦柳州市金运来房地产公司私营业主、企事业单位领导、外地生意人等水榭花都柳州桂河房地产开发公司周边企事业单位员工，私营业主等协和花园康城广西协和房地产开发公司周边企事业单位员工，私营业主，生意人等荣兴大厦柳州市荣兴房地产公司周边生意人、单位工作人员等华天世纪柳州市惠昌房地产公司本地高效益单位领导、外地生意人、本地私营业主等三丰名园柳州市振年房地产公司附近工作工
21、薪阶层、外来打工者从以上资料可以得出客户群构成特征： 厂矿单位领导干部及技术人员。工业是柳州的支柱产业，工业的重要地位造就了如华锡、五菱、柳钢、烟厂等较高收益的厂矿单位，同时也给员工带来了颇为丰厚的收入。具体特征：1) 中层以上领导有足够的房屋购买力，为了改善更高的住房条件，这类人群多选择综合素质较好的、符合自己偏好的物业，户型面积要求比较大，更注重环境景观因素；2) 单位技术人员收入也相当可观，经过几年的积累，不满足于单位提供的员工宿舍或更小的房子，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一般比较偏好三房二厅。3) 大学毕业参加工作不久的年轻人，待遇较高，不过积蓄不多，到了已婚年龄的他们
22、又想拥有一个属于自己的家，他们购房一般考虑就近买房，户型也偏小一些。4) 一些老工人节省多年，手中有一笔可观的积蓄，想找个环境幽静的小区置业安渡晚年，或者一些员工考虑到子女念书的方便就近买房。 企事业单位工作人员。效益好的企事业单位工作人员一直以来都是房地产市场主要目标客户之一。随着国家货币化分房政策的实行，单位集资建房越来越少，靠单位分房的期望值的降低，购买商品房成为了他们解决住房问题或改善住房条件的主要途径。具体特征：1) 没有资格追赶福利分房末班车，此类人群主要为资历较浅、工作时间不长（五年左右）的青年人。为了结婚，通过亲友的帮助，准备了足够的首期款，购买上班比较方便或临近学校的小区住宅
23、。2) 老员工工作时间教长，手中有一定的积蓄，拥有单位分的房子，面积小，户型差，随着家庭成员的增多，住房显得紧张。为了改善居住条件，他们会选择规模社区住宅，户型也会偏大，营造良好的家庭氛围。3) 通过手中权利具有灰色收入的单位领导干部，为了满足更大的居住需求，他们选择综合素质高、景观良好的物业购买，户型一般选择楼中楼或高层物业的高楼层户型。 私营业主、外地生意人。这部分人群相当富裕，具有很强的购买力。具体特征：1) 本地私营业主一般不满足原有房屋，随着经济实力的不断增强，他们会选择一些具有时代特色的住宅进行再置业，来满足自己的住房需求。2) 房子具有保值增值性，以房产作为一项投资。3) 外地生
24、意人在柳州经商，有一定的经济实力，为了有一个良好的家庭氛围或在本地娶亲，一般会选择生意附近素质比较高的住宅区。这类人群多来自温州、浙江等地。4) 一般学历不高的他们清楚的认识到自己知识的不足，为了给自己的子女创造一个良好的教育环境，他们将选择市区知名学校附近置业。 工薪阶层、收入相对较低人群.这类人群首先要考虑的是解决住的问题，他们购房的首要条件是价格，其次才是环境、户型。也不是说他们不重视环境、户型结构等因素，而是他们在房屋总价所能承受的范围内会充分考虑其他因素。置业客户群分析表客户群类别特征及购房心理分析华锡、五菱等厂矿单位领导干部及技术人员为改善居住条件的中层以上领导；收入可观的技术人员
25、积累购房；刚参加工作不久年轻人结婚用房；老工人节俭一生安渡晚年购房。企事业单位工作人员没有分房的年轻人结婚用房；老员工改善居住条件换房；有灰色收入的干部更高层次的改善居住条件或投资购房。私营业主、外地生意人本地私营业主追赶潮流购房；投资购房；外地生意人根据自己需要购房；为子女求学购房。工薪阶层、收入相对较低人群解决居住问题购房。4、户型分析物业名称户型面积（）套数（套）比例（%）金河湾2房2厅80.8-83.86422.073房2厅95-13010235.174房2厅139-143.8248.28复式3房2厅2卫138.8-168.2268.97复式4房3厅2卫150.5-197.83712.
26、76复式5房3厅2卫180.5103.45复式6房3厅4卫219.2-229.8279.3蓝色港湾1房1厅1卫49.713215.313房2厅2卫128.1-149.0312760.774房2厅2卫156.36-161.694421.05复式25362.87鸿府大厦2房2厅1卫864023.83房2厅2卫145-1538248.84房2厅2卫1754023.8楼中楼40063.56荣兴大厦2房2厅85.182421.43房2厅98-134.585448.24房2厅147.13-159.352825复式220-24065.4水榭花都二房二厅二卫80-90107%错层三房二厅二卫118-12211
27、076%复式四房三厅三卫180-2002417%通过对柳州市20余个楼盘的实地调查得出：目前柳州市住宅户型都偏向中大户型，而且楼中楼户型在整个户型当中占有相对较大的比重。几乎每个楼盘都设有楼中楼户型，或分布在底层，或在顶层，有的甚至在中间楼层。房地产市场主力户型是三房二厅，面积一般都在100以上，有的三房甚至做到150。现列出四个具有代表性楼盘的923套户型配置情况，统计整理如下表：户型主要面积区间（）套数比例1房1厅49.71323.5%2房2厅80-9013814.9%3房2厅95-15036539.6%错层3房2厅118-12211011.9%4房2厅140-17013614.7%复式1
28、50-25014215.4%从以上数据我们可以看出： 住宅户型比较齐全。主力户型是三房二厅，面积主要在95-150之间。从具体的户型资料来看，三房主要面积一般都在100以上，户型最大面积达到了150多。 中小户型比较少。调查资料显示，目前在售楼盘户型配置一般设三房为主力户型，在一些位置、方向等条件的限制下配有少量的二房或一房。其中40-70户型比较少，可以看作市场的空白点。 户型面积偏大。除三房以为，四房和复式也同样占有很大比重。比如金河湾一期的户型中，复式户型占了30%之多。户型面积大，总价高，毕竟不是主流户型。金河湾二期复式户型比例明显减少，说明复式户型只是在特定景观位置的一个配角。 以上
29、楼盘户型较大，因为他们具有良好的园林景观或江景景观优势。不具有这些优势的商业中心区楼盘的户型相对较小，而且有逐渐变小的趋势。比如正在建设的“五星商业街”主要由商场、写字楼和公寓组成，公寓和写字楼户型面积一般都在100以下，而且50-80户型占了很大比重。5、销售情况分析：物业名称开盘时间入伙时间工程现状销售情况经典时代2001年初认购一期2003年1月二期2003年7月现楼一期基本售完；二期主要是三房、四房户型，三房相对畅销，销售率80%左右。金河湾2002.4.302003.8现楼一期二房、三房户型比较畅销，朝向差及复式户型销售较慢，目前销售率95%。二期户型面积变小，目前认购约70%，二房
30、和三房仍然为畅销户型。蓝色港湾2002.72004.9封顶小高层小户型最为畅销，目前基本售完；12层以上可观江景，12层以上户型相对比较畅销，总体销售约65-70%。荣兴大厦2002.12.152003.12.31封顶大户型朝向江景，二房朝南向，二房销售较好。销售率20%。水榭花都认购阶段/未开工朝向良好的户型、二房户型基本认购完毕，目前只剩复式和部分三房户型，认购率90-95%鸿府大厦2001.12004.5封顶（目前工程停滞）朝南向江景的三、四房畅销，所剩户型都为北向二房和部分高楼层三房，销售率95%以上。不过近期售楼处门紧锁，近况不祥。华天世纪2002.1/出外墙产权酒店，价格较高。销售
31、较少，主要以出租为主。协和花园康城2001.102003.4封顶销情较好，三房、四房较为畅销。从以上资料得出： 购房者将80-130户型称为中户型。资料显示，近年来中户型一直保持旺销势头。三房二厅是需求量最大的户型，其次是二房二厅。据有关部门统计，中户型销量占总销售比例80%之多。 “想不想买看环境，掏不掏钱看户型”是柳州人买房心理的真实写照。然而这种心理一般都以房款总价为前提。据调查得知，大多数购房者所能承受的房价一般在15万-25万之间。因此在房价比较高的商业中心区，大户型很少有人能够承受得起的，只有通过减少户型面积降低总价才能适应大多数购房者的购买力。 通过调查得知，金运来大厦在销售之初
32、30-70的户型最为抢手，用途多为办公、单身自住和投资用途。金运来大厦目前空置的都为100以上的大户型。我司通过对居民的访问调查，发现对小户型有很大的潜在需求，然而目前区域市场缺少这样的多功能小户型住宅。目前开发商也都意识到了这一点，比如正在建设的“五星商业街”的住宅户型定位为公寓和写字楼，增大了办公和投资功能，同时也满足部分“单身贵族”的需求。 在柳州房地产市场快速发展的今天，商品房销售量连年增大。只要户型设计合理，价格适中，就一定有市场。6、物业管理及装修标准分析物业名称管理公司管理项目装修标准经典时代戴德梁行担任顾问红外线报警、防盗系统；对讲系统；闭录监控系统；24小时保安巡逻及基本服务
33、。毛坯房金河湾金河湾物业管理公司红外线报警系统；24小时巡更系统；文化商务服务；零干扰保安服务；医疗保健服务等。毛坯房蓝色港湾待定智能化物业管理系统；IC卡一卡通；除日常服务外，还有多项特约特色服务，实施全程式物业管理。毛坯房鸿府大厦自己管理智能化管理，自动识别IC卡，可视对讲，闭录监控，自动消防、报警系统及日常基本服务等毛坯房荣兴大厦自己管理封闭管理，智能门禁系统及日常管理内容等毛坯房华天世纪/智能化酒店管理精装修协和花园康城柳州鸿福物业管理公司智能化管理及日常管理内容。毛坯房 随着人们生活水平的提高，购房者越来越看重专业的物业管理公司。开发商开始聘请专业的物业管理公司，提高物业管理水平，使
34、之成为提升物业竞争力的一个重要砝码。比如经典时代聘请了知名度较高的戴德梁行作为顾问，康城聘请柳州专业的鸿福物业管理公司等。目前物业管理收费一般都在045-05元/之间。 虽然大多数物业都采用了智能化管理，还推出诸多特约特色服务项目，但总体管理水平比较低。 通过调查，除了华天世纪之外，其他项目户型几乎都是毛坯房。柳州媒体上也有提及精装修，但并没有深入人心。一是楼市户型普遍偏大，二是居民时间较为充裕，更喜好自己装修。华天世纪是1栋产权式星级酒店，将按照四星级的装修标准整体装修。.7、配套设施及营销手段分析物业名称自身配套营销手段经典时代步行商业街、运动广场、游泳池、会所、网球场、幼儿园等。宣扬品牌
35、优势及物业自身的高素质，在没有正式开盘之前就已经在人们的心中享有了非常高的知名度，为之后的旺销奠定了艰实的基础。金河湾豪华会所、茶坊、步行街、游泳池、美容中心、健身中心、小学、幼儿园先建园林、会所、商业街、样板房，给到访客户流下了非常好的影响，增大了成交率。鸿府大厦1300会所：游泳池、咖啡厅、桌球室、棋牌室、健身房等宣扬品牌优势，打造绝版山水豪宅，提高购房者身份。蓝色港湾园林泳池、会所：美容室、咖啡室、健身房、儿童活动室、商务中心等诉求极品江畔生活，傲视都市，凌驾繁华。荣兴大厦商业裙楼在繁华的解放南路设售楼处协和花园康城中心园林、游泳池建临时样板房，装修豪华，在很大程度上刺激了购买者的欲望。
36、 大多数素质较高楼盘，规模不论大小，都有相对齐全的生活配套。比如经典时代和金河湾社区规模大，配套非常完善，区内业主基本能够自给自足；鸿府大厦定位为山水豪宅，为显出业主的尊贵，特配有体现业主身份的豪华会所。 人们越来越重视区内环境配套，很大一部分人甚至把环境配套放在了购房因素的第一高度。项目周边配套不完善就更需要完善自身配套。 营销手段呈现多样化。运用的方式也比较先进、有效。比如金河湾先造景后销售，增强人们的感性认识；经典时代先后举办多项大型促销、联谊活动，拉近与潜在客户的距离，在人们心目中已经形成较大威信。附图：具有代表性的楼盘配套图商务办公部分五、商务办公物业市场分析由于柳州市场上缺乏高品质
37、的写字楼，企业单位更倾向于在商住型物业、住宅区内办公，市场上普遍认为商住型写字楼更适合柳州市场，所以本节的“商务办公物业市场分析”包括对市场上这种商住混合用途的物业和写字楼市场进行的调研分析。1、柳州写字楼市场历史及现状纵观柳州写字楼的历史，八十年代没有真正意义的写字楼。当时国有企业在数量上占有绝对优势，民营企业和私营企业很很少，所以大家都在单位自盖的大楼里办公，有些厂矿就在厂房里放几张桌子就可以办公了，人们对办公环境不太讲究，更谈不上写字楼概念了。九十年代初，随着柳州商厦、文惠大厦、屏山写字楼等建成，写字楼才在柳州初露端倪。但由于柳州经济发展的相对滞后以及办公条件的不成熟，这些老牌办公楼对办
38、公的格局、相关配套和安防措施等都比较简陋，随着时间的推移，这些老牌写字楼已经不能满足现代办公的需求，使用者对写字楼提出了更高的要求。于是华侨大厦、兴隆大厦、金运来商住楼、新大地等新颖、现代的写字楼出现了。这类办公楼集商、住、娱乐于一体，为使用者营造了良好的办公环境。写字楼本身是一个高档办公区，但目前多与低档的商业混在一起，偏离了本身的宗旨，将办公室出租给商场、餐饮娱乐行业、歌舞厅等，整栋楼充斥着躁声与油烟。目前写字楼市场出现了两极分化：一边是写字楼空置或挪做娱乐饮食等其他商用；一边是企业办事机构纷纷往住宅小区里面挤。从而使小区办公的队伍不断壮大，出现了福柳新都、金都花苑、飞龙景苑等办公区。据有
39、关统计，在福柳新都小区就有近40家企业入驻，这里的企业不仅将这里作为宿舍，也是办公场所。为何居家办公成为一种 “时尚”？首先是价格，目前柳州纯写字楼如华侨大厦、聚宝大厦等平均月租金为30-35元/，而商住楼如金运来租金20-25元/，而住宅区的租金不过10元/。因此对于众多中小企业，选择商住楼最切实不过了；其次是柳州市写字楼已经不能满足现代办公需求，最显著的不足就是停车位的不足和商务配套的匮乏，如商务会所、休闲区及会议室等。一些实力雄厚的公司或成长型企业，需要打造自己的品牌和形象，非常注重企业的外在形象，社区办公环境很大程度上制约了业务的发展，他们想往外搬，但却难于找到真正能满足现代办公条件的
40、办公场所。目前新建的商务办公物业已经有了很大的突破，比如拥有宽敞明亮的办公场所，商务、翻译、复印、会议等商务配套及会所等商务休闲设施，吸引了众多的投资者和社区内企业。附图：华侨、聚宝、金运来图2、市场上在售商务公寓项目调查分析1）、盛华财富时代大厦盛华财富时代大厦位于龙城路与中山路交汇处，与本项目距离较近，其各项物业指数与本项目也较为接近，对本项目具有较强的参考价值。按照本项目的开发进度，盛华财富对本项目的影响并不大，然而密切关注盛华财富的营销过程，能对本项目起到指引和借鉴的作用，也是对该类型物业市场的一个免费的试探。1、产品定位及评价盛华财富时代大厦由3层商场、1层会所和20层商务公寓组成，
41、总建筑面积大约23000。该项目外立面全部采用玻璃幕墙，建筑立面时尚前卫，框架结构，配套设施完备的商务会所，并实现空中绿化，职能化的办公系统、监控系统、消防系统，并设置目前独有的大型停车场，实行人车分流。户型面积主要集中在40-100，并且以40-70为主。该物业无论从外观上还是从内部细节上档次都比较高，是集商务办公、公寓与主题商场于一体的现代化商务公寓。2、市场定位与评价该项目在开发之前聘请了广西知名的代理商宝资通进行全程策划代理，产品定位较好的迎合了市场的需求，其主力目标市场定位于投资人士及成长型的中小企业，并且在推广中也较好的体现了这一定位。1）、户型面积：体现小而实在的概念，满足功能、
42、经济双位需求，体现投资价值。2）、整体档次：无论外观、用料还是配套方面，档次较高，迎合目标客户和未来使用者。3）、配套方面：商务会所配套完善，弥补了目前办公物业配套的不足，满足了大多数公司办公和品牌建设的需要。评价：通过对市场的了解，感觉该种定位比较准确。由于该项目正在认购阶段，具体正确与否还要市场来检验。3、价格定位均价：目前3300元/，开盘左右将达到3500元/。评价：价格定位适中，基本上符合目前市场水平。由于市场上可比项目不多，该项目在认购期间，价格依然在探索阶段，策略基本采用低开高走的方式。4、形象定位及营销推广目前该项目尚在做基础阶段，形象定位及营销推广更多的体现在卖场包装和物料上
43、。营销推广主题：一投一中，百年财源诉求点：1）、投资全城总动员（投资性） 2）、中心商务（地段优势、CBD） 3）、公园商务（自然景观） 4）、潮流商务（物业自身质素）附图：财富大厦效果图及形象墙2、温州商贸城SOHO公寓温州商贸城SOHO公寓是一座层高的半月形建筑，直边面对街道，层以下与商场连通，作为商店及工业产品展销馆，以上作为办公或商务会议场所。 SOHO公寓户型统计表户型建筑面积区间（）户型套内面积区间（）套数比例折后单价（元/）17.8113.96105.9%320037.729.5552.9%45-4835-388047.1%52-6441-503017.6%67-7952-624
44、023.5%13810852.9%从上表可以看出，温州商贸城的SOHO公寓面积主要集中在40-50之间，使用率78%。从销售来看，50的公寓基本售完，大面积户型销售有难度。总体销售率大约85-90%之间。从成交客户群来看，主要是前来咨询商场的投资客，包括温州人、周边生意人和本地厂矿、单位高收入人群。购买公寓多用来投资用途，租户将主要针对商场经营者或相关人员、公司等。附图：SOHO效果图及户型图等六、柳州市三级房地产市场情况物业名称户型面积（）层数租金（元/）装修标准柳高旁小区四房一厅100二楼1200中档装修，家电、家具齐全福柳新都旁三房一厅75五楼800一般装修，家电、家具齐全文化大院三房一厅85二楼850中档装修，家具、热水器行署大院三房一厅80三楼750家具家电齐全艺术馆旁二房二厅90三楼1200豪华装修，家具家电齐全金运来大厦
