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1、商 业 计 划 书南湖城市中央生态区商业步行街+低密度住宅+度假酒店项目唐山宝升昌房地产开发公司2009年3月唐山，它很骄傲河北唐山（东部沿海城市）：2008年GDP排名高于珠海、汕头、厦门、温州等知名城市，全国总排名第19位,中国地级城市第4位 河北省经济中心，全省GDP连续排名第一； 全力建设全国第一个科学发展示范区，被胡锦涛总书记誉为“黄金宝地”。 全国第一个荣获联合国“人居荣誉奖”； 联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”； 中国50家投资环境诚信安全区； 2008年中国最具幸福感城市第五； 荣膺“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号 (2007年)； 未来10年世界一流
2、的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市；融资计划书目录一、公司介绍4 二、项目分析6三、市场分析12四、管理团队90五、财务计划94六、融资方案98七、摘要100八、相关附件101一、公司介绍唐山宝升昌房地产开发有限公司是一家极具发展潜力的专业性房地产开发企业，注册地址：唐山市路南区渤海东西街9号，资产总额过十亿元。成立之初便以“专业、诚信、勤奋、创新”为经营理念，坚定不移地为客户创造价值、为员工创造前途、为社会创造繁荣。推行科学严谨的管理体制，坚持积极热忱的为客户服务。（详见附表）公司现有员工138人，95%以上为大学专科以上学历，具有专业技术职称的在职员工75人，员
3、工平均年龄32岁。公司设立董事会作为公司决策机构，实行董事执行经理负责制，下设综合办公室、财务部、开发部、工程部、营销部等部门及各地区项目部。公司自成立以来，先后在唐山市路南区、开平区、丰南区、滦县、迁西县、芦台经济开发区等区县，通过土地招拍挂、企业转让、合作开发等多种方式，取得待开发土地1200多亩。目前，迁西在建6万平方米“景忠新城”、滦县5.5万平方米“苹果家园”项目已经形象进度至二层。2009年下半年，迁西县四星级酒店、高端住宅、现代商业的25万平方“清泉里平改项目”将全面开工；路南区新华西道标志性景观建筑，26层100米高的6万平方米商业综合体“渤海文化大厦项目”也将于下半年开工。未
4、来三年内，预计总开工量达到150万平方米，营业额预计超过45亿元。同时，宝升昌与省内其他商业银行作为发起行的“中唐村镇银行”正在迁西县积极筹备，注资一亿元成立该股份制商业银行，依托唐山强劲的经济发展趋势，全面涉足金融领域。公司法定代表人户健，男，35岁，毕业于大连轻工业学院，房地产策划师，目前就读于北京清华大学EMBA。大学期间选修了工民建、工业装潢设计等多个学科，为以后的发展打下了坚实的基础。通过公司三年的发展经营，以快速、稳健的步伐和对市场的锐意开拓，使公司在市场同行业中赢得了极好的口碑。户健先后获得“全国商品交易市场系统优秀管理者”、“唐山青年创业之星”、“路南区青年五四奖章”、“路南区
5、安全生产先进工作者”等荣誉称号。现担任“唐山市政协委员”“路南区人大代表”、“唐山市青年商会副会长”、“唐山市青年联合会常委”“唐山市房地产业协会理事”等社会职务。公司领导审时度势，把握时尚潮流，带领全体员工齐心协力，勇于开拓，与多方相关专业密切合作，共谋发展，建立了一支高素质、高效率的专业化房地产精英团队。我们的资产管理秉承一贯的专业精神将会取得优秀的业绩。宝升昌，全面承载国际文明居住标准的深邃人文生态内涵，雄居区域地产行业领跑地位，怀拥豪情壮志，正在大步向集技术密集与资金密集于一体的房地产专业服务体系的方向迈进，力争擎筑人居新时代！ 二、 项目分析 项目名称唐山市南湖“生态商业步行街+低密
6、度住宅度假酒店”项目 地理位置项目选址位于唐山市路南区南湖北岸。东至华岩路向南延伸,西至卫国路向南延伸,北至南新西道,南至南湖北岸环湖路，该地块北临唐山传统旺街-南新道，南临91平方公里的南湖风景区，雄踞整个南湖风景生态区的重要龙头位置，周边生态环境优美，绿树成荫，地块与南湖之间为纯生态天然湿地公园，为整个唐山目前市场空白的湖景项目。（详见附表） 项目建设规模本项目总占地面积339.4亩，规划建设低密度住宅113390 m2、商业336304 m2、物业及其他公建3066 m2，总建筑面积452760m2 。建筑密度37%，容积率2.0，绿化率30%。（详见附表） 项目特点南湖“生态商业步行街
7、+低密度住宅度假酒店”项目是唐山市政府关于南湖生态城建设规划的重要项目之一。集多元化生态商业步行街、别墅、花园洋房居住区以及五星级亲湖度假酒店等商务、旅游、休闲、娱乐、居住功能为一体的大型城市综合体项目，充分体现自然和生活的和谐统一。（1）多元化生态商业步行街： 商业步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，它具有巨大的商业价值。它不仅创造了一种安全、舒适的购物环境，同时给城市的现代化带来了新的理念从而推动了城市的发展。因而成为城市商业形态的重要模式。如知名的上海南京路步行街、北京王府井步行街等。本区域分布在地块纵向中轴线先烈路东侧，占地120亩，主要业态为大型商场、超市、百货、一二线品牌专卖店及
8、小型商业店铺。设计采用超一流的动感流线理念，由高至低，从外及内，利用空间及道路的灵活设计及生态环境的有机结合，加上各种业态的合理公布，形成一个完美的商业购物生态体系。多元化商业构成本项目将突破唐山现有的单一经营的传统模式。融购物、休闲、娱乐、餐饮等多种服务功能于一体，较好的顺应不同消费层次多元化的消费需求。我们将启用多个大型综合性商场并存，流线型商业街穿插其中的设计理念,多元化的业态布局，良好的商业体系，必将吸引众多商家的投资与人群的聚集性消费，从而最终形成由南湖区域辐射全市的高效益商业生态中心。生态与建筑融合项目将通过建筑体型特点、建筑外观生态材料的运用，结合适宜的建筑技术手段和现代科技手段
9、，本着“百年旺铺”的标准建设欧式商业步行街，依托南湖区域特有的自然环境打造出建筑掩映于绿树之中的氛围。（2）低密度住宅: 低密度住宅是指建筑容积率不大于0.9或套密度不大于3.5(套/1000平方米)且层数在四层以下的住宅。受70年代唐山地震影响，考虑居住的安全性和舒适性，唐山大多数客群需求均以低矮住宅为主，尤其是临湖住宅更是市场抢购焦点且无产品供应。本区域位于本项目中心纵线先烈路西侧，占地170亩，规划设计产品分别为风格独特且彰显尊贵的亲湖别墅和观景花园洋房，利用自然与人为的完美结合，为高端客群打造一个静谧、清雅、天然的居住享受环境。亲湖别墅区南临天然湿地公园，生态、幽静，区域内设计将湖水引
10、入居住区，形成唐山独一无二的自然小区内流水系，大面积绿地植被、珍稀树种、花草一应俱全，各种景观、雕塑、小品融汇其中。观景花园洋房位于别墅区北侧，设计采用入户花园、空中花园、入户电梯、超大观景露台、270度大开间的高品质建筑理念，在产品空间灵活性、舒适性、功能性、休闲性上多元化深层次考虑，同时结合本区域外部生态环境及内部建筑景观，打造唐山市场最具价值及高性价比的观景洋房。本区域产品具备很强的稀缺性和唯一性，此类产品目前为唐山市高端产品空白点，需求旺盛，为本项目回款及利润提供有利保证。（3）度假酒店:根据南湖生态城未来发展趋势及周边配套规划，考虑到本区域为唐山市甚至河北省未来核心旅游区之一，拟规划
11、在东南侧临湖区域开发度假酒店类产品，本区域占地50亩，主要业态为度假酒店及相关配套产品，包括各类高级会馆、茶吧、俱乐部、会议厅、休闲中心等。设计引进纯欧式建筑风格及内部中西结合的建筑理念，在酒店装修、配套、功能、服务、管理各方面都完全按照国际五星级标准打造，为整个南湖生态旅游区提供超一流的纯生态度假憩地，同时，源源不断的旅游客群及本区域内部高端客群与商业人流，为度假酒店的可持续性经营及可观性利润提供了有利保障。 土地权属由于本土地被列为河北省重点规划建设项目，被评为唐山市最具价值及升值潜力热土之一，因此是目前唐山市开发企业竞争热点。通过我们唐山宝升昌房地产开发有限公司全公司日夜努力，齐力协作，
12、团结奋进，最终通过挂牌招标取得本土地开发权;地类(用途)为商住用地；使用权类型为出让。 项目实施进度本项目建设期为5年，第2年开始销售、第5年开始出租经营，整个项目的计算期为14年。第1、2年以住宅类为主先行开发销售，为整个项目周期的资金流转提供有利的前期保障，第3、4年以商业开发为主，与南湖整体规划速度相同步，较好的规避有商业无人气的不良局面影响，为后期企业及股东利益作充分考虑，第5年商业项目采取半数销售，半数出租经营的商业经营理念，通过国际性大公司专业管理运营，实现本项目商业价值利润的最大化，最终为企业及股东赢得最佳的经济利益。三、市场分析 宏观经济分析1、城市简介唐山，是一座具有百年历史
13、的沿海重工业城市。唐山市地处环渤海湾中心地带 ，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山市是河北省经济中心，同时也是未来发展前景最好的一个城市。 不仅是我国京津唐大都市圈的重要组成部分，同时也是我国重要的新型高科技工业基地和环渤海地区中心城市，中国海运中心之一和东北亚重要城市，著名的现代化生态城市，现代化国际性港口大城市，被誉为北方深圳！ 唐山中国华北两大经济圈交叉重要要塞现辖2市6县6区和6个开发区（管理区、工业区、园区），总面积13472平方公里，人口729.41万（2008年）。市区面积3874平方公里，人口约31
14、0万；唐山地区2008年城市建成区（含县城）面积约420平方公里（再经过十年，唐山地区城市建成区可以达到750800平方公里），唐山地区城市人口2008年为300万（2020年可达550万左右），唐山中心城市2008年建成区面积为130平方公里，2020年将达到230平方公里。唐山是全国发达富裕充满活力的大都市，同时也是我国科学发展的前沿！在2008年中国最具幸福感城市群众和专家评选中（评选十名）唐山市排名第五，唐山市还多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市、中国50家投资环境诚信安全区、2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号 ！改革开放以来，我国由南到北出现了三次重要跨
15、越，80年代我们记住了深圳；90年代我们记住了上海浦东；新世纪我们将记住唐山！2、历史文化唐山文化底蕴丰厚，人杰地灵。“不食周粟”、“老马识途”、戚继光“改斗”等典故都发生在这里。唐山是中国评剧的发源地，评剧、皮影、乐亭大鼓被誉为“冀东三枝花”，在国内外有着广泛的影响。清东陵是我国现存规模最大、建筑体系最完整的皇家陵寝，被列为世界文化遗产；还有长城关隘、景忠山、菩提岛、金银滩、李大钊纪念馆及其故居等众多人文自然景观，现在都已成为旅游的好去处。唐山饮食属京东菜系，蜂蜜麻糖、棋子烧饼、万里香扒鸡等特色小吃享有盛名。这里人才辈出，享誉世界的文学巨匠、红楼梦的作者曹雪芹祖籍是唐山丰润人；中国评剧主要创
16、始人成兆才出生在唐山的滦南县；中国共产主义运动先驱、中国共产党主要创始人之一李大钊的家乡在唐山乐亭县。唐山人民勤劳智慧，坚韧不拔，富于创造精神。在长期革命和建设中，铸成了开滦矿工“特别能战斗”精神、西铺“穷棒子”精神、沙石峪“当代愚公精神”、还有在抗震救灾中凝成的伟大的抗震精神，还有科学发展的“曹妃甸精神”，这些都是伟大的唐山人民宝贵的精神财富。3、城市环境唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分区明确，市政设施配套，环境清新优美，现代化水平较高。城市自来水普及率、燃气普及率、污水集中处理率、供热普及率分别达到 100% 、 98% 、 95% 和 97% ，均居全国同等城市领先水平。 1990
17、年唐山在全国第一个荣获联合国“人居荣誉奖”， 2004 年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。唐山交通四通八达。与北京联合建设的唐山港京唐港区，已与国内外130 多个港口实现通航，跻身全国港口10 强；唐山港曹妃甸港区深水码头已全面开工建设，进展很快，已经到达年吞吐能力3亿吨以上！京哈、京秦、大秦三条干线铁路和京榆、唐秦、京唐三条国道穿境而过，京沈（唐山段）、唐津、唐港、唐曹，承唐，沿海，迁曹等多高速公路交织成网，环城立体互交，构成了非常便捷的现代化交通网络。现在唐山国际机场也已经投入使用，唐山现在的交通更加便捷，更加人性化！唐山2008年起，以“四大功能区”建设(曹妃甸国际生态城、
18、凤凰新城、南湖生态城、空港城)为重点的现代化大规模基础设施建设格局已经形成。唐山曹妃甸国际生态城（唐山与瑞典意大利荷兰新加坡等合作，全国只有上海浦东中英生态城，天津滨海新区中新生态城可以与之相媲美）到2020年，将累计投资一万亿元，建成一座120万人口的世界一流的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市，这座由智慧的唐山人民建设起来的国际生态大都市，回答了未来100年甚至200年后世界城市发展的方向！2008年已经开始实施路、水、电、讯等配套设施工程，2009年将完成新城造地15平方公里，滨海大道、曹妃甸行政中心、高档住宅区、各种星级酒店和高规格的体育场馆等大批重点项目约5
19、0多个（3000亿元）已经加紧启动和开工；凤凰新城规划面积23平方公里，是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代化标志性新城区。市政基础设施工程、公建、世界巨头投资的商业及高档住宅项目2009年进展得如火如荼；南湖生态城规划面积91平方公里，是市民中心、休闲度假胜地、在全国有很高知名度的文化创意园区和生态型示范新城。扩湖工程、环城水系一期、遗址公园、环湖景观大道、封山绿化、开滦国家矿山公园等工程2008年底已经完工，市民中心、工人文化宫、南湖美食城、高档住宅楼、写字楼、五星级大酒店、高科技装备制造业产业园和动漫基地以及平房改现代化楼房等项目在2009年已经开始建设；空港城规划面
20、积20平方公里，是以高新技术产业、现代物流业、现代服务业等新经济产业为支撑的国际化、创新型新城。概念性总体规划已经完成，村庄搬迁改造、市政基础设施建设在2009年已经开始全面启动了。4、城市经济改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。由于1976年大地震的原因，改革开放初期，唐山处于边恢复边建设的时期；1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道；1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合实力50强。2001年生产总值登上千亿元台阶；“十五”期间，全市生产总值年均增长12.7%；2006年国民生产总值达
21、到2361.68亿元；人均GDP3.29万元，全部财政收入264.29亿元，均居河北省首位。1988年，唐山市被国务院批准为沿海对外开放地区，对外开放初步形成了全方位、多层次、宽领域格局。“十五”期间全市累计实际利用外资 14.22亿美元。在经济发展的同时，精神文明建设和各项社会事业全面发展，1999年、2002年、2005年先后三次荣获创建全国文明城市工作先进市、1994年、1997年、2000年、2003年四次获得全国双拥模范城、1995年获得全国卫生城、1999年、2003年获得全国园林绿化先进城市、2001-2004年获得全国社会治安综合治理工作优秀城市等国家荣誉称号。人民生活总体达到
22、小康水平。2007年，唐山市地区生产总值2769万元，较上年增长17.2%，全市人均地区生产总值37889元，较上年增长13.9%；2008年全市实现地区生产总值3561.19亿元，进入了国家三千亿元俱乐部，比上年增长13.1%，全社会固定资产投资完成1361.32亿元，比上年增长31.3%，全年实现社会消费品零售总额809.76亿元，比上年增长24.8%，全年实现进出口总额91.99亿美元，比上年增长77.2%，全年实际利用外资8.63亿美元，比上年增长29.4%，其中外商直接投资8.36亿美元，增长30.2%，全年共接待国内外游客960.95万人次，比上年增长25.6%，旅游总收入47.9
23、8亿元，增长34.4%，全年全部财政收入405.82亿元，比上年增长22.7%，全年城市居民年人均可支配收入16382元，比上年增长15.1%；农村居民年人均纯收入6625元，比上年增长13.7%。年末全市总人口729.41万人，比上年末增加4.75万人，其中市区305.53万人，增加1.93万人。635.71036.61361.3765.3314.9447.60300600900120015002003年2004年2005年2006年2007年2008年（亿元）增长趋势2003-2008年社会固定资产增长情况示意图社会固定资产2003-2008年GDP增长趋势 2003-2008年GDP增长
24、趋势（亿元）12951626.320272261.62779356101000150020002500300035002003年2004年2005年2006年2007年2008年唐山市2003-2008年居民年人均可支配收入2003年2008年城市居民年人均可支配收入情况（单位：元）163821423512375104888902806802000400080001400016000180002003年2004年2005年2006年2007年2008年120005、未来发展目前，唐山已经进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的新阶段，唐山今后的发展面临着非常好的机遇。 省委、省政府对
25、唐山的发展寄予厚望，明确要求唐山成为全省经济中心。 唐山围绕全面建设小康社会目标，坚持以科学发展统揽经济社会发展全局，充分发挥区位、资源、港口及海洋优势，抓住曹妃甸工业区开发建设的空前机遇，解放思想，与时俱进，创新务实，奋勇争先，深入实施外向带动、科教兴市、城镇化海洋化和可持续发展战略，加快经济结构战略性调整，完善社会主义市场经济体制，优化发展环境，保持社会稳定，全面建设社会主义物质文明、政治文明和精神文明以及生态文明，构建和谐唐山，坚持以人为本，不断提高人民幸福指数，唐山市现在已经走在了全省的最前列！ 房地产市场分析1、唐山房地产行业趋势分析唐山房地产市场崛起于2002年兴盛于2006年，由
26、于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预定。2007年对于唐山房地产市场来讲可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况。2008年唐山政府响应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，但受市场观望情绪影响三、四季度二手房成交量有所萎缩，成交价格略有下滑，2009年随着市场需求积累过多及全国性回暖趋势影响，二手房在一季度
27、成交价格明显上扬。受城市拆迁改造影响，唐山目前租赁市场价格处于较高位置，历史唐山租赁市场均价以二居为例月租金8.710元/m2之间，目前唐山租赁市场均价以二居为例月租金15.578元/m2涨幅高达32%，由于三级市场主要以投资为目的为主，价格浮动越大表示市场需求也随之增大，租赁市场租金飙升主要有以下几种情况：第一，城市大量外来人口涌入；第二，城市大范围拆迁改造；第三，市场商品房价格过高；第四，市场商品房开发量较少。目前唐山正处于城市拆迁改造阶段城市大范围拆迁，同时受2007年市场真空现象的影响导致目前拆迁量增大商品房供应量略少且受房地产市场观望情绪影响所以导致租金狂飙的因素。通过以上分析可以看
28、出目前唐山拆迁改造的部分居民均采用回迁安置的办法进行补偿，也就是说拆迁原址居民对地缘性考虑较多。 但从市场从供给方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，从而对本项目的开发提供了一个良好的市场基础。 从经营方面来讲，房地产市场细分的程度不高，不同区位、不同档次的住宅项目没有明确的项目定位，更没有严格的客户细分，甚至在房地产销售价格上呈现出“同行共议”的定价趋势；同区域在售项目的销售均价和项目档次几乎都处于同一区间；市场的规范化程度不高，与房地产相关的一些配套措施尚不健全，营销执行乏力等均反映出唐山房地产市
29、场专业度有待提高。目前房地产的销售价格和所对应的产品、服务等严重的不匹配，从产品和服务等的角度来看唐山市场还有很大的发展空间，现阶段价格的波动是市场理性的回归，而追求产品的精致和满足客户的多方面需求才是追求利润和提升价格的根本，才能在日趋冷静消费的市场环境中稳步去化。综合上所述，结合唐山经济情况分析，以及唐山目前房地产项目和唐山二手房交易市场的发展以及判断；l 未来唐山房地产市场发展将在一段时间内延续这种不规范状况；l 价格方面受环渤海经济圈未来发展潜力的影响和供需矛盾还将继续保持高位价格；l 从市场产品角度讲产品更新速度较慢，符合市场发展需求的产品较少，但随着唐山城市化进程的加快，市场空白较
30、多，唐山房地产市场今后具有一定的长远发展潜力。2、整体市场运营情况 1）房地产开发投资完成情况2008年1-10月份唐山第三产业完成投资321.07亿元，同比增长8.7%，房地产开发完成投资75.14亿元，增长36.6%。其中房地产开发完成投资占唐山市第三产业完成投资的23.4%。可见唐山目前城市房地产开发状况良好，其原因主要是由于城市目前城市处于整体拆迁改造阶段，所以未来房地产市场开发状况将持续看好。 2）2008年计划土地市场供应量供应商品住房用地258公顷，其中，普通商品房项目用地91公顷，城中村平改项目用地52公顷，危旧房改造项目用地107公顷，双限房项目用地8公顷；供应保障性住房用地
31、15公顷。 3）2008年计划住宅市场供应量2008年，建设商品住房5.22万套，建筑面积447.7万平方米；建设保障性住房0.98万套，建筑面积57.6万平方米，其中，经济适用住房0.67万套，建筑面积41万平方米，廉租住房0.19万套，建筑面积6.5万平方米。 4）唐山未来市场计划供应量2009年，建设商品住房2.96万套，建筑面积256.52万平方米；建设保障性住房0.89万套，建筑面积51.88万平方米，其中，经济适用住房0.75万套，建筑面积45万平方米，廉租住房0.14万套，建筑面积6.88万平方米。 2010年至2012年，建设商品住房7.04万套，建筑面积614.48万平方米；
32、建设保障性住房2.3万套，建筑面积140万平方米，其中，经济适用住房1.9万套，建筑面积120万平方米，廉租住房0.4万套，建筑面积20万平方米。5）2008年目前市场供应量：根据市调数据统计凤凰城、高新区、中心区、旧城区的在售项目供应量以及在售项目后续供应量统计后制得下表。项目名称总体量目前开发量已售面积可售面积剩余面积2009年计划供应量凤凰世嘉5610464613香木林40181442212梧桐大道491183389景泰翰林55.6184.513.537.617鹭港11041.5401.568.511.5东方银座12.910642.96.9瑞景国际4.74.74.30.400.4天元国际
33、221.50.500.5香槟蓝湾1010010010翡翠城7.27.252.202.2金色锦城2.82.82.60.200.2尚品名都2210461218青年汇2.32.30.3202陶然居11.511.5011.5011.5景泰御苑1.61.61.30.300.3合计387.6160.695.565.1227114.5（此数据来源于房地产相关网站）未来市场凤凰城区域的供应量将继续领先于其他区域，但随着其他区域项目的后续开发高新区、中心区、旧城区供应量将明显增加，2009年市场供应量114.5万平方米。6）20082009年潜在市场供应量：随着未来唐山城市化进程的加快，城市建设力度的加大，根基
34、市场调研数据统计2009年内新增可获得销售许可证进入市场销售项目有：东旭花园、高弟花园、富丁堡、六湾、金阳华城、金港国际、紫御山庄、荣泰尚都、君瑞花园，共计销售面积72.2万平方米。梧桐大道、尚品名都、香木林、鹭港小户型产品、景泰翰林、瑞景国际（洋房）、翡翠城二期等项目后续产品也将在2009年进行销售，其中部分项目后期销售面积将累计到更久之后，加之2009年新开盘项目共计72.2万平方米，预测未来市场投放量为186.7万平方米7）房地产交易情况2007年，我市中心区商品房预售面积79.73万平方米，存量房交易面积36.89万平方米；2008年，我市中心区商品房预售面积55.79万平方米，同比减
35、少10.44%；存量房交易面积18.2万平方米，同比减少46.16%；商品住房平均销售价格4356元/平方米，二手住房平均成交价格4779元/平方米（以上数据来源政府统计部门）。商品房和二手房成交量萎缩，交易价格比上半年出现了一定幅度的回落，购房人对市场预期信心不足，持币观望氛围较浓。各区域去化分析（万）70.516.86.91.301020304050607080凤凰新城中心区域高新区域西城区域 8）期房项目情况受市场观望情绪影响目前唐山市内预售商品房均不接受现金预售，只接受意向签约，其主要问题在于开发商对市场未来判断不足，对自身财务管理能力不足，导致尚未制定未来合理开盘价格。通过目前市场情
36、况可以看出唐山房地产正在向买方市场过度。9）城市目前人均供应面积根据市调资料数据统计未来唐山市场将消化凤凰新城、高新区、中心区、旧城区合计114.5万平方米的现有楼盘后续市场供应量，通过对市场潜在项目的分析数据统计，准备投入市场的项目总合约72.2万平方米，合计未来2009年唐山房地产市场供应量为186.7万平方米，按照人口去化理论推导届时人均销售面积将达到1.24平方米，同类比环渤海经济圈城市天津人口521.7万人均销售面积1.55（城区项目811万平方米） 秦皇岛人口80.61万人均销售面积2.41（城区项目195万平方米）青岛人口239万人均销售面积1.33（城区项目320万平方米）烟台
37、人口170万人人均销售面积1.82（城区项目310万平方米） 根据目前数据显示，唐山人均销售面积在同类环渤海经济圈城市中人均销售面积指数较低，所以从长远角度讲未来唐山房地产市场仍有一定发展空间。10. 房地产市场泡沫测量中国房地产市场的泡沫已经破裂，这个泡沫破裂之后其状之惨烈大家已经有目共睹了同时也带给后人无限的深思，这一时期相关研究机构都开始针对泡沫进行相关研究，研究角度分别为房地产价格角度、房地产投资角度、收入角度分别对其进行研究判断。将根据以上三个角度分别对唐山房地产市场进行泡沫测量以求唐山房地产现状、本质、未来发展走势。l 房地产价格角度测量该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的泡沫经济
38、是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现07年唐山房地产价格指标1.93进入预警区域通过该专项研究后我们发现唐山房地产价格明显处于泡沫预警期的最高阶段，并且有向更高阶段发展的趋势，那么也就是说目前唐山房地产泡沫中价格起到一定的因素。l 房地产开发投资角度测量该指标是根据投资预期来设计的为判断是否存在对未来房
39、价预期过高而出现房地产投资过热现象 一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现07年唐山房地产开发投资占GDP比重约为2.2，仍在合理范围通过对唐山房地产市场开发投资角度测量后发现07年唐山房地产开发投资占GDP比重约为2.2%该比重极小虽然属于合理范围内，但作为一个正在处于城市整体拆迁改造阶段的三线城市来讲该开发量过小将引发房地产价格泡沫。l 房地产收入角度测量根据市调问卷数据显示，目前唐山家庭月收入30005000元的比重占受访人群的35%，50008000元占21%，8000元以上的占6%，受访市民家庭月收入约为：4500元结合以上数据分
40、析，目前唐山房地产市场泡沫主要来源于价格泡沫，但通过侧面角度分析2007年房地产开发总投资占GDP比重较小，证明2007年唐山房地产投资额极小也就是说其开发量极小，更加2007年唐山房地产开发出现了真空状态，正因为以上两点因素导致2008年唐山目前房地产价格泡沫的主要原因，因此从开发风险角度来说，拥有高端客群的高端住宅产品更具市场抵抗力。11）市场供应项目销售分析11.1价格体系分析区域均价（元/）凤凰新城7333高新区域5844中心区域6845旧城区域4326通过对目前市场区域价格均价得计算可以得出如下结论：l 凤凰城均价高达7333元/m2，位居四大区域之首，其主要原因是区域距离远洋商圈较
41、近，目前配套仍然以远洋商圈为主，因为该地区为唐山重点发展区域之一发展潜力巨大，该区域项目均为中高档楼盘，所以均价较高。l 高新区均价5844元/m2，该区域主要为相关产业配套，餐饮娱乐设施为主，房地产市场投放量较少且以平改项目为主，但未来随着该区域建设的不断成熟，势必将成为唐山房地产发展前沿。l 中心区均价6845元/m2目前新开发项目较少，均以2006年期间开发项目为主价格较高仅次于凤凰城，目前该区域内项目均进入二期销售或尾盘销售阶段，随着未来城市格局的变化，南湖生态城的落成，以及该区域内新开项目数量的增加，势必成为唐山最高档住宅区之一。l 旧城区目前开发项目较少，该区域在售项目只有陶然居但
42、未来推盘量较大。11.2 典型项目价格走势该项目属于唐山较为特殊项目，由于唐山房地产市场2007年年底出现真空现象，导致2007年12月价格调整幅度最大，差价达到2350元/m2但随后房地产市场出现观望态势，2008年5月鹭港被迫价格下调700元，但开发商为了保证企业整体信誉以及后续产品销售情况，所以将价格一直维持在68006900之间，根据目前市场情况未来该项目价格将仍保持目前价位。翡翠城2007年1月开盘，均价4850元起，开盘后销售状况良好，却无故停止销售从新封盘，近期该项目推出了约10套左右的一期特价房均价3880元/平方米销售异常火爆，经过分析该项目一期尚未销售完毕，随着二期工程进度
43、的完毕该特价房活动是为了探底市场，并缓解目前资金压力，随着工程进度的加快后期该项目可能还会出现特价房进入市场或其他形式进入二手房市场销售，该项目可能会采取现房销售的模式迅速占领市场消化产品赢得较高得利润。主要项目价格表：项目名称梧桐大道陶然居尚品名都香木林景泰翰林均价8000385056007500670011.3 市场产品优惠政策项目名称优惠政策凤凰世嘉一次性付款即打九折;均价5700元/平德誉馨苑购房者有九三折的优惠,起价7000元尚品名都一次性付款优惠80元东方广场现阶段每平米优惠300，一次性全款每平米再优惠300陶然居一次性付款每平米优惠200元;起价3850元/平左岸公园首付10万
44、元优惠200元;下周开始首付10万元优惠150元鼎旺国际社区首付50%优惠3%;一次性付款优惠6%目前唐山房地产市场出现了相应的降价策略，价格距离需求心理价位越来越近证明房地产开发商已经觉察到了价格影响市场情况，但是由于项目成本构成不同所以有的项目价格浮动也不会很大，但可以采用补仓的形势来满足净现值快速归零从而做到滚动开发的目的。11.4 价格构成分析根据市调资料显示，梧桐大道土地成本价目前是唐山最高价格每亩土地成本价384万元，折合楼面价平均每平米约2203元，由于梧桐大道一期开盘产品中有26层高层和花园洋房所以根据经验将高层产品全部成本估算为6003元，多层洋房全部产品成本估算为7000。
45、梧桐大道高层均价目前8000元，洋房均价11000元。结合成本估算以及目前该项目两种产品均价我们可以得出以下结论：l 高层产品利润已经降至较低点l 洋房部分产品利润较高l 市调人员对梧桐大道进行暗调显示目前梧桐大道一期高层部分对外宣称已经基本售罄，只有花园洋房尾盘可售且三期已经开始预售。从以上内容结合梧桐大道价格组成数据分析，梧桐大道高层产品受价格影响进行策略性封盘，销售很不乐观，相反前期花园洋房销售火爆，目前该项目也只有靠预售三期定金和尾盘洋房的销售来解决现金流问题，这也为本项目的花园洋房产品提供了一个有力的可行研发数据。11.5 未来市场价格走势预测目前市场销售楼盘中2008年中旬开盘的项目价格浮动基本不变，主要原因是其蓄水期间接受大量现金预定，为了保证开发商自身利润空间、品牌形象均为出现如鹭港类似的价格浮动，但大部分项目均采用推广活动这种暗降的手段进行调整价格。目前市场主要原因是主要以拆迁平改项目为主，土地成本相对较低且建安成本基本一致，由于唐山2007年房地产市场出现的真空现象，导致大部分开发商为了追求高额利润而
