济南房地产市场调查与分析报告.docx

《济南房地产市场调查与分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南房地产市场调查与分析报告.docx（68页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、济南房地产市场调查分析报告（下）目 录第一章 济南市宏观背景分析一、社会经济发展二、人口情况三、城市规划与发展1、城市结构2、城市发展动力3、城市发展规划4、城市发展对高新区影响分析四、消费特征1、人均收入水平2、人均可支配收入及消费支出3、城乡储蓄存款4、居民消费特征五、高新区经济发展状况第二章 济南市房地产市场概况一、济南房地产市场现状（一）综合分析（二）需求分析（三）济南楼市专业水平总体评价二、济南房地产市场发展前景预测第三章 济南房地产各类物业市场分析一、济南住宅市场分析1、新增供应量分析2、2005年住宅市场价格走势分析3、2005年住宅市场特征4、2006年住宅市场展望5、典型住宅

2、项目调查6、小结二、济南写字楼市场分析（一）2005年写字楼市场状况（二）2006年写字楼市场发展展望三、济南商业市场分析（一）2005年济南商业地产发展状况（二）2006年济南商业地产趋势（三）济南典型商业设施（四）商业物业租售价格情况调查（五）小结四、济南酒店市场分析1、济南星级酒店基本情况2、供应特点研究3、产品特点研究五、济南土地市场分析1、2005年土地市场供应状况2、市场成交状况3、济南城区国有土地基准地价第四章 济南市高新区市场研究一、济南高新区发展规划二、高新区房地产市场（一）高新区住宅市场（二）高新区写字楼市场（三）小结5典型住宅项目调查1）新东方花园项目位置：济南东部历下区

3、高新开发区地 址：高新区新宇北路1号，国际会展中心东北开发商：山东天业房地产开发有限公司（齐鲁品牌地产30强）物业类型：普通住宅建筑类型：小高层总规模：占地115亩，总建筑面积16万平米容积率：208主力户型：106-280平米均价：3950元/平米总价范围：42-115万/套销售情况：已售60-70%装修标准：毛坯工程进度：准现房，正在进行小区园林景观建设外立面情况：砖红色面砖帖面，上部灰色面砖，配以白色横向线条分割。外飘窗，落地式观景阳台。广告诉求：会展地产领舞东方项目卖点： 区域优势，位置优势，城市未来发展规划 项目自身配套优势、大盘优势 企业品牌，项目品牌备 注：小区规划住户1000多

4、户，12栋小高层平均楼间距40米。顶层设有复式，面积最小167平米，价格在4000元以上。企划顾问：智盟时代（0531-86328638）咨询专线：88350666、88350777、883509992世通莱茵小镇项目位置：济南东部历下区高新开发区地址：济南高新技术开发区中心广场北侧（康虹路以北），国际会展中心以北交通状况：紧邻工业南路及经十东路，周边路网发达开发商：山东世通房地产开发有限公司物业类型：别墅建筑类型：双拼、叠拼、联排、公寓、高层总规模：占地400多亩，建筑面积25万平米绿化率：40%容积率：别墅0.7，小区不低于1.1主力户型：170-240平米，最大面积500平米均价：别墅均

5、价6500元平米；叠拼：5600元/平米；联排：6300-6900元/平米；双拼：10000元/平米；公寓：3800元/平米；高层：尚未销售，未定价总价范围：别墅95-500万/套销售情况：1个月前开盘，别墅共180套，目前已售50套，积累期半年，认购期1个月装修标准：毛坯工程进度：现房，园林景观呈现外立面情况：一层毛石，二三层彩色涂料广告诉求：恋上城市别墅，恋上莱茵小镇项目卖点： 区域优势，位置优势，城市未来发展规划 完善的社区配套服务体系 城市别墅，高品质生活 园林景观规划规划设计：澳洲集团、中国城市规划设计研究院建筑设计：香港中元设计国际有限公司备注：项目一期为悉尼花乡，04年开盘，均价

6、5500元/平米，现已售完。二期莱茵小镇06年5月开盘，共180套别墅，均价6500元/平米。同时包括青年公寓（商住50年产权，与国际会展中心相对，40-50平米，均价3800元/平米），高层（期房，12层，未定价，未销售）。设计了种风格样板间，包括：德式、英式、美式、现代简约、现代中式等。小镇热线：88680666、886807773上海花园项目位置：济南东北部历城区地址：历城区东晨大街、祝舜路口交通状况：公交K91路、30路、80路、113路、118路开发商：济南豪嘉置业有限公司物业类型：普通住宅建筑类型：多层、小高层总规模：占地16万平米绿化率：30%主力户型：75-195平米均价：44

7、00元/平米总价范围：50-100万/套销售情况：销售85%以上。装修标准：毛坯工程进度：全现房，部分已入住。外立面情况：咖啡色、灰色、浅灰色面砖，外飘窗，坡屋顶物业费：12元/平米月广告诉求：全时尚动感社区项目卖点： 企业品牌实力 全现房发售 区位优势，周边高尚人居氛围，紧邻洪楼商圈 东部新城发展规划，增值潜力大 卓越的产品规划与景观规划 完善的生活配套行销企划：豪阳豪新备 注：小区规划居住户数为2000户，配有地下车库，售价6万元/个。规划有14000平米的中心广场，楼间距最小27米，最大50-70米。4鲁能领秀城项目位置：济南南部市中区地址：济南市市中区兴济河路，南二环与英雄山路交叉口交

8、通状况：距市中心6公里，到达市中心只需十分钟车程，BRT快速公交系统即将开通，总站紧邻社区。五横七纵道路构建南部城区新路网，多条公交专线，到达济南城区各处。投资商：山东鲁能集团开发商：山东鲁能亘富开发有限公司物业类型：普通住宅、别墅、公寓、花园洋房建筑类型：独栋、叠拼、双拼、联排、多层、小高层、高层总规模：占地5000亩，建筑面积324万平方米绿化率：40%容积率：097均价：4200元/平米销售情况：05年11月开盘，1851户，均价3800元/平米。13栋楼中团购6栋。其余已售约20%装修标准：毛坯，北向邻路楼座带精装工程进度：一期已出3-4层物业公司：北京鲁能物业管理公司广告诉求：300

9、万平米国际人居生态城项目卖点： 规模优势，长江以北最大的国际人居生态城 自然环境优势，邻山面水，听风饮绿 交通便捷，未来BRT快速公交系统 配套优势 企业品牌优势 济南第一家引入社区医院建筑设计：中国建筑设计研究院规划设计：美国PERKINS设计事务所景观设计：北京中国风景园林规划设计研究中心营销顾问：伟业顾问备注：46万平米配套设施，打造济南最大的社区SHOPPING MALL，泛会所规划，是济南第一家拥有二座星级酒店的社区。可容纳8万人居住，预计将用6-8年时间进行开发。5伟东新都项目位置：济南南部市中区地 址：济南市舜耕路山东财政学院南200米开发商：济南伟东置业有限公司物业类型：普通住

10、宅建筑类型：高层、小高层总规模：共占地20万，建筑面积103万容积率：52主力户型：78-150平米均价：4600元/平米总价范围：36-100万/套销售情况：04年开盘销售，已售近90%装修标准：毛坯工程进度：准现房，正出外立面外立面情况：现代建筑风格，一二层石材帖面，红、浅黄、灰三色涂料，白色塑钢窗广告诉求：城市魅力，生态印象项目卖点： 规模优势，百万平米，大盘形象 区位优势，自然环境优势 600米黄金商业街 豪华SPA养身会所，双语幼儿园，九年制明星中学 2004年度博鳌论坛引领中国住宅十大风尚名盘/齐鲁名盘50强 开发商品牌优势，2005年中国房地产百强企业，齐鲁地产50强名企，房地产

11、开发中国大盘排名前100强营销策划：银海世邦备注：项目总占地20万平米，分成四个地块分别由四个开发商开发销售。包括伟东新都、城市精英领域、舜耕路上等。城市精英领域，共150套房，开盘一个月销售25套，均价4600元/平米，最高价4900元/平米。舜耕路上，共1700套，于2004年底开盘，目前还剩余约110套。一楼二户，主力户型为112平米、125平米，价格在4450-4900元/平米之间。TEL：0531-86502177、86501377、825978796蝶泉山庄项目位置：济南南部市中区地址：济南市市中区英雄山路与二环南路交汇处往西300米发展商：外海集团开发商：山东省新天地房地产开发有

12、限公司物业类型：普通住宅、别墅、花园洋房建筑类型：多层、小高层、联排、叠拼、独栋总规模：占地约300亩，建筑面积约20万平米容积率：约10主力户型：一期芳草园、水云间130-140均价：别墅：7000元/；小高层：4400元/总价范围：40-70万/套销售情况：B区11栋花园洋房298套，今年6月11日开盘，目前已销售认购110套。装修标准：毛坯工程进度：出地面交房日期：07年下半年外立面情况：新古典主义建筑风格广告诉求：中国原型山居生活项目卖点： 贵族生活，富人区，彰显身份与地位 优越的自然景观环境，山水相融 济南稀有的纯山地低密度园林社区 近郊山居生活模式 配套幼儿园、彩蝶轩会所、商业中心

13、 企业品牌优势规划设计：浙江大学安地规划建筑设计公司环境设计：香港海文嘉德国际设计机构全案策划：外海集团济南房产营销中心、杭州青鸟广告备注：产品规划和园林景观设计优秀，推广方面摆脱了对项目产品自身功能及特点的诉求宣讲，上升到生活、身份、地位等精神层面，倡导优雅自由的更高层次的生活方式。树立起济南稀有近郊低密度山居生活形象。与南部其他大盘营销推广形成有郊明显区隔。7山景园小区项目位置：济南南部市中区交通状况：紧邻二环南路物业类型：普通住宅建筑类型：多层、小高层总规模：占地115亩均价：4000元/平米销售情况：销售约70%装修标准：毛坯8京鲁山庄项目位置：济南西南部市中区地址：济南市二环南路66

14、66号交通状况：紧邻二环南路开发商：济南天勤置业有限公司物业类型：普通住宅建筑类型：多层、高层绿化率：35%主力户型：80-120二居、三居均价：3700-3800元/总价范围：30-60万/套销售情况：尚未开盘装修标准：毛坯外立面情况：底部为仿蘑菇石瓷砖帖面，上部为外墙瓷砖，局部为涂料。配彩色铝合金中空玻璃推拉窗。广告诉求：精致之作，宜居样板项目卖点： 自然景观环境优势 节能住宅，国家A级住宅 北京建工品牌优势 小区内大型下沉式广场、家政服务中心、休闲广场承建商：北京建工集团有限责任公司项目规划：北京市建筑工程设计公司、济南市规划设计院项目设计：北京市建筑工程设计公司、山东省城镇建筑设计院全

15、程策划：山东立信房产咨询有限公司备注：项目共4栋高层，8栋多层，将于近期开盘。贵宾专线：0531-82381666、823817779阳光100三期项目位置：济南西部槐荫区地址：济南市阳光新路19号交通状况：120路开发商：济南阳光壹佰房地产开发有限公司物业类型：普通住宅建筑类型；多层、小高层、塔楼总规模：占地1500亩，建筑面积178万平米绿化率：46%容积率：178主力户型：80-150平米均价：三期4400元/总价范围：30-100万/套销售情况：一、二期基本售完，开始销售三期装修标准：毛坯，厨卫精装工程进度：现房外立面情况：彩色涂料物业公司：济南万怡物业管理有限公司物业费：12元/平米

16、月项目卖点： 规模优势 开发商品牌优势 资源整合优势 优秀的物业服务 完善的配套 10000平米娱乐中心，5400平米主题会所，10000平米社区商业配套 8000平米中央园林，13.7万平米景观总面积 完全人车分流，二座地下四层车库规划设计：丹麦SHL建筑设计事务所销售电话：87169999备注：户型最小为59平米一居，最大为200多平米复式。一期220亩，共2700户；二期2700户，均价4100元/平米。地下车位：12万/个10如意苑项目位置：济南西部市中区地址：济南市建设路8 5号交通状况：紧邻建设路开发商：山东豪商房地产开发有限公司物业类型：普通住宅建筑类型：小高层总规模：建筑面积4

17、8万平米主力户型：120-200平米均价：4600元/平米销售情况：04年开盘装修标准：毛坯工程进度：准现房项目卖点： 企业品牌优势，开发商实力11泉景天沅 项目位置：济南西南部市中区地址：济南市泉景卧龙花园北门向北50米交通状况：6、41、K94、K55路公交开发商：济南市房地产开发总公司物业类型：普通住宅建筑类型：多层、小高层总规模：占地381200平米，建筑面积80万平米绿化率：40%容积率：21主力户型：多层125平米；高层设有部分小户型均价：多层：3980-4550元/平米；小高层：4200元/平米（未开）销售情况：06年3月19日开一期，13栋多层共144套，目前还剩10多套装修标

18、准：毛坯工程进度：出地面物业费：预计1元/平米月广告诉求：泉景卧龙花园升级版项目卖点： 中水处理系统，改造兴济河岸边景观 完善的区域生活配套 一期多层统一安装太阳能热水器 无机房电梯六层建筑，超大楼间距 三米层高、四米五客厅超大开间，三间卧室朝阳 引入省级重点中学，二所高档幼儿园营销策划：方舟伟业备注：一期13栋多层，每栋顶层设有复式。TEL：86110156、86030066、8710281612天泰太阳树项目位置：济南南部市中区地址：济南市旅游南路西侧，环山路东交通状况：34、110、K100路终点站南100米投资商：天泰集团股份有限公司、上海中城联盟投资管理有限公司开发商：山东天泓置业有

19、限公司物业类型：普通住宅建筑类型：高层、小高层总规模：占地170亩，建筑面积20万平米主力户型：110-250平米均价：10000万元/平米总价范围：110-300万/套销售情况：06年下半年开盘装修标准：全精装、全家电工程进度：期房交房日期：2007年年底广告诉求：不要空调暖气的科技住宅 项目卖点高舒适度、低能耗住宅 精装全家电 开发商开发实力、资金实力 优越的生态自然环境垂询专线：82926677、8295667713阳光舜城 项目位置：济南南部市中区地 址：济南市千佛山风景区南侧交通状况：K100、K34、110路开发商：山东三联城市建设有限责任公司物业类型：普通住宅建筑类型：高层、小高

20、层总规模：占地871万平米，建筑面积280万平米绿化率：662%主力户型：48-200平米不等均价：4100元/平米总价范围：20-90万/套工程进度：准现房交房日期：2007年8月装修标准：毛坯广告诉求：山居院落文脉社区项目卖点： 自然生态环境优势 3000平米朗阔内庭 高绿化率，天然氧吧 地下水水质良好规划设计：中国城市规划设计研究院、英国阿特金斯公司贵宾热线：0531-82597733、7766、7799备注：项目目前在售三期锦绣苑，价格在3960-4700元/平米，层差50元14锦绣泉城 项目位置：济南东部历城区地 址：济南市历城华龙路和七里河路交界处东北交通状况：11、30、37、K

21、91、80、110、122路公交开发商：山东中齐房地产开发有限公司物业类型：普通住宅、公寓建筑类型：高层、小高层总规模：占地160亩，建筑面积26万平米绿化率：4 5%容积率：24主力户型：90-140平米均价：4500元/平米总价范围：40-80万/套装修标准：毛坯工程进度：期房交房日期：2007年9月外立面情况：后现代风格，浅灰和白色通体面砖，竖向线条设计，270度景观飘窗，中空断桥塑钢窗。广告诉求：依守泉边的生活项目卖点： 区位优势，地处东部新城，西邻洪楼商圈 城市生活配套设施齐全 交通便利快捷 底层架空设计，增加小区通透性与景观层次感 人车分流 地板采暖 双阳台设计 菜单式物管模式园林

22、规划：EDAW美国易道整合推广：潜意识广告TEL：88326111、8832622215天鹅堡 项目位置：济南东北部历城区地 址：济南二环东路以东，花园路北侧交通状况：11、30、89、110、K55、K91、K93开发商：山东省乐成置业有限公司物业类型：普通住宅建筑类型：高层、小高层总规模：占地3万平米，建筑面积6.59万平米绿化率：45%容积率：22主力户型：90-220平米均价：4200-50 00销售情况：基本销售完毕装修标准：毛坯工程进度：现房外立面情况：三段式外墙面砖，屋顶彩色油毡瓦保温坡屋面。彩色铝合金窗，中空玻璃物业公司：深圳市万厦居业有限公司广告诉求：来自巴伐利亚建筑艺术的华

23、彩乐章项目卖点： 德式天鹅堡建筑元素，哥特式尖角穹顶 完善的生活配套 高品质的物业管理服务 企业品牌与雄厚的企业实力建筑规划：中外建工程设计与顾问公司建筑设计：济南市规划设计研究院园林设计：济南市园林规划设计研究院承建商：山东三箭集团物业管理：深圳万厦居业营销策划：济南信立怡高物业顾问有限公司备注：富翔天地二期天鹅堡由6栋8-14层带电梯板式小高层围合而成。总体规划呈围合状，最大楼间距51米。6小结 住宅市场价格稳定，房价平稳上涨，总体供应量较大，空置率明显上升，新增供应量主要为原有已入市项目的后续放量。 新盘放量集中在东部和西部区域，南部区域因超级大盘鲁能领秀城的入市在供应量上最高。 市场对

24、高层、小高层产品类型接受和认可，小高层、多层产品为市场主流。 各区域房价档次差别较大，南部最高、东部次之、北部最低，南部与北部区域平均房价价差在1500-2000元/平米之间，区域性差别明显。 自住性需求是市场主力需求，投资性需求不多，住宅市场稳定健康。二、济南写字楼市场分析（一）2005年写字楼市场状况1区域划分按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为中心区域、山大路区域和东部区域三大板块。具体划分方法如下：中心区域板块：包含两部分，一部分为政府规划中的CBD区域，一部分为CRD（中央商业区）区域，其中CBD（中央商务区）区域

25、是以市政府为核心以纬二路为轴心线，两翼延伸，东到顺河高架路，西至纬十二路，南到经十路，北临胶济铁路的区域。其中CRD区域以泉城广场为中心，东起历山路，西至顺河高架路，南北向分别为经十路和胶济铁路。山大路科技板块区域：以山大路为轴心，西起历山路，东到二环东路，南到经十路，北至胶济铁路。（其中包含了大部分二环东路沿线的项目，因为这些样本虽靠近东部区域，但其租金和售价水平更接近于山大路区域的租金和售价）东部区域：主要指二环东路以东、胶济铁路以南及经十东路以北合围之区域。这一区域以南北向胶济铁路为分界线，由东部中央生活区（ECLD）与高新技术开发区两块组成。胶济铁路以东部分主要为高新技术开发区。2济南

26、市写字楼供应分析 样本选择标准： 为能准确的反映各个区域的写字楼租金状况，根据地段、租金、可比性、竞争性、特殊性、规模等因素，在各区域中档次较高，具备一定代表性的中高档写字楼作为分析样本，样本情况如下： 出租项目： 销售项目：1）总体供应量 通过对中心区域样本写字楼项目供应量为37.82万平米,仅占总体样本供应量的29.8%。在济南的三大写字楼板块中供应量居第二。主要因为本区域商务氛围浓厚、市政配套齐全，吸引了大量的大中型企业的入驻，需求促进了供应的增长；但中心区域土地稀缺，地价昂贵，导致该区域写字楼供应量相对于东部区域而言供应量较小。山大路区域板块中写字楼的样本供应量为33万平米，占到样本总

27、供应量的26%，近年随着山大路商圈的不断扩大和成熟，许多开发商看好此区域的升值潜力，纷纷建设写字楼物业，如2005年新增写字楼项目特区数码港、海蔚广场等。在三个区域中，东部区域的写字楼供应面积最大的，占样本总供应量的44.2%。东部区域土地存量相对较大，且随着政府部门招商引资工作力度的加大，东部区域土地开发量呈现逐年递增的趋势，高新区的区划范围在逐渐扩大。尽管其档次及配套与其他两个区域存在较大差距，但随着高新区入住企业的增多，周边配套的不断完善，高新区内的写字楼办公环境会得到进一步的改善。2）各区域销售及出租项目供应量分析 济南市写字楼的经营方式有三种，一种是只售不租，二是只租不售，三是可租可

28、售。其中出租项目的总量为83万平米，销售项目供应的总量为78万平米。从上图可以看出，各个区域的写字楼的主要经营方式存在较为明显的不同： 中心区域70%的写字楼采用只租不售的经营方式。中心区域出租项目的供应量为33.87万平米，占出租项目供应总量的40.8%；出售项目的供应量为20.99万平米，占出售项目供应总量的26.8%。 山大路板块有80%以上的写字楼采用只售不租的经营方式。该区域出租项目的供应量为11.9万平米，占出租项目供应总量的14.3%；出售项目的供应量为28.4万平米，占出售项目供应总量的36.2%。东部区域的写字楼多采用只租不售经营方式，该区域出租项目的供应量为37.2万平米，

29、占出租项目供应总量的44.8%；出售项目的供应量为29万平米，占出售项目供应总量的37%。3新增供应量及区域分布 2005年济南市写字楼市场新增供应量较少，集中在中心区域和山大路区域，这两个区域成为2005年济南市写字楼市场的开发热点区域。因土地新增写字楼项目部分出现在区域内的非核心地段，如汇鑫国际商务中心虽属于中心区域，但距离中心区域的核心位置泉城广场较远；海蔚广场距离山大路区域的核心位置山大路也有段距离，这样会拉低所在的中心区域和山大路的整体售价水平。4租金及售价变化情况1）租金变化情况： 租金状况分析 （1）从济南市整体及各区域之间租金的横向比较看 写字楼的出租的租金一般是根据市场需求来

30、确定的。写字楼的租金水平与其地段、硬件设施状况等因素有关，它反映了写字楼地段价值的大小和经营水平的高低。 济南市写字楼的租金水平由西向东呈现下降趋势，其中中心区域的租金水平最高，区域平均租金在3.7元/平米/天左右；本区域周边配套齐全、商务氛围及商业氛围浓厚，是商务交流及办公的黄金地段，而且由于区域内可开发用地紧缺也使得寸土寸金，土地的稀缺性促成了该区域高租金水平。 其次为山大路区域，区域平均租金为2.9元/平米/天；该区域的商务氛围及各种配套、交通状况都不及CRD区域，但该区域的写字楼物业依托山大路商圈和周边中高档社区群的不断成熟，升值潜力在不断提高。 租金水平最低的是东部区域，其区域平均租

31、金为1.49元/平米/天。这一区域写字楼的出租存在两个特点：一是作为高新园区众多企业的办公配套而存在；二是装修情况一般，租金较低。东部区域入住写字楼的企业大部分是高新区通过招商引资引入的，由于这部分企业通过创造税收为高新区带来利益，所以在这些企业租赁办公楼时高新区政府会给以较大的优惠。 （2）从济南市整体及各区域自身租金的纵向比较看2005年济南市东部区域和济南市整体租金水平未发生明显变化，只有中心区域写字楼的租金在基本保持持平的基础上略有下降，由3.79元/平米/天降为3.72元/平米/天；山大路区域的租金则略有上升，由2.9元/平米/天涨到为3元/平米/天。2）售价变化情况： （1）从济南

32、市整体及各区域之间售价的横向比较看 以上图表显示，济南市写字楼的售价从西向东呈现下降趋势。中心区域写字楼售价最高，该区域平均加权售价达8000元/平方米以上；山大路区域平权加权售价在6300元/平米左右；东部区域写字楼平均加权售价在3600元/平米左右。济南市写字楼整体售价在5700元/平米左右，该价格最接近于山大路区域写字楼的平均售价。 （2）从济南市整体及各区域自身售价的纵向比较看 从上图可以看出，济南市写字楼整体售价呈现上升趋势，各区域平均售价则出现小幅上涨或下跌。 济南市写字楼整体售价及东部区域平均售价均呈现上升趋势。东部区域由第一季度的3420元/平米上涨至第四季度的3944元/平米

33、；济南市整体售价由第一季度的5666元/平米上涨至第四季度的5868元/平米，价格上涨率达3.5%。中心区域内的汇鑫国际商务中心，山大路区域内的海蔚广场距离该区域的核心位置较远，这些新增项目售价相对较低，从而拉低了所在的中心区域和山大路的整体售价水平，这也体现了写字楼聚集区域逐渐边缘化的过程。5小结 济南的写字楼和其他城市相比，价格不高，尤其和济南的住宅相比。济南纯写字楼市场的价格上升幅度没有住宅和商铺上涨幅度大。济南一般地段的高层住宅的价格要高于写字楼的价格，这与市场的区位的供需关系有关，写字楼的供需矛盾没有住宅突出。 2005年济南市各季度写字楼整体租金、售价水平保持平稳增长，仅个别区域或

34、区域内个别楼盘租金出现微幅上涨或下滑，这与写字楼项目及所在区域所处的外部环境（供求关系、竞争环境等）或内在条件变化（自身设施、配套等）有关。 甲级写字楼一枝独秀，保持了相当稳健的上涨态势。与甲级写字楼的租金一样节节高攀的是，甲级写字楼的品质有了很大提高，人性化生态化的趋势，在2005年初露端倪。新风系统、空调灭菌系统、防紫外线辐射的玻璃幕墙一系列新技术在甲级写字楼的应用可圈可点，生态化是本年度最引人注目的看点。 济南写字楼市场有过热倾向，投资写字楼需慎重在2004年已经基本进入建设高峰期，从整体市场状况来看，济南甲级写字楼较多，乙、丙级写字楼少，商住楼销售不错。随着房地产市场的规范化，各公司对

35、办公环境的提升，时间的推移，商住楼将慢慢淡化。 东部发展势头强于西部“南科北商”的格局已经确定，随着市政府的东牵，济南的商务向东迁移，对写字楼特别是中高档的专业写字楼的需求将明显高于西部。（二）2006年写字楼市场发展展望1市场供应量将有所增大 2005年，济南市将在统筹区域发展上重点突破，提升中心区，做强近郊区，突破远郊区，加快解决区域经济发展不平衡的矛盾。突出发展楼宇经济，以高档商务楼为载体，打造一批品牌商住楼宇，引进一批专业性、集聚性、拉动性强，产出高的管理型和智能化高科技企业及现代服务企业，形成新的经济效益高地。伴随着城区改造和城市规模的不断拓展，写字楼将在未来几年内掀起一个新的开发热

36、潮。从区域分布上来看，在中心城区将有较多写字楼上市，但大量的写字楼项目还将主要集中在山大路区域板块和东部区域板块。2价格保持平稳增长2005年济南市各季度写字楼整体租金、售价水平保持平稳增长，仅个别区域或区域内个别楼盘租金出现微幅上涨或下滑。而写字楼市场的租金及售价水平的增长关键依赖于济南经济总量的进一步放大，开放水平和辐射能力的进一步提高和第三产业的进一步发展。预测2006年济南市写字楼整体价格水平会稳中有升，增长幅度在5%左右。3对写字楼的需求向分散化、个性化方向发展1）写字楼入驻企业对办公形态的需求从聚集化向分散化转变。这与各区域写字楼形态由高容积率向低密度方向发展相印证。因为随着济南经

37、济的发展和科技在人们社会生活发挥着越来越重要的作用，IT企业入业人员会不断增多，而IT科研企业对聚集办公要求不高。2）办公地点主观需求从标准化向个性化的转变。中心区域的写字楼只能给其入驻客户提供标准式集中办公，而山大路区域、东部区域的写字楼在设计、内部空间设计时对其客户群的个性化需求考虑得越来越多，如定位于IT企业的写字楼，如特区数码港，在外立面颜色、空间设计方面很强调入驻企业的个性张扬。4写字楼的物业管理及售后服务将得到改善和加强目前济南市写字楼停车不便、物业管理不到位、无租售服务等问题较为严重，开发商对写字楼物业往往是一卖了之，缺乏对写字楼的后续管理工作，而这不利于写字楼的品牌整合和投资者

38、的长期收益。开发商不断加入到写字楼的售后管理服务中，这是一件多方向益的事情：一对写字楼租用或购买自用者而言，物业管理服务的加强将有利于树立项目形象，经过市场的检验积累良好的品牌效应，满足其办公和形象要求；对写字楼投资者而言，能够依此提升租金价位以寻求长期获利；对开发商而言，加强售后管理服务会加快写字楼的销售速度，也将为其在激烈的竞争中增加一个重要的取胜筹码。三、济南商业市场分析（一）2005年济南商业地产发展概况2005年济南零售商业物业继续保持着“供需两旺”的态势，商业地产再一度成为济南房地产市场开发的热点，究其原因：首先，作为投资产品，商业物业相比于住宅和写字楼具有更高的利润空间；其次，济

39、南对老城区大规模的折迁、改造和城区规模的不断拓展为商业地产开发创造了良好的契机；再次，2005年国家限制对住宅项目的投资和投机行为，市场上的游资需要出口，其他投资渠道发展不健全或现状低迷，也给商业物业的投资带来一定的机会；最后，一些商业楼盘，如鲁能泰山广场、新世界商城等，以新颖的商业业态或经营管理方式，促进了商业的繁荣。1济南主要商业区济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带、洛口商业圈等多个商业区割据的态势。1）泉城路商业区泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街

40、、卫巷、舜井街、历山西街，全长1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态

41、分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。甚至与太原、呼和浩特等内陆省会城市相比，作为市级商业中心的济南泉城路区域其人流、车流量都明显较少。2）经二路商业区（华联商业区）以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)

42、、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。3）经四路商业区济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。4）花园路商业区花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电

43、器及其它品牌店的进驻，迅速带动了该区域商业的快速发展。在该区域正在招商的海蔚广场吸引了众多投资者的眼光。5）北园大街商业带北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。 6）洛口之江商城商业圈洛口商业圈紧挨济南长途汽车站，是全国最大的服装批发市场，已发展相当成熟，也是济南最大的专业市场。北边正在招商的号称江北最大的针织轻纺批发市场之江商城也已经形成针织轻纺旗舰的市场氛围，已有200余个品牌入驻，规模日渐成型。表:商业区地理位置及交通商业区地位商业核心商用物业租赁价格出租率消费群来源泉城路商业区济南市中心区，交通、商贸中心零售业绝对领头羊，市级商业中心购物中心、大型超市、品牌店大型商场一般以联营方式扣点20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万80%左右全市市民、外地游客、客户群范围广泛经二路商业区区域中心，交通便利二级商业区，西部区域商业中心购物中心、大型超市、大型小商品批发市场大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约150元/月 90%以上西部槐荫区、天桥区居民经四路商业区交通便利传统